上海業(yè)主主導(dǎo)型物業(yè)管理模式的探索與課件

2023/1/151“業(yè)主主導(dǎo)型”物業(yè)管理模式的探索與實(shí)踐中國(guó)業(yè)主委員會(huì)網(wǎng)QQ群：1389142442023/1/152劉生敏SamuelLiuSeniorEngineer,RegisteredConsultingExpertGeneralSecretary,HarmoniousCommunityInstituteGeneralSecretary,ChinaOwnersOrganizationInstitute0086-，0086-21-50904115，QQ：10053512992023/1/153一、物業(yè)管理模式的類型《物權(quán)法》第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。一、業(yè)主共同委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)；二、業(yè)主共同委托其他管理人；三、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)實(shí)行自管。2023/1/155《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約（示范文本）》

第二部分物業(yè)管理方式四、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，實(shí)行下列第

種物業(yè)管理方式。1．由全體業(yè)主自行管理；2．全體業(yè)主依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；3．由全體業(yè)主依法選聘其他人管理；4．

采取第1種物業(yè)管理方式的，書(shū)面告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門(mén)；采用第2、3種物業(yè)管理方式的，雙方依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同共同對(duì)物業(yè)共用部分進(jìn)行管理、維修、養(yǎng)護(hù)，并維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》實(shí)施后，申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，全體業(yè)主確定物業(yè)管理方式時(shí)，可以根據(jù)《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》（編號(hào)DB11/T751-2010）選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2023/1/156《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第四十七條經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，并對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)；（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限；（三）聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案；（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。電梯、消防、技防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)管理費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金、公共收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，根據(jù)委托財(cái)務(wù)管理合同開(kāi)通專項(xiàng)維修資金賬戶，并應(yīng)當(dāng)向業(yè)主每季度公布一次自行管理賬目。業(yè)主自行管理物業(yè)的具體范圍和實(shí)施辦法由市人民政府另行制定。2023/1/157二、上?！皹I(yè)主主導(dǎo)型物業(yè)管理模式”的特點(diǎn)1、小區(qū)銀行賬戶單列，業(yè)委會(huì)主任與物業(yè)公司法定代表人共同用??；2、小區(qū)財(cái)務(wù)獨(dú)立核算，實(shí)行年度審計(jì)；3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行部分包干、部分按實(shí)結(jié)算的收費(fèi)模式，逐步實(shí)行全面按實(shí)結(jié)算的酬金制；4、實(shí)行履約保證金制度；5、實(shí)行第三方參與監(jiān)管制度；6、通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)；7、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組織機(jī)構(gòu)完善，職責(zé)分明。2023/1/159三、推廣實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題與對(duì)策1、定期評(píng)估監(jiān)督工作尚未得到實(shí)行；幾個(gè)實(shí)踐小區(qū)均沒(méi)有做好定期物業(yè)服務(wù)評(píng)估的工作，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾依然存在。2、第三方參與監(jiān)管的資金保證無(wú)法落實(shí)；主要是業(yè)主的物業(yè)管理義務(wù)不清楚，不認(rèn)為業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)本身需要資金支持。3、物業(yè)費(fèi)的本質(zhì)屬性認(rèn)識(shí)不足；業(yè)主誤認(rèn)為物業(yè)費(fèi)是物業(yè)公司收取的，不是業(yè)主委員會(huì)的，不屬于業(yè)主。物業(yè)費(fèi)本質(zhì)屬于分?jǐn)傎M(fèi)用，物業(yè)公司屬于代收代付。4、主管部門(mén)和社會(huì)支持不夠。政府部門(mén)普遍對(duì)酬金制或者按實(shí)結(jié)算有抵制，對(duì)于業(yè)主大會(huì)主導(dǎo)物業(yè)管理有抵觸情緒，侵害業(yè)主的物權(quán)。2023/1/1510四、各地不同物業(yè)管理模式的規(guī)定，以北京和上海為例比較。附件：《關(guān)于構(gòu)建和諧社區(qū)的思考》《北京和上海物業(yè)管理新規(guī)定對(duì)比分析》2023/1/1511北京和上海物管立法制訂過(guò)程比較《北京市物業(yè)管理辦法》民間參與立法突出業(yè)主自治細(xì)化操作方法建立評(píng)估監(jiān)理《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》政府立法弊端