物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)

2012-1-5修訂物業(yè)管理基礎(chǔ)實(shí)務(wù)培訓(xùn)（合肥版）物業(yè)服務(wù)1、不要怕，內(nèi)容不多2、不要急，會(huì)畫重點(diǎn)3、放輕松，大膽發(fā)言我們的財(cái)富從工作中獲得張立勇清華大學(xué)食堂打工8年托福考試630分，英語考試通過四級(jí)、六級(jí)，獲得北京大學(xué)本科文憑被團(tuán)中央樹為全國十大杰出學(xué)習(xí)青年之一我們的工作在學(xué)習(xí)中提升每天積累一點(diǎn)，便是成功的開始

一、物業(yè)管理的起源及專業(yè)術(shù)語二、物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容三、物業(yè)管理相關(guān)案例一、物業(yè)管理的起源及專業(yè)術(shù)語最早的物業(yè)管理：起源于19世紀(jì)60年代的英國OctaviaHill(奧克維婭.希爾）現(xiàn)代意義物業(yè)管理：產(chǎn)生于19世紀(jì)末美國,建筑機(jī)械的發(fā)展，高層樓宇出現(xiàn)，對(duì)專業(yè)性的需求多。專業(yè)物業(yè)管理組織：1908年在美國芝加哥誕生。

1981年3月，全國第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司誕生。此后，物業(yè)管理行業(yè)扎起我國迅速發(fā)展，各地物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員迅速增加。1994年3月23日，建設(shè)部以第33號(hào)令頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（2007年9月18日廢止）這為我國有關(guān)城市住宅小區(qū)管理工作正規(guī)化、法規(guī)化奠定了基礎(chǔ)。物業(yè)管理在我國的初現(xiàn)20世紀(jì)80年代，隨著全國住宅小區(qū)的興建，現(xiàn)在物業(yè)管理從香港傳入我國內(nèi)地。物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別類別比較內(nèi)容

物業(yè)管理

傳統(tǒng)房產(chǎn)管理物業(yè)權(quán)屬管理模式管理手段管理實(shí)體管理性質(zhì)管理行為管理關(guān)系管理形式管理方針管理內(nèi)容管理費(fèi)用管理觀念管理期限多元產(chǎn)權(quán)（個(gè)人產(chǎn)權(quán)為主）市場經(jīng)濟(jì)管理模式經(jīng)濟(jì)、法律手段物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)有償服務(wù)企業(yè)行為契約關(guān)系、服務(wù)被服務(wù)的關(guān)系社會(huì)化、專業(yè)化統(tǒng)一管理以業(yè)養(yǎng)業(yè)多功能全方位管理服務(wù)費(fèi)為主為業(yè)主、使用人服務(wù)合同期單一產(chǎn)權(quán)（國家產(chǎn)權(quán)）計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式行政手段政府房產(chǎn)管理部門無償服務(wù)政府行為隸屬關(guān)系、管理被管理的關(guān)系分散的部門管理以租養(yǎng)房管房修房，內(nèi)容單一低租金和大量財(cái)政補(bǔ)貼管理住、用戶終身物業(yè)：指正在使用或可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地組成的單宗房地產(chǎn)及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。物業(yè)有大小之別，它可以是一個(gè)完整的住宅區(qū)，也可以是其中的一棟樓宇、一個(gè)單元。物業(yè)可以包含各種建筑物類型，如住宅、商業(yè)大廈、酒店賓館、工業(yè)廠房、加油站、影院、體育館、會(huì)展中心、綜合大廈等。個(gè)人、家庭、企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)擁有的房產(chǎn)、地產(chǎn)均可稱為物業(yè)。

物業(yè)管理：

是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

——摘自《物業(yè)管理?xiàng)l例》國務(wù)院令[2003]379號(hào)2007年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將“物業(yè)管理”更改為“物業(yè)服務(wù)”物業(yè)管理本身是一種主體平等的委托合同關(guān)系，而非上下級(jí)的行政管理關(guān)系。為避免字意上的歧義，即將物業(yè)管理改稱物業(yè)服務(wù)。根據(jù)建設(shè)部2007年164號(hào)令《建設(shè)部關(guān)于修改〈物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉的決定》的相關(guān)內(nèi)容，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)之所以改名叫物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從某種程度上是配合《物權(quán)法》的精神，突出尊重個(gè)人物權(quán)的重要性，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際上一直是第三產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)就屬于服務(wù)行業(yè)范疇，這次的物業(yè)管理企業(yè)改名為物業(yè)服務(wù)企業(yè)也是順應(yīng)潮流，只是把本質(zhì)上的東西在表面形式上體現(xiàn)并深化。2007年從“管理”到“服務(wù)”思考：到底是管理，還是服務(wù)？管理與服務(wù)不沖突！物業(yè)管理的性質(zhì)主要是“服務(wù)性”的；物業(yè)管理是寓管理、經(jīng)營于服務(wù)中；物業(yè)管理是在服務(wù)中體現(xiàn)管理并完善管理和經(jīng)營。物業(yè)管理對(duì)象：物業(yè)及設(shè)施、設(shè)備物業(yè)服務(wù)對(duì)象：客戶內(nèi)部：員工、公司領(lǐng)導(dǎo)外部：業(yè)主、住戶、使用人及其它（來訪人員、裝修人員、參觀指導(dǎo)人員）2007年10月1日頒布施行的《中華人民共和國物權(quán)法》2007年10月1日修改施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》2010年1月1日修改施行的《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》2011年8月1日施行的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》有沒有《合肥市物業(yè)管理?xiàng)l例》呢？鑒于《合肥市物業(yè)管理?xiàng)l例》的部分條款與國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》不符，且上位法對(duì)物業(yè)管理的各個(gè)方面作了更加詳盡的規(guī)定，合肥市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議決定對(duì)其予以廢止，并報(bào)安徽省人大常委會(huì)批準(zhǔn)。2010年4月23日。合肥物業(yè)管理工作主要的相關(guān)法律法規(guī)開發(fā)商物業(yè)公司業(yè)主《業(yè)主臨時(shí)公約》《商品房買賣合同》《業(yè)主公約》《前期物業(yè)服務(wù)合同》《物業(yè)服務(wù)合同》《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》二、物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容思考：沒有物業(yè)管理會(huì)怎么樣？又交物業(yè)費(fèi)，我就沒見物業(yè)給我家做什么。市場調(diào)研前期研究方案策劃前期介入接管驗(yàn)收入伙辦理日常物業(yè)管理策劃階段物業(yè)管理方案、早期介入、成立營銷服務(wù)組前期準(zhǔn)備啟動(dòng)階段成立管理處迎接業(yè)主項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目策劃營銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃銷售施工管理竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收集中入住物業(yè)管理產(chǎn)品線房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品線常規(guī)性公共服務(wù)：物業(yè)服務(wù)——物業(yè)管理區(qū)域（紅線以內(nèi)、戶門以外）針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)：配套服務(wù)——會(huì)所、游泳池委托性特約服務(wù)：特約服務(wù)——入戶維修、家政服務(wù)。。。物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容主要工作職責(zé)是什么？主要工作職責(zé)

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

摘自《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成物業(yè)的禁止行為不行！未取得規(guī)劃、房管及原設(shè)計(jì)單位等部門的合法手續(xù)且未向物業(yè)管理企業(yè)報(bào)告，擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局、物業(yè)使用性質(zhì)以及對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建，涉及結(jié)構(gòu)安全違規(guī)裝修行為。未取得規(guī)劃、房管及原設(shè)計(jì)單位等部門的合法手續(xù)且未向物業(yè)管理企業(yè)報(bào)告，擅自在房屋建筑的外墻上安裝遮陽光板、雨棚、防盜門、防盜窗、拉閘門、亭子、陽光房等其他構(gòu)筑物、建筑物，擅自封閉陽臺(tái)，擅自加高分戶欄桿，擅自在屋面安裝其他設(shè)施設(shè)備，不按指定位置安裝空調(diào)外機(jī)且不進(jìn)行冷凝水集中收集處理；違反物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于花園及露臺(tái)的使用和施工管理規(guī)定。違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)等。不按規(guī)定丟棄垃圾、寵物飼養(yǎng)、高空拋物、制造噪音、排污、排放廢氣、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，影響相鄰業(yè)主生活。盜用公共資源（如：植物、共用設(shè)施設(shè)備、小品、管線、能源等）。損壞或擅自拆除、截?cái)?、改變、連接、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等共用設(shè)施。占用或損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺(tái)、道路、綠地、停車場、自行車房（棚）等共用部位、設(shè)施及公共場所（地）。影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等。未按規(guī)定將車輛停放于專用車庫或指定位置；鳴喇叭或以其他方式制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、超速行駛。踐踏、占用綠化地、損壞、涂劃園林建筑小品。使用電梯時(shí)超載、運(yùn)載粗重物品；在轎廂內(nèi)吸煙、張貼、涂畫或損傷內(nèi)壁。不按規(guī)定堆放物品、堵塞消防通道；隨意挪用、破壞消防設(shè)施設(shè)備。進(jìn)行非法集會(huì)、封建迷信活動(dòng)。危害公共利益、侵害他人合法權(quán)益或其他不道德的行為。法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。三、物業(yè)管理相關(guān)案例物業(yè)公司該收哪些錢？物業(yè)綜合服務(wù)的內(nèi)容前面有講過大家想一想內(nèi)容有哪些？第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的性質(zhì)和不同特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、車輛停放服務(wù)費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。非住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、別墅（含獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加）和實(shí)行酬金制的住宅小區(qū)的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托開展的特約服務(wù)等其他服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。摘自《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》合價(jià)房〔2011〕41號(hào)2011年8月1日施行合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)等級(jí)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月.平方米）備注無電梯有電梯甲級(jí)0.701.20各等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上下浮動(dòng)不超過20％乙級(jí)0.601.10丙級(jí)0.501.00丁級(jí)0.400.90定價(jià)形式：政府指導(dǎo)價(jià)摘自《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》合價(jià)房〔2011〕41號(hào)2011年8月1日施行合肥市住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)最高指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)形式：政府指導(dǎo)價(jià)類型停放形式車型收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月.輛）備注機(jī)動(dòng)車地面車位小型車30住宅小區(qū)未規(guī)劃建設(shè)地下車庫，或規(guī)劃建設(shè)地下車位配比率≤30%（包括地面室內(nèi)停車位，下同）中型車50小型車80住宅小區(qū)有規(guī)劃建設(shè)地下車庫，車位配比率＞30%且≤75%中型車100小型車160住宅小區(qū)有規(guī)劃建設(shè)地下車庫，車位配比率＞75%中型車180室內(nèi)車庫（地下、地上）車位小、中型車180含物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)50元50已售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)立體機(jī)械升降式停車位小、中型車220含物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)70元70已售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)購買地面獨(dú)立車庫30業(yè)主共用車庫摩托車15包含燃油車非機(jī)動(dòng)車室內(nèi)自行車5電動(dòng)車7電動(dòng)車代充電服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商三輪車15包括機(jī)動(dòng)三輪車、非機(jī)動(dòng)三輪車說明：1、上述費(fèi)用包括物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、公共設(shè)備運(yùn)行費(fèi)和日常維護(hù)費(fèi)等。

2、小型車，乘坐人數(shù)≤9人，藍(lán)牌；中型車，乘坐人數(shù)10—19人，黃牌。3、室內(nèi)地下、地上公共車庫、車位不得強(qiáng)行銷售，不得拒絕業(yè)主租賃使用。4、停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高指導(dǎo)價(jià)，下浮不限。5、已成立業(yè)主委員會(huì)的由業(yè)主委員會(huì)在上述最高指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。摘自《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》合價(jià)房〔2011〕41號(hào)建筑垃圾應(yīng)堆放在垃圾集中點(diǎn)?。?！第三十條裝飾裝修單位或裝飾裝修人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝飾裝修垃圾的，應(yīng)當(dāng)繳納裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積每平方米不高于3.00元收取。因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的，恢復(fù)、維修費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生額，由業(yè)主（使用人）或裝修單位（裝修人）承擔(dān)，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。摘自《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》合價(jià)房〔2011〕41號(hào)摘自《合肥市建筑垃圾管理辦法》合肥市人民政府令（第149號(hào)）（2010年2月1日起施行。）第十六條居民因裝飾、維修等產(chǎn)生的零星建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理單位或者社區(qū)居民委員會(huì)指定的地點(diǎn)統(tǒng)一堆放，并按規(guī)定交納有關(guān)費(fèi)用；物業(yè)管理單位或者社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)統(tǒng)一清運(yùn)。零星建筑垃圾運(yùn)輸應(yīng)當(dāng)采用袋裝或者密閉的方式，運(yùn)輸過程中不得遺撒、泄漏，并在市容部門核定的地點(diǎn)傾倒。對(duì)《辦法》實(shí)施后新建小區(qū)、首次移交小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，嚴(yán)格按照本辦法執(zhí)行。對(duì)《辦法》實(shí)施前雙方簽訂的委托合同已明確期限，且沒有到期的，可以按照原合同、原標(biāo)準(zhǔn)、原辦法繼續(xù)執(zhí)行；也可以由業(yè)主大會(huì)或授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本辦法重新約定；原合同到期后必須按照本辦法執(zhí)行。第二十六條住宅小區(qū)內(nèi)共用電梯、公共照明、消防設(shè)施、景觀水系、監(jiān)控系統(tǒng)、單元門禁等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi),納入物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)，不得另行分?jǐn)偸杖　６喂┧匆平唤o供水部門的供水設(shè)備，其增壓水泵運(yùn)行費(fèi)用可據(jù)實(shí)分?jǐn)偸杖。邮鼙O(jiān)督?，F(xiàn)在合肥公攤水電費(fèi)要不要交？摘自《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》合價(jià)房〔2011〕41號(hào)物業(yè)公司正常收取費(fèi)用包括：物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)車輛停放服務(wù)費(fèi)裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)其他有償服務(wù)費(fèi)用想一想:高層物業(yè)費(fèi)1.42元/月/平方。李先生在高層買了一間80平方的房子，同時(shí)買了一個(gè)地下車庫，那么一般他一個(gè)月要交物業(yè)費(fèi)多少錢？1.42*80+50=163.6元幸福里物業(yè)費(fèi)：1.42元/月/平方米這么貴？對(duì)面小區(qū)才1.2元呀！

項(xiàng)目規(guī)?！芾碣M(fèi)用分?jǐn)偘卜荔w系——出入口數(shù)量；物防、技防完善性公共設(shè)施——市政配套、綠地率、植被種類、水系、景觀燈、石材養(yǎng)護(hù)人工成本——收入、保險(xiǎn)高端服務(wù)——大堂服務(wù)、雙語服務(wù)。。。。誤區(qū)——與售價(jià)掛鉤、與周邊對(duì)比影響物業(yè)費(fèi)定價(jià)因素——項(xiàng)目特點(diǎn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

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摘自《物業(yè)管理?xiàng)l例》

我出國了一年，沒在小區(qū)居住，為什么還要交物業(yè)費(fèi)？空置房物業(yè)費(fèi)的繳納摘自《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。建設(shè)單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)?！段餀?quán)法》第七十二條規(guī)定，“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由，不履行義務(wù)”。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，個(gè)別業(yè)主義務(wù)觀念淡薄，常常以放棄權(quán)利為由，不履行共同義務(wù)。比如，有的業(yè)主以自己沒有入住為由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

請(qǐng)把你們的賬本給我看看摘自《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可采用包干制或酬金制形式。包干制：盈虧由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔(dān)；酬金制：結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔(dān)。（一）包干制包干制是指物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的法定產(chǎn)權(quán)建筑面積交納，包干使用，盈余或虧損均由物業(yè)公司享有或承擔(dān)。在包干制方式下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是固定的，乙方不得以虧損為由要求增加費(fèi)用、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或減少服務(wù)內(nèi)容。乙方應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布公共服務(wù)收支情況。（二）酬金制在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物企，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同的約定的支出，結(jié)余或不足由業(yè)主享承擔(dān)