BA域小產(chǎn)權(quán)房市場研究-王靚、彭彪、石蕊

平湖及周邊區(qū)域

小產(chǎn)權(quán)房市場研究小產(chǎn)權(quán)房政策解讀農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得私自出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。村民對宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。《城市規(guī)劃法》轉(zhuǎn)變?yōu)椤冻青l(xiāng)規(guī)劃法》，一字之差，卻標志著中國將從2008年起徹底改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的規(guī)劃制度，進入城鄉(xiāng)一體化的規(guī)劃管理時代。而與此相反，商品化的土地使用權(quán)的管理卻仍然是用征地制度這個獨木橋來連接城鄉(xiāng)兩個世界農(nóng)民住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。城市居民不得購買在集體土地上建設的房屋。因為非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l國發(fā)改委08年1月8日“禁售通知”國土資源部07年12月14日重申07年6月18日建設部風險提示07年10月28日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《國務院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》，國辦嚴令禁止地方借農(nóng)民集體所有建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、土地整理折抵和城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤等名義，擅自擴大建設用地的規(guī)模。12534國土資源部09年6月9日強調(diào)政策6“小產(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。國家針對小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象，陸續(xù)出臺相關(guān)政策三令五申，堅決制止、打擊“小產(chǎn)權(quán)房”。政策解讀小產(chǎn)權(quán)房風險國家不予支持消費者購買小產(chǎn)權(quán)房屋，小產(chǎn)權(quán)房由于沒有法律保證而帶來一定的風險建在集體土地上的，購買的房子拿不到國家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利。除了不能辦理房產(chǎn)證外，小產(chǎn)權(quán)房嚴格說屬于違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。小產(chǎn)權(quán)房一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。小產(chǎn)權(quán)房幾乎都沒有教育、綠化等配套設施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有。由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩。購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。風險三：質(zhì)量難保證風險四：配套不完善風險五：遺贈也麻煩風險六：無法辦貸款風險一：沒有房產(chǎn)證風險二：拆遷難補償小產(chǎn)權(quán)房市場概況市場概況深圳小產(chǎn)權(quán)以關(guān)外幾個主要工業(yè)鎮(zhèn)為中心，呈散花狀分布。比較成熟的發(fā)展區(qū)域為沙井、觀瀾、龍華、布吉四大區(qū)域，此四大區(qū)域因有較為悠久的原住民聚集村鎮(zhèn)以及大型工業(yè)聚集地而蓬勃發(fā)展。在價格方面，距離關(guān)內(nèi)較近的區(qū)域，由于地段優(yōu)勢吸引關(guān)內(nèi)客戶前來購買或租賃，價格相對較高。各片區(qū)均價觀瀾均價3200-4200布吉（集中在南嶺）均價5000元左右龍華（集中在鎮(zhèn)中心）均價6000元左右沙井4500左右平湖布吉小產(chǎn)權(quán)房分布布吉市場黃金花園基本情況位于布吉鎮(zhèn)南嶺村，南嶺村村委所建，獨體樓，產(chǎn)品類型29.8平單身公寓占25%、48.6平一房占17%、69-89平兩房占12.5%，98-131平三房42%、165平四房占4%，在售價格6280元/平，50元/平（樓層價差），9折優(yōu)惠賣點梳理地段位置、周邊配套、產(chǎn)品品質(zhì)，價格便宜，客戶來源本地村民、周邊小私企業(yè)主、周邊個體戶、周邊老社區(qū)業(yè)主銷售情況及原因銷售近5成，價格相對于一路之隔的一半山價格便宜一半黃金富苑基本情況位于布吉鎮(zhèn)南嶺村，南嶺統(tǒng)建樓，獨體樓產(chǎn)品類型31平單身公寓占5%、52-59平一房占58%、88-92平兩房占16%、114-138平三房占16%、150平四房占5%在售價格兩房以下：6180元/平米；50元/平（樓層價差），9折優(yōu)惠兩房以上：5980元/平，50元/平（樓層價差），9折優(yōu)惠賣點梳理地段位置、周邊配套，產(chǎn)品品質(zhì)，價格便宜，客戶來源本地村民、周邊小私企業(yè)主、周邊個體戶、周邊老社區(qū)業(yè)主銷售情況及原因銷售近5成，價格比黃金花園便宜，戶型更好部分在售項目概況案例借鑒布吉李朗片區(qū)——金達豪花園地址：布吉布瀾路李朗珠寶國際珠寶園旁樓棟數(shù)：3棟33層高層總套數(shù)：558戶項目優(yōu)勢：交通便利、花園社區(qū)、封閉式管理金達豪花園戶型配比戶型套數(shù)占比48平1房24844.44%76-98平2房24844.44%113平3房6211.11%

5581李朗國際珠寶產(chǎn)業(yè)園是深圳市政府重點支持的產(chǎn)業(yè)項目，產(chǎn)業(yè)園由22棟主體建筑構(gòu)成、總投資15億元、占地12萬平方米、建筑面積51萬平方米。產(chǎn)業(yè)園集辦公寫字樓、工廠、珠寶展示區(qū)，員工高級公寓為一體。產(chǎn)業(yè)園計劃引進國內(nèi)外知名珠寶生產(chǎn)企業(yè)上百家、珠寶經(jīng)營及相關(guān)領(lǐng)域商家上千家。將珠寶原材料集散交易——珠寶加工——珠寶經(jīng)營——珠寶展示——珠寶拍賣交易——珠寶出口等各個產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)進行有機整合并全面開放李朗軟件園是市、區(qū)兩級重點打造的軟件園區(qū)，由深圳市軟件園管理中心負責運營管理。園區(qū)定位為“深圳軟件園李朗新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地”，目前已有深圳先進院云計算育成中心落戶園區(qū)。李朗軟件園占地12萬平方米，總建筑面積54萬平方米，停車位約5000個，集商業(yè)寫字樓、工業(yè)廠房、綜合樓6幢,高級員工公寓、中心廣場為一體。李朗國際珠寶園李朗軟件園案例借鑒李朗已建設成型的李朗國際珠寶園、李朗軟件園，以及在建設的佳兆業(yè)城市廣場等產(chǎn)業(yè)園區(qū)為片區(qū)帶來的人群支撐案例借鑒受李朗多個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的拉動，約48平的一房這類低門檻，過渡、投資兩相宜的戶型最為熱銷成交客戶來源：受周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的帶動，吸引了周邊企業(yè)員工、小企業(yè)主以及本地村民購買。由于小產(chǎn)權(quán)房無法做推廣，客戶以布吉本地和部分有地緣關(guān)系的羅湖、福田客戶購買。受李朗國際珠寶園、李朗軟件園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)的帶動，相對于南嶺等成熟片區(qū)來講，居住氛圍并不成熟的金達豪也受到了客戶的關(guān)注。但銷售速度和均價還是略遜一籌。購買客戶多為在附近工作，過渡性自住，或作為投資出租的用途，故其中48平的一房最為暢銷。案例借鑒限購之后，小產(chǎn)權(quán)房的銷售量同樣伴隨商品房市場而波動，投資客只是逐步進入市場，且價格較為平穩(wěn)，無大幅增長金達豪花園2011年8月－2012年10月銷售走勢銷售走勢分析：金達豪花園于2011年開盤，開盤均價7000元/平，但由于價格高于客戶預期，開盤僅成交3套，9月在調(diào)整策略后調(diào)低均價，銷售速度方逐漸提升；2011年11－12月項目封盤，2012年5月份商品房市場開始活躍，受此帶動，加上價格的小幅下跌，每月均保持著良好的銷量。項目名稱價格開盤情況融湖中心城總占地：23萬平，總建面70萬平首批戶型產(chǎn)品包括：62-66㎡2房、80-89㎡3房、121㎡大3房、124-139㎡4房13000元/平11月10日開盤當天銷售288套，銷售81%御峰園占地：22萬平，總建面30萬平。戶型產(chǎn)品包括：115、121、155共435套9800-10500元/平10月29日開盤當天銷售250套九號院館占地：4.3萬平，總建面7.2萬平，主力戶型是77平兩房、89平三房13500元/平10月23日晚開盤，開盤當天推出最后50套，銷售25套左右平湖市場平湖市場由于配套落后、居住環(huán)境一般、商品房市場尚不成熟，相對于布吉1.5-2.3萬的單價，一手房尚處于價格洼地在御峰園的低價干擾下，平湖其余項目如融湖中心城、九號院館此類高價項目銷售速度受到嚴重影響，平湖一手房市場價格在短時間內(nèi)難以快速上漲。平湖市場華南西苑地址：龍崗平湖鎮(zhèn)華南城西側(cè)占地面積：39992平方米建筑面積：161341.25平方米樓棟數(shù)：3棟主力戶型：38平1房、73平2房、111平3房111m2、44平小復式、220-250平大復式產(chǎn)品特點：社區(qū)規(guī)模較大、帶園林、居住舒適均價：7000元/平（毛坯）租金：2房1300-2500元/月，三房2100-2600元/月平湖市場小產(chǎn)權(quán)房售價較高，甚至高于龍華與布吉等靠近關(guān)內(nèi)的成熟片區(qū)華南城5號交易廣場地址：龍崗平湖鎮(zhèn)華南城華南大道1號樓棟數(shù)：2棟（B/C座）主力戶型：54平1房、65平2房、120平3房產(chǎn)品特點：3.2米標準層高、精致園林規(guī)劃，開設寬大泳池、網(wǎng)球場均價：9200元/平（帶家私家電、拎包入?。┳饨鹚剑?房租金1500－1800元/月，2房租金2200元/月平湖市場平湖市場小產(chǎn)權(quán)房售價較高，甚至高于龍華與布吉等靠近關(guān)內(nèi)的成熟片區(qū)銷售情況：華南城5號交易廣場于2012年1月入市，雖然地段較好，配套齊全，可拎包入住，但由于其價格已接近商品房價格，銷售速度緩慢，月均銷售套數(shù)在18套左右，截止至2012年12月，僅銷售200余套。客戶情況：以華南城圈層客戶為主，外區(qū)域客戶的投資比例很小。主要抗性因素為目前價格過高，成長空間小，且一次性付款的門檻過高。平湖市場平湖新木舊改項目地址：龍崗平湖鎮(zhèn)平吉大道與1號路交匯處綜合體規(guī)劃，目前尚在定位階段，擬引進沃爾瑪、優(yōu)質(zhì)學位等提升項目賣點總占地約18萬總建面約70萬預計入市時間：2014年平湖新南村統(tǒng)建樓項目地址：龍崗平湖鎮(zhèn)守珍街與宏春街交界處主力戶型：80－160平項目情況：村委集資建房，尚未發(fā)售目前在建預計入市時間：2013年受益于華南城的發(fā)展，平湖陸續(xù)有小產(chǎn)權(quán)房持續(xù)開發(fā)，其中不乏大體量的舊改綜合體項目市場小結(jié)商品房與小產(chǎn)權(quán)房倒掛現(xiàn)象未必能長期延續(xù)后續(xù)市場面臨重新洗牌以中小戶型為主零距離華南城，商品房供應較少華南城的落地帶來了大量的就業(yè)人群，但片區(qū)內(nèi)近些年來除了茗翠園、九號院館、御峰園以外無其他商品房供應，與龍華、布吉相比商品房供應較少，且華南城酒店式公寓可拎包入住、曾經(jīng)可