商業(yè)地產(chǎn)全面課程課件

租金水平與業(yè)態(tài)規(guī)劃

招商實(shí)戰(zhàn)之特定商場案例分析特定商戶成交案例分析市場租金調(diào)研項(xiàng)目租金方案建議租金方案思路參考依據(jù)特定商場案例分析特定商戶成交案例分析市場租金調(diào)研目標(biāo)商場樣本地王購物中心太陽廣場銅鑼灣廣場西武百貨中信廣場經(jīng)營規(guī)模每層商戶組合每層商場平面布局招商條件各業(yè)態(tài)商戶租賃成交條件租金調(diào)研方式和內(nèi)容調(diào)研結(jié)論分析特定商場案例分析特定商戶成交案例分析市場租金調(diào)研結(jié)論分析結(jié)論：各行業(yè)商戶租金水平及承租面積規(guī)律各行業(yè)商戶承租水平及承租面積基本規(guī)律最高最低其次最小化妝品、服裝、珠寶、皮具、鞋、鐘表、眼鏡、通信最大美食廣場、百貨公司、超市、大型中式酒樓、娛樂中心、電影院電器、音像、美容中心、家居用品、運(yùn)動(dòng)用品、健身中心租金面積零售商鋪特色主力店大型主力店各行業(yè)商戶承租水平及承租面積基本規(guī)律具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律一般零售店鋪?zhàn)饨鹚郊俺凶饷娣e規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律大型超市－－帶動(dòng)人氣社區(qū)超市物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）鴻洲購物中心1-2F沃爾瑪6,00035-40中港城2-4F百佳18,00045-55東方雅苑1-4F萬佳20,00045-50商業(yè)中心超市嘉里中心負(fù)1F沃爾瑪3,00060-701太陽廣場負(fù)1F百佳6,00065-75

（包管理費(fèi)）新大好百貨1-3F新一佳12,00080-100(包管理費(fèi)）租金內(nèi)不含空調(diào)及管理費(fèi)，其收取標(biāo)準(zhǔn)為32元/平方米（建筑面積計(jì)）樓層購物中心的負(fù)一層(以帶動(dòng)人氣，將人流往高樓層引導(dǎo))或承租社區(qū)商住樓的整個(gè)裙樓承租面積一般至少在5,000平方米以上,甚至萬余平方米單位租金承租能力較低。地段好的店鋪單位租金可達(dá)90元左右,地段差的店鋪單位租金在35元左右*注：-簽約年期一般為10-15年，從第三年起開始遞增，幅度不超過5%；-一般采取純租金形式，較少采用抽成的形式。特征分析：大型超市百貨公司－體現(xiàn)項(xiàng)目檔次和特色外地百貨物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）上海巴黎春天負(fù)1-6F新世界百貨15,000保底100-130抽成6%-8%上海梅隴鎮(zhèn)1-6F伊勢丹15,000保底145-165抽成7%-9%本地百貨南山保利城裙樓1-3F友誼城百貨7,60050-60日豪名苑裙樓1-6F歲寶百貨10,00040-50東門迎賓商業(yè)大廈1-6F天虹商場28,00050-70中式酒樓物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）中信廣場5F逸和軒4,00065-70金威大廈裙樓2F迎海漁港2,00040-50深港豪苑裙樓3F食神3,00060-65鼎盛時(shí)代裙樓2F-3F海港3,800120-130地王大廈4F金城太子2,08165-70圣廷苑東區(qū)2-3F鳳凰樓4,00085-90(包管理費(fèi))樓層通常設(shè)置在商場最高樓層或設(shè)在商住樓的裙樓部分承租面積承租面積大，一般在3000平方米以上單位租金承受租金范圍通常在50-70元*注:酒樓簽約年期一般為9年(3+3+3);遞增幅度通常不超過10%。中式酒樓娛樂中心、美食廣場、電影院娛樂美食電影院物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）太陽廣場5FNAMCO1,200營業(yè)額抽成28%-32%太陽廣場5F美食廣場1,500業(yè)主提供硬件設(shè)備,商戶按營業(yè)額抽成20%-22%金世界友誼城百貨負(fù)1F法拉利娛樂中心800150-160樓層購物中心最高層或貫通商場的較高樓層承租面積一般至少在1,000平方米以上單位租金娛樂中心和美食廣場經(jīng)營模式以營業(yè)額抽成為主;電影院行業(yè)在國內(nèi)發(fā)展尚未成熟,發(fā)展商設(shè)立電影院主要是配合商場提供消費(fèi)者多一種娛樂,經(jīng)營模式以合資及自營為主大型主力店特征總結(jié)娛樂、美食、電影院大型中式酒樓大型超市百貨公司承租面積遞增趨勢娛樂、美食、電影院大型超市大型中式酒樓百貨公司承租水平遞增趨勢

慧通行一群熱愛商業(yè)與地產(chǎn)并愿意終生為之努力的人下首層大型超市放至底層以匯聚人流，使人流輻射至其它樓層承租面積大，通常在5000平方米以上，僅次于百貨公司；租金承受水平較低，單位租金通常在35-90元。首層二層三層百貨公司占據(jù)最佳位置，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次和特色；承租面積最大，通常在萬平方米以上，可貫穿于商場首層~4、5F；租金承受水平相對(duì)較低，大型綜合性百貨單位租金在60-140左右。四層五層娛樂、美食、電影院承租能力最低，通常為營業(yè)額抽成形式或自營形式，放至較高樓層；提供娛樂、休閑功能，能聚人氣，將人引導(dǎo)至高樓層；承租面積相對(duì)較小，但至少在千余平方米以上。五層大型中式酒樓承租面積較大，通常在3000平方米以上；一般設(shè)置在商場頂層，提供休憩、餐飲場所；承受租金多在50-70元。大型主力店承租特征總結(jié)大型主力店的安排－案例連鎖超市租金：50-70元/M2匯聚人流下首層設(shè)置超市大型主力店的安排－案例綜合性百貨共3F如：Sogo、Pacific租金(1-3F)：100-150元/M2精品百貨共2F。如：Rainbow、LaneCrawford租金(1-2F)：200-250元/M2百貨公司設(shè)置在1F-3F特色主力店的安排－案例大型中式酒樓(如逸和軒酒家、海港、金龍船、鳳凰樓等)—租金:50-70元/M2大型中式酒樓設(shè)置在第5F各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律一般零售店鋪?zhàn)饨鹚郊俺凶饷娣e規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律項(xiàng)目租金方案電器城物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）光彩新天地永樂電器400060-70振華大廈1-4F順電4,00070-80南山海洋之心裙樓1-2F國美電器3,00045-55樓層該行業(yè)承租水平低，且商品的消費(fèi)目的性強(qiáng)，因此通常設(shè)置在較高樓層或設(shè)在商住樓的整個(gè)裙樓承租面積一般在3,000平方米上單位租金地段好的店鋪單位租金可達(dá)70元左右,地段差的店鋪單位租金在50元左右電器連鎖健身中心物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）地王負(fù)1F中航1,100170-175(含管理費(fèi))和平廣場2F金朝陽3,50040-45上海香港廣場3-4FPhysical6,00085-90(含管理費(fèi))樓層該行業(yè)是商場的配套項(xiàng)目,設(shè)置樓層相對(duì)靈活,主要視店鋪的外觀、位置是否適合健身中心要求承租面積承租面積較大，至少在千余平方米以上單位租金承租水平較低，3000平方米以上大型店鋪單位租金通常在90元以下,1000平方米左右店鋪?zhàn)饨鹂蛇_(dá)到170元左右健身中心體育運(yùn)動(dòng)用品物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）上海港匯廣場地下1F名店運(yùn)動(dòng)城2,50080-100抽成6%-8%上海中信泰富廣場4FMarathonsports200300-400樓層設(shè)置樓層要根據(jù)商場整體商戶組合布局而定，即該行業(yè)需與所在商場樓層的其它業(yè)態(tài)組合相契合承租面積承租面積較為靈活,大的千余平方米,小的幾百平方米單位租金租金承受水平與承租面積直接相關(guān),單位租金范圍從80-400元不等體育用品專門店美容院及發(fā)廊物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）嘉匯百貨3F完美550190-200地王3F完美223380-390和平茂業(yè)2F金寶典發(fā)廊20095-100高科利大廈2F瑪莎纖體美容38048-52群星廣場7F夢圓皇宮美容美體2,70065-75樓層該行業(yè)是商場、寫字樓的配套項(xiàng)目，通常設(shè)置在二層或以上承租面積承租面積靈活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可單位租金承租水平相對(duì)較低，地段好的店鋪單位租金可達(dá)360元左右,地段差的店鋪單位租金在60元左右美容美發(fā)中心下首層總體承租能力較低，一般放在商場中層以上，如3F以上首層二層大型家居用品店電器城健身中心體育運(yùn)動(dòng)用品專門店、美容院三層四層五層承租能力高、承租面積小的放至較低樓層，反之放至高樓層特色主力店承租特征總結(jié)大型體育用品專賣店(如MarathonSports、RoyalSportingHouse等)租金:80-120元/M2美容院或客戶服務(wù)中心(如中國移動(dòng)通信、中國聯(lián)通等)租金:150元/M2體育用品專門店、美容院設(shè)置在第3F特色主力店安排－案例健身中心(如Physical等）租金:65-80元/M2家電家居、健身中心設(shè)置在第4F溜冰場特色主力店安排－案例電器連鎖(如順電等）租金:65-80元/M2各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律一般零售店鋪?zhàn)饨鹚郊俺凶饷娣e規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律*注：一般零售店鋪包括服裝、鞋、珠寶、眼鏡、精品等零售店鋪承租特征總結(jié)元/㎡8%32%27%5%各樓層遞增（減）差幅元/㎡各樓層遞增（減）差幅63%20%26%58%同一商場不同樓層的平均租金以首層為原點(diǎn)，往上層和下層租金均遞減下首層——配合主力店檔次和類型安排服務(wù)配套型商鋪零售店鋪安排－案例服務(wù)配套類行業(yè)：便利店、銀行、藥店、沖印店、個(gè)人護(hù)理、面包房、雪糕、糖果、書報(bào)亭等租金：平均租金600元/M2，可按店鋪位置上浮或下調(diào)10-20%國際一線及二線品牌專賣店(服裝\珠寶\鐘表\皮具\(yùn)化妝品\鞋\內(nèi)衣\精品等承受租金水平最高的行業(yè)。平均租金：700元/M2可按品牌知名度上浮或下調(diào)10%購物中心寫字樓裙樓首層——面對(duì)高檔消費(fèi)群，以各類國際一、二線品牌連鎖店為主，力求樹立和提升項(xiàng)目檔次形象

零售店鋪安排－案例香港及東南亞知名品牌連鎖店(服裝\珠寶\鐘表\皮具\(yùn)化妝品\鞋\內(nèi)衣\精品等)平均租金：600元/M2可按品牌知名度上浮或下調(diào)10%-20%大型品牌旗艦店(如ARMANI—服裝、皮具、精品、家私等)第2F：二層商戶品牌檔次稍遜于首層零售店鋪安排－案例國內(nèi)及香港知名品牌連鎖店(服裝\皮具\(yùn)鞋等)平均租金：400元/M2可按品牌知名度上浮或下調(diào)10%-20%第3F：三層商戶品牌檔次稍遜于二層零售店鋪安排－案例書店、禮品、琴行、音像平均租金：300元/M2可按品牌知名度上浮或下調(diào)15%-25%第4F：配合娛樂中心、健身中心主力店特點(diǎn)，突出年輕消費(fèi)者需求特色零售店鋪安排－案例工藝品、家居擺設(shè)、布藝、床上用品、燈飾平均租金：120元/M2可按品牌知名度上浮或下調(diào)10%第5F：經(jīng)營行業(yè)獨(dú)立性高零售店鋪安排－案例具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律一般零售店鋪?zhàn)饨鹚郊俺凶饷娣e規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律*注：特色餐飲指酒吧、西餐廳、咖啡廳、快餐廳等類型各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律下首層三層二層首層四層五層承租均價(jià)(元/平方米/月)地王商場中信廣場無第5F65（逸和軒）70(金城太子,2081m2)180(豫園上海飯莊,530m2)230(意大利咖啡,33m2)//250（必勝客)100（Friday,866m2)450（星巴克,230m2)350（肯德基）/特色餐飲的承租水平餐飲（中西快餐廳）—如KFC、面點(diǎn)王等租金：200-250元/M2提供休憩、服務(wù)場所下首層——靠近地鐵站口設(shè)置大眾化、便利性餐飲類型特色餐飲安排－案例西式餐廳(如哈根達(dá)斯、Grappa’s、DanRyan’s)平均租金：200-300元/M2首層——配合首層國際高檔品牌定位，設(shè)置西式餐廳類型特色餐飲安排－案例特色餐飲品牌連鎖店1、咖啡：Starbucks、Illy、Pacificcoffee

平均租金：300-400元/M2第2F：集中體現(xiàn)檔次的同時(shí)顯示特色，設(shè)置特色餐飲連鎖店特色餐飲品牌連鎖店2、西餐廳(如Delifrance)3、日本料理、東南亞、韓國菜平均租金：150-250元/M2寫字樓裙樓特色餐飲安排－案例特色餐飲品牌連鎖店1、露天茶座平均租金：100-150元/M2特色餐飲品牌連鎖店