西安九錦臺(tái)項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告-

第一階段

項(xiàng)目定位策劃工作大綱第一部分

市場(chǎng)研究一西安房地產(chǎn)市場(chǎng)與區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)西安及區(qū)域宏觀環(huán)境的分析西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局分析西安及區(qū)域宏觀環(huán)境的分析2007年上半年西安經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，預(yù)計(jì)完成生產(chǎn)總值750億元，同比增長(zhǎng)13%，同比增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)，為西安市10年來(lái)同期最高水平。實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入完成62.94億元，同比增長(zhǎng)27.5%；全社區(qū)固定資產(chǎn)投資完成623.52億元，同比增長(zhǎng)38.8%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成442.24億元，同比增長(zhǎng)17.4%；城市居民人均收入同比增長(zhǎng)15.4%。宏觀經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步推進(jìn)保駕護(hù)航。2007年西安市全年共安排重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目280個(gè)。其中，在建項(xiàng)目180個(gè)，總投資1652億元，2007年計(jì)劃投資260億元，包括城市快速軌道交通二號(hào)線工程、城市公園廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目、城市線網(wǎng)落地整治建設(shè)工程等；“前期項(xiàng)目”100個(gè)，總投資1355億元，包括渭北產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)項(xiàng)目、城市交通綜合改善工程項(xiàng)目、涇渭濕地自然保護(hù)區(qū)項(xiàng)目、西安國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目等。根據(jù)2007年西安市建設(shè)規(guī)劃方面，西安市在“四區(qū)兩基地”建設(shè)方面主要規(guī)劃如下表：區(qū)域規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)四區(qū)高新區(qū)建設(shè)六大園區(qū)，力爭(zhēng)建成工業(yè)類(lèi)項(xiàng)目60個(gè)，再引進(jìn)世界500強(qiáng)或行業(yè)龍頭企業(yè)5家以上經(jīng)開(kāi)區(qū)力爭(zhēng)全年新開(kāi)工工業(yè)項(xiàng)目50個(gè)曲江新區(qū)籌建出版集團(tuán)、傳媒集團(tuán)、演藝集團(tuán)，啟動(dòng)周至道教文化展示區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)浐灞生態(tài)區(qū)基本完成浐灞三角洲段河流綜合治理，廣運(yùn)潭二期工程竣工，新增水面1000畝，綠地2000畝兩基地閻良航空基地完善供水、供電、供熱、污水處理等各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施長(zhǎng)安航天產(chǎn)業(yè)基地基本完成規(guī)劃制定和報(bào)批，著手基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和項(xiàng)目引進(jìn)伴隨著城市建設(shè)改造進(jìn)程的逐步推進(jìn)，西安的城市綜合環(huán)境配套將進(jìn)一步得以改善，為房地產(chǎn)業(yè)的深層次推進(jìn)提供了更為廣闊的發(fā)展空間。西安及區(qū)域宏觀環(huán)境的分析西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況2007年上半年西安市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，城市規(guī)劃建設(shè)快速推進(jìn)，2007年上半年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中運(yùn)行。07年上半年，西安商品房市場(chǎng)基本走出政策調(diào)控下的觀望狀態(tài)，延續(xù)歷年的增長(zhǎng)勢(shì)頭快速推進(jìn)，無(wú)論開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售均較上年明顯增長(zhǎng)。土地市場(chǎng)供應(yīng)向遠(yuǎn)郊延伸，城北、長(zhǎng)安、浐灞、西咸等郊區(qū)板塊隨規(guī)劃建設(shè)的快速推進(jìn)，推動(dòng)房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展進(jìn)程。2007年上半年，西安商品房銷(xiāo)售面積300多萬(wàn)平方米較上年同比增長(zhǎng)37.9%，銷(xiāo)售金額152.99億元。普通住宅銷(xiāo)售面積359.98萬(wàn)平方米同比增長(zhǎng)41.12%，銷(xiāo)售金額127.45億元，住宅在售均價(jià)為3412元/平方米，同比增長(zhǎng)6.09%。2007年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)依然是從嚴(yán)從緊，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格是兩大重點(diǎn)。從07年上半年中央到各地方的具體政策出臺(tái)情況來(lái)看，政策調(diào)控的主要方向更多的是對(duì)前期出臺(tái)的一系列政策的進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然供需兩旺，但是房?jī)r(jià)增速一直處于較低水平，宏觀調(diào)控壓力較小。2007年上半年，西安政府有關(guān)部門(mén)嚴(yán)密監(jiān)控市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，并未有新政出臺(tái)。

西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況西安住宅市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，住宅售價(jià)從未經(jīng)歷大漲大落。2006年以前，西安住宅銷(xiāo)售價(jià)格每年增加幅度基本未超過(guò)5%，2006年西安住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為3258元/平米，2007年上半年住宅平均售價(jià)增幅6.09%。國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)測(cè)中心發(fā)布的全國(guó)36個(gè)大中城市房?jī)r(jià)平均增幅16.34%表明，西安房?jī)r(jià)增幅仍屬中下水平。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)自上世紀(jì)90年代末發(fā)展成熟壯大、成為城市經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展自2000年后快速增長(zhǎng)的同時(shí)，也經(jīng)歷了2003年”非典”事件的影響,及2006年宏觀調(diào)控政策的沖擊。西安歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額及增幅。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況2007年上半年，西安商品房市場(chǎng)基本走出政策調(diào)控下的觀望狀態(tài)，延續(xù)歷年的增長(zhǎng)勢(shì)頭快速推進(jìn)。西安市房產(chǎn)局提供的數(shù)字表明，商品房市場(chǎng)供應(yīng)集中放量，施工、竣工、新開(kāi)工面積較上年同比增幅均達(dá)到40%以上。上半年，西安市商品房銷(xiāo)售面積近400萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額152.99億元。其中住宅銷(xiāo)售359.98萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額127.45億元。西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹西安市商品房2007年上半年供應(yīng)量超過(guò)500萬(wàn)平方米，到2007年底預(yù)計(jì)超過(guò)900萬(wàn)平方米。市場(chǎng)數(shù)據(jù)說(shuō)明，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供需兩旺的狀態(tài)。西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，符合“90平方米；70%”規(guī)定雙限房將于2007年下半年開(kāi)始大量釋放，將會(huì)對(duì)下半年房產(chǎn)售價(jià)產(chǎn)生一定的平抑作用。據(jù)觀察，小戶(hù)型的需求大于大戶(hù)型。通過(guò)一年的努力，目前，西安市的中小戶(hù)型供應(yīng)達(dá)到了政策要求。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局分析自2000年，西安商品住宅市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展階段，西安城區(qū)各區(qū)域均進(jìn)入開(kāi)發(fā)高潮。不同區(qū)域顯示出不同特征，已經(jīng)分化出高檔住宅市場(chǎng)，中高檔住宅市場(chǎng)和中檔住宅市場(chǎng)。高新區(qū)曲江新區(qū)南二環(huán)地區(qū)城內(nèi)經(jīng)開(kāi)區(qū)城西城東浐灞生態(tài)區(qū)城北地區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局分析:西安住宅市場(chǎng)分布

西安高檔公寓集中分布在曲江新區(qū)和高新開(kāi)發(fā)區(qū)，其他地區(qū)有零星分布。曲江新區(qū)在售公寓項(xiàng)目幾乎全在4,300元/平方米以上。曲江地區(qū)曾是唐代皇家園林，從未進(jìn)行大規(guī)模工業(yè)建設(shè)。西安政府將其規(guī)劃為旅游度假區(qū)，進(jìn)行了大量的公共游樂(lè)設(shè)施建設(shè)和大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。該區(qū)域以旅游、文化和會(huì)展產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，自然環(huán)境優(yōu)越，交通便利，自然景觀和文化景觀遍布，成為西安市高檔公寓和別墅聚集之地。高新區(qū)是另一個(gè)高檔公寓大量分布的區(qū)域，東城、南二環(huán)地區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)零星分布個(gè)別高檔公寓。浐灞生態(tài)區(qū)位于浐灞三角洲，環(huán)抱于萬(wàn)余畝水面的廣運(yùn)潭，目前正處于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)熱潮中，將是未來(lái)又一個(gè)高檔住宅聚集的區(qū)域。中高檔住宅分布的主要區(qū)域是高新區(qū)、南二環(huán)地區(qū)、城內(nèi)和經(jīng)開(kāi)區(qū)。城內(nèi)的住宅售價(jià)較高，但是供應(yīng)極為稀缺。中端住宅主要分布在城東和城西。城北地區(qū)住宅目前售價(jià)最低。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局分析:目前在售高檔公寓

西安目前在售的高檔公寓項(xiàng)目共計(jì)20個(gè)，曲江新區(qū)5個(gè)，高新區(qū)10個(gè)，南二環(huán)地區(qū)2個(gè)，城東和經(jīng)開(kāi)區(qū)各1個(gè)。項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積平方米均價(jià)元/平方米區(qū)域位置備注曲江南苑260,0004,500曲江風(fēng)景佳園150,0005,100曲江鉆石半島300,0005,600曲江曲江華府200,0004,800曲江曲江城市花園130,0004,300曲江楓林華府100,0004,300高新區(qū)楓景觀天下45,0004,700高新區(qū)紫薇臻品190,0004,500高新區(qū)版式小高層蘭喬圣菲180,0004,800高新區(qū)大戶(hù)型項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積平方米均價(jià)元/平方米區(qū)域位置備注金橋國(guó)際廣場(chǎng)31,0004,600高新區(qū)金泰假日花城660,0004,400高新區(qū)版式小高層綠地世紀(jì)城1,200,0004,600高新區(qū)版式小高層融僑.紫薇馨苑800,0004,500高新區(qū)版式小高層逸翠園（一期）180,0005,200高新區(qū)中華世紀(jì)城（二期）500,0004340高新區(qū)陽(yáng)陽(yáng)國(guó)際廣場(chǎng)80,0004,600南二環(huán)地區(qū)公園天下110,0004,500南二環(huán)地區(qū)東尚（二期）100,0004,300城東東二環(huán)復(fù)式白樺林居100,0004,200經(jīng)開(kāi)區(qū)果嶺組團(tuán)區(qū)域域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格格局局分分析析:目前前在在售售高高檔檔公公寓寓區(qū)域域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格格局局分分析析:目前前在在售售高高檔檔公公寓寓西安安高高檔檔公公寓寓通通常常處處于于配配套套成成熟熟，，自自然然環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)美美的的地地段段，，戶(hù)戶(hù)型型供供應(yīng)應(yīng)100平方方米米以以上上居居多多，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商非非常常重重視視小小區(qū)區(qū)的的景景觀觀建建設(shè)設(shè)。。西安安高高檔檔公公寓寓的的客客戶(hù)戶(hù)群群包包含含大大量量二二次次置置業(yè)業(yè)人人士士，，基基本本以以自自用用為為主主。。西安安目目前前在在售售高高檔檔公公寓寓超超過(guò)過(guò)400萬(wàn)平平方方米米，，預(yù)計(jì)計(jì)將將于于2010年釋釋放放完完畢畢。。以以建建筑筑面面積積計(jì)計(jì)，，在在售售高高檔檔公公寓寓73.1%集中中于于高高新新區(qū)區(qū)，，19.6%集中中于于曲曲江江新新區(qū)區(qū)，，南南二二環(huán)環(huán)地地區(qū)區(qū)占占3.6%，城城東東和和經(jīng)經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)區(qū)共共占占3.8%。由于于各各地地區(qū)區(qū)城城市市建建設(shè)設(shè)的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)水水平平不不同同，，自自然然環(huán)環(huán)境境和和人人文文環(huán)環(huán)境境存存在在差差異異，，各各地地區(qū)區(qū)高高檔檔公公寓寓平平均均售售價(jià)價(jià)也也存存在在差差異異。。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局局分析:曲江地區(qū)在曲江地區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)基本本都高于4,300元/平米，曲江是是西安高端住住宅市場(chǎng)的熱熱點(diǎn)區(qū)域。本本期曲江地區(qū)區(qū)無(wú)高端公寓寓上市。目前在售高端端公寓項(xiàng)目計(jì)計(jì)5個(gè)，總建筑面面積1,040,000平方米。曲江地區(qū)借助助優(yōu)越的自然然環(huán)境，成熟熟的基礎(chǔ)設(shè)施施和無(wú)煙產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)勢(shì)，吸引引了廣大消費(fèi)費(fèi)者和眾多國(guó)國(guó)內(nèi)知名的開(kāi)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入。。目前，金地集團(tuán)和中中海集團(tuán)正式進(jìn)入曲江江地區(qū)。中海海集團(tuán)開(kāi)發(fā)的的中海國(guó)際社社區(qū)位于曲江江核心地段，，占地1,000,000平方米，總建建筑面積1,500,000平方米，涵蓋蓋高端公寓、、別墅等住宅宅產(chǎn)品，預(yù)計(jì)計(jì)下季度開(kāi)始始預(yù)售。中海海集團(tuán)的品牌牌優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目目?jī)?yōu)越的地理理位置，將會(huì)會(huì)推動(dòng)曲江地地區(qū)高檔公寓寓平均售價(jià)，，預(yù)計(jì)下階段段，曲江地區(qū)區(qū)高檔公寓售售價(jià)將出現(xiàn)較較大幅度攀升升。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局局分析:高新區(qū)高新開(kāi)發(fā)區(qū)目目前在售項(xiàng)目目計(jì)10個(gè)，總建筑面面積3,886,000平方米，預(yù)計(jì)計(jì)將于2010年釋放完畢。。其中金泰假日日花城占地面面積212,000平方米，總建建筑面積660,000平方米，分四四期開(kāi)發(fā)。金金泰假日花城城位于太白南南路和丈八東東路匯合處，，毗鄰規(guī)劃中中的木塔寨公公園，澳大利利亞五.貝國(guó)際設(shè)計(jì)集集團(tuán)擔(dān)任景觀觀設(shè)計(jì)。該項(xiàng)項(xiàng)目前期推廣廣力度較大，，產(chǎn)品品質(zhì)佳佳，本期銷(xiāo)售售均價(jià)4400元/平米，銷(xiāo)售情情況較好。逸逸翠園是和記記黃埔集團(tuán)在在西安開(kāi)發(fā)的的第一個(gè)項(xiàng)目目，總占地645,000平方米，規(guī)劃劃建筑面積1,070,000平方米，分四四期推出。一一期項(xiàng)目本季季度推出，平平均售價(jià)5200元/平方米。逸翠翠園的推廣方方式獨(dú)樹(shù)一幟幟，很少在媒媒體露面，主主要采取預(yù)約約登記，舉行行產(chǎn)品推介會(huì)會(huì)的方式。高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完善、生生活配套成熟熟，環(huán)境好，，高檔公寓占占西安市場(chǎng)份份額的73%。在售項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)展穩(wěn)定。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局局分析:南二環(huán)地區(qū)南二環(huán)地區(qū)南南二環(huán)地地區(qū)高校、科科研院所密布布，知名的中中小學(xué)多分布布于此，歷來(lái)是西安市市的文教區(qū)。。得益于優(yōu)良的的文化環(huán)境和和成熟的生活活配套設(shè)施，，南二環(huán)地區(qū)區(qū)是西安中高高檔住宅密集集區(qū)，也有少少量高檔公寓寓分布其中。。最近該地區(qū)區(qū)在售高檔公公寓項(xiàng)目2個(gè)，總建筑面面積190,000平方米，僅占占市場(chǎng)存量的的3.6%。售價(jià)4542元/平方米。由于于在售項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)展平穩(wěn)，預(yù)預(yù)計(jì)下階段，，南二環(huán)地區(qū)區(qū)高檔公寓售售價(jià)大體持平平。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局局分析:其他地地區(qū)除以上上區(qū)域域以外外，城東和和經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)各各有一一個(gè)高高檔公公寓樓樓盤(pán)在在售，，總建筑筑面積積200,000平方米米，占占市場(chǎng)場(chǎng)總量量的3.8%，平均均售價(jià)價(jià)4,250元/平方米米。經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)位于于西安安城北北，城城市建建設(shè)在在歷史史上比比較落落后。。進(jìn)入上上世紀(jì)紀(jì)九十十年代代后期期才開(kāi)開(kāi)始重重點(diǎn)發(fā)發(fā)展，，2000年后發(fā)發(fā)展提提速，，目前前經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)各各項(xiàng)建建設(shè)指指標(biāo)增增幅均均居西西安市市首位位。西安市市委市市政府府為了了拉大大城市市骨架架，均均衡城城市布布局，，決定定北遷遷經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)，，進(jìn)一一步推推動(dòng)了了經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)建建設(shè)的的熱潮潮。目前未未央新新城正正式拉拉開(kāi)建建設(shè)序序幕，，未央新新城規(guī)規(guī)劃面面積24平方公公里，，依托托文化化行政政中心心、體體育文文化中中心和和交通通中心心，未未央新新城將將建設(shè)設(shè)成集集辦公公、居居住、、文化化、體體育、、商業(yè)業(yè)為一一體的的城市市北部部新區(qū)區(qū)。有關(guān)部部門(mén)預(yù)預(yù)測(cè)，，未央央新城城區(qū)域域總?cè)巳丝诖蟠蟾旁谠?0萬(wàn)人到到24萬(wàn)人。。據(jù)悉，，眾多多著名名開(kāi)發(fā)發(fā)商將將進(jìn)入入經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)，，目前前，綠綠地集集團(tuán)開(kāi)開(kāi)發(fā)的的綠地地公館館項(xiàng)目目正在在進(jìn)行行中。。經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)持持續(xù)受受到各各方關(guān)關(guān)注，，預(yù)計(jì)計(jì)下階階段房房?jī)r(jià)持持續(xù)攀攀升。。城東地地區(qū)的的高端端公寓寓集中中在長(zhǎng)長(zhǎng)樂(lè)公公園附附近，，由于供供應(yīng)有有限，，未得得到各各方持持續(xù)關(guān)關(guān)注，，預(yù)計(jì)計(jì)下階階段高高端公公寓售售價(jià)走走勢(shì)將將于目目前大大體持持平。。前階階段香香港恒恒基兆兆業(yè)集集團(tuán)以以238萬(wàn)/畝的價(jià)價(jià)格，，拍得得位于于東二二環(huán)中中段的的168畝住宅宅用地地，創(chuàng)創(chuàng)造了了西安安住宅宅用地地單價(jià)價(jià)的紀(jì)紀(jì)錄，，該項(xiàng)項(xiàng)目受受到業(yè)業(yè)界普普遍關(guān)關(guān)注。。西安的高檔檔公寓項(xiàng)目目多為占地地百畝以上上樓盤(pán)，開(kāi)開(kāi)發(fā)商具備備品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)，周?chē)钆涮壮沙墒?，小區(qū)區(qū)內(nèi)景觀建建設(shè)投入強(qiáng)強(qiáng)度大。未來(lái)市場(chǎng)展展望西安的高端端住宅目前前集中在高高新區(qū)和曲曲江地區(qū)，，73%的高端公寓寓集中在高高新區(qū)，20%的高端公寓寓集中在曲曲江地區(qū)，，全部高端端別墅集中中在曲江地地區(qū)。新興的高端端住宅分布布區(qū)將是經(jīng)經(jīng)開(kāi)區(qū)和浐浐灞三角洲洲。浐灞三三角洲環(huán)抱抱于廣運(yùn)潭潭，廣運(yùn)潭潭規(guī)劃水面面近萬(wàn)畝，，目前完成成水面2000畝。預(yù)計(jì)在在不遠(yuǎn)的將將來(lái)，浐灞三角洲洲將會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)將會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)大量水景景題材的高高檔公寓和和別墅項(xiàng)目目，形成與與曲江別墅墅區(qū)鼎足而而立的態(tài)勢(shì)勢(shì)。政策的導(dǎo)引引以及市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日日趨激烈已已使房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)格局局處于快速速嬗變中，，優(yōu)勝劣汰汰的市場(chǎng)法法則在近兩兩年的房地地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)進(jìn)程中體現(xiàn)現(xiàn)的尤為明明顯，外埠埠品牌地產(chǎn)產(chǎn)的大量進(jìn)進(jìn)入，對(duì)本本土市場(chǎng)帶帶來(lái)的不僅僅是開(kāi)發(fā)技技術(shù)與運(yùn)營(yíng)營(yíng)理念的沖沖擊，更帶帶來(lái)市場(chǎng)資資源方面的的強(qiáng)勢(shì)爭(zhēng)奪奪，土地、、資金、人人才正逐漸漸向?qū)嵙﹂_(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)一一方集中。。而從城市市運(yùn)營(yíng)的角角度來(lái)看，，目前市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域如浐浐灞、曲江江、城北等等，政府更更希望通過(guò)過(guò)品牌地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的房房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)，充分挖挖掘區(qū)域價(jià)價(jià)值，從而而帶來(lái)區(qū)域域價(jià)值的綜綜合提升，，區(qū)域土地供供應(yīng)也更傾傾向于以規(guī)規(guī)模型地塊塊為主，由由此在市場(chǎng)場(chǎng)因素與政政策導(dǎo)引的的綜合推動(dòng)動(dòng)下，西安房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)來(lái)品牌地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)為主主體的規(guī)模模化開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)期，也更更為有力的的推動(dòng)西安安房地產(chǎn)市市場(chǎng)向城市市運(yùn)營(yíng)的高高度邁進(jìn)。。綜上所述，，隨著品牌牌地產(chǎn)項(xiàng)目目的不斷加加入，預(yù)計(jì)計(jì)西安高端端住宅市場(chǎng)場(chǎng)下季度整整體走勢(shì)持持續(xù)攀升。。西安市場(chǎng)案案例解析項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域，介于于城南、高高新、曲江江三大房地地產(chǎn)板塊之之中。因此此，選取這這三大板塊塊的高端產(chǎn)產(chǎn)品作為區(qū)區(qū)域產(chǎn)品現(xiàn)現(xiàn)狀的研究究。選取案例為為：逸翠園·西西安、融僑僑·紫薇馨馨苑、金泰泰·假日花花城、曲江江華府、、鉆石半島島、蘭喬圣圣菲逸翠園·西西安地理位置：：位于高新開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)二次次創(chuàng)業(yè)的CBD核心心區(qū)，東鄰鄰西萬(wàn)路，，北臨南繞繞城高速，，南至錦業(yè)業(yè)三路開(kāi)發(fā)規(guī)模：：占地968畝，凈用用地727畝，規(guī)劃劃建筑面積積逾106萬(wàn)平米。。含有高檔檔住宅區(qū)、、大型商業(yè)業(yè)配套。開(kāi)發(fā)狀況：：項(xiàng)目共分四四期開(kāi)發(fā)，，目前為第第一期。建筑類(lèi)型：：高層，小高高層，獨(dú)棟棟別墅，聯(lián)聯(lián)排別墅容積率：總體3.5，一期2.5一期開(kāi)發(fā)發(fā)：一期占地地約10萬(wàn)平米米，建筑筑面積25萬(wàn)平平米，總總套數(shù)為為1787套。。一期板板樓共14棟，，層數(shù)為為9-18層；；TOWNHOUSE為25套；預(yù)預(yù)售一期期一組團(tuán)團(tuán)約12萬(wàn)平米米，為5棟高層層，可售售的戶(hù)型型有926套。。07年年8月開(kāi)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售售，08年底或或09年年初一期期入住。。銷(xiāo)售價(jià)格格：2007年8月月銷(xiāo)售單單價(jià)4000-6000元/平米，，均價(jià)5500元/平平米，一一次性付付優(yōu)惠5%，按按揭優(yōu)惠惠3%。。地理位置置總體規(guī)劃劃一期規(guī)劃劃產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)解析規(guī)劃理念念：將中國(guó)傳傳統(tǒng)“院院落生活活”的人人文特性性與西方方院落格格局完美美結(jié)合，，創(chuàng)造新新型生態(tài)態(tài)文化社社區(qū)。景觀設(shè)計(jì)計(jì)：利用五行行為設(shè)計(jì)計(jì)概念，，打造一一個(gè)國(guó)際際級(jí)綠化化園林。。戶(hù)型特點(diǎn)點(diǎn)：90-400平平米的兩兩房到六六房的數(shù)數(shù)十種戶(hù)戶(hù)型。除除標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)戶(hù)型外，，有首層層帶花園園、頂層層連空中中花園等等特色單單元，聯(lián)聯(lián)排別墅墅及復(fù)式式。戶(hù)型型設(shè)計(jì)方方正實(shí)用用，動(dòng)靜靜分區(qū)，，布局合合理，戶(hù)戶(hù)戶(hù)朝南南，著重重采光通通風(fēng)。個(gè)個(gè)別戶(hù)型型設(shè)有特特大陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，露臺(tái)臺(tái)，寬敞敞明亮的的大飄窗窗。其他特點(diǎn)點(diǎn)：小區(qū)采用用了人車(chē)車(chē)分流的的設(shè)計(jì)。。整個(gè)地地下車(chē)庫(kù)庫(kù)全部貫貫通，而而且出入入口均設(shè)設(shè)在小區(qū)區(qū)的外圍圍，其中中連排別別墅通過(guò)過(guò)自家地地下室即即可直達(dá)達(dá)私家停停車(chē)位。。配套設(shè)施：“逸翠園·西西安”項(xiàng)目配配套學(xué)校為一一所九年一貫貫制學(xué)校，占占地逾五十八八畝，其中小小學(xué)設(shè)置三十十六班，初中中十八班，是是作為“逸翠翠園·西安””小區(qū)的重點(diǎn)點(diǎn)配套之一。。此校將于二二零零九年九九月開(kāi)課，保保證“逸翠園園·西安”業(yè)業(yè)主子女的入入讀要求?！啊耙荽鋱@·西西安”項(xiàng)目配配套的這一所所學(xué)校，是由由和黃集團(tuán)興興建的，并無(wú)無(wú)償捐贈(zèng)給西西安高新區(qū)統(tǒng)統(tǒng)一管理。新材料新技術(shù)術(shù)的應(yīng)用：斷橋隔熱鋁合合金窗及中空空玻璃；新型型環(huán)保地輔射射式采暖等。。品牌主張歸納納賣(mài)點(diǎn)訴求：倡導(dǎo)BoutiqueResiddnce國(guó)國(guó)際時(shí)尚生活活文化的生活活理念，將產(chǎn)產(chǎn)品定義為BoutiqueResiddnce國(guó)際時(shí)時(shí)尚生活藝術(shù)術(shù)館。融僑·紫薇馨馨苑地理位置：高新區(qū)電子西西街2號(hào)，西西望木塔寨公公園，東至電電子西街，南南靠電子五路路，北與西部部電子社區(qū)毗毗鄰，與西安安高新區(qū)CBD（中央商商務(wù)區(qū)）僅一一路之隔。開(kāi)發(fā)規(guī)模：總占地432畝，總建筑筑面積80多多萬(wàn)平米，共共有51棟樓樓，總戶(hù)數(shù)近近5500戶(hù)戶(hù)。開(kāi)發(fā)狀況：分為五期開(kāi)發(fā)發(fā)，目前為第第二期。建筑類(lèi)型：以板式小高層層為主，12層、15層層、16層容積率：2.7目前開(kāi)發(fā)狀況況：06年4月一一期開(kāi)盤(pán)，目目前二期已開(kāi)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，一一期最早一批批07年8月月入住。銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)4500元/平米，，按揭優(yōu)惠1%。產(chǎn)品特點(diǎn)解析析規(guī)劃理念：運(yùn)用了能夠代代表西安印象象的多種元素素，設(shè)置精神神層面的映像像，以獨(dú)特的的眼光和別樣樣的視角將建建筑和歷史和和諧地融入生生活。廊院式式布局，組團(tuán)團(tuán)式分布。景觀設(shè)計(jì)：景觀上突出新新古典主義風(fēng)風(fēng)格，以“古古都麗影”為為園林主題，，將西安的傳傳統(tǒng)文化特質(zhì)質(zhì)貫通到都市市自然主義風(fēng)風(fēng)格當(dāng)中，在在景觀設(shè)計(jì)的的細(xì)節(jié)上突出出均好性，達(dá)達(dá)到戶(hù)戶(hù)有景景，人人賞景景的共享景觀觀空間。戶(hù)型特點(diǎn)：面積范圍50.98-224平米，，以80-160平米二二、三居為主主。二期藍(lán)調(diào)調(diào)class產(chǎn)品戶(hù)型多多樣，均為純純板式小高層層，戶(hù)型南北北通透，還特特別推出100平米左右右的板式躍層層戶(hù)型，雙衛(wèi)衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)。配套設(shè)施：小區(qū)內(nèi)部配有有小學(xué)和幼兒兒園，優(yōu)先滿(mǎn)滿(mǎn)足整個(gè)社區(qū)區(qū)內(nèi)部業(yè)主子子女入學(xué)、入入托；南側(cè)入入口貫通整個(gè)個(gè)項(xiàng)目南北有有商業(yè)步行街街；首創(chuàng)開(kāi)放放式街區(qū)會(huì)所所，步道長(zhǎng)廊廊、咖啡酒吧吧，健身中心心、中西餐廳廳、乒乓球室室、羽毛球館館、臺(tái)球室、、棋牌室、商商務(wù)中心、閱閱覽室一應(yīng)應(yīng)俱全。新材料新技術(shù)術(shù)的應(yīng)用：地輻射采暖品牌主張歸納納賣(mài)點(diǎn)訴求：二期推廣為““藍(lán)調(diào)class，一個(gè)個(gè)階層的誕生生地”，為中中產(chǎn)新貴階層層、精英知性性人士精心打打造的首選居居住領(lǐng)地。這這些新貴階層層受過(guò)良好的的教育，具備備雄厚的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力，具有有良好的個(gè)人人修養(yǎng)和人文文內(nèi)涵，能夠夠更新時(shí)代觀觀念和引領(lǐng)消消費(fèi)潮流。藍(lán)藍(lán)調(diào)class是這樣一一個(gè)群體所專(zhuān)專(zhuān)屬的。金泰·假日花花城地理位置：高新區(qū)太白南南路與丈八東東路交匯處開(kāi)發(fā)規(guī)模：總建筑面積66萬(wàn)平米，，其中8萬(wàn)平平米為商業(yè)，，住宅共4000余戶(hù)。。開(kāi)發(fā)狀況：分為四期開(kāi)發(fā)發(fā)，目前一期期在售。建筑類(lèi)型：高層、小高層層，層數(shù)為9、14、18、26層層。容積率：2.53一期開(kāi)發(fā)：07年4月開(kāi)開(kāi)盤(pán)，08年年8月入住。。銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)4400元/平米，，VIP卡客客戶(hù)享98折折。產(chǎn)品特點(diǎn)解析析規(guī)劃理念：開(kāi)放式街區(qū)與與圍合式組團(tuán)團(tuán)相融合的規(guī)規(guī)劃理念，融融入四合院的的建筑風(fēng)格，，使庭和院實(shí)實(shí)現(xiàn)自然融合合。景觀設(shè)計(jì)：雕琢新中式園園林。采用半半圍合規(guī)劃，，以“新中式式”為主題，，以功能為設(shè)設(shè)計(jì)原則進(jìn)行行景觀設(shè)計(jì)，，在與國(guó)際新新興造園技術(shù)術(shù)結(jié)合的同時(shí)時(shí)，傳承了古古典風(fēng)韻，吸吸收和發(fā)展了了盛唐“一廟廟七坊，空中中景區(qū)，三面面圍合，背高高面低”的規(guī)規(guī)劃理念。戶(hù)型特特點(diǎn)：：52平平米一一房至至147平平米四四房，，另有有14套頂頂層越越層。。部分分樓座座采用用入戶(hù)戶(hù)花園園和入入戶(hù)電電梯的的戶(hù)型型設(shè)計(jì)計(jì)。其他特特點(diǎn)：：犧牲首首層面面積，，引入入“架架空層層”設(shè)設(shè)計(jì)，，讓建建筑實(shí)實(shí)現(xiàn)有有機(jī)連連通，，使小小區(qū)內(nèi)內(nèi)綠化化景觀觀連成成一體體，既既回避避了一一層可可能帶帶來(lái)的的潮濕濕氣候候，又又創(chuàng)造造了人人與人人，人人與自自然，，生活活與空空間的的和諧諧。配套設(shè)設(shè)施：：街區(qū)生生活是是街區(qū)區(qū)居住住和街街區(qū)商商業(yè)融融合的的最佳佳居住住形態(tài)態(tài)，8萬(wàn)平平米商商業(yè)配配套，，既提提供了了舒適適的私私密居居住空空間，，又具具備了了豐富富的商商業(yè)配配套和和休閑閑配套套。品牌主主張歸歸納賣(mài)點(diǎn)訴訴求：：風(fēng)格化化街區(qū)區(qū)生活活曲江華華府地理位位置：：東臨唐唐芙三三路、、南臨臨雁南南五路路、西西臨雁雁塔南南路、、北臨臨會(huì)展展路。。開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)模：：占地面面積13.7萬(wàn)萬(wàn)平米米，建建筑面面積23萬(wàn)萬(wàn)平米米，共共19棟，，1135套。。建筑類(lèi)類(lèi)型：：高層，，小高高層，，多層層容積率率：1.9開(kāi)發(fā)狀狀況：：2006年年5月月開(kāi)盤(pán)盤(pán)，一一期一一批2007年年7月月15日，，一期期二批批2008年4月銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格：：帶電梯梯的花花園洋洋房均均價(jià)5800-6000元/平米米，總總價(jià)85-120萬(wàn)萬(wàn)元；；小高高層均均價(jià)4800-4900元/平米米，總總價(jià)：：55-140萬(wàn)元元。產(chǎn)品特特點(diǎn)解解析規(guī)劃理理念：：三巷五五院式式的院院落式式規(guī)劃劃、體體現(xiàn)中中式傳傳統(tǒng)精精髓的的現(xiàn)代代建筑筑。景觀設(shè)設(shè)計(jì)：：景觀設(shè)設(shè)計(jì)以以““一心心兩軸軸”、、“三三巷五五院””為主主線，，將時(shí)時(shí)尚的的開(kāi)放放動(dòng)態(tài)態(tài)空間間和傳傳統(tǒng)半半私密密靜態(tài)態(tài)空間間相結(jié)結(jié)合，，由30多多處文文化景景點(diǎn)組組成。。通過(guò)過(guò)架設(shè)設(shè)綠化化平臺(tái)臺(tái)、頂頂層退退臺(tái)、、窗臺(tái)臺(tái)綠化化形成成豐富富“立立體花花園””。建筑筑立立面面：：建筑筑外外形形立立面面設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)凹凹凸凸有有致致、、坡坡屋屋頂頂、、平平臺(tái)臺(tái)花花園園相相結(jié)結(jié)合合。。建建筑筑色色彩彩以以淺淺灰灰色色為為基基調(diào)調(diào)，，配配合合局局部部深深灰灰，，局局部部鮮鮮亮亮。。戶(hù)型特點(diǎn)點(diǎn)：帶電梯的的花園洋洋房戶(hù)型型150-210平米米，小高高層戶(hù)型型120-300平米米。戶(hù)型型設(shè)計(jì)保保證良好好的朝向向和通風(fēng)風(fēng)采光，，空間結(jié)結(jié)構(gòu)靈活活、多樣樣，功能能更為完完善?；ɑ▓@洋房房層層退退臺(tái)，每每戶(hù)均有有入戶(hù)花花園。其他特點(diǎn)點(diǎn)：項(xiàng)目榮獲獲“2005住住交會(huì)（（CIHAF））中國(guó)名名盤(pán)”、、“2005中中國(guó)(魅魅力樓盤(pán)盤(pán))文化化地產(chǎn)十十大樓盤(pán)盤(pán)”、““2006西安安房地產(chǎn)產(chǎn)最值得得期待樓樓盤(pán)”等等稱(chēng)號(hào)。。新材料新新技術(shù)的的應(yīng)用：：在圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)、節(jié)節(jié)水、綠綠色照明明等方面面注重新新技術(shù)、、新材料料的應(yīng)用用。品牌主張張歸納賣(mài)點(diǎn)訴求求：新中式人人文典范范，大雅雅宅第，，詩(shī)意人人生。全全力為西西安現(xiàn)代代儒雅高高尚人士士創(chuàng)造自自然與人人文和諧諧的優(yōu)雅雅生活鉆石半島島地理位置置：位于曲江江新區(qū)雁雁南三路路與芙蓉蓉西路交交會(huì)處。。距大雁雁塔2公公里，東東鄰千畝畝水面曲曲江南湖湖。西行行200余米暢暢行大唐唐不夜城城，北走走300米飽覽覽大唐芙芙蓉園。。開(kāi)發(fā)規(guī)模模：占地面積積17萬(wàn)萬(wàn)平米，，建筑面面積30萬(wàn)平米米。11棟，1200余戶(hù)。。建筑類(lèi)型型：高層，小小高層容積率：：2.0開(kāi)發(fā)狀況況：2006年9月月開(kāi)盤(pán)，，最早一一批2008年年3月入入住。銷(xiāo)售價(jià)格格：復(fù)式均價(jià)價(jià)為7600元元，前排排期房（（觀景房房）均價(jià)價(jià)6500元/平米，，院內(nèi)的的準(zhǔn)現(xiàn)房房均價(jià)5700元，一一次性付付款優(yōu)惠惠2%，，按揭優(yōu)優(yōu)惠1%。產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)解析規(guī)劃理念念：強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代代、時(shí)尚尚、簡(jiǎn)約約的前沿沿設(shè)計(jì)理理念，““薄建筑筑，寬生生活”的的規(guī)劃理理念。建筑特點(diǎn)點(diǎn)：突破西安安傳統(tǒng)建建筑中古古老的厚厚重感，，采用““鏡面””等極具具現(xiàn)代國(guó)國(guó)際化的的建筑元元素，力力求簡(jiǎn)約約，線條條流暢。。住宅建建筑外觀觀率先大大面積采采用“玻玻璃幕墻墻”的創(chuàng)創(chuàng)新手法法，反映映出建筑筑鮮明的的個(gè)性和和氣質(zhì)。。景觀設(shè)計(jì)計(jì)：項(xiàng)目充分分利用地地塊外圍圍曲江南南湖的景景觀資源源和小區(qū)區(qū)內(nèi)部的的景觀形形成一種種內(nèi)外相相互滲透透的景觀觀空間。。小區(qū)內(nèi)內(nèi)倡導(dǎo)園園林綠地地藝術(shù)，，區(qū)內(nèi)以以小水面面、噴泉泉及瀑布布等水體體作為點(diǎn)點(diǎn)綴，變變化多端端，創(chuàng)造造水岸景景觀的特特殊韻味味以滿(mǎn)足足居民的的親水愿愿望。社社區(qū)以水水為靈魂魂，同時(shí)時(shí)在每一一個(gè)建筑筑組團(tuán)中中又設(shè)計(jì)計(jì)了寬闊闊的綠化化庭院，，庭院以以山、水水、石、、林自然然景觀的的四種不不同元素素為主題題。戶(hù)型特特點(diǎn)：：面積107-360平米米，主主力戶(hù)戶(hù)型為為180-230平平米之之間的的平層層戶(hù)型型，南南北板板式、、大開(kāi)開(kāi)間、、6米米寬落落地觀觀景玻玻璃窗窗、230平米米戶(hù)型型為三三面采采光。。其他特特點(diǎn)：：2005年榮榮獲由由國(guó)際際房地地產(chǎn)協(xié)協(xié)會(huì)、、國(guó)際際規(guī)劃劃建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)聯(lián)盟盟頒發(fā)發(fā)的““國(guó)際際景觀觀名宅宅獎(jiǎng)””，2006年年榮獲獲由聯(lián)聯(lián)合國(guó)國(guó)人居居署、、建設(shè)設(shè)部中中國(guó)建建筑文文化中中心頒頒發(fā)的的“西西安旅旅游文文化典典型樓樓盤(pán)””，2006年年榮獲獲由陜陜西住住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總總評(píng)榜榜頒發(fā)發(fā)的““陜西西最佳佳居住住環(huán)境境獎(jiǎng)””，2007年年榮獲獲由聯(lián)聯(lián)合國(guó)國(guó)人居居署、、建設(shè)設(shè)部頒頒發(fā)的的“全全國(guó)人人居經(jīng)經(jīng)典樓樓盤(pán)獎(jiǎng)獎(jiǎng)”。。配套設(shè)設(shè)施：：3.5萬(wàn)平平米綠綠地風(fēng)風(fēng)情商商業(yè)街街，6000平平米大大型超超市，，網(wǎng)球球場(chǎng)、、室外外游泳泳池、、運(yùn)動(dòng)動(dòng)廣場(chǎng)場(chǎng)、地地下停停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)新材料料新技技術(shù)的的應(yīng)用用：高效節(jié)節(jié)能玻玻璃幕幕墻（（每平平方造造價(jià)為為1300元）），使使用中中國(guó)第第一玻玻璃品品牌南南玻低低輻射射LOW——E玻玻璃，，歐洲洲標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的鋁鋁合金金門(mén)窗窗及不不銹鋼鋼管材材，門(mén)門(mén)窗五五金件件采用用德國(guó)國(guó)吉利利婭鋁鋁合金金五金金件。。蘭喬圣菲菲地理位置置：城南太白白南路西西部電子子廣場(chǎng)南南400米，緊緊鄰木塔塔寺公園園開(kāi)發(fā)規(guī)模模：占地5.5萬(wàn)平平米，建建筑面積積約18萬(wàn)平米米。由4幢高層層，7幢幢板式11—18層中中、小高高層組成成，約544戶(hù)戶(hù)。建筑類(lèi)型型：高層，小小高層容積率：：2.8（（一、二二期）開(kāi)發(fā)狀況況：一期一組組團(tuán)2006年年11月月開(kāi)盤(pán)，，一期二二組團(tuán)2007年6月月開(kāi)盤(pán)，，一期一一組團(tuán)2008年的4月入住住，一期期二組團(tuán)團(tuán)2008年10月入入住，目目前，一一期已基基本售罄罄。銷(xiāo)售價(jià)格格：均價(jià)4800元元/平米米，一次次性付款款98折折，按揭揭99折折。產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)解析規(guī)劃理念念：西班牙風(fēng)風(fēng)情社區(qū)區(qū)，整體體規(guī)劃拋拋棄了北北方常見(jiàn)見(jiàn)的兵營(yíng)營(yíng)式布局局。整體體規(guī)劃以以人為中中心，注注重社區(qū)區(qū)空間的的序列感感和層次次感。建筑特點(diǎn)點(diǎn)：典型的西西班牙地地中海風(fēng)風(fēng)格。景觀設(shè)計(jì)計(jì)：把中心組組團(tuán)建筑筑的端頭頭部位架架空，再再把景觀觀和園林林蔓延到到架空層層下。把把大面積積的地中中海風(fēng)格格園林引引入架空空層，是是整個(gè)樓樓盤(pán)和自自然更貼貼近。超超高架空空層使得得園林擁?yè)碛懈鼜V廣的滲透透空間，，一方面面增加了了社區(qū)內(nèi)內(nèi)的園林林面積，，另一方方面使園園林景觀觀具有通通透的視視覺(jué)效果果。戶(hù)型特點(diǎn)點(diǎn)：戶(hù)型以160-220平米的的三室、、四室和和五室為為主力戶(hù)戶(hù)型，二二組團(tuán)主主推150-179平平米戶(hù)型型，以三三居室為為主。其他特點(diǎn)點(diǎn)：軟件服務(wù)務(wù)，在其其宣傳中中強(qiáng)調(diào)小小區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)皇家衛(wèi)衛(wèi)隊(duì)，小小區(qū)門(mén)口口特設(shè)行行李員，，每棟大大樓豪華華裝修的的入戶(hù)大大堂特設(shè)設(shè)一名英英化式服服務(wù)管家家，負(fù)責(zé)責(zé)樓宅內(nèi)內(nèi)部安全全，并提提供可心心的服務(wù)務(wù)。品牌主張張歸納賣(mài)點(diǎn)訴求求：西班牙皇皇家園林林高尚社社區(qū)，中中國(guó)五星星級(jí)居住住標(biāo)準(zhǔn)締締造者。。西安頂頂級(jí)住宅宅社區(qū)之之一。綜合產(chǎn)品品力比較較項(xiàng)目稀缺城市資源景觀與生態(tài)本體產(chǎn)品價(jià)格西安首府525？7000元以上逸翠園.西安3345500元融僑·紫薇馨園3334500元金泰.假日花城3334400元曲江華府4445500元鉆石半島44.546500元蘭喬圣菲3224800元小結(jié)周邊同類(lèi)類(lèi)型產(chǎn)品品價(jià)格明明顯低于于別墅豪豪宅，兩兩者分別別為4000-5000元/平米與與12000-15000元元/平米米，價(jià)格格中間落落差大。。缺少其他他城市中中的城市市公寓豪豪宅產(chǎn)品品類(lèi)型。。風(fēng)格特征征不明顯顯，賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)平庸。。第一階段段項(xiàng)目定位位策劃工工作大綱綱第一部分分市場(chǎng)研究究二項(xiàng)項(xiàng)目條件件與地塊塊解析項(xiàng)目區(qū)位位價(jià)值研研究項(xiàng)目規(guī)模模項(xiàng)目資源源分析項(xiàng)目區(qū)位位價(jià)值研研究項(xiàng)目地塊塊位于原原西安3513工廠舊舊址，地地處西安安南二環(huán)環(huán)內(nèi)，東北臨光光大路，，南接規(guī)規(guī)劃路（（距二環(huán)環(huán)50米米），西西臨含光光路。早在隋朝朝建大興興城時(shí)，，這里已已被辟為為貴族宅宅地，取取名豐樂(lè)樂(lè)坊、安安業(yè)坊，，意為““豐厚永永樂(lè)，安安居樂(lè)業(yè)業(yè)”。項(xiàng)目緊鄰鄰西安的的黃金腰腰帶南二二環(huán)，與與陜西的的行政中中心陜西西政務(wù)大大廳，碑碑林區(qū)委委區(qū)政府府、朱雀雀廣場(chǎng)等等設(shè)施僅僅一街之之隔。本項(xiàng)目是是城南二二環(huán)以?xún)?nèi)內(nèi)少有的的大規(guī)模模住宅項(xiàng)項(xiàng)目，所所處區(qū)域域是西安安近年來(lái)來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展、文文化交流流活躍的的地區(qū)，，區(qū)域內(nèi)內(nèi)交通便便捷，辦辦公樓林林立，各各項(xiàng)生活活配套設(shè)設(shè)施齊全全，兩面面臨街，，土地規(guī)規(guī)劃方正正，鬧中中取靜，，環(huán)境幽幽雅。從城市房房地產(chǎn)格格局來(lái)看看，本項(xiàng)項(xiàng)目北以以西安古古城為依依托，充充分傳承承區(qū)域文文化價(jià)值值。南以以高速發(fā)發(fā)展的高高新區(qū)和和曲江新新區(qū)為互互動(dòng)，形形成有機(jī)機(jī)的城市市關(guān)聯(lián)體體，是是難得的的多中心心輻射區(qū)區(qū)域，故故未來(lái)土土地增值值潛力巨巨大。項(xiàng)目規(guī)模模項(xiàng)目用地地呈方型型，南北北約293米東東西約316米米。項(xiàng)目目總占地地面積：：116.31畝。項(xiàng)項(xiàng)目總建建筑面積積：362539平米米。地上上建筑面面積299242（其其中：住住宅261800平米米，商業(yè)業(yè)30769平平米，幼幼兒園1500平米，，架空層層5173平米米），地地下建筑筑面積63297平米米，建筑筑占地面面積21267平米，，容積率率3.86，建建筑密度度27.4%，，地上停停車(chē)位58個(gè)，，地下停停車(chē)位1156個(gè)，綠綠化率36.9%。項(xiàng)目資源分析析關(guān)鍵詞釋意一一：含光門(mén)歷史：權(quán)力機(jī)構(gòu)及豪豪門(mén)府邸所在在地，需持有有“魚(yú)符”方方可入門(mén)，象象征權(quán)力。當(dāng)代：含光路南段——文化藝藝術(shù)、創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一條街。。充分利用西安安美院品牌資資源，匯集相相關(guān)商業(yè)配套套，建設(shè)美術(shù)術(shù)工藝街區(qū)，，重新包裝自自然形成的畫(huà)畫(huà)家村，形成成以美院為核核心，美術(shù)創(chuàng)創(chuàng)作、藝術(shù)品品交易、工藝藝制作、藝術(shù)術(shù)培訓(xùn)、創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)等商業(yè)業(yè)形態(tài)為主要要內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈條。含光路北段——小型商商務(wù)中心區(qū)。。含光路至南二二環(huán)段，吉祥祥西路兩側(cè)重重點(diǎn)發(fā)展樓宇宇經(jīng)濟(jì)、配套套辦公等商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，形成成吉祥商務(wù)中中心，并利用用現(xiàn)有的商氣氣、人氣進(jìn)一一步形成永松松路、西斜七七路亞商圈。。項(xiàng)目資源分分析關(guān)鍵詞釋意意二：傳統(tǒng)統(tǒng)文化商圈圈從公元前11世紀(jì)到到公元906年的1100多多年，歷為為周、秦、、漢、唐京京畿輔地。。盛世時(shí)，這這里樓臺(tái)宮宮闕、星羅羅棋布，歌歌舞絲喧，，夜夜不息息，構(gòu)成了了“三春東東馬客，一一代繁華地地”的無(wú)限限風(fēng)光，文文人騷客陶陶醉其間，，樂(lè)不思?xì)w歸。西安是國(guó)內(nèi)內(nèi)高等學(xué)府府最集中、、最發(fā)達(dá)的的區(qū)域之一一，同時(shí)西西安的高等等學(xué)府主要要集中在南南城小寨區(qū)區(qū)域。這里代表著著西安的生生產(chǎn)力水平平。綜觀西西安樓市，，城南版塊塊以其活躍躍的經(jīng)濟(jì)，，濃厚的文文化氣息和和優(yōu)越的自自然地理位位置，一直直雄踞西安安房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)龍頭地地帶。關(guān)鍵鍵詞詞釋釋意意三三：：交交通通便便捷捷以西西安安長(zhǎng)長(zhǎng)安安南南路路為為中中軸軸的的道道路路四四通通八八達(dá)達(dá)，，雁雁塔塔路路、、朱朱雀雀路路、、含含光光路路、、太太白白路路、、南南二二環(huán)環(huán)等等多多條條西西安安城城市市主主干干道道與與周周邊邊城城區(qū)區(qū)連連接接，，區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)城城市市路路網(wǎng)網(wǎng)覆覆蓋蓋率率高高，，交交通通發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)，，便便于于商商業(yè)業(yè)流流通通及及日日常常出出行行；；西西安安地地鐵鐵二二號(hào)號(hào)線線的的開(kāi)開(kāi)工工建建設(shè)設(shè)，，使使位位于于鐘鐘樓樓中中軸軸線線南南端端的的小小寨寨區(qū)區(qū)域域再再次次成成為為商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的焦焦點(diǎn)點(diǎn)。。項(xiàng)目資源源分析關(guān)鍵詞釋釋意四：：小寨商商圈在寸土寸寸金的西西安南城城黃金地地段，大大雁塔到到小寨區(qū)區(qū)域一直直是這個(gè)個(gè)活躍商商圈的聚聚焦點(diǎn)。。尤其是是房地產(chǎn)產(chǎn)走向商商業(yè)化運(yùn)運(yùn)營(yíng)的這這些年來(lái)來(lái)，小寨寨商圈一一直領(lǐng)跑跑著西安安商業(yè)地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)。該區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)業(yè)的的開(kāi)發(fā)發(fā)發(fā)展有其其厚重的的地脈、、人脈和和商脈。。如今的小小寨商圈圈早已成成為年輕輕時(shí)尚一一族的消消費(fèi)主流流陣地，，是傳統(tǒng)統(tǒng)文化、、現(xiàn)代文文化以至至西方文文化交融融匯聚之之地。關(guān)鍵詞釋釋意五：：成熟配配套項(xiàng)目位列列西安傳傳統(tǒng)的成成熟大社社區(qū)內(nèi)，，周邊遍遍部軍隊(duì)隊(duì)、部委委、市政政府大院院，機(jī)關(guān)關(guān)單位眾眾多，高高端人群群優(yōu)越的的生活氛氛圍濃厚厚；經(jīng)過(guò)過(guò)多年的的發(fā)展，，城市配配套設(shè)施施更加齊齊備，衍衍生了設(shè)設(shè)計(jì)先進(jìn)進(jìn)、功能能齊全的的高檔居居住和消消費(fèi)區(qū)域域。關(guān)鍵詞釋釋意六：：歷史文文明碑林區(qū)匯匯集了燦燦爛的歷歷史文明明，成為為西安最最重要的的文化旅旅游基地地。西安安碑林素素有““金石寶寶庫(kù)”之之稱(chēng)，聞聞名于世世；更有有明城墻墻、小雁雁塔、寶寶慶寺塔塔、臥龍龍寺、八八仙庵等等眾多文文物景點(diǎn)點(diǎn)。悠久久的歷史史，中心心的地理理位置，，使碑林林區(qū)不但但成為西西安政治治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化化中心，，也使其其成為西西北地區(qū)區(qū)最具有有旅游發(fā)發(fā)展?jié)摿αΦ某菂^(qū)區(qū)。關(guān)鍵詞釋釋意七：：家族光光榮70年代代發(fā)現(xiàn)的的何家村村遺址，，重現(xiàn)了了盛唐時(shí)時(shí)期皇子子宅第及及王子王王孫府第第的榮耀耀與繁盛盛。第一階段段項(xiàng)目定位位策劃工工作大綱綱第一部分分市市場(chǎng)場(chǎng)研究三類(lèi)類(lèi)似成功功項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)案例例借鑒開(kāi)發(fā)模式式規(guī)劃模式式產(chǎn)品模式式成功關(guān)鍵鍵驅(qū)動(dòng)因因素其他城市市參考案案例概述：通通過(guò)對(duì)北北京、上上海、廣廣州三個(gè)個(gè)城市比比較具有有代表性性的特色色樓盤(pán)的的分析，，尋找本本項(xiàng)目的的差異化化優(yōu)勢(shì)和和核心價(jià)價(jià)值。北京棕棕櫚泉泉上海碧碧云社社區(qū)··曉園園廣州珠珠江御御景灣灣北京棕棕櫚泉泉區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)棕櫚泉泉國(guó)際際公寓寓所在在地段段是北北京最最國(guó)際際化的的區(qū)域域之一一，南南靠CBD，北北鄰燕燕莎商商圈。。南邊邊CBD是是北京京最高高檔的的辦公公區(qū)域域，國(guó)國(guó)貿(mào)、、嘉里里、京京廣是是北京京最高高檔的的寫(xiě)字字樓；；北邊邊的燕燕莎商商圈則則遍布布五星星級(jí)酒酒店，，長(zhǎng)城城、昆昆侖、、希爾爾頓、、凱賓賓斯基基酒店店使這這里成成為北北京最最發(fā)達(dá)達(dá)的商商務(wù)中中心之之一；；緊鄰鄰第三三使館館區(qū)，，是外外國(guó)人人最為為集中中的區(qū)區(qū)域。。優(yōu)秀的的景觀觀資源源棕櫚泉泉國(guó)際際公寓寓毗鄰鄰亞洲洲最大大的城城市公公園朝朝陽(yáng)公公園。。朝陽(yáng)陽(yáng)公園園南北北長(zhǎng)2.8公里里，東東西寬寬1.5公公里，，規(guī)劃劃面積積280公公頃，，其中中水面面面積積67公頃頃，陸陸地面面積213公頃頃，是是北京京市城城市總總體規(guī)規(guī)劃重重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目之之一經(jīng)經(jīng)過(guò)十十八年年的公公園建建設(shè)，，朝陽(yáng)陽(yáng)公園園已完完成133.3公傾傾綠化化面積積。北北環(huán)水水系改改造工工程已已經(jīng)啟啟動(dòng)，，兩年年后可可從朝朝陽(yáng)公公園的的水錐錐湖乘乘舟可可達(dá)頤頤和園園的昆昆明湖湖。高規(guī)格格的社社區(qū)配配套是是核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)占地近近7萬(wàn)萬(wàn)平米米、總總建筑筑面積積32萬(wàn)平平米的的棕櫚櫚泉國(guó)國(guó)際公公寓，，其44000平方方米的的棕櫚櫚泉萬(wàn)萬(wàn)豪行行政公公寓、、38000平平方米米的羅羅馬中中庭式式園林林、13000平方方米的的超豪豪華會(huì)會(huì)所———棕棕櫚泉泉國(guó)際際俱樂(lè)樂(lè)部、、超10000平方方米的的棕櫚櫚泉生生活廣廣場(chǎng)，，以及及已經(jīng)經(jīng)開(kāi)學(xué)學(xué)的著著名的的棕櫚櫚泉伊伊頓國(guó)國(guó)際雙雙語(yǔ)幼幼兒園園等，，這些些配套套已經(jīng)經(jīng)全面面到位位。環(huán)境顧問(wèn)Treescapes-internationalDennis是美美國(guó)著名的的環(huán)境大師師，也是Treescapes-international的的創(chuàng)辦者。。物業(yè)管理星級(jí)酒店式式的物業(yè)管管理及人工工服務(wù)建筑特點(diǎn)棕櫚泉國(guó)際際公寓先后后歷經(jīng)三位位大師之手手。主要的的三位建筑筑師或公司司：陳世民民、雅科本本建筑師事事務(wù)所的陳陳青松、新新加坡DP公司。整整個(gè)建筑設(shè)設(shè)計(jì)是現(xiàn)代代的，華貴貴而尊榮。。與從外立立面來(lái)說(shuō)，，建筑的身身體是現(xiàn)代代的，線條條簡(jiǎn)單、清清晰、摩登登。底部入入口以及下下面幾層線線條增加，，用豪華和和古典的做做法。頂部部將現(xiàn)代和和古典豪華華尊貴的精精神融合到到一起，形形成了豐富富而具有古古典氣質(zhì)的的天際線。。頂部的設(shè)設(shè)計(jì)靈感來(lái)來(lái)源于歐洲洲古典的Gothic風(fēng)格，，將線條上上拉，垂直直，將現(xiàn)代代與古典融融合，吸取取了古典的的精神而非非形式。從從朝陽(yáng)公園園看整個(gè)建建筑群將是是一道完美美的風(fēng)景。。上海碧云社社區(qū)（曉園園）碧云國(guó)際社社區(qū)·曉園園位于浦東東金橋碧云云國(guó)際社區(qū)區(qū)中心地帶帶，紅楓路路和碧云路路交界處附附近，與中中歐管理學(xué)學(xué)院、世界界500強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)總部部基地相鄰鄰，盡享碧碧云國(guó)際社社區(qū)的教育育、生活、、醫(yī)療和體體育休閑設(shè)設(shè)施。曉園園傳承上海海文脈精華華，建筑風(fēng)風(fēng)格采用經(jīng)經(jīng)典的城市市ARTDECO的風(fēng)格。。物業(yè)地址：：上海市浦東東新區(qū)紅楓楓路398弄投資商商：錢(qián)江集團(tuán)、、上海泰江江置業(yè)發(fā)展展有限公司司發(fā)展商商：上海中通貴貴云實(shí)業(yè)有有限公司物業(yè)管理：：金晨物業(yè)物業(yè)座數(shù)：：6車(chē)位總數(shù)：：380個(gè)占地面積：：36900.00平平方米建筑面積：：70000.00平平方米綠化率率4：5.00%管理費(fèi)用：：3.85元元/平方米米/月產(chǎn)品特色ARTDECO曉曉園以二十十世紀(jì)的““ART-DECO”（裝飾飾藝術(shù)派））風(fēng)格為創(chuàng)創(chuàng)意原點(diǎn)，，它的立面面全部采用用石材干掛掛，酒店式式大堂、單單元廳、門(mén)門(mén)廳的三級(jí)級(jí)大堂體系系，上海味味道的庭院院景觀，大大量的灰空空間和雕塑塑作品的采采用等等，，裝飾符號(hào)號(hào)或裝飾構(gòu)構(gòu)件采用類(lèi)類(lèi)似麥穗狀狀的放射性性圖案，或或者強(qiáng)調(diào)豎豎向關(guān)系的的直線，以以及眾多““ART-DECO”（裝飾飾藝術(shù)派））風(fēng)格的細(xì)細(xì)節(jié)和小品品，讓建筑筑的層次變變得更為豐豐富細(xì)膩。。ARTDECO風(fēng)風(fēng)格（參考考建筑：錦錦江飯店））碧云國(guó)際社社區(qū)·曉園園傳承流行行于上海二二十世紀(jì)二二、三十年年代的“ARTDECO””風(fēng)格，向向線條的挺挺拔向上，，塔樓式的的退臺(tái)，利利用整體凹凹凸形成高高立挺拔，，簡(jiǎn)潔流暢暢豎向線條條，顯現(xiàn)建建筑高貴而而內(nèi)斂，優(yōu)優(yōu)雅而不動(dòng)動(dòng)聲色的文文化氣息。。有時(shí)間感的的建筑（參參考建筑：：和平飯店店、國(guó)際飯飯店）優(yōu)秀的人居居建筑在時(shí)時(shí)間的推移移中具有難難以估量的的經(jīng)濟(jì)價(jià)值值和精神價(jià)價(jià)值。即使使面對(duì)生活活方式的演演變和城市市的更新，，當(dāng)這些建建筑已經(jīng)逐逐漸失去其其實(shí)用價(jià)值值時(shí),人們們也會(huì)設(shè)法法修繕保護(hù)護(hù)而非簡(jiǎn)單單地一拆了了之。因?yàn)闉檫@樣的建建筑有著不不可替代的的歷史價(jià)值值和獨(dú)具韻韻味的審美美價(jià)值。碧云國(guó)際社社區(qū)·曉園園向優(yōu)秀的的經(jīng)典建筑筑致敬。曉曉園希望傳傳承經(jīng)典建建筑特有的的時(shí)間感，，穩(wěn)重而且且典雅，歷歷經(jīng)時(shí)間淘淘洗，歷久久彌新。在在建筑單體體的形體、、色彩、材材質(zhì)、細(xì)部部表現(xiàn)上，，則與其它它經(jīng)典建筑筑一樣，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)變化細(xì)細(xì)節(jié)和層次次更加經(jīng)久久耐看。庭院（參考庭庭院：瑞金賓賓館、興國(guó)賓賓館、丁香花花園）碧云國(guó)際社區(qū)區(qū)·曉園認(rèn)為為，庭院營(yíng)造造的是一種自自然、合諧、、親切的氛圍圍，它應(yīng)該是是似曾相識(shí)的的，帶有異國(guó)國(guó)情調(diào)的，一一種老上海的的再現(xiàn)。在曉曉園的花園里里，通過(guò)茂密密與空曠的植植物配置，寧寧?kù)o與浪漫的的氛圍營(yíng)造，，個(gè)人空間與與公共空間的的層次處理，，自然材料的的靈巧運(yùn)用，，希望人工創(chuàng)創(chuàng)作的景觀能能和諧地融入入自然花園，，同時(shí)盡可能能的減少人為為痕跡。泳池池、木制平臺(tái)臺(tái)、道路等一一系列景觀的的串聯(lián)，圍合合成起伏高差差的坡地效果果。廣州珠江御景景灣珠江御景灣介介紹珠江御景景灣位于珠江江南航道海心心沙島畔，處處于廣州城市市新中軸線中中心位置，南南依1公里珠珠江江岸線，，西北擁有““南肺”萬(wàn)畝畝果林生態(tài)圈圈，東倚瀛洲洲生態(tài)公園和和大學(xué)城。社社區(qū)400米米私家路接駁駁華南快速干干線大學(xué)城出出口，距地鐵鐵三號(hào)線海心心沙島出口約約800米。。隨著地鐵三三號(hào)線和新光光快速干線的的開(kāi)通，未來(lái)來(lái)的交通將更更具優(yōu)勢(shì)。建筑類(lèi)型：高層洋房,小小高層洋房項(xiàng)目位置：海珠區(qū)華南南快速干線瀛瀛洲生態(tài)園珠珠江御景灣出出口南行400米交通位置：地鐵3號(hào)線價(jià)格：均價(jià)17500元元/平方米最最高價(jià)22000元/平方米新房開(kāi)盤(pán)時(shí)間間：珠江御景灣(長(zhǎng)島御岸)“長(zhǎng)島御岸岸”：2007年5月1日入住時(shí)間：珠珠江御景灣(長(zhǎng)島御岸)“長(zhǎng)島御岸岸”：2009年年年底客群與生活購(gòu)買(mǎi)珠江御景景灣的業(yè)主75%是高智智人群，知識(shí)識(shí)層面及社會(huì)會(huì)地位都很高高，他們崇尚尚健康、舒適適的生活無(wú)式式，不希望受受都市太喧囂囂的影響，喜喜歡簡(jiǎn)潔的鄰鄰里關(guān)系。同同時(shí)他們喜歡歡會(huì)所生活，，與朋友之間間的會(huì)談更喜喜歡選擇會(huì)所所。會(huì)所的良良好服務(wù)與私私密的環(huán)境是是他們選擇生生活會(huì)所化的的原因。都市公寓豪宅宅差異性特點(diǎn)點(diǎn)總結(jié)頂級(jí)服務(wù)配套套：北京棕櫚泉本本身并不是一一個(gè)巨大社區(qū)區(qū)，但為了創(chuàng)創(chuàng)造城市生活活的高品質(zhì)感感，增加了許許多配套設(shè)施施，包括雙語(yǔ)語(yǔ)幼兒園、精精品會(huì)所等多多個(gè)生活服務(wù)務(wù)設(shè)施。產(chǎn)品風(fēng)格與城城市文脈的融融合：上海曉園的成成功之處在于于準(zhǔn)確的把握握住上海市民民的文化榮譽(yù)譽(yù)：ARTDECO情情節(jié)。當(dāng)文化化調(diào)性切準(zhǔn)之之后，60分分的產(chǎn)品得到到了80分的的結(jié)果。會(huì)所與圈層的的運(yùn)營(yíng)：廣州是中國(guó)第第一批出現(xiàn)社社區(qū)會(huì)所的城城市之一，珠珠江御景灣把把會(huì)所上升到到一個(gè)圈層文文化的高度。。與品牌會(huì)所所經(jīng)營(yíng)商的合合作使得社區(qū)區(qū)會(huì)所成為身身份的象征。。大都市級(jí)公寓寓豪宅DNA1、占有城市市稀缺資源、、臨近歷史文文化遺產(chǎn)2、頂級(jí)配套套—私人俱樂(lè)部、、托兒所等3、大師設(shè)計(jì)計(jì)、科技含量量高—由于公寓豪宅宅的集合特性性，使新技術(shù)術(shù)、新材料的的運(yùn)用更具有有可操作性，，在結(jié)構(gòu)體系系、構(gòu)造體系系和設(shè)備體系系等方面，均均可以比常規(guī)規(guī)住宅甚至公公建有所突破破。4、顯赫的外外觀—外觀的顯赫奢奢華是公寓豪豪宅在普通住住宅中脫穎而而出的基本要要求。公寓豪豪宅不僅僅是是普通的住宅宅樓，更是一一個(gè)區(qū)域內(nèi)的的標(biāo)志性建筑筑。5、觀景面的的最大化——270度景觀觀，觀景電梯梯、落地窗6、戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)和室內(nèi)空間間別墅化——公寓豪宅須突突破幾房幾廳廳的常規(guī)概念念，室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)豪華化和個(gè)個(gè)性化兼顧，，私有空間和和公共空間兼兼顧。第一階段項(xiàng)目定位策劃劃工作大綱第二部分項(xiàng)項(xiàng)目整體定定位及物業(yè)發(fā)發(fā)展建議一項(xiàng)目目SWOT分分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅項(xiàng)目SWOT分析小結(jié)項(xiàng)目SWOT分析小結(jié)：目前西安房房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r良好好，購(gòu)買(mǎi)力（（尤其是高端端購(gòu)買(mǎi)力）將將得到進(jìn)一步步的釋放。而而目前市場(chǎng)方方面高端供應(yīng)應(yīng)量稀缺，成成為本項(xiàng)目的的良好市場(chǎng)契契機(jī)。但同時(shí)時(shí)亦因?yàn)闆](méi)有有先例，所以以本項(xiàng)目存在在整體市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)跑風(fēng)險(xiǎn)，尤尤其的項(xiàng)目展展示和前期銷(xiāo)銷(xiāo)售操作環(huán)節(jié)節(jié)一定要作到到領(lǐng)先整體西西安市場(chǎng)，開(kāi)開(kāi)門(mén)紅對(duì)西安安首例高端項(xiàng)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)至關(guān)關(guān)重要，能夠夠帶動(dòng)整體市市場(chǎng)的新一輪輪漲勢(shì)，如果果效果不佳沒(méi)沒(méi)有發(fā)展商跟跟漲，則對(duì)本本項(xiàng)目的中期期操作帶來(lái)很很大的難度。。地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：都會(huì)會(huì)中心心、交交通便便捷、、配套套完善善、文文化傳傳承優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weakness機(jī)會(huì)Opportunity威脅Threat產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：薄板板建筑筑、豪豪宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、、先進(jìn)進(jìn)技術(shù)術(shù)引用用價(jià)格：：高于于目前前市場(chǎng)場(chǎng)整體體水平平，增增加操操作難難度熱力中中心對(duì)對(duì)東側(cè)側(cè)居住住品質(zhì)質(zhì)有所所影響響西安整整體市市場(chǎng)看看好，，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力很很強(qiáng)規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：都會(huì)會(huì)中心心綜合合體建建筑的的完整整規(guī)格格目前西西安市市場(chǎng)缺缺少真真正的的高端端類(lèi)型型產(chǎn)品品二號(hào)號(hào)公公寓寓在在產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)格格方方面面有有很很強(qiáng)強(qiáng)的的突突破破機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)存在在政政府府加加大大調(diào)調(diào)控控力力度度威威脅脅項(xiàng)目目SWOT分分析析品牌牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：整整合合國(guó)國(guó)際際資資本本和和國(guó)國(guó)際際設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)周邊邊項(xiàng)項(xiàng)目目較較少少對(duì)對(duì)地地段段的的共共同同炒炒做做力力不不夠夠全國(guó)國(guó)性性品品牌牌進(jìn)進(jìn)入入西西安安市市場(chǎng)場(chǎng)參參與與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)銷(xiāo)售售優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：具具有有成成熟熟高高端端銷(xiāo)銷(xiāo)售售經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的的團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)支支持持一號(hào)號(hào)公公寓寓作作為為酒酒店店將將全全面面拉拉升升項(xiàng)項(xiàng)目目的的品品牌牌價(jià)價(jià)值值第一階段段項(xiàng)目定位位策劃工工作大綱綱第二部分分項(xiàng)項(xiàng)目整體體定位及及物業(yè)發(fā)發(fā)展建議議二項(xiàng)項(xiàng)目整整體定位位客戶(hù)定位位產(chǎn)品定位位市場(chǎng)定位位客戶(hù)定位位高等學(xué)府府教育人人士。主力購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)群體，，占較大大份額——屬屬于區(qū)域域忠實(shí)度度買(mǎi)家,具備較較充足的的閑置資資金；高高品位與與文化特特征的豪豪宅對(duì)其其有很強(qiáng)強(qiáng)的吸引引力私營(yíng)企業(yè)業(yè)主或企企業(yè)高級(jí)級(jí)管理層層。主力購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)群體，，占絕對(duì)對(duì)份額——事事業(yè)已過(guò)過(guò)成長(zhǎng)期期，具有有相當(dāng)豐豐厚的經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)；有獨(dú)獨(dú)到的注注資眼光光，對(duì)未未來(lái)的良良好預(yù)期期具有相相當(dāng)強(qiáng)的的把控能能力。政府機(jī)構(gòu)官員員及工作人員員。主力購(gòu)買(mǎi)群體體，占絕對(duì)份份額—特特定的從業(yè)背背景及社會(huì)背背景，經(jīng)濟(jì)殷殷實(shí)；具備消消費(fèi)都市頂級(jí)級(jí)豪宅的高忠忠誠(chéng)度。城市高級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)。事業(yè)處在穩(wěn)定定上升期，具具有一定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；追追求品質(zhì)，珍珍視輕松閑適適的私密時(shí)光光；主張生活活由自己做主主，努力付出出是為了更好好的享受生活活。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士士。地產(chǎn)界人士歷歷來(lái)是優(yōu)秀項(xiàng)項(xiàng)目真正的擁?yè)碥O者——地地產(chǎn)界買(mǎi)家的的消化能力毋毋庸質(zhì)疑，同同時(shí)他們的眼眼光也更加準(zhǔn)準(zhǔn)確獨(dú)到；本本項(xiàng)目所處區(qū)區(qū)域的稀缺產(chǎn)產(chǎn)品形式及未未來(lái)發(fā)展?jié)摿ακ俏擃?lèi)類(lèi)人群核心要要素。海歸、外籍人人士?；貒?guó)多年，有有長(zhǎng)時(shí)間的工工作經(jīng)歷，年年齡在35——45歲間，，事業(yè)成功，，是各行業(yè)的的中高級(jí)管理理層；外籍人人士對(duì)中國(guó)傳傳統(tǒng)文化的迷迷戀。收入豐豐厚，年入50—80萬(wàn)萬(wàn)，是富裕階階級(jí)的代表人人物。多年的的國(guó)外生活經(jīng)經(jīng)驗(yàn)將使他們們對(duì)本項(xiàng)目所所倡導(dǎo)的都市市生活觀以及及良好的社區(qū)區(qū)環(huán)境、項(xiàng)目目所樹(shù)立的高高端形象倍感感認(rèn)同；追求求健康、講究究品位。理性性，卻易被文文化感與情趣趣打動(dòng)；同時(shí)時(shí)，區(qū)域獨(dú)特特資源與政府府規(guī)劃所帶來(lái)來(lái)的未來(lái)發(fā)展展?jié)摿M(jìn)一步步為他們的置置業(yè)奠定了信信心。二者共共同特征：高高收入、高消消費(fèi)能力。演藝人士、藝藝術(shù)家與社會(huì)會(huì)名流。都市頂級(jí)豪宅宅的忠誠(chéng)買(mǎi)家家—需