中國房地產(chǎn)趨勢預測與操作建議

2009年中國房地產(chǎn)趨勢預測與操作建議2009年中國房地產(chǎn)趨勢預測與操作建議2008年12月15日2008年12月15日目錄HYPERLINK\l"_Toc217260729"第一部分09年房地產(chǎn)面臨的經(jīng)濟、政策環(huán)境4HYPERLINK\l"_Toc217260730"一、內(nèi)地經(jīng)濟景氣趨于“冰點”4HYPERLINK\l"_Toc217260731"二、2009年內(nèi)地出現(xiàn)通縮可能性顯著增強6HYPERLINK\l"_Toc217260732"三、09年經(jīng)濟政策訴求——縮短“U字型”底部7HYPERLINK\l"_Toc217260733"三、“一個月時間”對房地產(chǎn)業(yè)“三次政策升級”9HYPERLINK\l"_Toc217260734"四、近期已出臺對房地產(chǎn)有直接影響的節(jié)點性政策11HYPERLINK\l"_Toc217260735"五、當前主要城市住宅運行特點與基本結論12HYPERLINK\l"_Toc217260736"第二部分房地產(chǎn)調(diào)整情況和趨勢判斷15HYPERLINK\l"_Toc217260737"一、潛在出臺房地產(chǎn)政策，及市場效果評估15HYPERLINK\l"_Toc217260738"二、成交量判斷：存貨、房價結合點、供應量、資金18HYPERLINK\l"_Toc217260739"三、購房者預期變化與消費能力評價24HYPERLINK\l"_Toc217260740"四、房企、政策、置業(yè)預期三者之間的新平衡點28HYPERLINK\l"_Toc217260741"第三部分、2009年市場、行業(yè)格局變化29HYPERLINK\l"_Toc217260742"一、未來房地產(chǎn)產(chǎn)品格局預測29HYPERLINK\l"_Toc217260743"二、長期政策思維——將促使房地產(chǎn)商業(yè)模式變革30HYPERLINK\l"_Toc217260744"三、保障性住房建設升級——階段影響與長期變數(shù)32HYPERLINK\l"_Toc217260745"四、關注商業(yè)地產(chǎn)投資機會35HYPERLINK\l"_Toc217260746"五、土地流轉制度改革與房地產(chǎn)的關聯(lián)37HYPERLINK\l"_Toc217260747"第四部分、首創(chuàng)置業(yè)優(yōu)劣勢分析38HYPERLINK\l"_Toc217260748"一、優(yōu)勢38HYPERLINK\l"_Toc217260749"二、劣勢41HYPERLINK\l"_Toc217260750"第五部分、首創(chuàng)操作建議42HYPERLINK\l"_Toc217260751"一、年度經(jīng)營方針42HYPERLINK\l"_Toc217260752"二、年度經(jīng)營策略42HYPERLINK\l"_Toc217260753"三、年度核心舉措44HYPERLINK\l"_Toc217260754"第六部分、近期品牌房企應對調(diào)整經(jīng)驗借鑒45HYPERLINK\l"_Toc217260755"【行業(yè)觀察綜述】45HYPERLINK\l"_Toc217260756"一、市場研判47HYPERLINK\l"_Toc217260757"二、被動調(diào)整48HYPERLINK\l"_Toc217260758"三、資金50HYPERLINK\l"_Toc217260759"三、管理52HYPERLINK\l"_Toc217260760"四、產(chǎn)品與銷售53圖表目錄圖1：GDP單季及按季度累計同比增長——宏觀經(jīng)濟繼續(xù)放緩圖2：11月PPI與CPI均創(chuàng)新低圖3：月發(fā)電量增速迅速回落(%)圖4：沿海主要港口外貿(mào)貨物吞吐量圖5：房地產(chǎn)救市政策演變示意圖圖6：16個主要城市平均需要23個月才能消化庫存圖7：14主要城市住宅成交額（億元）圖8：14主要城市住宅成交面積和價格（萬平米、元/平米）圖9：房地產(chǎn)供給出現(xiàn)回落圖10：2008年1-8月土地購置面積增速放緩圖11：持續(xù)降息將顯著降低房地產(chǎn)月供水平圖12：全國平均月供收入比的變化圖13：中國的儲蓄存款已經(jīng)高達20萬億圖14：北京住宅期房成交面積中保障性住房占比圖15：中國未來商業(yè)地產(chǎn)模式圖16：萬科近期對土地市場的研判表1：央行貸款利息變化情況表2：國內(nèi)主要大中城市08年、09年住房建設規(guī)劃表3：近年“一號文件”有關土地問題要點表4：主要上市房企負債現(xiàn)金比較表5：主要上市房企銷售完成目標比較第一部分09年房地產(chǎn)面臨的經(jīng)濟、政策環(huán)境一、內(nèi)地經(jīng)濟景氣趨于“冰點”內(nèi)地經(jīng)濟增長連續(xù)5個季度回落，中國經(jīng)濟步入調(diào)整周期。由于本輪中國經(jīng)濟周期調(diào)整與全球經(jīng)濟周期調(diào)整相重疊，當前與2009年內(nèi)地經(jīng)濟增長面臨加速下調(diào)風險。目前內(nèi)地經(jīng)濟調(diào)整，既受全球經(jīng)濟調(diào)整和金融危機的沖擊，也是內(nèi)地上半年緊縮政策的結果，進一步深調(diào)風險和時間周期，均非常之不樂觀。但同時，內(nèi)地宏調(diào)政策的力度和效力，將成為2009年內(nèi)地經(jīng)濟發(fā)展和增長情況的關鍵，也將成為影響房地產(chǎn)發(fā)展的最大變量因素。圖1：內(nèi)地經(jīng)濟進一步放緩內(nèi)地最新幾項經(jīng)濟指標，呈量價齊縮之勢，內(nèi)地經(jīng)濟景氣趨向“冰點”，彰顯經(jīng)濟加速惡化風險。10月份，月度發(fā)電量同比增速已連續(xù)6個月回落。其中，火力發(fā)電量同比下滑接近2個百分點。由于發(fā)電量無法儲存，因此這一數(shù)據(jù)為經(jīng)濟景氣最真實指標。并且，由于內(nèi)地經(jīng)濟處于第二產(chǎn)業(yè)崛起的階段，由此發(fā)電量能夠真實和核心地反映內(nèi)地經(jīng)濟發(fā)展和增長情況。各項指標在短周期內(nèi)出現(xiàn)深調(diào)變化，使2009年上半年內(nèi)地經(jīng)濟增長情況預期悲觀。10月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長8.2%，比上年同期回落9.7個百分點。圖2：月發(fā)電量增速迅速回落(%)另一方面，全球金融和企業(yè)的去杠桿化，對實體經(jīng)濟和金融產(chǎn)生漫長而痛苦的影響，將使全球經(jīng)濟恢復經(jīng)歷較長的U字型周期。國際經(jīng)濟的敏感指數(shù)——“波羅地海指數(shù)”，也顯示全球經(jīng)濟調(diào)整的進一步惡化。2008年“波羅地海干散貨輪運價指數(shù)”已由11800點跌至600多點。進入三季度后，內(nèi)地港口外貿(mào)貨物吞吐量和增速急劇下滑，出口低迷，預計09年出口對于GDP的貢獻接近于0，甚至為負。圖3：沿海主要港口外貿(mào)貨物吞吐量工業(yè)企業(yè)增加值(%)內(nèi)地在出口和房地產(chǎn)調(diào)整下，11月份內(nèi)地經(jīng)濟指標的進一步惡化，使市場和政府對2009年中國經(jīng)濟走勢的擔心更趨嚴重。形勢所迫，內(nèi)地政府及時調(diào)整了經(jīng)濟政策取向，并在貨幣和財政政策等方面都采取了大膽和堅決有力的措施。對內(nèi)地房地產(chǎn)而言，2009年經(jīng)濟對房地產(chǎn)的負面影響將更突出。不過，在外部環(huán)境惡化下，擴大內(nèi)需將扮演重要角色。房地產(chǎn)在經(jīng)濟拉動方面將受到更多重視，鼓勵政策對房地產(chǎn)定位的進一步改變存在可能。二、2009年內(nèi)地出現(xiàn)通縮可能性顯著增強2009年內(nèi)地經(jīng)濟將出現(xiàn)通縮的可能性顯著增強。從CPI看，2008年2月份同比增長8.7%，為1996年的最高點；到年中6月份為7.1%，而到11月迅速回落到2.4%。PPI從9月份同比增長9.1%，到11月份同比增長2%，在兩個月的極短時間內(nèi)迅速回落7.1個百分點?？深A期2008年的12份CPI、PPI仍將下行。從經(jīng)濟規(guī)律看，在經(jīng)濟上行期，CPI增幅會高于PPI；在經(jīng)濟下行期，PPI下行幅度高于CPI，并將殘酷無情的拉低CPI。最近工業(yè)原材料價格指數(shù)以近乎自由落體的速度下降，表明在今后幾個月里，中國的PPI將可能急劇下降。一場通貨緊縮的風暴正在聚集能量，在2009年上半年將出現(xiàn)通縮的跡象，并有可能在下半年及之后演變成持續(xù)通縮，這種態(tài)勢必將導致更富刺激性的政策出臺。圖4：11月PPI與CPI均創(chuàng)新低自2007年下半年以來實施的緊縮政策——行政性的信貸控制——遏制了貨幣和信貸的迅速擴張?？紤]到通常的滯后效應，在隨后的幾個月里，這些措施對通貨膨脹的抑制可能會變得明顯。從需求方面看，出口進一步走弱，顯示不利的外部需求也可能導致通貨緊縮。中國過去的經(jīng)驗表明，明顯降低的出口增長應該會抑制通脹或引起通貨緊縮。在近期歷史上中國曾遭受兩次通貨緊縮：一次出現(xiàn)在亞洲金融危機時，另一次在納斯達克泡沫破滅后。實際上剔除價格因素影響后2008年中國的出口已經(jīng)減速接近10個百分點，考慮到目前的內(nèi)外情況，不可避免的局面是出口的實際增長率將進一步下滑。從歷史上看，在1998年亞洲金融危機期間，中國的實際出口增長率下降接近15個百分點；在2001年的科網(wǎng)泡沫破滅期間，出口下降接近25個百分點；以此來猜測，2009年中國的實際出口增長率很可能進入負值區(qū)間，例如-10%左右。更為嚴重的是，內(nèi)地貿(mào)易順差規(guī)模、一般貿(mào)易或總貿(mào)易相對GDP的大小，均顯示目前內(nèi)地經(jīng)濟對外需的依賴程度比以往要深許多。實體經(jīng)濟活動指標也顯示，工業(yè)相關活動減速的幅度大于其它經(jīng)濟部門，反映了房地產(chǎn)投資和重工業(yè)生產(chǎn)正在放緩。外需不足導致的出口下降只是導致工業(yè)增加值大幅下降的一方面因素。外需不足引發(fā)的國內(nèi)需求調(diào)整表現(xiàn)為：一、大宗商品價格7月份以來的暴跌形成了企業(yè)的去庫存化過程。企業(yè)有大量原材料庫存，下半年就不再購買，所以上游產(chǎn)業(yè)發(fā)展大幅度放慢；其二是因為國內(nèi)的房地產(chǎn)、汽車行業(yè)的大幅度放慢；其三才是因為出口放慢。同時，通貨緊縮并不總是一件壞事。如果是源自正面的供給沖擊，則是“好”的通縮；如果是負面的需求沖擊，則是“壞”的通縮。當前最佳判斷是，預計將出現(xiàn)在2009年1月的潛在通貨緊縮將很大可能上屬于前者。以近乎自由落體方式進行的大幅價格修正，更多是一個金融現(xiàn)象，而非實體經(jīng)濟現(xiàn)象。與通貨膨脹一樣，通貨緊縮最終也是一個貨幣現(xiàn)象。在此背景下，2009年上半年的通縮是否將持續(xù)到下半年，將取決于政策反應。三、09年經(jīng)濟政策訴求——縮短“U字型”底部預計2009年上半年內(nèi)地經(jīng)濟通縮壓力明顯，但在刺激政策下，下半年將改善和緩和。在避免2009年通縮固化的背景下，內(nèi)地宏調(diào)的應對性政策有雙重任務：其一，消除先前緊縮政策的影響，刺激國內(nèi)的真實需求，以抵消外部需求的弱化；其二，防止通縮預期變得根深蒂固，進入惡性循環(huán)。需要強有力的、未雨綢繆的應對政策。當前，政府的財政刺激措施重點在于投資和基建，而貨幣政策目前的重心在于提供流動性和增加貸款。最新數(shù)據(jù)顯示：10月份廣義貨幣增速放緩，但實際月度新增貸款及整體信貸的同比增速有所加快，反映出貨幣政策趨于放松。廣義貨幣增速的放緩一定程度上反映了今年前3個季度對銀行貸款的收緊。整體信貸增速開始回升——截至10月份的近三個月貸款增速為今年以來最快，反映出近期貨幣政策的放松、以及急迫的貸款需求。展望未來的政策，面臨可能出現(xiàn)的通縮壓力，預計央行將進一步降息，并繼續(xù)向市場注入流動性。央行于11月初取消了貸款限額，現(xiàn)正積極鼓勵銀行增加放貸。近期，基準利率下調(diào)了4次，最近一次降幅達1個百分點，存款準備金率也下調(diào)以保證充足的流動性。預測2009年上半年以前基準利率至少會下調(diào)108個基點。按目前的態(tài)勢，銀行貸款2008年將同比增長15%以上，預計政府2009年的貸款增速目標將高于這一數(shù)值。對于09年內(nèi)地經(jīng)濟增長，高通智庫傾向GDP“保八、望九”的判斷：鑒于2008年上半年內(nèi)地經(jīng)濟仍“防過熱、防通漲”為主基調(diào)，內(nèi)地經(jīng)濟發(fā)展基礎較好。同時，內(nèi)地經(jīng)濟擴大內(nèi)需空間、外匯儲備、高儲蓄率、資本項目管制，為內(nèi)地經(jīng)濟“保八”提供了基礎。中央經(jīng)濟工作會議明確保證明年經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，以“保增長”為明年經(jīng)濟發(fā)展之本。刺激政策的力度和時間表是關鍵因素。從投資方面來講，國家4萬億投資計劃的實施對經(jīng)濟增長起到極大的拉動作用。隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加快，內(nèi)需增長空間巨大。剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議明確要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場以保證金融體系穩(wěn)定，并將穩(wěn)定住宅消費作為拉動內(nèi)需的重要內(nèi)容。如果強化房地產(chǎn)的“投資消費雙拉動作用”，內(nèi)地經(jīng)濟可輕松突圍。目前房地產(chǎn)市場的調(diào)整，核心因素由信貸緊縮引發(fā)，“解鈴還須系鈴人”，信貸政策對房地產(chǎn)影響非常之重要并直接。信貸政策對于內(nèi)地政策是簡單的可控變量。內(nèi)地銀行體系的行政色彩，監(jiān)管部門2009年會對不良貸款余額有一個容忍度。在經(jīng)濟加速向下的過程中，內(nèi)地政府面臨的最大挑戰(zhàn)是如何找到明確的政策突破口，在短期內(nèi)穩(wěn)定市場的信心，避免出現(xiàn)U字形調(diào)整，爭取走出一個V字形的經(jīng)濟反轉。內(nèi)地經(jīng)濟最現(xiàn)實的周期走勢，在2009年很可能將是“短期的U字形調(diào)整”。GDP和經(jīng)濟景氣有可能在2009年上半年走低后，開始向上恢復。宏調(diào)訴求V字反彈——進一步政策力度、時間表成關鍵12月10日剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議傳遞出一個明確的信息，那就是要通過擴大內(nèi)需的方式“保增長”。從具體政策來看，這次會議確認了早前提出的積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，并特別強調(diào)推進經(jīng)濟結構的“戰(zhàn)略性調(diào)整”。目前，政府已經(jīng)出臺的一系列政策，或許會減輕未來經(jīng)濟放慢的速度，但短期內(nèi)主要指標可能仍將繼續(xù)探底。這是由于市場信心的恢復需要時間，而當前市場參與者面臨的最大挑戰(zhàn)，是經(jīng)濟前景的不確定性。在歲末年初，生產(chǎn)者和消費者更多地選擇觀望，信心恢復有賴于外部市場和經(jīng)濟的穩(wěn)定，以及政府推出的政策的效率。政府面臨的最大挑戰(zhàn)是如何找到明確的政策突破口，在短期內(nèi)穩(wěn)定市場信心，避免出現(xiàn)U字形調(diào)整，爭取一個V字形的經(jīng)濟反轉。就政策制定的程序而言，需要盡早舉行人大特別會議，以預算的形式落實已經(jīng)出臺的“4萬億”救經(jīng)濟計劃，并盡快明確配套政策的力度、細節(jié)和時間表。中國經(jīng)濟正在以非常規(guī)的速度調(diào)整著，明年上半年特別是一季度，很可能是決定未來經(jīng)濟走向的一個關鍵點。三、“一個月時間”對房地產(chǎn)業(yè)“三次政策升級”從11月5日-12月10日，在過去一個月時間內(nèi)，兩次國務院和中央經(jīng)濟會議中，對房地產(chǎn)的政策定位出現(xiàn)顯著變化。從步步升級的態(tài)勢中，可以明確，在未來，對房地產(chǎn)的政策傾向?qū)⒊蔀橼厔?。?）明確階段：鞏固消費信貸增長點11月5日國務院會議明確，“當前要實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”。擴大投資出手要快，出拳要重，措施要準，工作要實。十大舉措加大投資力度、優(yōu)化投資結構，到2010年底增加投資4萬億元。08年四季度先增加安排中央投資1000億元，帶動地方和社會投資，總規(guī)模達4000億元。促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，加快建設保障性安居工程，加大廉租房建設。對房地產(chǎn)的表述為：明確放松商業(yè)銀行信貸規(guī)?？刂疲⑻岢觥坝嗅槍π缘嘏嘤挽柟滔M信貸增長點”。而消費信貸包括汽車、信用卡與住房貸款。（2）升級階段：重要支柱產(chǎn)業(yè)、舉足輕重、至關重要11月10日國務院召開省區(qū)市人民政府和國務院部門主要負責同志會議。落實中央政策措施的七項工作：會上有關房地產(chǎn)表述為：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關重要，對于推動居民消費結構升級、改善民生具有重要作用。要認真分析和研究房地產(chǎn)市場的形勢，正確引導和調(diào)控房地產(chǎn)走勢。要增加廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房的投資收購和開發(fā)建設；落實和完善促進合理住房消費的政策措施；促進中小戶型、中低價位普通商品房開發(fā)建設穩(wěn)定發(fā)展；加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范市場交易。（3）再度升級：可以救開發(fā)商12月10日中央經(jīng)濟工作會議明確：要發(fā)揮貨幣政策反周期調(diào)節(jié)和保障流動性供給的重要作用，促進貨幣信貸供應總量合理增長。要保持資本市場和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用。四、近期已出臺對房地產(chǎn)有直接影響的節(jié)點性政策（1）積極的財政政策對首次購買90平方米及以下普通住房，契稅暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅；地方政府也可以制定鼓勵住房消費的收費減免政策。（2）適度寬松的貨幣政策四次下調(diào)存貸款基準利率，累計下調(diào)189個基點；三次下調(diào)金融機構人民幣存款準備金率，合計2.5個百分點；首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%；取消了對商業(yè)銀行信貸規(guī)劃的約束，引導金融機構根據(jù)實體經(jīng)濟有效需求合理均衡放款。（3）對房地產(chǎn)產(chǎn)生影響的金融系統(tǒng)行政政策國務院金融促發(fā)展九項措施——改變商銀“下雨收傘”12月3日國務院常務會議，部署當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展政策。在房地產(chǎn)調(diào)整期商業(yè)銀行從風險防范角度，會收緊房貸。由此，在一個階段內(nèi)商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸“下雨收傘”的現(xiàn)象不可避免。基于上述判斷，避避免商業(yè)銀行行“下雨收傘”需要中中央央層面出臺政政策性文件，改改變格局。慶慶幸的是，國國務院金融促促進經(jīng)濟發(fā)展展九項政策措措施，體現(xiàn)的的正是這一點點。房貸投放在“有保保有壓”中——由“壓”變“?！痹凇坝斜Ｓ袎骸钡脑瓌t則下，房地產(chǎn)產(chǎn)在過去一年年多的時間里里，絕對屬于于“壓”的范疇。銀銀監(jiān)部門日前前表態(tài)，以及及“國務院國務務院金融促進進經(jīng)濟發(fā)展九九項政策措施施”的新政策導導向，將使房房地產(chǎn)信貸投投資變?yōu)椤氨！钡姆懂?。商務部進一步松動動房地產(chǎn)限制制外資區(qū)別于往年對外資資投資房地產(chǎn)產(chǎn)的嚴厲控制制，商務部一一份旨在加快快外商投資房房地產(chǎn)備案速速度的意見或或于近日出臺臺。商務部外外資司官員確確認，希望以以此舉措穩(wěn)定定外資在中國國地產(chǎn)領域的的投資。五、當前主要城市市住宅運行特特點與基本結結論2008年1-110月，重點城城市的住宅市市場，成交量量萎縮30%-550%，價格下調(diào)20%-440%。量縮價調(diào)調(diào)，為市場主主基調(diào)。進入10月-11月，在中央央、地方政府府的高調(diào)救市市下，尤其是是房地產(chǎn)契稅稅減免、按揭揭政策、利率率調(diào)整后，主主要城市的房房地產(chǎn)交易量量環(huán)比開始中中小幅度回升升。但價格仍仍疲軟，房企企促銷力度仍仍在升級。當前，由于信貸政政策的轉向，房房企資金鏈心心理壓力略有有緩解，但年年關將近，資資金壓力陡增增。可預見，春春節(jié)前在存貨貨高位下，出出貨速度決定定房企命運，價價格走勢對市市場企穩(wěn)仍形形成負面沖擊擊。圖5：主要城市庫存消消化期1年半-2年左右（按按現(xiàn)有消化速速度）圖表注解：存貨消消化速度呈現(xiàn)現(xiàn)延長態(tài)勢，因因素有二：1、成交量嚴嚴重萎縮，未未有實質(zhì)改變變。2、房企后市市看法悲觀，對對潛在供應形形成逼迫，供供應小幅增加加。關注點：1、現(xiàn)有有成交量為非非理性指標，中中長期可能存存在較大變化化。2、存貨消化化周期1年半-2年，為正常常范疇，但鑒鑒于2007年市場非理理性繁榮，并并成為當前樓樓市衡量指標標。尤其對資資金鏈偏緊的的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的耐受力形形成考驗。對14主要城市的成交量量、成交均價價、成交金額額進行統(tǒng)計，在在該三項指標標中，調(diào)整最最明顯的為成成交面積；其其次為成交總總價。08年10月，14城市住宅成交額環(huán)環(huán)比下降1%，比07年同期下降49%，比06年下降26%。圖6：14主要城市住宅成交交額（億元）來源：萬科內(nèi)部PPPT成交均價環(huán)比上漲漲11%，比07年同期下降6%，比06年上漲31%。圖7：14主要城市住宅成交交面積和價格格（萬平米、元/平米）來源：萬科內(nèi)部PPPT在成交均價上，均均價表現(xiàn)在1-7月份高于2007年和2006年，8-10月份出現(xiàn)調(diào)調(diào)整低于2007年均價，但但仍高于2006年水平。均價價調(diào)幅較小，與與房企出貨壓壓力下在銷項項目品質(zhì)、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)較高高有關。同時時，也顯示近近期價格出現(xiàn)現(xiàn)實際調(diào)整。10月，14城市住宅成交面積積環(huán)比下降11%，比2007年同期下降46%，比2006年下降44%。顯示在2008年過去時間間和當前，縮縮量仍是房地地產(chǎn)面臨的最最核心問題。成交總價方面，剔剔除深圳等深深幅調(diào)整的城城市，銷售回回款對行業(yè)資資金鏈的影響響應在20%左右?；趫蟾嬖缜皩φ?、信貸環(huán)環(huán)境的研判，結結合我們8月份對行業(yè)業(yè)資金鏈的分分析，可以得得出以下結論論：1、2009年春節(jié)前前后，受資金金支出壓力影影響，房價很很可能進入最最低谷階段。政政策救市影響響下，成交量量有小幅回升升。（如果非非現(xiàn)實資金壓壓力，該階段段并非最好出出貨階段，而而適合做銷售售積累和準備備。）2、鑒于政策環(huán)境回回暖力度較大大，并且后市市仍會加強。同同時，信貸環(huán)環(huán)境在2009年將出現(xiàn)改改觀。在當前前市場未出現(xiàn)現(xiàn)惡性下調(diào)下下，房地產(chǎn)深深幅下跌趨勢勢得到一定抑抑制?！败浿憽壁厔蓍_始展展現(xiàn)，但回暖暖仍待時間。第二部分房地地產(chǎn)調(diào)整情況況和趨勢判斷斷一、潛在出臺房地地產(chǎn)政策，及及市場效果評評估（1）潛在出臺和加強強的政策：貨幣政策中，預期期利率、存款款準備金率有有較大調(diào)整空空間（2009年降息1.5-2個百分點，準準備金率下調(diào)調(diào)2-3個百分點）房地產(chǎn)行業(yè)獲得信信貸支持：開開發(fā)貸款、并并購貸款環(huán)境境。二套房按揭政策改改變，自住改改善住房需求求將屬政策扶扶持范疇。三套、四套房按揭揭政策仍有限限制，但懲罰罰機制有望放放松。部分城市出臺購房房個人所得稅稅抵稅。進一步提高個人所所得稅起征點點，有利消費費積累。二手房交易營業(yè)稅稅，起征時間間有望縮短，或或免除。有利利于一、二手手聯(lián)動的消費費能力積累。財政政策中，預計計將對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的土地增值稅稅、所得稅、營營業(yè)稅的征管管辦法進行調(diào)調(diào)整，緩解企企業(yè)資金緊張張局面土地政策中，對于于土地出讓金金的支付方式式進行靈活變變通地方政府的戶籍政政策、限價政政策，以及在在保障性住房房上變通行為為（政府購買買市場存量，改改變?yōu)楸Ｕ闲孕宰》浚瑢l(fā)揮救市效效應。（2）促使房地產(chǎn)政策策調(diào)整的環(huán)境境因素：內(nèi)地經(jīng)濟調(diào)整和樓樓市調(diào)整重合合期。房地產(chǎn)硬著陸風險險，房地產(chǎn)置置業(yè)觀望及購購買力積累不不樂觀。投資拉動中，基礎礎設施和保障障性住房建設設，可彌補房房地產(chǎn)投資快快速下降的部部分負面影響響。不過，保保障性住房建建設力度的升升級，將在中中短期內(nèi)對房房地產(chǎn)產(chǎn)生較較大負面壓力力?！氨Ｔ鲩L”財政支出出上，中央政政府僅承擔1/3資金，地方方政府在土地地出讓金銳減減帶來的財政政壓力下，對對房地產(chǎn)救市市將繼續(xù)升級級。主流經(jīng)濟學家的政政策建議，在在房地產(chǎn)領域域已經(jīng)普遍回回暖。今后輿輿論環(huán)境較以以前將有明顯顯改觀，利于于置業(yè)信心恢恢復。（3）潛在出臺房地產(chǎn)產(chǎn)政策的市場場效力評估：：對未來可能出臺的的房地產(chǎn)“節(jié)點性”政策進行評評估，出臺的的政策傾向與與消費層面，其其市場效果評評估如下：1、利率調(diào)整對置業(yè)業(yè)需求的提升升效果顯著四次下調(diào)存貸款基基準利率，累累計下調(diào)189個基點；預預計未來一年年時間內(nèi)繼續(xù)續(xù)下調(diào)100-1150個基點實現(xiàn)現(xiàn)的可能性較較大。由此，對對按揭購房的的支付總價和和月供壓力的的緩解顯著，并并在一個階段段內(nèi)對置業(yè)需需求的釋放，以以及對投資預預期的提升，產(chǎn)產(chǎn)生較大的實實際影響。對于自住需求、改改善需求而言言，利率的繼繼續(xù)下調(diào)，相相當與貸款房房價總支出，在在上次降息基基礎上的賬面面房價總支出出下調(diào)10%-115%左右，心理理促進明顯。相相對2008年11月降息前，賬賬面房價總支支出下調(diào)20%-225%左右。負利息時代再次到到來，對投資資型置業(yè)產(chǎn)生生推動。降低高負債房企的的財務成本。2、放松二套房貸政政策有望明確確“二套房貸”政策松松綁與否，是是直接引發(fā)本本輪市場調(diào)整整中，嚴重打打擊投資、投投機置業(yè)信心心的標志性政政策。目前在弱市下，從從恢復信心的的角度，該政政策松動的可可能性日益明明顯。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會已將取消“二套房貸”限制的方案案，并上報國國務院等待批批復。建議的的內(nèi)容：1、改善性需需求的釋放，也也是啟動市場場活躍的重要要影響因素。2、購置第二二套房的需求求大部分是出出于改善目的的。結合我們早前調(diào)研研的政策信息息與當前最新新政策走勢，我我們認為二套套房按揭政策策改變的可能能性較大，自自住改善住房房需求將屬政政策扶持范疇疇。但對三套套、四套房按按揭政策仍有有限制，但懲懲罰機制有望望放松。市場效果評估：由由于市場在弱弱市中，二套套房按揭政策策的放松在樓樓市下調(diào)期所所產(chǎn)生的成交交實際促進作作用比較下，主主要使置業(yè)觀觀望者的信心心有所恢復。在在樓市探底之之后，重新回回歸上升通道道，才將產(chǎn)生生比較大的實實際促進效果果。3、個人所得稅“購房退稅”政策在我們早前的政策策調(diào)研中了解解到的情況，個個人所得稅“購房退稅”從建設部的的角度，被視視為恢復置業(yè)業(yè)信心的重要要政策儲備。從從近期的進展展看，有可能能被建設部作作為一個導向向政策，建議議地方政府選選擇性實施。從政策可執(zhí)行性，我我們認為，短短期內(nèi)，部分分城市出臺購購房退稅政策策可能性較大大，中央出臺臺統(tǒng)一的購房房退稅政策的的可能性較小小。從長期制度建設的的角度，住房房減免個稅不不排除在市場場持續(xù)萎縮下下，被中央決決策采納，而而成為刺激市市場信心的手手段。市場效果評估：該該政策看似對對市場信心，有有較大的刺激激作用，類似似與2007年的二套房房政策。但鑒鑒于政策很可可能以區(qū)域性性政策出臺，并并且北京、上上海等一線城城市出臺可能能性比較小，以以房地產(chǎn)市場場壓力較大的的二線城市為為主，加之國國內(nèi)個人所得得稅實際納稅稅情況的不規(guī)規(guī)范。因此，政政策對市場產(chǎn)產(chǎn)生的預期導導向性較強，而而實際消費積積累和釋放效效果比較弱。參考資料：上海個人所得稅“購房退稅”經(jīng)驗1998年，上上海就曾經(jīng)出出臺過個人購購房可享受所所得稅抵扣政政策(即“購房退稅”)，促進了房房地產(chǎn)市場的的發(fā)展。該政政策規(guī)定：凡凡1998年6月1日至2003年5月31日期間在上上海購買或差差價換購商品品住房并在上上海繳納個人人所得稅的中中外籍個人，且且是商品房產(chǎn)產(chǎn)權證的法定定擁有人，可可在這一時期期內(nèi)享受購房房后起算的個個人所得稅抵抵扣，個人每每年所得稅繳繳納得多，買買房后所退的的稅額就多。成都：購房之日起起至2010年止，免交交個人所得稅稅2008年6月月15日，成都《關關于促進房地地產(chǎn)業(yè)恢復發(fā)發(fā)展扶持居民民安居置業(yè)的的意見》規(guī)定定“在2009年5月31日前購買商商品住房的我我市納稅人，自自購房之年起起至2010年止所交個個人所得稅（不不包括銀行儲儲蓄存款利息息個人所得稅稅）地方所得得部分給予補補貼，最高額額度不超過10萬”。重慶醞釀出臺：首首套商品房返返還個人所得得稅重慶市常務副市長長黃奇帆日前前透露，為了了穩(wěn)定房地產(chǎn)產(chǎn)市場，重慶慶市將出臺新新政策——對購買第一一套商品房自自住的市民，將將返還此前所所繳納的個人人所得稅，用用于支付首付付或償還按揭揭貸款。據(jù)稱稱，該項新政政策的實施細細則正在制定定之中，很快快就將正式公公布。（4）關注問題1、政策調(diào)整，能否否吸引投資型型置業(yè)進場。當前市場調(diào)整和政政策鼓勵，將將對自住需求求產(chǎn)生較大的的促進，而且且未來仍將加加強。不過，僅僅自住需求的的回暖不足以以支撐市場供供應，投資型型置業(yè)的重新新進場才是關關鍵。從發(fā)展看，內(nèi)地GGDP增長在2009年能否實現(xiàn)8%的前提下，在在房價企穩(wěn)后后，上述“利率”、“房企信貸支支持”、“二套房按揭”、“戶籍政策”、“購房退稅”等措施的落落實，方能促促進投資置業(yè)業(yè)預期的回調(diào)調(diào)。2、房地產(chǎn)能否領先先突圍？2009年內(nèi)地經(jīng)經(jīng)濟與房地產(chǎn)產(chǎn)將相互作用用，經(jīng)濟調(diào)整整和房地產(chǎn)調(diào)調(diào)整的重合，對對房地產(chǎn)有負負面影響，也也是最大的影影響因素。同時，房地產(chǎn)在持持續(xù)的政策定定位中，不斷斷得到加強和和傾斜，能否否成為拉動經(jīng)經(jīng)濟的重要支支柱產(chǎn)業(yè)，而而早于經(jīng)濟調(diào)調(diào)整提前突圍圍？是今后一一個時期最值值得關注的問問題。二、成交量判斷：：存貨、房價價結合點、供供應量、資金金注解：當前內(nèi)地房房地產(chǎn)研判，購購房者預期與與供求關系影影響因素，是是兩大核心。在在當前，購房房者預期的影影響似乎更為為核心。不過，我們認為，從從中期發(fā)展看看，影響供求求的幾項因素素更關鍵，對對于房企發(fā)展展的參考也更更有價值。如我們8月份報告告所分析，縮縮量是行業(yè)資資金風險導致致的價格預期期以及政策打打壓所直接引引發(fā)。由于，主要城市的的縮量呈現(xiàn)“臺階性”的快速變化化特征。并且且，2007年多數(shù)品牌牌房企處于高高速擴張期，大大幅度縮量引引發(fā)的“急剎車”效應，給房房企帶來了極極大的困難和和不適應。這其中，最核心的的體現(xiàn)為企業(yè)業(yè)資金“耐受程度”。成交量在一個短時時期內(nèi)，大幅幅縮量30%-550%，為不正常常市場現(xiàn)象，并并引發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)和市場場的非良性連連鎖反應。（1）存貨水平：當前前消化周期與與正常周期的的差距從“商品房存貨消化周周期”和“主要城市存存貨消化時間間”看，雖然消消化周期較早早前一個階段段顯著延長，但但仍在可接受受合理范圍內(nèi)內(nèi)。由此，房企的不適適應最核心體體現(xiàn)在高速擴擴張的資金耐耐受程度，在在企業(yè)不存在在短期資金風風險的情況下下，從長期發(fā)發(fā)展看“過分的悲觀”并不可取。圖8：1999年以來在在建商品房庫庫存消化周期期同時，目前的存貨貨消化周期是是以極度委靡靡的基數(shù)計算算得來，在成成交量恢復后后，消化周期期將顯著縮短短。在目前利好政策不不斷出臺下，在在一個半年周周期內(nèi)內(nèi)，成成交有10-200%的回升，為為偏保守的合合理預期。（2）縮量終結的先決決條件——房價探底空空間分析在行業(yè)資金壓力下下，短期內(nèi)房房價仍有可能能繼續(xù)下調(diào)5-10%。不過，從當前的金金融風險，房房地產(chǎn)行業(yè)鏈鏈對經(jīng)濟的傳傳導等角度分分析。若房價價繼續(xù)下調(diào)15%，將出現(xiàn)行行業(yè)系統(tǒng)性風風險，并引發(fā)發(fā)金融風險和和內(nèi)地經(jīng)濟硬硬著陸風險。（2007年房價高峰期房貸增量，占房貸余額的40%左右）由此，以當前基數(shù)數(shù)為基點，房房價繼續(xù)下調(diào)調(diào)10%-115%，將觸及政政策底線和風風險底線。根據(jù)我們8月份報報告所分析，房房價的探底階階段，為成交交回升的先決決條件。結合合當前的政策策和市場情況況，我們認為為，本輪調(diào)整整中房價已接接近或即將接接近底部。房價的探底過程，將將以向下探底底的“W”走勢實現(xiàn)。在在2009年春節(jié)前，房房企的降價促促銷過程中，以以及2009年繼續(xù)降息息、2009年貨幣供應應增長在17%，信貸增長長率高于貨幣幣供應增長率率，房地產(chǎn)信信貸環(huán)境改善善等綜合下，在2009年春節(jié)后至2009年二季度之前，有望完成。房價探底，將為成成交量回暖創(chuàng)創(chuàng)造基礎。注解：我們在后面面的分析中認認為，2006年的價格水水平從支付和和投資角度，更更有利于需求求釋放。在今后的現(xiàn)實成交交走勢中，稅稅收減免、降降息、利息優(yōu)優(yōu)惠等一系列列救市措施，將將使2009年的支付能能力、投資價價值判斷，提提前到達2006年水平，而而非“絕對房價”調(diào)整致2006年水平。（3）供應短期走勢與與中長期剛性性當前，行業(yè)資金緊緊張以及對后后市價格走勢勢的悲觀預期期，對供應量量在短期形成成逼迫局面。短短期內(nèi)新供應應有所增加，但但增加總量有有限。過去幾年，大中城城市的土地出出讓量逐年減減少。但結合合“831”前存量用地地，整體開發(fā)發(fā)供應呈現(xiàn)均均衡狀態(tài)，在在市場調(diào)節(jié)下下與需求基本本平衡。房地產(chǎn)與土地供應應在過去幾年年呈現(xiàn)逐年縮縮減局面，相相對整體需求求存在不足。在在需求旺盛階階段，供不應應求嚴重。整整體而言，中中期和長期房房地產(chǎn)供應偏偏緊。當前，企業(yè)縮減開開工面積、停停工、退地等等行為使中期期供應有所減減少。對供求關系的展望望：在當前嚴重縮量，市市場體現(xiàn)為供供大于求。但但與合理消化化周期比較，供供應略大。行行業(yè)表現(xiàn)強烈烈的核心，在在于資金耐受受程度。在成交量有所恢復復，略微小于于正常消化量量（以2006年的80%為基數(shù)）。供供求趨向平衡衡，消化周期期在正常值。供求關系恢復正常常消化量，供供應偏緊。需求偏旺盛階段，供供不應求嚴重重。圖9：幾個主要城市22008年住宅開工工計劃完成情情況圖10：房地產(chǎn)供給出現(xiàn)現(xiàn)回落圖11：2008年1-88月土地購置置面積增速放放緩同時，2008年以來，土土地市場十分分低迷，不少少地方出現(xiàn)了了土地流拍現(xiàn)現(xiàn)象，隨著房房地產(chǎn)市場的的持續(xù)調(diào)整，地地方政府或?qū)⑦M一步收緊緊土地供應，以以此緩解增量量土地對市場場的沖擊。上海，2005年計劃安排排經(jīng)營性用地地3000公頃，2006--2008年逐年下降降，分別為2500公頃、2000公頃、1500公頃?！暗鼗摹奔胺績r快速速上漲導致了了土地價格飆飆升。北京，2008年計劃住宅宅用地1700公頃，其中中：廉租住房房及經(jīng)濟適用用住房類用地地400公頃，限價價商品房用地地300公頃，其他他商品房用地地1000公頃；截至11月20日，共出讓讓居住用地（含含相關的商業(yè)業(yè)、教育及陪陪同的金融用用地）540萬平米，約約占其它商品品房出讓計劃劃的54%，即使在計計劃遠未完成成的情況下，政政府已經(jīng)明確確表示，將調(diào)調(diào)整供應計劃劃，進一步緊緊縮商品房供供地。廣州2008年的土地地供應計劃從從原來的4平方公里下下降至2.5平方公里，近近日又進一步步下降至1.8平方公里，還還存在計劃難難以完成的可可能。此外，深深圳等城市目目前也均放慢慢了土地出讓讓步驟。在目前的情況下，各各地方政府無無論是迫于形形勢還是為了了力挺樓市，都都會延緩土地地出讓步驟，縮縮減土地出讓讓規(guī)模，這將將有助于促進進供求平衡，促促進房地產(chǎn)市市場早日復蘇蘇。此外，一一些地方政府府還采取了延延長地價款的的繳付期限、甚甚至減免部分分費用等方式式來緩解開發(fā)發(fā)商的資金壓壓力和負擔。（4）核心問題：資金金環(huán)境、信貸貸對房地產(chǎn)的的支持內(nèi)地房地產(chǎn)市場幾幾個階段波動動周期，均符符合市場規(guī)律律的基本原則則，資金環(huán)境境的變化。同同時，房地產(chǎn)產(chǎn)的金融屬性性和投資屬性性，在資金環(huán)環(huán)境上的體現(xiàn)現(xiàn)明顯。1、海南泡沫期的興興起與破滅；；2、上一個啟動內(nèi)需需階段，對房房地產(chǎn)的信貸貸支持和利息息優(yōu)惠；3、2006年-20007年內(nèi)地房地地產(chǎn)旺盛期，收收益于流動性性過?！泿诺某欧排c低利息環(huán)環(huán)境。4、2008年內(nèi)地房房地產(chǎn)調(diào)整期期——“三重行業(yè)資資金收縮”與多次加息息。我們認為，房企能能否獲得信貸貸支持的重要要性，遠高于于目前市場熱熱議的“二套房按揭揭政策”和“購房退稅”。因為只有有在行業(yè)資金金鏈緊張緩解解后，在房價價上才能否獲獲得企穩(wěn)的支支撐，削弱購購房者對房價價的負面預期期。2009年內(nèi)地房房地產(chǎn)面臨的的資金環(huán)境：：貨幣環(huán)境：以高于于GDP增長與物價價上漲之和約約3至4個百分點的的增長幅度作作為2009年貨幣供應應總量目標，爭爭取全年廣義義貨幣供應量量增長17%左右。房地產(chǎn)開發(fā)貸款、抵抵押貸款、并并購貸款環(huán)境境將寬松。置業(yè)貸款已放松，并并將進一步放放寬。在進一一步降息下，需需求受到刺激激。銀監(jiān)會行政性要求求商業(yè)銀行以以“保增長、促促發(fā)展、防風風險”為主線在“有保有壓”中，房地產(chǎn)產(chǎn)從“壓”的范疇剔除除。商業(yè)銀行體系在行行政干預下，對對壞帳有一定定的容忍度。圖12：中國M2增速與與房地產(chǎn)景氣氣周期對比結論：1、房地產(chǎn)整體信貸貸環(huán)境和政策策環(huán)境回暖明明顯，但目前前房企資產(chǎn)素素質(zhì)分化情況況顯著，因此此行業(yè)資金鏈鏈緊張的緩解解，將持續(xù)一一段時間。2、銀行體系行政窗窗口指導政策策所產(chǎn)生的影影響更為實效效。三、購房者預期變變化與消費能能力評價購房者預期，是導導致當前縮量量的直接原因因。但需要強強調(diào)的是，相相對于房地產(chǎn)產(chǎn)供應的剛性性，購房者預預期的扭轉是是可以在短周周期內(nèi)轉化的的。（1）購房者預期演變變過程與當前前影響因素A）本輪調(diào)整整期，導致購購房者預期轉轉變的誘因：：政府針對房價的調(diào)調(diào)控，尤其是是針對房地產(chǎn)產(chǎn)的“控幣”，導致購房房者對房價走走勢，在短期期內(nèi)出現(xiàn)顛覆覆。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款款控制、國際際金融危機導導致的房地產(chǎn)產(chǎn)境外證券融融資困難、按按揭貸款對房房地產(chǎn)需求的的支持調(diào)整、內(nèi)內(nèi)地證券市場場的深調(diào)等，使使購房者對房房地產(chǎn)資金鏈鏈的警示，進進一步引發(fā)對對房價的預期期變化。政府的強力調(diào)控政政策、媒體輿輿論導向?qū)徺彿空哳A期的的影響。房價07年的爆發(fā)增長，在在價值上的背背離，以及支支付能力上的的限制。B）本輪調(diào)整期，導導致購房者預預期悲觀的主主因：國際金融危機對內(nèi)內(nèi)地經(jīng)濟的影影響進一步深深化。內(nèi)地經(jīng)濟調(diào)整期，資資產(chǎn)價格的變變化、財富效效應、收入情情況。房價的調(diào)整和房企企降價行為。C）當前對購房者預預期產(chǎn)生影響響的核心因素素利好利空1、中央政府、地方方政府穩(wěn)定房房地產(chǎn)的政策策基調(diào)，以及及稅收減免1、內(nèi)地經(jīng)濟調(diào)整與與全球經(jīng)濟調(diào)調(diào)整重疊2、利息率的大幅下下調(diào)、利息優(yōu)優(yōu)惠、進一步步降息，大幅幅降低支付壓壓力2、2009年內(nèi)地經(jīng)經(jīng)濟前景的悲悲觀預期3、貨幣、信貸、按按揭環(huán)境的寬寬松，對房地地產(chǎn)的支持3、保障住房對商品品房價格的影影響和對需求求的稀釋4、房價下調(diào)，購房房支付壓力緩緩和4、中小戶型增加對對需求的分流流5、房價探底后投資資價值的顯現(xiàn)現(xiàn)5、開發(fā)商資金壓力力與信用風險險6、2009年環(huán)節(jié)通通縮的經(jīng)濟刺刺激政策；2009年內(nèi)地經(jīng)濟“低開高走”的走勢6、降價個案的持續(xù)續(xù)7、地方政府的刺激激樓市政策7、股市財富縮水、資資產(chǎn)價格走勢勢8、內(nèi)地房地產(chǎn)長期期基礎：城市市化、人口紅紅利、高儲蓄蓄率、投資渠渠道缺乏8、收入水平的降低低9、負利息水平10、2009年股市反反彈的潛在可可能性（2）降息對房地產(chǎn)的的實質(zhì)利好程程度當前5年期以上貸款利率率為6.12%，如果首次次購房，享受受0.7倍優(yōu)惠，實實際貸款利率率僅為4.28%，已是歷史史最低水平。隨著房價的下跌以以及利率的下下調(diào)，部分城城市的租金收收益率已經(jīng)在在接近甚至超超過一年期存存款利率。22009年利利率再有544個基點的的下降，2009年將會會是零利率甚甚至負利率時時代。同時，當前市場對對繼續(xù)降息的的空間，預期期較大。市場場預期，2009年仍有150-200個基點的降降息空間。從月供收入比和租租金收益率看看，目前房價價已進入價值值區(qū)間。不過過，由于購房房者未形成對對經(jīng)濟和房價價的見底預期期，信心仍然然不足。圖13：全國平均月供收收入比的變化化以100萬總價、首首付20%（貸款80萬）估算，比比較了2007年12月21日利率水平平、現(xiàn)行利率率水平、預計計2009年降息54個基點等情情況下，按揭揭支出占家庭庭收入比重的的變化。09年如果降息54個并優(yōu)惠70%后，則按揭揭利率相當于于在目前現(xiàn)行行利率基礎上上降低2.2144個百分點，房房價能在目前前基礎上降低低19.8%。圖14：利率降低對按揭揭支出減少的的敏感性基于全國主要城市市的居民可支支配收入和房房價數(shù)據(jù)做了了測算，未來來一年內(nèi)如果果長期貸款利利率會下調(diào)216個基點（中中金宏觀組預預測），居民民可支配收入入增長5%，房價只需需下調(diào)5%，全國大部部分城市的月月供收入比會會下降至40-500%的區(qū)間，而而大多數(shù)城市市在2003--2005年間月供收收入比也就是是在這個水平平。圖15：持續(xù)降息將顯著著降低房地產(chǎn)產(chǎn)月供水平圖16：利率降低使房地地產(chǎn)價格軟著著陸（3）內(nèi)地房地產(chǎn)被“窖藏”的購買力在當前房地產(chǎn)市場場缺少的不是是需求，而是是購買力預期期的轉變。更更準確的是，是是對房地產(chǎn)投投資前景和價價值的判斷。房地產(chǎn)、股市委靡靡導致居民貸貸款快速減少少，核心變化化是房地產(chǎn)按按揭貸款的縮縮量，而儲蓄蓄存款快速增增加，同時儲儲蓄定期化仍仍在加強。市市場流動性被被“窖藏”。圖17：中國的儲蓄存款款已經(jīng)高達20萬億內(nèi)地房地產(chǎn)需求與與市場基礎從內(nèi)地房地產(chǎn)的市市場基礎看，城城市化率以每每年1%的速度，穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展。同同時，2009年內(nèi)地基礎礎設施和農(nóng)村村改革進程的的加快，在城城市化進程上上，也呈現(xiàn)提提速態(tài)勢。表18：城市化率到達770%前，所對應應的住宅需求求與時間表建國之后兩次生育育高峰期，為為19世紀60年代和80年代。中國國人口與發(fā)展展研究中心的的數(shù)據(jù)，在我我國適齡勞動動人口的比重重將一直維持持到2013--2015年，到2020年才會有明明顯下降。高儲蓄率也為內(nèi)地地房地產(chǎn)提供供了流動性。二二戰(zhàn)后經(jīng)濟騰騰飛期的西歐歐、美國、日日本房地產(chǎn)市市場均受益于于人口紅利、高高儲蓄帶來的的流動性。2007年房價的的過快上漲，使使需求過度釋釋放或壓制。加加之調(diào)控政策策，改變了購購房者預期。同時，針對投資、投投機的房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控，和隨隨之而來的市市場調(diào)整，也也造成投資性性置業(yè)的離場場。2008年下半年年開始的經(jīng)濟濟調(diào)整，對投投資前景和收收入預期的影影響，加深了了房地產(chǎn)的調(diào)調(diào)整幅度。從內(nèi)地房地產(chǎn)市場場基礎與市場場調(diào)整過程，可可以明確，當當前內(nèi)地房地地產(chǎn)需求和支支付能力被壓壓制。結合目前內(nèi)地經(jīng)濟濟調(diào)整與房地地產(chǎn)調(diào)整的情情況，房價調(diào)調(diào)整的見底有有利于投資性性置業(yè)的回歸歸，以及自住住和改善需求求結束觀望。結合商品房歷史投投資結構，中中高收入人群群是最主要的的投資群體，置置業(yè)投資啟動動有賴于房價價回穩(wěn)、上升升所帶來的投投資效應。同時，內(nèi)地經(jīng)濟發(fā)發(fā)展情況與房房地產(chǎn)救市政政策，有利于于需求的重新新積累與釋放放。前提是，20099年內(nèi)地經(jīng)濟濟增長在8-9%的可控范圍圍內(nèi)。四、房企、政策、置置業(yè)預期三者者之間的新平平衡點（1）政策的市場效果果滯后性在房地產(chǎn)調(diào)整期，政政策救市是否否有效？現(xiàn)在在存在一些不不同的看法，我我們認為，在在目前的宏調(diào)調(diào)力度超預期期，房調(diào)政策策救市力度不不斷加大下，政政策不能完全全改變市場周周期，但能夠夠有效發(fā)揮緩緩沖作用。但政策發(fā)揮效果，從從歷史經(jīng)驗看看存在滯后性性（6-12個月），結結合房地產(chǎn)自自身探底的調(diào)調(diào)整周期，我我們持2009年2-3季度市場成成交量回升的的判斷。（2）房企、政策、置置業(yè)預期三者者之間重新尋尋找新的價格格平衡點當前房企與置業(yè)者者在價格上的的預期，存在在較大的分歧歧。房企大幅幅降價與市場場主流價格水水平也存在較較大差距。供供需雙方在價價格上的分歧歧，將依托政政策救市的過過程中，尋找找出新的平衡衡點。政府對對合理房價的的心理指標：：2005年、2006年的水平。購房者對房價的心心理指標：在在支付能力內(nèi)內(nèi)，約低越好好。當前房企從成本角角度可接受的的指標，2006年的水平。新價格平衡點：房房價剔除2007年爆發(fā)長漲漲的泡沫成分分，以2006年中爆發(fā)上上漲之前的水水平更為合理理。稅收、降息等舉措措，有利于支支付能力接近近市場價格。（33）對于市場場調(diào)整周期的的綜合判斷鑒于全球經(jīng)濟調(diào)整整、內(nèi)地經(jīng)濟濟調(diào)整與房地地產(chǎn)調(diào)整三者者重合，市場場發(fā)展具有極極強的不確定定性和復雜性性。同時，在房地產(chǎn)資資金鏈薄弱，以以及行業(yè)經(jīng)歷歷高速發(fā)展階階段回落，對對變現(xiàn)能力的的高度敏感性性。由此，在在當前階段，采采取保守的市市場策略更具具可行性。在研判上，雖然22009年二、三季季度存在銷售售有望實質(zhì)回回暖的可能，但但從謹慎操作作和風險防范范的角度，傾傾向于將企業(yè)業(yè)防御周期加加強。并側重重加強變現(xiàn)能能力。圖19：政策對房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)生效果示意意圖拉動內(nèi)需鼓勵政策拉動內(nèi)需鼓勵政策房價快漲從緊政策繼續(xù)下滑鼓勵政策量價跳水放松政策政策出盡價格筑底量價齊升行業(yè)回暖2005年2006年2007年2009年2008年2010年2011年短期（09年）：：開發(fā)商迫于于資金壓力繼繼續(xù)降價拋售售，客戶不能能確認價格到到底繼續(xù)觀望望，市場成交交量持續(xù)萎縮縮，鼓勵政策策不斷加碼。中期（10年）：：政策出盡但但效果滯后，宏宏觀經(jīng)濟逐步步企穩(wěn)但房地地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整整保持慣性，客客戶需要時間間確認價格到到底，成交量量逐步恢復，價價格在底部盤盤整。長期（11年）：：宏觀經(jīng)濟緩緩慢回升，收收入預期穩(wěn)定定，剛性需求求活躍，投資資需求回歸市市場，量價齊齊升。第三部分、20009年市場、行行業(yè)格局變化化一、未來房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品格局預測測市場恢復過程中，受受政策鼓勵的的首次置業(yè)和和改善性置業(yè)業(yè)將更為活躍躍中低端產(chǎn)品今后將將更多面臨社社保住房的沖沖擊高端產(chǎn)品因抗跌性性強，有穩(wěn)定定需求比較而言，在產(chǎn)品品開發(fā)定位上上，中低端產(chǎn)產(chǎn)品今后將更更多面臨社保保住房的沖擊擊，對房企而而言，在中低低住宅產(chǎn)品領領域保持競爭爭力，需要在在土地資源運運營和快速開開發(fā)能力上具具備競爭力，從從而需要土地地運營能力作作為保障，以以及企業(yè)商業(yè)業(yè)模式的配套套。中高檔住宅，在土土地價值的挖挖掘上更加充充分，從投資資操作和商業(yè)業(yè)利益角度，將將為多數(shù)房企企所青睞。高檔和頂級住宅產(chǎn)產(chǎn)品，由于產(chǎn)產(chǎn)品的精細化化要求，開發(fā)發(fā)周期偏長，開開發(fā)周轉速度度較慢，對上上市房企來說說是一個制約約，因此可從從結構補充角角度予以重視視。比較而言，中高檔檔住宅產(chǎn)品的的規(guī)模開發(fā)，更更加適合成為為企業(yè)主流產(chǎn)產(chǎn)品定位，并并且從長期土土地供應短缺缺導致的產(chǎn)品品開發(fā)結構上上移，以及國國內(nèi)主流需求求看，該產(chǎn)品品定位的市場場前景也長期期看好。商業(yè)地產(chǎn)是可適當當關注的價值值洼地目前部分一線城市市商業(yè)地產(chǎn)與與住宅的資產(chǎn)產(chǎn)價格比“倒掛”從長期趨勢看，優(yōu)優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)業(yè)的溢價空間間顯著目前住宅已深幅調(diào)調(diào)整，但商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的調(diào)整整并不明顯，未未來短期內(nèi)可可能隨宏觀經(jīng)經(jīng)濟下滑而加加深調(diào)整，反反而成為介入入機會抓住機會增加優(yōu)質(zhì)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，有有利于增強抗抗風險能力二、長期政策思維維——將促使房地地產(chǎn)商業(yè)模式式變革經(jīng)過近3年的房地地產(chǎn)調(diào)控，以以“房價”為主要目標標的房調(diào)，在在2008年下半年終終于見效。但但僅僅2-3個月后，中中央針對房地地產(chǎn)的政策基基調(diào)，又出現(xiàn)現(xiàn)了顛覆性的的回暖。這種種回暖并不能能真正體現(xiàn)中中央對房地產(chǎn)產(chǎn)的長期內(nèi)在在思維。當前“被動回暖”政策策訴求的核心心，在于經(jīng)濟濟迅速轉冷，對對經(jīng)濟硬著陸陸、金融安全全等綜合考慮慮，對穩(wěn)定房房地產(chǎn)出現(xiàn)“被動需要”。結合當前經(jīng)濟形勢勢，在房地產(chǎn)產(chǎn)未能穩(wěn)定下下，未來中短短期內(nèi)，“房地產(chǎn)回暖暖政策”仍將繼續(xù)出出臺，而且力力度將繼續(xù)加加大。但長期期針對房地產(chǎn)產(chǎn)的結構調(diào)整整，在中央政政策思維里，也也非常明確，其其意義也非常常深遠。由此，當前針對房房地產(chǎn)政策性性回暖，對于于房企而言，屬屬于中短期內(nèi)內(nèi)利好，在長長期發(fā)展的商商業(yè)模式上卻卻需要更多深深入思考。（1）經(jīng)濟形勢逼迫———房地產(chǎn)被動動回歸重要支支柱產(chǎn)業(yè)地位位國內(nèi)此輪經(jīng)濟增長長在2007年第二季度度達到峰值，從從第三季度開開始步入周期期下降階段。從2008年走勢看，出口、投資、消費的前景都承受較大壓力。在此背景下，房地產(chǎn)才被動回歸支柱產(chǎn)業(yè)地位。受房地產(chǎn)和汽車市市場回調(diào)的影影響，再加上上股票市場的的深度調(diào)整，消消費需求面臨臨回調(diào)壓力。目目前看，除局局部結構性矛矛盾比較突出出外，伴隨經(jīng)經(jīng)濟增長下滑滑，未來全國國就業(yè)形勢也也獎出現(xiàn)逆轉轉，則當前唯唯一對經(jīng)濟政政策有所貢獻獻的消費，也也將面臨更大大考驗。從支撐我國經(jīng)濟增增長的產(chǎn)業(yè)因因素看，房地地產(chǎn)和汽車兩兩大先導產(chǎn)業(yè)業(yè)的加速增長長，帶動重工工業(yè)化的快速速發(fā)展，是本本輪經(jīng)濟擴張張的主要拉動動力量。這些些鏈條長、關關聯(lián)度高的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)回調(diào)，產(chǎn)產(chǎn)生的投資收收縮效應將沿沿著產(chǎn)業(yè)鏈條條蔓延，進而而放大對整體體國民經(jīng)濟的的負面影響。（2）當前中央對房地地產(chǎn)內(nèi)在思維維定位——穩(wěn)住房地地產(chǎn)對于當前經(jīng)濟變化化，國務院研研究部門的有有關政策建議議為：通過“保一批、穩(wěn)穩(wěn)一批、改一一批”來擴大國內(nèi)內(nèi)有效需求，控控制經(jīng)濟回調(diào)調(diào)幅度和持續(xù)續(xù)時間，防止止經(jīng)濟增長嚴嚴重偏離潛在在增長率，應應為2009年宏觀調(diào)控控的基本方針針。穩(wěn)一批：穩(wěn)定住、行行等居民消費費熱點，控制制房地產(chǎn)、汽汽車等先導產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的回調(diào)幅幅度。當前房房地產(chǎn)行業(yè)正正在從前期的的價滯量減轉轉向價格不同同幅度下降，深深度調(diào)整已顯顯端倪。汽車車工業(yè)發(fā)展也也面臨市場持持續(xù)降溫，產(chǎn)產(chǎn)銷量下降的的困難局面。由由于房地產(chǎn)、汽汽車產(chǎn)業(yè)是新新一輪經(jīng)濟增增長的先導產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，也是居居民消費熱點點，其深度調(diào)調(diào)整對國民經(jīng)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展展的影響不容容忽視。對房地產(chǎn)業(yè)應采取取有保有壓、結結構調(diào)整、穩(wěn)穩(wěn)定增長的方方針：一是提供必要的開開發(fā)貸款，鼓鼓勵和支持保保障性住房以以及中小戶型型普通商品房房開發(fā)建設；；二是進一步規(guī)范房房地產(chǎn)市場秩秩序，鼓勵開開發(fā)商適時調(diào)調(diào)整營銷模式式，促進公平平、合理競爭爭，引導房價價合理調(diào)整；；三是簡化改善型住住房享受首套套住房購買辦辦法的相關規(guī)規(guī)定，減免購購買首套小戶戶型住房的稅稅費，鼓勵居居民根據(jù)自己己的支付能力力適時購買住住房，緩解持持幣待購心態(tài)態(tài)；四是清理和減免住住房市場流通通環(huán)節(jié)的稅費費，增強存量量住房資源的的流動性，活活躍二手房市市場。（3）中央對房地產(chǎn)長長期發(fā)展定位位——結構調(diào)整整1、當前對房地產(chǎn)的的政策屬于短短期回暖，長長期發(fā)展仍明明確定位為結結構調(diào)整。因因此，對房地地產(chǎn)企業(yè)而言言，長期政策策定位仍“寒氣逼人”。2、房地產(chǎn)政策制度度化建設——保障性住房房將引發(fā)市場場結構的調(diào)整整；土地制度度改革、地產(chǎn)產(chǎn)金融改革，將將對行業(yè)格局局有深遠的影影響。3、房地產(chǎn)上一個“黃金十年”將成為歷史史，原有土地地、資金雙杠杠桿撬動的商商業(yè)模式面臨臨調(diào)整。房企企新發(fā)展模式式和如何保持持競爭力，需需要重新深入入思考。4、每次重大的政策策、市場、行行業(yè)調(diào)整，均均將引發(fā)格局局的重大變化化。房企在商商業(yè)模式、市市場定位、業(yè)業(yè)務類型、市市場競爭力等等諸多方面，均均需應對調(diào)整整。三、保障性住房建建設升級——階段影響與與長期變數(shù)（1）保障性住房建設設已構成心理理和現(xiàn)實雙重重壓力關注民生一直是本本屆政府的核核心工作之一一，保障性住住房建設力度度加強已經(jīng)明明確，成為擴擴大內(nèi)需的十十項措施之一一。保障性住住房在一個中中期階段內(nèi)，供供應量將明顯顯加強。表20：國內(nèi)主要大中城城市08年、09年住房建設設規(guī)劃在樓市下調(diào)期，保保障性住房對對市場造成較較大心理壓力力。同時，在在部分一線城城市進入保障障性住房供應應高峰期，例例如北京市，雙雙限房和經(jīng)濟濟適用房成交交占2008年成交量的30%左右。圖21：北京住宅期房成成交面積中保保障性住房占占比不過，從財政支付付能力角度，保保障性住房的的資金來源在在長期存在問問題。從運行行體制角度，也也面臨諸多難難題和調(diào)整余余地。(2)小戶型數(shù)量量增加也攤薄薄需求距離2006年55月29日《關于調(diào)調(diào)整住房供給給結構穩(wěn)定住住房價格的意意見》要求套套型建筑面積積90平方米以下下住房面積所所占比重必須須達到開發(fā)建建設總面積的的70%以上，已有28月。發(fā)改委2007年1-10月房地產(chǎn)市市場運行情況況中提到：1、全國36個直轄市、計計劃單列市、省省會城市，2006--2007年年度新開開工商品住房房中90平方米以下下普通商品住住房占總開發(fā)發(fā)面積的55.8%。2、40個重點城市市新建商品住住房套型建筑筑面積90平方米（含含）以下的住住房批準預售售面積所占比比重為25.8%?！保?）保障性住房制度度面臨改革不過，從保障性住住房的執(zhí)行情情況看，各地地普遍落后于于計劃。尤其其是2008年樓市進入入調(diào)整期后，雙雙限房的土地地供應大范圍圍遇冷，限制制了實際供應應。目前國內(nèi)內(nèi)一、二線城城市的實際供供應比例為5%-100%左右。保障住房28000億與9000億之區(qū)別在中國未來兩年44萬億元的投投資計劃中，用用于保障性安安居工程的資資金將達到2800億元。而此此前，住房和和城鄉(xiāng)建設部部也提出了3年9000億元的住房房保障計劃。近日，國家發(fā)改委委主任張平在在國務院新聞聞辦首次披露露了4萬億元投資資計劃的大體體分配，其中中保障性安居居工程占了2800億元，占4萬億元的7%。據(jù)住房部近日出爐爐的9000億元龐大計計劃，未來3年中，中國國政府將增加加200多萬套的廉廉租住房、400多萬套的經(jīng)經(jīng)濟適用住房房，另外還將將對220多萬戶林業(yè)業(yè)、農(nóng)墾、礦礦區(qū)的棚戶區(qū)區(qū)居民住房進進行改造，平平均每年投入入約3000億元。該計計劃實施后，將將基本解決全全國1000萬戶低收入入家庭的住房房困難。2800億元和99000億元之間并并不矛盾，前前者主要投向向廉租房領域域，主要由政政府籌資；后后者則還要包包括社會投資資等方面的資資金來源。除資金投向外，資資金的籌集問問題同樣受到到關注。按照照政策，廉租租住房資金的的主要來源包包括中央財政政補助、地方方土地凈收益益的10%，以及住房房公積金增值值收益。由于今年房地產(chǎn)市市場不斷下行行，土地市場場受到波及。地地方土地收益益大幅縮水，導導致廉租住房房資金缺少保保障。住房部部副部長齊驥驥公開表示，“靠這么少的的土地出讓收收益支撐這么么大規(guī)模的廉廉租房建設，是是杯水車薪。從從目前情況看看，主要還是是應以地方財財政投入為主主?！辈糠质》輻壗ń?jīng)適適房——住房體系可可能將調(diào)整近日，河北、遼寧寧、山東等地地先后停建經(jīng)經(jīng)濟適用房，一一改過去重經(jīng)經(jīng)濟適用房輕輕廉租房的做做法，紛紛提提出以擴大廉廉租房保障范范圍解決低收收入者家庭住住房困難問題題。經(jīng)濟不景氣狀態(tài)下下，地方政府府的稅收也有有一定程度影影響，從而進進一步影響其其保障房的投投資建設資金金。另一方面面，倘若短期期內(nèi)大量保障障房的進入，對對目前本來就就低迷的房地地產(chǎn)市場又形形成沖擊，回回暖期再拉長長的話，可能能更制約其財財政收入的實實現(xiàn)，這是地地方政府更不不愿意看到的的。而收購市場上的存存量房作為廉廉租房，對穩(wěn)穩(wěn)定市場的效效果或許會更更明顯。第一一，通過收購購可以幫助消消化一部分存存量房，同樣樣可以解決一一些資金緊張張的開發(fā)商的的資金問題；；第二，在目目前市況下，收收購存量房對對樓市不會增增加供應沖擊擊，亦是“救市”政策的另一一種體現(xiàn)。然而，中央政府在在安居工程方方面提出了9000億元的硬性性標準，預計計未來地方政政府在具體實實施過程會有有更多的“創(chuàng)新”形式。同時時，可以判斷斷，從中央政政府、地方政政府方面，未未來實現(xiàn)9000億元的目標標，在保障房房形式、中央央地方稅收模模式等方面的的制度需要進進一步改革。四、關注商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資機會（1）持有型物業(yè)價值值被低估根據(jù)國際經(jīng)驗，優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字樓與與住宅的資產(chǎn)產(chǎn)價格比在1.5-3倍之間。目目前國內(nèi)部分分一線城市的的情況恰恰相相反，寫字樓樓與住宅的資資產(chǎn)價格比“倒掛”，在1.1-00.7倍之間。在租金回報上，國國內(nèi)寫字樓在在6-10%左右，住宅宅在2-4%左右。從長長期趨勢看，優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字樓資資產(chǎn)溢價空間間顯著。（2）調(diào)整周期提供投投資介入機會會短期內(nèi)，由于建設設高峰期，甲甲級寫字樓進進入供應高峰峰期。在全球球和內(nèi)地經(jīng)濟濟調(diào)整，產(chǎn)業(yè)業(yè)需求下調(diào)下下，階段性供供過于求現(xiàn)象象出現(xiàn)。寫字樓需求最大的的北京上海兩兩個市場，未未來兩年將有有47%、22%相應的的面積增加，供供大于求。加加上經(jīng)濟下行行，預期北京京、上海寫字字樓租金20009年、20100年每年下下滑10%。零售售業(yè)地產(chǎn)，隨隨零售行業(yè)與與居民所支配配收入增長趨趨緩，短期之之內(nèi)租金也有有下行風險。預預期20099年租金持持平或下降55%，2010年下降10%%。目前住宅已經(jīng)進行行較深幅度調(diào)調(diào)整，寫字樓樓市場表現(xiàn)仍仍不明顯。但但不排短期內(nèi)內(nèi)寫字樓市場場調(diào)整勢頭加加深，而成為為介入機會。國際金融風暴正酣酣，信貸緊縮縮，資金枯竭竭，資產(chǎn)價值值紛紛下降，國國內(nèi)房地產(chǎn)價價格下行趨勢勢也在所難免免。這是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的最佳佳時機，投資資的關鍵是在在市場底部買買入便宜的發(fā)發(fā)展好的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)或地塊塊。（3）制度利好與長期期前景目前，內(nèi)地房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基基金（REIITs）已獲獲得國務院批批復，實施細細則正在籌備備，成熟持有有型物業(yè)在資資本市場的操操作出現(xiàn)機遇遇。圖22：中國未來商業(yè)地地產(chǎn)模式同時，結構性增加加持有型物業(yè)業(yè)比例，有利利于企業(yè)向兼兼顧發(fā)展性和和抗風險能力力的商業(yè)模式式轉型。從國內(nèi)一、二線城城市的規(guī)劃發(fā)發(fā)展看，新興興區(qū)域規(guī)劃將將釋放出更多多優(yōu)質(zhì)商業(yè)地地塊。中國城市建設才剛剛剛開始。880年代后后期，北京、上上海、廣州、深深圳等重要城城市CBD建設的藍圖圖初步成型。2004年，中國商業(yè)部又命令全國279個城市規(guī)劃商貿(mào)區(qū)，目前已有90%以上城市提交規(guī)劃。在城市建設過程中，人才與資金的流入會導致當?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)價值提升。中國人口超過一百萬的城市就有119個，數(shù)量非?？捎^，而地方政府對于城市改造，建設全新的現(xiàn)代化城市中心都表現(xiàn)出極大的熱情。商業(yè)地產(chǎn)有別于住住宅地產(chǎn)，在在加快建造增增加供給后，住住宅價格會有有所下調(diào)，但但商業(yè)地產(chǎn)卻卻會優(yōu)勝劣出出，核心區(qū)域域經(jīng)營好的商商業(yè)地產(chǎn)價格格仍會有上升升。另外，從從資金層面上上看，中國政政府保增長的的目標堅決，在在未來幾年，會會執(zhí)行較為寬寬松的貨幣政政策，這對商商業(yè)地產(chǎn)價格格也會有較好好的支持。因因此，總體來來看，中國商商業(yè)地產(chǎn)在城城市建設的過過程中有很大大發(fā)展空間。商業(yè)地產(chǎn)價值在經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展中后后期將有第二二輪上升。雖雖然投資城市市建設可以帶帶動當?shù)氐禺a(chǎn)產(chǎn)價值，但地地產(chǎn)價值真正正體現(xiàn)應在經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展中后后期。五、土地流轉制度度改革與房地地產(chǎn)的關聯(lián)三中全會做出了風風險可控、經(jīng)經(jīng)濟增長必須須啟動內(nèi)需的的宏觀經(jīng)濟趨趨勢判斷。除除此之外，對對土地產(chǎn)權制制度的確認將將會成為重要要的制度創(chuàng)新新。表23：近年“一號文件件”有關土地問問題要點有報告稱這次全會會與房地產(chǎn)無無關，這顯然然是沒有讀懂懂其中的應有有之義。鑒于于會議公報沒沒有直接的說說明，預計發(fā)發(fā)展有可能會會借鑒一些地地方政府成熟熟的做法。我我們主要討論論天津?qū)ν恋氐禺a(chǎn)權的實踐踐，因為它有有代表意義。中國的土地主要由由耕地、宅基基地、建設用用地與公共用用地組成，耕耕地的18億畝底線已已定，基本不不用討論，需需要討論的是是后三者。目前，中央雖然對對土地流轉制制度的改革沒沒有具體的政政策出臺，但但是從最近政政策的風向標標來看，土地地改革勢在必必行。下一階段，土地政政策的改革中中，地方政府府將扮演重要要角色。土地地制度的改革革給了地方政政府重新開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)的動動力。在地方方財力危機重重重的背景下下，出于短期期考慮，這是是非常有可能能的。如果這這樣，那么房房地產(chǎn)的低迷迷將會比以前前持續(xù)，中國國的城市化方方向?qū)l(fā)生生重大變化。對對房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)有直接的影影響。延伸開來，我們預預測城市近郊郊的小產(chǎn)權房房政策，也有有可能會有重重大變化。目前土地流轉的代代表性模式：：天津模式與與成渝模式天津模式即宅基地地換房模式，也也就是農(nóng)民自自愿拿出自家家的宅基地換換取城鎮(zhèn)的一一套住房，原原宅基地經(jīng)過過復耕整理，進進入流通市場場以“招、拍、掛”的方式出售售，用土地收收益彌補城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建設資金缺缺口。簡單的說就是原有有的10000畝宅基地=2000宅基地(樓房代替平平房，空間置置換)+40000畝房地產(chǎn)開開發(fā)(資金收回建建設小城鎮(zhèn))+400000畝新增耕地地。成渝模式是土地流流轉的典型代代表，農(nóng)民以以土地承包經(jīng)經(jīng)營權和整理理出來的農(nóng)民民宅基地的使使用權作為個個人股;集體將整理理出來的林盤盤地、荒山、荒荒坡等非耕地地的使用權作作為集體股入入股，組建農(nóng)農(nóng)村股份合作作社，或轉包包給實力雄厚厚的農(nóng)業(yè)龍頭頭企業(yè)規(guī)?；?jīng)營，農(nóng)民民成為股東，通通過獲取保底底租金和分紅紅資金，較好好地享受到了了土地資本化化的收益。第四部分、首創(chuàng)置置業(yè)優(yōu)劣勢分分析一、優(yōu)勢具有綜合營運優(yōu)勢勢，且具備一一定的品牌影影響力公司業(yè)務組合中，包包括高端住宅宅、中檔住宅宅、寫字樓、商商業(yè)、酒店等等多種物業(yè)類類型，具備綜綜合營運優(yōu)勢勢，可有效分分散單一市場場風險?！笆讋?chuàng)置業(yè)”品牌在各地地市場均具有有一定的影響響力，公司的的三條產(chǎn)品線線已推向全國國市場，形成成了一定的規(guī)規(guī)模優(yōu)勢。繼繼北京A-ZTowwn在成都地地區(qū)成功復制制后，2008年又在沈陽陽、成都成功功推出首創(chuàng)國國際城，明年年還將在天津津、無錫和西西安陸續(xù)推出出該系列產(chǎn)品品。產(chǎn)品標準準化運營既有有效縮短開發(fā)發(fā)進度，控制制開發(fā)成本，又又使得公司的的品牌優(yōu)勢和和產(chǎn)品優(yōu)勢得得以集中體現(xiàn)現(xiàn)。另外，擁擁有投資性物物業(yè)不僅有效效分散了單一一經(jīng)營風險，還還保證公司有有穩(wěn)定的現(xiàn)金金收入。財務狀況相對穩(wěn)健健，土地支出出壓力較小公司目前的負債結結構相對合理理，短期償債債壓力相對較較小。以08中報數(shù)據(jù)比比較，若包含含少數(shù)股東權權益，公司的的資產(chǎn)負債率率為61.9％；有息負負債率為40.1％；短期貸貸款占總貸款款的比例為25.9％，現(xiàn)金余余額為短期貸貸款的1.14倍，均接近近或低于行業(yè)業(yè)中位水平。近近兩年拿地規(guī)規(guī)模雖然較大大，但平均土土地成本1850元/平方米，低低于上市公司司中位值2170元/平方米；地地價款已支付付82%，土地支出出壓力小，有有利于以銷定定產(chǎn)。公司持持有的商業(yè)物物業(yè)價值穩(wěn)定定，正常經(jīng)營營時有穩(wěn)定的的現(xiàn)金收入，緊緊急時可出售售變現(xiàn)。表24：主要上市房企負負債現(xiàn)金比較較（08中報,%）較早進入資本市場場，融資渠道道多元化憑借對房地產(chǎn)為資資金密集型行行業(yè)這一基本本特性的深刻刻認識，在開開發(fā)和資本兩兩個市場齊頭頭并進，在國國內(nèi)外資金市市場建立了良良好的商譽和和多元化的融融資渠道。在在集團的支持持配合下，目目前公司關于于發(fā)行不超過過18億元公司債債的申請已經(jīng)經(jīng)獲得證監(jiān)會會批準，A股發(fā)行工作作也在繼續(xù)推推進之中。長期堅持國際化經(jīng)經(jīng)營理念，擁擁有強大的國國際合作平臺臺GIC既是公司的的第二大股東東，又是公司司的項目合作作伙伴，不僅僅分散了公司司的投資風險險，還為公司司引來物業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理等方方面的國際化化資源。同時時，公司在股股本融資、物物業(yè)評估、酒酒店管理、商商業(yè)物業(yè)經(jīng)營營、戰(zhàn)略人力力咨詢等方面面均有強大的的國際合作伙伙伴，形成了了業(yè)內(nèi)領先的的國際合作平平臺。管控模式顯著加強強，專業(yè)團隊隊日趨成熟公司通過規(guī)劃發(fā)展展戰(zhàn)略，推進進戰(zhàn)略管控型型管理模式和和流程體系再再造等多項舉舉措，打造了了戰(zhàn)略、計劃劃、預算、績績效的管理閉閉環(huán)系統(tǒng)，完完善了三級管管控架構，提提高了各專業(yè)業(yè)溝通協(xié)調(diào)的的系統(tǒng)性、一一致性和有效效性，提升了了公司的盈利利能力。憑借借全體員工的的開拓創(chuàng)新意意識和拼搏創(chuàng)創(chuàng)業(yè)精神，通通過多年的積積累和磨練，公公司已經(jīng)建立立起了一支專專業(yè)化的管理理團隊。二、劣勢因市場萎縮及其他他不利因素，存存貨增加較快快，銷售實現(xiàn)現(xiàn)率不高，資資產(chǎn)周轉率較較低2008年在經(jīng)歷歷了地震、奧奧運停工以及及市場急劇萎萎縮等不利因因素的影響下下，公司銷售售目標完成率率遠低于年初初目標，也低低于房地產(chǎn)企企業(yè)上市公司司的平均水平平，導致公司司存貨迅速上上升，2009年公司可入入賬的未售物物業(yè)總值約90億元，公司司銷售壓力較較大，拖低了了公司的資產(chǎn)產(chǎn)周轉率和盈盈利能力。表25：主要上市房企銷銷售完成目標標比較銷售毛利率不高，成成本控制能力力有待提高與上市房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)平均水平相相比，公司的的毛利率水平平偏低，成本本控制能力需需要進一步提提高，尤其是是當前房地產(chǎn)產(chǎn)市場價格處處于下降趨勢勢，銷售難度度加大，公司司毛利率將面面臨進一步下下降的壓力，這這就對公司的的成本控制能能力提出了更更高的要求。公司總市值小，不不利于資本運運作目前公司總市值約約為20億元，與其其他房地產(chǎn)上上市公司相比比，縮水嚴重重，投資者對對公司的發(fā)展展信心出現(xiàn)搖搖擺，各大行行給予公司的的盈利預期不不高，估值水水平低于其他他競爭對手，不不利于公司通通過資本市場場再融資，補補充公司資本本。第五部分、首創(chuàng)操操作建議一、年度經(jīng)營方針針2008年房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)進入周周期性調(diào)整，面面對由于嚴重重萎縮的市場場銷售和價格格下降導致的的資金困境，2009年的市場形形勢將更加殘殘酷和復雜，市市場競爭將更更加激烈。為為此，公司確確定了“力壓存貨，現(xiàn)現(xiàn)金為王，以以銷定產(chǎn)，量量入為出”的年度經(jīng)營營方針，“以市場銷售售為導向，以以資產(chǎn)流動為為基礎”，這既是公公司生存發(fā)展展的要求，更更是市場競爭爭的要求。二、年度經(jīng)營策略略業(yè)務策略