權(quán)證知識與稅費計算課件

情景模擬1、賣方接待我掛一套房源，請給我評估一個價格，樓下有20萬稅，凈價200萬，我這有多少稅？如果稅少我要把房價提上去，請幫我評估一下。2、買方接待我這樣的情況能不能買房？需要什么條件？3、我買這房子首付要多少？每月還款要多少？4、簽完合同，我還要做些什么？權(quán)證基礎(chǔ)知識與稅費計算2012.10.11課程目的權(quán)證基礎(chǔ)知識客戶能不能買房？住房記錄如何查詢？上市交易條件？哪些售后需要做？房款有哪幾種支付方式？稅費計算有哪些稅費？有多少稅費？購房資格是否具備？本地在本市已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，限購1套住房。外地能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)，在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。關(guān)鍵詞解釋限購：指限制居民家庭通過市場途徑購買商品住房和二手住房，包括與他人共同購買。不包括因繼承、交換、分割、房改、法院裁定等取得房屋。本市：含上城、下城、江干、西湖、拱墅、濱江、之江、下沙、蕭山、余杭。（不含臨安、富陽、建德、桐廬、淳安）本市戶籍居民家庭：是指家庭成員（包括夫妻雙方及未成年子女）中只要有一人擁有杭州市區(qū)戶籍居民家庭。居民家庭“已擁有住房”的界定：指居民家庭購房當(dāng)時其名下?lián)碛械淖》?，包括已?jīng)所有權(quán)登記的住房以及辦理預(yù)告登記、商品住房預(yù)售合同簽訂備案、簽訂二手住房轉(zhuǎn)讓合同的住房。問答解疑1、問：張三為戶口在余杭、單身，原已在杭州購買過一套物業(yè)且出售，請問張三還可以買房嗎?可以買幾套？答：可以，還能買二套。2、問：張三和李四都為杭州戶籍，二人名下無房，但有個兒子（13歲）名下杭州有套物業(yè)，請問張三和李四還能買房嗎？可以買幾套？答：可以，只能再買一套。3、問：張三為桐廬人，單身，僅在桐廬有1套房子，從2009年到2012年8月交過1年的社保，請問張三可在杭州買房嗎？答：答案1：不可。累計滿1年社保不完全發(fā)生在2010年8月后答案2：可以。2010年8月份以后交滿1年社保即可。購房人家庭成員及名下住房情況申報表上市交易條件？簽約預(yù)約（經(jīng)紀(jì)人）1、根據(jù)居間協(xié)議約定，聯(lián)系買賣雙方確定簽約時間，并短信發(fā)送簽約必須攜帶資料及時間、地點。2、電話聯(lián)系簽約專員，確定具體簽約時間。3、根據(jù)已有信息，聯(lián)系買賣雙方，完整填寫電子版《簽約預(yù)約表》與稅費預(yù)算。4、提前24小時《簽約預(yù)約表》發(fā)簽約專員郵箱并電話確認(rèn)簽約專員是否收到。簽約中后（經(jīng)紀(jì)人）1、于約定簽約時間提前1小時到達簽約地點，提交《杭州市區(qū)住房情況查詢記錄》及住房查詢資料，《稅費預(yù)算表》、《居間協(xié)議》及《附屬轉(zhuǎn)讓清單》給簽約專員。2、接待買賣雙方，確認(rèn)交易條件。3、指導(dǎo)交易雙方簽字。4、禮送客戶，整理簽約室，確認(rèn)售后事宜。交易資料確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)必須清晰1、產(chǎn)權(quán)人或共有權(quán)人中有一方死亡，必須辦理遺屬或法定繼承手續(xù)并完成產(chǎn)權(quán)變更（繼承）手續(xù)；2、產(chǎn)權(quán)人與共有權(quán)人為夫妻關(guān)系現(xiàn)已離異的，必須辦理產(chǎn)權(quán)變更（析產(chǎn)）手續(xù)；3、產(chǎn)權(quán)人名字用的是曾用名，與身份證、結(jié)婚證不一致時，需要做變更手續(xù)。賣方準(zhǔn)備資料1、賣方本人到場（產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人）；2、賣方身份證或軍官證原件；3、戶口本或戶籍證明原件；4、結(jié)婚證原件；5、房屋三證（契證、房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證）特殊情況一：賣方若由代理人代辦所需資料1、代理人本人到場；2、代理人有效身份證或軍官證原件；3、有效的委托公證書原件（原則上要求4份，最少3份）；4、賣方的相關(guān)資料（身份證、戶口本、結(jié)婚證）。若賣方的相關(guān)資料在公證書中有復(fù)印件，無需提供原件，復(fù)印有效。特別注意：①、委托公證書時間不得晚于簽約時間；②、委托公證書在簽約時必須出示原件。特殊情況二：產(chǎn)權(quán)人夫妻離異所需資料離婚證原件+離婚協(xié)議書原件或民事調(diào)解書原件+生效證明原件或法院判決書原件+生效證明原件（終審不需要生效證明）。特殊情況三：買賣雙方為單位所需資料1、經(jīng)辦人有效身份證原件2、單位授權(quán)書原件3、單位法定代表人身份證和單位營業(yè)執(zhí)照（或組織機構(gòu)代碼證）等復(fù)印件（加蓋公章）簽約完畢，買賣雙方各一檔案袋，放置內(nèi)容如下：1、《稅費清單》1份2、《補充協(xié)議》1份3、《房屋轉(zhuǎn)讓合同》1份4、《委托代理合同》1份5、《買方客戶協(xié)作單》1份（給買方），《賣方客戶協(xié)作單》1份（給賣方）哪些售后需要做？簽約后經(jīng)紀(jì)人服務(wù)項目1、催收證件資料；2、代辦門牌證；3、催買方打房款、稅費；4、通知買方辦理商業(yè)及公積金按揭;5、催賣方交回定金作稅費；6、陪同賣方辦理銀行提前還貸、領(lǐng)取他項權(quán)證并注銷；7、通知買賣雙方辦理交房；8、負(fù)責(zé)處理售后服務(wù)糾紛。一次性付款分期付款商業(yè)按揭貸款市公積金按揭貸款省公積金按揭貸款市公積金商業(yè)組合按揭貸款省公積金商業(yè)組合按揭貸款限貸與限購的區(qū)別？1、杭州本地，有1套房，一次性付款，未售，再購是否可以，貸款視為第幾套？限貸——全國內(nèi)認(rèn)房認(rèn)貸限購——杭州內(nèi)認(rèn)房2、杭州本地，有2套房，一次性與貸款，售貸款，再購是否可以，貸款視為第幾套？3、杭州本地，有2套房，一次性與貸款，售一次性，再購是否可以，貸款視為第幾套？4、杭州本地，有2套房，一次性與貸款，未售，再購是否可以，貸款視為第幾套？5、外地，外地有2套房，一次性與貸款，未售，再購是否可以，貸款視為第幾套？6、外地，外地有3套房，兩一次性與貸款，未售，再購是否可以，貸款視為第幾套？貸款政策商業(yè)（6.55%）第一套首付3成利率基準(zhǔn)貸款年限+房齡≤30年第二套首付6成利率基準(zhǔn)上浮10%貸款年限+房齡≤30年

第三套限貸市公積金(4.55%)第一套3成或4成（00年前）利率基準(zhǔn)貸款年限+房齡≤40年第二套（改善）首付6成利率基準(zhǔn)上浮10%貸款年限+房齡≤40年

第三套限貸省公積金(4.55%)第一套5成（20年內(nèi)房子）利率基準(zhǔn)貸款年限+房齡≤40年第二套（改善）首付6成利率基準(zhǔn)上浮10%貸款年限+房齡≤40年

第三套限貸

稅費計算解決兩個問題有哪些稅和費？有多少稅和費？影響稅費因素——轉(zhuǎn)讓類型買賣交換贈與繼承析產(chǎn)影響稅費因素——房屋性質(zhì)住宅

按面積分普通住宅：建筑面積140㎡（含）以下非普通住宅：建筑面積140㎡以上

按土地性質(zhì)分：商品房：土地出讓房改房：土地劃撥非住宅包括：商鋪、寫字樓、商住樓、廠房等影響稅費因素——其他因素轉(zhuǎn)讓價格建筑面積房屋樓層家庭唯一購入時間契證——農(nóng)稅——繳稅（營業(yè)稅、契稅、個稅、印花稅、土地出讓金、增值稅）↓他項權(quán)證——交費（交易評估費，他項權(quán)證工本費）↓房產(chǎn)證——房管局——交費（房產(chǎn)交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)證工本費）↓土地證——國土局——交費（土地交易手續(xù)費、土地證工本費）以下假設(shè)條件：買賣辦證及稅費繳納流程辦契證稅契稅財稅〔2010〕94號，2010年10月1日起執(zhí)行影響因素記憶：一看性質(zhì)，二看唯一（買），三看面積1、非住宅，一錘定音3%2、住宅，非唯一，無論面積3%3、住宅，唯一90以下——1%；（90-140）——1.5%；

140以上——3%例題1.購買家庭唯一住宅80㎡，100萬，契稅？100萬×1%=100002.購買非家庭唯一住宅80㎡，100萬，契稅？100萬×3%=300003.購買家庭唯一住宅130㎡，200萬，契稅？200萬×1.5%=300004.購買非家庭唯一住宅130㎡，200萬，契稅？200萬×3%=600005.購買住宅150㎡，300萬，契稅？300萬×3%=900006.購買非住宅100㎡，400萬，契稅？400萬×3%=120000個稅影響因素記憶：一看唯一（賣），二看年限1、即唯一，又五年無2、任意一條不滿足征收1%個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上并且是唯一的家庭生活用房暫免征收個人所得稅滿5年的判定：根據(jù)原契證上的立契時間為起點計算，至本次合同簽定日為終點，計算確定唯一生活用房的判定：該住房出售時，納稅義務(wù)人（包括配偶）除所售住房外，不再擁有其他房屋所有權(quán)的，則所售住房方可視作家庭唯一生活用房。例題1、05年5月買進130㎡，原價100萬，現(xiàn)價200萬，此房為房東的唯一住宅，求個稅？無2、06年5月買進130㎡，原價100萬，現(xiàn)價200萬，房東在杭州還有一套住宅，求個稅？200萬*1%=200003、08年12月買進130㎡，原價100萬，現(xiàn)價200萬，此房為房東的唯一住宅，求個稅？200萬*1%=200004、09年5月買進130㎡，原價190萬，現(xiàn)價200萬，當(dāng)時買進房東繳稅花了5萬，裝修花了5萬，求個稅？（200-190-5-5）*20%=0綜合稅（營業(yè)稅）影響因素記憶：一看性質(zhì)，二看年限，三看面積1、非住宅，一錘定音差額5.6%2、住宅，不滿5年，無論面積成交價5.6%3、住宅，滿5年140平方米以下——免征

140平方米以上——差額5.6%注：根據(jù)原契證上的完稅時間判定年限,至本次合同簽定日是否滿5年，2011年1月27日起執(zhí)行。例題1、04年完稅130㎡住宅，原價150萬，現(xiàn)價200萬，求綜合稅？無2、08年完稅130㎡住宅，原價150萬，現(xiàn)價200萬，求綜合稅？200萬×5.6%=1120003、04年完稅150㎡住宅，原價150萬，現(xiàn)價200萬，求綜合稅？（200萬-150萬）×5.6%=280004、05年購買150㎡新住房，原價150萬，現(xiàn)價200萬，求綜合稅？兩種可能不滿5年全額滿5年差額5、2000年完稅100㎡非住宅，原價150萬，現(xiàn)價200萬，求綜合稅？（200萬-150萬）×5.6%=28000印花稅土地出讓金土地出讓金=土地分?jǐn)偯娣e×土地等級繳納標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偯娣e=建筑面積÷總樓層土地等級繳納標(biāo)準(zhǔn)如右圖例題98年房改，60㎡，100萬，3F/6，2級土地，土地出讓金？60/6*500=5000土地增值稅算法從2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅辦他證、房產(chǎn)證、土地證費委托代理費總結(jié)概算房屋條件一：2010年新購普通住房，原價為78萬，建筑面積為89㎡，現(xiàn)出售價為120萬，買家為首次購房，按揭貸款，請預(yù)算稅費？契稅：1%綜合稅：5.6%個稅：1%評估費：0.42%合計約：8%1200000*8%=96000中介費：21250+2000合計：23250總計：12萬多房屋條件二：2009年新購普通住房，原價為90萬，建筑面積為110㎡，現(xiàn)出售價為200萬，買家為非首次購房，按揭貸款，請預(yù)算稅費？契稅：3%綜合稅：5.6%個稅：1%評估：0.42%合計約：10%200*10%=200000中介費：21250+10000合計：23萬多課堂練習(xí)1小華有一套住房：濱江區(qū)江南文苑，建筑面積87.73平方米，2009年9月7日買進價格為78萬，完稅時間為2011年1月14日，在2011年2月23日將其房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給未婚的小芳，出售價為170萬，小芳首次購房，在中國銀行辦理按揭手續(xù)。請問買賣雙方需支付哪些稅費？（請詳細(xì)寫出各條稅款）計算結(jié)果契稅：170萬*1%=17000綜合稅：170萬*5.6%=95200個人所得稅：170萬*1%=17000產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費：87.73*3=263.1987.73*3=263.19產(chǎn)權(quán)工本費：85他項權(quán)證工本費：85土地交易手續(xù)費、工本費：105評估費：100萬*0.42%+70萬*0.3%=6300委托代理費：14125*2=28250小華有唯一套住房：濱江區(qū)江南文苑，建筑面積140.7平方米，2006年9月7日買進價格為78