A甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)化配置

寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)化配置智能化5A甲級(jí)寫字樓常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)參照1、樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。

裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為高級(jí)墻紙或高級(jí)漆(如立邦漆等)，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科勒、美標(biāo)、TOT0。

配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場(chǎng)，停車位充足。設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。2、建筑規(guī)模：一般2—5萬平米。3、客戶進(jìn)駐：有知名的國內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。4、物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。5、交通便利：有多種交通工具直達(dá)。6、所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或都心區(qū)。功能復(fù)合程度之評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)純寫字樓/綜合樓/商務(wù)綜合體純寫字樓是辦公功能占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的物業(yè)類型，底層雖然有商業(yè)，但都是為辦公活動(dòng)提供服務(wù)。一般地在底層只有銀行、咖啡店、高級(jí)餐廳、商務(wù)中心、娛樂場(chǎng)所、會(huì)議室等。功能復(fù)合程度之評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)純寫字樓/綜合樓/商務(wù)綜合體當(dāng)有兩種或者兩種以上的主要功能并存時(shí)，我們稱為綜合樓，如辦公與商場(chǎng)復(fù)合的類型。功能復(fù)合程度之評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)純寫字樓/綜合樓/商務(wù)綜合體商務(wù)綜合體是綜合樓的高級(jí)形態(tài)，又稱綜合性建筑或復(fù)合型建筑，是集寫字樓、公寓、酒店、商場(chǎng)、會(huì)議、展覽及娛樂建筑于一身的微型城市；其特點(diǎn)是功能協(xié)同、空間緊湊、品質(zhì)突出。建筑綜合體因其規(guī)模宏大、功能齊全而被稱為“城中之城”，在城市規(guī)劃建設(shè)中扮演著非同尋常的角色。它是創(chuàng)新活動(dòng)基地、文化交流之地、財(cái)富薈萃之地，是地標(biāo)性建筑，反映城市風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，聚集著大批的精英階層和成熟的公司企業(yè)，是高檔辦公居住消費(fèi)娛樂活動(dòng)場(chǎng)所。5A寫字樓標(biāo)準(zhǔn)5A標(biāo)準(zhǔn)主要針對(duì)寫字樓智能化硬件方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇智能化）、CA（通訊智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；1、辦公智能化系統(tǒng)(OA)：包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、會(huì)議中心系統(tǒng)、門廳多媒體查詢系統(tǒng)、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)；2、樓宇智能化系統(tǒng)（BA）：包括冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)、停車庫系統(tǒng)；3、通訊智能化系統(tǒng)（CA）：包括雙向電視電話會(huì)議系統(tǒng)、共用天線電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、數(shù)字是用戶交換機(jī)系統(tǒng)、樓內(nèi)移動(dòng)電話系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)。4、安保智能化系統(tǒng)（SA）：監(jiān)視電話系統(tǒng)、通道控制系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。5、消防智能化系統(tǒng)（FA）：消防聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)噴淋、自動(dòng)報(bào)警等。Ecologicalofficedistrict（綠色生態(tài)辦公）

Essentialbusinesslocation（重要的商務(wù)區(qū)）

Elegantbuilding（有品位的建筑）

Excellentfacilityandservice（超一流的硬件設(shè)施與服務(wù)）

Extraordinarytenant（出眾的客戶）

Exactplaceforbusiness（純商務(wù)）亦有Exceptionofsale（非賣）一說。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市規(guī)劃、生活標(biāo)準(zhǔn)的提高，企業(yè)對(duì)辦公人性化、科技化以及生態(tài)化的要求亦產(chǎn)生新的要求和標(biāo)準(zhǔn)。寫字樓6E標(biāo)準(zhǔn)寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)寫字樓外立面外立面在寫字樓中的作用：符合建筑物本身的功能需要；是一種文化的特征；注重的是美感，而且要強(qiáng)調(diào)某種風(fēng)格；它是寫字樓的“臉面”。主要從以下幾個(gè)方面打造：立面風(fēng)格立面形態(tài)立面用材立面燈光寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)三種基本類型：（1）純幾何體——建筑形態(tài)的基本形式是規(guī)則幾何體。如：西格拉姆大廈、原紐約世貿(mào)中心大廈。（2）雕塑體——即建筑形體有雕塑性。如香港的奔達(dá)中心。（3）象征體——指建筑形體具有某種精神意味或象征性。如：巴黎拉德芳斯大拱門。西格麗姆大廈奔達(dá)中心拉德芳斯大拱門寫字樓外立面寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)寫字樓外立面在形體構(gòu)成上分類：單體式雙體式——奔達(dá)中心、紐約世貿(mào)、吉隆坡佩重納斯雙塔聯(lián)體式——德國募黎黑BMW公司大樓BMW公司大樓吉隆坡佩重納斯雙塔寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)寫字樓外外立面變平面式——通常為上上大下小小，如金字塔式、退退臺(tái)式、、臺(tái)階式式等，例例：舊金山山泛美大大廈、貝聿銘銘香港中銀銀大廈等群體式——常被視為““城中之之城”，，規(guī)模宏大、壯壯觀，以以群體式解決復(fù)復(fù)雜的建建筑和城市問問題，為為超大型城市市綜合體。。例：上上海商城城。自由式——反傳統(tǒng)的的、不規(guī)規(guī)則式建建筑組合合、有個(gè)個(gè)性、自自由、活活潑。上海商城城舊金山泛泛美大廈廈寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)寫字樓外外立面在平面構(gòu)構(gòu)成上分分類：線生形：以基本線型的組組合發(fā)化，可可生出無無窮發(fā)化的平面面形式?；揪€型有兩種：直直線、曲曲線。形生形：以基本形形為構(gòu)形形基礎(chǔ)要要素，創(chuàng)創(chuàng)造新形體的構(gòu)構(gòu)形方式?；拘涡斡校赫叫?、矩形、、正三角形形、園形形、菱形等等。基本本形經(jīng)漸變、彎曲、切切割、錯(cuò)錯(cuò)疊、群群化、減減切、伸伸展、拉拉壓等，，可產(chǎn)生生各種新的形式式。而將原原形作交交合、取舍，也可產(chǎn)生許多多新形式。。北京三里里屯央視大樓樓寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)寫字樓外外立面在功能和和整體形形式上分分類：高層、超超高層建建筑一般可明明顯地劃劃分出三三部分：：樓下部部（腳））；樓主干干（身））；樓頂部部（頭））。三部分有不同的功能和藝術(shù)形形象特征：主干（身身）有塔塔式、板板式、墩墩式三大大類，而而各類形形體又有很多發(fā)發(fā)化方式式。樓腳之裙房房做法和和樓頂癿處理方法也同樣非常豐富富。如果果在設(shè)計(jì)中善善于變化化樓的各各段之形形體，并把握住整體體關(guān)系，，則可創(chuàng)創(chuàng)造出異異常豐富的高高層建筑形體。上海陸家家嘴寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)寫字樓外外立面寫字樓外外立面用用材寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)寫字樓外外立面寫字樓外外立面燈光城市夜景景已是城市的獨(dú)獨(dú)特風(fēng)景，通過燈光光效果更能勾勒勒出建筑的線線條與靈魂。設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)：不可以影響建筑的白白天景觀；物業(yè)維修修方便；不可采用彩色色及大量的動(dòng)動(dòng)態(tài)發(fā)化光色色，簡潔不花花哨，色系不超三種；光色方面面建議采用用：黃、、白兩種種光色；；燈光線條造型美觀與與建筑外觀觀材質(zhì)及造造型協(xié)調(diào)搭搭配；選擇智能控制照明方式，可以節(jié)電電在20—50%以上。寫字樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)寫字樓外立立面寫字樓外立立面用材純玻璃幕墻鋁合金板石材金屬百葉寫字樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)寫字樓裝修修裝飾標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)裝飾裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)外立面：鋁鋁板、玻璃璃幕墻，局局部為高檔檔石材等材材料。大堂：有大堂，，大堂地面面應(yīng)為大理理石、花崗崗巖、天然然石材等，，墻面應(yīng)為為大理石、、花崗巖或或高級(jí)墻紙紙等材料，，應(yīng)有吊頂頂，柱應(yīng)包包大理石、、不銹鋼等等材料電梯廳：采采用高檔裝裝飾材料，，地面應(yīng)采采用石材；；應(yīng)有不銹銹鋼、大理理石或木門門套；走廊：高級(jí)級(jí)帶膠墊毯毯或用石材材地面，高高檔吸音材材料吊頂；；衛(wèi)生間：進(jìn)進(jìn)口名牌潔潔具，高品品質(zhì)、低噪噪聲，通長長石材洗面面臺(tái)，設(shè)通通長面鏡、、洗手液盒盒、電動(dòng)動(dòng)干手機(jī)、、手紙，高高檔防水防防潮吊頂、、洗面臺(tái)、、面鏡部位位提高照度度，高級(jí)瓷瓷磚或石石材墻、地地面，前室室空間能有有余度滿足足使用者理理容要求；；衛(wèi)生間數(shù)數(shù)量指標(biāo)根根據(jù)規(guī)范，，男廁每40人設(shè)置一個(gè)個(gè)大便器，，每30人設(shè)置一個(gè)個(gè)小便器；；女廁每20人設(shè)置一個(gè)個(gè)大便器；；每40人設(shè)置一個(gè)個(gè)洗手盆。。目前很多多項(xiàng)目的設(shè)設(shè)計(jì)大部分分都超出了了規(guī)范的規(guī)規(guī)定。一般般，每個(gè)男男廁大便器器的服務(wù)面面積集中在在500平米左右，，而女廁的的服務(wù)面積積集中在300平米左右。。辦公間：墻墻面耐擦洗洗壁紙或高高級(jí)乳膠漆漆，高檔吸吸音材料吊吊頂，刷高高級(jí)乳膠漆漆，塊狀膠膠墊地毯地地面；生態(tài)空間：：一個(gè)高檔檔的寫字樓樓內(nèi)應(yīng)該有有一些綠化化生態(tài)空間間布局，，以增添寫寫字樓內(nèi)部部景觀。寫字樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)層面積積對(duì)于高層寫字樓樓而言，下下面的公式式在一般情情況下成立立：標(biāo)準(zhǔn)層面積≈總總辦公面積積/[（規(guī)劃限高高-裙房高度））/標(biāo)準(zhǔn)層層高高]對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)層面積積大體確定定有三個(gè)相相關(guān)指標(biāo)：：標(biāo)準(zhǔn)層層層高、建筑筑限高和裙裙房高度；；另外中國建筑規(guī)規(guī)范對(duì)防火火分區(qū)有明明確規(guī)定，，在有噴淋淋系統(tǒng)時(shí)寫寫字樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層一個(gè)防火分區(qū)區(qū)的大小可以以到2000平米。標(biāo)準(zhǔn)層層高高、凈高寫字樓的層高是指指寫字樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層的結(jié)結(jié)構(gòu)底板上上表面到上上一層底板板上表面的的距離;寫字樓的凈高是指指標(biāo)準(zhǔn)層地地板裝飾面面到本層吊吊頂下表面面的距離；；層高及凈高指標(biāo)標(biāo)主要從規(guī)規(guī)范、使用用者感受、、設(shè)備要求求等方面考考慮，在評(píng)評(píng)判寫字樓樓的舒適性時(shí)，凈高高指標(biāo)比層層高指標(biāo)更更真實(shí)；在設(shè)計(jì)時(shí)考慮慮到梁板、、吊頂及地地面裝修等等種種的因因素，一般般將層高減減去1.2米后約為凈高，但因可能能鋪設(shè)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)地板及結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)問問題，會(huì)有有一定的出出入；建筑設(shè)計(jì)規(guī)范要求凈凈高不得低低于2.4米，作為甲甲級(jí)寫字樓樓標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在在2.6—3.3米之間；甲級(jí)寫字樓層高高一般在3.8米以上。寫字樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)核心筒布置置核心筒的布布置方式主主要是指核核心筒在標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層中的的位置，主主要有以下下幾種方式式：1、中央布置置：集中在在標(biāo)準(zhǔn)層的的中央，這這種方式就就是普通的的核心筒式式，對(duì)一般般的小公司司和大公司有較好的適適應(yīng)性；2、外圍布置置：核心筒筒布置在辦辦公空間外外圍，在中中間留下連連續(xù)無阻隔隔的大空間間，這種方方式一般針對(duì)大的公公司布置；；3、綜合布置置：結(jié)合了了上述兩種種方式，核核心筒集中中成組布置置，在每組組周邊有較較小進(jìn)深的的空間，而核心筒筒組之間又又有連續(xù)的的無阻隔大大空間。中央布置外圍布置綜合布置寫字樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)寫字樓客梯梯設(shè)置電梯是中高層寫寫字樓中最最主要的垂垂直交通工工具，其數(shù)量在很大程度度上決定了了核心筒的的構(gòu)成；電梯的設(shè)置取決決于電梯的的運(yùn)力，而而運(yùn)力由４４個(gè)因素決定：電梯的數(shù)數(shù)量、每部部電梯的容容量、電梯梯的速度，，電梯的組合；電梯的具體體設(shè)置要求求無明確標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)及寫字樓等級(jí)，可以以估測(cè)出：：1、頂級(jí)寫字字樓3000-4000平米/1000Kg客梯2、甲級(jí)寫字字樓4000-5000平米/1000Kg客梯3、乙丙級(jí)范范圍5000-8000平米/1000Kg客梯4、電梯平均均等候時(shí)間間：頂級(jí)寫寫字樓一般般不超30秒，甲級(jí)寫字樓一般般不超45秒寫字樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)寫字樓客梯梯設(shè)置電梯按速度分類類1、低速電梯梯：速度為為1m/s＞V的電梯；2、中速電梯梯：速度為為1.75m/s＜V＜2.5m/s的電梯；3、高速電梯梯：速度為為2.5m/s＜V＜6m/s的電梯；4、超高速電電梯：指速速度為6m/s＜V的電梯。寫字樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)寫字樓客梯梯設(shè)置寫字樓客梯的上下分分區(qū)建筑高度超過75米或?qū)訑?shù)在在25層以上高層層建筑的客梯應(yīng)分層（（奇數(shù)、偶偶數(shù)層）停?？?，或按按低區(qū)、中中區(qū)、高區(qū)）分分區(qū)?？?；；分區(qū)停靠靠又分分區(qū)區(qū)直通和分分區(qū)設(shè)轉(zhuǎn)換層停?？績煞N方方式；?？糠謪^(qū)一般按按每15層左右作為為一區(qū)，低低區(qū)層數(shù)可稍多一些，，高區(qū)宜少少些；豎向空間布局局時(shí)考慮將將人多的空空間（辦公公、餐飲等）布置在低低層區(qū)，人人少的空間間（旅館、、公寓）布布置在中層區(qū)或高高層區(qū)；每個(gè)分區(qū)由一到到數(shù)部電梯梯組成，每每個(gè)分區(qū)的的電梯自成一組，互互相連成一一排布置，，每排不超超過4部；電梯的速度可隨隨分區(qū)所在在部位的增增高而加快快，即高層區(qū)電梯梯速度比中中低層區(qū)為為快，再加加上高層區(qū)區(qū)電梯在中低層不不停站，大大大縮短了了運(yùn)行時(shí)間間，從而減減少電梯數(shù)量。。寫字樓產(chǎn)品品設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)寫字樓客梯梯設(shè)置寫字樓客梯梯的上下分區(qū)設(shè)轉(zhuǎn)換層分區(qū)區(qū)停靠：對(duì)對(duì)于特別高高的超高層層建筑，采用以上方法分區(qū)就不不夠經(jīng)濟(jì)合理理了。因?yàn)槊棵拷M電梯均要要占用下部的層層建建筑面積，越越往下部，電電梯井道所占占面積越多，且電梯效效率極低，投投資龐大，從從技術(shù)上、經(jīng)經(jīng)濟(jì)上都是極不合理，甚甚至是不可能能的。為此，，這類超高層建筑常將建筑從高高度上分為2~3個(gè)區(qū)域，稱為為低區(qū)、中區(qū)區(qū)、高區(qū)，在區(qū)域交接接處設(shè)轉(zhuǎn)換電電梯的空中大大堂，在中區(qū)區(qū)或高區(qū)工作者，由底底層大堂分乘乘穿梭高速電電梯直接抵達(dá)達(dá)第一或第二空中大堂堂，再由空中中大堂轉(zhuǎn)乘本本區(qū)內(nèi)的分區(qū)區(qū)電梯抵達(dá)第一或第二空空中大堂，再再由空中大堂堂轉(zhuǎn)乘本區(qū)內(nèi)內(nèi)的分區(qū)電梯抵達(dá)區(qū)內(nèi)內(nèi)的不同樓層層。采用高速速穿梭電梯，，大大提高了中區(qū)、、高區(qū)乘客的的交通效率，，通常穿梭電電梯從底部抵達(dá)空中大堂堂可控制在30~50s以內(nèi)。寫字樓產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)寫字樓消防電電梯消防電梯的設(shè)置范圍下列高層建筑必須須設(shè)消防電梯梯：1、一類公共建建筑。2、塔式住宅。。3、12層及12層以上的單元元式住宅和通廊式住宅。4、高度超過32m的其他二類公公共建筑。消防電梯設(shè)置數(shù)量1、樓層面積不不大于1500平方米時(shí)，應(yīng)設(shè)一部；；2、當(dāng)大于1500平方米但小于4500平方米時(shí)，應(yīng)設(shè)二部；；3、當(dāng)大于4500平方米時(shí)應(yīng)設(shè)三部；4、消防電梯可可另作客梯、、貨梯或服務(wù)務(wù)電梯之用，但應(yīng)符合消防電電梯的要求。。寫字樓產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)寫字樓大堂車行大堂設(shè)置車行大堂，可增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，體現(xiàn)開開發(fā)商注重品品質(zhì)，讓項(xiàng)目在同質(zhì)產(chǎn)品中中脫穎而出。。建議要點(diǎn)：車行大大堂的設(shè)計(jì)需需要注意雨篷的設(shè)置；；需要考慮明明確的人車分分流，使車行行動(dòng)線與人行行動(dòng)線互不干干擾。通過交通障礙物或圍欄的設(shè)置實(shí)現(xiàn)人車分流流寫字樓產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)寫字樓大堂大堂設(shè)計(jì)——考慮因素外部交通樞紐紐：臨主要市政道路或人流容易達(dá)到的地段，，并且車輛容容易到達(dá)門前接送送；內(nèi)部交交通樞樞紐：：首層入入口大廳是是重要的的交通通樞紐，與辦辦公室室、會(huì)議議室、、商店、、餐廳、、多功功能廳廳、車車庫、、防災(zāi)災(zāi)中心心……都有直直接聯(lián)聯(lián)系，，需要進(jìn)進(jìn)行人流組織設(shè)設(shè)計(jì)，，首層層人流流線路包括辦辦公人流流流線，，大樓樓管理理人員員流線線、來來訪者者流線線、外外來開開會(huì)、進(jìn)餐餐、購購貨人員等等流線線；動(dòng)態(tài)導(dǎo)向向：動(dòng)態(tài)導(dǎo)向向即在運(yùn)動(dòng)動(dòng)的過過渡空空間中中，對(duì)前進(jìn)方方向做提示示、強(qiáng)強(qiáng)調(diào)。。主要要辦公公人流方方向從入口到電梯梯廳需需強(qiáng)調(diào)調(diào)。其其他到到餐廳廳、多多功能能廳等等也需需要一定的的導(dǎo)向向性。。動(dòng)態(tài)態(tài)導(dǎo)向向常用一一種暗示的的方法法：線條醒目的的地面面、吊頂頂召喚喚人們們向前前，臺(tái)臺(tái)階、、欄板板暗示示樓梯梯向上上……當(dāng)然，，也可可利用用標(biāo)志志牌明明示；；限定空空間：：對(duì)運(yùn)動(dòng)動(dòng)人流流導(dǎo)向向的同時(shí)，休息息人群群則需要空間的限定定。空空間限限定指指隔而而不斷斷、又圍圍又透透，在在大空間間中限定更小小的特特定活活動(dòng)區(qū)區(qū)域空空間的的建筑筑處理。。如在在地面面上鋪鋪地毯毯等方法。大堂設(shè)設(shè)計(jì)——考慮因因素大堂多入口口：如超高層層的電電梯數(shù)量多多，所所以要要注意意一個(gè)方向向來人人很可可能對(duì)大堂壓壓力過大，所以以應(yīng)該有有兩個(gè)面的入入口較好，，必要要時(shí)四四面都都能進(jìn)門門，或或大堂里不設(shè)設(shè)商業(yè)。。雙層大堂堂：在很多多超過200M高的的建建筑筑，，往往往是城城市市的的標(biāo)標(biāo)致致性建筑筑，，，，每每層層的的建建筑筑面面積積就就很很大大，電梯梯的的數(shù)數(shù)量量很多，占占用用核核心心筒的的面面積積也也很很多多，在在首層層的的人人數(shù)數(shù)也特特多多，，所所以以有有時(shí)時(shí)可可以以設(shè)設(shè)雙層層大大堂堂，，即即首首、、二二層層都都設(shè)大堂堂，，以以解決決疏散散進(jìn)進(jìn)出出的的擁擁擠擠，在在首層層大大堂堂單設(shè)自自動(dòng)動(dòng)扶扶梯梯直接接上二二層層大大廈廈。。寫字字樓樓大大堂堂寫字字樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要點(diǎn)點(diǎn)寫字字樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要點(diǎn)點(diǎn)寫字字樓樓大大堂堂大堂堂是繼繼寫寫字字樓樓第第一一張張臉臉－－建建筑筑外外形形后后的的第第二二張張臉臉，，常常識(shí)識(shí)是是大大堂堂越越大大挑挑高高越越高高裝裝修修越越高高檔檔，品品質(zhì)質(zhì)就越越高高，，但但也也需需要要考考慮慮寫寫字字樓樓的的實(shí)實(shí)際際定定位位、、賣賣點(diǎn)點(diǎn)訴訴求求及及實(shí)實(shí)用用性性；；但但綜綜合合品品質(zhì)質(zhì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)或建建筑筑規(guī)范范并并未未對(duì)對(duì)大大堂堂的的面面積積、、挑挑高高及及裝裝修修等等有有明明確確的的要要求求；一般般情情況況大大堂堂的的面面積積約約占占總總建建筑筑面面積積的的1%－2%之間間；；如如50000平米米的的大大樓樓可取取500-1000平米米之間間。。挑挑高：：一一般般大大堂堂挑挑高高為為5－12米，，一一般般情情況況大大堂堂面面積積越越大大挑挑高高越越高高。建筑筑高度度100米左左右右，，大大堂堂高高度度大大概概占占據(jù)據(jù)底層層2-3層高度度；；建筑筑高度度200米左左右右，，大大堂堂高高度度大大概概占占據(jù)據(jù)底層層3-4層高度度；建筑筑高度度200米以以上上，，大大堂堂高高度度/建筑筑高高度度大大概概為為7.5%；寫字字樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要點(diǎn)點(diǎn)寫字字樓樓衛(wèi)衛(wèi)生生間間衛(wèi)生生間間在在產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)上上容容易易被被忽忽視視，，但但卻卻是是在在使使用用過過程程中中非非常常重重要要的的公公共共空空間間；；數(shù)量指標(biāo)標(biāo)：根據(jù)據(jù)規(guī)范，，男廁每每40人設(shè)置一一個(gè)大便便器，每每30人設(shè)置一一個(gè)小便便器，每每40人設(shè)置一個(gè)個(gè)洗手盆盆；女廁廁每20人設(shè)置一一個(gè)大便便器；每每40人設(shè)置一一個(gè)洗手手盆，高高級(jí)別寫字字樓男女各不不少于2個(gè)盆為好好，最高高檔的衛(wèi)衛(wèi)生間，，可以一一廁一盆盆。廁所距離離最遠(yuǎn)的工工作地點(diǎn)點(diǎn)不應(yīng)大大于50m，廁所應(yīng)有天然然采光和不向鄰鄰室對(duì)流流的直接接自然通風(fēng)風(fēng)，條件不許許可時(shí)，應(yīng)設(shè)設(shè)機(jī)械排排風(fēng)裝置置。寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)寫字樓停停車位停車場(chǎng)方方式：普普通平面面停車、、機(jī)械式式停車（（升降平平移式、、垂直循循環(huán)式））停車場(chǎng)方方式——平面停車車現(xiàn)大部分分采用地地下室外外停車相相結(jié)合的方式，以地下下停車為為主。需要有十十分寬余余癿占地地條件需要對(duì)辦公室室部分的柱柱間距和停車空間間進(jìn)行整整合；需要對(duì)建筑物的的總平面和車車行路線進(jìn)行行整合寫字樓停停車位寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)地下停車車建筑面面積約為為35--40平米／個(gè)個(gè)，地上上停車位位的面積積約25--30平米／個(gè)個(gè)；一般寫字字樓的柱柱網(wǎng)在8--9米左右，，這樣正正好可以以在兩個(gè)個(gè)柱子之之間停3輛車。常規(guī)情況況下，規(guī)規(guī)劃要求求寫字樓樓1000㎡配置6.5個(gè)以上車車位；寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)餐廳總面積＝＝就餐區(qū)區(qū)面積+廚房面積積＝寫字字樓預(yù)計(jì)計(jì)總辦公公人員×80%（辦公人人員實(shí)際上班率率）×50%（最高峰峰就餐率率）×人均所需需就餐區(qū)區(qū)面積中餐廳的的廚房等等操作空空間面積積一般為為餐廳總總面積的的50%；人均所需需就餐區(qū)區(qū)面積指指標(biāo)一般般在1-1.5平米／人人，常規(guī)規(guī)可取中中間值1.2平米／人人；寫字樓預(yù)預(yù)計(jì)總辦辦公人員員：按建建筑面積積15平米/人計(jì)算，，總建筑筑面積/15即為整棟棟滿租的辦公人員員寫字樓餐餐廳寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)寫字樓會(huì)會(huì)議室或或多功能能廳會(huì)議室或或者多功功能廳并并不是寫寫字樓所所必須配配備的設(shè)設(shè)施，多多數(shù)公司司在內(nèi)部部會(huì)有各各自的會(huì)議室；；一般在在頂級(jí)及及部分甲甲級(jí)寫字字樓才會(huì)會(huì)有配置置；一般來講講，多數(shù)數(shù)多功能能廳和會(huì)會(huì)議絕對(duì)對(duì)大小在在200-1000平米之間間。根據(jù)據(jù)資料，，建議會(huì)議或多多功能廳廳的面積積＝寫字字樓預(yù)計(jì)計(jì)總辦公公人員×（）平米／／人；寫字樓預(yù)預(yù)計(jì)總辦辦公人員員：按建建筑面積積15平米/人計(jì)算，，總建筑筑面積/15即為整棟棟滿租的辦公人人員。寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)寫字樓主要空空調(diào)系統(tǒng)考慮因素：空調(diào)的運(yùn)行模式和計(jì)量方式直直接影響著企業(yè)運(yùn)營成本，其設(shè)置往往是客戶進(jìn)入購購買決定階段段最為關(guān)注的的問題之一。。建議要點(diǎn)：公共空間均安設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)和中央空空調(diào)；提供24小時(shí)全天候服服務(wù)，無時(shí)差差辦公，滿趍不同類型公公司需求；預(yù)留分體空調(diào)室外機(jī)位置；；分戶計(jì)量：寫字樓部分按電量計(jì)計(jì)費(fèi)，計(jì)費(fèi)點(diǎn)點(diǎn)盡可能按產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單位劃分，公共空間通過物業(yè)管理費(fèi)分分時(shí)段收取；；在條件允講的情況下盡量選用進(jìn)口設(shè)備。寫字樓產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)寫字樓主要空空調(diào)系統(tǒng)寫字樓空調(diào)系系統(tǒng)以人體的的舒適要求來控制房間的空氣參數(shù)，且需考慮整體美觀觀、檔次感視視，主要采用用中央空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)。缺點(diǎn)：大多數(shù)使用中央空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)的大廈，會(huì)在工作日的早早上9點(diǎn)到晚上6點(diǎn)提供空調(diào)，如果因?yàn)榧蛹影喽笫故褂弥醒肟照{(diào)，除了要提早向物管管申請(qǐng)，還要支付高額的中央空調(diào)加班使用費(fèi)，因?yàn)橐婚_空調(diào)，整棟樓的空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)都會(huì)隨之啟啟動(dòng)。寫字樓產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)寫字樓主要空空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)品牌美國約克美國開利美國特靈美國麥克維爾爾日本大金日本三菱國產(chǎn)海爾國產(chǎn)美的國產(chǎn)格力寫字樓產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)VRV空調(diào)系統(tǒng)VRV，就是可變流流量的意思，它是依賴于于機(jī)電方面的的變頻技術(shù)而而產(chǎn)生的空調(diào)調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)安裝方式。自從