(4)管理制度系統(tǒng)

萬達地產萬達地產WANDAREALESTATES4管理制度系統(tǒng)業(yè)務管理手冊發(fā)布日期:2003/01/01生效日期:2003/01/18第7頁共7頁1總則1.1業(yè)務管理制度是公司業(yè)務管理運作策劃結果的表達，業(yè)務管理制度的價值在于溝通意圖、統(tǒng)一行動，是保證管理公司地產經營業(yè)務取得預期成果的重要手段。1.2適用的業(yè)務管理制度有賴于系統(tǒng)的業(yè)務運作策劃，識別、分析和確定業(yè)務運作過程，有效構建業(yè)務管理模式，是編制管理制度的基礎。1.3易于理解和可操作是對管理制度文件的基本要求，適宜的文件系統(tǒng)結構和表達方式將有助于管理制度的理解、執(zhí)行和修訂。2業(yè)務運作策劃2.1管理公司房地產業(yè)務運作的總體策劃，由管理公司經營策劃規(guī)劃管理委員會統(tǒng)籌進行，從切實保證項目開發(fā)業(yè)務效益和效率的目標出發(fā)，優(yōu)化、規(guī)范項目開發(fā)作業(yè)過程，明確管理公司和項目所在公司各自工作責任和方法，以及相互間的配合關系。2.2系統(tǒng)的業(yè)務運作策劃應遵循以下要求進行：充分識別地產企業(yè)業(yè)務管理所需要的過程，構建以項目管理為核心的過程網絡；合理安排這些過程的順序和作用，保證過程接口嚴密、運作有序；規(guī)定過程操作的準則和方法，實現業(yè)務管理的規(guī)范化；提供必需的信息，確保業(yè)務運作的效率和準確性；建立必要的控制措施，對業(yè)務運作過程進行適當的監(jiān)控、測量和分析；持續(xù)改進業(yè)務運作流程，促進管理水平和經營績效的不斷提升。2.3根據項目開發(fā)管理的特點，業(yè)務運作策劃應特別關注項目開發(fā)中的顧客需求識別、產品定位、營銷推廣、業(yè)務分包，以及項目運作計劃體系、工程質量、項目成本的管理。2.4根據管理公司確立的基本管理模式，管理公司和項目所在公司的協(xié)調運作需要在以下方面進行明確，并具體規(guī)定操作方式和控制程度。管理公司地產業(yè)務運作的基本要求；項目所在公司為執(zhí)行管理公司的規(guī)定要求，結合自身實際情況進一步細化的操作方法和控制措施；管理公司為履行策劃、指導、監(jiān)督和控制的職能，促進項目所在公司執(zhí)行地產業(yè)務運作要求，其內部的運作方法和要求。3管理制度表達與適用范圍3.1文件結構3.1.1手冊及其支持文件的規(guī)定表達了管理公司地產業(yè)務運作的基本要求，為方便文件使用和修訂，根據表達的內容不同分為不同層次的文件，包括業(yè)務管理手冊、作業(yè)流程、工作指引、標準表單等。3.1.2本手冊及其支持文件的內容沒有包括僅適用于某個（些）項目所在公司內部運作的管理規(guī)定，為保證管理制度的充分性和適用性，各項目所在公司應根據本手冊及其支持文件的規(guī)定，并結合自身管理需要進一步制訂相應管理文件。3.2業(yè)務管理手冊3.2.1業(yè)務管理手冊是管理公司地產業(yè)務運作管理制度中最高層次的文件，規(guī)定了管理公司業(yè)務管理的基本原則和管理政策，并按章節(jié)分別闡明了管理公司地產業(yè)務運作過程的基本流程、管理權責、控制內容，以及遵循本手冊規(guī)定所需使用的作業(yè)流程、工作指引、標準表單。3.2.2本手冊的規(guī)定對管理公司和項目所在公司均是強制性要求，具體工作中必須嚴格執(zhí)行。3.2.3本手冊中的規(guī)定并不具備直接的可操作性，執(zhí)行本手冊規(guī)定需要使用相應的作業(yè)流程、工作指引、標準表單，以及要求各項目所在公司自行制訂的文件。3.3作業(yè)流程3.3.1作業(yè)流程是支持業(yè)務管理手冊的第二層次的文件，是對常規(guī)的、普遍性的、內容較固定的作業(yè)過程制定的規(guī)范與程序。管理公司地產業(yè)務作業(yè)流程采用跨職能流程圖的方式進行編制，可以清晰地表達業(yè)務作業(yè)步驟、作業(yè)內容、順序、責任，以及執(zhí)行重要作業(yè)步驟所需要使用的工作指引和標準表單編號。3.3.2支持本手冊的所有作業(yè)流程規(guī)定屬于強制性要求，具體工作中必須執(zhí)行。3.4工作指引3.4.1工作指引一般是作業(yè)流程的支持性文件，對流程中的重要活動起解釋、指導、提示、補充或輔助決策作用，但也可以是直接支持業(yè)務管理手冊的文件。工作指引是公司積累知識、經驗，提升核心競爭力，成為學習型組織的重要基礎。3.4.2工作指引可分為強制性和參考性兩類，強制性的工作指引各項目所在公司必須執(zhí)行，參考性工作指引由項目所在公司根據自身實際情況決定是否執(zhí)行，或進行修訂。強制性工作指引和參考性工作指引的區(qū)別，將通過工作指引的文件編號方式予以體現。3.5標準表單3.5.1標準表單是預先設計好的、用于作業(yè)過程中登記、填寫、簽署和傳遞特定信息的表單或文件，它以特定的格式規(guī)定了所填寫的內容、類型、要求等。3.5.2與工作指引類似，標準表單也分為強制性的和參考性的，并通過標準表單編號予以區(qū)別。4管理制度文件編碼規(guī)則4.1編碼目的在于規(guī)范管理公司各項制度文件的編制要求，以及編碼標識方式，以便于文件識別和使用。4.2本編碼規(guī)則適用于業(yè)務管理手冊、作業(yè)流程、工作指引、標準表單等。4.3文件內容表達的格式要求4.3.1業(yè)務管理手冊每一節(jié)的內容在表達形式上應按以下三部分展開：總則——說明管理公司針對某項業(yè)務管理的基本原則和總體要求；正文——說明管理公司對某項業(yè)務活動的職責分配及管理工作內容；支持性文件——列出落實該項業(yè)務管理工作的作業(yè)流程和工作指引。4.3.2作業(yè)流程統(tǒng)一以跨職能流程圖的方式表達，對流程圖基本畫法明確如下：表示過程中的一個步驟/動作表示過程中的判斷步驟，其引出線至少應有2條流程線，表達步驟間的前后關系表示該步驟/動作的內容為計劃/報告的編制表示各流程間相互關系流程結束點4.3.2.1流程圖中的每一步驟框圖應盡可能填入“執(zhí)行動作”，流程圖的方向用箭頭表示，反映“執(zhí)行動作”的時間或邏輯關系。4.3.2.2在執(zhí)行某個過程步驟時，需要使用其它工作指引，以及形成標準表單形式的記錄時，均應在流程圖中該步驟的旁邊寫出相關文件、標準表單的編號。4.3.3工作指引一般采用文字表達方式，不要求執(zhí)行統(tǒng)一格式。其內容應具體規(guī)定完成某項具體工作任務所需的操作方法、技巧，或特定的工作責任劃分。4.4文件編號4.4.1業(yè)務管理手冊業(yè)務管理手冊各章節(jié)的編號方式如下：X.X某一節(jié)的自然序號（0～9）所在章的自然序號（0～9）4.4.2作業(yè)流程、工作指引與標準表單業(yè)務類別代號及其流程模塊序號業(yè)務類別流程模塊名稱代號名稱序號企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略管理DevelopmentstratagemmanagementDSM項目經營目標管理ProjectobjectmanagementPOM業(yè)務信息管理BusinessinformationmanagementBIM經濟合同管理EconomiccontractmanagementECM招投標管理ProjectpurchasemanagementPPM公開招標100邀請招標200集團定向供方選擇300供方管理安全文明生產管理Safe&environmentmanagementSEM危機管理CorporationcrisismanagementCCM項目投資管理ProjectinvestmentmanagementPIM項目論證與決策100項目經營策劃200項目設計管理ProjectdesignmanagementPDM規(guī)劃方案設計100初步設計200施工圖設計300設計變更400項目施工管理ProjectengineeringmanagementPEM施工準備100施工過程200工程驗收300工程移交400工程保修500材料設備管理Material&equipmentmanagementMEM材料設備采購100材料設備質量200項目銷售管理ProjectsalesmanagementPSM營銷策劃100銷售準備200階段促銷300銷售過程400交樓入伙500項目成本管理ProjectcostmanagementPCM目標成本100成本統(tǒng)計與控制200工程結算300物業(yè)管理PropertymanagementPRM文件類型代號 作業(yè)流程 P(procedure) 工作指引 G(guide) 標準表單 F(form)c)上述編號方式中，某一流程模塊僅有一個作業(yè)流程時，其作業(yè)流程編號中的“DE”設置為“00”；如某一流程模塊有多個子流程時，其作業(yè)流程編號中的“E”設置為“0”。如：PEP100，表示“施工準備”流程模塊只有一個作業(yè)流程文件。如：PEP220，表示“施工過程”流程模塊中的第二個子流程，即“項目施工質量控制”。d)工作指引和標準表單一般都直接支持某個作業(yè)流程，在編號方式上只與作業(yè)流程有關，均以“E”字段進行區(qū)別。e)部分流程模塊因只有一個作業(yè)流程，其相關工作指引和標準表單較多（大于9），此時工作指引和標準表單的流水序號同時使用“DE”兩字段，從01開始編排。f)部分沒有作業(yè)流程，直接支持業(yè)務手冊的工作指引和標準表單，其編號中的“CDE”字從001開始編排。所有建議使用（非強制規(guī)定）的工作指引和標準表單，其文件編號和版本狀標識碼之間加“(T)”表示，如標準合同文本（參考文本）的編制為ECG003(T)A。部分工作指引和標準表單在一個類型文件編號下，可進行繼續(xù)細分，如：施工圖審查要點，可根據結構、電氣、給排水等專業(yè)分別制訂文件，為區(qū)別不同施工圖審查要點文件的編號，分別表示為PDG30