通州樞密院項目二期1樓jll評審建議

IssueDate｜August17,JonesLangLaSalle(Beijing)PropertyandAsset中國市建國門外大街1號國貿(mào)11層11/FChinaWorldTowerJianguomenwaiAvenue,Beijing ，受貴司委托結(jié)合對樞密院二期1#樓現(xiàn)場勘查與圖紙審閱，依據(jù)實際管理，目 評估標 一.建筑專 汽車坡 首層布 2-4層布 客貨動線組 停車位設 對外出防風措 二.暖通專 設計參 冷熱 裝機容 系統(tǒng)分 冷卻塔設 24小時機房空 空調(diào)風系 排風系 衛(wèi)生間排 廚房排 空調(diào)水系 系統(tǒng)分 大堂空 三.給排水專 設計參 衛(wèi)生間設 潔具選 熱水供 餐飲隔油 四.強電專 輸配電系 照度設 照明控 應急照 五.弱電專 建議配 可選配 對項目的理。員訪談交流的方式取得理解本項目定位為園區(qū)地標性甲級寫字樓，辦公客戶以中大型。評估標甲級寫字樓主要有幾大特征：交通便捷、管理、24小時服務、人性化設計、舒適的空間、優(yōu)良的室內(nèi)辦公環(huán)境、5A智能以及節(jié)能環(huán)?？沙掷m(xù)發(fā)展等。目前我國對于寫字樓的（CECS368：2014（CECS368：2014一 建筑專總平面布置及外部交通動項目總平面布置及外部交通動線的規(guī)劃和設計與建筑的使用/管理便利性、等方面，。由于暫未見項目交評報告，依據(jù)圖紙審閱及現(xiàn)場踏勘情況，認為環(huán)1#樓交通組織動線存在下述情況。園區(qū)車流主出位于項目西北側(cè)車庫位于西側(cè)、出口位于東北側(cè)北側(cè)正門平臺上日后將會有大量車輛通行，與進出的人流動線交叉，存在管理，。人行動 CBCA保持目前整體設計不變，對車道出口部位地面及周邊CB，建議綜合考慮。具體請見下圖示例：AABC項目一層設計有商業(yè)用途的下沉庭院，進出庭院的外部出位于西南側(cè)位置相AAB空調(diào)冷卻塔設計在B1層車道出，設備高度上延至首層南大堂玻璃幕墻外側(cè)。建筑平面布議對該區(qū)域設計功能進行確認服務臺位置設計不合理與出之間相互可視性較差。此外，服務臺實際上是的一個展示面，一般會設計企業(yè)或LOGO、水牌等，目前服23#步行梯拆除（需設計院確認2-4展后續(xù)工作、要求關于辦公樓層配套設施目前未見到關于新風機房間清潔間茶水間等設計。、 P2.5?？拷矃^(qū)域集中設置筒走廊寬度過寬，建議調(diào)整到1.5-1.6米凈寬，將其余部分可以轉(zhuǎn)換為可出租商業(yè)面積，有效提升。。垂直交通及組織動商業(yè)/客貨動線組目前沒有貨梯及服務電梯現(xiàn)有電梯將兼顧辦公人流貨運后勤服務等運送功能，議結(jié)合后續(xù)“電梯數(shù)量配置”相關建議，增加一部貨梯。5000平米/284604用，電梯數(shù)量與甲級寫字樓的配置數(shù)量有較大差異，可能候梯時間要求，上下班高空間及其，建議進行干濕分離設計。此外房及裝卸貨物區(qū)應具有配套的卸貨平臺，以便于后期使，本項目28460平米配置了115個車位，低于《地區(qū)建設工程規(guī)劃設計通則》辦公樓10006.5輛機動車位的標準，考慮到目前增加車位難度較大，建議通過對外出防風措關于甲級寫字樓配套商業(yè)性質(zhì)我們進行了相關了解與，下述內(nèi)容僅反映所的銀行（300-500㎡員廳或美食廣場（約500-1000㎡茶餐廳（200-300㎡咖啡廳（150㎡小型超市（100-150㎡面包店（70㎡洗衣店（30㎡二 暖通專設計參℃φ℃φ℃φ℃φ辦公—冷熱29131.6150024IT24小時機房冷卻水系統(tǒng)。24小時機房空調(diào)的對應措施，根據(jù)13F屋面或者頂層屋面設置閉式冷卻塔，冷卻水管道由管分體空調(diào)系統(tǒng)：根據(jù)室外機的設置條件，可以考慮在部分室外平臺的樓層集中放置空調(diào)風系，目前本項目新風機組未設置PM2.5過濾及加濕功能，嚴重污染天氣室內(nèi)空氣清潔度無法保證，冬季靜電現(xiàn)象也會比較嚴重甲級寫字樓對于空氣品質(zhì)的要求。建議新風機組， PM2.5PM2.5檢測及信息發(fā)布實對辦公較大。維修及更換過濾器需要進入租戶區(qū)，而且要保證室內(nèi)空氣品質(zhì)過濾器的更換會比較頻繁，需要拆裝吊頂嚴重影響租戶的正常辦公，建議設置空調(diào)機排風系、甲級寫字樓對于空氣品質(zhì)要求較高，應避免廚房排油煙、衛(wèi)生間間及隔油池排風發(fā)生、77空調(diào)水系區(qū)劃分回路，不便于租戶分別控制，同時也無法進行加班分區(qū)控制，造成加班空調(diào)區(qū)內(nèi)外分區(qū)且多采用內(nèi)區(qū)兩外區(qū)四調(diào)節(jié)的靈活性和環(huán)境的舒適性比較強。本項目空調(diào)水系統(tǒng)采用兩，且未進行南北、內(nèi)外分區(qū)，但考慮本項目建筑體型設計8-12m之間變化較大，內(nèi)外區(qū)劃分不明顯，且制冷機房空間有限沒有設置冬季免費冷板式換熱器的空間，因此可以保持原有兩設計，但考慮品質(zhì)。建議在大堂設暖，以保證冬季大堂舒適性，提高品質(zhì)。 三 給排水專設計參DN150，衛(wèi)生間設其他輔助設、甲級寫字樓輔助設施有茶水間間及清潔間，目前本項目未設置上述輔助設施，從提高、四 強電專變配電系統(tǒng)及電氣設計容本項目變配電室內(nèi)設置的兩臺2000KVA變壓器為樞密院二期各樓宇供電，關于供電系統(tǒng)整3個樓面、部分樓層面積進行了擴充。因此，以上對本項目進行電氣設計參數(shù)1#樓日后機電系統(tǒng)改造提供技術(shù)依據(jù)；樓建筑面積使用面負荷樓建筑面積使用面負荷9876543B1-2層商業(yè)樓層，建議依據(jù)商業(yè)定位確定配電設計指標（如簡餐、快餐、中餐、西餐等餐飲性質(zhì)150VA/平方米；級寫字樓的一些大型信息科技公司或高端金融客戶等在租賃時會要求提供備用發(fā)電機以下是示例：輸配電系照明的配電線路分別引自于變配電室，各配電回路相對獨立與甲級寫字樓的設計標準2-4面數(shù)量不等的租戶配電箱，分布于每層各區(qū)域。租戶配電箱由本層強電豎井內(nèi)的ALAL配電箱進線端設計了一處計量點位，而且目前AL配電箱空間不具備增加計量的條件，如非同一客戶整層承租，則計費要求。此外，由于辦公區(qū)在日后階段具有空間分割的不確定性，目前每層預留租戶立計量，公共照明、風機等非消防的公共設備可在供電干線上設計計量裝置。照明與插座系于的外立面照明一般設計有泛光照明系統(tǒng)和大堂出處局部亮化處理，以提升項目BAEPSATS切換配電箱供電。ATS級寫字樓的建筑，因此建議增加除市電以外的應急照明后備電源設計。如果采用EPS電力EPS設備的容量和采購成本?！峨姎夤?jié)能專篇》中注明了一層消防控制室和二層廠房采用T8三基色熒光燈，車庫等T4、T5T8五.弱電專關于弱電智能化系統(tǒng)的完整1√--2√--3出控制系×√-4×-√5×√-6√--設備7×√-8√--9漏水監(jiān)×-√√--√--×-√√--√--√--×-√×√-×-√吸煙系×-√√--×-√×√-，件系統(tǒng)中不可或缺的組成部分完善的智能化設計有助于的租售提升與品質(zhì)。便于后期管理與，降低經(jīng)濟運營成本、提升管理效率，有效的控制能源消耗。但是考慮到不同樓宇的定位和管理需求不同依據(jù)本項目特征，結(jié)合常規(guī)甲級寫字樓具有的智能，出控制系本項目沒有出控制系統(tǒng)設計。出控制系統(tǒng)可在運營管理中區(qū)分不同人流，對不同區(qū)域加以權(quán)限控制，是提升安防等級和項目整體品質(zhì)的有效措施。如果不考慮轉(zhuǎn)換電梯、 ，目前未見電子巡更系統(tǒng)設計。電子巡更系統(tǒng)可有效對安防人員的巡次、地點、路線進行管理和，提升整體安防工作效率和質(zhì)量。電子巡更系統(tǒng)一般分為式和離線式式系統(tǒng)可以對巡更情況實時進行，但是需要網(wǎng)絡和配套電源支持，建設成本相對較高。，BABA樓宇自控系統(tǒng)。樓宇自控系統(tǒng)是甲級寫字樓的基本配置，是對建筑設備設自動化的監(jiān)測與控制程序，有效節(jié)約系統(tǒng)能源消耗。常規(guī)系統(tǒng)范圍包括空調(diào)設備、給排水設備、照明系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)監(jiān)測、空氣品質(zhì)監(jiān)測等。結(jié)合本項目特征，我。本項目未設計抄表系統(tǒng)抄表系統(tǒng)可不僅可以節(jié)約人力勞動成本而且可以分周期。設備漏水系因此在設計階段應充分考慮設備設施跑水、漏水的技術(shù)應對措施。目前在實管項目計漏水點。漏漏 探測本項目未設計能源管理系統(tǒng)。在能源匱乏的時代，從綠建、LEED