生態(tài)休閑中心項(xiàng)目可行性分析

生態(tài)娛樂中心項(xiàng)目可行性分析是指一個(gè)用作休閑娛樂的建筑群，通常是由一間獨(dú)立公司營運(yùn)，但也有數(shù)個(gè)集團(tuán)合作經(jīng)營的。為了讓客人們于假日時(shí)可享受他們的假期，內(nèi)通常設(shè)有多項(xiàng)設(shè)施以應(yīng)付客人的需要。就是為不斷滿足科學(xué)、文明、健康休閑的需要而處于的生態(tài)文明創(chuàng)造體驗(yàn)、欣賞并建構(gòu)的一種高層次、高品位和高質(zhì)態(tài)的生存狀態(tài)和發(fā)展?fàn)顟B(tài),它既是人類著力建造的生態(tài)環(huán)境物質(zhì)文化和生態(tài)享受精神文明的結(jié)合,亦是人的一種嶄新的生活方式和生活態(tài)度。休閑娛樂中心是三種因素的結(jié)合：①能提供把客人吸引來的娛樂設(shè)施；②能為外出客人提供住宿、食品、飲料等服務(wù)；③能提供充實(shí)客人停留時(shí)間的活動。認(rèn)識生態(tài)休閑娛樂中心SWOT優(yōu)勢分析劣勢分析機(jī)會分析威脅分析該項(xiàng)目有著非常好的市場成長優(yōu)勢，隨著環(huán)保觀念的日益深入人心和我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，生態(tài)旅游也獲得了長遠(yuǎn)的發(fā)展該項(xiàng)目投資規(guī)模大、服務(wù)多樣化。生態(tài)旅游的市場不成熟企業(yè)存在外部環(huán)境欠缺管理層專業(yè)技術(shù)人員欠缺建設(shè)和經(jīng)營周期長，對項(xiàng)目管理要求高；目前國內(nèi)生態(tài)旅游消費(fèi)還處于初級階段，市場的需求還有待培養(yǎng)。生態(tài)旅游區(qū)歸屬不清，管理混亂本項(xiàng)目可以提高天津?yàn)I海新區(qū)的知名度，帶動周邊旅游的發(fā)展；應(yīng)是政府大力扶持的項(xiàng)目帶來生態(tài)旅游的新概念，填補(bǔ)本地生態(tài)旅游消費(fèi)的空白吸引強(qiáng)大企業(yè)投資，拉動本地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)SWOT分析現(xiàn)狀：

天津?yàn)I海新區(qū)的生態(tài)休閑的發(fā)展并不樂觀，當(dāng)前天津的生態(tài)休閑娛樂場所主要集中在武清區(qū)，其他的地區(qū)少之又少，并且服務(wù)質(zhì)量也較低。隨著人們生活水平的提高，人們對精神享受的需求日益增長，為了實(shí)現(xiàn)人們高層次，高質(zhì)量，高品位的生活追求，豐盈人們的精神世界，發(fā)展生態(tài)休閑娛樂場所是最佳的一種方式。認(rèn)識生態(tài)休閑娛樂中心1天津?yàn)I海新區(qū)生態(tài)休閑中心投資環(huán)境分析2項(xiàng)目概要3投資估算與資金籌措4財(cái)務(wù)分析5總結(jié)政府政策濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)情況概述優(yōu)惠政策文化狀況交通情況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

1、投資一般環(huán)境分析一、投資環(huán)境分析政府政策2006年，以納入國家整體發(fā)展戰(zhàn)略布局為標(biāo)志，濱海新區(qū)開發(fā)開放進(jìn)入新的發(fā)展階段，成為繼深圳特區(qū)、上海浦東新區(qū)之后，中國新的區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，被譽(yù)為“21世紀(jì)中國經(jīng)濟(jì)增長的第三極”。在“一核雙港、九區(qū)支撐、龍頭帶動”的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃下，濱海新區(qū)通過九個(gè)功能區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整、空間整合，將打造航空航天、石油化工、裝備制造、電子信息、生物制藥、新能源新材料、輕工紡織、國防科技等八大支柱產(chǎn)業(yè)。最終使九區(qū)成為產(chǎn)業(yè)特色突出、要素高度集聚的功能區(qū)，成為高端化、高質(zhì)化、高新化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體，支撐新區(qū)發(fā)展，發(fā)揮對區(qū)域的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、技術(shù)擴(kuò)散、功能輻射作用。濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)情況概述“十一五”期間，濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展始終保持20%以上的增長速度，五年年均增長22.5%，提前一年實(shí)現(xiàn)“十一五”3500億元的規(guī)劃目標(biāo)。財(cái)政收入1008億元，年均增長25.8%，是規(guī)劃目標(biāo)700億元的1.44倍,其中地方財(cái)政收入623.2億元，年均增長38.2%；五年完成固定資產(chǎn)投資9522.8億元，是規(guī)劃目標(biāo)5000億元的1.9倍。2010年，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值5030.1億元，比上年增長25.1%；工業(yè)總產(chǎn)值10653.6億元，增長33.2%；財(cái)政收入1006億元，增長36.1%。其中地方財(cái)政收入623.2億元，增長36.8%；全社會固定資產(chǎn)投資3352.7億元，增長34%；社會消費(fèi)品零售總額567.4億元，增長23.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26800元，增長11%；農(nóng)村居民人均純收入12600元，增長10.5%。文化狀況2010年黃萬鐵路、海濱大道、導(dǎo)軌電車、沙井子風(fēng)電、道路綠化等一批基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施竣工，城區(qū)環(huán)境面貌得到改善。農(nóng)村城市化步伐加快，啟動了胡家園、茶淀鎮(zhèn)、小王莊等6個(gè)示范小城鎮(zhèn)建設(shè)。高等院?？焖侔l(fā)展，職業(yè)學(xué)校和中小學(xué)布局進(jìn)一步優(yōu)化。建成了一批文化衛(wèi)生體育設(shè)施，社會保障體系不斷完善。實(shí)施“強(qiáng)街強(qiáng)鎮(zhèn)”戰(zhàn)略，啟動建設(shè)13個(gè)街鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)中心和一批居委會便民服務(wù)設(shè)施，社區(qū)建設(shè)和民主法制建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)。交通情況天津已基本形成以港口為中心的海陸空相結(jié)合的立體交通網(wǎng)絡(luò)。天津?yàn)I海國際機(jī)場是目前中國北方最大的貨物空運(yùn)中心，目前已開通國內(nèi)外航線近百條；鐵路和公路輻射華北、西北、東北廣大地區(qū)；天津港對內(nèi)擁有200萬平方公里的遼闊腹地，對外與170多個(gè)國家和地區(qū)的300多個(gè)港口通航。鐵路交通—北方重要鐵路樞紐公路交通—4243公里高密度高速路網(wǎng)港口交通—世界第五大綜合性港口航空交通—國家一類航空口岸產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

濱海新區(qū)已初步建成了以外向型為主的經(jīng)濟(jì)新區(qū)，形成了航空航天、電子信息、汽車及裝備制造、石油和化工、現(xiàn)代冶金、生物制藥、新材料新能源等八大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，總產(chǎn)值9168億元，占工業(yè)總量的86%。其中，石油和化工產(chǎn)業(yè)規(guī)模突破3000億元，電子信息等三個(gè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模突破1000億元?？湛虯320大飛機(jī)、新一代運(yùn)載火箭、百萬噸乙烯、300萬噸造船等引擎項(xiàng)目帶動作用明顯，汽車年生產(chǎn)能力達(dá)到120萬輛，無縫鋼管產(chǎn)量位居全國第一，手機(jī)產(chǎn)量占全國總產(chǎn)量比重達(dá)到17%，未來將成為中國最大的航空航天產(chǎn)業(yè)基地和世界級石化基地。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

服務(wù)業(yè)快速發(fā)展?，F(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融、服務(wù)外包等新的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)正在迅速崛起，2010年，天津港貨物吞吐量4.1億噸，集裝箱吞吐量1008.6萬標(biāo)準(zhǔn)箱，機(jī)場旅客吞吐量727.7萬人次。金融租賃同比增長60%，服務(wù)外包增長30%，旅游綜合收入增長25%以上。創(chuàng)新能力顯著增強(qiáng)。建成了天津國際生物醫(yī)藥聯(lián)合研究院、中科院天津工業(yè)生物所等50個(gè)國家級研發(fā)中心，90家企業(yè)技術(shù)開發(fā)中心，63家外商投資研發(fā)中心，科技企業(yè)孵化器達(dá)到26家，博士后工作站達(dá)到66家。組織實(shí)施了100項(xiàng)重大科技創(chuàng)新項(xiàng)目，初步形成了電子信息、生物醫(yī)藥、先進(jìn)裝備制造、綠色能源、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，成為先進(jìn)技術(shù)的承接地和擴(kuò)散地、高新技術(shù)的原創(chuàng)地和產(chǎn)業(yè)化基地。開放層次不斷提升。聚集了國家級開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新區(qū)、出口加工區(qū)、保稅物流園區(qū)和我國面積最大、開放度最高的保稅港區(qū)，108家世界500強(qiáng)企業(yè)在這里投資，累計(jì)實(shí)際利用外資已超過350億美元。優(yōu)惠政策《國務(wù)院就推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放提出若干意見》規(guī)定：給予天津?yàn)I海新區(qū)一定的財(cái)政稅收政策扶持，對天津?yàn)I海新區(qū)所轄規(guī)定范圍內(nèi)、符合條件的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅；比照東北等老工業(yè)基地的所得稅優(yōu)惠政策，對天津?yàn)I海新區(qū)的內(nèi)資企業(yè)予以提高計(jì)稅工資標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)惠，對企業(yè)固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)予以加速折舊的優(yōu)惠；中央財(cái)政在維持現(xiàn)行財(cái)政體制的基礎(chǔ)上，在一定時(shí)期內(nèi)對天津?yàn)I海新區(qū)的開發(fā)建設(shè)予以專項(xiàng)補(bǔ)助。2、投資相關(guān)環(huán)境分析地理位置和交通優(yōu)勢相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)惠政策相關(guān)市場地理位置和交通優(yōu)勢相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目規(guī)劃分為幾個(gè)部分：健身區(qū)、娛樂區(qū)、休閑度假區(qū)、服務(wù)區(qū)。健身區(qū)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括設(shè)有籃球天地、足球天地、網(wǎng)球天地，以及其它配套建設(shè)，如羽毛球館、乒乓球館、排球館、臺球館、壁球館、健身房。娛樂區(qū)包括垂釣中心和游泳池。休閑度假區(qū)有竹林木屋、藥膳堂、茶室、棋牌室、飛鏢房、露營基地。服務(wù)區(qū)內(nèi)設(shè)有一個(gè)大型星級餐飲住宿服務(wù)區(qū)，內(nèi)包括高檔次的商務(wù)房、酒店、KTV等等，滿足不同消費(fèi)者的住宿需求。優(yōu)惠政策凡企業(yè)、個(gè)人所得稅、營業(yè)稅實(shí)行“兩免三減半”優(yōu)惠。

新辦高新技術(shù)企業(yè)：第1年和第2年免征企業(yè)所得稅。高新技術(shù)企業(yè)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)：從獲利年度起第1年和第2年免征企業(yè)所得稅，第3年至第5年減半征收企業(yè)所得稅。國內(nèi)外科技人員到區(qū)內(nèi)工作或興辦企業(yè)，享受國家和本市規(guī)定的優(yōu)惠待遇。重點(diǎn)企業(yè)員工享受戶口遷津政策。企業(yè)總部置業(yè)可獲得高額財(cái)政資金返還、政策引導(dǎo)資金、產(chǎn)業(yè)扶持資金等財(cái)政支持。相關(guān)市場隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們的生活環(huán)境大大改善，尤其是京津冀地區(qū)，具備較強(qiáng)的消費(fèi)能力，民眾對消費(fèi)質(zhì)量要求越來越高，更多追求高層次的享受和健康，同時(shí)人們生活方式開始慢慢轉(zhuǎn)變，對休閑健身娛樂的觀念也在逐漸變化，把越來越多的時(shí)間和金錢花在這方面上，這為建造大型現(xiàn)代化的運(yùn)動健康娛樂休閑中心奠定基礎(chǔ)。國家鼓勵拉動內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)。人群消費(fèi)越來越注重身心健康，運(yùn)動、養(yǎng)生概念產(chǎn)品越來越受歡迎。

投資環(huán)境因素評分方式投資環(huán)境因素評分方式政治穩(wěn)定性長期穩(wěn)定穩(wěn)定但因人而治存在一些不穩(wěn)定因素國內(nèi)外有強(qiáng)大的反對力量可能發(fā)生動亂極有可能發(fā)生動亂0分-10分1086420經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r長期穩(wěn)定發(fā)展發(fā)展較快但穩(wěn)定發(fā)展速度不快且不穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)處于停滯狀態(tài)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)負(fù)增長存在嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)0分-10分1086420三

產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展?jié)摿Πl(fā)展?jié)摿薮鬂摿艽笫袌鰸摿τ邢?/p>

無潛力開始下降已被淘汰0分-20分201612840四交通運(yùn)輸條件

運(yùn)輸條件齊全且十分便利運(yùn)輸條件齊全且較為方便運(yùn)輸條件齊全但不方便

運(yùn)輸條件不齊全且較為方便運(yùn)輸條件不方便

運(yùn)輸條件十分落后0分-20分201612840投資環(huán)境因素評分方式投資環(huán)境因素評分方式（五）基礎(chǔ)設(shè)施

基礎(chǔ)設(shè)施很好

基礎(chǔ)設(shè)施較好

基礎(chǔ)設(shè)施一般

基礎(chǔ)設(shè)施較差

基礎(chǔ)設(shè)施很差0分-16分1612840（六）近五年的通貨膨脹率小于1%1%-5%5%-10%10%-20%20%以上0分-8分86420（七）政策優(yōu)惠國家非常支持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)國家支持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)國家不支持也不限制的產(chǎn)業(yè)國家限制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)國家不準(zhǔn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)0分-8分86420八）其他因素

其他因素很好

其他因素較好

其他因素一般

其他因素較差

其他因素很差0分-8分86420總分84途經(jīng)天津?yàn)I海國際機(jī)場、天津航空城、天津市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、濱海站、海洋高新區(qū)、北塘、中新生態(tài)城、濱海旅游區(qū)、中心漁港、漢沽等區(qū)域，是天津各個(gè)重要區(qū)域及交通樞紐的連接線。本項(xiàng)目定位以綠色環(huán)保為理念，為天津?yàn)I海新區(qū)各大企業(yè)的員工提供休閑娛樂的中心，滿足日常的吃、住、行、娛、購的多方面需求。二、項(xiàng)目概要總占地面積約4.4萬平米，總建筑面積約14萬平米。設(shè)施、產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上主要突出以節(jié)能、生態(tài)、環(huán)保著稱的木質(zhì)結(jié)構(gòu)建筑。主要建設(shè)大型生態(tài)娛樂休閑場所及商業(yè)配套在建筑上，木結(jié)構(gòu)房屋使用壽命長，建設(shè)周期短，可移動性強(qiáng)，工廠預(yù)制現(xiàn)場拼裝的建筑形式一般可在3個(gè)月內(nèi)投入使用，施工受天氣變化影響小。這點(diǎn)非常適合我國北方寒冷區(qū)域。項(xiàng)目概要項(xiàng)目前期工程包括成立組織機(jī)構(gòu)，配備強(qiáng)有力管理人員；建立工程施工管理網(wǎng)絡(luò)；進(jìn)行圖紙會審；編制施工材料綜合計(jì)劃；做好技術(shù)交底工作；施工現(xiàn)場布置，做好設(shè)備進(jìn)場計(jì)劃；編制施工進(jìn)度計(jì)劃；確定施工程序、工藝流程，確定勞動定額用工，制定資金使用計(jì)劃；景觀、精裝專項(xiàng)設(shè)計(jì)等工作，費(fèi)用估計(jì)為165元/平方。

配套設(shè)施包括停車場地、設(shè)備用房、消防站等平均攤銷為270元/平方。

基礎(chǔ)設(shè)施包括道路修整、排水、綠化等，平均每平方計(jì)價(jià)480元。

工程相關(guān)費(fèi)用包括造價(jià)咨詢費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)，其他各項(xiàng)專項(xiàng)咨詢費(fèi)、檢測費(fèi)、測量費(fèi)等單方造價(jià)約為75元。

另外，維修整改費(fèi)用單方約為45元；銷售費(fèi)用單方420元；財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、人員成本單方1470元。土地契稅按土地價(jià)的3%征收，營業(yè)稅按25%征收，所得稅率25%。項(xiàng)目概要項(xiàng)目規(guī)劃用地按項(xiàng)目建設(shè)時(shí)簽署的合同價(jià)計(jì)算，購置土地費(fèi)用為4356萬元，按照國家相關(guān)規(guī)定，土地使用年限為40年，按平均年限法進(jìn)行攤銷。項(xiàng)目建設(shè)期間向銀行貸款總計(jì)30000萬元。預(yù)計(jì)2014年到位10500萬，2015年到位12750萬，2016年到位6750萬。當(dāng)年貸款利息按合同規(guī)定的4%計(jì)算，2015年和2016年按6%計(jì)算。2014年預(yù)計(jì)支付利息420萬，2015年預(yù)計(jì)支付貸款計(jì)息1395萬，2016年支付利息1800萬,2017年預(yù)計(jì)支付利息1800萬,2018年預(yù)計(jì)支付利息900萬。項(xiàng)目總投資約為94128萬元，其中企業(yè)自有資金23538.765萬元，占總投資額的25.01%；預(yù)售樓房回籠資金16661.37萬元，占總投資的17.70%；申請銀行貸款30000萬元，占總投資額的31.87%。該項(xiàng)目于2014年投入建設(shè)，預(yù)計(jì)到2016年底竣工營業(yè)。三、項(xiàng)目估算和資金籌措四、財(cái)務(wù)分析總資產(chǎn)估算表（單位：萬元）序號

年份項(xiàng)目201420152016合計(jì)一總投資31655.7637486.2624986.7694128.781固定資產(chǎn)投資19033.52824515340.5626192無形資產(chǎn)投資435643563流動資產(chǎn)7846.267846.267846.2623538.784建設(shè)期利息420139518003615二資金籌措37009.6351858514605.570200.145自有資金23538.76523538.776預(yù)售樓房回籠資金2970.8758357855.516661.377銀行貸款1050012750675030000四、財(cái)務(wù)分析總成本費(fèi)用表（單位：萬元）序號

年份項(xiàng)目合計(jì)占總成本的百分比20142015201620172018一前期工程4773.65.82%4773.6二配套設(shè)施2632.53.21%749.94936.87497.49三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用4236.875.17%674.4451645.471916.955四建筑施工工程32242.8639.32%9996.91512145.03510100.91五其他費(fèi)用6558.7058.00%1011.2211512.2611623.811143.741267.673六維系整改費(fèi)用366.30.45%227.7138.6七銷售費(fèi)用1811.162.21%981.135815.025八攤銷費(fèi)用435.60.53%108.9109.9110.9599749005九折舊費(fèi)用19435.523.70%972.675972.675972.675972.675972.675十建設(shè)期利息32253.93%42011401665十一財(cái)務(wù)費(fèi)用17102.09%1305405十二管理費(fèi)用3542.1054.32%1016.845862.63762.63450450十三不可預(yù)見費(fèi)用1040.3251.27%四、財(cái)務(wù)分析四、財(cái)務(wù)分析還款付息表（單位：萬元）序號年份項(xiàng)目201420152016201720181年初借款累計(jì)0105002325030000150002本年借款10500127506750003本年應(yīng)計(jì)利息4201395180018009004本年還本00015000150005本年付息420