XXXX年上海松江漕河涇商業(yè)街區(qū)項目策劃案-

臨港新元社區(qū)商業(yè)策略構(gòu)思漕河涇（松江）商業(yè)策劃案上海德普置業(yè)有限公司2013年2月市場調(diào)研1漕河涇概況片區(qū)小區(qū)分析主要商業(yè)分布重點商業(yè)研習片區(qū)調(diào)研總結(jié)項目分析上海漕河涇開發(fā)區(qū)松江生產(chǎn)性服務業(yè)功能區(qū)的整體規(guī)劃由國際著名的澳大利亞五合設計公司負責，占地面積約2700畝，規(guī)劃建筑面積約350萬平方米。園區(qū)總體上分為：生產(chǎn)研發(fā)、商務研發(fā)、科技綠洲、雙創(chuàng)園、低碳展示和交易中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)新商業(yè)綜合體、企業(yè)總部會館、配套商業(yè)和人才公寓等板塊。目前正在開發(fā)建設的區(qū)域是位于功能區(qū)中心區(qū)域的松江高科技園，高科技園占地837畝，規(guī)劃建筑面積100萬方，建筑類型為科產(chǎn)樓、研發(fā)樓、辦公樓。漕河涇（松江）概況位于松江區(qū)東北部，東連莘莊，西接泗涇、松江工業(yè)區(qū)，南臨車墩，北傍九亭；東臨G60（滬杭高速），南穿莘磚公路，西接九新公路，北靠姚北路，是上海至杭州方向第一站；距上海虹橋國際機場約15公里，上海浦東國際機場約45公里；距G15（嘉金高速）莘磚公路出口約1.8公里，G60（滬杭高速）莘磚公路出入口約100米，直通滬閔高架；距地鐵1號線莘莊站約5公里，地鐵9號線九亭站約5公里，上海南站約8公里；距虹橋綜合交通樞紐約12公里，徐家匯商圈約12公里；距松江大學城約9公里，緊鄰亞洲最大的別墅群—新閔別墅區(qū)。漕河涇（松江）概況截止目前為止，園區(qū)共吸引國內(nèi)外企業(yè)200余家，其中約有65%左右的企業(yè)擁有自主知識產(chǎn)權(quán)或研發(fā)成果。漕河涇（松江）概況英郡雷丁初步統(tǒng)計核心商圈內(nèi)，共有住宅套數(shù)約3.6萬套，其中，已交付入住約2.9萬套。在所有住宅里面，低密度類住宅約1.5萬套，多層、小高層、高層公寓類住宅約2.1萬套。核心商圈內(nèi)目前人口約13萬人，未來2年新建住宅全部交房后，整體人口規(guī)?？蛇_15萬人。區(qū)域內(nèi)別墅類住宅物業(yè)費大多在1.8—2.8元/平米/月，高層住宅物業(yè)費在1.2—1.4元/平米/月片區(qū)小區(qū)分析本案該片區(qū)與古北、聯(lián)洋并列上海三大高尚社區(qū)生活圈本項目核心商圈內(nèi)住宅樓盤共計40個，其中以別墅或少量低層住宅的低密度樓盤共30個，以多層、小高層、高層公寓為主的樓盤10個。片區(qū)小區(qū)分析片區(qū)小區(qū)分析片區(qū)小區(qū)分析片區(qū)小區(qū)分析片區(qū)區(qū)小小區(qū)區(qū)分分析析區(qū)域域主主要要商商業(yè)業(yè)分分布布典型型商商業(yè)業(yè)調(diào)調(diào)研研典型型商商業(yè)業(yè)調(diào)調(diào)研研典型型商商業(yè)業(yè)調(diào)調(diào)研研典型型商商業(yè)業(yè)調(diào)調(diào)研研典型型商商業(yè)業(yè)調(diào)調(diào)研研商業(yè)業(yè)廣廣場場引引進進全全球球零零售售巨巨頭頭家家樂樂福福及及娛娛樂樂龍龍頭頭大大光光明明影影院院兩兩大大主主力力店店，，4萬平平米米半半開開放放式式廣廣場場型型商商業(yè)業(yè)布布局局。。1——3層超超市市賣賣場場與與商商場場無無障障礙礙貫貫通通，，實實現(xiàn)現(xiàn)客客流流動動線線優(yōu)優(yōu)化化組組合合。。人車車分分流流，，下下設設地地下下車車庫庫，，為為消消費費者者提提供供最最便便捷捷的的享享受受環(huán)環(huán)境境每個個單單元元可可以以實實現(xiàn)現(xiàn)靈靈活活組組合合，，配配套套設設施施齊齊備備，，可可塑塑性性強強，，為為商商家家量量身身定定制制。。商場三個個入口，，主入口口位于新新南路，，中央廣廣場達2000平米，為為休閑演演示區(qū)，，也可做做商業(yè)促促銷活動動重點商業(yè)業(yè)研習——綠地·金御廣場場重點商業(yè)業(yè)研習——綠地·金御廣場場1F美食/零零售重點商業(yè)業(yè)研習——綠地·金御廣場場2F特色餐館館重點商業(yè)業(yè)研習——綠地·金御廣場場3F娛樂/餐飲重點商業(yè)業(yè)研習——綠地·金御廣場場4F影音/休閑重點商業(yè)業(yè)研習——綠地·金御廣場場自持物業(yè)業(yè)統(tǒng)一一經(jīng)營（（只租不不售）閔行中心心位置置優(yōu)越周邊成熟熟人口口稠密消消費力力強受地方政政府重視視坐享享充足公公共交通通資源商業(yè)面積積大業(yè)業(yè)態(tài)豐富富玻璃幕墻墻設計風風尚尚潮流超大地下下車位一一站式式購物樂天瑪特特旗艦店店入駐奠奠定穩(wěn)穩(wěn)定客流流重點商業(yè)業(yè)研習——亞繁·亞樂城1F美食/零售重點商業(yè)業(yè)研習——亞繁·亞樂城2F數(shù)碼/服飾重點商業(yè)業(yè)研習——亞繁·亞樂城3F兒童服飾飾/用品重點商業(yè)業(yè)研習——亞繁·亞樂城4F美食廣場場重點商業(yè)業(yè)研習——亞繁·亞樂城5F影音/休閑重點商業(yè)業(yè)研習——亞繁·亞樂城-1—-2F超市/停車場重點商業(yè)業(yè)研習——亞繁·亞樂城亞樂城采采取只租租不售的的策略，，對入駐駐企業(yè)的的要求較較高，入入駐的商商業(yè)必須須具有一一定的品品牌知名名度周邊分布布大量小小區(qū)，人人口分布布比較集集中，有有較為強強勁的消消費力；；莘松路商商業(yè)街是是周邊最最繁華的的一條商商業(yè)街，，從西往往東，逐逐漸繁榮榮，且租金也逐漸上上升；目前區(qū)域內(nèi)主主要商業(yè)體有有綠地金御廣廣場、新閔生生活廣場、巴巴比倫生活廣場、亞樂城城等；綠地金御廣場場和亞樂城位位置優(yōu)越，且且規(guī)劃科學、、產(chǎn)品合理，，成為區(qū)域極具影響力的的商業(yè)綜合體體；區(qū)域內(nèi)商業(yè)趨趨于飽和，且且業(yè)態(tài)豐富，，生活配套、、餐飲、休閑閑娛樂、建材家居、花鳥鳥古玩等一應應俱全。片區(qū)調(diào)研總結(jié)結(jié)本案地處亞洲洲最大的別墅墅區(qū)之一——莘閔別墅區(qū)，地處西西南，遠離市市中心，著名名高檔社區(qū)林立，只是是不便于外出出消費購物。。區(qū)內(nèi)消費者層層次和購買力力絲毫不亞于于古北消費，區(qū)域內(nèi)主主要商業(yè)為綠綠地金御廣場場、亞繁亞樂城（在在建）等較為為高檔消費場場所。核心商圈12萬人口消費觀念成熟熟理性購買力強，追追求消費品質(zhì)質(zhì)與檔次。項目分析項目為漕河涇涇開發(fā)區(qū)松江江高科技園配配套商業(yè)，位位于園區(qū)最東東面，與大型型居住小區(qū)群群一路之隔，，整體商業(yè)沿沿城市主干道道莘磚公路分分布，商業(yè)總總體量約2萬方，為集中中型商業(yè)，，便于于產(chǎn)品品規(guī)劃劃項目分分析商業(yè)體體北面面為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)，，項目目與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)無無縫對對接項目東東面為為滬昆昆高速速，滬滬昆高高速將將本項項目和和亞洲洲最大大別墅墅區(qū)分分割開開來。。項目西西面為為景觀觀河，，正在在建橋橋，建建好后后的橋橋?qū)⑽魑鞑慨a(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園的人人流源源源不不斷導導向本本項目目項目南南面正正對面面目前前還是是一片片荒蕪蕪，而而在西西南側(cè)側(cè)則是是規(guī)劃劃996戶的高高檔別別墅群群，同同時規(guī)規(guī)劃有有英倫倫風格格商業(yè)業(yè)街?。№椖糠址治鲇⒖だ桌锥∩躺虡I(yè)街街分析析商業(yè)空空置率率達50%在所進進駐的的商家家中，，餐飲飲所占占比例例達65%商業(yè)街街以2層為主主，局局部3層項目1-2層租金金約為為2-2.5元/平米/天1-3層租金金約為為1.5-1.8元/平米/天項目分分析英郡雷雷丁優(yōu)勢（（STRENGTH）背靠漕漕河涇涇松江江高科科技園園區(qū)，，有一一定的的人氣氣支撐撐；產(chǎn)品布布局優(yōu)優(yōu)于對對面的的英郡郡雷丁丁商業(yè)業(yè)街；；西側(cè)景景觀河河增加加項目目附加加值；；只租不不售，，便于于統(tǒng)一一招商商劣勢（（WEEKNESS）高架橋橋?qū)|東部大大量人人流與與項目目阻隔隔開，，不利利于人人流導導入；；項目體體量不不是很很大，，不能能很好好地形形成規(guī)規(guī)模效效應；；周邊商商業(yè)氛氛圍不不是很很濃，，不利利于本本項目目的市市場培培育。。機會（（OPPORTUNITY）高科技技園規(guī)規(guī)劃體體量大大，進進駐企企業(yè)多多，便便于本本項目目未來來的發(fā)發(fā)展；；臨近密密集的的住宅宅小區(qū)區(qū)群；；威脅（（THREATEN）亞樂城城科學學前瞻瞻的規(guī)規(guī)劃對對本項項產(chǎn)生生較大大的負負面影影響；；英郡雷雷丁的的大比比例餐餐飲，，將有有效分分流消消費群群體。。項目SWOT分析項目分分析項目定定位2定位方方向產(chǎn)品建建議業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃適合做做集中商商業(yè)的業(yè)態(tài)類型：：專業(yè)市市場小商品品美食休休閑購物中中心定位方方向定位方方向排除法法確定定項目目可行性性定位位方向向美食休休閑綜綜合體體（酒店店、餐餐飲、、休閑閑、娛娛樂））小商品品精品品館（小商商品批批零為為主，，生活活配套套為輔輔）定位方方向地塊定定位研研究方方向：：美食食休閑閑綜合合體地塊開開發(fā)規(guī)規(guī)劃方方向討討論英郡雷雷丁商商業(yè)街街，十十多家家餐飲飲店，，包括括一家家中式式主力力店四樓大大型美美食廣廣場，，對入入駐商商家品品牌要要求較較高、、影院院、KTV一應俱俱全主力餐餐飲店店、休休閑娛娛樂主力餐餐飲店店、休休閑娛娛樂沿街配配套餐餐飲周邊有有大量量的餐餐飲、、娛樂樂休閑閑生活活設施施，且且位置置明顯顯優(yōu)于于本項項目，，本項項目在在規(guī)模模優(yōu)勢勢、地地理位位置上上明顯顯處于于弱勢勢，不不利于于正面面競爭爭美食食廣廣場場，，五五星星級級酒酒店店，，包包括括多多家家品品牌牌餐餐飲飲，，消消費費層層次次較較高高，，影影院院、、娛娛樂樂一一應應俱俱全全定位位方方向向招商商的的難難度度較較高高消費費可可持持續(xù)續(xù)性性較較低低主要要消消費費群群體體集集中中在在項項目目以以東東，，以以休休閑閑消消費費為為主主，，綠綠地地金金御御廣廣場場、、亞亞樂樂城城將將成成為為他他們們理理想想消消費費場場所所。。餐飲飲、、休休閑閑等等業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)與與周周邊邊大大型型綜綜合合體體高高度度重重合合，，且且項項目目對對面面已已經(jīng)經(jīng)有有多多家家餐餐飲飲店店，，運運營營一一般般本項目目不適適宜美食休休閑廣廣場定位方方向上海九九洲小小商品品市場場車墩小小商品品市場場洞涇小小商品品市場場長橋街街小商商品市市場磚橋貿(mào)貿(mào)易城城小商商品市市場九洲小小商品品街亞洲最最大別墅群群本項目目松江目目前小小商品品市場場發(fā)展展較為為繁榮榮，但但是地地處松松閔交交界處處的漕漕河涇涇開發(fā)發(fā)區(qū)域域卻存存在巨巨大的的市場場空白白，這這為本本項目目的定定位提提供了了強力力的支支撐。。定位方方向地塊開開發(fā)規(guī)規(guī)劃方方向討討論地塊定定位研研究方方向：：小商商品精精品館館地塊開開發(fā)規(guī)規(guī)劃方方向討討論本案周邊五五十個個小區(qū)區(qū)的強強制性性目的的性消消費，，將直直接拉拉動本本案的的持續(xù)續(xù)旺場場，隨隨著市市場的的成熟熟，將將進一一步拉拉動閔閔行甚甚至市市區(qū)的的目的的性客客群的的消費費定位方方向招商的的難度度較低低消費可可持續(xù)續(xù)性較較高直接可可導致致項目目西部部十多多萬人人群的的剛性性導入入，與與項目目所處處產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)規(guī)劃劃數(shù)百百家企企業(yè)員員工的的強烈烈消費費支撐撐，保保證市市場迅迅速做做旺項目的的產(chǎn)品品布局局、周周邊強強大的的剛性性需求求、開開發(fā)商商的統(tǒng)統(tǒng)一運運營、、統(tǒng)一一管理理都是是保證證招商商成功功的前前提本項目目適宜宜精品小小商品品城定位方方向漕河涇涇———打造造上海海的““義烏烏”商業(yè)的的快速速增長長商品流購買載體購買力知名度美譽度精品差異化大型的功能能齊全的商業(yè)業(yè)平臺人口、收入入標志性商業(yè)業(yè)大型的功能能齊全的商商業(yè)平臺是是首要的，，它可以帶帶動全鎮(zhèn)其其他產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展定位方向定位方向差異化是項項目制勝的的關鍵產(chǎn)品——盒盒裝集中商商業(yè)，有別別于傳統(tǒng)的的商業(yè)街區(qū)區(qū)，便于形形成強大的的聚集效應應；業(yè)態(tài)——多多、全，成成為松江一一站式商品品批零的最最佳場所；；商品——走走精品批零零路線，在在層次上與與周邊的傳傳統(tǒng)小商品品市場拉開開距離，也也進一步滿滿足周邊較較高層次消消費群體的的有效需求求；運營——只只租不售，，統(tǒng)一規(guī)劃劃、統(tǒng)一招招商、統(tǒng)一一推廣、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營、、統(tǒng)一管理理，確保精精品城持續(xù)續(xù)旺場；品質(zhì)屬于商業(yè)市市場中脫穎穎而出的產(chǎn)產(chǎn)品，檔次次高于其它它老市場很很多。建筑規(guī)劃柱距：8.4m，面寬：4.2m，進深：8.4m；層高：統(tǒng)一一為4米；面積1層面積稍大大，開間4.2米，進深4.2米，使用面面積為17.64平米，2—3層面積較小小，開間2.1米，進深4.2米，使用面面積為8.82平米風格現(xiàn)代風格為為主，進一一步與其他他市場形成成視覺上的的偏差通道主通道寬度度為3.2米，次通道道寬度為2.4米12345產(chǎn)品建議精品小商品品城示意圖圖：產(chǎn)品建議一層三層二層二層業(yè)態(tài)規(guī)劃一層：五金、電子子、首飾等等為主；二層：辦公、體育育、服飾為為為主；三層：楊寶、日用用品、輔料料包裝為主主；業(yè)態(tài)樓層規(guī)規(guī)劃概述在小商品館館的基礎——融入限定體體量的餐飲飲、休閑、、娛樂業(yè)態(tài)態(tài)作為本項目目的配套設設施，滿足足市場內(nèi)部部的消費需需求。業(yè)態(tài)規(guī)劃德普置地公公司介紹及及案例展示示公司介紹主營業(yè)務商業(yè)項目案案例分析公司介紹55背景介紹上海德普置置地集團是一家從事事高檔住宅地地產(chǎn)開發(fā)為主的綜合合性房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)。經(jīng)過10年的穩(wěn)步發(fā)發(fā)展，已形形成總資產(chǎn)規(guī)模模25億元，凈資資產(chǎn)10億元的資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模，公司在上海海、長沙、、重慶等地地陸續(xù)成功功開發(fā)了十十余個項目目，累積開開發(fā)量達到到120余萬平方米米。代表項項目有“美洲故事事”、“托托斯卡納””、“人文文別墅”、、“緹香小小鎮(zhèn)”、““公園里””、“上海海連城公寓寓”、“長長沙上海城城”等。最近三年來來，公司進進入轉(zhuǎn)型期期，從專一的的高端住宅宅開發(fā)轉(zhuǎn)向向綜合地產(chǎn)開開發(fā)運營（（商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)、文化創(chuàng)創(chuàng)意地產(chǎn)、、休閑旅游游地產(chǎn)），并并積積累累了了一一定定的的開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗驗和和較較為為廣廣泛泛的的專專業(yè)業(yè)資資源源，，開開發(fā)發(fā)的的商商業(yè)業(yè)項項目目有有“上上海海民民生生新新元元素素””、“上上海海萬萬源源普普樂樂匯匯””、““上海海浦浦江江商商務務園園””、、長長沙沙““德德普普·五和和園園””、、長長沙沙洋洋湖湖垸垸項項目目等等，，文化化創(chuàng)創(chuàng)意意地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目有有“重慶慶時光光”、旅游游休閑閑復合合地產(chǎn)產(chǎn)項目目有“重慶慶·四季田田園””、“長沙·四季田田園””等。公司培培育了了的項項目策策劃、、研發(fā)發(fā)設計計、工工程營營建、、招商商運營營管理理等一一系列列復合合型資資深團團隊，，在業(yè)業(yè)界享享有盛盛譽。。主營業(yè)業(yè)務57服務領領域全球視視野本本地地實踐踐德普置置地四大領領域住宅地地產(chǎn)休閑旅旅游地地產(chǎn)商業(yè)地地產(chǎn)文化旅旅游地地產(chǎn)服務領領域——住宅地地產(chǎn)58過去10年德普致致力于于高檔檔精品品住宅宅開發(fā)發(fā)長沙美美洲敀敀事長沙美美洲故故事占占地800畝為純美美洲風風格的的原生生態(tài)低低密度度坡地地住宅宅，建建筑形形態(tài)豐豐富，，以獨獨棟、、雙拼拼、聯(lián)聯(lián)排別別墅群群為主主，是是一個個以山山、水水、森森林、、坡地地為主主題創(chuàng)創(chuàng)造出出的稀稀有城城市別別墅區(qū)區(qū)。住宅案案例長沙托托斯卡卡納長沙托托斯卡卡納占占地400畝是長沙沙最具具有意意大利利味道道的城城市別別墅社社區(qū)。。它位位于長長沙新新區(qū)的的優(yōu)越越位置置，近近享國國家森森林的的優(yōu)美美環(huán)境境。蓬蓬勃建建筑中中的新新區(qū)規(guī)規(guī)劃整整潔有有序、、便利利的交交通使使托斯斯卡納納享有有完美美的城城市配配套。。托斯斯卡納納規(guī)劃劃有Townhouse、多層層花園園洋房房等建建筑形形態(tài)，，提供供城市市別墅墅經(jīng)典典生活活版本本。住宅案案例重慶人人文別別墅重慶人人文別別墅占占地500畝經(jīng)典法法國諾諾曼邸邸風格格、新新英格格蘭鄉(xiāng)鄉(xiāng)村風風格構(gòu)構(gòu)筑常常青藤藤三期期純獨獨立別別墅沉沉穩(wěn)優(yōu)優(yōu)雅的的貴族族氣質(zhì)質(zhì)。親親水水坡地地別墅墅、岸岸堤的的庭院院，原原汁原原味紳紳士水水岸漫漫步生生活即即將悠悠然呈呈現(xiàn)。。住宅案例例重慶緹香香小鎮(zhèn)重慶緹香香小鎮(zhèn)占占地2000畝是重慶迄迄今為止止占地面面積最大大，建筑筑規(guī)模最最大，設設計風格格奇異的的高品質(zhì)質(zhì)純田園園別墅。。它是繼繼人文別別墅之后后德普在在重慶打打造的又又一高端端項目，，是具有有卓越發(fā)發(fā)展?jié)摿ακ侵貞c慶的后花花園，適適合人居居是重慶慶未來城城市副中中心，可可遠眺中中梁山，，且被蜿蜿蜒曲折折的大溪溪河所環(huán)環(huán)繞，自自然景觀觀豐富為為項目打打造高端端物業(yè)提提供了有有力的支支持。住宅案例緹香小鎮(zhèn)二期期·公園里重慶緹香小鎮(zhèn)鎮(zhèn)占地2000是重慶迄今為止占地面積最大，建筑規(guī)模最大，設計風格奇異的高品質(zhì)純田園別墅。它是繼人文別墅之后德普在重慶打造的又一高端項目，是具有卓越發(fā)展?jié)摿κ侵貞c的后花園，適合人居是重慶未來城市副中心。住宅案例近3年，德普業(yè)務務轉(zhuǎn)型綜合商業(yè)、休休閑旅游、文文化創(chuàng)意園開開發(fā)服務領域——商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)案例民生新元素項項目（老建筑商業(yè)業(yè)改造）民生新元素項項目位于民生生路碼頭，改改造面積2萬平米民生路碼頭建建于一百多年年前，為當時時的英國藍煙煙囪公司裝卸卸碼頭，項目目本周歷史建建筑保護性開開發(fā)為理念，，改造為主題題鮮明、具有有標志性和引引領地位的濱濱水文化、商商務、休閑綜綜合區(qū)域。以以文化產(chǎn)業(yè)為為主題（大文文化概念），，致力于打造造未來上海時時尚文化商業(yè)業(yè)新地標萬源普樂匯（精品社區(qū)商商業(yè)）萬源普樂匯位位于金虹橋板板塊，總建面面積2萬平米為德普集團品品牌社區(qū)商業(yè)業(yè)產(chǎn)品線中的的開篇項目，，主打區(qū)域餐餐飲休閑娛樂樂中心，項目目將給與社區(qū)區(qū)商業(yè)全新詮詮釋和定義，，繼而打造全全新社區(qū)商業(yè)業(yè)品牌。商業(yè)案例長沙上海城（精品社區(qū)商商業(yè)）長沙上海城總總建