XXXX-世聯(lián)-舊城改造項目工作要點

舊城改造項目工作要點介紹城市化進程不平衡留下的頑疾，一是政府主導(dǎo)模式，即政府是改造的主體，由政府投入大部分資金進行改造，政府負責村民的安置補償。

二是由政府和房地產(chǎn)開發(fā)商進行改造的市場改造模式，開發(fā)商在政策范圍內(nèi)負責村民的安置補償，并按照改造方案進行開發(fā)，政府給開發(fā)商提供一定的優(yōu)惠政策并在其中起監(jiān)督、規(guī)劃的作用。

三是由村集體經(jīng)濟組織或村民自行改造，改造資金由村集體經(jīng)濟組織和村民自行解決。政府則在稅收、貸款和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面提供優(yōu)惠或協(xié)助。（深圳漁民村、田貝村改造）為什么要改造如何改造幾個關(guān)鍵名詞村民的基層管理組織，相當于居委會。股份公司對村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的聯(lián)系、召集、組織、確權(quán)、談判過程中能起到重要作用，能減少過程中產(chǎn)生的矛盾村民股份公司對拆遷房屋的結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、原面積、違建面積、附屬物等做詳細的登記，明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（集體、個人、國家）（有時需補辦土地用地手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證等），經(jīng)過業(yè)主、開發(fā)商、政府部門的三方確認，備案，作為拆遷賠償依據(jù)。丈量、確權(quán)新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。又叫拆建比，是拆賠方案的核心。深圳一般是1∶0.8，還有拆一賠一拆賠比定向摘牌拆遷業(yè)主和政府協(xié)商，設(shè)立土地出讓條件，保證出讓的凈地可以自己拿到。拆遷成本拆遷中所有的費用，是開發(fā)成本的一部分，包括拆除費、安置費、搬遷費用、拆遷管理費、測繪費、評估費、拆除費等費用。一般換算到還建面積的平米單位。與普通房地產(chǎn)開發(fā)流程不同，舊改項目的開發(fā)鏈延長至土地開發(fā)環(huán)節(jié)，業(yè)主承擔土地一級運營的工作。區(qū)域經(jīng)濟/房地產(chǎn)項目價值鏈市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售施工管理項目融資項目設(shè)計項目規(guī)劃定位開發(fā)招商土地出讓土地融資土地開發(fā)項目開發(fā)管理運營拆遷安置向土地所有人收購?fù)恋夭疬w和安置把土地出售/轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或駐商商業(yè)模式房地產(chǎn)開發(fā)商代理商/中介機構(gòu)運營管理商進行宣傳及談判等工作以吸引開發(fā)商/駐商來進行土地開發(fā)在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)等項目把所建房地產(chǎn)等項目出售/出租給駐商進行宣傳及談判等工作以吸引駐商來購買/租用已開發(fā)的房產(chǎn)等項目負責日常的運營、維修及其它管理土地一級運營幫助開發(fā)商/駐商規(guī)劃總體及單一項目的建設(shè)在土地一級運營實施過程主要包括三個階段前期準備拆遷實施開發(fā)實施可前置，開發(fā)主體的合法性確立前期準備工作流程規(guī)劃研究編制實施方案組建機構(gòu)現(xiàn)狀核查制定拆賠方案擬定優(yōu)惠政策規(guī)劃報批計劃申報規(guī)劃局區(qū)舊改辦拆遷辦公室市政府市政府主管部門審批審批項目招商拆遷實施階段工作流程物業(yè)核查公告物業(yè)登記權(quán)屬確認業(yè)主訪談確定拆賠方案土地供應(yīng)申請拆遷動員拆遷談判拆遷辦公室區(qū)舊改辦開發(fā)商區(qū)舊改辦業(yè)主審批簽訂拆補協(xié)議談判小組市國土局股份公司開發(fā)實施階段工作流程制定開發(fā)方案編制詳細規(guī)劃房屋拆除辦理前期手續(xù)開發(fā)建設(shè)拆遷手續(xù)辦理風險控制區(qū)舊改辦規(guī)劃部門開發(fā)商拆遷公司拆遷公司發(fā)布拆遷信息區(qū)政府舊城改造涉及政府、開發(fā)商、村民的三方利益，一切美好愿望的實現(xiàn)都要基于利益博弈

政府利益企業(yè)開發(fā)利潤及品牌建立舊改項目企業(yè)利益改造后區(qū)域價值提升，承擔城市功能的城市增長極拆遷、建設(shè)模式改造前社區(qū)臟亂差，公共配套不完善，區(qū)域價值被貶損村集體及村民利益村民居住環(huán)境改善城市歸屬感增強村民社會保障增加利益主體博弈模型滿足各方長短期利益城市功能完善城市價值提升旅游消費升級政府、企業(yè)、村民三房的利益動態(tài)平衡三方在拆賠談判中的具體分工和工作負責村民的聯(lián)系、召集、組織作為工作組成員逐戶進行談判，做好講解工作保證拆遷穩(wěn)定已身作則，起到拆遷帶頭作用拆遷政策和實施方案的宣傳解釋股份公司和村民思想工作負責擬定各種具體詳細的拆遷補償方案聯(lián)合各單位人員組成多個工作小組談判培訓和準備制定談判策略工作小組進駐大沖村逐戶實施談判談判過程中組織會議，改進策略、修改方案、解決問題政府股份公司不參與具體談判工作與股份公司和村民簽訂補償安置協(xié)議實施補償開發(fā)商開發(fā)模模式城市更更新主主要的的運作作模型型研究究城市發(fā)發(fā)展基基金模模式（（UrbanDevelopmentFund）MUT模式式（MixedUsedTheory）SUR模式式（軟軟性城城市更更新））IDP模式式（通通過改改建和和開發(fā)發(fā)計劃劃來進進行改改造））實施策略實施模式借鑒運作過程改造分期——見見世聯(lián)聯(lián)地產(chǎn)產(chǎn)顧問問叢書書《城城市更更新之之市場場模式式》城市更更新運運作模模型研研究城市發(fā)發(fā)展基基金模模式（（UrbanDevelopmentFund）MUT模式式（MixedUsedTheory）SUR模式式（軟軟性城城市更更新））IDP模式式（通通過改改建和和開發(fā)發(fā)計劃劃來進進行改改造））城市發(fā)發(fā)展基基金以以吸引引私人人投資資為目目的，，將私私人資資金吸吸引到到對投投資缺缺乏吸吸引力力的城城市內(nèi)內(nèi)城，，從而而推動動城市市更新新運動動，抑抑制日日益嚴嚴重的的城市市衰退退。中央央財財政政撥撥款款城市市發(fā)發(fā)展展基基金金城市市內(nèi)內(nèi)城城更更新新工工程程無償償資資助助利潤潤分分成成低息息貸貸款款私人人資資本本投投資資陽光光海海岸岸項項目目較較難難爭爭取取到到中中央央財財政政的的撥撥款款。。三亞亞市市年年GDP不不足足50億億，，財財政政收收入入不不足足7億億，，市市財財政政較較難難投投入入。。模式式匹匹配配度度：：較較差差案例例借借鑒鑒：：英英國國城城市市發(fā)發(fā)展展基基金金（（1982））城市市更更新新運運作作模模型型研研究究城市市發(fā)發(fā)展展基基金金模模式式（（UrbanDevelopmentFund））MUT模模式式（（MixedUsedTheory））SUR模模式式（（軟軟性性城城市市更更新新））IDP模模式式（（通通過過改改建建和和開開發(fā)發(fā)計計劃劃來來進進行行改改造造））針對對大大規(guī)規(guī)模模的的，，多多功功能能的的城城市市更更新新項項目目，，由由于于單單一一主主體體，，單單次次難難以以直直接接完完成成，，因因此此產(chǎn)產(chǎn)生生MUT更更新新模模式式，，利利用用模模塊塊劃劃分分思思路路，，保保證證模模塊塊的的相相對對獨獨立立與與完完整整性性，，保保證證單單模模塊塊開開發(fā)發(fā)的的資資金金收收回回。。MUT的的適適用用環(huán)環(huán)境境是是大大型型的的，，需需要要進進行行全全面面功功能能改改變變，，且且必必須須是是開開發(fā)發(fā)目目標標明明確確的的多多功功能能配配套套地地區(qū)區(qū)的的開開發(fā)發(fā)。。本項項目目規(guī)規(guī)劃劃為為多多功功能能綜綜合合旅旅游游服服務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)，，需需要要作作區(qū)區(qū)域域功功能能的的全全面面改改變變。。地塊塊狹狹長長，，權(quán)權(quán)屬屬復(fù)復(fù)雜雜，，公公間間比比例例較較大大，，難難以以一一次次完完成成。。模式式匹匹配配度度：：好好案例例借借鑒鑒：：伯伯明明翰翰市市的的布布林林德德利利地地區(qū)區(qū)（（全全歐歐洲洲規(guī)規(guī)模模最最大大的的運運用用MUT模模式式進進行行改改造造開開發(fā)發(fā)的的項項目目））城市市更更新新運運作作模模型型研研究究城市市發(fā)發(fā)展展基基金金模模式式（（UrbanDevelopmentFund））MUT模模式式（（MixedUsedTheory））SUR模模式式（（軟軟性性城城市市更更新新））IDP模模式式（（通通過過改改建建和和開開發(fā)發(fā)計計劃劃來來進進行行改改造造））SUR模模式式是是軟軟性性城城市市更更新新模模式式（（SoftUrbanRenewal））的的縮縮寫寫，，在在時時間間應(yīng)應(yīng)用用中中其其突突出出的的特特點點是是，，在在城城市市更更新新過過程程中中不不強強制制原原住住民民一一次次性性搬搬遷遷，，而而是是采采取取邊邊更更新新邊邊搬搬遷遷的的方方式式。。在目前城城市更新新的應(yīng)用用中這一一模式主主要用于于對小規(guī)規(guī)模住宅宅區(qū)的改改造。模式匹配配度：較較差案例借鑒鑒：澳大大利亞Vienna鎮(zhèn)鎮(zhèn)的城市市更新城市更新新運作模模型研究究城市發(fā)展展基金模模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模模式（MixedUsedTheory）SUR模模式（軟軟性城市市更新））IDP模模式（通通過改建建和開發(fā)發(fā)計劃來來進行改改造）這項計劃劃目的在在于對街街區(qū)進行行空間改改造。這種改造造模式不不宜于控控制改造造進程，，而且由由多主體體參與改改造的方方式很容容易降低低改造標標準。大型開發(fā)發(fā)商小型開發(fā)發(fā)商小型開發(fā)發(fā)商區(qū)位最好好區(qū)位較好好區(qū)位不好好大范圍，，高層的的高檔居居住區(qū)小范圍，，四到五五層的家家庭住宅宅小型的家家庭公寓寓住宅土地租金金上升政治經(jīng)濟濟實力建造和出出售自助改建建模式匹配配度：較較差大規(guī)模、、多功能能的城市市更新項項目主要要采用MUT模模式MixedUsedTheory混混合功能能開發(fā)理理論大規(guī)模的的、多功功能的城城市更新新項目，，由于單單一開發(fā)發(fā)商，單單次難以以直接完完成，因因此產(chǎn)生生MUT更新模模式。適用環(huán)境境：大型型的，需需要進行行全面的的功能改改變，且且必須是是開發(fā)目目標明確確的多功功能配套套地區(qū)的的開發(fā)。。利用項目目規(guī)劃組組（委員員會）與與開發(fā)商商（業(yè)主主）的互互動，保保證整個個項目目目標的實實現(xiàn)。利用模塊塊劃分思思路，保保證模塊塊的相對對獨立與與完整性性，保證證單模塊塊開發(fā)的的資金收收回。每個建設(shè)設(shè)階段保保證相對對完整，，盡量保保證每一一建設(shè)階階段能夠夠收回成成本供下下一階段段建設(shè)使使用。尋求各模模塊新的的增長點點，在此此基礎(chǔ)上上形成整整體價值值的全面面重建。。規(guī)劃委員員會和開開發(fā)業(yè)主主、承包包商保持持互動，，保證所所有建設(shè)設(shè)階段的的完成滿滿足最初初的規(guī)劃劃目標。。強有力的的組織機機構(gòu)模塊劃分分，各自自平衡滾動開發(fā)發(fā)增長點的的價值標標桿多角度互互動MUT模模式的組組織實施施流程政府規(guī)劃組（（委員會會）開發(fā)商確定增長長點招標確定定開發(fā)商商互動監(jiān)督督制定總體體設(shè)計商定劃分分功能模模塊與開開發(fā)次序序與承包商商互動開開發(fā)部分安置置、部分分出售、、分期投投入、滾滾動開發(fā)發(fā)，是舊舊城改造造項目的的基本思思路四更園二期四更園一期澹州村食品廠滾動開發(fā)發(fā)模式：：利用安置置區(qū)作為為啟動，，每期部部分安置置拆遷居居民，剩剩余房產(chǎn)產(chǎn)出售，，產(chǎn)生利利潤，滾滾動進入入下一期期的開發(fā)發(fā)成本中中。該開發(fā)模模式，首首先保證證項目安安置區(qū)啟啟動，保保障原居居民利益益，其次次保障了了開發(fā)商商的資金金安全，，調(diào)動開開發(fā)熱情情，最后后實現(xiàn)了了區(qū)域更更新的政政府目標標。項目開發(fā)發(fā)策略安置區(qū)安置區(qū)安置區(qū)安置區(qū)產(chǎn)生利潤下期居民部分安置下期居民部分安置下期居民部分安置食品廠出售物業(yè)儋州村出售物業(yè)四更園一期出售物業(yè)四更園二期出售物業(yè)產(chǎn)生利潤產(chǎn)生利潤保障居民利益實現(xiàn)。保障政府目標實現(xiàn)。保障企業(yè)利益實現(xiàn)。舊城改造造中7種種盈利模模式舊改項目目分為一一級開發(fā)發(fā)收益和和二級開開發(fā)收益益兩大類類盈利模模式獲取一級級開發(fā)的的收益獲取二級級開發(fā)和和土地增增值的收收益自主開發(fā)發(fā)合作開發(fā)發(fā)?承諾諾投資回回報率合作開發(fā)發(fā)?按股股份利潤潤分紅項目公司司取地自自主開發(fā)發(fā)項目公司司取地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)現(xiàn)合資公司司合作開開發(fā)BOT項項目轉(zhuǎn)讓讓熟地招標標、拍賣賣、掛牌牌獲取土土地出讓讓金通過項目目開發(fā)和和土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓開發(fā)發(fā)，獲取取開發(fā)利利潤和土土地增值值收益1234567下面以三三亞城投投開發(fā)陽陽光海岸岸項目為為例模式一：：城投自自主進行行一級開開發(fā)三亞政府府陽光海岸岸拆遷工工作小組組三亞城投投拆賠談判判拆遷補償償土地平整整凈地權(quán)益資金金商業(yè)銀行行債務(wù)/股股權(quán)融資資信托/私私募基金金簽訂協(xié)議議出讓金模式一運運作過程程示意圖圖：城投單獨獨進行一一級開發(fā)發(fā)，政府府將熟地地出讓之之后全額額返還給給城投。。城投自主主進行一一級開發(fā)發(fā)模式評評價好處是利利用財務(wù)務(wù)杠桿,使得利利潤最大大化。盡盡可能的的減少股股權(quán)融資資，對于于高利潤潤低風險險項目來來講積累累資金的的意義重重大。城投需投投入巨大大的人力力、物力力、財力力運作實實施。單純的政政府背景景具有較較強的公公信力對政策的的把握度度高能夠保證證項目的的順利實實施較高比例例的債務(wù)務(wù)融資所所形成的的杠桿效效應(yīng)資金壓力力過大市場化程程度低操作缺乏乏靈活性性容易抬高高建造成成本利弊模式二：：城投投尋求合合作開發(fā)發(fā)，并約約定投資資回報率率三亞政府府陽光海岸岸改造領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組組三亞城投投拆賠談判判拆遷補償償土地平整整凈地權(quán)益資金金+土地地入股簽訂協(xié)議議出讓金三亞城投投通過約約定投資資回報率率吸引其其他投資資者合作作進行一一級開發(fā)發(fā)實際上是是一種融融資性質(zhì)質(zhì)的合作作，城投投主導(dǎo)整整個開發(fā)發(fā)進程，，在階段段性一級級開發(fā)完完畢收回回土地出出讓價之之后，向向合作方方支付承承諾的投投資收益益。模式二運運作過程程示意圖圖：其他主體體注入資金金約定投資資回報率率按約定投投資回報報率城投自主主進行融融資型合合作開發(fā)發(fā)模式評評價城投對資資金的要要求和投投資者對對短期穩(wěn)穩(wěn)定利潤潤的要求求是合作作的基礎(chǔ)礎(chǔ)合作者甚甚至并非非房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，，比如投投資機構(gòu)構(gòu)、基金金公司等等。緩解獨自自開發(fā)所所造成的的資金壓壓力城投主導(dǎo)導(dǎo)開發(fā)具具有較強強的公信信力對政策的的把握度度高固定合作作方的投投資回報報率后，，城投可可以實現(xiàn)現(xiàn)利潤最最大化風險獨自自承擔市場化程程度低不能調(diào)動動投資者者的積極極性不利于安安撫原住住民情緒緒利弊模式三：：城投謀謀求戰(zhàn)略略性合作作開發(fā)，，并按股股分紅三亞政府府陽光海岸岸改造領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組組三亞城投投拆賠談判判拆遷補償償土地平整整凈地權(quán)益資金金+土地地入股簽訂協(xié)議議出讓金戰(zhàn)略性合合作，是是與卓越越的合作作伙伴面面向整各各改造和和開發(fā)過過程的長長期合作作。城投與其其他開發(fā)發(fā)商合資資成立項項目公司司，操作作具體的的一級開開發(fā)項目目，并為為接下來來的進一一步二級級開發(fā)奠奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)。城投靠安安置土地地或者土土地抵押押貸款，，以及與與政府達達成的框框架性協(xié)協(xié)議作為為合作資資本。模式三運運作過程程示意圖圖：其他主體體具體項目目公司注資入股股按股分紅紅戰(zhàn)略性合合作進行行一級開開發(fā)的模模式分析析緩解獨自自開發(fā)所所造成的的資金壓壓力能夠保證證項目的的順利實實施分散風險險，同時時也降低低了利潤潤空間良好的合合作開發(fā)發(fā)為二級級開發(fā)打打下基礎(chǔ)礎(chǔ)知名開發(fā)發(fā)商的相相互學習習借鑒，，并調(diào)動動了合作作者的積積極性土地一級級開發(fā)利利潤需要要分享利弊總結(jié)：進進行一級級開發(fā)合合作的方方式因地地塊的具具體情況況而分為為融資性性合作和和戰(zhàn)略性性合作兩兩種主要要形式城投是否否在一級級開發(fā)后后介入二二級開發(fā)發(fā)，取決決于地塊塊價值的的提升速速度及其其在項目目整體中中的重要要性土地價值值迅速增增值，是是土地出出讓的前前提。因此，在在出讓土土地之前前的區(qū)域域營銷、、規(guī)劃和和形象宣宣傳、基基礎(chǔ)設(shè)施施、交通通路網(wǎng)、、綠化景景觀建設(shè)設(shè)、關(guān)鍵鍵配套和和邊界處處理等必必須先期期著重投投入。模式四：：城投取取地自主主進行二二級開發(fā)發(fā)三亞政府府陽光海岸岸改造領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組組三亞城投投拆賠談判判拆遷補償償土地平整整凈地簽訂協(xié)議議項目后期期城投自自有資金金比較充充裕積累一定定開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗后項目開發(fā)發(fā)利潤率率高一級開發(fā)發(fā)結(jié)束后后，應(yīng)在在掛牌前前對熟地地價值作作市場評評估，之之后按照照評估價價格通過過土地空空轉(zhuǎn)來獲獲地，并并以此作作為再融融資的手手段。模式四運運作過程程示意圖圖：凈地掛牌出讓讓定向摘牌牌取地項目公司司二級開發(fā)發(fā)賺取利潤潤模式五：城城投取地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)三亞政府陽光海岸改改造領(lǐng)導(dǎo)小小組三亞城投拆賠談判拆遷補償土地平整凈地簽訂協(xié)議城投自有資資金比較充充裕需要在戰(zhàn)略略上控制土土地開發(fā)進進程土地需要一一定時間來來提升價值值項目開發(fā)利利潤相對土土地增值利利潤較低模式五運作作過程示意意圖：凈地掛牌出讓定向摘牌取取地土地轉(zhuǎn)讓賺取土地增增值收益控制土地開開發(fā)節(jié)奏凈地成立項目公公司模式六：城城投與其他他公司合作作取地進行行二級開發(fā)發(fā)三亞政府陽光海岸改改造領(lǐng)導(dǎo)小小組三亞城投拆賠談判拆遷補償土地平整凈地簽訂協(xié)議項目開發(fā)利利潤率較高高項目開發(fā)進進程需要控控制項目前期城城投自有資資金比較緊緊張項目前期缺缺乏足夠開開發(fā)經(jīng)驗?zāi)Ｊ搅\作作過程示意意圖：凈地掛牌出讓定向摘牌取取地合資公司二級開發(fā)賺取利潤其他公司利潤分成土地入股資金入股……綜上，，城投可以以通過定向向摘牌獲得得土地二級級開發(fā)權(quán)，，根據(jù)具體體情況獲取取二級開發(fā)發(fā)和土地增增值收益土地價值在在一級開發(fā)發(fā)后尚未達達到峰值，，將隨項目目進展進一一步增值對于項目整整體意義重重大，必須須對開發(fā)進進程進行嚴嚴密控制的的土地項目公司取取地自主開開發(fā)項目公司取取地轉(zhuǎn)讓變變現(xiàn)合資公司合合作開發(fā)直接獲得土土地增值收收益參與二級開開發(fā)獲利項目后期城城投自有資資金比較充充裕積累一定開開發(fā)經(jīng)驗后后項目開發(fā)利利潤率高項目前期城城投自有資資金比較緊緊張項目前期缺缺乏足夠開開發(fā)經(jīng)驗項目開發(fā)利利潤率較高高，但整體體利潤相對對較低項目后期城城投自有資資金比較充充裕項目開發(fā)利利潤相對土土地增值利利潤較低土地需要一一定時間來來提升價值值非重點地塊塊，通過規(guī)規(guī)劃控制土土地一些非盈利利文化娛樂樂項目也可可以采取BOT項目目招商方式式開發(fā)，城城投通過協(xié)協(xié)議獲得招招商傭金B(yǎng)OT項目目招商面臨臨的問題是是如何提供供一個有吸吸引力的盈盈利模式來來吸引投資資者BOT概念念BOT（Build—Operate—Transfer），即即建設(shè)—經(jīng)經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓讓方式，是是政府將一一個設(shè)施項項目的特許許權(quán)授予承承包商。承承包商在特特許經(jīng)營期期內(nèi)負責項項目設(shè)計、、融資、建建設(shè)和運營營，并回收收成本、償償還債務(wù)、、賺取利潤潤，特許期期結(jié)束后將將項目所有有權(quán)移交政政府。如果單純靠靠文化娛樂樂項目的后后期經(jīng)營收收入仍無法法彌補項目目的虧損，，則BOT項目將對對開發(fā)商不不具有吸引引力。拆賠方案如何確定拆拆賠方案拆配比？舊改項目的的關(guān)鍵點是是拆遷，而而拆遷的關(guān)關(guān)鍵點就是是找到各方方的利益平平衡點拆賠中涉及及到的補償償方式主要要有實物補補償、貨幣幣補償、實實物為主貨貨幣為輔補補償和貨幣幣為主實物物為輔補償償四種方式式實物補補償即依據(jù)據(jù)拆賠比給給出還建房房屋的面積積，按照計計算標準進進行補償。。貨幣補補償即根據(jù)據(jù)相應(yīng)的市市場價格給給出單位面面積補償款款，按照現(xiàn)現(xiàn)有房屋建建筑面積進進行貨幣補補償。實物加加貨幣補償償即以實物物補償已有有建筑為主主，再輔以以相應(yīng)的貨貨幣補償不不全接受實實物補償?shù)牡牟疬w者。。貨幣和和實物相結(jié)結(jié)合的補償償即根據(jù)建建筑面積給給出貨幣補補償款，對對于拆遷居居民的回購購商品房采采取優(yōu)惠措措施，在一一定的面積積下按照當當?shù)貑挝唤ńò渤杀緝r價購買房屋屋。實物貨幣實物為主貨幣為輔貨幣為主實物為輔“實物賠償償，產(chǎn)權(quán)置置換”的關(guān)關(guān)鍵因素是是拆賠比按照政府政政策規(guī)定一般政府政政策會有指指導(dǎo)拆建比比。（見三三亞政府138附件件）在深圳市，，采用賠償償面積的方方式比較普普遍，一般般的拆賠比比為1∶0.8左右右，成熟旺旺區(qū)更高。。村民一般要要求拆一賠賠一。拆賠模式完全市場化化拆賠模式式：市場賠償標標準是在市市場操作中中由開發(fā)商商與村民談?wù)勁羞_成的的，完全根根據(jù)村民意意愿有條件市場場化拆賠：：采取不界定定建房時間間的方式，，由政府控控制綜合拆拆賠比直接接對現(xiàn)有私私房按市場場方式拆賠賠準政策方案案一：完全政策方方案的基礎(chǔ)礎(chǔ)上對違法法私房給予予合理的賠賠償，但建建房時間界界定仍由規(guī)規(guī)劃國土部門界定。準政策方案案二：完全政策方方案的基礎(chǔ)礎(chǔ)上對違法法私房給予予合理的賠賠償，但建建房時間界界定由集體股份公公司完全政策拆拆賠：若政府能夠夠保證落實實“有效界界定建房時時間”（即即界定合法法違法的標標準）和““強制拆除除違法建筑筑”兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，項目目能夠按照照政府政策策要求完全全實施。(政府強強勢，西部部城市)——建議從從可操作性性出發(fā)選擇擇拆賠方案案。——如果側(cè)側(cè)重于操作作風險最小小應(yīng)選擇““有條件市市場方案””。——如果側(cè)側(cè)重于維護護《兩規(guī)》》，應(yīng)選擇擇“準政策策方案1””，但必須須解決時間間界定中所所存在的問問題和風險險，并能得得到村民的的認可月川村改造造共形成六六種補償方方案案例鏈接：：三亞月川川村舊改具體拆賠方方案制定拆賠方方案的技術(shù)術(shù)路線拆賠政策分析制定拆賠方方案方案初步設(shè)設(shè)計鹽田歷史拆拆賠分析原有拆賠分分析綜合分析評評價拆賠方案內(nèi)內(nèi)容及分類類拆賠方案制制定原則現(xiàn)狀數(shù)據(jù)分分析確定初步拆拆賠方案政策拆賠方方式研究確定拆賠標標準拆賠標準驗驗證方案評價反饋意見分分析拆賠難度分分析拆賠標準確確定制定拆賠方方案現(xiàn)實條件分分析拆賠方案實實施過程選擇總量較較少的***村作為為試點村制制定可行的的拆賠方案案在改造范圍圍內(nèi)選取試試點村以政策或案案例為依據(jù)據(jù)初步制定定標準較低的拆賠方案案并發(fā)送集集體組織或或戶主制定拆賠方方案（初稿稿）分析大部分分戶主的真真實想法和和補償?shù)拙€線回收并分析析反饋意見見對原方案進進行調(diào)整并并確定拆賠賠方案調(diào)整并發(fā)布布拆賠方案案以拆賠方案案為基準在在***村村實施拆賠賠談判在試點村進進行拆賠談?wù)勁幸栽圏c村拆拆賠標準改改造在范圍圍內(nèi)全面實實施拆賠在改造范圍圍內(nèi)實施拆拆賠拆遷補償在在實踐中的的細節(jié)階梯式的拆拆賠比。以180平米作為為基數(shù)產(chǎn)權(quán)權(quán)置換，剩剩下的用貨貨幣補償。。如180以下按照照全產(chǎn)權(quán)置置換，180-300補償90%，300-400補償償80%，，剩余的就就按照貨幣幣補償。只只要不太離離譜，不讓讓后面的補補償難做就就可以。（實踐中的的最佳方式式。)首層賠償商商業(yè)。私房的首層層是按1∶∶0.82補償集中中商業(yè)；私私房的二層層及以上是是按1∶0.88補補償住宅或或公寓。原原村民不僅僅可以得到到相應(yīng)面積積的住宅，，還可以在在商業(yè)區(qū)得得到集中商商業(yè)的面積積，并集中中經(jīng)營和管管理。（（崗廈河原原村）鼓勵搬遷。。村民原先的的房子有天天有地，現(xiàn)現(xiàn)在一下子子接受不了了高層的樓樓房生活。。對于這種種情況，誰誰先同意搬搬遷，誰先先選擇高層層的房子，，鼓勵搬遷遷。在政府政策策中也有規(guī)規(guī)定鼓勵搬搬遷，如選選擇貨幣補補償，獎勵勵10%；；配合丈量量安置搬遷遷，獎勵10%；（（房屋貨幣幣補償金額額）居民組建物物管公司。。居民最擔心心的是社區(qū)區(qū)里面有物物業(yè)管理費費，擔心生生活成本增增加。解決決辦法就是是交給社區(qū)區(qū)來管理，，社區(qū)自然然轉(zhuǎn)變?yōu)槲镂飿I(yè)管理公公司，可以以創(chuàng)造就業(yè)業(yè)機會商鋪返還。。低層可以做做商鋪，返返利給居民民，統(tǒng)一管管理、統(tǒng)一一經(jīng)營，把把安置區(qū)的的低層商鋪鋪讓利給老老百姓，對對于老百姓姓更有吸引引力。水電電費可以直直接由水電電公司來處處理。以現(xiàn)狀賠償償。對于沒有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、不合合法的建筑筑，一般以以現(xiàn)狀為準準進行賠償償，不去區(qū)區(qū)分有無產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，合章章、違章不不區(qū)分有其其深層次原原因。賠償方式鼓勵搬遷安撫村民以現(xiàn)狀賠償償設(shè)定拆賠方方案之關(guān)鍵鍵查帳：拆遷遷區(qū)房屋有有翔實的查查帳資料，，三方都確認認。拆遷改改造之前，，再次所有有房屋按照照查帳資料料確認，確確認之后搶搶建房屋不不予賠償！！確權(quán)：確認認建筑合法法、非法的的標準：關(guān)鍵是界定定建房時間。。但在實施中中由于界定定建房時間間不確定性性因素多，，項目前期期工作存在在時間長、、操作難等等問題。界界定人由規(guī)規(guī)劃國土部部門或集體體股份公司司，可形形成兩套方方案。可行性：違章私房普普遍：產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂亂：面積超標嚴重重：建筑強度大：業(yè)主來源復(fù)雜雜：建房形式多樣樣：舊城改造區(qū)域域的普遍現(xiàn)狀狀特點經(jīng)濟測算及評評價經(jīng)濟測算基礎(chǔ)礎(chǔ)及前提拆賠比確定：：比按1：0.6開發(fā)商最低利利潤確定：至少15％的的凈利潤取地成本確定定：享受《暫行辦辦法》中的地地價優(yōu)惠靜態(tài)or動態(tài)態(tài)測算：動態(tài)需細致到到每年核心就是掙不不掙錢？掙多多少錢？所以經(jīng)濟測算算的基礎(chǔ)就是是財務(wù)知識：：成本是什么么？收入是什什么？最終的的總利潤是多多少？成本利利潤率多少？？開發(fā)單位收益益原則為：NPV≥0，，IRR≥≥行業(yè)基準收收益率拆遷成本包括括村民舊房的的拆除費及過過渡期間的安安置費，有貨貨幣補償?shù)倪€還包括部分補補償金額。政府鼓勵搬遷遷，會規(guī)定搬搬遷獎勵費按按時簽協(xié)議10%、按時時搬遷10%舊村改造項目目中，一般土土地成本（包包括的拆遷安安置費和取地地成本）占總總開發(fā)成本的的40%-50%左右。不可預(yù)見費:包括基本預(yù)預(yù)備費+漲價價預(yù)備費。注：單價為按按可銷售建筑筑面積分攤計計算的單價開發(fā)成本：取取地費用+拆拆遷費用成本細項（總總投資）=開發(fā)成本+開發(fā)稅費成本細項（總總投資）=開開發(fā)成本+開發(fā)稅費銷售費用：銷售額*（（1-3%））即相相當于給代理理公司的點數(shù)數(shù)。銷售稅金及附附加=營業(yè)稅（收入入5％）+印印花稅（收入入0.03％％）+城建稅稅（營業(yè)稅7％）+教育育費附加（營營業(yè)稅3％））（目前算總銷銷售額的12%-15%比較合理））預(yù)征土地增值值稅=每期銷售總總回款*1%（不要嚴格格按照國家規(guī)規(guī)定來算，一一般是預(yù)提1%比較合理理）財務(wù)費用=借款利息支支付（按照現(xiàn)現(xiàn)時貸款利率率來算）所得稅：國家規(guī)定25%開發(fā)稅費=銷銷售費用+銷銷售稅金及附附加+土地增增值稅（預(yù)提提+結(jié)轉(zhuǎn)）+財務(wù)費用+所得稅收入細項=賣賣房+賣地+商業(yè)性物業(yè)業(yè)持續(xù)經(jīng)營收收入注意：測算時每期銷銷售面積需設(shè)設(shè)定比例：如如3年售完，，第一年70%，第二年年20%，第第三年10%。銷售售價根據(jù)據(jù)市場有一個個遞增額度：：如年漲幅5%根據(jù)項目情況況，需要區(qū)分分商業(yè)和住宅宅的銷售情情況。案例：月川村村舊改項目：：銷售收入表表每年銷售凈收收入=每年的的賣房總回款款--銷售稅稅金--預(yù)征征土地增值稅稅項目利潤測算算營業(yè)利潤=銷銷售收入-營營業(yè)成本（動態(tài)測算中，，得出每年的的營業(yè)利潤和和凈利潤）稅后凈利潤=營業(yè)利潤--所得稅(25%)（（國家法定所所得稅率），，得出每年的資資金凈流入。。案例：月川村村舊改項目：：利潤表注意在動態(tài)測算中中，剛開始的的營業(yè)利潤需需抵補前期的的資金投入（（開發(fā)成本）），（測算中中有一個專項項叫：補前期期虧損）所以以沒有利潤，，當然也不用用繳納所得稅稅。項目經(jīng)濟收益益指標及評價價。每年凈現(xiàn)金流流量=每年現(xiàn)現(xiàn)金流入-每每年現(xiàn)金流出出（動態(tài)測算中中用，作為后后續(xù)測算的基基礎(chǔ)）采用凈現(xiàn)值公公式，得到每每年的凈現(xiàn)值流量表表。最后得出財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)內(nèi)部收益率、、動態(tài)投資回回收期案例：月川村村舊改項目：：現(xiàn)金流量表表評價指標（一般標準））財務(wù)內(nèi)部收益益率大于于等于行行業(yè)基準利潤潤率（20%）財務(wù)凈現(xiàn)值(i=12%)=動態(tài)投資回收收期=風險性分析敏感性分析一般是測試容容積率變化、、銷售價格變變化對項目產(chǎn)產(chǎn)生的風險。。測試容積率、、價格變化對對于總收入、、總投資、凈凈利潤、利潤潤率、凈現(xiàn)值值、IRR，，回收期的影影響。內(nèi)部收益率IRR：使投資方案在在計算期內(nèi)各各年凈現(xiàn)金流流量的現(xiàn)值累累計等于零時時的折現(xiàn)率內(nèi)部收益率的的“內(nèi)部”說說明它只與項項目本身的現(xiàn)現(xiàn)金流量序列列有關(guān)，與外外界無關(guān)，不不需要給定折折現(xiàn)率，可以以用來比較不不同投資期限限的項目。內(nèi)部收益率是是留在項目內(nèi)內(nèi)部尚未回收收投資的那部部分資金的收收益率，它反反映的是項目目所占用資金金的盈利能力力，財務(wù)內(nèi)部收益益率(FIRR)指標考考慮了資金的的時間價值以以及項目在整整個計算期內(nèi)內(nèi)的經(jīng)濟狀況況；比較兩個投資資方案的優(yōu)劣劣提高利潤率的的主要方式及及選擇順序說明引入貨幣賠償。降低拆賠比可增加可售面積，但會增加改造的實施難度修改規(guī)劃土地性質(zhì)，增加快速回現(xiàn)物業(yè)的比例提高容積率增加商住用地地面積降低拆賠比政府補貼提高利潤率的的主要方式提高容積率可增加可售面積，但對城市環(huán)境影響較大且受規(guī)劃控制大提高利潤率的效果明顯但是決定于政府財力1342舊改的組織構(gòu)構(gòu)架比較理想的舊舊改項目組織織結(jié)構(gòu)目前各個城市市尚未成立專專門的城市重重建局，在組組織上未明確確政府的職能能主體一般成立舊改改項目小組，，河西區(qū)出組組長，各個部部門參加。河河西區(qū)房產(chǎn)局局、規(guī)劃局、、綜合執(zhí)法局局、信訪辦。。查處違法建筑筑工作辦公室室是日常監(jiān)督督和控制違法法建設(shè)的機構(gòu)構(gòu)。規(guī)劃和改造工工作辦公室控控制土地用途途，并有落實實“確權(quán)”工工作責任。組長（區(qū)委書記））常務(wù)組長（各各部門副局長長）市信訪辦市公安局區(qū)分分局局長市國土局副局局長市規(guī)劃局副局局長市房產(chǎn)管理局局市國資委副主主任市綜合行政執(zhí)執(zhí)法局市政府副秘書書長查處違法建筑筑工作辦公室室規(guī)劃和改造工工作辦公室常設(shè)國土房產(chǎn)產(chǎn)局常設(shè)規(guī)劃局居委會（股份份公司）舊改項目政府府招商條件根據(jù)各地塊的的功能、規(guī)模、開發(fā)量大大小等不同情況分別制定定選擇條件資金門檻，要要求開發(fā)商必必須有7億元元的啟動資金金本項目涉及住住宅、商業(yè)等等綜合性大型型社區(qū)的開發(fā)發(fā)建設(shè)，開發(fā)發(fā)商必須具有有較好綜合開開發(fā)經(jīng)驗有開發(fā)中心城城社區(qū)的成功功經(jīng)驗最好有舊城改改造經(jīng)驗品牌房地產(chǎn)開開發(fā)商優(yōu)先設(shè)定原則開發(fā)商的資質(zhì)質(zhì)、資金實力力、開發(fā)經(jīng)驗驗、品牌、舊舊城改造經(jīng)驗驗、商業(yè)、辦辦公物業(yè)開發(fā)發(fā)經(jīng)驗等，不不同地塊考慮慮的重點應(yīng)不不同考慮因素招商條件件條件確認投標單位須提提供擬投標地地塊改造資金金證明，包括括估算的拆遷遷、臨時安置置費、回遷房50％的建設(shè)設(shè)費、可銷售售商品房35％建設(shè)費投標單位須提提供具體的改改造實施方案案和計劃投標單位須提提供已開發(fā)建建設(shè)的案例和和經(jīng)驗投標單位提供供舊城（舊村村）改造案例例投標單位的近近五年的財務(wù)務(wù)狀況舊改項目可能能的優(yōu)惠政策策實施主體優(yōu)惠政策三亞市河東區(qū)區(qū)：在不違反城城市規(guī)劃、保保證有關(guān)功能能設(shè)施配套的的前提下，制制定適當?shù)膬?yōu)優(yōu)惠政策報市市政府，由市市政府批準后后執(zhí)行?？赡艿膬?yōu)惠政政策有：土地出讓收益益返還；政府補貼；銀行貸款貼息息；政府投資建設(shè)設(shè)公共配套設(shè)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施；行政事業(yè)性收收費減半收取?。幌嚓P(guān)手續(xù)辦理理享受“綠色色通道”政策策；各項手續(xù)的辦辦理主要風險控制制銀行由區(qū)舊改改辦指定，在在開發(fā)商辦理理拆遷許可批批準之前，監(jiān)監(jiān)管資金必須須到位；資金到賬時，，舊改辦、銀銀行、開發(fā)商商三方簽訂資資金專項監(jiān)管管協(xié)議,使監(jiān)監(jiān)管行為符合合法律程序；；舊改辦與銀行行簽定拆遷補補償安置資金金監(jiān)控受理合合作協(xié)議。參與各類協(xié)議議的擬定，保保證協(xié)議合法法性。主要有有股份公司與與開發(fā)商合作作協(xié)議、拆遷遷補償安置協(xié)協(xié)議、資金監(jiān)監(jiān)管協(xié)議等。。保障改造中各各項工作程序序合法。拆遷遷改造政策性性強，訴訟風風險大，在改改造中程序一一定要合法，，律師參與可可發(fā)揮監(jiān)督、、保障作用。。專人研究、督督辦優(yōu)惠政策策的制定、辦辦理；對本項目公共共配套實施建建設(shè)進行費用用預(yù)算，并向向上級申請資資金；針對本項目建建立綠色通道道，簡化相關(guān)關(guān)手續(xù)辦理程程序；補償安置資金金不到位，村村民無法按時時領(lǐng)取過渡費費開發(fā)商中途撤撤資或后續(xù)資資金不足政府優(yōu)惠政策策無法落實、、公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)資金金不到位、各各項手續(xù)審批批程序繁瑣緩緩慢補償安置資金金監(jiān)管引入律師建立改造綠色色通道風險識別舊改項目對于于開發(fā)商的關(guān)關(guān)鍵點舊改項目關(guān)鍵鍵點：拆遷進度：舊改項目能否否順利拆遷關(guān)關(guān)系到項目工工期以及銷售售的重要節(jié)點點的確定，否否則則難以預(yù)預(yù)計項目的進進度和競爭策策略的制定；；規(guī)劃方案：容積率、物物業(yè)比例等技技術(shù)指標，直直接涉及到開開發(fā)商利益和和政府利益。。拆賠方案：（村民和開開發(fā)商的利益益沖突，涉及及到拆配比、、現(xiàn)狀建筑合合法和非法的的判別）經(jīng)濟測算：保證項目開發(fā)發(fā)的市場可實實現(xiàn)性舊城改造對于于開發(fā)商的挑挑戰(zhàn)“城中村改造造有很多歷史史遺留問題，，還有原村民民的觀念問題題，短期內(nèi)都都無法解決，，自然就影響響工程進度，，而且利潤菲菲薄，這也是是開發(fā)商鮮少少介入舊城改改造的主要原原因”“開發(fā)商所遇遇到的問題比比想象的要復(fù)復(fù)雜很多。““不但利潤微微薄，而且工工作相當繁瑣瑣復(fù)雜?！崩_著城中村村改造的，首首先是產(chǎn)權(quán)困困境，城中村村大量違法違違規(guī)建筑存在在的現(xiàn)實與土土地產(chǎn)權(quán)特殊殊性的矛盾，，令改造陷入入兩難境地；；城中村改造造需要以更細細致、深入的的調(diào)查研究為為基礎(chǔ)，將其其中的具體工工作如土地、、房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)權(quán)現(xiàn)狀嚴格細細化。對《物權(quán)法》》理解不一致致，城中村改改造涉及人口口眾多，如果果沒有相關(guān)的的法律作為制制定決策和方方法的基礎(chǔ)，，城中村改造造將面臨更多多的難題。最大的難題就就是村民的補補償問題。村村民們補償期期望值過高和和惡意搶建增增加補償已成成為城中村改改造工作的最最大障礙。由由于開發(fā)商與與原住民都有有各自不同的的利益，雙方方就拆賠比及及補償方式等等方面需要較較長時間的博博弈。其次便是規(guī)劃劃和補償困境境，城中村改改造的“容積積率”所引起起的賠付與規(guī)規(guī)劃問題同樣樣矛盾，給改改造單位帶來來巨大的風險險。工程進度緩慢慢利潤菲薄確權(quán)困境法律難題賠償安置容積率舊改項目調(diào)研研中應(yīng)該關(guān)注注的方面在過去的兩個個多月中，項項目組成員進進行了大量的的數(shù)據(jù)收集與與相關(guān)研究進行的調(diào)查進行的訪談案例研究進行的研究現(xiàn)場踏勘項目地塊資源源與四至查勘勘；月川村現(xiàn)狀調(diào)調(diào)查資料收集月川村人口、、土地、建筑筑等資料；問卷調(diào)查發(fā)放問卷35份；村民月川村原居民民20人；老干部安置區(qū)區(qū)內(nèi)的干部5人；在月川村內(nèi)擁擁有房產(chǎn)的外外來戶5人；；村股份公司股份公司林董董事長及其他他相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；；村委會相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)開發(fā)商萬科、金地、、復(fù)地、合富富、恒大、雙雙建、泰華………深圳田面村城城中村改造；；深圳漁民村城城中村改造；；深圳漁農(nóng)村城城中村改造寧波鄞奉片區(qū)區(qū)改造；深圳崗廈村城城中村改造；；珠海城中村改改造；廣州石牌村改改造；?？谟裆炒甯母脑臁齺啿疬w補償償標準研究；；關(guān)于月川村改改造的相關(guān)政政策文件；三亞市城市規(guī)規(guī)劃設(shè)計研究究院關(guān)于《月月川新城控制制性詳細規(guī)劃劃調(diào)整方案》》；項目周邊土地地、房地產(chǎn)市市場研究；補償方案設(shè)計計開發(fā)模式設(shè)計計……深入一線，獲獲得真實資料料，訪談+調(diào)調(diào)研，掌握村村民改造意愿愿和安置補償償要求，調(diào)查的內(nèi)容調(diào)查的對象統(tǒng)計分析村民家庭結(jié)構(gòu)；收入來源；房屋情況；現(xiàn)狀生活情況況；對改造所持的的態(tài)度；拆賠要求；……租戶家庭結(jié)構(gòu)及來來源；收入來源；租金水平；現(xiàn)狀生活情況況；……股份公司成立背景經(jīng)營業(yè)績……村民村原居民20人；老干部安置區(qū)區(qū)內(nèi)的干部5人；在村內(nèi)擁有房房產(chǎn)的外來戶戶5人；租戶5人；村股份公司股份公司林董董事長及其他他相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；；村委會相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)運用Spss、Excel等工具軟軟件對調(diào)查問問卷做數(shù)據(jù)分分析；一般找到居委委會或者股份份公司負責人人，由其發(fā)放放調(diào)研問卷。。（可能會產(chǎn)產(chǎn)生費用）END村民方案操作作性政策方案操作作性折衷方案操作作性村民安置補償償方案政策安置補償償方案折衷安置補償償方案技術(shù)路線從改造目標出出發(fā)月川村現(xiàn)狀村民安置補償償要求開發(fā)主體與開開發(fā)模式方案經(jīng)濟測算算舊城改造成功功因素與關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)補償方案設(shè)計計補償方案可操操作性分析安置區(qū)選擇與與開發(fā)次序?qū)嵤┎呗源鍍?nèi)所有村民民一致要求就就地安置，滿滿足村民就地地安置的要求求是月川村改改造的前提條條件全部村民都要要求就地安置置月川村是一個個風水寶地，，祖祖輩輩都都生活在三亞亞，是老三亞亞人，月川村村比三亞還要要早成立。所所以一定要就就地安置……要就地安置，，村子已經(jīng)有有幾百年的歷歷史了，………不愿意意搬出村里在月川村已經(jīng)經(jīng)有幾百年了了，搬出去是是不可能的，，只要在村里里，具體位置置都可以。要就地安置，，村子已經(jīng)有有幾百年的歷歷史了，從上上一代到現(xiàn)在在，家里沒人人生病，月川川村是風水寶寶地，不愿意意搬出村里。?！麓ù迕衩駠?、河東區(qū)區(qū)、村居委會會對改造的態(tài)態(tài)度《中共中央關(guān)關(guān)于構(gòu)建社會會主義和諧社社會若干重大大問題的決定定》中指出：：“著力解決決土地征收征征用、城市建建設(shè)拆遷、環(huán)環(huán)境保護、企企業(yè)重組改制制和破產(chǎn)、涉涉法涉訴中群群眾反映強烈烈的問題，堅堅決糾正損害害群眾利益的的行為?！薄对麓ㄅf城改改造開發(fā)思路路》表明“目目標一是確保拆遷安置置項目符合絕絕大多數(shù)群眾眾的要求，最大限度的的照顧村民的的利益；目標標二是安置好好村民…；””82%村民要要求宅基地+貨幣補償；；100%村村民要求住聯(lián)聯(lián)排別墅；90%以上村村民要求改造造后有穩(wěn)定的的生活收入或或工作機會82%村民接接受貨幣＋宅宅基地補償，，其中貨幣補補償標準不能能低于現(xiàn)在的的建房成本，，宅基地補償償不能低于120㎡由于目前村民民已經(jīng)沒有土土地，也沒有有工作，故基基本依靠房租租生活，改造造后希望也能能有租賃用房房，使家庭能能有穩(wěn)定收入入…………希望賠償償一塊地，補補償?shù)睾蟮姆糠孔右约航ń?，可以設(shè)計計、規(guī)劃好后后——月川村民民90%村民希希望未來能有有穩(wěn)定的收入入來源希望改造后建設(shè)一一些經(jīng)營性物物業(yè)，由村里里來經(jīng)營，使使村里的就業(yè)業(yè)增加，這樣樣就能獲得固固定的收入，，如果一次性性補償，就算算再多錢也會會花完，最終終根本無法維維持生計……補償土地后再再入股股份公公司是最好的的了，以后可可以分紅——月川村民民所有村民均反反對公寓安置置，要求住聯(lián)聯(lián)排別墅要改造月川？？可以??！把把方案拿出來來??！………我們住不慣慣公寓啦，不不給地建房子子？那還談什什么，不用談?wù)劊隙ú豢煽赡艿母脑炝丝隙ㄒ痊F(xiàn)在好啦啦，不然改做做什么……我我們不要住高高樓，住什么么？……當當然要住有天天有地、獨門門獨戶的房子子啦！——月川村民民考慮月川村民民要求和可能能的補償內(nèi)容容，我們通過過六項補償內(nèi)內(nèi)容的組合來來設(shè)計補償方方案補償內(nèi)容貨幣宅基地120㎡養(yǎng)老保險工作和培訓集體經(jīng)濟發(fā)展展預(yù)留地15畝出租公寓90㎡養(yǎng)老保險、工工作培訓對村村民參與社會會分工，獲得得生活保障極極為重要，因因此包含在每每個安置方案案中村民宅基地、、貨幣補償是是改造的基本本條件補償水平從低低到高，我們們提出三個補補償方案村民利益補償方案一股份公司利益益無利益分享現(xiàn)有物業(yè)按138號文貨貨幣補償就地返還村民民自住房宅基基地（120㎡）補償內(nèi)容現(xiàn)有物業(yè)按138號文貨貨幣補償就地返還村民民自住房宅基基地（120㎡）贈送村民每戶戶90㎡公公寓（可作作出租用）補償方案二補償方案三現(xiàn)有物業(yè)按138號文貨貨幣補償就地返還村民民自住房宅基基地（120㎡）贈送村民每戶戶90㎡公公寓（可作作出租用）無償提供給股股份公司15畝集體經(jīng)濟濟用地（村民民可參股）））村民合理補償償有天有地別墅墅居住240㎡別墅一層做商商鋪可出租養(yǎng)老保險工作培訓可將村民出租租公寓聯(lián)合經(jīng)經(jīng)營提供工作機會會村民合理補償償有天有地別墅墅居住240㎡別墅一層做商商鋪可出租90㎡公寓可可出租養(yǎng)老保險工作培訓可將村民出租租公寓聯(lián)合經(jīng)經(jīng)營可將15畝用用地入股，參參與開發(fā)建設(shè)設(shè)，獲得集體體物業(yè)提供工作機會會村民合理補償償有天有地別墅墅居住240㎡別墅一層做商商鋪可出租90㎡公寓可可出租股份分紅養(yǎng)老保險工作培訓村民方案操作作性政策方案操作作性折衷方案操作作性村民安置補償償方案政策安置補償償方案折衷安置補償償方案技術(shù)路線從改造目標出出發(fā)月川村現(xiàn)狀村民安置補償償要求開發(fā)主體與開開發(fā)模式方案經(jīng)濟測算算舊城改造成功功因素與關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)補償方案設(shè)計計補償方案可操操作性分析安置區(qū)選擇與與開發(fā)次序?qū)嵤┎呗匀衾骝?qū)動村村民居住公寓寓或說服海航航地塊異地安安置，則有兩兩個補償方案案村民利益補償方案四股份公司利益益補償內(nèi)容補償方案五村民合理補償償大面積公寓居居住別墅一層做商商鋪可出租股份分紅養(yǎng)老保險工作培訓村民合理補償償有天有地別墅墅居住90㎡公寓可可出租豐厚的股份分分紅養(yǎng)老保險工作培訓現(xiàn)有物業(yè)按138號文貨貨幣補償公寓還建（300㎡）贈送村民每戶戶90㎡公公寓（可作作出租用）無償提供給股股份公司15畝集體經(jīng)濟濟用地（村民民可參股）））現(xiàn)有物業(yè)按138號文貨貨幣補償海航地塊村民民自住房宅基基地（120㎡）贈送村民每戶戶90㎡公公寓（可作作出租用）無償提供給股股份公司15畝集體經(jīng)濟濟用地（村民民可參股）））可將村民出租租公寓聯(lián)合經(jīng)經(jīng)營可將15畝用用地入股，參參與開發(fā)建設(shè)設(shè)，獲得集體體物業(yè)提供工作機會會可將村民出租租公寓聯(lián)合經(jīng)經(jīng)營可將15畝用用地入股，參參與開發(fā)建設(shè)設(shè)，獲得集體體物業(yè)提供工作機會會村民方案操作作性政策方案操作作性折衷方案操作作性村民安置補償償方案政策安置補償償方案折衷安置補償償方案技術(shù)路線從改造目標出出發(fā)月川村現(xiàn)狀村民安置補償償要求開發(fā)主體與開開發(fā)模式方案案經(jīng)經(jīng)濟濟測測算算舊城城改改造造成成功功因因素素與與關(guān)關(guān)鍵鍵環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)補償償方方案案設(shè)設(shè)計計補償償方方案案可可操操作作性性分分析析安置置區(qū)區(qū)選選擇擇與與開開發(fā)發(fā)次次序序?qū)嵤┦┎卟呗月源迕衩褚笄笈c與政政策策標標準準集集中中反反映映在在村村民民還還建建房房類類型型村民民還還建建聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅村民民還還建建公公寓寓房房方案案四四村民民意意愿愿政府府意意愿愿可開開發(fā)發(fā)土土地地面面積積若能能部部分分別別墅墅還還建建、、部部分分公公寓寓還還建建，，則則形形成成折折衷衷方方案案六六村民民利利益益補償償方方案案六六股份份公公司司利利益益補償償內(nèi)內(nèi)容容村民民合合理理補補償償有天天有有地地別別墅墅或或大大面面積積公公寓寓別墅墅一一層層做做商商鋪鋪可可出出租租股份份分分紅紅養(yǎng)老老保保險險工作作培培訓訓現(xiàn)有有物物業(yè)業(yè)按按138號號文文貨貨幣幣補補償償部分分別別墅墅還還建建（（120㎡㎡））+公公寓寓還還建建（（300㎡㎡））贈送送村村民民每每戶戶90㎡㎡公公寓寓（（可可作作出出租租用用））無償償提提供供給給股股份份公公司司15畝畝集集體體經(jīng)經(jīng)濟濟用用地地（（村村民民可可參參股股））））可將將村村民民出出租租公公寓寓聯(lián)聯(lián)合合經(jīng)經(jīng)營營可將將15畝畝用用地地入入股股，，參參與與開開發(fā)發(fā)建建