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京投銀泰環(huán)球村項(xiàng)目營(yíng)銷策略投標(biāo)報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)2012年3月2日謹(jǐn)呈:京投銀泰股份有限公司報(bào)告整體框架項(xiàng)目認(rèn)知開發(fā)商目標(biāo)市場(chǎng)分析營(yíng)銷執(zhí)行品牌認(rèn)知地段認(rèn)知本體認(rèn)知開發(fā)商目標(biāo)開發(fā)商目標(biāo)審視整體市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析公寓市場(chǎng)分析整盤營(yíng)銷專案住宅營(yíng)銷專案公寓營(yíng)銷專案整體工作鋪排01項(xiàng)目認(rèn)知分析一、品牌認(rèn)知二、地段認(rèn)知三、本體認(rèn)知品牌認(rèn)知—發(fā)展商京投銀泰,軌道地產(chǎn)領(lǐng)航者首個(gè)長(zhǎng)沙項(xiàng)目,品牌市場(chǎng)認(rèn)知度有限慈溪富麗灣寧波銀泰國(guó)際北京潭柘寺鎮(zhèn)海南三亞香悅府北京京投快線上林灣悅府湖島別墅鄂爾多斯泰悅府無錫-悅湖花園北京京投快線陽光花園北京銀泰中心
京投銀泰股份有限公司:前身為寧波華聯(lián)集團(tuán)股份有限公司,1993年上市,1997年進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,2009年北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司和中國(guó)銀泰投資有限公司分別成為公司第一、二大股東。
現(xiàn)下轄北京、寧波、湖南、海南、鄂爾多斯等地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)7家,成為以軌道物業(yè)開發(fā)、景觀物業(yè)開發(fā)和城市高端綜合物業(yè)經(jīng)營(yíng)開發(fā)為特色的綜合地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)。中國(guó)銀泰投資有限公司:總資產(chǎn)110億元,下轄銀泰置地、銀泰百貨、京投銀泰、北京銀泰置業(yè)、北京銀泰雍和地產(chǎn)、北京銀泰置地等多家國(guó)內(nèi)上市公司和40余家下屬全資或控股公司。北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司:總資產(chǎn)1900億元,是由北京國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)出資成立的國(guó)有獨(dú)資公司,承擔(dān)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投融資和資本運(yùn)營(yíng)任務(wù)。A、環(huán)境荒蕪、城市感差:距中心區(qū)20-30分鐘車程,周邊環(huán)境雜亂(倉(cāng)儲(chǔ)、安置房、荒地及農(nóng)民房),進(jìn)入性差(勞動(dòng)路2012年底通車,無公交直達(dá),臨立交橋)中心區(qū)長(zhǎng)沙大道勞動(dòng)路紅旗路花橋路京珠高速石壩路口公交站20-30分鐘地段認(rèn)知——現(xiàn)狀B、長(zhǎng)沙核心城際交通樞紐:距武廣高鐵站僅1公里距離+北向緊鄰機(jī)場(chǎng)高速,距機(jī)場(chǎng)15分鐘車程武廣火車南站紅旗路花橋路京珠高速機(jī)場(chǎng)高速黃花機(jī)場(chǎng)1公里勞動(dòng)路1個(gè)小時(shí)2個(gè)小時(shí)武廣高鐵線路圖15分鐘A、未來雙線地鐵口,交通便利:2、4號(hào)地鐵線+3趟公交車+2條長(zhǎng)沙主干道,南向勞動(dòng)路,北向機(jī)場(chǎng)高速長(zhǎng)沙大道長(zhǎng)沙大道光達(dá)站武廣站體育公園站長(zhǎng)沙大道站人民東路站萬家麗廣場(chǎng)站錦泰廣場(chǎng)站長(zhǎng)沙火車站袁家?guī)X站芙蓉廣場(chǎng)站五一廣場(chǎng)站湘江中路站橘子洲站地鐵2號(hào)線(2013年10月開通)太平站曲塘東路站勞動(dòng)?xùn)|路站樹木嶺站洞井路站砂子塘站南湖新城站赤黃路站桂花大道站勞動(dòng)路紅旗路花橋路地鐵4號(hào)線(2016年前開通)京珠高速機(jī)場(chǎng)高速石壩路口公交站348路:汽車西站-伍家?guī)X-芙蓉廣場(chǎng)-火車站-高橋大市場(chǎng)-長(zhǎng)沙火車南站148路:鴨子鋪-南湖大市場(chǎng)-長(zhǎng)沙火車站-高橋大市場(chǎng)-長(zhǎng)沙火車南站503路:星沙灰埠-東岸建材市場(chǎng)-芙蓉區(qū)政府-高橋大市場(chǎng)-長(zhǎng)沙火車南站杜花路站1公里地段認(rèn)知——未來B、未來商業(yè)副中心規(guī)劃,遠(yuǎn)景看好:規(guī)劃200萬商業(yè)群,90萬武廣國(guó)際商務(wù)中心+55萬瀏陽河生態(tài)商務(wù)區(qū)+20萬嘉斯茂商業(yè)廣場(chǎng)+20萬新華都購(gòu)物廣場(chǎng)+超百萬潭陽濱江樂園+10萬運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)潭陽濱江樂園瀏陽河生態(tài)商務(wù)區(qū)武廣國(guó)際商務(wù)中心嘉斯茂廣場(chǎng)運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)新華都購(gòu)物廣場(chǎng)總面積55.25公頃,預(yù)計(jì)投資45億元,擬開發(fā)建設(shè)商務(wù)樓、酒店、公寓、文化娛樂配套等總面積90.47公頃,包含杜花路商業(yè)街、西廣場(chǎng)地下商場(chǎng)、中港珠寶城等項(xiàng)目,擬開發(fā)建設(shè)集購(gòu)物廣場(chǎng)、特色商業(yè)街、文化娛樂中心、星級(jí)酒店于一體的綜合商貿(mào)區(qū)20萬平米SHOPPINGMALL,含沃爾瑪山姆會(huì)員店、國(guó)際名牌折扣店、居家廣場(chǎng)、影院等18萬平米商業(yè),包括瑞吉酒店和W酒店、大型國(guó)際名品商場(chǎng)等20萬平米,含超大型百貨、超市、名品街區(qū)、五星級(jí)酒店占地面積1534畝,擬開發(fā)建設(shè)集主題公園、風(fēng)情街、度假酒店大型綜合性生態(tài)旅游區(qū)C、未來周邊環(huán)境改善:西向及北向全規(guī)劃為城市景觀帶,東北向3分鐘規(guī)劃有超100萬潭陽濱江樂園,東向2分鐘有瀏陽河城市景觀帶潭陽濱江樂園(占地1534畝)瀏陽河都市農(nóng)園山地自行車練習(xí)場(chǎng)室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)城市景觀帶本項(xiàng)目2分鐘本項(xiàng)目180萬商住復(fù)合型大盤:占地54萬平,容積率2.5,建筑面積180萬平,規(guī)劃有近8萬平商業(yè)、3所學(xué)校(2幼兒園+1小學(xué))、高檔酒店及寫字樓幼兒園幼兒園幼兒園會(huì)所小學(xué)項(xiàng)目總平面圖項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積總建筑面積容積率54萬㎡180萬㎡2.5項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套教育配套商業(yè)配套2所幼兒園+1所小學(xué)寫字樓+高檔酒店+近8萬平米社區(qū)商業(yè)本體認(rèn)知——基本指標(biāo)商業(yè)區(qū)商務(wù)區(qū)一期一期以居住物物業(yè)啟動(dòng),準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售,,公寓體量大大,尚無配套套落實(shí)一期15萬建面,其中中公寓5.6萬平,住宅5.6萬平,商業(yè)0.9萬平一期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積商業(yè)建筑面積住宅建筑面積公寓建筑面積容積率綠化率15萬㎡0.9萬㎡5.6萬㎡5.6萬㎡3.040%項(xiàng)目一期效果果圖2012年3月10月公寓5-8棟達(dá)到預(yù)售住宅3-4棟達(dá)預(yù)售供應(yīng)公寓5.6萬平供應(yīng)住宅2.8萬平住宅1-2棟達(dá)預(yù)售供應(yīng)住宅2.8萬平12月公寓5-8棟交房本體認(rèn)知——開發(fā)順序公寓住宅87654321公寓37-40㎡43-50㎡67-70㎡80-81㎡小計(jì)套數(shù)36864492921196比重30.8%53.8%7.7%7.7%100.0%高層住宅67-69㎡84-87㎡89-116㎡124-133㎡小計(jì)套數(shù)55108257106526比重10.5%20.5%48.9%20.2%100.0%一期分為公寓寓+高層住宅2大產(chǎn)品線共1722套,其中公寓寓1196套,以37-50平為主,約占占85%;高層層住宅宅526套,以以84-116平為主主,約約占69%本體認(rèn)認(rèn)知——產(chǎn)品A、公寓寓產(chǎn)品品:3T13戶,中中規(guī)中中矩,,戶戶戶帶陽陽臺(tái),,開放放式廚廚房,,暗廚廚暗衛(wèi)衛(wèi)陽臺(tái)陽臺(tái)陽臺(tái)陽臺(tái)陽臺(tái)陽臺(tái)54平米單單間44平米單單間69平米二二房80平米二二房本體認(rèn)認(rèn)知——戶型B、住宅宅產(chǎn)品品:市場(chǎng)主主流產(chǎn)產(chǎn)品,,全N+1房設(shè)計(jì)計(jì),帶帶雙陽陽臺(tái),,部分分帶入入戶花花園70平米1+1房空中花園陽臺(tái)陽臺(tái)110平米2+1房陽臺(tái)空中花園入戶花園110平米2+2房空中花園陽臺(tái)陽臺(tái)陽臺(tái)空中花園125平米3+1房低起點(diǎn)點(diǎn)VS高想象象品牌市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知度度低VS環(huán)境荒荒蕪城城市感感差VS實(shí)力雄雄厚,,地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富富VS長(zhǎng)沙核核心交交通樞樞紐&雙線地地鐵口口&未來商商圈腹腹地&環(huán)境改改善住宅啟啟動(dòng),,且公公寓體體量居居多,,無配配套180萬規(guī)模模大盤盤1:VS品牌2:VS地段3:VS本體項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)知小小結(jié)02開發(fā)商商目標(biāo)標(biāo)解析析一、開開發(fā)商商目標(biāo)標(biāo)二、目目標(biāo)審審視1、住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)分析析2、公寓寓市場(chǎng)場(chǎng)分析析小步快快跑,,以價(jià)價(jià)換量量,保保證2012年年度度回款款額2012整體目目標(biāo)::2012年銷售售5億元、回款款4億元即整體體銷售售面積積9萬方公寓目目標(biāo)::2012年交房房2億元即公寓寓至少少銷售售3.5萬方,,850套以上上開發(fā)商商目標(biāo)標(biāo)整體供供貨量量:公公寓1196套,高高層住住宅526套分期供供貨量量:目目前可可發(fā)售售1447套(公公寓1196套,高高層住住宅251套),,10月份可可發(fā)售售高層層住宅宅275套2012年3月10月1447套(公寓1196套、住宅251套)住宅275套5-8號(hào)棟公寓共1196套:37-40㎡單間368套43-50㎡單間644套67-70㎡二房92套80-81㎡二房92套3-4號(hào)棟住宅,共251套:67-69㎡1+1房26套84-103㎡2+1房104套110-117㎡3房58套111㎡2+2房13套125-133㎡3+1/4房50套1-2號(hào)棟住宅共275套:67-69㎡1+1房29套84-103㎡2+1房115套110-117㎡3房60套111㎡2+2房15套125-133㎡3+1/4房56套整體供供貨量量大,,共1722套;其其中公公寓供供貨量量最大大,達(dá)達(dá)1196套;受受限購(gòu)購(gòu)產(chǎn)品品共1359套,占占整體體供貨貨的79%貨量供供應(yīng)限購(gòu)產(chǎn)產(chǎn)品1359套,占占整體體供貨貨的79%公寓+住宅面積分布<90㎡>90㎡小計(jì)套重79%21%100%計(jì)劃7月售樓樓部開開放時(shí)時(shí)開盤盤,全全年銷銷售周周期為為6個(gè)月。。目前已已有3-8棟封頂頂,已已達(dá)申申請(qǐng)預(yù)預(yù)售條條件。。關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)2012年3月7月1-2號(hào)住宅宅打樁樁3-4號(hào)住宅宅封頂頂5-8號(hào)公寓寓封頂頂現(xiàn)場(chǎng)售售樓部部開放放樣板區(qū)區(qū)開放放3個(gè)月銷售蓄蓄客期期外展點(diǎn)點(diǎn)開放放小學(xué)正正式簽簽約4月公寓5-8棟1196套開盤盤住宅3-4棟251套開盤盤5-8號(hào)公寓寓交房房6個(gè)月銷售期期住宅1、2棟275套開盤盤10月12月10月可售售:住宅1、2棟275套現(xiàn)已可可售::住宅3、4棟251套現(xiàn)已可可售::公寓5-8棟1196套小學(xué)、、幼兒兒園動(dòng)動(dòng)工銷售面面積9萬方::意味味著實(shí)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)長(zhǎng)沙市市消化化速度度第一一陣營(yíng)營(yíng)、區(qū)區(qū)域消消化速速度標(biāo)標(biāo)桿至至少少銷售售3.5萬方,,850套以上上:意意味著著月均均消化化140套/月以上上,長(zhǎng)長(zhǎng)沙消消化速速度標(biāo)標(biāo)桿整體銷售面積(萬平米)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目長(zhǎng)沙市項(xiàng)目項(xiàng)目2011年整年2011年下半年項(xiàng)目2011年整年2011年下半年新城新世界12.063.01湘江世紀(jì)城34.049.76萬科金域華府11.895.78佳兆業(yè)水岸新都26.678.56雙水灣6.370.95開福萬達(dá)廣場(chǎng)26.439.80恒大綠洲5.700.69保利麓谷林語23.2912.86鴻基橄欖君庭4.881.66華潤(rùn)鳳凰城18.674.56融科檀香山3.822.04恒大雅苑17.725.99盛世華章2.790.82恒大名都17.050.58中城麗景香山2.010.69北辰三角洲17.068.28新華都萬家城1.920.29——————優(yōu)山美地1.210.10——————從市場(chǎng)場(chǎng)銷售售現(xiàn)狀狀來看看,項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售速速度將將達(dá)長(zhǎng)長(zhǎng)沙第第一陣陣營(yíng),,公寓寓銷售售速度度為長(zhǎng)長(zhǎng)沙市市場(chǎng)標(biāo)標(biāo)桿市場(chǎng)銷銷售公寓銷售面積(萬平米)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目長(zhǎng)沙市項(xiàng)目項(xiàng)目2011年整年2011年下半年項(xiàng)目2011年整年2011年下半年嘉斯茂廣場(chǎng)1.491.89恩宇紅公館2.652.65融科香山國(guó)際0.381.29偉暉東方芙蓉2.642.64西子一間1.071.34長(zhǎng)房時(shí)代城1.780.59匯達(dá)國(guó)際公館0.401.32米蘭春天1.531.23高橋國(guó)際0.160.16壹號(hào)公館1.520.61——————銘譽(yù)大廈1.460.42——————萬博匯1.390.78——————西鐵領(lǐng)寓1.381.38——————新長(zhǎng)海廣場(chǎng)1.371.37——————東塘瑞府1.320.68——————星尚5201.220.24挑戰(zhàn)淡淡市,,本項(xiàng)項(xiàng)目必必須解解決2大核心心問題題:?jiǎn)栴}1:5億銷售售額在在公寓寓及住住宅兩兩類產(chǎn)產(chǎn)品中中如何何平衡衡?問題2:淡市中中6個(gè)月銷銷售9萬方,,如何何積累累大量量客戶戶?6個(gè)月5億銷售售額=挑戰(zhàn)淡淡市03市場(chǎng)分析析一、整體體市場(chǎng)分分析二、區(qū)域域市場(chǎng)分分析一、整體體市場(chǎng)分分析1、經(jīng)濟(jì)背背景分析析2、政策背背景分析析3、市場(chǎng)背背景分析析4、市場(chǎng)觀觀察分析析全球經(jīng)濟(jì)濟(jì)衰退,,中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)“低增長(zhǎng),,高膨脹脹”形式進(jìn)一一步加劇劇,中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)依附的的外部生生存環(huán)境境艱難2011年,歐債債危機(jī)從從意大利利、法國(guó)國(guó)等核心心國(guó)家蔓蔓延,全面爆發(fā)發(fā)。希臘臘屢次逼逼近債務(wù)務(wù)違約邊邊緣,意意大利、、西班牙牙等國(guó)國(guó)國(guó)債收益益率超過過7%的警戒線線。專家家預(yù)測(cè),,2012年西班牙牙、法國(guó)國(guó)和一些些東歐國(guó)國(guó)家都有有爆發(fā)債債務(wù)危機(jī)機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。2011年美國(guó)國(guó)國(guó)會(huì)制定定美國(guó)債債務(wù)上限限是14.29萬億美元元。只要要美國(guó)政政府的赤赤字財(cái)政政持續(xù)下下去,它它就不得得不繼續(xù)續(xù)靠舉債債度日。。2011年人民幣幣在國(guó)內(nèi)內(nèi)因高通通貨膨脹脹帶來驚驚人貶值值,同時(shí)時(shí),對(duì)人人民幣在在國(guó)際上上因高通通貨膨脹脹傳導(dǎo)的的內(nèi)在的的匯率也也開始貶貶值。經(jīng)濟(jì)背景景全國(guó)三限限兩高雙雙管齊下下,長(zhǎng)沙沙限購(gòu)90平米以下下住宅性性質(zhì)產(chǎn)品品,公寓寓產(chǎn)品受受政策影影響尤為為嚴(yán)重全國(guó)三限限兩高((限購(gòu)、、限貸、、限價(jià),,高利率率、高準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率):2011年1月26日國(guó)務(wù)院院總理溫溫家寶主主持召開開國(guó)務(wù)院院常務(wù)會(huì)會(huì)議確定定八項(xiàng)政政策措施施:稱為為“新國(guó)國(guó)八條””2011年4月6日起上調(diào)調(diào)金融機(jī)機(jī)構(gòu)人民民幣存貸貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率。。金融金金鉤一年年期存貸貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率分分別上調(diào)調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。調(diào)整整后,一一年期存存款利率率達(dá)到3.25%,一年期期貸款利利率達(dá)到到6.31%。2011年4月17日,中國(guó)國(guó)人民銀銀行宣布布,自21日起上調(diào)調(diào)存款類類金融機(jī)機(jī)構(gòu)人民民幣存款款準(zhǔn)備金金率0.5個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。2011年5月1日,當(dāng)日日起開始始一二手手房銷售售單位必必須在醒醒目位置置為每套套房明碼碼標(biāo)價(jià)。。2011年6月20日起,中中國(guó)人民民銀行決決定上調(diào)調(diào)存款類類金融機(jī)機(jī)構(gòu)人民民幣存款款準(zhǔn)備金金率0.5個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。此次次為央行行年內(nèi)第第6次上調(diào)存存款準(zhǔn)備備金率,,此次上上調(diào)后,,存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率將達(dá)到到21.50%的歷史新新高。。2011年7月7日起,中中國(guó)人民民銀行決決定上調(diào)調(diào)金融機(jī)機(jī)構(gòu)人民民幣存貸貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率。。金融機(jī)機(jī)構(gòu)一年年期存貸貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率分分別上調(diào)調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn),其他他各檔次次存貸款款基準(zhǔn)利利率及個(gè)個(gè)人住房房公積金金貸款利利率相應(yīng)應(yīng)調(diào)整,,這是中中國(guó)央行行在2011年第三次次上調(diào)基基準(zhǔn)利率率。2011年8月17日,限購(gòu)購(gòu)令范圍圍將擴(kuò)大大至部分分二、三三線城市市,房地地產(chǎn)調(diào)控控進(jìn)一步步細(xì)化和和深入。。長(zhǎng)沙版限限購(gòu)政策策出臺(tái):對(duì)在長(zhǎng)沙沙市市區(qū)區(qū)(市轄轄五區(qū),,下同))已擁有有1套住房的的家庭((環(huán)長(zhǎng)株株潭戶籍籍家庭)),限購(gòu)購(gòu)1套90平方米((含)以以下新建建商品住住房;對(duì)在長(zhǎng)沙沙市市區(qū)區(qū)無住房房并能夠夠提供長(zhǎng)長(zhǎng)沙市居居住證的的外地家家庭,在在主城區(qū)區(qū)限購(gòu)1套90平方米((含)以以下新建建商品住住房;對(duì)在長(zhǎng)沙沙市市區(qū)區(qū),已擁?yè)碛?套(含))以上住住房的家家庭、擁?yè)碛?套(含))以上住住房的外外地家家庭、不不能提供供長(zhǎng)沙市市居住證證的外地地家庭,,暫停在在長(zhǎng)沙市市主城區(qū)區(qū)購(gòu)買90平方米((含)以以下新建建商品住住房政策背景景2012年長(zhǎng)沙房房地產(chǎn)市市場(chǎng)供大大于求::2011年存量將將近800萬平,創(chuàng)創(chuàng)歷史新新高,約約為去年年1.5倍,按當(dāng)當(dāng)前月均均成交70萬平計(jì),,消化存存量需近近1年的時(shí)間間時(shí)期2009年以來總存量面積(萬平米)月均銷售面積(萬平米)存量平均消化時(shí)間(月)2011年12月796.427011.4市場(chǎng)背景景1.5倍2012年市場(chǎng)仍仍舊處于于淡市中中:長(zhǎng)沙當(dāng)前前處于局局部促銷銷階段,,預(yù)計(jì)長(zhǎng)長(zhǎng)沙至少少需要1年左右時(shí)時(shí)間消化化本輪淡淡市影響響價(jià)格走勢(shì)1進(jìn)入觀望4全面促銷5局部降價(jià)6全面降價(jià)2局部促銷3新開項(xiàng)目低于預(yù)期價(jià)格NOW,長(zhǎng)沙ishere2012年,長(zhǎng)沙willbehere1、開發(fā)商商受困于于資金回回籠壓力力,出現(xiàn)現(xiàn)促銷、、降價(jià)手手段保證證資金鏈鏈正常運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)2、中央已已再三強(qiáng)強(qiáng)調(diào)本輪輪政策短短期內(nèi)不不會(huì)緩解解,外部部政策環(huán)環(huán)境依舊舊打壓樓樓市快速速回暖3、明年全全球經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)不不容樂觀觀,中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)預(yù)計(jì)計(jì)放緩,,我國(guó)樓樓市也將將受其影影響。市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)A、成交量量萎縮::2011年商品住住宅消化化1057萬平,同同比去年年減少30%,7月開始下下滑,12月僅62萬平,2012年1月僅26萬平市場(chǎng)觀察察B、價(jià)格略略微下調(diào)調(diào):2011年全年商商品住宅宅均價(jià)6193元/平,7月價(jià)格開開始下滑滑,12月均價(jià)5856元/平跌破6000元/平大關(guān)C、2011年市場(chǎng)暢暢銷項(xiàng)目目:具有完善善成熟配配套的超超高性價(jià)價(jià)比城郊郊大盤,,通過以以價(jià)換量量策略實(shí)實(shí)現(xiàn)熱銷銷典型項(xiàng)目規(guī)模(萬平)配套價(jià)格(元/平)價(jià)格情況說明消化情況(套)保利麓谷林語115酒店、商業(yè)、小學(xué)570011月曾推出4500的特價(jià)房2187(全年)華潤(rùn)鳳凰城138商業(yè)、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)會(huì)所520012月降價(jià)4800起,春節(jié)折扣原價(jià)97.5折后,減6000,再減80001595(全年)佳兆業(yè)水岸新都94商業(yè)、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)會(huì)所3900在推3800的特價(jià)房1332(全年)湘江世紀(jì)城400酒店、商業(yè)、小學(xué)6500——1260(全年)恒大雅苑150商業(yè)、會(huì)所、小學(xué)7300(精裝)——1177(全年)北辰三角洲537酒店、商業(yè)、小學(xué)8200——1160(全年)中國(guó)鐵建國(guó)際城70商業(yè)、小學(xué)5200——1112(全年)萬科金域華府56商業(yè)7800(精裝)12月曾推86折團(tuán)購(gòu),折后73001032(全年)恒大華府53會(huì)所4800起——905(全年)新城國(guó)際花都118商業(yè)、會(huì)所、酒店、幼兒園3600一口價(jià)3600,周邊均價(jià)4200-4500開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)891中海國(guó)際社區(qū)130商業(yè)、幼兒園6700——318(11月開盤)萬科城50——730012月曾推出86折團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠僅6300640(全年)D、2012年2月市場(chǎng)暢暢銷項(xiàng)目目:通過以價(jià)價(jià)換量策策略實(shí)現(xiàn)現(xiàn)熱銷項(xiàng)目名稱建面(萬平)配套2月第1周消化速度(套)成交主力戶型成交價(jià)格是否變動(dòng)主要成交點(diǎn)東方明珠67業(yè)主私家森林公園1091-130平米4250-800直降約600-800,相對(duì)較為便宜華潤(rùn)鳳凰城70商業(yè)、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)會(huì)所3189-126平米4850-5200
無地方標(biāo)桿、價(jià)格合理萬科城50超市4275-125平米二房-四房精裝6800延續(xù)團(tuán)購(gòu)價(jià)格合理北辰三角洲537“兩館一廳”、北雅中學(xué)、華誼兄弟旗艦影院、濱江洲際酒店、高爾夫球場(chǎng)2142-75平米一居至三居精裝8800暗降約500-1000價(jià)格松動(dòng)家和院36——3179-129平米4#5200,3#一口價(jià)4580延續(xù)特價(jià)低價(jià)在淡市條條件下,,性價(jià)比比是大盤盤走量的的生存關(guān)關(guān)鍵整體市場(chǎng)場(chǎng)分析小小結(jié)①預(yù)計(jì)2012年長(zhǎng)沙房房地產(chǎn)持持續(xù)處于于淡市中中②長(zhǎng)沙房地地產(chǎn)當(dāng)前前進(jìn)入消③長(zhǎng)沙房地地產(chǎn)當(dāng)前前暢銷項(xiàng)項(xiàng)目,均均為具備備完善配配套的城城郊項(xiàng)目目,通過過以價(jià)換換量策略略實(shí)現(xiàn)熱熱銷二、區(qū)域域市場(chǎng)分分析1、區(qū)域住住宅市場(chǎng)場(chǎng)分析2、區(qū)域公公寓市場(chǎng)場(chǎng)分析A、武廣新新城近年年來發(fā)展展快速,,透支高高鐵概念念,推高高價(jià)格實(shí)實(shí)現(xiàn):當(dāng)前均價(jià)價(jià)6500-7300元/平,僅次次中心城城區(qū)河西岳麓麓區(qū)4500-6000中心城區(qū)區(qū)8000-8500省府片區(qū)區(qū)5600-6500武廣新城城6500-7300價(jià)格(元/平)6000河西岳麓麓區(qū)域中心城區(qū)區(qū)80008500省府區(qū)域域5600武廣新城6500730045006500區(qū)域住宅市市場(chǎng)分析B、淡市下武武廣新城同同樣陷入困困境,進(jìn)入入價(jià)速僵持持期:除萬科金金域華府外外,其他基基本無降價(jià)價(jià),85%項(xiàng)目消化10套/月以下項(xiàng)目當(dāng)前價(jià)格(元/平)降價(jià)促銷活動(dòng)當(dāng)前月均消化速度(套/月)香樟蘭亭6300——90~100(12月開盤)萬科金域華府7300(精裝,團(tuán)購(gòu)價(jià))萬人團(tuán)購(gòu)86折83橄欖君庭7500——8湘域熙岸8000——8錦繡世紀(jì)6800——6新城新世界7300——6海拔東方5900兩房一口價(jià)5688元/平起,三房一口價(jià)5900元/平起6輝煌國(guó)際城6700——5鑫天御景灣6000——5融科東南海7000——5優(yōu)山美地65002月3日開始團(tuán)購(gòu),團(tuán)購(gòu)最高92折4雙水灣6800少量140-160平米四房在售,140平一口價(jià)6400元/平,160平一口價(jià)6900元/平4水岸香堤6300——2萬家城7000——1C、淡市下武武廣新城暢暢銷項(xiàng)目通通過性價(jià)比比實(shí)現(xiàn)快速速走量:萬科金域華華府2011年11-12月組織團(tuán)購(gòu)購(gòu),價(jià)格從從8700元/平下調(diào)到起起價(jià)7366元/平,均價(jià)7600元/平,實(shí)現(xiàn)2個(gè)月成交137套11月18日起以政府的名義義,聯(lián)合長(zhǎng)長(zhǎng)沙晚報(bào)、、招商局舉舉辦“福滿滿星城,萬萬人大團(tuán)購(gòu)購(gòu)”活動(dòng),為期1個(gè)月。同時(shí)時(shí)進(jìn)行價(jià)格格調(diào)整,針針對(duì)在售高高層產(chǎn)品((300套)采取降降價(jià)策略,,均價(jià)從8700元/平下降到7366元/平起價(jià),均均價(jià)7600元/平,平均降幅12%;萬科金域華府淡市11-12月團(tuán)購(gòu)期間銷售情況時(shí)間上門量進(jìn)線量成交量10.31-11.6111158411.7-1114-11.201392642211.21-11.271452632211.28-12.41772102812.5-12.111711962112.12-12.181921812812.19-12.25155294612.26-12.311351066總計(jì)11141514137D、淡市下武武廣新城以以剛需客戶戶為主導(dǎo)::當(dāng)前剛需客客戶受區(qū)域域高價(jià)影響響,觀望情情緒濃厚客戶語錄::“今年準(zhǔn)備備在河?xùn)|買買套婚房,,長(zhǎng)沙比較較中心的地地段價(jià)格太太高了,沒沒有什么性性價(jià)比可言言。武廣這這邊未來的的商業(yè)規(guī)劃劃都挺好的的,而且也也有地鐵覆覆蓋,交通通條件不錯(cuò)錯(cuò)。不過現(xiàn)現(xiàn)在沒有價(jià)價(jià)格讓我動(dòng)動(dòng)心的樓盤盤,我還是是先看看吧吧?!薄钚〗?,公公司基層主主管,27歲,長(zhǎng)沙本本地人銷售語錄::“客戶一般般對(duì)本區(qū)域域的看法是是高鐵、機(jī)機(jī)場(chǎng)、地鐵鐵等交通條條件便利,,未來商業(yè)業(yè)、辦公、、教育的前前景均看好好?,F(xiàn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境不好好,但是區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤盤少有降價(jià)價(jià),基本都都在7000以上,客戶戶望而卻步步,持觀望望態(tài)度?!薄薄f家城銷售售代表E、武廣新城城未來供應(yīng)應(yīng)以大盤為為主導(dǎo),競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)嚴(yán)峻:未來區(qū)域整整體持續(xù)供供應(yīng)量大,,約1000萬平;其中中大盤5個(gè),約728萬平,主力力消化期重重合,集中中在2012-2017年項(xiàng)目名稱規(guī)模/剩余2012201320142015201620172018輝煌國(guó)際城9770萬科金域藍(lán)灣41.512美聯(lián)·天驕城8030雙水灣304嘉宇·盛世華章38.75新華都·萬家城300280長(zhǎng)房·白沙灣2310佳天紅橡灣2323湘域熙岸3118新城新世界130100城市山谷31.631.6融科東南海82.855萬科金域華府55.735.7泰禹·彩云之翼12046中房·瑞致國(guó)際9898本項(xiàng)目180180萬科金域華華府新城新世界界湘域熙岸雙水灣中房瑞致國(guó)國(guó)際萬家城優(yōu)山美地錦繡世紀(jì)輝煌國(guó)際城城橄欖君庭本項(xiàng)目城市山谷長(zhǎng)房白沙灣灣盛世華章F、與區(qū)域大盤盤相比,本本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)匱乏:本項(xiàng)目在品品牌、資源源、配套、、規(guī)模上沒沒有明顯的的優(yōu)勢(shì),但但在地段上上具有明顯顯的劣勢(shì)項(xiàng)目地段規(guī)模品牌主力戶型資源配套展示交通本項(xiàng)目京珠高速以東,武廣火車站東北角54萬㎡京投銀泰110-130平2房3房無強(qiáng)勢(shì)自然景觀兩所幼兒園、小學(xué)、商業(yè)配套、酒店——臨勞動(dòng)路和長(zhǎng)沙大道,有三趟公交車經(jīng)過,未來交通較為便利中房瑞致國(guó)際瀏陽河?xùn)|,緊鄰人民東路98萬㎡中房80-140㎡高層二、三房、部分140㎡以上洋房產(chǎn)品無強(qiáng)勢(shì)自然景觀20萬㎡商業(yè)配套、兩所幼兒園、一所小學(xué)——人民路城市主干道上,目前可達(dá)公交線路較少,維埃里交通便利性佳輝煌國(guó)際城芙蓉區(qū)遠(yuǎn)大路與瀏陽河交匯處東北角97萬㎡湖南省輝煌嘉城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80—170㎡二房、四房一線瀏陽河景觀10萬㎡商業(yè)配套、4500平會(huì)所、省文化幼兒園3000㎡雙層挑高營(yíng)銷中心、水景綠化園林廣場(chǎng)展示、實(shí)景樣板房體驗(yàn)中心南向遠(yuǎn)大路現(xiàn)有十幾路公交線路通達(dá)城市四方,更是地鐵2A線的必經(jīng)之地新城新世界東二環(huán)與勞動(dòng)?xùn)|路交匯處120萬㎡湖南成功新世紀(jì)投資有限公司120-175㎡三房、四房距離圭塘河風(fēng)光帶、體育公園步行10分鐘可至14萬㎡集中商業(yè)配套(大型購(gòu)物中心、酒店)、砂子塘小學(xué)展示面積小、品質(zhì)弱,主要展示一期成熟園林環(huán)境緊鄰城市交通要道,出行便利,未來更有地鐵3號(hào)站點(diǎn),城際輕軌站步行可至萬家城雨花區(qū)長(zhǎng)沙大道789號(hào)(長(zhǎng)沙大道與京珠高速交匯處東北向)300萬㎡長(zhǎng)沙武夷置業(yè)有限公司(廈門明升集團(tuán)下屬)90-124㎡的二房、三房緊鄰瀏陽河,沿線總面積達(dá)12萬㎡的瀏陽河風(fēng)光帶大型購(gòu)物廣場(chǎng)、星級(jí)酒店、3小學(xué)、2中學(xué)、5所幼兒園,購(gòu)物步行街、游樂公園銷售中心處于城市快速干道內(nèi)側(cè)昭示性差,展示面小,缺乏園林景觀展示,品質(zhì)感弱京珠高速附近,交通較為不便,公交車僅3趟沿邊通過第二梯隊(duì)50-70萬第一梯隊(duì)70-100萬區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目目:湘域熙岸、、金域華府府新城新世界界、融科東東南海、萬萬家城、中中房瑞致國(guó)國(guó)際該類項(xiàng)目特特征:1、地段:交交通便利2、資源:部部分有優(yōu)越越的景觀資資源3、規(guī)模:50萬平米以上上大盤規(guī)模模4、品牌:具具有較好的的市場(chǎng)認(rèn)知知度區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目目:雙水灣、優(yōu)優(yōu)山美地、、水岸天際際、城市山山水豪園、、鑫天御景景灣、海拔拔東方該類項(xiàng)目特特征:1、地段:高高橋商圈附附近,繁華華,交通便便利2、資源:無無景觀資源源3、規(guī)模:30萬平以內(nèi)中中小盤規(guī)模模4、品牌:不不知名品牌牌開發(fā)商大盤、品牌牌優(yōu)勢(shì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)G、在區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中,本本項(xiàng)目存在在性價(jià)比生生存空間::與區(qū)域第一一梯隊(duì)項(xiàng)目目相比,本本項(xiàng)目存有有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);與與區(qū)域第二二梯隊(duì)項(xiàng)目目相比,本本項(xiàng)目存在在大盤、品品牌競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目目按照價(jià)格格劃分,明明顯分為兩兩個(gè)梯隊(duì),,第一梯隊(duì)隊(duì)以大盤及及品牌開發(fā)發(fā)商為主,,總價(jià)區(qū)間間70-100萬,第二梯梯隊(duì)不知名名品牌商開開發(fā)的小規(guī)規(guī)模樓盤為為主,總價(jià)價(jià)區(qū)間50-70萬本項(xiàng)目⑤與區(qū)域大盤盤相比,本本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)匱乏:本本項(xiàng)目在品品牌、資源源、配套、、規(guī)模上沒沒有明顯的的優(yōu)勢(shì),但但在地段上上具有明顯顯的劣勢(shì)住宅競(jìng)爭(zhēng)取取勝策略——田忌賽馬本項(xiàng)目用第第二梯隊(duì)價(jià)價(jià)格與第一一梯隊(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行抗衡衡,相對(duì)第第一梯隊(duì)具具有價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì),相對(duì)對(duì)第二梯隊(duì)隊(duì)具有大盤盤規(guī)模及品品牌優(yōu)勢(shì)區(qū)域住宅市市場(chǎng)分析小小結(jié):①武廣新城近近年來發(fā)展展快速,透透支高鐵概概念,推高高價(jià)格實(shí)現(xiàn)現(xiàn):當(dāng)前均均價(jià)6500-7300元/平,僅次中中心城區(qū)②淡市下武廣廣新城同樣樣陷入困境境,進(jìn)入價(jià)價(jià)速僵持期期:除了萬萬科金域華華府外,其其他基本上上無降價(jià),,消化速度度非常緩慢慢,85%的項(xiàng)目月消消化速度在在10套/月以下③淡市下武廣廣新城暢銷銷項(xiàng)目通過過性價(jià)比實(shí)實(shí)現(xiàn)快速走走量:萬科科金域華府府2011年11-12月組織團(tuán)購(gòu)購(gòu),價(jià)格從從原來的8700下調(diào)到起價(jià)價(jià)7366,均價(jià)7600,實(shí)現(xiàn)2個(gè)月成交137套④未來市場(chǎng)以以大盤為主主導(dǎo),競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)峻峻:區(qū)域整整體持續(xù)供供應(yīng)量約1000萬平,5個(gè)大盤728萬平,主力力消化期重重合,集中中在2012-2017年⑥在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中,本項(xiàng)項(xiàng)目存在性性價(jià)比生存存空間:與與第一梯隊(duì)隊(duì)大盤、品品牌項(xiàng)目相相比,本項(xiàng)項(xiàng)目有價(jià)格格優(yōu)勢(shì);與與第二梯隊(duì)隊(duì)本地開發(fā)發(fā)商小盤項(xiàng)項(xiàng)目相比,,本項(xiàng)目存存大盤、品品牌優(yōu)勢(shì)A、長(zhǎng)沙公寓寓受限購(gòu)影影響,消化化緩慢:當(dāng)前近90%項(xiàng)目月均消消化不足10套,降價(jià)也也未能快速速促銷,降降價(jià)項(xiàng)目最最快也不超超過30套/月長(zhǎng)沙降價(jià)公寓消化情況項(xiàng)目前期價(jià)格(元/平)當(dāng)前價(jià)格(元/平)降價(jià)幅度月均消化速度(套/月)北辰三角洲(新)90008100,7500起10%15-20銀泰東環(huán)11000100009%2-4曙光公寓7500,6800起7000,6300起7%8-10萬科城市花園7200610015%20-30恒大金都780074005%2-3I尚國(guó)際640061005%0-2山語城620059005%0-2當(dāng)前長(zhǎng)沙公寓消化速度區(qū)域項(xiàng)目月均消化速度(套/月)區(qū)域項(xiàng)目月均消化速度(套/月)雨花區(qū)
新領(lǐng)地公寓10-15開福區(qū)北辰三角洲(新)15-20銀軒銘譽(yù)8-10極目楚天10-15曙光領(lǐng)峰8-10觀園5-7東塘瑞府5-7第一灣6-8匯達(dá)國(guó)際公寓2-4藏瓏0-2鉑金國(guó)際公寓2-4山語城0-2嘉斯茂廣場(chǎng)1-2四方小區(qū)0-2西子一間1-2名富公寓0-2高橋國(guó)際公寓0-2鉑宮0-2高升金典0-2
岳麓區(qū)萬科城市花園20-30芙蓉區(qū)
偉暉東方芙蓉15-20恩宇紅公館20-25東方銀座10-12像素匯10-15錦泰東環(huán)公寓2-4米蘭春天10-15恒大金都2-3像素匯10-15湘域城邦2-3長(zhǎng)房時(shí)代城10-15先鋒東外灘1-3九龍領(lǐng)仕匯8-10金燁融府0-2恒萬西溪里5-7凱通國(guó)際城0-2蘭卡威國(guó)際3-5I尚國(guó)際0-2百合湖濱3-4天心區(qū)
藍(lán)灣國(guó)際(新)10-15金麓國(guó)際1-3劍橋名門4-5楓林家園1-3雍晨時(shí)代公館3-4觀湖公寓0-2長(zhǎng)大彩虹都0-2長(zhǎng)沙縣(星沙、暮云)怡海星城9-10少帥府0-2IDO愛都7-8————草莓街區(qū)2-3區(qū)域公寓市市場(chǎng)分析當(dāng)前本項(xiàng)目目區(qū)域內(nèi)暫暫無公寓供供應(yīng):周邊區(qū)域在在售公寓項(xiàng)項(xiàng)目集中高高橋商圈附附近,地段段相對(duì)成熟熟,具有繁繁華配套及及交通便利利項(xiàng)目西子一間匯達(dá)國(guó)際公館高橋國(guó)際融科香山國(guó)際(基本售罄)嘉斯茂廣場(chǎng)(基本售罄)價(jià)格(元/平米)8300(精裝)7300(毛坯)8400(毛坯)8880(精裝)9000(精裝)開盤時(shí)間2011年1月2011年6月2011年9月2011年3月2010年12月開發(fā)商長(zhǎng)沙湘越長(zhǎng)沙城建長(zhǎng)沙恒友融科嘉斯茂產(chǎn)權(quán)性質(zhì)70年70年40年70年70年總體量(萬平米)303.643025公寓體量(萬平米)8.82.72.32.98戶數(shù)(戶)8865063605841250主力產(chǎn)品面積(平米)47-6546-5661復(fù)式、41單間40-5047-50裝修程度地板、墻面、門窗、全套廚衛(wèi)毛坯毛坯全成品豪裝,帶全套家具家電、部分軟裝地板、墻面、門窗、全套廚衛(wèi)萬家麗路京珠高速高橋商圈大潤(rùn)發(fā)沃爾瑪沃爾瑪沙灣公園體育中心芙蓉區(qū)政府府旺旺醫(yī)院華雅大酒店店嘉斯茂廣場(chǎng)場(chǎng)高橋國(guó)際融科香山國(guó)國(guó)際西子一間匯達(dá)國(guó)際公公館長(zhǎng)沙城郊住宅2房?jī)r(jià)格項(xiàng)目時(shí)代傾城海洋半島保利麓谷林語米蘭春天佳兆業(yè)水岸新都均價(jià)(元/平米)55005500540048004100多集中于4000-5500元/平米二房產(chǎn)品面積(平米)80-9085-9080-10075-9377-90多集中于75-90平米總價(jià)(萬元/套)44-5046-5043-5436-4531-37多集中于35-50萬元/套淡市下周邊邊區(qū)域公寓寓陷入價(jià)高高速低的尷尷尬境地::當(dāng)前價(jià)格7300-9000元/平,總價(jià)35-50萬元/套,月均消消化不足5套周邊區(qū)域公寓價(jià)格項(xiàng)目西子一間(精裝)匯達(dá)國(guó)際公館高橋國(guó)際融科香山國(guó)際(精裝)嘉斯茂廣場(chǎng)(精裝)均價(jià)(元/平米)83007350840088809600多集中于7300-9000元/平米主力產(chǎn)品面積(平米)47-6546-56復(fù)式61單層4140-5042-52多集中于40-55平米總價(jià)(萬元/套)39-5433-4134-5135-4540-50多集中35-50萬元/套周邊區(qū)域公寓項(xiàng)目消化速度項(xiàng)目西子一間(精裝)匯達(dá)國(guó)際公館高橋國(guó)際融科香山國(guó)際(精裝)嘉斯茂廣場(chǎng)(精裝)當(dāng)前月均消化速度(套/月)1-22-40-10-21-2月均不足5套/月總價(jià)相當(dāng),,無性價(jià)比優(yōu)優(yōu)勢(shì)消化緩慢淡市下周邊邊區(qū)域公寓寓投資客基基本絕跡,,以剛需自自住客為主主:價(jià)格成為剛剛需自住客客置業(yè)首要要因素,但但周邊區(qū)域域內(nèi)公寓無無價(jià)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)區(qū)域公寓市市場(chǎng)分析小小結(jié):地段:在高高橋附近,,交通便利利,配套繁繁華產(chǎn)品:35-50平價(jià)格:?jiǎn)蝺r(jià)價(jià)7300-9000元/平,總價(jià)35-50萬投資客為主主投資客約占占80%自住客約占占20%投資客:約約占20%自住客:約占80%價(jià)格與需求求不匹配周邊區(qū)域公公寓產(chǎn)品旺市淡市本項(xiàng)目公寓寓在淡市限限購(gòu)下,實(shí)實(shí)現(xiàn)6個(gè)月1196套的銷售目目標(biāo)挑戰(zhàn)性性非常大,,必須另尋尋他徑公寓不能成成為5個(gè)億目標(biāo)的的主力支撐撐啟示2:平衡5個(gè)億銷售額額必須以住住宅為主,,公寓為輔輔啟示3:住宅競(jìng)爭(zhēng)取取勝方式::運(yùn)用田忌忌賽馬策略略,以第二二梯隊(duì)價(jià)格格與第一梯梯隊(duì)項(xiàng)目抗抗衡市場(chǎng)分析啟啟示啟示1:整盤實(shí)現(xiàn)快快速走量必必須走性價(jià)價(jià)比策略啟示4:公寓在淡市市限購(gòu)下,,實(shí)現(xiàn)6個(gè)月1196套銷售目標(biāo)標(biāo)挑戰(zhàn)性非非常大,需需另尋他徑徑+2億公寓5.5萬方,500套住宅售罄3.6萬方,850套公寓消化65%5個(gè)億銷售目目標(biāo)可達(dá)成成分解:3億住宅5億=核心目標(biāo)輔助目標(biāo)住宅為主,,公寓為輔輔在這一目標(biāo)標(biāo)分解下,,我們核心心關(guān)注三個(gè)個(gè)層次的營(yíng)營(yíng)銷問題::層次一:整整盤營(yíng)銷問問題如何快速建建立整盤價(jià)價(jià)值影響力力,為住宅宅、公寓銷銷售奠定良良好的價(jià)值值基礎(chǔ)層次二:住住宅營(yíng)銷問問題在淡市下,,如何運(yùn)用用“田忌賽馬”策略,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)6個(gè)月3個(gè)億的銷售售目標(biāo)層次三:公公寓營(yíng)銷問問題在淡市限購(gòu)購(gòu)下,如何何另尋他徑徑,最小化化政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn),最大化化銷售金額額,實(shí)現(xiàn)6個(gè)月2個(gè)億銷售挑挑戰(zhàn)04整盤營(yíng)銷一、整盤核核心問題二、整盤核核心策略三、整盤營(yíng)營(yíng)銷舉措整盤營(yíng)銷的的核心問題題:如何兌現(xiàn)未未來高想象象?建立高想象象的營(yíng)銷策策略1、形象策略略:通過高高想象的形形象演繹,,快速建立立整盤的氣氣勢(shì),提升升項(xiàng)目的檔檔次2、展示策略略:通過強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)的展示示及洗腦空空間的設(shè)置置,迅速營(yíng)營(yíng)造城市感感,提升項(xiàng)項(xiàng)目的整體體形象3、配套策略略:通過配配套的前置置落實(shí),建建立項(xiàng)目的的核心驅(qū)動(dòng)動(dòng)力,撬動(dòng)動(dòng)整個(gè)大盤盤整盤營(yíng)銷的的核心策略略:(1)項(xiàng)目整體體形象站位位(2)項(xiàng)目推廣廣案名(3)項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體形形象象演演繹繹1、形形象象策策略略::通通過過高高想想象象的的形形象象演演繹繹,,快快速速建建立立整整盤盤的的氣氣勢(shì)勢(shì),,提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目的的檔檔次次整體體形形象象站站位位長(zhǎng)沙沙勞動(dòng)動(dòng)路路·即買買即即住住即買買即即升升值值·高鐵鐵樞樞紐紐生生活活(1)勞勞動(dòng)動(dòng)路路::已已被被認(rèn)認(rèn)可可的的主主城城區(qū)區(qū)干干道道,,代代表表區(qū)區(qū)位位及及發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿αΓ?)即即買買即即住住::現(xiàn)現(xiàn)房房、、準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房房發(fā)發(fā)售售(3)即即買買即即升升值值::勞勞動(dòng)動(dòng)路路拉拉通通在在即即,,商商業(yè)業(yè)、、住住宅宅大大盤盤云云集集(4)高高鐵鐵樞樞紐紐生生活活::代代表表項(xiàng)項(xiàng)目目的的未未來來發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿αν茝V廣案案名名京投投銀銀泰泰●環(huán)球球村村以項(xiàng)項(xiàng)目目所所處處地地名名命命名名---直觀觀,,便便于于記記憶憶匹配配本本案案超超級(jí)級(jí)大大盤盤形形象象整體體形形象象演演繹繹整盤盤案案名名““環(huán)球球村村”。?,F(xiàn)階階段段主主打打““高鐵鐵樞樞紐紐、、勞勞動(dòng)動(dòng)路路、、現(xiàn)現(xiàn)房房、、升升值值潛潛力力”,,抓抓住住第第一一撥撥來來自自項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊的的客客戶戶。。公寓寓組組團(tuán)團(tuán)屬屬性性不不同同,,在在整整盤盤所所占占比比例例較較少少,,推推廣廣形形象象跳跳出出來來,,單單獨(dú)獨(dú)命命名名““WE城市市”。。隨著著項(xiàng)項(xiàng)目目的的建建設(shè)設(shè)成成熟熟,,逐逐步步樹樹立立““中國(guó)國(guó)高高鐵鐵樞樞紐紐第第一一城城”的的形形象象。。2、展展示示策策略略::通通過過強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)的的展展示示及及洗洗腦腦空空間間的的設(shè)設(shè)置置,,迅迅速速營(yíng)營(yíng)造造城城市市感感,,提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目的的整整體體形形象象(1)城城界界包包裝裝::塑造造領(lǐng)領(lǐng)域域感感與與整整體體形形象象感感(2)商商業(yè)業(yè)街街展展示示::統(tǒng)一一櫥櫥窗窗&界面面&實(shí)體體店店包包裝裝(3)營(yíng)營(yíng)銷銷中中心心展展示示::洗腦腦空空間間的的設(shè)設(shè)置置,,強(qiáng)強(qiáng)化化展展現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的未未來來發(fā)發(fā)展展強(qiáng)強(qiáng)力力策略略分分解解1:城城界界包包裝裝利用用道道路路沿沿街街面面,,通通過過領(lǐng)領(lǐng)域域包包裝裝增增強(qiáng)強(qiáng)城城市市化化意意向向,,建建立立區(qū)區(qū)隔隔感感萬家家麗麗路路古曲曲路路白沙沙灣灣路路京珠珠高高速速花橋橋路路長(zhǎng)沙沙大大道道勞動(dòng)動(dòng)?xùn)|東路路武廣廣火火車車南南站站路旗道路指示牌公交車站周邊道路包裝外圍圍擋項(xiàng)目目展展示示區(qū)區(qū)1:路路旗旗及及道道路路指指示示牌牌包包裝裝搶占占項(xiàng)項(xiàng)目目四四周周的的主主干干道道,,利利用用路路旗旗&導(dǎo)示示牌牌的的包包裝裝將將項(xiàng)項(xiàng)目目與與周周邊邊環(huán)環(huán)境境進(jìn)進(jìn)行行區(qū)區(qū)隔隔,,增增強(qiáng)強(qiáng)昭昭示示性性并并有有效效引引導(dǎo)導(dǎo)客客戶戶2:公公交交車車站站包包裝裝改裝裝項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊公公交交車車站站&項(xiàng)目目入入口口增增設(shè)設(shè)公公交交車車站站,,提提升升繁繁華華感感3:一一期期周周邊邊道道路路包包裝裝填設(shè)設(shè)路路燈燈&斑馬馬線線&車行行道道化化線線,,增增強(qiáng)強(qiáng)城城市市感感4:外外圍圍圍圍擋擋包包裝裝項(xiàng)目目邊邊界界圍圍合合———最大大化化臨臨街街廣廣告告宣宣傳傳面面;;顯顯示示項(xiàng)項(xiàng)目目的的規(guī)規(guī)模模體體量量;;利利用用圍圍擋擋營(yíng)營(yíng)造造和和展展現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目未未來來的的城城市市意意象象關(guān)鍵動(dòng)作1:路旗&導(dǎo)示牌包裝裝搶占項(xiàng)目四四周的主干干道,利用用路旗&導(dǎo)示牌的包包裝將項(xiàng)目目與周邊環(huán)環(huán)境進(jìn)行區(qū)區(qū)隔,增強(qiáng)強(qiáng)昭示性并并有效引導(dǎo)導(dǎo)客戶萬家麗路古曲路白沙灣路京珠高速花橋路長(zhǎng)沙大道勞動(dòng)?xùn)|路武廣火車南南站路旗道路指示牌牌項(xiàng)目展示區(qū)區(qū)客戶來源方向客戶來源方向關(guān)鍵動(dòng)作2:公交車站站包裝改裝項(xiàng)目周周邊公交車車站&項(xiàng)目入口增增設(shè)公交車車站,提升升繁華感勞動(dòng)路長(zhǎng)沙大道項(xiàng)目一期改造公交車車站增設(shè)公交車車站花橋路關(guān)鍵動(dòng)作3:一期周邊邊道路包裝裝填設(shè)路燈&斑馬線&車行道畫線線,增強(qiáng)城城市感勞動(dòng)路長(zhǎng)沙大道周邊道路包包裝項(xiàng)目一期關(guān)鍵動(dòng)作4:圍擋包裝裝長(zhǎng)沙大道&勞動(dòng)路項(xiàng)目目段&項(xiàng)目一期西西側(cè)道路設(shè)設(shè)立8米超高圍擋擋并增加射射燈,增強(qiáng)強(qiáng)昭示性及及提升城市市感勞動(dòng)路長(zhǎng)沙大道圍擋策略分解2:商業(yè)街包包裝實(shí)體店商業(yè)街1:店鋪包裝裝——櫥窗、實(shí)體體店及巨幅幅廣告牌通過全方位位的店鋪包包裝,展現(xiàn)現(xiàn)社區(qū)的商商業(yè)配套的的檔次及商商業(yè)氛圍,,營(yíng)造繁華華感2:商業(yè)街景景觀小品設(shè)設(shè)置——小品、休閑閑座椅、花花架增添景觀小小品,為社社區(qū)商業(yè)增增添人氣,,凸現(xiàn)繁華華感加強(qiáng)項(xiàng)目城城市化意向向,強(qiáng)化情情景展示效效果,營(yíng)造造項(xiàng)目繁華華的生活意意象,建立立與周邊的的區(qū)隔感關(guān)鍵點(diǎn)1:店鋪包裝裝1層櫥窗包裝裝&2層設(shè)立廣告告牌&核心店鋪實(shí)實(shí)體店展示示,包裝元元素模仿使使用一些經(jīng)經(jīng)典的品牌牌標(biāo)識(shí)關(guān)鍵點(diǎn)2:景觀小品品增設(shè)趣味小品&休閑座椅&花架等的打打造,營(yíng)造造濃厚生活活氛圍通過不同洗洗腦功能的的設(shè)置,展展現(xiàn)項(xiàng)目未未來的發(fā)展展4大洗腦區(qū)2:品牌洗腦腦區(qū)展示京投銀銀泰的品牌牌實(shí)力及豐豐富的開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn),強(qiáng)強(qiáng)化客戶對(duì)對(duì)品牌的認(rèn)認(rèn)知,提升升品牌知名名度3:區(qū)域洗腦腦區(qū)展示區(qū)域未未來的發(fā)展展藍(lán)圖,強(qiáng)強(qiáng)化區(qū)域的的發(fā)展?jié)摿α?:價(jià)值洗腦腦區(qū)通過引進(jìn)先先進(jìn)的高科科技,強(qiáng)勢(shì)勢(shì)展現(xiàn)項(xiàng)目目的價(jià)值1:包裝設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格使用現(xiàn)代主主義對(duì)空間間的簡(jiǎn)約大大氣處理增增強(qiáng)內(nèi)部空空間的開敞敞感;但同同時(shí)具備奢奢華品質(zhì)的的大眾體驗(yàn)驗(yàn)元素策略分解3:營(yíng)銷中心心包裝5:大盤生活活方式洗腦腦區(qū)通過系列休休閑娛樂功功能空間設(shè)設(shè)置,展現(xiàn)現(xiàn)未來的生生活方式參照:國(guó)內(nèi)內(nèi)藝術(shù)酒店店大堂的處處理方式通過對(duì)局部部墻面的藝藝術(shù)處理增增強(qiáng)項(xiàng)目的的品質(zhì)感與與奢華感,,如香港知知名的藝術(shù)術(shù)奢華商務(wù)務(wù)酒店W的內(nèi)部裝飾飾與燈光效效果的結(jié)合合設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)1:設(shè)計(jì)風(fēng)格格采用現(xiàn)代主主義奢華風(fēng)風(fēng)格,參照照酒店式大大堂處理方方式,體現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)感建議運(yùn)用水水晶燈,鏡鏡面,石材材等長(zhǎng)沙客客戶較容易易感知的品品質(zhì)元素打打造,營(yíng)造造看得見的的品質(zhì)感參照:保利利花園3期銷售中心心打造效果果與本項(xiàng)目銷銷售中心所所在位置類類似,位于于住宅下的的架空層空空間及入戶戶大堂空間間之中。空空間有限,,但是通過過鏡面,石石材,水晶晶掛飾,真真皮沙發(fā)等等元素成功功的營(yíng)造出出一個(gè)低調(diào)調(diào)奢華的品品質(zhì)空間。。關(guān)鍵點(diǎn)2:?jiǎn)纬塘骶€線4大洗腦區(qū)設(shè)設(shè)置拉長(zhǎng)客戶認(rèn)認(rèn)知價(jià)值時(shí)時(shí)間,漫壓壓式增加認(rèn)認(rèn)知深度京投銀泰企企業(yè)文化長(zhǎng)長(zhǎng)廊區(qū)域模型講講解區(qū)接待臺(tái)LOGO墻3D弧形放映廳廳項(xiàng)目模型講講解區(qū)多功能休閑閑娛樂場(chǎng)所所品牌洗腦區(qū)區(qū)區(qū)域未來發(fā)發(fā)展藍(lán)圖的的圖片簽約配套的的介紹區(qū)域洗腦區(qū)區(qū)價(jià)值洗腦區(qū)區(qū)大盤盤生生活活方方式式洗洗腦腦區(qū)區(qū)品牌牌洗洗腦腦區(qū)區(qū)::京京投投銀銀泰泰文文化化長(zhǎng)長(zhǎng)廊廊介紹紹企企業(yè)業(yè)品品牌牌實(shí)實(shí)力力及及開開發(fā)發(fā)過過的的成成功功經(jīng)經(jīng)典典項(xiàng)項(xiàng)目目,,展展示示企企業(yè)業(yè)實(shí)實(shí)力力展示燈箱:12M(長(zhǎng))x500mm(高)燈箱位置北京京銀銀泰泰中中心心、、北北京京京京投投快快線線上上林林灣灣、、北北京京京京投投快快線線陽陽光光花花園園、、海海南南三三亞亞香香悅悅府府、、無無錫錫-悅湖湖花花園園、、鄂鄂爾爾多多斯斯泰泰悅悅府府、、北北京京潭潭柘柘寺寺鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)域域洗洗腦腦區(qū)區(qū)::區(qū)區(qū)域域模模型型&區(qū)域未來來規(guī)劃藍(lán)藍(lán)圖展示示長(zhǎng)廊通過區(qū)域域模型及及藍(lán)圖展展示長(zhǎng)廊廊展示武武廣新城城市政規(guī)規(guī)劃,讓讓客戶直直觀了解解到武廣廣新城的的城市概概念,從從中凸顯顯區(qū)域價(jià)價(jià)值價(jià)值洗腦腦區(qū):通通過系列列高科技技手段傳傳遞項(xiàng)目目?jī)r(jià)值超大弧形形3D屏幕影視視廳&LED項(xiàng)目模型型&觸摸屏式式電子樓樓書及戶戶型模型型等高科科技手段段設(shè)置,,增強(qiáng)客客戶現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)觀影的的體驗(yàn)感感弧幕影廳廳:可分分為120、150、180、360度不同的的弧形;;穹頂投射射是指使使用一臺(tái)臺(tái)或多臺(tái)臺(tái)投影機(jī)機(jī),在球球形屏幕幕上投影影出完整整連續(xù)的的畫面。。球幕投投影可以以表現(xiàn)出出高分辨辨率、大大視角范范圍的顯顯示效果果,可以以給觀眾眾帶來新新穎的視視覺體驗(yàn)驗(yàn),讓觀觀眾感受受到強(qiáng)烈烈的視覺覺震撼和和身臨其其境的感感覺。超大弧形形3D屏幕影視視廳觸摸屏式式電子樓樓書觸摸屏式式戶型模模型LED項(xiàng)目模型型LED項(xiàng)目模型型大盤生活活方式洗洗腦區(qū)::多功能能休閑娛娛樂廳設(shè)設(shè)置設(shè)置符合合中青年年客戶需需求的休休閑娛樂樂廳,增增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的氣氛氛例如設(shè)計(jì)計(jì)3G網(wǎng)絡(luò)館、、音樂書書吧、健健康瑜伽伽、兒童童館、藝藝術(shù)館等等場(chǎng)所,,使售樓樓處有趣趣而富有有個(gè)性,,生活氣氣氛濃厚厚藝術(shù)館3G網(wǎng)絡(luò)館影像館兒童娛樂樂室書吧健身館臨時(shí)咨詢?cè)兲幊袚?dān)擔(dān)了前期蓄客客接待&關(guān)鍵性品品質(zhì)展示示信心建建立的雙重重重?fù)?dān),必須在河河?xùn)|主場(chǎng)場(chǎng)設(shè)置一一個(gè)長(zhǎng)期期固定的的外展點(diǎn)點(diǎn)!!臨時(shí)外展展點(diǎn)選址址原則①以河?xùn)|做做為主場(chǎng)場(chǎng)②主場(chǎng)設(shè)置置于商業(yè)業(yè)中心商商圈或地地標(biāo)級(jí)建建筑物附附近③可達(dá)性便便利、昭昭示性強(qiáng)強(qiáng)根據(jù)前期期調(diào)研工工作對(duì)于于本案客客戶來源源及置業(yè)業(yè)、生活活特性分分析,本本案固定定外展點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)遵循循以下三三個(gè)原則則營(yíng)銷中心心之---固定外展展點(diǎn)東塘商圈圈2012年4月初固定外展展點(diǎn)基本本指標(biāo)要要求:基本指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)部使用面積150㎡以上高度內(nèi)部挑空凈高6米以上外部形態(tài)構(gòu)件高度不計(jì)結(jié)構(gòu)臨建,框架結(jié)構(gòu)細(xì)節(jié)處理整體地面相對(duì)外部地基抬高20cm以上,35cm以下0.0020cm廣場(chǎng)地面面標(biāo)高6米以上內(nèi)部使用用空間150㎡㎡以上固定外展展點(diǎn)外部部裝飾、、形態(tài)要要求:關(guān)鍵設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)::NO1:高度昭昭示性、、無遮擋擋NO2:吸引眼眼球的藝藝術(shù)感構(gòu)構(gòu)筑物形形態(tài)NO3:品質(zhì)感感外部材材料搭配配NO4:項(xiàng)目信信息有效效外包裝裝傳播NO5:通透感感、品質(zhì)質(zhì)傳遞關(guān)關(guān)鍵入口口設(shè)計(jì)NO6:先鋒夜夜景展示示(LED屏光電場(chǎng)場(chǎng)+頂部項(xiàng)目目LOGO燈體+地面燈光光)利用商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)開開闊視線線空間,,打造藝藝術(shù)感構(gòu)構(gòu)筑物,,形成強(qiáng)強(qiáng)烈視線線吸引,,同時(shí)通通過一系系列光、、電等先先鋒夜景景燈光元元素的表表達(dá),強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)吸引引眼球固定外展展點(diǎn)內(nèi)部部功能要要求:功能區(qū)備注接待臺(tái)入門視線中心位置,緊鄰背景墻展示區(qū)區(qū)域展示模型——采用掛件或墻體豎向模型項(xiàng)目沙盤——終點(diǎn)展示模型洽談區(qū)/簽約區(qū)8-10組洽談桌服務(wù)區(qū)水吧吧臺(tái)(與洽談區(qū)結(jié)合,利用角落位置設(shè)置,不超過4-5㎡)辦公區(qū)20-30㎡(更衣室、資料室、財(cái)務(wù)室)互動(dòng)區(qū)域預(yù)留預(yù)留墻體或角落結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)與客戶互動(dòng)固定外展展點(diǎn)銷售售接待流流程:展示中心心入口前臺(tái)接待待臺(tái)登記記區(qū)域介紹紹項(xiàng)目模型型介紹洽談區(qū)深深度洽談?wù)?、戶型型介紹意向客戶戶誠(chéng)意登登記、簽簽約客戶離開開水吧服務(wù)務(wù)同時(shí)需配配備看房房專車一一臺(tái),定定期接送送誠(chéng)意客客戶實(shí)地地看房迅速建立立城市想想象,快快速洗腦腦客戶關(guān)鍵點(diǎn)一一:路旗及道道路指示示牌包裝裝關(guān)鍵點(diǎn)二二:公交車站站包裝關(guān)鍵點(diǎn)三三:一期周邊邊道路包包裝關(guān)鍵點(diǎn)四四:外圍圍擋擋包裝關(guān)鍵點(diǎn)五五:商業(yè)街包包裝關(guān)鍵點(diǎn)六六:營(yíng)銷中心心包裝+設(shè)置固定定外展點(diǎn)點(diǎn)4大功能區(qū)區(qū)設(shè)置::品牌洗洗腦&區(qū)域洗腦腦&價(jià)值洗腦腦&大盤未來來生活方方式洗腦腦6大關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)包裝展展示3、配套策策略:通通過配套套的前置置落實(shí),,建立項(xiàng)項(xiàng)目的核核心驅(qū)動(dòng)動(dòng)力,撬撬動(dòng)整個(gè)個(gè)大盤(1)專屬社社區(qū)巴士士:前期用于于外接待待中心看看房車(2)名校教教育配套套:4月與砂子子塘小學(xué)學(xué)正式簽簽約,爭(zhēng)爭(zhēng)取引進(jìn)進(jìn)高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)幼兒園園(3)社區(qū)超超市:利用京投投銀泰的的資源引引進(jìn)社區(qū)區(qū)超市建立城市市高想象象總體實(shí)實(shí)施舉措措樹立形象象形象策略略樹立高想想象現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)驗(yàn)展示策略略營(yíng)造城市市感增加信心心配套策略略建立大盤盤驅(qū)動(dòng)力力形象站位位:長(zhǎng)沙主城城區(qū)·180萬·城市樞紐紐生活路旗及導(dǎo)導(dǎo)示牌包包轉(zhuǎn)推廣案名名:京投投銀泰·環(huán)球村商業(yè)街展展示包裝裝:統(tǒng)一一櫥窗&界面&實(shí)體店包包裝營(yíng)銷中心心大盤生生活洗腦腦區(qū)設(shè)置置社區(qū)巴士士,提前前作為看看房車名校砂子子塘小學(xué)學(xué)、高標(biāo)準(zhǔn)幼幼兒園社區(qū)超市市項(xiàng)目整體體形象演演繹:城城市感強(qiáng)強(qiáng)、大盤盤形象營(yíng)銷中心心項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值洗腦腦區(qū)設(shè)置置營(yíng)銷中心心區(qū)域價(jià)價(jià)值洗腦腦區(qū)設(shè)置置營(yíng)銷中心心品牌價(jià)價(jià)值洗腦腦區(qū)設(shè)置置營(yíng)銷中中心現(xiàn)現(xiàn)代奢奢華品品質(zhì)裝裝修項(xiàng)目周周邊道道路包包裝項(xiàng)目周周邊圍圍擋包包裝項(xiàng)目周周邊公公交車車站包包裝及及增設(shè)設(shè)向長(zhǎng)沙沙證明明項(xiàng)目目未來來發(fā)展展情景景及營(yíng)營(yíng)造世世界生生活范范本設(shè)置長(zhǎng)長(zhǎng)期外外接待待中心心05住宅營(yíng)營(yíng)銷專專案1、住宅宅目標(biāo)標(biāo)回顧顧2、住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)回顧顧3、住宅宅客戶戶研究究4、住宅宅營(yíng)銷銷策略略5、住宅宅營(yíng)銷銷舉措措2012年6個(gè)月銷銷售3億,消消化500套,整整體售售罄,,任務(wù)務(wù)艱巨巨速度分分解::月均均消化化63套/月,區(qū)區(qū)域第第一陣陣營(yíng)蓄客目目標(biāo)::認(rèn)籌籌量800批左右右,上上門量量5500批左右右附件::認(rèn)籌籌量的的成單單率按按60%計(jì),上上門量量誠(chéng)意意度按按15%計(jì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格(元/平)降價(jià)促銷活動(dòng)10月至今消化速度(套/月)香樟蘭亭6300——90~100(12月開盤)萬科金域華府7300(精裝,團(tuán)購(gòu)價(jià))萬人團(tuán)購(gòu)86折83橄欖君庭7000——10湘域熙岸7500——8錦繡世紀(jì)6400——6新城新世界7300——6輝煌國(guó)際城6900——5鑫天御景灣6500——5融科東南海7000——5優(yōu)山美地
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