XXXX年晉城銀座花園形象定位傳播策略及廣告表現(xiàn)報(bào)告

晉城銀座花園

形象定位傳播策略及廣告表現(xiàn)報(bào)告山西【2010】晉城〔銀座花園〕TG/10

顧問服務(wù)工作模塊及質(zhì)量保證體系1價(jià)值咨詢4實(shí)施咨詢3策略咨詢2戰(zhàn)略咨詢Step1A土地資源盤點(diǎn)及價(jià)值評(píng)估Step1B拆遷補(bǔ)償安置成本分析Step1C項(xiàng)目（土地）獲取研判Step2A開發(fā)目標(biāo)體系設(shè)計(jì)Step2B項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略Step2D管理組織模式設(shè)計(jì)Step2E規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書Step2F項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略定位Step2G政策研究Step3A開發(fā)經(jīng)濟(jì)模型與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)Step3B開發(fā)模式研究Step3C拆遷安置及土地運(yùn)營研究Step3D投融資策略Step3E地塊劃分與開發(fā)方案Step3F成本控制研究Step3G產(chǎn)品設(shè)計(jì)任務(wù)書Step4A項(xiàng)目營銷推廣計(jì)劃Step4B招商方案Step4C銷售控制方案Step4D駐場顧問服務(wù)Step2C項(xiàng)目整體發(fā)展定位四個(gè)層面共計(jì)21個(gè)模塊根據(jù)要求靈活訂制Step4A營銷推廣咨詢階段劃分第一階段區(qū)域整合營銷定位與地塊的初步定位第二階段基于總體定位下各地塊物業(yè)發(fā)展建議第三階段區(qū)域整合營銷戰(zhàn)略與項(xiàng)目的營銷策略區(qū)域整合模式地塊初步定位地塊定位報(bào)告地塊物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域營銷戰(zhàn)略項(xiàng)目傳播策略提交成果市場調(diào)研企業(yè)及消費(fèi)者訪談?wù)匾?guī)分析區(qū)域開發(fā)借鑒案例分析工作內(nèi)容地塊資源研判地塊發(fā)展戰(zhàn)略地塊定位案例及模式借鑒地塊物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域價(jià)值分析案例及模式借鑒區(qū)域營銷戰(zhàn)略項(xiàng)目賣點(diǎn)整合項(xiàng)目傳播策略Step4A營銷推廣咨詢階段劃分第一階段消費(fèi)者購買習(xí)性研究與產(chǎn)品形象定位第二階段基于營銷戰(zhàn)略下的銷售執(zhí)行及推廣計(jì)劃第三階段項(xiàng)目整合營銷執(zhí)行評(píng)估及策略修正項(xiàng)目形象定位報(bào)告產(chǎn)品銷售策略建議整合營銷執(zhí)行報(bào)告產(chǎn)品銷售計(jì)劃建議整合營銷評(píng)估報(bào)告銷售市場分析報(bào)告提交成果競爭項(xiàng)目調(diào)研企業(yè)及消費(fèi)者訪談區(qū)域媒介研究分析項(xiàng)目形象定位研究競爭案例分析工作內(nèi)容產(chǎn)品價(jià)格策略研究項(xiàng)目銷售周期排布銷售節(jié)點(diǎn)及促銷傳播推廣整合營銷媒介通路研究競爭項(xiàng)目跟蹤調(diào)研媒介效果評(píng)估整合營銷階段評(píng)估消費(fèi)者跟蹤訪談階段銷售分析總結(jié)與客戶共同工作一起解決項(xiàng)目問題恒達(dá)世行認(rèn)為，應(yīng)該是這樣工作借助于客戶的資源和恒達(dá)世行內(nèi)部平臺(tái)迅速取得市場數(shù)據(jù)，提高工作效率經(jīng)?？蛻舻念I(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)和溝通項(xiàng)目進(jìn)展，以獲取及時(shí)指導(dǎo)和支持從客戶的真正需求出發(fā)，切實(shí)為解決客戶的問題來提供解決方案保證以事實(shí)為基礎(chǔ)，以成果為驅(qū)動(dòng)力的工作方法重視分析過程，重視事實(shí)依據(jù)，幫助客戶理清思路恒達(dá)世行認(rèn)為，不應(yīng)該這樣工作不利用外部及內(nèi)部資源，完全依靠項(xiàng)目組自已埋頭苦干，到單項(xiàng)工作結(jié)束前才向客戶領(lǐng)導(dǎo)遞交報(bào)告無視客戶的要求，就問題解決問題，針對(duì)性不強(qiáng)采用理論性的，以研究為驅(qū)動(dòng)力的工作方法只給最終結(jié)果銀座花園項(xiàng)目形象定位晉城市房地產(chǎn)市場宏觀分析Part2.項(xiàng)目目標(biāo)Part3.本案周邊區(qū)域市場可比性項(xiàng)目特征分析Part4.消費(fèi)者調(diào)查分析Part5.前言Part1.本項(xiàng)目分析Part6.項(xiàng)目推廣定位Part7.營銷推廣Part8.Part2.項(xiàng)目目標(biāo)總體開發(fā)目標(biāo)需要實(shí)現(xiàn)：資金要求、企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌三大目標(biāo)。Part2.回現(xiàn)目標(biāo)：確保項(xiàng)目后期現(xiàn)金流充?？傮w開發(fā)目標(biāo)需要實(shí)現(xiàn)：資金要求、企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌三大目標(biāo)。Part2.品牌目標(biāo)：通過銀座花園項(xiàng)目的成功運(yùn)作塑造銀基地產(chǎn)品牌總體開發(fā)目標(biāo)需要實(shí)現(xiàn)：資金要求、企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌三大目標(biāo)。Part2.形象目標(biāo)：尋找銀座花園在晉城人心中的位置Part3.晉城市房地地產(chǎn)市場宏宏觀分析Part3.對(duì)宏觀房地地產(chǎn)市場的的了解是確定項(xiàng)目目形象包裝裝、推廣工工作的大致致方向房產(chǎn)市場分分析Part3.從房地產(chǎn)開開發(fā)情況來來看：上半半年全市房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資10.8億元，同比比增長15.8%，期中，商商品住宅投投資7.2億元同比下下降3.8%，房地產(chǎn)投投資逐漸轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向非商品品房（即寫寫字樓、商商業(yè)等）。。整體市場場中商品房房的競爭壓壓力逐漸減減弱房產(chǎn)市場分分析Part3.從商品房銷銷售情況來來看：受到到宏觀政策策的影響，，部分購房房需求被抑抑制，整體體市場觀望望期房濃郁郁，2010年上半年商商品房銷售售僅14.1萬平米,同比下降25.5%。政策利好好的09年商品房銷銷售為60.6萬平米。房產(chǎn)市場分分析Part3.從房地產(chǎn)開開發(fā)商資金金來源看：：2010年上半年全全市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)資金來源源18.5億元，同比比增長50%。其中，國國內(nèi)貸款3.4億元，同比比增長1.1倍；企業(yè)自自籌資金7.4億元，同比比增長39.6%；其他資金金7.7億元，同比比增長41.1%。在其他資資金中，定定金及預(yù)收收款5.7億元，增長長18.1%；個(gè)人按揭揭貸款0.7億元，增長長1.2倍。整體體市場企業(yè)業(yè)負(fù)債率較較低，定金金及預(yù)收款款占有量較較小，各開開發(fā)商實(shí)力力相對(duì)雄厚厚。房產(chǎn)市場分分析Part3.總體發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭良好，，波折不斷斷，供需兩兩旺但矛盾盾突出，房房價(jià)與收入入比差距逐逐年拉大。。城市規(guī)劃劃、政策引引導(dǎo)是推動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)迅迅猛發(fā)展的的主要因素素。跟其他他大中城市市相比，晉晉城市城市市規(guī)模較小小，導(dǎo)致晉晉城市房價(jià)價(jià)相對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)的房價(jià)較較穩(wěn)定。與與我省其他他部分地市市相比，晉晉城市房地地產(chǎn)開發(fā)有有著明顯的的后發(fā)之勢(shì)勢(shì)。全市上上下正在進(jìn)進(jìn)行的新農(nóng)農(nóng)村建設(shè)，，城中村改改造整體搬搬遷，房地地產(chǎn)開發(fā)提提供了相當(dāng)當(dāng)大的市場場機(jī)遇。從同比漲幅幅來看，晉城市房地地產(chǎn)開發(fā)投投資增長幅幅度相對(duì)去去年呈現(xiàn)明明顯的放緩緩趨勢(shì)，施施工規(guī)模持持續(xù)擴(kuò)大，，房地產(chǎn)市市場呈現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)步增長的的良好態(tài)勢(shì)勢(shì)從房屋竣工工面積和商商品房銷售售面積來看看，晉城市房地地產(chǎn)市場由由09年的樓市旺旺盛轉(zhuǎn)為今今年的相對(duì)對(duì)低迷。主主要原因是是由于供應(yīng)應(yīng)量的增大大以及政府府政策的導(dǎo)導(dǎo)向在一定定程度上影影響了消費(fèi)費(fèi)信心從價(jià)格漲幅幅來看，由過快增長長變?yōu)橄鄬?duì)對(duì)穩(wěn)定。這這種現(xiàn)象有有利于市場場的長期穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展。。結(jié)論P(yáng)art4.本案周邊區(qū)區(qū)域市場可可比性項(xiàng)目目特征分析析Part1.對(duì)市場競爭爭環(huán)境的了了解是項(xiàng)目形象象包裝、推推廣工作的的入門課Part4.案名：新界界香港城位置：澤州州北路516號(hào)瑞信街兩兩側(cè)開發(fā)商：山山西盛華房房地產(chǎn)與重重慶一城置置業(yè)聯(lián)合開開發(fā)承建商：：河南國國安項(xiàng)目占地地：585.37畝總建面積積：838449㎡㎡開發(fā)規(guī)劃劃：分為為三期開開發(fā)，其其中住宅宅面積745037㎡㎡。建筑規(guī)劃劃：40棟25層－32層高層電電梯公寓寓，商業(yè)業(yè)、會(huì)所所、、小學(xué)、、幼兒園園總戶數(shù)：：6800戶停車位：：5151個(gè)，可租租可售目前供應(yīng)應(yīng)：A區(qū)兩棟高高層；B區(qū)5棟高層，，共計(jì)1500戶開發(fā)屬性性：東關(guān)關(guān)社區(qū)城城中村改改造項(xiàng)目目開盤價(jià)格格：4000元/平米主力戶型型：兩室室兩廳一一衛(wèi)三三室兩廳廳兩衛(wèi)主力面積積：83|84|106|112競爭項(xiàng)目目：Part4.案名：金金城位置：鳳鳳臺(tái)東街街1766號(hào)開發(fā)商：：蘭煜地地產(chǎn)與晉晉城博厚厚置業(yè)承建商：：龍信建建設(shè)、泰泰宏建設(shè)設(shè)、河南南潤華等等物業(yè)公司司：深圳圳市之平平物業(yè)項(xiàng)目占地地：80687.5㎡項(xiàng)目總建建：323502.76㎡㎡，其中住住宅228537.36㎡㎡、商業(yè)10156.63㎡車位：1226個(gè)產(chǎn)品規(guī)劃劃：住宅宅、大型型商業(yè)、、高檔公公寓開盤價(jià)格格：4800元/平米主力戶型型：兩室室兩廳一一衛(wèi)三三室兩廳廳兩衛(wèi)主力面積積：94|132競爭項(xiàng)目目：Part4.案名：佳佳潤尚城城位置：紅紅星東街街1811號(hào)開發(fā)商：：富景地地產(chǎn)/蘭蘭花地產(chǎn)產(chǎn)/萬隆隆地產(chǎn)聯(lián)聯(lián)合開發(fā)發(fā)物業(yè)公司司：蘭花花物業(yè)項(xiàng)目占地地：188畝項(xiàng)目總建建：300000㎡車位：1226個(gè)功能規(guī)劃劃：6000㎡㎡歐式商商業(yè)街，，健身會(huì)會(huì)所，幼幼兒園，，小學(xué)學(xué)，住宅宅，商業(yè)業(yè)建筑規(guī)劃劃：一二二期開發(fā)發(fā)20萬萬㎡，17棟12層/18層層高層開盤價(jià)格格：4500元元/平米米主力戶型型：三室室兩廳兩兩衛(wèi)四四室兩兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)五五室兩廳廳兩衛(wèi)主力面積積：115|138|157|191|212|銷售進(jìn)度度：一二二期售罄罄，三期期開發(fā)及及銷售時(shí)時(shí)間未定定競爭項(xiàng)目目：Part4.案名：太太陽島位置：紅紅星街與與呂匠路路交叉口口西南角角開發(fā)商：：晉城市市鵬展房房地產(chǎn)承建商：：河南鴻鴻辰占地面積積：17181.8㎡總建面積積：46994㎡建筑規(guī)劃劃：兩棟棟18層商住綜綜合樓，，底商3層裙樓住宅套數(shù)數(shù)：180套停車位：：1：1.5交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：毛坯坯銷售均價(jià)價(jià)：8000元/㎡物業(yè)管理理：小區(qū)區(qū)物業(yè)封封閉式管管理競爭項(xiàng)目目：Part4.案名：龍龍澤苑位置：太太焦鐵路路線以西西；中原原街以南南開發(fā)商：：太行太太岳房地地產(chǎn)占地面積積：27024㎡總建面積積：9萬萬㎡建筑規(guī)劃劃：7棟棟五棟南南北朝向向，2棟棟東西朝朝向建筑層數(shù)數(shù)：12層/18層建筑現(xiàn)狀狀：封頂頂總戶數(shù)：：600戶銷售均價(jià)價(jià)：4300元元/㎡主力戶型型：134㎡㎡/138㎡/140㎡競爭項(xiàng)目目：Part4.案名：銘銘基鳳凰凰城位置：澤澤州南路路開發(fā)商：：山西銘銘基房地地產(chǎn)物業(yè)公司司：馨居居佳物業(yè)業(yè)管理有有限公司司占地面積積：187960㎡㎡總建面積積：291560㎡㎡產(chǎn)品規(guī)劃劃：TWNHOUSE、情景洋洋房、多多層、小小高層、、高高層住宅宅套數(shù)：：1711套停車位：：855個(gè)銷售均價(jià)價(jià)：4400元/㎡景觀：星星形廣場場，香榭榭里大道道，法國國風(fēng)情商商業(yè)街，，社區(qū)入入口處處設(shè)置女女神雕塑塑噴泉、、設(shè)有兒兒童活動(dòng)動(dòng)場、觀觀景臺(tái)、、林蔭場場地、休休閑步道道、花語語回廊競爭項(xiàng)目目：Part4.案名：香香濱藍(lán)山山位置：澤澤州路與與北環(huán)路路交叉口口南100米開發(fā)商：：峰景房房地產(chǎn)承建商：：金建、、林州二二建、杭杭州建工工等物業(yè)公司司：馨居居佳物業(yè)業(yè)管理有有限公司司占地面積積：180畝總建面積積：28萬㎡總戶數(shù)：：1452戶停車位：：地下車車位2：1銷售均價(jià)價(jià)：4500元/㎡景觀配套套：3萬平米人人工觀景景湖，運(yùn)運(yùn)動(dòng)景觀觀廣場競爭項(xiàng)目目：Part4.案名：西西城香府府位置：景景西路與與西大街街交匯處處開發(fā)商：：峰花園園房地產(chǎn)產(chǎn)承建商：：河南廣廣廈代理商：：西安博博遠(yuǎn)項(xiàng)目占地地：46畝總建面積積：94151㎡開發(fā)屬性性：城區(qū)區(qū)苗孟莊莊城中村村改造總戶數(shù)：：1400戶停車位：：地下項(xiàng)目配套套：社區(qū)區(qū)安裝大大型水凈凈化設(shè)備備業(yè)主會(huì)會(huì)所和老老年活動(dòng)動(dòng)中心，，地下車車庫，區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)配套開盤價(jià)格格：4300元/平米主力戶型型：兩室室兩廳一一衛(wèi)三三室兩廳廳兩衛(wèi)四四室室兩廳兩兩衛(wèi)主力面積積：85|93|113|129|172競爭項(xiàng)目目：Part4.案名：摩摩天六合合盛世位置：景景西路中中段開發(fā)商：：摩天集集團(tuán)承建商：：國基代理商：：西安博博遠(yuǎn)物業(yè)：摩摩天物業(yè)業(yè)項(xiàng)目占地地：150畝總建面積積：23萬㎡開發(fā)屬性性：城中中村改造造總戶數(shù)：：2000戶停車位：：地下項(xiàng)目規(guī)劃劃：人車車分流，，內(nèi)設(shè)小小學(xué)，幼幼兒園，，會(huì)所，，涼亭亭，植株株，中央央庭院開盤價(jià)格格：4100元/平米主力戶型型：兩室室兩廳一一衛(wèi)三三室兩廳廳兩衛(wèi)主力面積積：105|135|140|157競爭項(xiàng)目目：Part4.案名：四四季花城城位置：鳳鳳城路與與中原街街交匯處處開發(fā)商：：億泰承建商：：金建集集團(tuán)代理商：：北京尚尚陽盛物業(yè)：四四季花城城物業(yè)項(xiàng)目占地地：230畝總建面積積：28萬㎡開發(fā)屬性性：楊洼洼村城中中村改造造停車位：：地下項(xiàng)目規(guī)劃：人人車分流，內(nèi)內(nèi)設(shè)小學(xué)，幼幼兒園，會(huì)所所，涼亭亭，植株，中中央庭院開盤價(jià)格：3850元/平米主力戶型：三三室一廳一衛(wèi)衛(wèi)主力面積：96|102|110競爭項(xiàng)目：Part4.主力戶型100-130的三室為主，，小戶型相對(duì)對(duì)稀少；小區(qū)配套方面面，各中高端端樓盤重點(diǎn)主主打高檔物業(yè)業(yè)和智能化配配套，缺少在在景觀上和戶戶型上的創(chuàng)新新；在戶外廣告方方面，多采用用工地圍擋包包裝和看房通通道，香濱藍(lán)藍(lán)山在澤州路路北段采用了了路旗推廣手手段，推廣上上手法相對(duì)單單一，無太大大亮點(diǎn)；高附加值和概概念品質(zhì)競爭爭成為個(gè)性競競爭的主流方方向；未來短期開發(fā)發(fā)區(qū)項(xiàng)目呈逐逐步增多態(tài)勢(shì)勢(shì)（據(jù)了解富富士康、金建建集團(tuán)等企業(yè)業(yè)均在開發(fā)區(qū)區(qū)拿到了住宅宅用地）；對(duì)于住宅的投投資概念尚未未得到有效體體現(xiàn)，投資客客群所占比例例較??；市場特點(diǎn):用他們的眼光光審視自己Part4.市場特點(diǎn):開發(fā)商品牌知知名度區(qū)位規(guī)模/配套環(huán)境價(jià)位主力戶型面積積競爭項(xiàng)目香港城金城佳潤尚城太陽島……&……銀基花園Part4.本案與競爭項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)比項(xiàng)目名稱金城香港城佳潤尚城本案建筑規(guī)模32萬平方80余萬30萬平方不足12萬平方外部配套博物館、大劇院、蘭花酒店、萬通商業(yè)廣場建材市場博物館、澤州公園、文博植物園玉龍?zhí)豆珗@、心腦血管醫(yī)院、皇冠酒店內(nèi)部配套水系景觀，入口臺(tái)景觀、4大園區(qū)40%綠化，專業(yè)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)商業(yè)、會(huì)所、小學(xué)、幼兒園6000平米商業(yè)、籃球場、羽毛球場、建生會(huì)所等園林、坡地落差、幼兒園、會(huì)所主力戶型91、132適中83、84、106、112137、158偏大90-130適中建筑形象版式高層建筑、簡約洗練都市現(xiàn)代風(fēng)格框架剪力墻、現(xiàn)代建筑風(fēng)格框架剪力墻；3段式墻體色彩立面歐式風(fēng)情中式圍合式建筑風(fēng)格物業(yè)服務(wù)深圳之平物業(yè)：酒店式服務(wù)管理理念、IC卡式門禁、語音對(duì)講系統(tǒng)、自動(dòng)化智能車庫管理專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)蘭花物業(yè)：大門警衛(wèi)、24小時(shí)巡更、安全防盜入戶門專業(yè)物業(yè)管理：車庫智能化、電子巡更、社區(qū)廣播、電子巡更、出入警戒（建議）開發(fā)團(tuán)隊(duì)實(shí)力開發(fā)商實(shí)力雄厚營銷團(tuán)隊(duì)專業(yè)開發(fā)商實(shí)力普通營銷團(tuán)隊(duì)專業(yè)開發(fā)商實(shí)力雄厚營銷團(tuán)隊(duì)專業(yè)開發(fā)商實(shí)力雄厚營銷團(tuán)隊(duì)一流工程進(jìn)度封頂封頂入住打樁附加值投資升值空間日益增強(qiáng)大型社區(qū)公園住宅、投資空間社區(qū)文化、投資空間市場環(huán)境定價(jià)價(jià)Part4.綜合性價(jià)比項(xiàng)目名稱滿分金城香港城佳潤尚城本案均價(jià)P1=4800P2=4300P3=4500P4=？建筑規(guī)模1211優(yōu)12優(yōu)11優(yōu)10良外部配套1413優(yōu)13優(yōu)13優(yōu)13優(yōu)內(nèi)部配套1413優(yōu)12良13優(yōu)13優(yōu)主力戶型1211優(yōu)11優(yōu)8一般11優(yōu)建筑形象109優(yōu)8良9優(yōu)9優(yōu)物業(yè)服務(wù)1211優(yōu)9良10優(yōu)10優(yōu)開發(fā)團(tuán)隊(duì)實(shí)力1210良9一般10良11優(yōu)工程進(jìn)度64良5良6優(yōu)3一般附加值86良5一般7優(yōu)7優(yōu)總分100Q188Q284Q387Q487市場環(huán)境定價(jià)價(jià)Part4.競爭導(dǎo)向定價(jià)價(jià)P1’=Q4/Q1*P1=4745P2’=Q4/Q1*P1=4450P3’=Q4/Q1*P1=4500按照上述樓盤盤對(duì)我項(xiàng)目參參照價(jià)值取W1=20%W2=30%W3=50%P4=P1’W1+P2’W2+P3’W3=4530元/平米綜合本案與其其他競爭項(xiàng)目目比較：建筑筑規(guī)模、外部部配套、內(nèi)部部配套、主力力戶型、建筑筑形象、物業(yè)業(yè)服務(wù)、開發(fā)發(fā)團(tuán)隊(duì)實(shí)力、、工程進(jìn)度、、附加值等，，得出本案目目前市場定價(jià)價(jià)為4530元/平米，通通過恒達(dá)世行行的專業(yè)能力力可在市場價(jià)價(jià)格基礎(chǔ)上上上調(diào)5%，實(shí)實(shí)際價(jià)格可達(dá)達(dá)到4725元/平米項(xiàng)目操作起始始價(jià)格4600-4800元/平米米，形象成熟熟期價(jià)格5200元/平平米，預(yù)期實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目平均均價(jià)格約為5050元。。市場環(huán)境定價(jià)價(jià)Part5.消費(fèi)者調(diào)查分分析Part5.對(duì)消費(fèi)者需求求有所了解是項(xiàng)目形象包包裝、推廣工工作的基礎(chǔ)備注：我公司司對(duì)晉城調(diào)研研1200余份市場問卷卷，對(duì)晉城人人購房習(xí)性的的研究得出以以下結(jié)論P(yáng)art5.現(xiàn)住房滿意度度:晉城市目前住住房大多沒有有物業(yè)，有的的只是收每月月30元左右的物業(yè)業(yè)費(fèi)卻未提供供任何物業(yè)服服務(wù)。晉城市目前住住房大多以6層多層住宅和和獨(dú)家小院為為主，對(duì)于小小區(qū)的環(huán)境也也沒有太多體體現(xiàn)。晉城市房地產(chǎn)產(chǎn)市場起步較較晚，福利分分房和單位集集資建房較多多，有一定年年限的住宅甚甚至衛(wèi)生間都都是公用。Part5.購房考慮因素素:價(jià)格、位置是是晉城人買房房首要考慮的的因素，兩相相選擇均超過過50%，因此我們的的項(xiàng)目在銷售售推廣中需要要突出較高的的品牌價(jià)值，，以及未來規(guī)規(guī)劃中區(qū)域位位置的價(jià)值。。Part5.了解房地產(chǎn)信信息主要途徑徑：了解房地產(chǎn)信信息途徑中，，朋友介紹所所占比例最高高，因此在銷銷售過程中要要格外注重口口碑營銷，樹樹立良好的形形象與品牌效效應(yīng)。Part5.所能承受的房房款總價(jià)：由圖標(biāo)可知，，晉城市場房房價(jià)由于09年的過快增長長使得絕大部部分人無法短短時(shí)間接受目目前的價(jià)格。。其中35-50萬這部分人群群是剛性需求求最多的人群群。50-80萬這部分人群群最符合本案案的客戶群體體。因此需要要合理抓住這這兩部分人群群重點(diǎn)分析，，制定營銷推推廣策略加以以引導(dǎo)Part5.面積需求:從面積上看90-150受到大眾的青青睞。從戶型型配比上看兩兩室兩廳、三三室一廳、三三室兩廳受大大眾的青睞。。值得注意的的是大多數(shù)人人更加喜歡三三室一廳的戶戶型格局，說說明晉城對(duì)于于餐客分離的的概念認(rèn)識(shí)較較低，需要多多加以引導(dǎo)。。Part5.付款方式：一次性：24.15%分期：36.65%按揭：39.20%Part5.建筑風(fēng)格：調(diào)查結(jié)果顯示示，不同人群群對(duì)樓體建筑筑風(fēng)格有不同同的喜好。更更多的人喜歡歡中式現(xiàn)代，，占38.56%，其中21.19%對(duì)建筑外立面面風(fēng)格無要求求Part5.物業(yè)服務(wù)關(guān)注注度：調(diào)查結(jié)果顯示示保安、安放放監(jiān)控所占比比例最高，均均突破了一半半以上的關(guān)注注度。另外保保潔、水、暖暖、燃?xì)?、景景觀綠化等也也較受關(guān)注。。Part6.本項(xiàng)目分析Part6.區(qū)域分析：本案本案東臨蘭花花路，北臨新新市東街，地地理位置優(yōu)越越，交通便捷捷。新市東街街以北為規(guī)劃劃中的大型居居住區(qū),地塊西側(cè)有在在建的小學(xué),周邊配套設(shè)施施齊全，是未未來的繁華集集聚區(qū)Part6.項(xiàng)目概況本工程項(xiàng)目居居住區(qū)用地面面積44651平方米，規(guī)劃劃為5棟25層住宅、1棟21層住宅、1棟18層住宅，1個(gè)配套幼兒園園并結(jié)合配套套商業(yè)、物管管等輔助用房房?？偨ㄖ婷娣e為163305平方米，其中中地上總建筑筑面積為115491平方米，Part6.規(guī)劃景觀配套套分析地塊基地內(nèi)地地形復(fù)雜，為為一山體坡地地，其東北側(cè)側(cè)為地塊最高高處，西南側(cè)側(cè)較平緩，因因而有效利用用地形地貌作作為規(guī)劃的出出發(fā)點(diǎn)，設(shè)計(jì)計(jì)力求形成居居住環(huán)境優(yōu)美美的山地特色色居住空間。。Part6.規(guī)劃景觀配套套分析1充分保持原有有生態(tài)地貌及及人文環(huán)境，，創(chuàng)造具有地地域特色的山山地居住空間間。2引進(jìn)時(shí)尚設(shè)計(jì)計(jì)理念，營造造現(xiàn)代生活方方式和山地意意境相融合的的居住新形象象。3運(yùn)用新材料、、新技術(shù)，追追求綠色生態(tài)態(tài)設(shè)計(jì)，筑造造可持續(xù)發(fā)展展的特色小區(qū)區(qū)。規(guī)劃設(shè)計(jì)理念念Part6.規(guī)劃景觀配套套分析小區(qū)整體布局局與自然環(huán)境境及已建城市市充分融合，，山體規(guī)劃和和建筑單體設(shè)設(shè)計(jì)相結(jié)合，，對(duì)建筑布局局和空間序列列進(jìn)行整體考考慮，通過建建筑的錯(cuò)落、、圍合等手法法創(chuàng)造豐富多多變的空間形形態(tài)?？傮w設(shè)設(shè)計(jì)概念強(qiáng)調(diào)調(diào)“人車分流流”，步行與與車行標(biāo)高錯(cuò)錯(cuò)位，使居民民置身于小區(qū)區(qū)當(dāng)中，達(dá)到到“舉目見綠綠,出門踏青”的的意境。根據(jù)場地地形形條件和周邊邊道路環(huán)境，，規(guī)劃從小區(qū)區(qū)北向南分別別設(shè)計(jì)了三個(gè)個(gè)標(biāo)高的集中中綠化臺(tái)地，，而7棟住宅樓就像像“北斗七星星”，呈錯(cuò)位位狀線形布置置，圍繞這三三塊綠地而建建，東西住宅宅之間一改以以往的山墻相相對(duì)，而采取取錯(cuò)位式布置置，最大限度度地增加了每每棟住宅的景景觀視線。地塊中央的集集中綠地，標(biāo)標(biāo)高與蘭花路路相同，為居居民步行出入入創(chuàng)造良好的的條件。北側(cè)側(cè)綠地比中央央綠地高出2.5米，而南側(cè)綠綠地則相應(yīng)落落低2.5米。三個(gè)2.5米的場地高差差，既結(jié)合現(xiàn)現(xiàn)狀地形，創(chuàng)創(chuàng)造出變化豐豐富的地景形形態(tài)，又不易易遮擋視線，，保正了整個(gè)個(gè)小區(qū)景觀視視線的完整通通透性。北側(cè)兩塊綠地地布置二排高高層住宅樓，，南側(cè)較低綠綠地布置一棟棟21層和一棟18層住宅。結(jié)合合地形高差，，建筑南低北北高，最大限限度地引入南南側(cè)陽光，極極大改善了小小區(qū)的微氣候候環(huán)境。南北北兩排住宅之之間高差過渡渡地帶順應(yīng)地地形布置地下下停車庫，滿滿足近1：1的停車要求求；地塊東東側(cè)南側(cè)沿沿街用二層層商業(yè)公建建圍合，隔隔離城市道道路的車輛輛喧囂。幼兒園結(jié)合合沿街商鋪鋪位于小區(qū)區(qū)東南角，，遠(yuǎn)離住宅宅，既不受受高層住宅宅遮擋而獲獲得充足的的陽光，同同時(shí)對(duì)住宅宅的噪聲影影響也降到到最低，且且靠近城市市道路，接接送便捷。?？傮w布局Part6.規(guī)劃景觀配配套分析車行主干道道集中在西西側(cè)布置，，車行出入入口設(shè)在新新市東街和和蘭花路上上，車道依依順地勢(shì)，，盡量做到到平緩流暢暢，使車輛輛均可直接接進(jìn)入三個(gè)個(gè)不同標(biāo)高高的地下車車庫，既減減少了坡道道干擾，使使得車行交交通順暢而而便捷，又又作到配合合地形，節(jié)節(jié)省土方。。規(guī)劃地塊中中央景觀綠綠化中心為為主要景觀觀步行系統(tǒng)統(tǒng)及非機(jī)動(dòng)動(dòng)車系統(tǒng)，，周圍建筑筑宅前路環(huán)環(huán)繞中心綠綠化，環(huán)境境優(yōu)美。景景觀步道隨隨地勢(shì)曲折折布置，有有臨水木棧棧道、臺(tái)地地步道，結(jié)結(jié)合不同標(biāo)標(biāo)高的景觀觀平臺(tái)、廣廣場，形成成完善的步步行系統(tǒng)。。步行道盡盡可能就地地取材，用用當(dāng)?shù)孛?，卵石加加工砌筑，，達(dá)到可持持續(xù)發(fā)展目目標(biāo)。停車系統(tǒng)：：停車主要要采用集中中地下停車車庫結(jié)合少少量地面車車位。商業(yè)業(yè)停車采用用港灣式停停車位，地地面嵌植草草磚或透水水磚，地上上種樹遮蔭蔭，增強(qiáng)綠綠化效果。。地下車車庫引入““生態(tài)陽光光車庫”概概念，做到到自然通風(fēng)風(fēng)、自然采采光，采用用天然毛石石擋土墻半半圍合，結(jié)結(jié)合爬藤等等景觀植物物，創(chuàng)造與與環(huán)境和諧諧統(tǒng)一的生生態(tài)停車空空間。交通系統(tǒng)Part6.規(guī)劃景觀配配套分析建筑布局與與道路設(shè)計(jì)計(jì)依山就勢(shì)勢(shì)順應(yīng)地形形，確定建建筑物室內(nèi)內(nèi)外地坪標(biāo)標(biāo)高,廣場和活動(dòng)動(dòng)場地的設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)高及及場地內(nèi)道道路的標(biāo)高高和坡度，，力求填挖挖總量最小小,并接近平衡衡。局部地地段加以改改造，設(shè)擋擋土墻、護(hù)護(hù)坡。由于基地內(nèi)內(nèi)高差較大大，在處理理不同標(biāo)高高的場地、、道路、綠綠地間的銜銜接時(shí)，對(duì)對(duì)硬質(zhì)護(hù)坡坡進(jìn)行處理理，圖案處處理護(hù)坡或或種植草皮皮，以求達(dá)達(dá)到較好的的視覺和環(huán)環(huán)境效益。。道路縱坡最最大不超過過11%，坡長小于于70米；道路最最小縱坡0.9%豎向設(shè)計(jì)Part6.規(guī)劃景觀配配套分析建筑布局與與道路設(shè)計(jì)計(jì)依山就勢(shì)勢(shì)順應(yīng)地形形，確定建建筑物室內(nèi)內(nèi)外地坪標(biāo)標(biāo)高,廣場和活動(dòng)動(dòng)場地的設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)高及及場地內(nèi)道道路的標(biāo)高高和坡度，，力求填挖挖總量最小小,并接近平衡衡。局部地地段加以改改造，設(shè)擋擋土墻、護(hù)護(hù)坡。由于基地內(nèi)內(nèi)高差較大大，在處理理不同標(biāo)高高的場地、、道路、綠綠地間的銜銜接時(shí)，對(duì)對(duì)硬質(zhì)護(hù)坡坡進(jìn)行處理理，圖案處處理護(hù)坡或或種植草皮皮，以求達(dá)達(dá)到較好的的視覺和環(huán)環(huán)境效益。。道路縱坡最最大不超過過11%，坡長小于于70米；道路最最小縱坡0.9%總結(jié)Part6.戶型分析住宅類型每每戶建筑面面積從58-160平方米不等等，設(shè)計(jì)多多種戶型以以滿足不同同的需求。。戶型配比比如下：戶型區(qū)間戶型比例70以下7.5%70-907.5%100-11011%110-12012%130-14050%150-16512%Part6.項(xiàng)目SWOT分析S1：位于城市市發(fā)展（開開發(fā)區(qū)）前前沿，區(qū)域域已形成較較濃郁的居居住氛圍S2：戶型區(qū)間間大，受眾眾人群廣，，對(duì)于本案案去化利好好S3:：園林景觀觀規(guī)劃匠心心獨(dú)特S4：戶型短進(jìn)進(jìn)深，南北北通透W1：區(qū)域內(nèi)競競爭項(xiàng)目多多以大規(guī)模模開發(fā)為主主，競爭壓壓力大W2：工程進(jìn)度度暫起步，，競爭上處處于劣勢(shì)W3：銀基品牌牌知名度和和品牌形象象空白.O1：晉城項(xiàng)目目對(duì)于社區(qū)區(qū)文化、物物業(yè)服務(wù)方方面注重不不高，可在在此基礎(chǔ)上上做區(qū)別同同質(zhì)化競爭爭的切入點(diǎn)點(diǎn)。T1：目前房地地產(chǎn)政策的的不確定因因素為本案案增加的較較大不可預(yù)預(yù)見性Part7.項(xiàng)目推廣定定位Part7.目標(biāo)客戶定定位晉城市有這這樣一群人人：他們?cè)趪杏衅笫聵I(yè)單單位工作；；他們住的是是單位集資資房或福利利房；他們的房子子物業(yè)費(fèi)每每月每平米米不超過5角錢，有的的甚至沒有有物業(yè)費(fèi)他們屬于首首改或者再再改消費(fèi)群群；他們的子女女屬于首置置消費(fèi)群；；他們有著充充裕的公積積金，青睞睞于按揭的的付款方式式；他們有存款款，但是需需要一種能能引起他們們共鳴的投投資品或?qū)崒?shí)用品；他們就是本本案的目標(biāo)標(biāo)客戶群。。Part7.目標(biāo)客戶定定位富豪中高端中端中低端低端家庭年收入入30萬以上，比比例4%以內(nèi)頂端產(chǎn)品的的消費(fèi)者家庭年收入入16-25萬，約占10%中高端產(chǎn)品品的主力消消費(fèi)階層家庭年收入入10-15萬，約占20%中價(jià)位樓盤盤的主力消消費(fèi)力量家庭年收入入5-8萬，約占30%中低價(jià)位經(jīng)經(jīng)濟(jì)型樓盤盤的主要消消費(fèi)力量家庭年收入入4萬以下，約約占36%基本無住宅宅消費(fèi)力量量對(duì)中高端客客戶階層的的分析有助助于我們發(fā)發(fā)掘和分析析自己的目目標(biāo)客戶群群，并研究究他們的置置業(yè)特點(diǎn)；；客戶階層的的比例不等等于實(shí)際購購房客戶的的構(gòu)成比例例，一般來來講，越是是收入高的的客戶，其其人群在市市場的購房房比例越高高；收入水平僅僅僅是衡量量客戶階層層的一個(gè)最最基本的方方式，事實(shí)實(shí)上對(duì)客戶戶階層的劃劃分還將結(jié)結(jié)合收入方方式、家庭庭結(jié)構(gòu)、年年齡特征等等因素。富豪中高端中端中低端低端Part7.目標(biāo)客戶定定位圖示客戶階階層主要從從客戶家庭庭的經(jīng)濟(jì)收收入來劃分分，并依據(jù)據(jù)其收入情情況劃分為為兩個(gè)客戶戶梯隊(duì)。中高端客戶戶的家庭收收入界定為為15萬元以上，，中端客戶戶的中上層層家庭收入入界定為10—15萬元；以上2類客群是市市場爭奪中中最為激烈烈的兩個(gè)客客戶群體，，對(duì)以上兩兩類客戶群群體詳細(xì)研研究將有利利于我們進(jìn)進(jìn)一步明確確客戶定位位、產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)對(duì)策略及及項(xiàng)目整體體的開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略?？蛻舳ㄎ粸闉椋褐卸恕⒅懈吒叨丝腿罕卷?xiàng)目客戶戶的初步界界定為：中端偏高客客戶的中下下層；中低端偏上上客戶。Part7.高端：家庭庭年收入至至少30萬以上，礦礦主、高官官、企業(yè)主主等富豪階階層。購房目的：：追求較高高生活享受受，通常會(huì)會(huì)選擇高檔檔商品房，，注重升值值空間；年齡段：40-55歲經(jīng)濟(jì)能力：：有較強(qiáng)的的經(jīng)濟(jì)能力力，收入高高且穩(wěn)定，，通常一次次性或分期期付款；需求特點(diǎn)：：可能有自自己的私家家車，會(huì)選選擇居住環(huán)環(huán)境好的高高檔物業(yè)，，通常會(huì)要要求有車庫庫，偏向大大戶型，擁擁有不止一一套住房；；產(chǎn)品特點(diǎn)：：比較重視視物業(yè)服務(wù)務(wù)、對(duì)房屋屋質(zhì)量、社社區(qū)環(huán)境、、整體的規(guī)規(guī)劃、交通通狀況也比比較關(guān)注客戶群體定定位Part7.中高端客戶戶：家庭年年收入15萬以上企事事業(yè)單位高高管階層購房目的：：追求生活活質(zhì)量，希希望改善自自己的居住住條件，注注重居住的的舒適性，，二次置業(yè)業(yè)居多；年齡段：30-40歲經(jīng)濟(jì)能力：：有一定的的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)，收入高高且穩(wěn)定；；需求特點(diǎn)：：選擇中高高檔次的商商品房住宅宅。產(chǎn)品特點(diǎn)：：重視居住住小區(qū)業(yè)主主的層次，，對(duì)交通便便利程度、、社區(qū)景觀觀規(guī)劃、配配套設(shè)施、、地段、物物業(yè)管理較較為注重；；注重對(duì)子子女的教育育。客戶群體定定位Part7.中端客戶：：家庭年收收入10萬以上企事事業(yè)單位高高薪階層：：購房目的：：主要是解解決基本居居住需要，，多為一次次置業(yè)，或或?yàn)楦纳凭泳幼l件而而進(jìn)行二次次置業(yè)；年齡段：25-40歲；經(jīng)濟(jì)能力：：收入一般般，經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力有限，，由于有公公積金，付付款方式傾傾向于銀行行按揭；需求特點(diǎn)：：以解決居居住需求為為主，一般般為兩代或或三代同堂堂，需求工工作與居住住地點(diǎn)距離離不能太遠(yuǎn)遠(yuǎn)；產(chǎn)品特點(diǎn)：：對(duì)工程質(zhì)質(zhì)量、價(jià)格格、環(huán)境、、配套設(shè)施施較為注重重，如果有有面積較小小、總價(jià)不不高的中高高檔商品房房也會(huì)考慮慮；客戶群體定定位Part7.如何吸引這這類人？除去價(jià)格、、地段、交交通、配套套這些營銷銷上不可改改變的因素素，他們對(duì)對(duì)以下因素素最為關(guān)注注：Part7.如何吸引這這類人？安防？不，首先它它是一個(gè)無無法讓人產(chǎn)產(chǎn)生聯(lián)想的的概念。同同時(shí)，它不不屬于市場場空白點(diǎn)。。我們?yōu)楹魏我ù罅苛繜o用的成成敗去和他他人競爭一一個(gè)讓人無無法產(chǎn)生聯(lián)聯(lián)系的概念念？Part7.如何吸引這這類人？物業(yè)？對(duì)于我們擬擬定的目標(biāo)標(biāo)客戶群，，它的確具具有很強(qiáng)的的吸引力，，但是該定定多少錢？？定的高會(huì)會(huì)影響他們們預(yù)計(jì)的接接受范圍，，定的低我我們的后期期維護(hù)又該該怎么辦？？物業(yè)為本案案的輔助推推廣點(diǎn)Part7.如何吸引這這類人？文化？太行之巔，，千年晉城城；擁有1380多年的歷史史；這座老城，，無數(shù)名人人向往：末末代晉君來來過；大詩詩人陳子昂昂也來過；；程朱理學(xué)學(xué)的創(chuàng)始人人程顥來過過；這座座老老城城，，無無數(shù)數(shù)名名句句贊贊頌頌：：躍躍馬馬天天將將暮暮，，離離山山路路轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)平平。。川川縈縈太太行行驛驛，，樹樹繞繞澤澤州州城城。。落落日日翻翻旗旗影影，，長長風(fēng)風(fēng)送送鼓鼓聲聲。。孤孤云云在在天天際際，，回回首首若若為為情情（（于于謙謙到到澤澤州州））；；城城西西前前日日吾吾來來處處，，野野徑徑清清流流竹竹樹樹斜斜。。日日暮暮出出城城拼拼一一過過，，不不因因水水石石為為思思家家（（陳陳廷廷敬敬小小山山））這座座老老城城，，有有這這么么豐豐富富的的文文化化歷歷史史卻卻找找不不到到一一個(gè)個(gè)傳傳承承他他載載體體就是是它它??！建建筑筑、、景景觀觀、、生生態(tài)態(tài)、、人人文文、、財(cái)財(cái)富富等等都都是是本本案案文文化化的的點(diǎn)點(diǎn)滴滴表表征征………Part7.如何何吸吸引引這這類類人人？？文化化？？太行行之之巔巔，，千千年年晉晉城城；；擁有有1380多年年的的歷歷史史；；這座座老老城城，，無無數(shù)數(shù)名名人人向向往往：：末末代代晉晉君君來來過過；；大大詩詩人人陳陳子子昂昂也也來來過過；；程程朱朱理理學(xué)學(xué)的的創(chuàng)創(chuàng)始始人人程程顥顥來來過過；；這座座老老城城，，無無數(shù)數(shù)名名句句贊贊頌頌：：躍躍馬馬天天將將暮暮，，離離山山路路轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)平平。。川川縈縈太太行行驛驛，，樹樹繞繞澤澤州州城城。。落落日日翻翻旗旗影影，，長長風(fēng)風(fēng)送送鼓鼓聲聲。。孤孤云云在在天天際際，，回回首首若若為為情情（（于于謙謙到到澤澤州州））；；城城西西前前日日吾吾來來處處，，野野徑徑清清流流竹竹樹樹斜斜。。日日暮暮出出城城拼拼一一過過，，不不因因水水石石為為思思家家（（陳陳廷廷敬敬小小山山））這座座老老城城，，有有這這么么豐豐富富的的文文化化歷歷史史卻卻找找不不到到一一個(gè)個(gè)傳傳承承他他載載體體就是是它它！！建建筑筑、、景景觀觀、、生生態(tài)態(tài)、、人人文文、、財(cái)財(cái)富富等等都都是是本本案案文文化化的的點(diǎn)點(diǎn)滴滴表表征征………銀座座花花園園目目標(biāo)標(biāo)客客群群的的物物業(yè)業(yè)匹匹配配與與品品牌牌定定位位Part1.傳播播架架構(gòu)構(gòu)品牌落地項(xiàng)目推廣年度性、持續(xù)性以品牌歷史和企業(yè)文化為主題以品牌廣告、軟文、公益活動(dòng)為載體階段性、實(shí)效性以產(chǎn)品價(jià)值為主題以大眾傳播、窄眾營銷為載體品牌牌落落地地主題報(bào)廣訴求品牌理念，建立形象高度品牌展示售樓部內(nèi)場包裝、項(xiàng)目樓書、精致生活手冊(cè)、系列軟文公關(guān)活動(dòng)凸顯“人文生活情趣”項(xiàng)目目整整合合營營銷銷規(guī)規(guī)律律模模型型可可以以幫幫助助我我們們解解決決價(jià)價(jià)格格、、工工程程形形象象、、銷銷售售表表現(xiàn)現(xiàn)及及整整合合推推廣廣的的關(guān)關(guān)系系。。Part7.銀座座花花園園的的位位置置銀座座花花園園項(xiàng)項(xiàng)目目整整合合營營銷銷規(guī)規(guī)律律模模型型說說明明需需要要加加強(qiáng)強(qiáng)整整合合營營銷銷工工作作匹匹配配。。時(shí)間間營銷銷強(qiáng)強(qiáng)度度曲曲線線現(xiàn)場場成成熟熟曲曲線線出生生成長長成熟熟啟動(dòng)動(dòng)期期價(jià)值值提提升升期期價(jià)值值成成熟熟期期孕育育產(chǎn)品品生生命命周周期期項(xiàng)目目成成長長階階段段價(jià)值值低高社區(qū)區(qū)美美譽(yù)譽(yù)度度曲曲線線銷售價(jià)格格曲線案名是我我們整盤盤營銷推推廣的““靈魂””Part5.好的案名名=成功的基基石尊重自然然，以人人為本的的設(shè)計(jì)內(nèi)內(nèi)涵含義：設(shè)計(jì)文化化內(nèi)涵，，出處淵淵源，品品質(zhì)品味味來源：以人為本本的設(shè)計(jì)計(jì)內(nèi)涵，，注重自自然、人人與建筑筑的關(guān)系系。大師級(jí)別別的設(shè)計(jì)計(jì)Part5.菲利普·斯達(dá)克英英文名字字（PhilippeStarck)是當(dāng)今最最具個(gè)性性的設(shè)計(jì)計(jì)師，也也是才華華橫溢的的成功的的多面手手，他以以其具有有超前的的時(shí)尚意意識(shí)的設(shè)設(shè)計(jì)而在在２０世世紀(jì)８００年代的的設(shè)計(jì)界界中占據(jù)據(jù)這超級(jí)級(jí)明星的的位置．．斯達(dá)克克所涉及及的設(shè)計(jì)計(jì)范圍包包括建筑筑、家具具、室內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)、、摩托車車、榨汁汁機(jī)、過過濾器甚甚至們把把手、花花瓶等細(xì)細(xì)微的家家居產(chǎn)品品；成功功的經(jīng)典典之作包包括1982年設(shè)計(jì)的的三腿coates椅子、1988年為紐約約的royalton飯店所做做的優(yōu)雅雅而華麗麗的室內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)、、1990-1991年推出的的juicysalit檸檬榨汁汁機(jī)——折款設(shè)計(jì)計(jì)的創(chuàng)意意極為新新穎，有有機(jī)的造造型看起起來富有有藝術(shù)美美感，而而1995年為aprilia設(shè)計(jì)的moto6,5摩托車則則在誘人人的野性性之美中中融入浪浪漫、優(yōu)優(yōu)雅的格格調(diào)。今今天，斯斯達(dá)克的的設(shè)計(jì)思思路從以以前的時(shí)時(shí)尚趨向向于恒久久的經(jīng)典典，認(rèn)為為客觀性和和樸實(shí)的的風(fēng)格是產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)中不不可或缺缺的整體體。1982年，法國國總統(tǒng)Mitterand（密特朗朗）要求求他設(shè)計(jì)計(jì)在ElyséesPalace（香榭利利舍）的的私人住住宅，這使他他名聲大大噪。隨隨后，他他又將CafééCstes改變成了了LeCaféé，將紐約約的RoyaltonParamount改變成了了新的世世界酒店店中的經(jīng)經(jīng)典之作作，并在在日本造造就了許許多建筑筑力作。。菲利普··斯達(dá)克克(PhilippeStarck)案名是我我們整盤盤營銷推推廣的““靈魂””Part5.好的案名名=成功的基基石品質(zhì)及品品位、高高端含義：設(shè)計(jì)的檔檔次、細(xì)細(xì)節(jié)的注注重及近近精工的的建筑表表情來源：用珠寶設(shè)設(shè)計(jì)的精精工理念念設(shè)計(jì)房房屋，高高端奢華華的設(shè)計(jì)計(jì)匠師大師級(jí)別別的設(shè)計(jì)計(jì)Part5.PhilippeTournaire（菲利普普.杜河雷））是法國國里昂精精通寶石石打磨及及鑲嵌工工藝的大大師級(jí)人人物，被被譽(yù)為多多彩珠寶寶設(shè)計(jì)全全新理念念蓬勃發(fā)發(fā)展的領(lǐng)領(lǐng)航者。。TOURNAIRE，舉世聞聞名的珠珠寶品牌牌，2009年8月5日，PhilippeTournaire攜其最新新產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)來到到中國，，并將一一手創(chuàng)立立的珠寶寶品牌TOURNAIRE引入HIERSUN（恒信））鉆石宮宮殿。不不僅如此此，PhilippeTournaire還與HIERSUN（恒信））鉆石機(jī)機(jī)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，，為中國國消費(fèi)者者提供目目前風(fēng)靡靡國際的的奢侈品品高端定定制服務(wù)務(wù)。PhilippeTournaire（菲利普普.杜河河雷）大師級(jí)別別的設(shè)計(jì)計(jì)Part5.PhilippeTournaire（菲利普普.杜河河雷）大師級(jí)別別的設(shè)計(jì)計(jì)Part5.PhilippeTournaire（菲利普普.杜河河雷）案名是我我們整盤盤營銷推推廣的““靈魂””Part5.好的案名名=成功的基基石高端和稀稀缺性含義：超寬樓間間距，超超小房屋屋進(jìn)深；；奢侈品品般稀缺缺的房屋屋來源：奢侈品：：百達(dá)翡麗麗PatekPhilippe來源：奢奢侈品：：百達(dá)翡翡麗PatekPhilippePart5.百達(dá)翡麗麗，是一一家始于于1839年的瑞士士著名鐘鐘表品牌牌，其每每塊表的的平均零零售價(jià)達(dá)達(dá)13000美元至20000美元。百百達(dá)翡麗麗在鐘表表技術(shù)上上一直處處于領(lǐng)先先地位，，擁有多多項(xiàng)專利利，其手手表均在在原廠采采用手工工精致，，堅(jiān)持品品質(zhì)、美美麗、可可靠的優(yōu)優(yōu)秀傳統(tǒng)統(tǒng)，百達(dá)達(dá)翡麗以以其強(qiáng)烈烈的精品品意識(shí)、、精湛的的工藝、、源源不不斷的創(chuàng)創(chuàng)新締造造了舉世世推崇的的鐘表品品牌。經(jīng)典廣告告語：：“沒人能能擁有百百達(dá)翡麗麗，只不不過為下下一代保保管而已已?！眮碓矗荷萆莩奁罚海喊龠_(dá)翡翡麗PatekPhilippePart5.逾百年來來，百達(dá)達(dá)翡麗一一直信奉奉精品哲哲學(xué)，遵遵守重質(zhì)質(zhì)不重量量、細(xì)工工慢活的的生產(chǎn)原原則。主旨只有有一個(gè)，，即百達(dá)翡翠翠，追求完美美。它奉行行限量生生產(chǎn)，現(xiàn)現(xiàn)在每年年的產(chǎn)量量不過2.5萬到3萬只。在在長達(dá)一一個(gè)半多多世紀(jì)中中，百達(dá)達(dá)翡麗出出品的表表數(shù)極為為有限（（僅60萬只），，不敵一一款時(shí)尚尚表的年年產(chǎn)量，，并且只只在世界界頂級(jí)名名店發(fā)售售。一款表從從設(shè)計(jì)到到出廠至至少需要要五年的的時(shí)間百達(dá)翡麗麗始終保保持著每每年只手手工制造造一只表表的傳統(tǒng)統(tǒng)復(fù)雜功能能是制表表業(yè)中的的頂級(jí)工工藝，而而百達(dá)翡翡麗尊崇崇的正是是這“完完美的復(fù)復(fù)雜性””與“完完美的精精確性””的結(jié)合合百達(dá)翡麗麗以嘗試試生產(chǎn)其其他品牌牌表所不不具備的的優(yōu)勢(shì)為為動(dòng)力，，并將創(chuàng)創(chuàng)新作為為傳統(tǒng)代代代相傳傳。為了自身身的產(chǎn)品品優(yōu)勝于于其他品品牌，百百達(dá)翡麗麗始終選選用最上上乘的材材料內(nèi)涵，文文化，品品質(zhì)，品品味。Part5.百達(dá)翡麗麗PatekPhilippe菲利普·斯達(dá)克(PhilippeStarck)PhilippeTournaire（菲利普普.杜河雷））銀基翡翡酈山Philippe銀座花園園的案名名中國風(fēng)水水：山屬屬土。（（大吉吉）果：（順順風(fēng)吹帆帆）智慮慮周密，，集眾信信達(dá)，發(fā)發(fā)明能智智，拓展展昂進(jìn)。?；鶚I(yè)：：將相相、學(xué)學(xué)士、、文昌昌、財(cái)財(cái)帛、、榮譽(yù)譽(yù)、暗暗祿、、進(jìn)田田、節(jié)節(jié)度。。家庭：：幸福福，““三才才”不不善者者不遇遇。健康：：良好好。含義：：智慮慮周密密，志志向堅(jiān)堅(jiān)定，，獨(dú)立立經(jīng)營營，勤勤勉力力行，，發(fā)展展奮進(jìn)進(jìn)之象象。有有發(fā)明明的才才能，，克集集眾信信，有有回天天之力力。愿愿望達(dá)達(dá)成，，名利利雙收收。Part8.項(xiàng)目LOGO那么，，我們們能打打動(dòng)這這些實(shí)實(shí)用主主義功功利者者么？？和競競爭對(duì)對(duì)手相相比，，我們們有足足夠的的吸引引力么么？Part5.銀座花花園的的slogan我們的的Slogan[主題廣廣告語語]淺山坡坡地，，自然然建筑筑本案的的賣點(diǎn)點(diǎn)不等等同于于口號(hào)號(hào)和主主題廣廣告語語，它它應(yīng)該該是項(xiàng)項(xiàng)目的的開發(fā)發(fā)理念念和項(xiàng)項(xiàng)目文文化內(nèi)內(nèi)涵，，伴隨隨項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)貫穿穿始終終。Part5.硬條件件銀座花花園的的支撐撐點(diǎn)中檔樓樓盤保障關(guān)關(guān)鍵詞詞：園園林設(shè)設(shè)計(jì)、、景觀觀落差差、社社區(qū)文文化、、超大大樓間間距、、區(qū)域域價(jià)值值軟件景觀、、園林林設(shè)計(jì)計(jì)用2.5米落差差景觀觀為園園林營營造一一片心心靈謐謐境區(qū)域價(jià)價(jià)值距自然然很近近居居繁華華之中中中高檔檔樓盤盤保障關(guān)關(guān)鍵詞詞：景景觀落落差、、社區(qū)區(qū)文化化、超超大樓樓間距距、區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值文化內(nèi)內(nèi)涵太行之之巔千千年年晉城城銀基地地產(chǎn)尖尖峰之之作園林升升級(jí)區(qū)域升升級(jí)品牌升升級(jí)Part7.營銷節(jié)節(jié)點(diǎn)與與工作作進(jìn)度度匹配配11月形象塑塑造售樓部部施工工12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月專題調(diào)調(diào)研銷售策策略報(bào)報(bào)告進(jìn)場蓄蓄客認(rèn)購蓄客強(qiáng)銷期期工程出出地面面樣板間間開放放辦理預(yù)預(yù)售證證Part8.營銷推推廣Part8.推廣主主題淺山坡坡地，，自然然建筑筑Part8.平面表表現(xiàn)Part8.平面表表現(xiàn)Part8.平面表表現(xiàn)Part8.平面表表現(xiàn)Part8.平面表表現(xiàn)Part8.平面表表現(xiàn)Part8.平面表表現(xiàn)Part8.平面表表現(xiàn)Part8.平面表表現(xiàn)備選案案名Part8.