XXXX年月上海房產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展方向-

上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

及參考個案上海朋基行：EVANFENG2010.3.16上海樓市現(xiàn)狀：盡管節(jié)后樓市人氣不旺,但房價似乎總體還在攀升,上周(3月8日-3月14日)本市的商品住宅成交均價突破2萬元大關,創(chuàng)造了一手商品住宅周成交均價的歷史新高。據(jù)悉,上海樓市一手商品住宅周成交均價超過2萬元只有兩次,上一次是在去年的11月底到12月初。此次破歷史紀錄,與成交均價超過8萬元的四季雅苑上周有7套成交有關。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:上周(3月8日-3月14日)本市商品住宅成交面積10.5萬平方米,與前周相比下降了7%,成交均價為21450元/平方米,環(huán)比前周上漲了16%。盡管成交價格再創(chuàng)新高,但是佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認為,目前全市可售公寓存量僅為400萬平方米,并且供應量持續(xù)不足使得近期成交量無法提升,其中3月上旬商品住宅成交面積僅有21萬平方米,不足去年3月同期的一半,供應不到位使得3月“小陽春”行情撲朔迷離。雖然目前上海成交量在下降，但整體價格走勢還在繼續(xù)向上攀升。在上海郊環(huán)以內(nèi)，目前找不到萬元一下的新房。由于土地的稀缺，市場形式總體持續(xù)向好。本次兩會結束后，SOHO中國董事長潘石屹接受記者采訪時說，今后幾年的投資方向，他將主戰(zhàn)上海。首先介紹一下中凱近幾年所開發(fā)的項目概況：上海項目主要有中凱城市之光、中凱佘山別墅、及目前正在做前期的徐家匯項目1、中凱城市之光本項目位于上海市零坐標地段人民廣場旁邊，是上海市中心具有地標性的高檔住宅小區(qū)，同時也是國家建設部智能化示范小區(qū)。項目先后榮獲“中國新世紀人居經(jīng)典大賽”金獎、“上海十大經(jīng)典樓盤”、“上海市優(yōu)秀住宅金獎”。商業(yè)部分則依托核心區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢，結合建筑形體的打造，規(guī)劃建設4萬余方的辦公式酒店和公寓式酒店。目前本案沒有房源可售，市場上二手房價格大多在60000元/平米以上。2、中凱佘山別墅由中凱集團投資、中凱開發(fā)管理的“中凱佘山別墅曼荼園”項目位于上海頂級別墅居住區(qū)—佘山腳下，為國家森林公園所在地，風景秀麗，人文內(nèi)涵豐富。該項目已進入工程全面施工階段，本項目由81棟獨立高端別墅和一個服務會所組成，為了塑造經(jīng)典永恒的傳世別墅區(qū)，聘請了多達17家國際著名的設計單位與國際建筑大師傾情打造。本項目目前狀態(tài)處于開發(fā)中，占地面積185148平方米，總建筑面積36000平方米，將在2010年8月推出81套獨棟別墅，每棟造型均不一樣，每4戶為一個設計師設計，造型參考世界各大建筑，預計價格在2000萬/套起。3、徐家匯在建項目預計開盤價在80000元/平方米。中凱近幾年在上海以外城市所開發(fā)項目：上海以外項目主要有徐州的中凱城市之光、連云港的中凱城市之光、揚州的景湖豪庭、安徽巢湖的景湖豪庭、南昌中凱藍域、杭州中江都市花園、杭州東方紅街、鄭州海上香頌、鄭州中凱華府、鄭州中凱鉑宮，以及鄭州登封、海南、重慶、西安等地都有開發(fā)項目。以下是部分開發(fā)項目的圖片資料：鄭州中凱華府鄭州中凱東西大街鄭州中凱海上香頌巢湖景湖豪庭徐州城市之光西安項目杭州東方紅街以下是值得投資購買項目個別案例，純屬個人在上海多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗，僅供參考！個案參考：新房：1、寶地東花園地址：楊浦區(qū)楊浦區(qū)周家嘴路、大連西路。環(huán)線：內(nèi)環(huán)內(nèi)售樓處：昆明路551號(近大連路)售樓電話：65859275、65845600最低單價：28000元/㎡建筑面積：17.00萬平米占地面積：60274平米物業(yè)費：2.28元/平方米/月開發(fā)商：寶鋼地產(chǎn)最新動態(tài)：

寶地東花園目前三房已全部售謦，剩余房源以100－106平方米的二房為主，樓層都是20樓以上，單價較之前也有不少提升。周邊配套：學校：昆明路小學、遼陽中學、市東中學醫(yī)院：新華醫(yī)院、江浦街道社區(qū)醫(yī)院

休閑：和平公園、楊浦公園

購物：聯(lián)華超市、歐尚超市3/2/1：118㎡3/2/2：136-141㎡寶地東花園在楊浦區(qū)的地理位置2、盛世新江灣(盛世豪園)地址：楊浦區(qū)市光路390弄開發(fā)商：軍華置業(yè)

物業(yè)公司：上海添豐物業(yè)管理有限公司

物業(yè)費：1.80元/平方米/月總建筑面積：20.52萬平方米

占地面積：7.61萬平方米

總戶數(shù)：1016戶售樓電話:6506226665066699

最新動態(tài)：一期已于2009年10月售罄，二期將于年底開盤。

樓盤盤描描述述：：盛世世豪豪園園位位于于楊楊浦浦區(qū)區(qū)五五角角場場區(qū)區(qū)域域，，地地處處五五角角場場商商業(yè)業(yè)副副中中心心，，并并且且同同時時坐坐擁擁五五角角場場板板塊塊、、新新江江灣灣城城板板塊塊以以及及中中原原板板塊塊三三區(qū)區(qū)域域大大板板塊塊的的交交匯匯處處，，坐坐享享三三大大區(qū)區(qū)域域板板塊塊的的優(yōu)優(yōu)勢勢與與配配套套。。地地理理位位置置優(yōu)優(yōu)越越。。四四至至道道路路為為北北至至民民京京路路，，東東臨臨市市光光路路、、南南到到殷殷高高路路、、西西面面規(guī)規(guī)劃劃中中約約400米米的的民民京京路路以以步步行行為為主主的的風風情情商商業(yè)業(yè)街街貫貫穿穿整整個個社社區(qū)區(qū)，，是是區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)較較大大規(guī)規(guī)模模的的集集高高檔檔住住宅宅和和商商業(yè)業(yè)為為一一體體的的產(chǎn)產(chǎn)品品組組合合。。盛盛世世豪豪園園一一期期位位于于市市光光路路390弄弄，，周周邊邊已已經(jīng)經(jīng)有有與與中中原原社社區(qū)區(qū)毗毗鄰鄰的的多多個個成成熟熟的的生生活活小小區(qū)區(qū)，，商商業(yè)業(yè)、、生生活活、、學學校校等等配配套套設設施施較較為為齊齊全全，，步步行行5分分鐘鐘即即可可到到達達最最近近的的家家得得利利超超市市。。盛盛世世豪豪園園二二期期位位于于項項目目一一期期的的西西側側，，隔隔項項目目的的商商業(yè)業(yè)街街遙遙遙遙相相望望。。設設計計規(guī)規(guī)模模：：總總建建筑筑面面積積205238m2，，地地上上建建筑筑面面積積111191m2，，，，地地下下建建筑筑面面積積94047m2，，包包括括10棟棟18躍躍19的的高高層層住住宅宅及及一一期期二二期期之之間間的的部部分分商商業(yè)業(yè)街街裙裙房房，，地地下下1層層規(guī)規(guī)劃劃為為大大型型商商業(yè)業(yè)，，地地下下2層層為為地地下下車車庫庫及及相相關關配配套套用用房房、、設設備備用用房房。。二二期期地地下下一一層層規(guī)規(guī)劃劃為為大大型型商商業(yè)業(yè)，，設設計計注注重重通通用用性性、、多多樣樣性性、、均均好好性性，，做做到到盡盡量量合合理理的的組組織織性性以以實實現(xiàn)現(xiàn)其其價價值值的的最最大大化化。。商商業(yè)業(yè)設設置置規(guī)規(guī)劃劃以以購購物物、、娛娛樂樂、、餐餐飲飲為為主主，，目目前前考考慮慮的的功功能能包包括括大大型型超超市市、、高高檔檔精精品品百百貨貨、、品品牌牌專專賣賣店店、、大大型型餐餐飲飲連連鎖鎖店店等等。。根根據(jù)據(jù)商商場場布布局局及及流流線線，，在在項項目目步步行行街街及及城城市市道道路路交交叉叉口口設設有有若若干干商商場場出出入入口口，，設設有有自自動動扶扶梯梯引引導導人人流流、、匯匯聚聚人人氣氣。。二二期期暫暫定定規(guī)規(guī)劃劃住住宅宅戶戶數(shù)數(shù)1016套套，，房房型型以以一一房房和和兩兩房房為為主主，，并并有有少少量量大大戶戶型型和和復復式式產(chǎn)產(chǎn)品品。。二二期期棟棟數(shù)數(shù)：：10棟棟18層層、、19層層高高層層住住宅宅。。單單套套面面積積在在80-150平平米米。。3、、創(chuàng)創(chuàng)智智天天地地坊坊地址址：：樓樓盤盤地地址址：：大大學學路路88弄弄,大大學學路路186弄弄開發(fā)發(fā)商商：：瑞瑞安安房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展有有限限公公司司物業(yè)業(yè)費費：：2.35元元/平平方方米米/月月容積積率率：：3.5綠化化率率：：35%總建建筑筑面面積積：：1000000平平方方米米占地地面面積積：：50000平平方方米米本期期總總戶戶數(shù)數(shù)：：228戶戶售樓樓電電話話：：65111881樓盤盤描描述述：：創(chuàng)智智天天地地位位于于上上海海市市楊楊浦浦區(qū)區(qū)，，鄰鄰近近十十七七所所高高等等學學府府，，將將配配合合上上海海市市政政府府““科科教教興興市市””的的發(fā)發(fā)展展策策略略，，提提供供一一個個推推動動創(chuàng)創(chuàng)意意和和創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)的的環(huán)環(huán)境境。。項項目目的的設設計計參參考考美美國國硅硅谷谷和和巴巴黎黎左左岸岸的的““生生活活工工作作社社區(qū)區(qū)””，，以以教教育育、、科科技技、、文文化化、、研研發(fā)發(fā)及及創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)為為基基礎礎，，創(chuàng)創(chuàng)造造一一個個能能吸吸引引、、培培養(yǎng)養(yǎng)和和留留住住優(yōu)優(yōu)秀秀人人才才的的知知識識型型社社區(qū)區(qū)，，讓讓他他們們在在這這個個獨獨特特環(huán)環(huán)境境中中居居住住、、學學習習、、工工作作和和交交流流。。項項目目將將包包括括：：中中心心區(qū)區(qū)-提提供供辦辦公公、、研研發(fā)發(fā)、、學學習習、、休休閑閑及及文文化化設設施施。。生生活活工工作作區(qū)區(qū)-提提供供辦辦公公、、零零售售、、休休閑閑、、娛娛樂樂設設施施以以及及住住宅宅的的多多功功能能小小區(qū)區(qū)。?？瓶萍技紖^(qū)區(qū)-著著重重推推動動研研發(fā)發(fā)。。一一期期工工程程已已于于2005年年底底竣竣工工。。二二期期工工程程將將于于2007年年同同濟濟百百年年校校慶慶前前完完成成，，全全部部工工程程預預期期在在2010年年世世博博會會前前完完成成。。創(chuàng)創(chuàng)智智天天地地一一期期房房源源剩剩余余不不多多，，二二期期即即將將開開售售，，戶戶型型為為100平平方方米米的的兩兩房房和和150平平方方米米的的三三房房，，預預計計售售價價與與一一期期持持平平，，22000元元/平平方方米米左左右右。。周邊學校校：同濟大學學、復旦旦大學，，同濟初初級中學學,上海海震旦職職業(yè)學院院楊浦校校區(qū),上上海震旦旦中等專專業(yè)學校校,上海海財經(jīng)大大學職業(yè)業(yè)技術學學院,五五角場小小學,同同濟第二二初級中中學,華華東師范范大學華華光學院院,上海海財經(jīng)大大學國際際教育學學院創(chuàng)智天地地坊在楊楊浦區(qū)的的地理位位置4、永兆兆豪庭項目位置置：徐匯匯區(qū)虹虹梅路2588弄；交通位置置：內(nèi)環(huán)環(huán)-中環(huán)環(huán)售樓電話話：54225368,54225798平均單價價：21000元/㎡物業(yè)費：：1.90元/平方米米·月開發(fā)商：：上海永永兆房地地產(chǎn)有限限公司建筑面積積：80000平方米米容積率：：2.50周圍交通通：公交交：757，804，，809軌道：九九號線漕漕河涇涇開發(fā)區(qū)區(qū)站最新動態(tài)態(tài)：永兆豪庭庭目前只只剩113平米米三房在售售，樓層層在四樓樓以下，，均價21000元/平方米米。永兆豪庭庭位于虹虹梅路宜宜山路交交界處，，北鄰古古北國際際高尚生活活區(qū)，東東南依漕漕河涇高高科技開開發(fā)區(qū)。。項目總總建筑面積積約8萬萬平米，，小區(qū)由由15-18層層小高層層組成。。永兆豪庭庭在徐匯匯區(qū)的地地理位置置長寧區(qū)虹虹古路11號：：虹景花花苑本案位于于虹橋開開發(fā)區(qū)中中心位置置，臨近近遠東國國際廣場場。周邊配套套：百盛盛購物中中心、匯匯金百貨貨、虹橋橋上海城城美食一一條街、、佐登妮妮絲美容容、星巴巴克咖啡啡等。交通：地地鐵2號號線、公公交127、72、911等等多達十十余條線線路。學校：長長寧區(qū)社社區(qū)學院院、上海海戲劇學學院虹橋橋校區(qū)、、上海工工程技術術大學長長寧校區(qū)區(qū)、長寧寧區(qū)輔讀讀學校、、虹古幼幼兒園等等。面積：160平平米左右右，建筑筑年代：：1997年中介電話話國國興二手房：：長寧區(qū)虹虹古路11號：：虹景花花苑圖片片資料2、天山山河畔花花園地址：長長寧區(qū)水水城路883弄弄；樓盤盤均價：：30000元元/平米米開盤時間間：2009-07；；交房時時間：2006-12-01開發(fā)商：：上海寧寧新房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司（凱凱德置地地集團））物業(yè)公司司：上海海陸家嘴嘴物業(yè)管管理有限限公司物業(yè)費：：2.30元/月/平平方米容積率：：2.50；；綠化率率：52%總建筑面面積：272000平平方米占地面面積：：109000平方方米福美來來中介介：劉劉先生狀介介紹：：天山河河畔花花園目目前在在售的的是20和和21號樓樓高層層行政政公寓寓，房房型為為188-226平平米四四房，，房源源大多多剩低低區(qū)或或高區(qū)區(qū)位置置，精精裝修修交房房（附附贈家家電）），報報價30000-34000元/平米米，基基本無無漲幅幅。該該批房房源目目前已已由租租轉售售，不不過由由于大大部分分租期期明年年才約約滿，，因此此是以以帶租租約的的形式式出售售，業(yè)業(yè)主購購買后后并不不能直直接入入住，，但所所購房房屋的的租金金歸業(yè)業(yè)主所所有。。周邊配配套：：中小學學:天天山二二中、、耀中中國際際學校校、上上海舞舞蹈學學院、、外貿(mào)貿(mào)學院院幼兒兒園:宋慶慶齡幼幼兒園園綜合合商場場:天天山商商廈、、古北北家樂樂福、、上海海城購購物中中心、、水城城路休休閑街街郵局局:有有銀行行:有有醫(yī)院院:長長寧區(qū)區(qū)中心心醫(yī)院院其他他:天天原河河濱公公園。。天山山河畔畔花園園是凱凱德置置地于于上海海開發(fā)發(fā)的中中高檔檔住宅宅區(qū)之之一。。該項項目位位于長長寧區(qū)區(qū)天山山路（（東起起水城城路、、西至至威寧寧路地地鐵站站、南南鄰天天山路路、北北到長長寧路路）、、北臨臨蘇州州河、、毗鄰鄰天原原河濱濱公園園、擁擁有良良好的的水景景景觀觀。小小區(qū)靠靠近延延安路路高架架以及及內(nèi)環(huán)環(huán)線、、離地地鐵2號規(guī)規(guī)劃延延伸線線的威威寧路路站、、出行行便利利。雖然今今年兩兩會的的重點點是打打壓房房價，，今后后將會會陸續(xù)續(xù)出臺臺一系系列措措施。。但從從2005年第第一次次打壓壓房價價以來來，上上海的的房價價從來來都沒沒有下下降，，反而而漲勢勢驚人人。這這是上上海國國際金金融中中心的的地位位決定定的，，是超超強的的市場場購買買力決決定的的。由于上上海房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場近8年的的迅猛猛發(fā)展展，目目前全全市平平均成成交價價已過過20000元元/平平方米米。中中環(huán)內(nèi)內(nèi)房屋屋成交交均價價已過過30000萬萬/平平方米米。由由于市市中心心如盧盧灣、、黃浦浦、虹虹口、、靜安安等幾幾個區(qū)區(qū)域幾幾乎沒沒有在在售房房源，，即使使個別別房源源，價價格也也是天天價了了，從從投資資的角角度，，已沒沒有太太大意意義。。目前市市中心心幾乎乎沒有有新房房源可可售，，僅有有的如如中山山公園園匯川川路的的幾個個樓