XXXX年季度土地市場形勢報告暨近期土地市場發(fā)展趨勢-中指

2011年一季度土地市場形勢報告

暨近期土地市場發(fā)展趨勢研討中國指數(shù)研究院2011年3月市場：一季度全國土地市場相對低迷政策：緊盯市場變化持續(xù)加碼熱點：部分推出和成交地塊仍受熱捧對策：抓住機(jī)遇、加強(qiáng)研究、理性拿地目錄市場：一季度全國土地市場相對低迷政策：緊盯市場變化持續(xù)加碼熱點：部分推出和成交地塊仍受熱捧對策：抓住機(jī)遇、加強(qiáng)研究、理性拿地目錄一季度全國土地市場供給整體下降，起價變化趨于平穩(wěn)截至2011年3月29日（本報告3月數(shù)據(jù)均為3月1-29日的數(shù)據(jù)，以下同），全國一季度共推出土地5178宗，土地總面積23315萬平方米，規(guī)劃建筑面積41757萬平方米。比2010年一季度分別增長9%、下降6%、2%。從推出土地的底價來看，一季度全國土地價格水平比較平穩(wěn)，1-3月份，地面地價分別為1857元/㎡、1818元/㎡、1723元/㎡，2、3月分別環(huán)比下降2%、5%。而樓面地價分別為1002元/㎡、1005元/㎡、1009元/㎡，三個月基本上沒有變化。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、住宅用地供應(yīng)量下降明顯，底價穩(wěn)中有升相比而言，住宅市場供給量下降比較明顯。截至2011年3月29日，全國一季度共推出住宅土地1693宗，土地總面積9609萬平方米，規(guī)劃建筑面積23051萬平方米。比2010年一季度分別下降5%、23%、14%。從推出住宅用地的底價來看，一季度全國住宅用地價格穩(wěn)中有升，1-3月份，地面地價分別為2862元/㎡、3232元/㎡、3388元/㎡，2、3月分別環(huán)比上漲13%、5%。而樓面地價分別為1231元/㎡、1329元/㎡、1378元/㎡，整體仍保持上漲態(tài)勢。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、一季度全國土地市場成交量穩(wěn)價跌截至2011年3月29日，全國一季度共成交土地4181宗，土地總面積19139萬平方米，規(guī)劃建筑面積34528萬平方米。比2010年一季度分別增長10%、下降2%、增長2%。成交量穩(wěn)定。從成交價格來看，全國一季度土地價格連續(xù)下跌，地面地價1-3月分別下跌20%、3%、10%；樓面地價分別下跌19%、14%、5%。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、截至2011年3月29日，全國一季度共成交住宅土地1403宗，土地總面積8090萬平方米，規(guī)劃建筑面積19203萬平方米。成交宗數(shù)與2010年一季度基本持平，僅減少2宗，其他兩個指標(biāo)分別下降20%、12%。從成交住宅用地的價格來看，一季度全國住宅用地價格持續(xù)下降，1-3月份，地面地價分別為3981元/㎡、3719元/㎡、3671元/㎡，2、3月分別環(huán)比下跌7%、1%。而樓面地價分別為1785元/㎡、1501元/㎡、1436元/㎡，環(huán)比分別下降了16%、4%。住宅用地成交量價齊跌數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、一季度土地成交溢價率大幅下跌一季度全國土地溢價率大幅下滑，1月份，溢價率為32%，2月即下跌為18%，3月更跌至8%。成交住宅用地的溢價水平也出現(xiàn)大幅下滑，1月份，溢價率為37%，2月即下跌為14%，3月更跌至9%。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、可以看出：從供應(yīng)和成交來看，整體供給以及住宅用地供給都出現(xiàn)下降，整體成交量穩(wěn)定，但住宅用地成交量減少（非住宅用地的成交在增長）。在調(diào)控政策影響下，整體土地市場價格以及住宅用地價格均下降。盡管市場低迷，地方政府并未調(diào)低土地出讓價格預(yù)期，整體出讓底價穩(wěn)定，住宅用地出讓底價甚至穩(wěn)中有升。市場對地方政府提高底價的行為并不認(rèn)可，雖然底價上升，但成交價下降，導(dǎo)致溢價率大幅下降。

小結(jié)市場：一季度全國土地市場相對低迷政策：緊盯市場變化持續(xù)加碼熱點：部分推出和成交地塊仍受熱捧對策：抓住機(jī)遇、加強(qiáng)研究、理性拿地目錄圖：2001年至今全國商品房銷售面積和房價指數(shù)增長率及政策住房市場化改革；積極財政政策；支持住房消費平穩(wěn)發(fā)展期快速發(fā)展期全面調(diào)整期調(diào)控結(jié)構(gòu)，抑制房價2005年：國八條2006年：國六條、國十五條2007年：多次加息、嚴(yán)控開發(fā)貸款和二手房貸款調(diào)控供需、抑制投資；831大限；土地招拍掛穩(wěn)定房價、加強(qiáng)住房保障貨幣政策繼續(xù)從嚴(yán)復(fù)蘇并快速增長期多次降息，稅費減免，刺激復(fù)蘇

調(diào)控期調(diào)控期：2010國十條2011國八條等調(diào)控期★★★★土地、貨幣幣政策是影影響市場的的根本因素素2004年年土地招拍拍掛政策出出臺后，土土地購置面面積增速大大幅下降，，地價漲幅幅顯著擴(kuò)大大，是2005年以以來房價漲漲幅擴(kuò)大的的重要原因因；另一方方面，2007-2010年年，貨幣政政策轉(zhuǎn)向是是市場波動動的重要因因素，2009年全全國商品房房銷售面積積超常增長長、2010年遭遇遇嚴(yán)厲調(diào)控控政策但全全國商品房房銷售面積積仍創(chuàng)下歷歷史新高，，與當(dāng)年貨貨幣投放較較多密切相相關(guān)（2010年全全年新增房房地產(chǎn)貸款款2萬億元元，與2009年持持平）。土土地、貨幣幣，一個影影響供應(yīng)、、一個影響響需求，是是影響市場場根本因素素。抑制性政策策對房價影影響一般有有半年到一一年的滯后后，但2010年國國十條力度度大，影響響在一個季季度內(nèi)即顯顯現(xiàn)2007年年-2008年，抑抑制性政策策出臺約半半年后，全全國銷售面面積從2008年1月起開始始下降，7月后房價價開始環(huán)比比下跌；2010年年4月出臺臺的國十條條政策力度度大，影響響更快，全全國銷售面面積在5月月即下降，，房價在6月出現(xiàn)下下跌。圖：2007-2010年商品房銷售面積及70個大中城市環(huán)比價格指數(shù)2007年：多次加息、嚴(yán)控開發(fā)貸款和二手房貸款2008年一季度起銷售面積下降，三季度起房價下降2010年4月國十條2008年四季度政策轉(zhuǎn)為寬松，2009年二季度起銷售面積和價格進(jìn)入上漲通道外部經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境：宏觀觀經(jīng)濟(jì)與房房地產(chǎn)市場場相互依存存，密切相相關(guān)全國房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP走勢基本趨同35個大中城市的GDP與商品房銷售額的相關(guān)系數(shù)高達(dá)0.92GDP、M2、收入入等指標(biāo)是是影響房地地產(chǎn)市場的的關(guān)鍵變量量“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”顯示，中長期來看：房地產(chǎn)開發(fā)投資促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長：投資增加1%，促進(jìn)GDP增長0.63%。GDP、M2、收入等指標(biāo)共同決定商品房需求和價格：宏觀經(jīng)濟(jì)支持商品房市場發(fā)展，GDP增長1%帶動商品房需求增加1.2%，貨幣供應(yīng)量（M2）增加1%帶動商品房需求和價格分別增長1.2%和0.48%，居民收入增加1%帶動商品房價格上漲0.72%。GDP商品房銷售面積商品房銷售額圖：宏觀經(jīng)濟(jì)與商品房市場的關(guān)系城鎮(zhèn)居民收入土地價格商品房價格貨幣供應(yīng)量地價和房價相互促進(jìn)：地價上漲1%推動房價上漲0.5%，房價上漲1%帶動地價上漲1.94%。房地產(chǎn)開發(fā)投資0.481.20.831.22.31.940.50.720.631.51.87圖：2001-2010年商商品房銷售售面積、銷銷售額、投投資額與GDP季度度同比增長長率2007年年3季度，，商品房銷銷售面積、、銷售額的的增長率達(dá)達(dá)到階段性性高點，而而GDP增增速在2007年4季度達(dá)到到階段高點點。2008年年3季度，，商品房銷銷售面積、、銷售額增增長率達(dá)到到階段性低低點，而GDP增速速在2009年1季季度才達(dá)到到階段性低低點。商品房市場場變化領(lǐng)先先宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)約1-2個季度2007Q32007Q42008Q32009Q12009Q42010Q12009年年3季度，，商品房銷銷售面積、、銷售額增增長率到達(dá)達(dá)階段性高高點，而GDP增速速在2010年1季季度達(dá)到階階段高點。。綜合來看：：土地招拍拍掛政策、、經(jīng)濟(jì)增速速和貨幣投投放加快是是2005年-2010年房房地產(chǎn)市場場走勢不同同于1998-2004年的的主要原因因2005-2010年，全國國商品房均均價漲幅從從之前的5%擴(kuò)大到到10%，，而銷售面面積增速從從21%縮縮小到13%，主要要源于兩個個原因：圖：1998-2010年不不同指標(biāo)復(fù)復(fù)合增長率率（不考慮慮通脹因素素，均為名名義增長率率）2005年年后，土地地出讓面積積增速大幅幅下降，全全國土地購購置面積的的復(fù)合增長長率從26%大幅下下降至1%（2005-2006年連連續(xù)兩年下下降），而而土地單價價復(fù)合增長長率從10%上升到到26%，，大大高于于同期商品品房均價漲漲幅。另一方面，，宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)從2005年起進(jìn)進(jìn)入新的增增長周期，，2005年-2010年年GDP、、人均GDP、M2、居民存存款等指標(biāo)標(biāo)的復(fù)合增增長率大大大高出此前前水平。如如GDP增增速從11%擴(kuò)大到到17%（（不考慮通通貨膨脹）），M2增增速從16%擴(kuò)大到到19.4%。圖：2010年全國國商品房市市場量價變變化及代表表性政策4月“國十十條”“9.29新政”1月“國十十一條”1月“國八八條”概述：2010年以以來政策緊緊盯市場變變化持續(xù)加加碼，密度度大且涉及及方面全經(jīng)濟(jì)手段和和行政措施施并用，不不斷強(qiáng)化地地方政府責(zé)責(zé)任經(jīng)濟(jì)手段：：不斷地強(qiáng)化化和嚴(yán)格實實施差別化化的信貸和和稅收政策策，如全國國范圍內(nèi)提提高首次購購房和二套套住房的首首付比例和和利率，停停止對家庭庭第三套住住房的貸款款等；行政措施：：在部分城市市限購、限限制外地人人購房貸款款、限制外外資購房，，以問責(zé)省省級政府和和力促地方方政府及各各部委出臺臺配套措施施抓落實等等。抑制投資投投機(jī)需求和和增加供給給并重，特特別是保障障房政策落落實力度大大國八條的““抑、增、、保、穩(wěn)””行政色色彩明顯2010年年中央政府府先后出臺臺“國十條條”和“9.29新新政”對房房地產(chǎn)市場場進(jìn)行嚴(yán)厲厲調(diào)控。2011新新年之初，，國務(wù)院辦辦公廳發(fā)布布“國八條條”，進(jìn)一一步加強(qiáng)房房地產(chǎn)市場場調(diào)控，調(diào)調(diào)控力度大大大超過2010年年，限購政政策最為突突出。其中中首次明確確要求各地地公布“房房價控制目目標(biāo)”，表表明調(diào)控從從通過經(jīng)濟(jì)濟(jì)、行政手手段調(diào)控房房地產(chǎn)市場場轉(zhuǎn)為直接接調(diào)控房價價。新政改變各各方預(yù)期和和行為，間間接抑制土土地市場影影響明顯新政開發(fā)商中央政府地方政府金融機(jī)構(gòu)購房者地方：明確“房價價控制目標(biāo)標(biāo)”，巧妙妙靈活落實實限購政策策開發(fā)企業(yè)：：2011年資金狀狀況更趨緊緊張，拿地地謹(jǐn)慎，是是土地市場場低迷的重重要原因，，新政同時時帶來了新新的拿地機(jī)機(jī)遇。金融機(jī)構(gòu)：：預(yù)計新增房房貸下降30%購房者：各類需求都都將受到抑抑制中央：保八(七)無憂，高高舉調(diào)控大大棒市場：一季季度全國土土地市場相相對低迷政策：緊盯盯市場變化化持續(xù)加碼碼熱點：部分分推出和成成交地塊仍仍受熱捧對策：抓住住機(jī)遇、加加強(qiáng)研究、、理性拿地地目錄一季度土地地市場總價價排行榜一季度土地地市場住宅宅用地單價價排行榜北京市豐臺臺區(qū)麗澤金金融商務(wù)區(qū)區(qū)E-13、E-14地塊3月30日日下午，北北京市豐臺臺區(qū)麗澤金金融商務(wù)區(qū)區(qū)E-13、E-14地塊商商業(yè)金融項項目在國土土資源局進(jìn)進(jìn)行競拍，，內(nèi)蒙古巨巨力實業(yè)集集團(tuán)有限責(zé)責(zé)任公司和和內(nèi)蒙古匯匯能集團(tuán)匯匯能房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限限公司聯(lián)合合體經(jīng)過18輪競價價以14.7億元斬斬獲該地塊塊，樓面價價約為13103元元/平方米米。本次共有三三家企業(yè)參參與本次競競拍角逐，，分別是2號競拍者者北京金泰泰房地產(chǎn)開開發(fā)有限責(zé)責(zé)任公司、、15號競競拍者內(nèi)蒙古巨力力實業(yè)集團(tuán)團(tuán)有限責(zé)任任公司和內(nèi)蒙古匯能能集團(tuán)匯能房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限限公司聯(lián)合合體，以及及51號競競拍者韓建建地產(chǎn)。北京市豐臺臺區(qū)東鐵匠匠營順八條條5號用地地在北京市土土地整理儲儲備中心競競拍現(xiàn)場，，共有4家家公司參與與競拍，底底價7000萬元，，競價達(dá)到到9000萬元后，，競拍階梯梯由200萬元調(diào)整整至100萬元。經(jīng)經(jīng)過60多多輪競價，，北京世紀(jì)鴻鴻房地產(chǎn)公公司以1.54億元拍得得，樓面價價1.2萬萬元/平方方米，溢價價率高達(dá)120%。。上海海市市奉奉賢賢區(qū)區(qū)航航南南公公路路南南側(cè)側(cè)、、遠(yuǎn)遠(yuǎn)東東路路東東側(cè)側(cè)區(qū)區(qū)域域地地塊塊3月月25日日，，上上海海市市奉奉賢賢區(qū)區(qū)航航南南公公路路南南側(cè)側(cè)、、遠(yuǎn)遠(yuǎn)東東路路東東側(cè)側(cè)區(qū)區(qū)域域地地塊塊被被上海海恒恒大大投投資資有有限限公公司司拍得得，，除除了了上上海海恒恒大大投投資資有有限限公公司司，，旭旭輝輝地地產(chǎn)產(chǎn)也也參參與與了了這這一一地地塊塊的的現(xiàn)現(xiàn)場場競競拍拍。。其其中中上上海海恒恒大大在在主主持持人人報報出出網(wǎng)網(wǎng)上上最最高高報報價價時時，，曾曾一一度度準(zhǔn)準(zhǔn)備備放放棄棄報報價價，，但但最最終終，，該該企企業(yè)業(yè)以以總總價價20862萬萬元元摘摘得得該該地地塊塊。。這這一一價價格格是是該該區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)單單價價最最高高地地塊塊。。市場場：：一一季季度度全全國國土土地地市市場場相相對對低低迷迷政策策：：緊緊盯盯市市場場變變化化持持續(xù)續(xù)加加碼碼熱點點：：部部分分推推出出和和成成交交地地塊塊仍仍受受熱熱捧捧對策策：：抓抓住住機(jī)機(jī)遇遇、、加加強(qiáng)強(qiáng)研研究究、、理理性性拿拿地地目錄錄市場場低低迷迷、、政政策策嚴(yán)嚴(yán)厲厲，，也也給給開開發(fā)發(fā)商商帶帶來來了了新新的的機(jī)機(jī)遇遇，，開開發(fā)發(fā)商商要要加加強(qiáng)強(qiáng)研研究究、、理理性性拿拿地地。。具具體體來來說說，，就就是是要要:1、、合合理理選選擇擇進(jìn)進(jìn)入入城城市市，，以以及及在在每每個個城城市市合合理理配配置置投投資資量量；；2、密切關(guān)注注進(jìn)入城市的的動態(tài)競爭環(huán)環(huán)境；3、深入研究究所關(guān)注區(qū)域域推出和成交交地塊情況，，合理選擇投投標(biāo)地塊，并并理性確定合合理價位。對策：抓住機(jī)機(jī)遇、加強(qiáng)研研究、理性拿拿地選擇城市———城市投資潛潛力研究選擇城市，要要從房地產(chǎn)市市場規(guī)模、增增長速度、潛潛在需求、供供求對比等多多個方面全方方位進(jìn)行評價價，并進(jìn)行橫橫向比較研究究，決定是否否進(jìn)入一個城城市。城市投資潛力力研究，運(yùn)用用“城市投資資吸引力研究究模型”，幫幫助企業(yè)全面面充分了解重重點關(guān)注城市市的房地產(chǎn)投投資潛力情況況，能夠為企企業(yè)城市選擇擇及投資規(guī)模模決策提供參參考。跟蹤市市場———土土地情情報和和競爭爭分析析·每周提提供土土地情情報、、包括括推出出地塊塊、成成交地地塊等等，幫幫助企企業(yè)及及時獲獲得關(guān)關(guān)注城城市宗宗地信信息情情報；；·每月月提供供土地地市場場競爭爭分析析，包包括土土地推推出情情況、、土地地成交交、價價格水水平、、溢價價情況況、重重點地地塊、、投標(biāo)標(biāo)及競競得企企業(yè)等等多個個方面面的總總結(jié)分分析，，并與與全國國重點點城市市樓面面地價價、溢溢價水水平等等方面面進(jìn)行行對比比分析析，幫幫助企企業(yè)全全面深深入了了解關(guān)關(guān)注城城市的的土地地市場場變化化及競競爭情情況。。關(guān)注熱熱點———地地塊價價值測測評針對企企業(yè)選選定城城市的的關(guān)注注地塊塊（建建筑面面積5萬平平米以以上）），運(yùn)運(yùn)用市市場比比較法法、假假設(shè)開開發(fā)法法、成成本逼逼近法法等多多種估估價方方法實實時測測評推推出地地塊價價值，，并模模擬土土地未未來價價值走走勢，，為企企業(yè)提提供拿拿地價價值建建議。?！みx取取可比比成交交地塊塊作為為比較較樣本本，并并對比比較樣樣本進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)查和和修正正求取取比較較價格格，通通過市市場比比較法法測評評目標(biāo)標(biāo)地塊塊市場場價值值；·模擬擬房地地產(chǎn)開開發(fā)過過程分分析開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品及及開發(fā)發(fā)周期期，運(yùn)運(yùn)用房房價指指數(shù)模模擬未未來走走勢測測評目目標(biāo)地地塊市市場價價值；；·依據(jù)據(jù)開發(fā)發(fā)地塊塊所耗耗費的的各項項費用用，運(yùn)運(yùn)用地地價指指數(shù)模模型測測算目目標(biāo)地地塊市市場價價值；；綜合上上述方方法對對目標(biāo)標(biāo)地塊塊價值值測評評情況況，形形成該該地塊塊總價價值及及樓面面地價價等測測評成成果。。土地價價值測測評的的最新新進(jìn)展展2005年年，中中國指指數(shù)研研究院院成立立土地地研究究中心心開始始建立立土地地信息息庫，，收集集土地地信息息、對對中國國的土土地市市場進(jìn)進(jìn)行監(jiān)監(jiān)測，，后后合并并入指指數(shù)研研究中中心，，至今今已經(jīng)經(jīng)過6年的的發(fā)展展，每每月測測評幾幾十宗宗推出出和成成交的的熱點點地塊塊，具具備較較全面面的市市場信信息和和豐富富的測測評經(jīng)經(jīng)驗，，其測測評結(jié)結(jié)果的的準(zhǔn)