XXXX年月金地天津GoGoark運營管理建議方案

天津GoGoPark運營管理建議方案2012年10月天津卓越聯(lián)行策劃運營謹(jǐn)呈：金地集團商業(yè)地產(chǎn)投資管理全程顧問機構(gòu)項目分析商圈分析優(yōu)勢與商機項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃開業(yè)前招商及推廣策略目錄商業(yè)地產(chǎn)投資管理全程顧問機構(gòu)第一部分項目分析項目分析項目區(qū)位發(fā)展趨勢良好，具備成為城市副中心的良好基礎(chǔ)1項目地處商圈尚未形成，具備獨立打造商圈的先決條件3項目以開發(fā)銷售為主的盈利模式與實際運營存在制肘

1、產(chǎn)權(quán)分割出售，不利于統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營管理2、建筑形態(tài)、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施等條件與市場需求空間的商業(yè)物業(yè)形態(tài)不符，對于最優(yōu)商業(yè)

規(guī)劃方案不能支撐。4項目的交通優(yōu)勢突出，昭示性、通達性好2最優(yōu)方案3F2F1FB1電影院、美食街、天空之城電玩城、甜品、咖啡、休閑MiniPark數(shù)碼體驗Park，男裝品牌旗艦店、青春運動Park穿著服飾類、女裝品牌旗艦店、首飾鐘表品牌店，美食、咖啡、甜品名品店GoGoPark美食廣場、兒童GoGoPark、華潤萬家超市、時尚女人街、生活配套＋＋B區(qū)精品零售區(qū)C區(qū)生活超市區(qū)D區(qū)商務(wù)會所區(qū)綜合超市13000㎡零售區(qū)名流會/泰店/中航原業(yè)態(tài)規(guī)劃:B1給排水、電、燃?xì)獾脑O(shè)施配套才能支持GoGoPark美食廣場的招商運營提煉要點提煉要點＋＋＋＋A區(qū)特色餐飲區(qū)B區(qū)旗艦品牌區(qū)C區(qū)時尚零售區(qū)D區(qū)商務(wù)金融區(qū)E區(qū)餐飲娛樂區(qū)特色餐飲/KTV特色餐飲特色餐飲品牌服飾、數(shù)碼、品牌快餐休閑餐飲、零售時尚零售品牌快餐銀行金融休閑餐飲時尚零售休閑餐飲中式酒樓旗艦品牌區(qū)屬項目沿街形象展示面，集中主流品牌混搭，主要包括服飾、快餐、數(shù)碼等高端品牌業(yè)態(tài)。時尚零售區(qū)屬內(nèi)街店面，主體銷售，采用布點方式進行業(yè)態(tài)引導(dǎo)，業(yè)態(tài)以服裝飾品，休閑餐飲為主。原業(yè)態(tài)規(guī)劃:1F提煉要點＋＋＋＋A區(qū)特色餐飲區(qū)B區(qū)品牌旗艦區(qū)C區(qū)時尚零售區(qū)D區(qū)商務(wù)金融區(qū)E區(qū)餐飲娛樂區(qū)KTV特色餐飲特色餐飲品牌服飾、數(shù)碼、休閑餐飲時尚快餐、零售時尚零售休閑餐飲銀行金融特色餐飲時尚零售休閑餐飲原業(yè)態(tài)規(guī)劃:2F提煉要點＋＋＋＋A區(qū)特色餐飲區(qū)B區(qū)兒童主題區(qū)C區(qū)時尚零售區(qū)D區(qū)動感影院區(qū)E區(qū)餐飲娛樂區(qū)動感電玩城兒童游藝樂園影院音像飾品時尚快餐KTV特色餐飲時尚零售銀行金融特色餐飲時尚零售兒童早教原業(yè)態(tài)規(guī)劃:3F提煉要點

商業(yè)地產(chǎn)投資管理全程顧問機構(gòu)第二部分商圈分析天鋼柳林地區(qū)區(qū)是天津市中中心城區(qū)東南南部由昆侖路路、外環(huán)線、、大沽路和津津塘路圍合起起來的區(qū)域，，根據(jù)未來規(guī)規(guī)劃，天鋼柳柳林地區(qū)建設(shè)設(shè)完成后，將將形成“一帶帶七區(qū)”的布布局，成為集集商務(wù)、會議議、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)、文化娛樂樂、居住于一一體的國際性性、現(xiàn)代化城城市副中心。?！灸吓R臨】副中心心海河河北部部生活活片區(qū)區(qū)【東踞】二號橋橋、張張貴莊莊居住住區(qū)【西靠】中山門門、富富民路路居住住區(qū)【北接】津塘公公路、、一號號橋居居住區(qū)區(qū)1）CBD東部商商業(yè)中中心圈圈，地地域““中心心區(qū)””，是是河?xùn)|東區(qū)文文化、、商務(wù)務(wù)、金金融、、信息息中心心，聚聚焦眾眾多商商業(yè)、、寫字字樓、、大型型居住住區(qū)、、津濱濱輕軌軌、數(shù)數(shù)條公公交線線路暢暢通發(fā)發(fā)達2）海河河海河是是天津津的標(biāo)標(biāo)志，，海河河記載載著天天津的的歷史史，孕孕育了了天津津的現(xiàn)現(xiàn)代文文明。。3）海河河后五五公里里規(guī)劃劃作為政政府跪跪下下下的商商業(yè)用用地，，餐飲飲、娛娛樂、、景觀觀及體體驗設(shè)設(shè)施等等業(yè)態(tài)態(tài)相對對缺乏乏，市市場現(xiàn)現(xiàn)狀供供不應(yīng)應(yīng)求，，盈利利前景景長遠(yuǎn)遠(yuǎn)利好好4）居住住區(qū)一號橋橋、二二號橋橋、張張貴莊莊、富富民路路、中中山門門等大大型成成熟居居住區(qū)區(qū)提供供無線線客源源，形形成穩(wěn)穩(wěn)定消消費人人群，，帶來來旺盛盛人氣氣天鋼-柳柳林片區(qū)區(qū)中山門居住區(qū)10.7萬人海河天鋼城市副中心生活片區(qū)張貴莊居住區(qū)8.8萬人一號橋居住區(qū)3.8萬人二號橋居住區(qū)7.2萬人富民路居住區(qū)8萬人1.5公里3公里天鋼-柳柳林商圈圈商圈背景景：天鋼-柳柳林片區(qū)區(qū)城市副副中心規(guī)規(guī)劃商圈特征征：新興商圈圈，商圈圈規(guī)模小小，商業(yè)業(yè)場所少少，人口口較為密密集消費群體體及特點點：學(xué)生、工工薪階層層、家庭庭；快速速、流行行、便利利性、消消費額屬屬于中檔檔交通狀態(tài)態(tài)：緊鄰海河河風(fēng)情帶帶，并有有三條地地鐵線路路穿境而而過行業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：飲食業(yè)、、服務(wù)業(yè)業(yè)、娛樂樂百貨業(yè)業(yè)的比重重偏低河?xùn)|萬達達廣場已已落戶津津濱大道道總面積達達25萬萬平方米米的紅星星美凱龍龍河?xùn)|旗旗艦店已已經(jīng)開業(yè)業(yè)。定名為““晶海購購物公園園”的百百貨MALL于于5月開開工建設(shè)設(shè)商圈內(nèi)項項目信息息項目簡介介：天津津萬達廣廣場座落落在天津津市河?xùn)|東區(qū)津濱濱大道旁旁，總建建筑面積積50萬萬平方米米，其中中商業(yè)面面積約24萬平平米，寫寫字樓約約10萬萬平米，，住宅約約17萬萬平米。。項目涵涵蓋大型型商業(yè)廣廣場、精精品城市市住宅、、購物中中心、國國際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)寫字樓樓、萬達達國際影影城、全全國連鎖鎖量販?zhǔn)绞終TV、大型型電玩城城等包羅羅萬象的的業(yè)態(tài)。。商圈五公里內(nèi)內(nèi)標(biāo)桿項目———萬達廣場場項目運營現(xiàn)狀狀：日均客流量上上萬人次，帶帶動區(qū)域價值值升級項目簡介：天天津灣·嘉茂茂購物中心是是海河景觀帶帶的重點工程程之一，經(jīng)營營面積超過6萬平方米，，目前有178家商家進進駐，是一家家集超市、美美食、時尚服服飾、家居用用品和電影、、游戲一體的的ShoppingMall商圈五公里內(nèi)內(nèi)競爭項目———嘉茂購物物中心項目運營現(xiàn)狀狀：日均客流量超超2.5萬人人次商業(yè)地產(chǎn)投資資管理全程顧顧問機構(gòu)第三部分優(yōu)優(yōu)勢與商機項目SWOT分析優(yōu)勢地段優(yōu)勢:項目位于城市市發(fā)展熱點板板塊天鋼城市市副中心商圈圈,距離天津市中中心僅8公里，周邊聚集大量量新開發(fā)的住住宅新區(qū)，未未來居住人口口導(dǎo)入量大；；交通優(yōu)勢:項目緊鄰城市市主干道路,公共交通和軌軌道交通站點點集中，項目目周邊區(qū)域交交通路網(wǎng)完善善,整體通達性好好;地塊優(yōu)勢:項目緊鄰城市市主干道，商商業(yè)展示面和和昭示性良好好;規(guī)模優(yōu)勢:項目整體規(guī)模模較大,約6萬平米,整體規(guī)?？芍еС猪椖吭诠δ?、業(yè)態(tài)和和整體輻射力力產(chǎn)生較大優(yōu)優(yōu)勢，從體量量上具備打造造區(qū)域新商業(yè)業(yè)中心的條件件;規(guī)劃優(yōu)勢：項目概念設(shè)計計先進，外立立面形象設(shè)計計靚麗，為擴擴大項目輻射射力和影響力力帶來優(yōu)勢。。企業(yè)優(yōu)勢:金地集團為中中國首屈一指指的大型地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè),豐富的開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗及區(qū)域運運營能力,以及公司專業(yè)業(yè)的開發(fā)團隊隊都為項目開開發(fā)提供了良良好保證。運作優(yōu)勢：項目超市、影影院等主力店店已簽約，為為項目招商銷銷售帶來利好好。項目SWOT分析機會城市機機會:趕在天天津東東部大大發(fā)展展的特特殊歷歷史時時期,區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展迅迅猛,居民消消費力力旺盛盛;區(qū)域機機會:隨著天天津城城市發(fā)發(fā)展進進程的的推進進,天津市市進入入多中中心化化發(fā)展展階段段。天天鋼城城市副副中心心是政政府主主導(dǎo)以以商務(wù)務(wù)金融融、生生態(tài)居居住為為主的的現(xiàn)代代城市市發(fā)展展新區(qū)區(qū)。其其依托托良好好的生生態(tài)環(huán)環(huán)境和和配套套,將發(fā)展展成為為炙手手可熱熱的居居住區(qū)區(qū)。消費群群機會會:項目區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)集中中了大大量高高端房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目,客戶層層級經(jīng)經(jīng)歷著著由初初期的的改善善和投投資需需求階階層,逐漸擴擴大到到渴望望享受受品質(zhì)質(zhì)生活活的首首置首首改階階層,區(qū)域也也將由由投資資低入入住率率轉(zhuǎn)化化為自自住常常駐人人群為為主。。此類類消費費群對對生活活品質(zhì)質(zhì)有較較高追追求,消費力力強勁勁,為商業(yè)業(yè)提供供了充充分的的優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶戶保障障。此此外,商業(yè)金金融業(yè)業(yè)的進進入也也將為為項目目帶來來大量量商務(wù)務(wù)消費費客戶戶,也可作作為項項目商商業(yè)的的客戶戶補充充之一一;市場機機會:區(qū)域內(nèi)內(nèi)現(xiàn)有有商業(yè)業(yè)配套套主要要集中中在距距離項項目4公里左左右的的區(qū)域域,項目距距離最最近的的商業(yè)業(yè)配套套在津津塘公公路北北側(cè)超超市業(yè)業(yè)態(tài)為為主的的零售售項目目，為為本項項目打打造新新型復(fù)復(fù)合型型城市市綜合合體項項目提提供空空間。。商業(yè)地地產(chǎn)投投資管管理全全程顧顧問機機構(gòu)第四部分項項目定定位及業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃集餐飲、娛樂樂、購物、、休閑于一一體的體驗驗式消費主主題商業(yè)公公園定位——總體定位位1、追求求時尚消消費的年年輕人2、五公公里范圍圍內(nèi)的家家庭3、部分分商務(wù)人人士定位——目標(biāo)客群群定位引領(lǐng)時尚尚、實現(xiàn)現(xiàn)體驗式式消費的的中高端端商業(yè)項項目定位——檔次定位位超市外租租區(qū)生活配套套青春運動動廣場品牌示意意:B12F：影音/生活3F：兒童3F：美食品牌示意意:F2、F3商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資管管理全程程顧問機機構(gòu)售后返租租建議方方案——商業(yè)運營營假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資管管理全程程顧問機機構(gòu)第五部分分開開業(yè)前招招商及推推廣策略略商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資管管理全程程顧問機機構(gòu)運營管理理顧問公司司銷售團隊金地公司司開業(yè)前招招商及推推廣策略略——指導(dǎo)思想想相互配合合主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資管管理全程程顧問機機構(gòu)步驟3完成招商商工作的50%步驟12013年1月步驟2步驟4簽約一家主主力店，且不少于2000平米完成招商工工作的30%完成招商工工作的70%開業(yè)前招商商及推廣策策略——招商目標(biāo)成成果2013年3月底2013年6月底2013年9月底商業(yè)地產(chǎn)投投資管理全全程顧問機機構(gòu)開業(yè)前招商商及推廣策策略——招商推廣策策略2012,11成立招商中中心招商物料準(zhǔn)準(zhǔn)備招商啟動會會非主力品牌牌推廣非主力店簽簽約消費者預(yù)熱熱品牌商峰會會品牌介紹試營業(yè)品牌商答謝謝會招商總結(jié)會會持續(xù)招商準(zhǔn)準(zhǔn)備2013,12013,2————2013，6商務(wù)務(wù)交交流流會會主力力店店簽簽約約2013,12,23商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資管管理理全全程程顧顧問問機機構(gòu)構(gòu)開業(yè)前招招商及推推廣策略略——招商推推廣策策略活動名名稱：：招商商啟動動會時間：：2012-11地點：：項目目現(xiàn)場場目標(biāo)：：宣傳傳項目目定位位及未未來發(fā)發(fā)展趨趨勢，，營造造招商商氛圍圍。商業(yè)地地產(chǎn)投投資管管理全全程顧顧問機機構(gòu)開業(yè)前前招商商及推推廣策策略——招商推推廣策策略2012,11成立招招商中中心招商物物料準(zhǔn)準(zhǔn)備招商啟啟動會會非主力力品牌牌推廣廣非主力力店簽簽約消費者者預(yù)熱熱品牌商商峰會會品牌介介紹試營業(yè)業(yè)品牌商商答謝謝會招商總總結(jié)會會持續(xù)招招商準(zhǔn)準(zhǔn)備2013,12013,2———2013，6商務(wù)交交流會會主力店店簽約約2013,12,23商業(yè)地地產(chǎn)投投資管管理全全程顧顧問機機構(gòu)開業(yè)前前招商商及推推廣策策略——招商推推廣策策略活動名名稱：：簽約約儀式式時間：：2013.1地點：：項目目現(xiàn)場場目標(biāo)：：通過過主力力店的的簽約約，展展現(xiàn)項項目的的商業(yè)業(yè)魅力力，證證明項項目的的品牌牌價值值。商業(yè)地地產(chǎn)投投資管管理全全程顧顧問機機構(gòu)開業(yè)前前招商商及推推廣策策略——招商推推廣策策略2012,11成立立招招商商中中心心招商商物物料料準(zhǔn)準(zhǔn)備備招商商啟啟動動會會非主主力力品品牌牌推推廣廣非主主力力店店簽簽約約消費費者者預(yù)預(yù)熱熱品牌牌商商峰峰會會品牌牌介介紹紹試營營業(yè)業(yè)品牌牌商商答答謝謝會會招商商總總結(jié)結(jié)會會持續(xù)續(xù)招招商商準(zhǔn)準(zhǔn)備備2013,12013,2————2013，6商務(wù)務(wù)交交流流會會主力力店店簽簽約約2013,12,23商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資管管理理全全程程顧顧問問機機構(gòu)構(gòu)開業(yè)業(yè)前前招招商商及及推推廣廣策策略略———招商商推推廣廣策策略略活動動名名稱稱：：品品牌牌商商峰峰會會時間間：：2013-06地點點：：酒酒店店或或會會展展中中心心目標(biāo)標(biāo)：：對對本本地地和和全全國國的的品品牌牌商商進進行行統(tǒng)統(tǒng)一一宣宣傳傳。。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資管管理理全全程程顧顧問問機機構(gòu)構(gòu)開業(yè)前前招商商及推推廣策策略——招商推推廣策策略2012,11成立招招商中中心招商物物料準(zhǔn)準(zhǔn)備招商啟啟動會會非主力力品牌牌推廣廣非主力力店簽簽約消費者者預(yù)熱熱品牌商商峰會會品牌介介紹試營業(yè)業(yè)品牌商商答謝謝會招商總總結(jié)會會持續(xù)招招商準(zhǔn)準(zhǔn)備2013,12013,2———2013，6商務(wù)交交流會會主力店店簽約約2013,12,23商業(yè)地地產(chǎn)投投資管管理全全程顧顧問機機構(gòu)開業(yè)前前招商商及推推廣策策略——招商推推廣策策略活動名名稱：：品牌牌商答答謝會會（以以酒會會或者者聚餐餐的形形式））時間：：2013-12-23地點：：酒店店或會會展中中心目標(biāo)：：邀請請所有有的簽簽約品品牌商商，對對商戶戶（客客戶））簽約約表示示感謝謝，與與商戶戶（客客戶））建立立更好好的忠忠誠度度，為為后續(xù)續(xù)的營營運管管理奠奠定基基礎(chǔ)。。聯(lián)系人人：劉劉建國國聯(lián)系電電話：：151220175019、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。00:14:2400:14:2400:141/5/202312:14:24AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2300:14:2400:14Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。00:14:2400:14:2400:14Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2300:14:2400:14:24January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月202312:14:24上午午00:14:241月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月2312:14上上午1月-2300:14January5,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/50:14:2400:14:2405January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。12:14:24上上午12:14上午00:14:241月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。00:14:2500:14:2500:141/5/202312:14:25AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。1月-2300:14:2500:14Jan-2305-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。00:14:2500:14:2500:14Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2300:14:2500:14:25January5,202314、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。05一月202312:14:25上午午00:14:251月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月2312:14上午1月-2300:14January5,202316、少少年年十十五五二二十十時時，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎