XXXX深圳好好年項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告

好好年項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告2011.8整體定位：我們的定位必須體現(xiàn)以下七點(diǎn)是城市級(jí)的是濱海物業(yè)的代表是具有標(biāo)志性的是區(qū)域的價(jià)值高點(diǎn)是有強(qiáng)烈城市意向的是可回避競(jìng)爭(zhēng)的是可實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的輻射珠三角的城市代表項(xiàng)目稀缺的資源條件成就經(jīng)典傳承的作品能代表新時(shí)代的深圳，城市發(fā)展中的“一級(jí)”實(shí)現(xiàn)價(jià)值高于城市中心其它區(qū)域可辯識(shí)，明顯區(qū)別于其它區(qū)域拉開(kāi)與其他項(xiàng)目的差距采取一切可能的超常規(guī)的手段整體定位：具有領(lǐng)先水平蘊(yùn)涵獨(dú)特海洋文化的國(guó)際港口海濱綜合體，深圳海濱項(xiàng)目新典范國(guó)際港口物業(yè)獨(dú)特海洋文化打造深圳國(guó)際港口的標(biāo)志性物業(yè)成就濱海物業(yè)的經(jīng)典獨(dú)具海洋文化理念的新型項(xiàng)目資源型居住度假生活演繹理念超前特色突出年份樓盤名稱客戶來(lái)源特征描述2002年南方明珠二期、東海麗景當(dāng)?shù)毓ぷ骷熬幼〉娜他}田港及物流、船務(wù)公司的中高級(jí)員工、沙頭角保稅區(qū)內(nèi)員工、政府公務(wù)員、本地居民，部分企業(yè)白領(lǐng)及香港消費(fèi)群體、私營(yíng)業(yè)主2003年和亨家園片區(qū)內(nèi)的工作人員，其他投資客戶主要為片區(qū)的企業(yè)職員（約65%），部分工業(yè)區(qū)企業(yè)管理人員，其他投資客戶。2005年金港盛世當(dāng)?shù)鼐用窦捌瑓^(qū)企業(yè)員工及私營(yíng)業(yè)主主要為本地居民及片區(qū)企業(yè)員工及私營(yíng)業(yè)主。2007年裕達(dá)華庭當(dāng)?shù)毓ぷ骷熬幼〉娜?。鹽田港本地居民及工作在鹽田區(qū)域的員工及私企業(yè)主。2008年花港客戶主要來(lái)自羅湖客戶主要來(lái)自羅湖，投資客戶居多，自住客戶年齡偏小。鹿港國(guó)際鹽田附近居民鹽田附近居民，幾乎都是全家一起到場(chǎng)選房的。2010年幸福海主要來(lái)自羅湖、福田自住客較多，年齡30-40歲2010年金山碧海羅湖占一半，其次是福田、南山，鹽田客戶少羅湖、福田客戶為主，投資客戶多于度假客戶多于自住客戶，年齡特征40-50歲，看重其在山中的位置和海景客戶定位4鹽田港區(qū)域原以本地客戶為主，隨著深鹽二通道通車，羅湖、福田客戶占到大多數(shù)當(dāng)?shù)貫橹髁_湖福田為主結(jié)合區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)及本項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)本項(xiàng)目客戶進(jìn)行界定主要客戶福田、南山及香港的自住兼投資客戶客戶定位4主要來(lái)自鹽田及羅湖的自住客戶核心客戶邊緣客戶來(lái)自深圳及香港的投資客戶本項(xiàng)目客戶具象描述客戶定位4購(gòu)房原因追求更高品質(zhì)的居住環(huán)境改善居住環(huán)境，提升自身價(jià)值標(biāo)簽結(jié)婚或者居住的功能型需求投資需求客戶群體企業(yè)高管、企業(yè)主區(qū)域原住民小生意人事業(yè)初創(chuàng)者周邊小區(qū)原住民子女高收入年輕精英階層香港、龍崗、寶安私營(yíng)企業(yè)主各地投資客生命周期小孩剛出生或已上學(xué)小孩成年獨(dú)立居住剛結(jié)婚或小孩出生不久單身或者剛結(jié)婚客戶生命周期范圍較廣泛來(lái)源區(qū)域鹽田、羅湖福田南山整個(gè)深圳及香港具象描述看重景觀資源環(huán)境對(duì)社區(qū)環(huán)境和高端配套敏感對(duì)區(qū)位和周邊配套比較重視看重物業(yè)管理喜歡創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)對(duì)價(jià)格比較敏感對(duì)升值潛力比較感興趣1主要客戶2次要客戶房型面積結(jié)合項(xiàng)目屬性初步建議套數(shù)比例單房-1房20%小2房70㎡以下4%大2房70㎡以上25%中小3房85-140㎡30%大3房150㎡以上5%4-5房120㎡以上5%復(fù)式10%別墅小于1%戶型推導(dǎo)修正二次推導(dǎo)房型面積套數(shù)比例單房-1房30-6020%小2房60-65㎡4%大2房70-90㎡25%中小3房85-140㎡25%大3房150-180㎡7%4-5房130-180㎡8%創(chuàng)新復(fù)式88-140㎡6%頂層復(fù)式250-350㎡2%整棟大復(fù)式180-300㎡2%聯(lián)排別墅200-300㎡小于1%戶型推導(dǎo)修正結(jié)果：產(chǎn)品以三房為主力戶型，產(chǎn)品發(fā)展歷程為緊湊型向舒適型及豪華型過(guò)度三次推導(dǎo)房型面積套數(shù)比例套數(shù)推斷面積比例單房-1房30-60㎡20%15689%小2房60-65㎡4%3102%大2房70-90㎡20%156816%中小3房85-140㎡25%196026%大3房150-180㎡10%78615%4-5房130-180㎡10%78615%創(chuàng)新復(fù)式88-140㎡6%4707%頂層復(fù)式250-350㎡2%1566%整棟大復(fù)式180-300㎡2%1564%聯(lián)排別墅200-300㎡小于1%351%合計(jì)100%7795100%二次推導(dǎo)房型面積套數(shù)比例單房-1房30-60㎡20%小2房60-65㎡4%大2房70-90㎡25%中小3房85-140㎡25%大3房150-180㎡7%4-5房130-180㎡8%創(chuàng)新復(fù)式88-140㎡6%頂層復(fù)式250-350㎡2%整棟大復(fù)式180-300㎡2%聯(lián)排別墅200-300㎡小于1%Part1商業(yè)客戶定位商務(wù)人士：來(lái)往鹽港以及鹽港內(nèi)部，且迫切需要在附近找到他們會(huì)友、休閑、娛樂(lè)等功能的各國(guó)商務(wù)人士服務(wù)對(duì)象1他們代表著一個(gè)生活：忙碌、緊張、高節(jié)奏。他們需要、期望在本區(qū)域內(nèi)找到他們暫時(shí)的歸屬：居住、會(huì)友、休閑、娛樂(lè)…；他們追求有品位的生活，他們關(guān)注熱點(diǎn)與時(shí)尚；節(jié)奏緊張他們少有時(shí)間去休閑，他們需要在緊縮的都市中去享受會(huì)友、休閑、娛樂(lè)…休閑之余感受真正的深圳漁村文化的原始文明和特色鮮明的休閑街區(qū)，盡情放松是他們的夢(mèng)想時(shí)代代精精英英：：有消消費(fèi)費(fèi)的的新新理理念念、、新新思思想想，，在在個(gè)個(gè)人人的的消消費(fèi)費(fèi)中中希希望望擁?yè)碛杏袑賹儆谟谒麄儌兊牡纳缟鐓^(qū)區(qū)和和有有一一定定居居住住品品位位引領(lǐng)領(lǐng)潮潮流流高貴貴富富足足他們們游游樂(lè)樂(lè)世世界界，，以以挑挑剔剔而而好好奇奇的的眼眼光光關(guān)關(guān)注注著著這這座座城城市市；；他們們代代表表著著一一個(gè)個(gè)時(shí)時(shí)尚尚：：注注重重生生活活品品質(zhì)質(zhì)而而淡淡化化消消費(fèi)費(fèi)支支出出。。他們們憧憧憬憬搜搜索索到到能能滿滿足足他他們們的的好好奇奇的的一一切切；；他們們高高貴貴而而富富足足，，他他們們追追求求品品牌牌，，引引領(lǐng)領(lǐng)時(shí)時(shí)代代潮潮流流；；作為為公公眾眾人人物物，，他他們們不不可可能能花花費(fèi)費(fèi)大大量量時(shí)時(shí)間間在在都都市市穿穿梭梭，，要要讓讓緊緊湊湊的的城城市市滿滿足足他他們們的的一一切切…旅行行觀觀光光：：來(lái)深深圳圳旅旅行行者者，，他他們們不不會(huì)會(huì)錯(cuò)錯(cuò)過(guò)過(guò)深深圳圳最最具具代代表表性性的的城城市市印印象象的的地地區(qū)區(qū)停停留留，，購(gòu)購(gòu)物物、、就就餐餐、、休休閑閑…他們們來(lái)來(lái)到到這這座座城城市市，，他他們們以以好好奇奇的的眼眼光光記記錄錄著著這這座座城城市市所所發(fā)發(fā)生生的的點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)滴滴滴滴他們們代代表表著著一一種種理理念念：：生生活活需需要要調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)，，繃繃得得太太緊緊的的神神經(jīng)經(jīng)需需要要放放松松他們們來(lái)來(lái)到到這這座座城城市市期期待待著著這這里里能能給給他他放放松松，，而而不不是是奔奔波波這里里給給他他們們不不僅僅僅僅是是的的愉愉快快和和休休息息，，而而且且是是美美的的享享受受貨輪水手手：在工作閑閑暇之余余，可以以找到一一個(gè)釋放放自己配配備身心心的場(chǎng)所所，盡情情的享受受生活他們來(lái)自自海內(nèi)外外，在貨貨輪上度度過(guò)漫長(zhǎng)長(zhǎng)的時(shí)間間，生活活乏味他們努力力在工作作至于去去追求另另外一種種生活方方式他們追求求著陸后后的釋放放，強(qiáng)行行把自己己拉回到到顯示生生活中閑暇之余余，放松松屬于他他們的主主要生活活組成Part2商業(yè)整體定位商業(yè)形式式定位：：綜合地理理位置、、環(huán)境以以及文化化歷史背背景，項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)打造為為集中商商業(yè)、街街區(qū)商業(yè)業(yè)、游憩憩商業(yè)為為一體的的綜合商商業(yè)模式式特色街區(qū)商業(yè)集中商業(yè)游憩商業(yè)集中商業(yè)：承載項(xiàng)目商業(yè)整體形象，作為未來(lái)鹽田商業(yè)發(fā)展核心，填補(bǔ)鹽田缺少集中商業(yè)空白，突破鹽田目前商業(yè)格局的主力核心特色商業(yè)街區(qū)：承載項(xiàng)目?jī)?nèi)部商業(yè)間過(guò)渡，迎合當(dāng)代都市人居家生活個(gè)性化的需求，使高尚生活的多樣化表現(xiàn)的載體游憩商業(yè)：作為項(xiàng)目避免同質(zhì)化，自身獨(dú)有的條件，打造成為項(xiàng)目亮點(diǎn)商業(yè)海岸城COCOPARK中心城萬(wàn)象城金光華？Part2.1集中商業(yè)定位集中商業(yè)業(yè)打造：：立足鹽田田輻射深深圳的集集中商業(yè)業(yè)體，高檔核心心主力店店提升城城市商業(yè)業(yè)檔次與與品位，，激發(fā)鹽鹽田商業(yè)業(yè)活力打造深圳圳都市文文明，將將鹽港建建設(shè)成為為真正的的知名的的休閑購(gòu)購(gòu)物聚會(huì)會(huì)場(chǎng)所生活百貨貨：打造造專業(yè)主主題購(gòu)物物場(chǎng)館超級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)----大型綜合合超級(jí)市市場(chǎng)，創(chuàng)創(chuàng)造“時(shí)時(shí)尚、健健康、快快樂(lè)”的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)理念影視城----為生活添添加更多多的樂(lè)趣趣，讓生生活離我我們更近近餐飲、餐餐吧----滿足目標(biāo)標(biāo)人群的的商務(wù)需需求主力高檔檔商業(yè)店店要顛覆覆鹽田現(xiàn)現(xiàn)有的商商業(yè)模式式，以全全新的面面貌展現(xiàn)現(xiàn)核心區(qū)區(qū)高檔商商業(yè)的價(jià)價(jià)值感通過(guò)電梯梯、空中中花園等等提升集集中商業(yè)業(yè)建筑的的商業(yè)價(jià)價(jià)值大堂挑高高突顯商商業(yè)建筑筑氣質(zhì)富有活力力的商業(yè)業(yè)形態(tài)組組合，高檔核核心主力力店結(jié)合合，提升升城市商商業(yè)檔次次與品位位，激發(fā)發(fā)深圳東東部地區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)活力。。高檔核心心主力店店采取錯(cuò)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式，，迎合高高端客戶戶需求，，為區(qū)域域注入活活力以國(guó)際中中高檔品品牌為主主，融合合國(guó)內(nèi)頂頂集品牌牌，高價(jià)價(jià)位、高高形象吸吸引高尚尚客戶群群體體現(xiàn)對(duì)生生活的關(guān)關(guān)懷，營(yíng)營(yíng)造溫馨馨、舒適適、和諧諧的生活活氛圍全新的消消費(fèi)環(huán)境境、全新新的業(yè)態(tài)態(tài)組合引引導(dǎo)全新新的時(shí)尚尚生活方方式，打打造成為為區(qū)域集集休閑娛娛樂(lè)、餐餐飲、購(gòu)購(gòu)物于一一體的體體驗(yàn)式特特色商業(yè)業(yè)激發(fā)區(qū)域域活力、、演繹中中心生活活新景象象Part2.2街區(qū)商業(yè)定位街區(qū)商業(yè)業(yè)打造：：服務(wù)住宅宅區(qū)以及及承載項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部部商業(yè)間間過(guò)渡，，迎合當(dāng)當(dāng)代都市市人居家家生活個(gè)個(gè)性化的的需求，，盡情品品味高尚尚生活的的多樣化化小尺度使使商業(yè)街街更豐富富、更親親切餐飲、精精品、美美容、品品牌專賣賣……,讓都市市生活更更有情調(diào)調(diào)街區(qū)生活活：逛不不完的街街、看不不完的人人、找不不完的樂(lè)樂(lè)、24小時(shí)不不停息的的都市瘋瘋狂打造體驗(yàn)驗(yàn)式的街街區(qū)生活活，使街街區(qū)成為為活力和和價(jià)值的的體現(xiàn)讓蔡屋圍圍成為““喝不完完的美酒酒、逛不不完的街街、找不不完的樂(lè)樂(lè)、24小時(shí)聊不不完的天天”的地地方…“晚上10點(diǎn)，蔡屋屋圍的生生活剛剛剛開(kāi)始””…街區(qū)是城城市的基基本元素素，城市市精神和和生活價(jià)價(jià)值薈萃萃之地，，沉淀城城市歷史史和人文文街區(qū)基本本特征：：互動(dòng)性、、便利性性、共享享性、多多樣性、、包容性性和防衛(wèi)衛(wèi)性目前國(guó)內(nèi)內(nèi)比較有有名的街街區(qū)：上海新天天地陽(yáng)朔西街街北京建外外soho天津第五五大道目前國(guó)外外比較有有名的街街區(qū)：日本東京京新宿香港中環(huán)環(huán)將項(xiàng)目打打造成開(kāi)開(kāi)放的、、有豐富富城市生生活和深深圳印象象的街區(qū)區(qū)，延續(xù)續(xù)城市歷歷史和人人文深圳現(xiàn)有有的具有有街區(qū)特特征的蛇蛇口酒吧吧街和華華僑城開(kāi)開(kāi)放度都都不夠，，不具有有豐富的的街區(qū)生生活。規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)注意高高密度、、小尺度度街區(qū)和和開(kāi)放空空間的混混合使用用。Part2.3游憩商業(yè)定位海洋文化化：海洋文化化商業(yè)標(biāo)標(biāo)識(shí)，貫貫穿整個(gè)個(gè)商業(yè)，，賦予商商業(yè)海洋洋文化底底蘊(yùn)緣于海洋洋而生成成的文化化，也即即人類對(duì)對(duì)海洋本本身的認(rèn)認(rèn)識(shí)、利利用和因因有海洋洋而創(chuàng)造造出來(lái)的的精神的的、行為為的、社社會(huì)的和和物質(zhì)的的文明生生活內(nèi)涵涵海洋文化化的本質(zhì)質(zhì)，就是是人類與與海洋的的互動(dòng)關(guān)關(guān)系及其其產(chǎn)物海洋民俗俗、海洋洋考古、、海洋信信仰、與與海洋有有關(guān)的人人文景觀觀等都屬屬于海洋洋文化的的范疇海洋文化化標(biāo)識(shí)，，展示深深圳鹽港港地區(qū)濱濱海發(fā)展展歷程，，以及歷歷史演變變，更好好的詮釋釋鹽港的的現(xiàn)狀與與未來(lái)文化長(zhǎng)廊廊1主體博物物館：主體博物物館，增增強(qiáng)項(xiàng)目目參與性性與娛樂(lè)樂(lè)性，還還原深圳圳歷史的的原封原原貌，增增強(qiáng)項(xiàng)目目文化積積淀深圳漁村村原始風(fēng)風(fēng)貌的以以及漁民民生活方方式還原原展現(xiàn)鹽港發(fā)展展歷史發(fā)發(fā)展歷程程，講述述鹽港從從發(fā)展到到現(xiàn)在以以及未來(lái)來(lái)發(fā)展藍(lán)藍(lán)圖展示示貨輪博物物館：世世界各國(guó)國(guó)貨輪知知識(shí)介紹紹，以及及世界著著名港口口簡(jiǎn)介，，使來(lái)此此游客，，足不出出戶就能能領(lǐng)略全全世界貨貨輪、貨貨港的發(fā)發(fā)展歷史史海鮮食街街：親海特色色海鮮食食街，營(yíng)營(yíng)造活力力四射海海上不夜夜城作為目前前已經(jīng)在在鹽田形形成氛圍圍的海鮮鮮食街，，予以保保留與傳傳承，在在現(xiàn)有基基礎(chǔ)上，，更大化化的營(yíng)造造氣氛，，興盛活活力四射射的海上上不夜城城2010年上半年年鹽田海海鮮街實(shí)實(shí)現(xiàn)0.72億元，增增長(zhǎng)28.6％特色美食食2聊天、會(huì)會(huì)友瘋狂、快快樂(lè)一醉方休休……酒吧街：：培育現(xiàn)代代的生活活氛圍，，超越海海上世界界酒吧街街和cocopark酒吧街，，成為深深圳夜生生活新的的聚集地地酒吧街區(qū)區(qū)3項(xiàng)目酒店店定位：：打造深圳圳濱海主主題酒店店的標(biāo)桿桿物業(yè)，，造就深深圳濱海海主題酒酒店新的的里程碑碑市場(chǎng)高星星級(jí)酒店店較多，，但特色色酒店