XX發(fā)展戰(zhàn)略項目內部評估報告(一)

北京萬通發(fā)展戰(zhàn)略項目

內部評估報告目錄–整體績效評估 2.業(yè)務能力評估 3.組織能力評估 1.整體績效評估 4.財務能力評估 5.獲利模式評估1企業(yè)文化策略人力資源架構業(yè)務流程技術架構組織架構總體評估看來，萬通員工對公司的經營策略和企業(yè)文化的認同度較高，但是對于企業(yè)的管理架構和執(zhí)行能力存在較大的意見-內部技能評估-評分標準：完全不同意（1）、基本不同意（2）、沒有意見(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整體績效評估2萬通員工對于企業(yè)文化、企業(yè)策略的認同程度比較高組織構架企業(yè)文化企業(yè)策略資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析評分標準：完全不同意（1）、基本不同意（2）、沒有意見(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整體績效評估3萬通員工調查反映意見較多在于人力資源管理和企業(yè)業(yè)務管理流程方面業(yè)務管理流程人力資源管理企業(yè)策略企業(yè)文化技術構架資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析評分標準：完全不同意（1）、基本不同意（2）、沒有意見(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整體績效評估4企業(yè)策略：萬通員工普遍認同企業(yè)在行業(yè)發(fā)展趨勢和經營目標方面的把握，但是80％的人對于萬通的財務計劃的有效性和明確性表示質疑資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析評分標準：完全不同意（1）、基本不同意（2）、沒有意見(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整體績效評估5業(yè)務流程：員工對于信息共享、沖突的解決和溝通意見較多資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析評分標準：完全不同意（1）、基本不同意（2）、沒有意見(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整體績效評估6企業(yè)文化：萬通的員工對于萬通有明顯的自豪感和主人翁精神，但是認為企業(yè)在員工激勵、鼓勵人才多樣化發(fā)展和員工參與企業(yè)管理方面存在問題資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析評分標準：完全不同意（1）、基本不同意（2）、沒有意見(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整體績效評估7組織構架技術與組織架構：萬通員工調查中有67％的員工不認同IT投資已經足夠達到應有要求的說法IT技術構架資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析評分標準：完全不同意（1）、基本不同意（2）、沒有意見(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整體績效評估8人力資源：員工問卷調查反映出萬通人力資源管理方面存在的問題比較集中資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析評分標準：完全不同意（1）、基本不同意（2）、沒有意見(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整體績效評估9高層管理理人員對對于萬通通的流程程管理意意見較大大，中層層干部更更關注企企業(yè)技術術構架上上的短板板，一般般業(yè)務人人員對公公司人力力資源管管理和流流程管理理意見較較多資料來源：：綜合能力力評估問卷卷統(tǒng)計分析析評分標準：：完全不同同意（1））、基本不不同意（2）、沒有有意見(3)、基本本同意（4）、非常常同意（5）1.整整體績效評評估10總部人員認認為萬通在在業(yè)務和管管理流程控控制上不夠夠順暢，項項目人員則則認為在技技術構架上上缺乏充分分的建設和和支持。資料來源：：綜合能力力評估問卷卷統(tǒng)計分析析評分標準：：完全不同同意（1））、基本不不同意（2）、沒有有意見(3)、基本本同意（4）、非常常同意（5）1.整整體績效評評估11在公司5年年以上的老老員工對于于公司策略略和企業(yè)文文化的認同同度比較高高，但是在在公司3年年以上的員員工普遍對對于萬通的的流程管理理、技術構構架、人力力資源管理理意見較大大資料來源：：綜合能力力評估問卷卷統(tǒng)計分析析評分標準：：完全不同同意（1））、基本不不同意（2）、沒有有意見(3)、基本本同意（4）、非常常同意（5）1.整整體績效評評估12目錄–業(yè)業(yè)務能力力評估2.業(yè)業(yè)務能力評評估3.組組織能力評評估1.整整體績效評評估4.財財務能力評評估5.獲獲利模式評評估13萬泉項目的的業(yè)務價值值鏈中，土土地選擇、、前期項目目策劃和營營銷管理方方面均體現現了萬通的的優(yōu)勢，但但后期項目目策劃和服服務方面也也顯示出了了不足之處處資料來源：：瑞通管理理分析2.業(yè)務能能力評估存在的主要要問題萬通成功之之處-萬泉項項目業(yè)務能能力評估-中關村高科科技園區(qū)綠化帶西三環(huán)四環(huán)環(huán)之間，交交通便利低密度多層帶電梯梯板樓市場先機新新家園CEO官邸廣告宣傳低開高走開發(fā)周期長長后期無新意意三期面臨周周邊項目價價格競爭投訴率高無客戶服務務專人招標采購高綠化率領先的設計計思想一、二期部部分投資人人/項目經經理套現撤撤出服務銷售營銷項目管理項目策劃土地選購戰(zhàn)略與研發(fā)14新城項目在在前期項目目策劃、管管理方面同同樣具有優(yōu)優(yōu)勢，但土土地和銷售售方面表現現不足-新城項項目業(yè)務能能力評估-資料來源：：瑞通管理理分析2.業(yè)務能能力評估存在的主要要問題萬通成功之之處CBD抗風險力強強東三環(huán)沿線線市場先機居住性概念念與香港置地地成功合作作與國際先進進中介服務務機構合作作引入香港管管理經驗廣告宣傳合資概念土地持有期期長財務費用高高周邊項目競競爭激烈服務銷售營銷項目管理項目策劃土地選購戰(zhàn)略與研發(fā)15亞運項目的的業(yè)務能力力與前兩個個主要項目目的優(yōu)劣勢勢特點極其其相同-亞運項項目業(yè)務能能力評估-2.業(yè)務能能力評估存在的主要要問題萬通成功之之處亞運商圈奧運概念原生地獨特/稀缺缺性四五環(huán)之間間，交通便便利大綠地別墅/聯體體別墅職責明確系統(tǒng)化強招標采購新新家園廣告宣傳土地成本較較高資料來源：：瑞通管理理分析服務銷售營銷項目管理項目策劃土地選購戰(zhàn)略與研發(fā)16龍山項目上上策劃和營營銷具有優(yōu)優(yōu)勢，土地地和項目管管理存在不不足-龍山項項目業(yè)務能能力評估-2.業(yè)務能能力評估存在的主要要問題萬通成功之之處軌道交通土地評估值值虛增土地持有期期長，財務務費用高周邊環(huán)境為為工業(yè)區(qū)及及鐵路遠離城區(qū)連排別墅第二居所小區(qū)/建筑筑單體設計計及材料領領先新新家園營銷創(chuàng)意-走遠一點點彈性物業(yè)管管理費準現房銷售售經驗不足與其他項目目交流不夠夠資料來源：：瑞通管理理分析服務銷售營銷項目管理項目策劃土地選購戰(zhàn)略與研發(fā)17新概念住宅宅有別于其其它傳統(tǒng)業(yè)業(yè)務，整個個價值鏈均均具有新意意，但諸多多方面亦存存在不足-新概念念住宅業(yè)務務能力評估估-2.業(yè)務能能力評估存在的主要要問題萬通成功之之處根據客戶的的需求選擇擇強調個性化化設計滿足客戶的的特定需要要預制集成小規(guī)模，多多地域境外加工部部件，國內內施工、安安裝建立采購中中心，與國國外廠家密密切聯系網上預選門市簽約網上修改、、監(jiān)督工程程進度根據樣品，，個性化調調整建立客戶網網絡現有簽約客客戶1家、、意向6家家在龍山建有有15個樣樣品間擬建客戶聯聯絡網通過成立俱俱樂部建立立客戶聯系系擬進行客戶戶跟蹤服務務如向其他開開發(fā)商購置置土地價格格會比較高高其他開發(fā)商商可否同意意單建別墅墅尚有待實實踐檢驗成本高于傳傳統(tǒng)建筑模模式建立俱樂部部與房屋開開發(fā)是不同同的業(yè)務流流程，應成成立不同的的機構分別別進行操作作管理木制結構比比剛混結構構價值到底底是高還是是低資料來源：：瑞通管理理分析服務銷售營銷項目管理項目策劃土地選購戰(zhàn)略與研發(fā)全新的商業(yè)業(yè)模式顧客導向戰(zhàn)略實施的的計劃不完完善18本部的業(yè)務務能力只剩剩下土地選選擇和項目目前期策劃劃，但土地地購置能力力上同樣不不足-本部業(yè)業(yè)務能力評評估-2.業(yè)務能能力評估存在的主要要問題萬通成功之之處除龍山外，，現有項目目處于市場場熱點地區(qū)區(qū)現有地塊各各具成功特特色龍山、新城城國際土地地持有時間間較長所獲得的土土地沒有價價格優(yōu)勢設計理念比比較超前項目品牌效效應明顯資料來源：：瑞通管理理分析服務銷售營銷項目管理項目策劃土地選購戰(zhàn)略與研發(fā)思想領先，，探索先進進的經營模模式積極促進產產業(yè)交流整體市場調調研不連貫貫政策研究不不充分企業(yè)形象宣宣傳的社會會認同性較較強19綜合各主要要項目的業(yè)業(yè)務能力可可以得出，，萬通的核核心技能是是項目策劃劃和營銷管管理，但弱弱項是項目目管理、客客戶服務和和土地購置置-整體業(yè)業(yè)務能力評評估-2.業(yè)務能能力評估存在的主要要問題萬通成功之之處準確把握地地塊的價值值能夠預期市市場發(fā)展趨趨勢與其他開發(fā)發(fā)商相比，，萬通沒有有獲取土地地的優(yōu)勢土地置留時時間較長成功樹立項項目品牌注重項目市市場研究項目策劃能能力教強設計思想比比較超前項目間資源源調配受合合作方式影影響不同項目的的經驗教訓訓沒有共享享項目管理能能力不均衡衡注重企業(yè)形形象宣傳廣告宣傳效效應明顯注重把握市市場動態(tài)市場運作能能力較強注重銷售手手法客戶關系管管理薄弱客戶價值研研究不足資料來源：：瑞通管理理分析服務銷售營銷項目管理項目策劃土地選購戰(zhàn)略與研發(fā)在思想和實實踐上積極極探索新型型商業(yè)模式式積極促進產產業(yè)交流新模式的實實施能力有有待檢驗對整體市場場和政策研研究不充分分20北京CBD、亞運村村和中關村村構成房地地產開發(fā)的的三大熱點點，其中亞亞運村為已已持續(xù)多年年的熱點，，而CBD及中關村村為新興熱熱點，競爭爭日益激烈烈項目名稱開開發(fā)商建外SOHO紅石實業(yè)現代城紅紅石石實業(yè)新城·國際際 萬通集集團世貿國際奧奧中基業(yè)業(yè)國際花園深深圳金地地財富中心香香江國際際旺座天天亞物業(yè)陽光100銀銀信光華宅.美詩住住總總（中關村村）日壇.晶華華大大成……………CBD地區(qū)中關村地區(qū)區(qū)項目名稱開開發(fā)商中海紫金苑苑中中海中海雅園中中海山水傾城住住總（（中關村））百環(huán)公寓住住總（中中關村）新新起點三三義錦繡大地錦錦繡大地地澗橋.泊屋屋館 新紀紀元光大花園光光大美麗園東東方方浩鳴華清嘉園華華潤置置地……………資料來源:搜房網網2.業(yè)務能能力評估21中關村作為為高科技產產業(yè)基地，，受到開發(fā)發(fā)商的追逐逐，區(qū)域房房地產市場場迅速升溫溫，成為與與CBD東西呼應、、最有人氣氣的熱點地地區(qū)。萬泉美麗園人濟山莊新起點華清嘉園嘉慧苑科技會展韋伯時代希格瑪世紀豪景光大花園澗橋·泊屋屋館中海紫金苑苑資料來源:搜房網網，瑞通管管理分析錦繡大地2.業(yè)務能能力評估22中關村周邊邊地區(qū)現有有高檔住宅宅項目的競競爭在2001年最最激烈，對對2002、2003年市場場都將產生生顯著影響響此表中數據據從北京現現售的1000余個個樓盤中選選取，對97年前開開盤的項目目對97-2000年的市場場競爭，及及2002年后新開開盤項目對對未來的市市場競爭的的影響未考考慮在內假設項目開開盤后在4年內對市市場競爭產產生影響萬泉資料來源:搜房網網、瑞通管管理分析2.業(yè)務能能力評估23在同一區(qū)域域內，交通通、自然、、人文、位位置、市政政配套、生生活配套等等相差不大大的情況下下，萬泉在在建筑形式式和密度上上仍占有優(yōu)優(yōu)勢中關村周邊邊地區(qū)高檔檔住宅項目目平均容積積率為1.3，綠化化率為41%，多層層、小高層層約占總開開發(fā)項目的的1/3，，適于居住住，萬泉項項目為多層層、容積率率1.3、、綠化率45%，定定位于高檔檔住宅中的的高端。萬泉萬泉資料來源:搜房網網、瑞通管管理分析2.業(yè)務能能力評估24萬泉在中關關村周邊的的高檔住宅宅中，戶均均面積大，，定位在周周邊區(qū)域的的高檔住宅宅中高端在中關村周周邊區(qū)域開開發(fā)商傾向向于三居，，其次為二二居和四居居，一居、、五居、和和六居有少少量供應，，萬泉的主主力戶型為為三居、四四居、六居居，戶均面面積大，定定位在周邊邊區(qū)域的高高檔住宅中中高端。萬泉資料來源:搜房網網、瑞通管管理分析2.業(yè)務能能力評估25北京向國際際化城市邁邁進，而ＣＣＤＢ是北北京與國際際接軌的一一個端口和和標志，ＣＣＢＤ的建建設引起世世人的關注注，房地產產項目廣受受置業(yè)者青青睞新城國際第一商城旺座光彩國際京達世貿陽光100宅.美詩現代城吉慶里資料來源:搜房網網，瑞通管管理分析2.業(yè)務能能力評估26CBD區(qū)域域現有高檔檔住宅項目目的競爭在在2001年最為激激烈，對2002、、2003年市場都都將產生顯顯著影響此表中數據據從北京現現售的1000余個個樓盤中選選取，對97年前開開盤的項目目對97-2000年的市場場競爭，及及2002年后新開開盤項目對對未來市場場競爭的影影響未考慮慮在內假設項目開開盤后在4年內對市市場競爭產產生影響新城資料來源:搜房網網、瑞通管管理分析2.業(yè)務能能力評估27在同一區(qū)域域內，交通通、自然、、人文、位位置、市政政配套、生生活配套等等相差不大大的情況下下，新城在在建筑設計計和密度上上亦占有優(yōu)優(yōu)勢CBD區(qū)域高檔公公寓項目容容積率較高高，平均為為4.8，，高層建筑筑占總開發(fā)發(fā)項目近90%，綠綠化率平均均為36%，體現了了商務中心心區(qū)的公寓寓特色，新新城國際項項目設計上上引入國際際招標、新新型的環(huán)行行樓體設計計，國際公公寓部分容容積率為3.6、綠綠化率為43%，領領先于市場場新城新城資料來源:搜房網網、瑞通管管理分析單位：個單位：個2.業(yè)務能能力評估28在戶型設計計上，新城城國際滿足足系列化需需求，但不不強調鬧市市中的大面面積設計，，定位于市市場廣泛認認同的標準準，具有其其合理性在CBD區(qū)域開發(fā)商商傾向于二二居、三居居戶型，四四居和一居居有一定供供應，而五五居只有一一個項目，，新城國際際項目戶型型有一居、、二居、三三居、四居居，在戶型型選擇上針針對市場廣廣泛認同的的標準新城資料來源:搜房網網、瑞通管管理分析2.業(yè)務能能力評估29目錄–組組織能力力評估2.業(yè)業(yè)務能力評評估3.組組織能力評評估1.整整體績效評評估4.財財務能力評評估5.獲獲利模式評評估30比較萬通組組織結構發(fā)發(fā)展特點，，萬通目前前正處于項項目制分權權管理階段段，由單一一項目轉向向多項目分分頭并進階階段起步期增長期成熟期衰退期下一周期；再興初級組織，以個人能力為主導；組織以分散的職能有關權力分散，以事業(yè)部為主導整合資源，以矩陣為主導優(yōu)化組織結構，建立創(chuàng)新體制集團消除內部危機集團領導集中權力、創(chuàng)造系統(tǒng)新秩序企業(yè)失去活力，需重組以創(chuàng)新市場與公司內部發(fā)展的不同階段示意單一產品市場多元產品、市場國際化產品、市場-組織結結構評估-創(chuàng)業(yè)初期的萬通目前的萬通通，項目制分權權管理未來的萬通通？資料來源:瑞通管管理分析3.組組織能力評評估31縱觀萬通目目前組織機機構，總部部35人、、項目73位派出人人員，外加加200人人以上項目目招聘及合合作方人員員，表現了了萬通主要要職能各項項目獨立運運作循環(huán)的的特點-組織結結構評估-發(fā)展大廈董事會財務總監(jiān)總經理業(yè)務發(fā)展部部工程預算部部財務管理部部業(yè)務系統(tǒng)支持系統(tǒng)主要子公司司總經理辦公公室人事行政部部法律部會計部廣場場房房地地產產世界界房房地地產產新世世界界商商城城鼎安安物物業(yè)業(yè)龍山山置置業(yè)業(yè)萬泉泉花花園園物物業(yè)業(yè)東潤潤科科技技發(fā)發(fā)展展京伯伯房房地地產產新概概念念集集成成住住宅宅萬置置房房地地產產8人人1人人4人人5人人7人人3人人7人人8人人1人人2人人11人人30人人13人人59人人13人人49人人16人人20人人29人人2人人13人人22人人主要要項項目目73人人，，另有有合合作作方方和和項項目目招聘聘人人員員224人人資料料來來源源:萬萬通通3.組組織織能能力力評評估估32實質質上上，，各各項項目目的的獨獨立立運運作作導導致致了了機機構構重重疊疊設設置置，，信信息息和和資資源源難難以以共共享享，，不不但但明明顯顯增增加加了了人人工工成成本本，，而而且且大大大大提提高高了了學學習習成成本本，，不不利利于于人人員員管管理理和和知知識識管管理理萬泉泉項項目目人人員員構構成成（（72人人））亞北北項項目目人人員員構構成成（（62人人））萬置置項項目目人人員員構構成成（（49人人））龍山山項項目目人人員員構構成成（（41人人））資料料來來源源:萬萬通通(注注：：項項目目招招聘聘的的銷銷售售人人員員包包括括部部分分銷銷售售代代理理)3.組組織織能能力力評評估估33萬通通經經過過多多年年的的實實踐踐和和調調整整，，組組織織結結構構形形式式已已經經從從功功能能制制轉轉為為放放權權的的項項目目制制為為主主完全放權權管理銷售市場客服預算財務CBD項目工程預算財務工程龍山項目目萬泉項目目預算財務工程銷售市場前期銷售市場前期其他其他其他總經理預算財務亞北項目目工程銷售市場前期其他資料來源源：瑞通通管理分分析3.組組織能能力評估估財務總經理人力資源源工程預算算工程管理理市場策劃劃物資采購購功能型集集中管理理每個功能能要為所所有項目目提供服服務其他34盡管目前前組織的的轉變體體現了靈靈活反應應的優(yōu)點點，但是是同時增增加了管管理的成成本，資資源分散散功能制的的特點優(yōu)點總部對于于項目的的監(jiān)控能能力強便于統(tǒng)一一調配公公司的財財務、人人力、業(yè)業(yè)務能力力側重技巧巧的培養(yǎng)養(yǎng)，便于形成成公司的的統(tǒng)一能能力和資資源共享享缺點項目的權權利和責責任不夠夠明晰，，責任難難以落實實決策執(zhí)行行的層次次多，效效率較低低項目管理理的靈活活性不高高，市場場反應慢慢項目自身身能力弱弱優(yōu)點項目管理理的靈活活性高，，市場反反應能力力強決策執(zhí)行行的層次次少，效效率高權責明晰晰，權權利和責責任直接接落實到到人缺點總部對于于項目的的監(jiān)控能能力弱化化項目能力力分散，，不利于于形成公公司的整整體能力力項目之間間資源難難于共享享，經驗驗和教訓訓共享不不足項目制的的特點資料來源源：瑞通通管理分分析3.組組織能能力評估估35績效管理理結合企企業(yè)文化化是凝聚聚、吸引引優(yōu)秀人人才的最最重要管管理手段段之一-典型型績效管管理-1.1企業(yè)戰(zhàn)略略1.2年度業(yè)務務計劃3.1部部門經經理績效效考評結結果反饋饋3.2績績效考考評指標標數據收收集績效管理理計劃績效管理理監(jiān)控績效管理理評估激勵績效標準準2.1年年度考考評計劃劃2.2個個人目目標設定定4.1個個人人績效指指標與上上司業(yè)績績掛鉤4.2年年度度個人績績效評估估5.1獎獎金5.2員員工工工資調整整5.3員員工職職業(yè)發(fā)展展計劃5.4培培訓5.5持持續(xù)發(fā)發(fā)展計劃劃資料來源源：瑞通通管理分分析3.組組織能能力評估估36-萬通通績效管管理體系系現狀-資料來源源：內部部訪談及及瑞通管理理分析1.1企業(yè)戰(zhàn)略略1.2年度業(yè)務務計劃3.1部部門經經理績效效考評結結果反饋饋3.2績績效考考評指標標數據收收集績效管理理計劃績效管理理監(jiān)控績效管理理評估激勵績效標準準2.1年年度考考評計劃劃2.2個個人目目標設定定4.1個個人人績效指指標與上上司業(yè)績績掛鉤4.2年年度度個人績績效評估估5.1獎獎金5.2員員工工工資調整整5.3員員工職職業(yè)發(fā)展展計劃5.4培培訓5.5持持續(xù)發(fā)發(fā)展計劃劃計劃中正在做改善中在公司戰(zhàn)戰(zhàn)略沒有有確立或或者面臨臨重大調調整的情情況下單單純追求求績效管管理的細細節(jié)調整整只能是是本末倒倒置，缺缺乏根本本的戰(zhàn)略略支撐和和指標設設定依據據，結果果不會理理想3.組組織能能力評估估37目標評估目標評估目標評估客戶方面目標評估財務方面學習與成長內部經營過程“要實現設想，我們應向客戶展示什么？”“要實現設想，我們將如何保持創(chuàng)新、改變和提高的能力?”“要在財務方面取得成功，我們應向股東們展示什么？”“要股東和客戶滿意，哪些業(yè)務過程我們應有所長?”理想和戰(zhàn)略關鍵績效效指標的的設立對對于績效效管理的的成敗至至關重要要。萬通通現有的的考核體體系在指指標設定定方面存存在明顯顯的不足足-萬通通考核指指標存在在的問題題--典型型關鍵績績效指標標體系-只考慮了了財務指指標缺乏對客客戶、學學習和成成長等方方面的考考慮，對對內部經經營過程程重視不不夠財務指標標是滯后后指標，，而其他他指標是是優(yōu)先指指標對過程監(jiān)監(jiān)控不理理想，使使得考核核體系不不科學資料來源源：內部部訪談及及瑞通管理理分析3.組組織能能力評估估38萬通在人人員招聘聘和人事事政策上上基本能能夠獲得得員工的的認可。。人力資資源管理理的執(zhí)行行能力不不是主要要問題。。員工調查查表明萬萬通在挽挽留人才才、晉升升規(guī)劃和和薪資回回報以及及知識管管理方面面存在較較大的問問題資料來源源：綜合合能力評評估問卷卷統(tǒng)計分分析評分標準準：完全全不同意意（1））、基本本不同意意（2））、沒有有意見(3)、、基本同同意（4）、非非常同意意（5））員工對于于萬通在在挽留人人才、晉晉升規(guī)劃劃和薪資資上的意意見集中中體現了了企業(yè)的的價值取取向和員員工利益益之間存存在矛盾盾。3.組組織能能力評估估39萬通曾經經是業(yè)內內高收入入企業(yè)，，但是近近三年工工資水平平基本沒沒有調整整，目前前僅處于于行業(yè)中中等水平平3.組組織能能力評估估萬通的技技術人員員：工齡齡長的薪薪資可以以達到行行業(yè)中、、高等水水平。萬通副總總級：工工資基本本在行業(yè)業(yè)中等水水平。萬通項目目經理：：對薪資資反映的的意見多多。-北京京2001年房房地產行行業(yè)薪資資調查（（月薪、、稅后））-資料來源源：萬通通2001年度度房地產產行業(yè)薪薪資調查查及瑞通管理理分析單位：人人民幣元注：萬通通目前大大部分崗崗位的薪薪資處于于行業(yè)中中等水平平。40人力資源源管理在在組織中中的重要要性和復復雜性通通常體現現在四個個不同的的層面行政管理理確保用人人的合法法性以及及獲得合合格人才才的有效效性戰(zhàn)略制定定支持人力資源源能力作作為策略略決策的的重要考考量因素素。組織變變革推推動整合人人力資資源能能力以以配合合策略略實施施.員工支支持提供員員工與與組織織平衡衡協(xié)調調發(fā)展展的機機制與與架構構人力資資源管管理的復雜雜性-人人力資資源管管理職職能-資料來來源：：瑞通通管理理分析析3.組組織能能力評評估41萬通目目前人人力資資源管管理現現狀表表明，，人力力資源源在戰(zhàn)戰(zhàn)略制制定和和組織織變革革方面面的缺缺乏參參與，，導致致組織織和戰(zhàn)戰(zhàn)略的的脫節(jié)節(jié)，有有好的的想法法，但但缺乏乏執(zhí)行行能力力確認人力資源需求吸引/選擇

配置/管理續(xù)留分離組織變變革推推動（很少少參與與）員工支支持（部分分實現現）參與戰(zhàn)戰(zhàn)略討討論在商業(yè)業(yè)決策策上給給予人人員需需求的的建議議以執(zhí)行行商業(yè)業(yè)戰(zhàn)略略的能能力為為標準準選擇擇管理理層持續(xù)的的規(guī)劃劃戰(zhàn)略制制定支支持（很少少參與與）行政管管理（基本本完善善）人力投投資管管理企業(yè)文文化管管理整合員員工能能力和和組織織目標標人員補補充戰(zhàn)戰(zhàn)略為潛在在業(yè)務務機會會維持持人員員關系系渠道道確認組組織的的能力力根據業(yè)業(yè)務目目標所所需能能力計計劃人人員設設置根據文文化兼兼融性性與能能力選選擇人人員多樣化化人員員配置置以獲獲得競競爭性性優(yōu)勢勢團隊建建設培訓評評估交叉培培訓領導能能力建建設職業(yè)建建議組織激激勵團隊激激勵獎勵系系統(tǒng)工作設設計新職介介紹確認支支持群群體確認不不同流流程的的功能能交叉叉部分分針對內內部能能力的的彈性性工作作設計計管理員員工多多樣性性確認有有效招招聘途途徑開展招招聘和和選擇擇工作作介紹情情況績效反反饋技能評評估業(yè)務培培訓職業(yè)生生涯申訴程程序員工政政策培培訓彈性獎獎勵個人績績效獎獎勵離職面面談離職補補償確認空空缺職職位監(jiān)控人人員配配置批準工工作設設計說明組組織架架構招聘程程序求職者者管理理有效挑挑選流流程最低資資格替代程程序確認潛潛在的的外部部資源源合作作者員工數數據管管理保密程程序為管理理者提提供信信息確保信信息的的連貫貫性員工管管理溝溝通員工手手冊改善紀紀律管理政政策溝溝通和和培訓訓確保合合法性性補償系系統(tǒng)獎勵管管理退休系系統(tǒng)失業(yè)稅稅工作中中止程程序資料來來源：：內部部訪談談及瑞瑞通管管理分分析3.組組織能能力評評估42一個成成功的的變革革管理理通常常需要要四個個方面面的成成功要要素支支持領導支持遠景任務確立領導能力的群體發(fā)展機構變革/團隊發(fā)展實施工工具工作流流/程程序設設計工作/組織織設計計溝通計計劃培訓和和整體體實施施支持持員工參與創(chuàng)造參與的機會創(chuàng)造溝通機會，促動變革熱情業(yè)務模模式發(fā)發(fā)展項目管管理程序管管理變革準準備評評估變革計計劃影響評評估成功步步驟變革導導向導向參與可行領導資料來來源：：瑞通通管理理分析析3.組組織能能力評評估43對萬通通變革革準備備情況況進行行評估估，盡盡管萬萬通的的領導導層和和員工工對變變革有有所準準備，，但是是變革革方案案和輔輔助變變革工工具不不具備備的情情況下下，變變革具具有極極大風風險導向1.不不同同的變變革方方式在在管理理者的的頭腦腦中整整合。。2.不同同的的變變革革方方式式在在員員工工的的頭頭腦腦中中整整合合。。3.管理理優(yōu)優(yōu)先先考考慮慮資資源源的的應應用用。。4.變革革的的協(xié)協(xié)作作(左左手手要要知知道道右右手手在在干干什什么么。。)5.從整整體體上上把把握握所所有有項項目目的的成成本本和和收收益益。。領導導高級級管管理理者者:1.作為為值值得得尊尊敬敬的的行行為為典典范范。。2.強烈烈地地支支持持變變革革。。3.經理理和和主主管管有有責責任任為為成成功功的的變變革革作作出出貢貢獻獻。。4.對領領導導層層的的變變革革提提供供指指導導和和建建議議。。5.對于于變變革革所所作作的的有有效效溝溝通通。。(原因因、、好好處處、、戰(zhàn)戰(zhàn)略略).參與與受到到變變革革影影響響的的人人:1.以合合理理的的方方式式參參與與變變革革過過程程。。2.相信信他他們們的的意意見見和和想想法法獲獲得得關關注注和和反反饋饋。。3.理解解變變革革的的需需求求。。4.相信信變變革革對對于于企企業(yè)業(yè)有有利利。。5.獲獲得得有有效效的的溝溝通通(及及時時、、相相關關、、真真實實)。?？尚行?.重重新新設設計計流流程程，，以以去去除除不不增增值值的的活活動動。。2.機機構構重重組組，，以以適適應應新新的的需需求求。。3.確確定定新新的的組組織織所所需需要要的的能能力力。。4.針針對對新新的的技技能能和和行行為為需需求求所所進進行行的的培培訓訓。。5.設設計計適適應應新新的的組組織織需需求求的的績績效效管管理理和和薪薪籌籌體體系系。。評估估范范圍圍:：：1=強烈烈反反對對2=不不同同意意3=中中立立4=同同意意5=非非常常同同意意TotalTotalTotalTotal1.2.3.4.5.1.2.3.4.5.1.2.3.4.5.2.512.5111.6112111.21.2.3.4.5.2.543.5333.244223.53.1資料料來來源源：：瑞瑞通通管管理理分分析析3.組組織織能能力力評評估估44目錄錄––財財務務能能力力評評估估2.業(yè)業(yè)務務能能力力評評估估3.組組織織能能力力評評估估1.整整體體績績效效評評估估4.財財務務能能力力評評估估5.獲獲利模式評評估45萬泉項目的的現金流分分析表明，，按照目前前的業(yè)務預預測萬泉具具有良好的的投資回報報，內部收收益率（年年平均投資資回報率））預期可以以達到35%，項目目凈現值7500萬萬人民幣資料來源：：萬通各項項目公司和和財務部數數據提供，，瑞通管理理分析萬泉項目現現金流與投投資回報分分析-內部收益率率（IRR）=35%凈現值（NPV）=7500萬人民幣（息稅前數數值，未計計入所得稅稅和利息，，但已考慮慮土地增值值稅）單位：萬元元4.財財務能力評評估46因萬泉一期期和二期均均已成功售售出，因此此三期的降降價風險和和銷售延后后風險對整整體項目的的影響不是是非常嚴重重，但凈現現值的損失失風險也會會達到1000-2000萬萬人民幣萬泉項目敏敏感性分析析-凈現值單位：萬元元內部收益率率凈現值單位：萬元元內部收益率率降價敏感性性分析銷售滯后敏敏感性分析析資料來源：：萬通各項項目公司和和財務部數數據提供，，瑞通管理理分析4.財財務能力評評估47亞運項目按按預測也比比較樂觀，，年平均投投資回報率率可達到36%，項項目凈現值值8370萬人民幣幣資料來源：：萬通各項項目公司和和財務部數數據提供，，瑞通管理理分析亞運項目投投資回報分分析-（內部收益率率IRR和凈現值NPV-息稅前）內部收益率率（IRR）=36%凈現值（NPV）=8370萬人民幣（息稅前數數值，未計計入所得稅稅和利息，，但已考慮慮土地增值值稅；以33.3%的股權計計算）單位：萬元元4.財財務能力評評估48但是，亞運運項目的降降價和銷售售滯后風險險對投資回回報的影響響較大，15%的降降價損失將將到這一項項目失去投投資價值亞運項目敏敏感性分析析-凈現值單位：萬元元內部收益率率凈現值單位：萬元元內部收益率率降價敏感性性分析銷售滯后敏敏感性分析析資料來源：：萬通各項項目公司和和財務部數數據提供，，瑞通管理理分析4.財財務能力評評估49新城國際項項目周期較較長，投資資回報預期期低于其他他兩個項目目，內部收收益率預期期20%，，凈現值1億400萬人民幣幣新城項目投投資回報分分析-（內部收益率率IRR和凈現值NPV-息稅前）資料來源：：萬通各項項目公司和和財務部數數據提供，，瑞通管理理分析內部收益率率（IRR）=20%凈現值（NPV）=1億400萬萬人民幣（凈現值是是項目開始始年1994年的數數值；此數數據是息稅稅前數值，，未計入所所得稅和利利息，但已已考慮土地地增值稅））單位：萬元元4.財財務能力評評估50新城國際項項目對未來來的現金收收入預期依依賴較大，，降價風險險和銷售滯滯后風險同同樣存在新城項目敏敏感性分析析-凈現值單位：萬元元內部收益率率凈現值單位：萬元元內部收益率率降價敏感性性分析銷售滯后敏敏感性分析析資料來源：：萬通各項項目公司和和財務部數數據提供，，瑞通管理理分析4.財財務能力評評估51整體來講，，萬通在1994-2001年期間一一直為現金金流出期，，2002年之后萬萬通將有大大額現金回回流。萬通通同樣面臨臨現金富余余期的現金金管理問題題-萬通未未來現金流流動和資金金需求分析析-資料來源：：萬通各項項目公司和和財務部數數據提供，，瑞通管理理分析三個項目目整體內內部收益益率為23%；；1994年凈現現值是2億7600萬人人民幣，，若以2000年的價價值折算算，為3億6800萬萬人民幣幣（此數據據是息稅稅前數值值，未計計入所得得稅和利利息，但但有考慮慮土地增增值稅））單位：萬萬元4.財財務能能力評估估52縱觀信息息技術在在企業(yè)中中的各項項應用，，IT技技術和信信息系統(tǒng)統(tǒng)將帶來來眾多領領域的增增值機會會顧客銷售商企業(yè)第一層供供應商第X層供應商商信息產品需求方供應方企業(yè)eProcurement（（電子采購購）供應鏈協(xié)協(xié)作B2BExchange（（電子交易易平臺）ERP（（企業(yè)資源源計劃）EnterprisePortal(企業(yè)門戶戶）eDesign（電子化設設計）CRM（（客戶關系系管理）eRetail（網上分銷銷）eService（電子化售售后服務務）提高銷銷售降低成本本資料來源源：瑞通管理理分析-IT應用機會會分析-4.財財務能能力評估估53評估萬通通的信息息技術應應用現狀狀，萬通通有許多多值得投投資和完完善的領領域技術架構(TA)知識管理(KM)企業(yè)資源計劃(ERP)供應鏈管理/電子采購(SCM)/eP產品數據管理(PDM)決策支持(DS)企業(yè)網站(EnterprisePortal)客戶關系管理(CRM)資料來源源：瑞通管理理分析萬通已經經建成信信息發(fā)布布和信息息交互為為主的企企業(yè)網站站目前的技技術架構構主要支支持辦公公自動化化為主的的的內部部局域網網萬通至今今仍然沒沒有系統(tǒng)統(tǒng)實施ERP管理軟件件以及ERP基礎之上上的供應應鏈管理理、產品品數據管管理和客客戶關系系管理軟軟件，這這將使萬萬通在未未來的競競爭中處處于劣勢勢。盡管管，目前前萬通開開始嘗試試CRM管理軟件件，但是是如果沒沒有系統(tǒng)統(tǒng)的規(guī)劃劃，單純純實施了了沒有ERP等相關財財務、業(yè)業(yè)務、預預算、項項目信息息支持的的CRM系統(tǒng)，效效果很難難達到預預期設想想盡管萬通通目前的的核心技技能之一一是需要要大量數數據資料料和歷史史經驗支支持的項項目策劃劃，但是是目前萬萬通沒有有系統(tǒng)的的知識管管理架構構，也沒沒有知識識管理軟軟件的支支持-IT應用模型型與萬通通現狀分分析-4.財財務能能力評估估54目錄––獲利利模式評評估2.業(yè)業(yè)務能能力評估估3.組組織能能力評估估1.整整體績績效評估估4.財財務能能力評估估5.獲獲利模模式評估估55總體來看看，萬通通的業(yè)務務能力強強在項目目和產品品經營上上，基本本上沒有有超出項項目運作作本身的的技術研研發(fā)，營營銷管理理和客戶戶服務方方面尚有有待加強強銷售項目開發(fā)研究究服務銷售營銷項目管理理項目策劃劃土地選購購勾畫萬通通公司能能力的強強弱，形形成了橄橄欖型建好房只只要能賣賣掉，即即可獲得得較為可可觀的投投資回報報營銷管理理和客戶戶服務，，還沒有有成為市市場競爭爭優(yōu)勢的的重要來來源強弱弱研發(fā)管理理5.獲獲利模模式評估估資料來源