X年安陽(yáng)“鼎盛帕堤歐”項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告溝通

在調(diào)整中發(fā)展，在發(fā)展中調(diào)整?！岸κⅰづ恋虤W”項(xiàng)目的營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)前言阜康基業(yè)2010年9月20日安陽(yáng)“鼎盛·帕堤歐”項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告溝通我們一直在尋覓，尋覓，一個(gè)家園的夢(mèng)想夢(mèng)想，如此生活第三部分全案營(yíng)銷策略第二部分

鼎盛·帕堤歐價(jià)值再認(rèn)識(shí)本次匯報(bào)框架第一部分營(yíng)銷環(huán)境與課題第四部分一期入市方案第一部分營(yíng)銷環(huán)境與課題□城市發(fā)展環(huán)境□市場(chǎng)環(huán)境□環(huán)境與課題分析安陽(yáng)位于河南省的最北部，東經(jīng)113°37′至114°58′、北緯35°12′和36°22′之間，西部為山區(qū)，東部為平原；地處山西、河北、河南三省交匯點(diǎn)，西倚巍峨險(xiǎn)峻的太行山，東聯(lián)一望無(wú)際的華北平原，是豫北區(qū)域性中心城市。安陽(yáng)交通便利，地理位置優(yōu)勢(shì)，京廣鐵路縱貫市區(qū)，京珠高速，106、107國(guó)道貫穿南北。北上500公里直達(dá)北京，南下200公里直達(dá)省會(huì)鄭州。繼續(xù)東向入310國(guó)道500公里可達(dá)連云港。經(jīng)106、104國(guó)道貨車9個(gè)小時(shí)到達(dá)天津港。11條省級(jí)公路干線從市區(qū)輻射而出，連接周邊180公里半徑范圍內(nèi)中原經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)，共12個(gè)城市，總?cè)丝诮?000萬(wàn)人。中原文化古都——安陽(yáng)是中國(guó)七大古都之一是易經(jīng)發(fā)源地、甲骨文的故鄉(xiāng)，安陽(yáng)殷墟被列為世界文化遺產(chǎn)，近期的曹操墓事件蠻聲全國(guó)。區(qū)域中心城市，交通便利，是中原文化古都。城市位置□城市發(fā)展環(huán)境安陽(yáng)市的GDP持續(xù)上漲，同比增長(zhǎng)速度保持在兩位數(shù)以上。良好的經(jīng)濟(jì)狀況為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造了快速發(fā)展的環(huán)境。2009年全市城鎮(zhèn)投資走勢(shì)2009年，全市累計(jì)完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資622.6億元，比上年增長(zhǎng)31.5%，超過(guò)全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速0.2個(gè)百分點(diǎn)?？偭课痪尤〉?位，增速位居全省第9位。

安陽(yáng)市GDP持續(xù)上漲，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度快。城市經(jīng)濟(jì)3624635576458081036115502004006008001000120020032004200520062007200820092003-2009年安陽(yáng)市GDP變化情況（億元）□城市發(fā)展環(huán)境安陽(yáng)城鎮(zhèn)居民收入增速較快，收入來(lái)源也向著多元化方向發(fā)展。據(jù)安陽(yáng)市600戶城鎮(zhèn)住戶抽樣調(diào)查資料顯示，2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到14809元，比上年的13637元增1172元，增長(zhǎng)8.6%。居民收入□城市發(fā)展環(huán)境安陽(yáng)市城市總體規(guī)劃（2007—2020）主要內(nèi)容：

規(guī)劃市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)為“一心兩軸多點(diǎn)”，確立了中心城市—縣（市）域中心城市—重點(diǎn)鎮(zhèn)—一般鎮(zhèn)的四級(jí)市域城鎮(zhèn)職能結(jié)構(gòu)體系；到2020年市區(qū)總面積達(dá)到543.6平方公里，城市建設(shè)用地為149.9平方公里，中心城區(qū)城市人口150萬(wàn)人，。規(guī)劃期內(nèi)城市主要向南向東發(fā)展，適當(dāng)向西延伸。中心城區(qū)內(nèi)部確定12個(gè)居住片區(qū)，公共設(shè)施由文峰大道東西方向軸線，中華路和永明路南北方向軸線構(gòu)成“十字型”空間布局；城市綠地系統(tǒng)形成“兩脈、雙環(huán)、線網(wǎng)、多園”的空間格局。城市遠(yuǎn)景規(guī)劃按照“突出東部、提升北部、優(yōu)化西部、協(xié)調(diào)南部”的原則，發(fā)展為“一心雙城三組團(tuán)”的城市結(jié)構(gòu)，中心城區(qū)內(nèi)人口規(guī)模預(yù)測(cè)發(fā)展為220-240萬(wàn)人，城市建設(shè)用地控制在240—260平方公里。優(yōu)化西部，為區(qū)域發(fā)展帶來(lái)新的契機(jī)。突出東部提升北部協(xié)調(diào)南部?jī)?yōu)化西部城市發(fā)展方向安陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，房地產(chǎn)屬于穩(wěn)定、快速的發(fā)展階段，市場(chǎng)有多元化趨勢(shì)。

城市改造與擴(kuò)張中，潛在供應(yīng)有可能將房地產(chǎn)帶入新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)□城市發(fā)展環(huán)境小結(jié)區(qū)域中心城市，交通便利，是中原文化古都。安陽(yáng)市GDP持續(xù)上漲，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度快。安陽(yáng)城鎮(zhèn)居民收入增速較快，收入來(lái)源也向著多元化方向發(fā)展。優(yōu)化西部，為區(qū)域發(fā)展帶來(lái)新的契機(jī)。城市發(fā)展向好，支持區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展與不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買前景?！醭鞘邪l(fā)展環(huán)境安陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，房地產(chǎn)屬于穩(wěn)定、快速的發(fā)展階段，市場(chǎng)有多元化趨勢(shì)。城市改造與擴(kuò)張中，潛在供應(yīng)有可能將房地產(chǎn)帶入新的發(fā)展階段?！跏袌?chǎng)場(chǎng)環(huán)境境鐵西板板塊相相對(duì)市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格低低、以以地緣緣客戶戶為主主、追追求性性價(jià)比比。市場(chǎng)供供需特特征區(qū)域市市場(chǎng)阻阻力--板板塊認(rèn)認(rèn)知區(qū)域：：非城城市熱熱點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)區(qū)域，，區(qū)域域污染染重、、環(huán)境境印象象差、、配套套差、、價(jià)格格低、、樓盤盤形象象差、、無(wú)名名盤，，銷售售表現(xiàn)現(xiàn)偏差差；產(chǎn)品方方面：：高層產(chǎn)產(chǎn)品份份額逐逐漸增增加，，區(qū)域域主力力戶型型面積積仍為為中大大戶型型為主主，三三房在在120-140平平方左左右；；價(jià)格方方面：：鐵西區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格明明顯低低于安安東新新區(qū)和和中心心區(qū)，，隨著著巴黎黎春天天項(xiàng)目目入市市銷售售，略略有帶帶動(dòng)區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)格的的攀升升?？蛻舴椒矫妫海鸿F西西區(qū)的的客戶戶呈現(xiàn)現(xiàn)明顯顯的““就近近購(gòu)買買”的的傾向向，客客戶主主要集集中在在鐵西西，另另有少少量西西部鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客戶。供應(yīng)量量方面面：隨著龍龍安新新區(qū)的的開(kāi)發(fā)發(fā)，后后期會(huì)會(huì)有大大量項(xiàng)項(xiàng)目入入市，，主要要集中中在文文明大大道南南部，，位置置相對(duì)對(duì)偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，價(jià)價(jià)格很很難有有大的的突破破。阻礙：：想買買不愛(ài)愛(ài)買-----非城城市熱熱點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)區(qū)域，，區(qū)域域污染染重、、環(huán)境境印象象差、、配套套差、、價(jià)格格低、、樓盤盤形象象差、、無(wú)名名盤，，銷售售表現(xiàn)現(xiàn)偏差差；機(jī)會(huì)：：客戶戶想買買------地緣緣客戶戶就近近購(gòu)買買我們面面臨的的是什什么樣樣的課課題？？城市機(jī)機(jī)會(huì)：：城市市發(fā)展展向好好，支支持區(qū)區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展與不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)購(gòu)買買前景景。區(qū)域市市場(chǎng)特特點(diǎn)：：安陽(yáng)陽(yáng)鐵西西板塊塊相對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格低、、以地地緣客客戶為為主、、追求求性價(jià)價(jià)比。。機(jī)會(huì)與與阻礙礙并存存，有有區(qū)域域客群群卻想想買不不愛(ài)買買阻礙：：想買買不愛(ài)愛(ài)買-----非城城市熱熱點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)區(qū)域，，區(qū)域域污染染重、、環(huán)境境印象象差、、配套套差、、價(jià)格格低、、樓盤盤形象象差、、無(wú)名名盤，，銷售售表現(xiàn)現(xiàn)偏差差；機(jī)會(huì)：客客戶想買買------地緣客客戶就近近購(gòu)買區(qū)域認(rèn)知知：因?yàn)椤醐h(huán)境與與課題分分析這正是本本案成功功運(yùn)作的的機(jī)會(huì)………滿足需要要的產(chǎn)品品+準(zhǔn)確確有效的的溝通我們要做做的是生態(tài)環(huán)境境、配套套、品質(zhì)質(zhì)，沒(méi)有有滿足區(qū)區(qū)域客群群要求!我們一直直在尋覓覓，尋覓，一個(gè)家園園的夢(mèng)想夢(mèng)想，如如此生活活營(yíng)銷，形形成與客客戶有效效溝通的的橋梁第二部分分鼎盛·帕帕堤歐價(jià)價(jià)值再認(rèn)認(rèn)識(shí)□區(qū)域發(fā)發(fā)展與分分析區(qū)域交通通根據(jù)安陽(yáng)陽(yáng)2007-2020年城市市規(guī)劃方方案，鐵鐵西交通通路網(wǎng)前前景極好好。區(qū)域交通通中州路梅東路安彩大道道107國(guó)國(guó)道(文文昌大道道)鐵西路近期已完完成在施施工的107國(guó)國(guó)道、梅梅東路、、安彩大大街，將將為本案案及區(qū)域域發(fā)展提提供極為為有利的的交通條條件。已貫通的的107國(guó)道，，還有小小段未通通的梅東東路、計(jì)計(jì)劃年底底實(shí)現(xiàn)東東西貫通通的安彩彩大道，，將使區(qū)區(qū)域交通通條件更更加便利利，為住住宅區(qū)建建設(shè)提供供有利的的交通條條件。太行路煙廠路安鋼、電電廠區(qū)域重點(diǎn)點(diǎn)企業(yè)安彩卷煙廠鐵西為重重點(diǎn)工業(yè)業(yè)區(qū)一類工業(yè)業(yè)用地二三類工工業(yè)用地地根據(jù)安陽(yáng)陽(yáng)市2007-2020年規(guī)規(guī)劃方案案，鐵西西將依然然是安陽(yáng)陽(yáng)重點(diǎn)企企業(yè)集中中的工業(yè)業(yè)區(qū)。目目前，安安陽(yáng)鐵西西區(qū)安鋼鋼、電廠廠、安彩彩、卷煙煙廠等大大型企業(yè)業(yè)集中，，為區(qū)域提提供了大大量的從從業(yè)人群群，他們們歷來(lái)是是安陽(yáng)市市房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的團(tuán)購(gòu)主主力，對(duì)本案案，具有有同樣的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)值。區(qū)域新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)動(dòng)?xùn)|風(fēng)本田田BWM4S店BYD4S店昌河4S店二手車市市場(chǎng)已有的二二手車市市場(chǎng)，昌昌河、東東風(fēng)本田田、BYD等汽汽車4S店，及及在建的的BWM4S店店及計(jì)劃劃中的其其它4S店，使使安彩大大道東段段成為安安陽(yáng)的一一二手汽汽車，將大幅度度地迅速速提升區(qū)區(qū)域認(rèn)知知度，并并持續(xù)帶帶來(lái)大量量城市高高消費(fèi)群群體,帶動(dòng)動(dòng)區(qū)域的的配套及及其它產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展。區(qū)域房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)鼎盛·帕堤歐碧海云天天項(xiàng)目四府墳項(xiàng)目燒盆窯項(xiàng)目候家莊項(xiàng)目巴黎春天天項(xiàng)目本案與區(qū)區(qū)域潛在在地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目將形形成規(guī)模模，使區(qū)區(qū)域具有有大型住住宅區(qū)的的發(fā)展前前景，安安彩大道道將成為為新的房房地產(chǎn)熱熱點(diǎn)區(qū)域域，一個(gè)個(gè)新的板板塊正在在形成———————————安彩大道道板塊極好的交交通規(guī)劃劃與實(shí)施施為區(qū)域域帶來(lái)便便利大型企業(yè)業(yè)集中的的工業(yè)區(qū)區(qū)為區(qū)域域提供了了人群汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)將大幅幅提升區(qū)區(qū)域認(rèn)知知并帶來(lái)來(lái)高消費(fèi)費(fèi)人群項(xiàng)目周邊邊房地產(chǎn)產(chǎn)大項(xiàng)目目較多，，未來(lái)將將形成大大規(guī)模居居住區(qū)，，利于區(qū)區(qū)域配套套完善龍安區(qū)政政府帶動(dòng)動(dòng)作用及及購(gòu)房?jī)r(jià)價(jià)值區(qū)域發(fā)展展，為本本項(xiàng)目提提供了交交通、人人群、形形象提升升、配套套完善等等強(qiáng)有力力的支持持與機(jī)會(huì)會(huì)小結(jié)在城市化過(guò)程中，，決定人人口分布布模式的的因素主主要有三三個(gè)：家庭收入入、對(duì)通通勤工具具的依賴賴程度和和社區(qū)環(huán)環(huán)境。——薩姆姆·B··沃納（（SamB.WarnerJr)其中，關(guān)關(guān)于交通通工具：：對(duì)公共交交通工具具依賴性不不強(qiáng)的中上層收收入階層層，需要要通暢的的高速路路往返于于城市與與郊區(qū)。。對(duì)公共交交通工具具依賴性較較強(qiáng)的普通收收入階層層，需要要便利的的城市公公共交通通。目前需要要解決公公共交通通問(wèn)題，，建議與與公交公公司洽談?wù)勗O(shè)立公公交站。。對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目，通達(dá)的路路網(wǎng)、便便利的公公共交通通，將直直接促動(dòng)動(dòng)其非同同質(zhì)化大大型社區(qū)區(qū)的形成成。通達(dá)的安安彩大道道，107國(guó)國(guó)道和中州路、、梅東路路，將放大大對(duì)鐵西西區(qū)域及及安陽(yáng)城城市中上上層收入入階層和和普通收收入階層層的吸引引。地塊45%的綠綠化指標(biāo)標(biāo)。大型居住住區(qū)的未未來(lái)開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)模前前景。非中心區(qū)區(qū)的住宅宅社區(qū)。。奧姆斯特特德(FrederickLaw)--景觀觀設(shè)計(jì)之之父，里里弗賽德德是其作作品之一一。他把公園園、園道道及住宅宅小區(qū)（（或衛(wèi)星星郊區(qū)，，satellitesuburb）等等幾個(gè)概概念完全全聯(lián)系在在一起，，把公園園與規(guī)劃劃區(qū)連接接起來(lái)，，形成成“開(kāi)放放型城市市社區(qū)””（opentownsuburb））。對(duì)比“體現(xiàn)中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)理理想的社社區(qū)代表表”鼎盛·帕帕堤歐，，可同樣樣具有花花園城市市特質(zhì)里弗賽德德----美國(guó)國(guó)著名的的浪漫郊郊區(qū)如果有唯唯一一個(gè)個(gè)體現(xiàn)了了中產(chǎn)階階級(jí)烏托托邦理想想的(郊郊區(qū))設(shè)設(shè)計(jì)方案案，那就就是里弗弗塞德。?！_伯伯特·菲菲什曼美國(guó)最偉偉大的郊郊區(qū)———沃爾特特·克里里斯(WalterCreese)注重建筑筑品質(zhì)。。鄰近公園園，景觀觀不過(guò)分分強(qiáng)調(diào)大大型公共共空間。。注重城市市傳統(tǒng)生生活與社社區(qū)生活活。城市規(guī)劃劃對(duì)未來(lái)來(lái)土地價(jià)價(jià)值的拉拉升產(chǎn)業(yè)發(fā)展展產(chǎn)生的的高端需需求規(guī)?；_(kāi)開(kāi)發(fā)提升升區(qū)域熱熱度較好的區(qū)區(qū)域發(fā)展展?jié)摿^大的市市場(chǎng)空間間高性價(jià)比比可持續(xù)開(kāi)開(kāi)發(fā)的片片區(qū)積極的客客群鐵西忠實(shí)實(shí)的地緣緣客群城市向往往品質(zhì)的的客群對(duì)房產(chǎn)積積極的購(gòu)購(gòu)買心態(tài)態(tài)盡量保留留原生態(tài)態(tài)植物。。注重小型型公園，，不過(guò)分分強(qiáng)調(diào)大大型公共共空間。。注重社區(qū)區(qū)生活與與建筑品品質(zhì)人性化尺尺度與品品質(zhì)公共交通通工具(需落實(shí)實(shí))更加便利利的路網(wǎng)網(wǎng)利好公交站增增設(shè)可持續(xù)性性城市規(guī)劃劃的長(zhǎng)期期落實(shí)產(chǎn)業(yè)與人人口———工業(yè)區(qū)區(qū)與住宅宅區(qū)、項(xiàng)項(xiàng)目與區(qū)區(qū)域———共生龍安區(qū)政政府與新新產(chǎn)業(yè)的的帶動(dòng)鼎盛·帕帕堤歐———區(qū)域域名片，，未來(lái)之之城項(xiàng)目?jī)r(jià)值值梳理第三部分分全案營(yíng)銷銷策略□整體思思路□□客客戶策略略□□價(jià)格格策略□□推廣策策略□□活活動(dòng)策略略項(xiàng)目附加加營(yíng)銷目目標(biāo):實(shí)現(xiàn)比預(yù)預(yù)期更高高利潤(rùn)的的市場(chǎng)銷銷售塑造品牌實(shí)現(xiàn)銷售穩(wěn)健銷售創(chuàng)造溢價(jià)營(yíng)銷策略略制定原原則□整體思思路一期平穩(wěn)落地地階段二期鞏固提升升階段三期商業(yè)全面輝煌煌階段迅速回款款，形成成口碑社社區(qū)逐步步成熟并利于二二三期調(diào)調(diào)整完善項(xiàng)目目整體形象增強(qiáng)一期期客戶信信心價(jià)格持續(xù)續(xù)上漲美美譽(yù)度度增加一期是項(xiàng)項(xiàng)目試水水，并為為二三期期提供最最有效依依據(jù)的階階段，操操作的結(jié)結(jié)果直接接影響項(xiàng)項(xiàng)目的運(yùn)運(yùn)作信心心，也影影響著整整體策略略，承載載了更多多的壓力力和任務(wù)務(wù)，是全全局戰(zhàn)略略部署的的關(guān)鍵一一步。一期的意意義：成成功入市市順利銷銷售，是是全盤操操盤的關(guān)關(guān)鍵項(xiàng)目一、、二、三三期/商商業(yè)的關(guān)關(guān)系□整體思思路品牌運(yùn)作作思路、、品牌策策略項(xiàng)目品牌策略品牌落地品牌提升一期二期區(qū)域持續(xù)性發(fā)展品牌形成三期商業(yè)低開(kāi)高走走一期二期高開(kāi)高走走實(shí)現(xiàn)價(jià)格目標(biāo)價(jià)格策略略：三期、商商業(yè)高開(kāi)高走走分期的界界定：我我們將首首開(kāi)區(qū)的的8棟商商品房樓樓稱為一一期，二二期為現(xiàn)現(xiàn)規(guī)劃的的余房住住宅，三三期為項(xiàng)項(xiàng)目底商商及后續(xù)續(xù)的100畝地地部分。。通過(guò)一期期品牌落落地，形形成市場(chǎng)場(chǎng)影響，，成功實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售售目標(biāo)。。二期高舉舉高打，，鞏固、、拔高形形象，提提升品質(zhì)質(zhì)，增加加項(xiàng)目附附加值。。通過(guò)一、、二期的的推廣和和口碑傳傳播，在在三期及及商業(yè)營(yíng)營(yíng)銷期，，逐步完完善項(xiàng)目目品牌，，同時(shí)通通過(guò)招商商吸引國(guó)國(guó)內(nèi)大的的品牌商商家，發(fā)發(fā)揮商業(yè)業(yè)區(qū)示范范性作用用，形成成有利的的商業(yè)配配套價(jià)值值，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)三期及及商業(yè)業(yè)的利潤(rùn)潤(rùn)最大化化，并帶帶動(dòng)項(xiàng)目目品牌全全面升級(jí)級(jí)。全盤推廣廣策略：：人氣策略略：由于于區(qū)域熱熱度差，，項(xiàng)目位位置偏，，需采取取聚人氣氣的活動(dòng)動(dòng)形式，，每?jī)芍苤馨才胖苤苣┎扇∪⌒⌒突罨顒?dòng)形式式聚集人人氣?；顒?dòng)的促促銷策略略：初期期的到訪訪有禮+銷售優(yōu)優(yōu)惠，將將聚集的的客戶在在熱銷氛氛圍中消消化。品質(zhì)與調(diào)調(diào)性的拉拉升策略略：每月月根據(jù)大大型營(yíng)銷銷節(jié)點(diǎn)，，安排主主題活動(dòng)動(dòng)?；顒?dòng)策略略：客戶策略略：渠道客戶戶、關(guān)系系客戶、、鐵西區(qū)區(qū)市場(chǎng)客客戶及一一定比例例的安陽(yáng)陽(yáng)市客戶戶市場(chǎng)與渠渠道客戶戶，周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客戶關(guān)系客戶戶、團(tuán)購(gòu)購(gòu)客戶從全盤營(yíng)營(yíng)銷的角角度，逐逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)客戶的的升級(jí)與與精細(xì)，，和區(qū)域域的滲透透和挖深深，來(lái)解解決項(xiàng)目目銷售所所需要的的客戶量量，從而而實(shí)現(xiàn)銷銷售目標(biāo)標(biāo)。安陽(yáng)及周周邊客戶戶第四部分分一期入市市方案形象定位位分析：不不能好高高務(wù)遠(yuǎn),拉升到到城市的的高度，，名不符符實(shí)，則則不能準(zhǔn)準(zhǔn)確有效效地與客客戶溝通通。建議根據(jù)據(jù)市場(chǎng)需需要，從從項(xiàng)目中中微觀層層面出發(fā)發(fā)，解決決購(gòu)買障障礙，首首先達(dá)成成2個(gè)目目的：1、鐵西西名片；；2、生態(tài)態(tài)、品質(zhì)質(zhì)、配套套的載體體。首席加州州生活區(qū)區(qū)SLOGAN：：以LOGO體現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)感感與調(diào)性性，在推推廣中以以別墅感感的建筑筑符合與與形象拉拉升項(xiàng)目目品質(zhì)感感；SLOGAN中中，“首首席”體體現(xiàn)身份份，“加加州”強(qiáng)強(qiáng)調(diào)建筑筑品質(zhì)，，“生活活區(qū)”首首先說(shuō)明明項(xiàng)目是是住宅類類項(xiàng)目?jī)?cè)冊(cè)，并通通過(guò)銷售售話術(shù)延延展為區(qū)區(qū)域的規(guī)規(guī)?；_(kāi)開(kāi)發(fā)前景景。首波廣告語(yǔ)階段營(yíng)銷策略略：提升區(qū)域價(jià)值值、樹(shù)立項(xiàng)目目特點(diǎn)街頭公園街頭公園三園一城，首首席加州生活活區(qū)本案園林帕堤歐與候家家莊、燒盆窯窯、碧海云天天、巴黎春天天、四府墳，，6大項(xiàng)目形形成的大型居居住社區(qū)首波廣告語(yǔ)一期價(jià)格與促促銷策略低天高走整體體策略前提下下，結(jié)合客戶戶的貪便宜與與購(gòu)買心態(tài)，，一期采取大大折扣優(yōu)惠策策略，吸引購(gòu)購(gòu)買并拉升客客戶身份感。。結(jié)合一期房源源的價(jià)格建議議：低總價(jià)特價(jià)房房策略+大大讓利入市市策略+大大折扣收首首付策略二居采取低總總價(jià)特價(jià)房策策略：三居為本項(xiàng)目目主力產(chǎn)品，，二居低樓層層設(shè)10套特特價(jià)房，拉低低單價(jià)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)低總價(jià)，可可以降低承受受力，擴(kuò)大客客戶群，充分分展示項(xiàng)目的的性價(jià)比。如特惠房源：：84平米二二居20萬(wàn)/套大讓利入市策策略：售樓處開(kāi)放日日開(kāi)始認(rèn)籌，，當(dāng)天認(rèn)籌1萬(wàn)萬(wàn)抵4萬(wàn)優(yōu)惠惠、價(jià)格不釋放放，但釋放價(jià)價(jià)格范圍：2800-3200元/平方米房大折扣收首首付策略：根根據(jù)年前5000萬(wàn)款目目標(biāo)，一期房房源需收回大大比例房款，，如認(rèn)購(gòu)當(dāng)日交交款，一次性性購(gòu)房享受96折其實(shí)優(yōu)優(yōu)惠、貸款按按98折銷售，促進(jìn)直直接回款。一期銷控策略略根據(jù)年前5000萬(wàn)款目目標(biāo)，一期房房源需收回大大比例房款，但根據(jù)銷售售節(jié)奏，首批批房源以內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)形式，，房源進(jìn)行控控制。結(jié)合一期房源源與價(jià)格，最最終銷控建議議：梯形總價(jià)+房源遞補(bǔ)補(bǔ)梯形總價(jià)：以以C1#、C2#、C3#三個(gè)樓座，，將二梯三戶戶、二梯四戶戶、二梯二戶戶的二三居板板塔搭配，做做為第一批房房源，形成低總價(jià)的的梯形房源，以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)形式先推出出。認(rèn)籌時(shí)排排號(hào)順序?yàn)檎J(rèn)認(rèn)購(gòu)時(shí)選房次次序。房源遞補(bǔ)：根據(jù)銷售速度度，房源即時(shí)時(shí)調(diào)整釋放。。一期推廣策略略媒體建議：形象與蓄客并并重：戶外+報(bào)紙+短信以戶外樹(shù)立形形象，形成一一定的區(qū)域知知名度，以報(bào)報(bào)紙廣告打開(kāi)開(kāi)知名度并告告知銷售活動(dòng)動(dòng)，以短信有有效積累客戶戶?；顒?dòng)啟動(dòng)：低成本易行有有效：推廣式式調(diào)查開(kāi)始認(rèn)籌前2個(gè)周，以銷銷售隊(duì)伍開(kāi)始始在市區(qū)主要要位置(拱辰辰廣場(chǎng)、丹尼尼斯、貞元廣廣場(chǎng)附近、安安鋼)進(jìn)行市市場(chǎng)調(diào)查，目的在于低費(fèi)費(fèi)用推廣項(xiàng)目目，收集客戶戶。一期營(yíng)銷梳理理第一步目標(biāo)：：樹(shù)立形象，，積累客戶第二步目標(biāo)：：打破區(qū)域偏偏僻感，保證證有人看房，，形成人氣第三步目標(biāo)：：開(kāi)放日認(rèn)籌籌現(xiàn)場(chǎng)保證人人氣，形成認(rèn)認(rèn)籌量，一炮炮而紅第四步目標(biāo)：：房源與價(jià)格格的后續(xù)補(bǔ)進(jìn)進(jìn)難點(diǎn)：迅速打打開(kāi)知名度，，形成客戶量量難點(diǎn)：讓人來(lái)來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)難點(diǎn)：當(dāng)天現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)人氣，及及交定難點(diǎn)：相對(duì)難難度低(1)營(yíng)銷過(guò)過(guò)程分解：1、推廣式調(diào)調(diào)查2、房展會(huì)3、接待中心心開(kāi)放認(rèn)籌通過(guò)1、2實(shí)實(shí)現(xiàn)第一步目目標(biāo)；結(jié)合調(diào)查中贈(zèng)贈(zèng)送禮品及抽抽獎(jiǎng)，房展會(huì)會(huì)活動(dòng)，首先先積累客戶，，并誘使客戶戶在開(kāi)放日到到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)參加加活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)第二步目標(biāo)標(biāo)；通過(guò)開(kāi)放日認(rèn)認(rèn)籌活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)政策刺激，，及人氣影響響，實(shí)現(xiàn)第三三步目標(biāo)。(2)面市的的三件大事與與目標(biāo)分解：：入市節(jié)點(diǎn)10.810.1410.1610.8戶外、報(bào)紙、、電臺(tái)10.9推廣正式開(kāi)始始，集中推廣廣，形成影響響10.9調(diào)查開(kāi)始10.14房展10.16接待中心開(kāi)放放開(kāi)始認(rèn)籌10.3010.30開(kāi)始認(rèn)購(gòu)鎖房房補(bǔ)款推廣線銷售線9月10.1時(shí)期營(yíng)銷籌備期預(yù)熱期熱銷期準(zhǔn)備工作各廣告稿件問(wèn)卷銷講辭答客問(wèn)銷售道具房展會(huì)方案具具施工條件價(jià)格表房源表交房標(biāo)準(zhǔn)與條條件、交房日日期等工程開(kāi)工土地手續(xù)、拆拆遷協(xié)議完成成裝修裝飾、家家具、園林到到位保安保潔及其其服裝到位園林、施工等等合作單位確確定房展會(huì)裝修到到位銷售物料、沙沙盤等方案一：入市節(jié)點(diǎn)10.810.1410.8戶外、報(bào)紙、、電臺(tái)10.9推廣正式開(kāi)始始，集中推廣廣，形成影響響10.9調(diào)查開(kāi)始10.14房展10.16接待中心開(kāi)放放開(kāi)始認(rèn)籌10.3011.20開(kāi)始認(rèn)購(gòu)鎖房房補(bǔ)款推廣線銷售線9月10.1時(shí)期營(yíng)銷籌備期預(yù)熱期熱銷期準(zhǔn)備工作各廣告稿件問(wèn)卷銷講辭答客問(wèn)銷售道具房展會(huì)方案具具施工條件價(jià)格表房源表交房標(biāo)準(zhǔn)與條條件、交房日日期等工程開(kāi)工土地手續(xù)、拆拆遷協(xié)議完成成裝修裝飾、家家具、園林到到位保安保潔及其其服裝到位園林、施工等等合作單位確確定房展會(huì)裝修到到位銷售物料、沙沙盤等方案二：11.20節(jié)點(diǎn)活動(dòng)準(zhǔn)備備(1)推廣式式調(diào)查參與人人員的發(fā)放小小禮品，領(lǐng)領(lǐng)禮品的人員員來(lái)形成現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)人氣(2)現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)認(rèn)籌客戶抽巨巨獎(jiǎng)巨巨將與禮禮品共同吸引引客戶來(lái)到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)(3)調(diào)查中獲取的的客戶、團(tuán)購(gòu)購(gòu)開(kāi)發(fā)客戶、、來(lái)電客戶的的提前預(yù)約作作為本次認(rèn)籌籌的實(shí)效客戶戶需提前確定定活動(dòng)流程程、活動(dòng)公公司、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)物料及獎(jiǎng)獎(jiǎng)品、禮品品等鼎盛·帕堤堤歐27萬(wàn)萬(wàn)平方米的的項(xiàng)目，后后期的成功功運(yùn)作，不不是優(yōu)惠政政策、促銷銷手段就可可以達(dá)成的的。造一艘大船船，決不是是放大小船船的技藝(1)解決決公共交通通問(wèn)題：針對(duì)區(qū)域交交通，和客客戶對(duì)公交交的依賴性性，建議馬馬上洽談公公交公司，，在項(xiàng)目周周邊設(shè)立公公交車站(尤其是安安彩大道的的項(xiàng)目北側(cè)側(cè)位置)，，并命名站站名：下一站：帕堤歐站對(duì)于推廣項(xiàng)項(xiàng)目、體現(xiàn)現(xiàn)成熟度與與交通便利利性，將形形成極直觀觀的效果，，促進(jìn)項(xiàng)目目銷售。帕堤歐站(2)解決決區(qū)域形象象差問(wèn)題：：針對(duì)區(qū)域形形象差，通通過(guò)促進(jìn)改改善綠化，，提升項(xiàng)目目?jī)r(jià)值，并并樹(shù)立項(xiàng)目目標(biāo)識(shí)型候候車亭：實(shí)現(xiàn)：安彩大道綠綠化景觀街街、帕堤歐歐候車亭接待中心外外紅線外區(qū)域域設(shè)置考慮并盡量量規(guī)避施工工通道入口口對(duì)接待中中心的影響響；將項(xiàng)目旁邊邊較為零亂亂部分，納納入整體景景觀為考量量，將未來(lái)來(lái)出入動(dòng)線線與項(xiàng)目景景觀設(shè)計(jì)融融為一體。。讓接待中心心室外區(qū)、、項(xiàng)目紅線線外區(qū)域的的道路和設(shè)設(shè)施，深深深地印上帕帕堤歐的符符號(hào)(3)樣板板間：建議在2011年春春季，開(kāi)始始打造樣板板間。其不不僅對(duì)戶型型缺點(diǎn)的彌彌補(bǔ)價(jià)值，，有利于促促進(jìn)銷售，，其品質(zhì)感感，奢侈感感，更有利利于品質(zhì)大大盤地位的的確立，并并：充分刺激世世俗的淺表表神經(jīng)樣板間，是是傳說(shuō)中的的尺度，傳傳說(shuō)中的生生活價(jià)值的樣板板，可以讓讓本案進(jìn)入入到營(yíng)銷的的另一個(gè)層層面……(4)會(huì)所所式售樓處處：在二期營(yíng)銷銷期間，工工期允許情情況下，在在實(shí)體建筑筑中提前建建造會(huì)所，，后期可以以經(jīng)營(yíng)，將將會(huì)所作為為價(jià)值營(yíng)銷銷的場(chǎng)所，，從項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)獲取真真正的價(jià)值值最大化：：價(jià)值營(yíng)銷————利益益最大化的的不二途徑徑帥氣亮麗的的異國(guó)門童童為您打開(kāi)開(kāi)宮殿的大大門華貴的宮殿殿畫卷在您您面前展開(kāi)開(kāi)美麗的女孩孩走上前來(lái)來(lái)，帶您穿穿過(guò)宮殿在動(dòng)人的影影音室欣賞賞項(xiàng)目精心心制作的介介紹片走廊里看似似不經(jīng)意的的名畫，仿仿佛已等待待了千年知知音在會(huì)所一側(cè)側(cè)的西餐廳廳休息片刻刻年老忠實(shí)的的waiter端上豐美的的點(diǎn)心和茶茶飲Thanks.祝鼎盛·帕帕堤歐開(kāi)開(kāi)發(fā)取得輝輝煌業(yè)績(jī)。。9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。02:25:0002:25:0002:251/5/20232:25:00AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。1月-2302:25:0002:25Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。02:25:0002:25:0002:25Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2302:25:0002:25:00January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。05一一月月20232:25:00上上午午02:25:001月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月232:25上上午午1月-2302:25January5,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/52:25:0002:25:0005January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。2:25:00上午午2:25上午午02:25:001月-239、沒(méi)有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒(méi)有。。。02:25:0002:25:0002:251/5/20232:25:00AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2302:25:0002:25Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕