XXXX貴陽花溪楊眉孟關(guān)項目可行性簡析

貴陽花溪楊眉孟關(guān)項目

可行性研究簡報隆德集團投資管理中心2011年6月14日

目錄第一部分：貴陽簡況貴陽基礎(chǔ)信息貴陽經(jīng)濟貴陽城市規(guī)劃貴陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀貴陽土地供應(yīng)市場房地產(chǎn)調(diào)控政策第二部分：項目定位項目概述項目區(qū)位條件分析項目定位項目規(guī)劃建議第三部分：投資分析投資分析簡表結(jié)論第一部分：貴陽簡況（一、貴陽基礎(chǔ)信息）1、地理位置貴陽簡稱“筑”，是貴州省省會，位于貴州省中部；東、南與黔南布依族苗族自治州的都勻市及凱里市接壤，西靠安順及六盤水，北鄰畢節(jié)及遵義。第一部分：貴陽簡況（一、貴陽基礎(chǔ)信息）2、人口民族2010年常住人口4，324，561人，其中市區(qū)常住人口約270萬人，是貴州省唯一的特大城市。貴陽市是一個五方雜處、多民族雜居的城市，漢族人口占大多數(shù)，布依族次之，苗族人口居貴陽第三位，除此之外，還有回族、侗族、彝族等20多個少數(shù)民族，但人數(shù)均較少，多為解放后從外省遷入。第一部分：貴陽簡況（一、貴陽基礎(chǔ)信息）3、氣候貴陽是低緯度高海拔的高原地區(qū),常年受西風帶控制，屬于亞熱帶濕潤溫和型氣候,兼有高原性和季風性氣候特點。夏無酷暑,冬無嚴寒,空氣不干燥，四季無風沙，氣候宜人。從2006年開始，每年的“中國十佳避暑旅游城市”的評選中貴陽都摘得桂冠。貴陽夏季雨水充沛,干濕季不明顯，重工業(yè)基本遠離市區(qū)，城市污染輕，擁有植被完整的環(huán)城林帶，素有“林城”之稱，空氣質(zhì)量良好，空氣清新，宜人舒適。第一部分：貴陽簡況（一、貴陽基礎(chǔ)信息）4、環(huán)境貴陽是中國首個“國家森林城市”。2008年，貴陽市建成區(qū)綠化覆蓋率已達42.1%，榮獲建設(shè)部“國家園林城市”稱號。總面積132萬畝的第二環(huán)城林帶已經(jīng)形成，再加上原先建成的長70公里、寬1－7公里，總面積13.6萬畝的一環(huán)林帶，無疑為貴陽的生態(tài)環(huán)境裝上了“雙保險”。貴陽市環(huán)境保護工作已形成較為完整的管理體系和地方性環(huán)境法規(guī)體系。第一部分：貴陽簡況（一、貴陽基礎(chǔ)信息）5、行政區(qū)劃轄六區(qū)3縣1市（代管縣級清鎮(zhèn)市）；市人民政府駐烏當區(qū)金陽新區(qū)林城東路1號第一部分：貴陽簡況（一、貴陽基礎(chǔ)信息）6、交通鐵路貴陽是貴州旅游的集散中心，對外交通以鐵路為主，湘黔、川黔、貴昆、黔桂4條鐵路在貴陽交匯?；疖嚳芍边_全國各主要城市，省內(nèi)開通旅游列車。隨著貴陽東站、新火車北站的開建，未來貴陽將會成交西南重要的鐵路交通樞紐。公路市域內(nèi)已形成以兩條國道（上海到昆明321、廣州到成都210）線，六條高等級公路（貴陽——黃果樹、貴陽——遵義、貴陽——畢節(jié)、貴陽——新寨、貴陽——玉屏、東北繞城環(huán)線）及五條省道（貴開、貴修、花磊、占織、久銅）為骨架的市域公路交通網(wǎng)絡(luò)；三條高速公路（G60滬昆高速、G75蘭海高速、G80廈蓉高速）過境；2009年9月27日全面完工并通車的環(huán)城高速公路，不僅使得貴陽城區(qū)面積擴大了8倍，還能連接穿越貴州的一縱一橫國道主干線及廈蓉高速，并與鐵路、航運形成立體的交通網(wǎng)絡(luò)。航運

貴陽龍洞堡機場距市中心12公里、車程15分鐘。目前已開辟國內(nèi)41個城市航線及臺灣,香港特別行政區(qū)；2010年貴陽機場旅客吞吐量為6271701人，排名26位，超過溫州、南昌、合肥等城市，進入了國內(nèi)比較繁忙的機場之一；貴陽龍洞堡國際機場二期擴建工程已納入“十一五”期間擬建的重點工程項目，于2010年9月份開始擴建，完工后可滿足年旅客吞吐量1550萬人次。貴陽城市快速鐵路和輕軌同時引入機場，旅客出行更加方便。第一部分：貴陽簡況（一、貴陽基礎(chǔ)信息）6、交通南環(huán)花溪段

第一部分：貴陽簡況（二、貴陽經(jīng)濟）1、2010年經(jīng)濟運行情況

2010年，貴陽GDP首次突破千億元大關(guān)，達到1121.82億元，同比增長14.3%，完成財政總收入304.64億元，比上年增長20.9%；地方財政收入136.3億元，比上年增長29.4%；城市居民人均可支配收入16597元，比上年增長10.3%；農(nóng)民人均純收入5976元，比上年增長12.4%。全年全社會固定資產(chǎn)投資完成1019.31億元，比上年增長30.2%，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成961.54億元，比上年增長29.9%。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額484.78億元，比上年增長19.6%。近年來隨著“多彩貴州”、“貴陽避暑季”等活動宣傳力度的加大，貴陽“中國避暑之都”的城市品牌效應(yīng)凸現(xiàn)，旅游持續(xù)升溫，旅游經(jīng)濟運行呈現(xiàn)出增長快、效益好，行業(yè)穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。2010年貴陽市共接待海內(nèi)外游客3946.91萬人次，同比增長20.02%；實現(xiàn)旅游總收入425.96億元，同比增長44.47%。到2015年，努力打造成為具有國際影響力的生態(tài)休閑度假旅游城市和中西部旅游集散中心

第一部分分：貴陽陽簡況（（二、貴貴陽經(jīng)濟濟）點評：第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增速迅迅猛；固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資比比重較大大；旅游游收入近近四年增增幅在20%~40%之間，，對GDP貢獻獻度大、、對第三三產(chǎn)業(yè)的的拉動作作用明顯顯。近年經(jīng)濟濟數(shù)據(jù)列列表第一部分分：貴陽陽簡況（（二、貴貴陽經(jīng)濟濟）點評：下下表為貴貴州主要要城市/區(qū)2010年年經(jīng)濟數(shù)數(shù)據(jù)，僅僅貴陽GDP突突破千億億，客觀觀來說，，貴州整整體經(jīng)濟濟水平還還較低。。唯一的的特大城城市貴陽陽，作為為全省經(jīng)經(jīng)濟社會會發(fā)展的的重要增增長極和和動力源源，其幅幅射及帶帶動作用用有限，，貴州13個設(shè)設(shè)市城市市中，僅僅有貴陽陽1座特特大城市市，此外外，大城城市1個個、中等等城市2個，小小城市9座，除除貴陽外外，其它它城市城城鎮(zhèn)化水水平較低低。第一部分分：貴陽陽簡況（（二、貴貴陽經(jīng)濟濟）點評：貴陽呈典典型的三三二一經(jīng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)，與周周邊省會會城市比比較，貴貴陽經(jīng)濟濟的發(fā)展展既是總總量的滯后又是是人均產(chǎn)產(chǎn)值的滯滯后，第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)所占比比重較大大，旅游游對第三三產(chǎn)業(yè)帶帶動力明明顯。貴陽市已已持續(xù)推推廣氣候候品牌六六年，其其中的““避暑季季”活動動已成為為打造““爽爽的的貴陽··中國避暑之之都”城城市形象象品牌的的有效載載體。旅旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)不斷優(yōu)優(yōu)化升級級、發(fā)展展后勢強強勁。第一部分分：貴陽陽簡況（（二、貴貴陽經(jīng)濟濟）2、經(jīng)濟濟小結(jié)近年來隨隨著“多多彩貴州州”、““貴陽避避暑季””等活動動宣傳力力度的加加大，貴貴陽“中中國避暑暑之都””的城市市品牌效效應(yīng)凸現(xiàn)現(xiàn)，旅游游持續(xù)升升溫，旅旅游經(jīng)濟濟運行呈呈現(xiàn)出增增長快、、效益好好，行業(yè)業(yè)穩(wěn)的發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢?！笆晃逦濉币詠韥?，貴陽陽市農(nóng)業(yè)業(yè)及工業(yè)業(yè)經(jīng)濟運運行態(tài)勢勢良好，，工業(yè)方方面，初初步形成成了裝備備制造、、磷煤化化工、鋁鋁及鋁加加工、黑黑色金屬屬冶煉、、煙草、、現(xiàn)代制制藥、特特色食品品、電子子信息等等支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。同同時，通通過大力力推進園園區(qū)建設(shè)設(shè)，支柱柱產(chǎn)業(yè)正正逐步形形成聚集集規(guī)模。。雖然貴貴陽工業(yè)業(yè)經(jīng)濟保保持較穩(wěn)穩(wěn)定增長長，但在在總體結(jié)結(jié)構(gòu)上，，產(chǎn)業(yè)鏈鏈的縱向向延伸和和橫向關(guān)關(guān)聯(lián)不足足，對地地方經(jīng)濟濟拉動作作用不大大；產(chǎn)業(yè)業(yè)布局不不合理，，企業(yè)聚聚群效應(yīng)應(yīng)弱化，，大部分分企業(yè)規(guī)規(guī)模小，，產(chǎn)品附附加值低低，缺乏乏競爭力力等矛盾盾突出，，與其它它省會城城市相比比較，差差距還在在拉大，，工業(yè)化化滯后仍仍然制約約貴陽市市經(jīng)濟發(fā)發(fā)展；而而另一方方面，省省內(nèi)兄弟弟市(州州、地)與貴陽陽的差距距在縮小小。貴陽第三三產(chǎn)業(yè)比比例較高高，作為為第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)重要要組成部部分的旅旅游文化化產(chǎn)業(yè)，，近年發(fā)發(fā)展強勁勁，有力力拉動了了第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展。隨隨著基礎(chǔ)礎(chǔ)服務(wù)設(shè)設(shè)施改造造建設(shè)，，服務(wù)業(yè)業(yè)配套能能力大力力提升，，不僅為為第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展提供供強勢后后勁，也也促進第第一、二二產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。。第一部分分：貴陽陽簡況（（三、貴貴陽城市市規(guī)劃））1、城市市發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀貴陽建成成區(qū)不大大，呈現(xiàn)現(xiàn)兩個特特點：一一是中心心城區(qū)人人口密度度較高，，二是貴貴陽建成成區(qū)分散散。南明明區(qū)及云云巖區(qū)是是貴陽傳傳統(tǒng)的老老城區(qū)。。（1）南南明區(qū)南南明區(qū)區(qū)是貴陽陽的中心心城區(qū)之之一、是是貴陽的的經(jīng)濟強強區(qū)。省省委辦公公所在地地，貴州州省、貴貴陽市的的政治、、經(jīng)濟、、文化、、科技和和教育中中心，全全省、全全市重要要的金融融中心、、交通樞樞紐、通通信樞紐紐和旅游游勝地。。相比較較而言，，南明區(qū)區(qū)的第二二產(chǎn)業(yè)較較另一中中心城區(qū)區(qū)云巖區(qū)區(qū)發(fā)達、、第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不及及另一城城區(qū)云巖巖區(qū)發(fā)達達。但南南明區(qū)政政府近幾幾年來，，將第三三產(chǎn)業(yè)作作為該區(qū)區(qū)的發(fā)展展重點，，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長長較快。。2010年國國民生產(chǎn)產(chǎn)總值六六區(qū)排第第二。（2）云云巖區(qū)云云巖區(qū)區(qū)也是貴貴陽的中中心城區(qū)區(qū)之一、、是貴陽陽的經(jīng)濟濟強區(qū)。。第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)蓬勃勃發(fā)展：：既擁有有水果、、食品、、農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品、木木材、鋼鋼材交易易、服裝裝、日用用品等諸諸多繁榮榮發(fā)展的的批發(fā)市市場，又又擁有各各類室內(nèi)內(nèi)外綜合合大型零零售市場場。第三三產(chǎn)業(yè)對對財政收收入的貢貢獻率非非常大。。工業(yè)方方面以生生物制藥藥、印刷刷包裝、、日用品品為支柱柱的都市市型工業(yè)業(yè)格局。。2010年國國民生產(chǎn)產(chǎn)總值六六區(qū)排第第一。（3）小河河區(qū)小小河區(qū)區(qū)成立于2000年年。除擁有市市轄行政區(qū)區(qū)“小河區(qū)區(qū)”的身份份外，還有有一個身份份是“貴陽陽經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)””，也是貴貴州省內(nèi)唯唯一的國家家級經(jīng)濟技技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)。自成立立以來，主主要經(jīng)濟指指標每年保保持20%的增幅，，已形成了了航空航天天、特種車車輛、工程程機械、電電子電器和和煙草、醫(yī)醫(yī)藥及特色色食品為代代表的產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集地。。2010年國民生生產(chǎn)總值六六區(qū)排第五五。（4）花溪溪區(qū)花花溪為為多民族雜雜居地區(qū)，，有苗、漢漢、布依等等38個民民族，少數(shù)數(shù)民族人口口約占35％。少數(shù)數(shù)民族節(jié)日日活動內(nèi)容容豐富，場場地集中，，形式多樣樣，民族習習俗古樸，，民族風情情濃郁?；ɑㄏ琴F陽陽市文化區(qū)區(qū)。區(qū)內(nèi)有有省委黨校校、貴州大學、貴州民族學學院三所高等院院校和省煤煤炭設(shè)計院院等科研單單位。全區(qū)區(qū)有中學37所、小小學117所，清華華中學是貴貴州省重點點中學。花花溪是貴貴州著名的的風景旅游游區(qū)，區(qū)內(nèi)內(nèi)有國家級級特等景觀觀4個，國國內(nèi)一等景景觀18個個，國內(nèi)二二等景觀32個，國國內(nèi)三等景景觀27個個。生態(tài)、、旅游是花花溪的特色色。2010年國民民生產(chǎn)總值值六區(qū)排第第四。第一部分：：貴陽簡況況（三、貴貴陽城市規(guī)規(guī)劃）1、城市發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀（5）烏當當區(qū)（含金金陽新區(qū)））全省省唯一的國國家級高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)和和國家級農(nóng)農(nóng)業(yè)科技園園區(qū)（試點點）坐落其其中。以現(xiàn)現(xiàn)代制藥為為龍頭，包包括電子信信息、先進進制造、新新材料、特特色食品加加工為區(qū)內(nèi)內(nèi)五大支柱柱產(chǎn)業(yè)。近近年以溫泉泉為龍頭的的旅游業(yè)取取得重大突突破，旅游游服務(wù)業(yè)蓬蓬勃興起。。2010年國民生生產(chǎn)總值六六區(qū)排第三三。2000年初，，原烏當區(qū)區(qū)部分區(qū)域域劃入金陽陽新區(qū)規(guī)劃劃范圍，金金陽新區(qū)是是貴陽的行行政中心區(qū)區(qū)，市委市市政府所在在地。（6）白云云區(qū)白白云區(qū)區(qū)位于貴陽陽市中部，，是貴陽傳傳統(tǒng)的工業(yè)業(yè)區(qū)，是全全國最大的的鋁工業(yè)基基地之一。。白云區(qū)因因鋁而建、、緣鋁而興興，但該區(qū)區(qū)整個產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展仍以以鋁工業(yè)上上游高能耗耗原材料生生產(chǎn)為主,存在產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈短、產(chǎn)產(chǎn)品附加值值低、利潤潤薄等問題題，且由于于鋁工業(yè)對對該區(qū)環(huán)境境的影響，，近年該區(qū)區(qū)的發(fā)展停停滯不前，，呈負增長長，整體經(jīng)經(jīng)濟格局有有待調(diào)整。。2010年國民生生產(chǎn)總值六六區(qū)排末位位。第一部分：：貴陽簡況況（三、貴貴陽城市規(guī)規(guī)劃）2、城市規(guī)規(guī)劃發(fā)展方方向——空間發(fā)展方方向根據(jù)2009~2020年貴貴陽市城市市總體規(guī)劃劃，實施““北拓、南南延、西連連、東擴””的城市空空間發(fā)展計劃，以老老城區(qū)、金金陽新區(qū)為為核心，連連片發(fā)展小小河、二戈戈寨、三橋橋馬王廟、、甘蔭塘、、花溪、白白云、新天城城區(qū)等區(qū)域域，實現(xiàn)城城市緊湊、、集約發(fā)展展。北拓：加快快麥架、沙沙文、扎佐佐區(qū)域的基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)和高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)集群整體體北拓，同同時完善金金陽新區(qū)的的綜合服務(wù)務(wù)功能、努努力把金陽陽新區(qū)打造造成為全省省最重要的的金融商務(wù)務(wù)和文體中中心、大力力推進金陽陽新區(qū)的人人口聚集和和空間拓展展；南延：依托托環(huán)城高速速公路南環(huán)環(huán)線、花溪溪二道建設(shè)設(shè)，通過““南延”，，推進花溪溪、小河等等區(qū)域城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化進程和和產(chǎn)業(yè)集聚聚；西連：促進進老城區(qū)與與金陽新區(qū)區(qū)聯(lián)系與融融合，城市市空間向西西與清鎮(zhèn)連連片發(fā)展；；東擴：：以龍龍洞堡堡機場場改擴擴建為為契機機，打打造臨臨空經(jīng)經(jīng)濟區(qū)區(qū)為重重點，，建設(shè)設(shè)龍洞洞堡東東部新新城，，遠景景向龍龍里方方向推推進，，建設(shè)設(shè)形成成貴龍龍經(jīng)濟濟帶；；同時時推進進新天天溫泉泉度假假產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展，實實施““東擴擴”戰(zhàn)戰(zhàn)略。。第一部部分：：貴陽陽簡況況（三三、貴貴陽城城市規(guī)規(guī)劃））2、城城市規(guī)規(guī)劃發(fā)發(fā)展方方向——空間布布局結(jié)結(jié)構(gòu)貴陽市市中心心城區(qū)區(qū)形成成“一一城三三帶多多組團團、山山水林林城相相融合合”的的空間間布局局結(jié)構(gòu)構(gòu)。一城：以老老城區(qū)區(qū)、金金陽新新區(qū)共共同構(gòu)構(gòu)成城城市核核心，，連片片發(fā)展展小河河、二二戈寨寨、三三橋馬馬王廟廟、白白云等等區(qū)域域，實實現(xiàn)城城市緊緊湊、、集約約發(fā)展展。三帶：將百百花山山脈、、黔靈靈山脈脈及南南岳山山脈作作為城城市建建設(shè)用用地隔隔離綠綠化帶帶及生生態(tài)緩緩沖區(qū)區(qū)，體體現(xiàn)““山中中有城城、城城中有有山””的布布局特特色，，充分分發(fā)揮揮山體體綠化化對過過濾空空氣、、防護護污染染、調(diào)調(diào)節(jié)城城市溫溫度、、美化化城市市環(huán)境境的作作用。。多組團團：順應(yīng)應(yīng)城市市自然然地形形特征征，因因地制制宜的的在主主城周周邊布布局4個相相對獨獨立的的功能能組團團，即即主城城北部部的高高新區(qū)區(qū)組團團，南南部的的花溪溪組團團，東東部的的龍洞洞堡組組團，，東北北部的的新天天組團團。第一部部分：：貴陽陽簡況況（三三、貴貴陽城城市規(guī)規(guī)劃））2、城城市規(guī)規(guī)劃發(fā)發(fā)展方方向——城市發(fā)發(fā)展遠遠景2020年年以后后，中中心城城區(qū)建建設(shè)用用地主主要向向北扎扎佐，，向東東永樂樂、龍龍里，，向西西清鎮(zhèn)鎮(zhèn)，向向南黨武武、湖湖潮擴擴展，，其中中湖潮潮、扎扎佐、、清鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)域域為主主要建建設(shè)用用地增增長區(qū)區(qū)域。。建設(shè)設(shè)形成扎扎佐、、湖潮潮、清清鎮(zhèn)組組團，，進一一步完完善““一城城三帶帶多組組團、、山水水林城城相融融合””的空間布布局結(jié)結(jié)構(gòu)。。第一部部分：：貴陽陽簡況況（四四、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場）點評：：房地地產(chǎn)投投資快快速增增長；；預售面面積、、銷售售面積積及銷銷售價價格等等各項項批標標顯著著增長長；由于09年年市場場回暖暖、08年年的存存量房房得到到去化化，各各年份份供需需相對對平衡衡；2010年年新開開工量量大幅幅攀升升。1、近近年貴貴陽房房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)（不不含三三縣一一市））第一部部分：：貴陽陽簡況況（四四、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場）2、樓樓市信信息簡簡表（（詳見見附件件1））3、各各區(qū)發(fā)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀老城區(qū)區(qū)特點點：周周邊配配套成成熟、、規(guī)模模相對對小、、高層層、高高容積積率、、高價價。老城周周邊特特點：：圍繞繞老城城區(qū)周周邊，，或近近享老老城區(qū)區(qū)資源源優(yōu)勢勢、或或擁有有相應(yīng)應(yīng)自然然景觀觀優(yōu)勢勢，項項目多多、產(chǎn)產(chǎn)品線線豐富富。金陽新新區(qū)特特點：：樓盤盤集中中、體體量大大、競競爭激激烈，，政府府為緩緩解老老城壓壓力而而重點點發(fā)展展區(qū)域域，配配套逐逐漸完完善成成熟，，未來來發(fā)展展?jié)摿αγ黠@顯。烏當區(qū)區(qū)特點點：樓樓盤多多、體體量大大、特特別是是規(guī)模模大盤盤容積積率較較低，，溫泉泉高爾爾夫休休閑主主題版版塊，，由于于區(qū)域域體量量集中中供應(yīng)應(yīng)量大大、同同質(zhì)化化競爭爭激烈烈，房房價相相對平平穩(wěn)。。小河區(qū)區(qū)特點點：新新興城城區(qū)規(guī)規(guī)模小小，近近享老老城區(qū)區(qū)資源源優(yōu)勢勢，樓樓盤數(shù)數(shù)量少少。白云區(qū)區(qū)特點點：區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢不不明顯顯，發(fā)發(fā)展不不及金金陽烏烏當，，中端端精裝裝特色色?；ㄏ獏^(qū)區(qū)特點點：市市場供供應(yīng)量量不大大，但但產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)豐富富，品品牌開開發(fā)商商進駐駐較晚晚。自自然景景觀、、生態(tài)態(tài)資源源的優(yōu)優(yōu)勢，，加上上交通通的改改善、、大學學城的的開建建、尤尤其是是十里里河灘灘濕地地公園園的建建設(shè)，，眾多多利好好助推推了花花溪樓樓市，，使得得這一一兩年年花溪溪房價價漲幅幅較烏烏當、、金陽陽等都都要大大。第一部部分：：貴陽陽簡況況（四四、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場）各區(qū)發(fā)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀圖圖示第一部部分：：貴陽陽簡況況（四四、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場）3、小小結(jié)實力開開發(fā)商商搶灘灘貴陽陽市場場，房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)整合合加速速；大規(guī)模模、大大體量量、大大配套套樓盤盤紛起起，市市場競競爭激激烈；；產(chǎn)品差差異化化明顯顯，產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)提提升，，市場場細分分進一一步體體現(xiàn)，，產(chǎn)品品種類類豐富富；中小（（120平平米以以下））戶型型去化化快，，大戶戶型項項目銷銷售周周期長長；隨著工工業(yè)化化的推推進、、城市市化進進程步步伐的的加快快，市市場需需求持持續(xù)旺旺盛；；外業(yè)購房房占較大大比例，，據(jù)貴陽陽市住房房與城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)局局統(tǒng)計，，2009年外外銷房約約60%，省內(nèi)內(nèi)其他地地區(qū)購買買者占43%；；2010年外外銷房約約70%，省內(nèi)內(nèi)其他地地區(qū)購買買者占54%。。第一部分分：貴陽陽簡況（（五、土土地供應(yīng)應(yīng)市場））1、近年年土地出出讓情況況（不含含三縣一一市）備注：建建筑面積積按平均均2.5的容積積率估算算(除烏烏當區(qū)部部分旅游游休閑用用地容積積率較低低外，金金陽新區(qū)區(qū)及老城城區(qū)等土土地容積積率都較較高)第一部分分：貴陽陽簡況（（五、土土地供應(yīng)應(yīng)市場））2、土地地成交分分析土地供應(yīng)應(yīng)區(qū)域不不均衡：：近年土土地出讓讓過于集集中在金金陽新區(qū)區(qū)、南明明及云巖巖區(qū)，表表明示來來幾年金金陽新區(qū)區(qū)繼續(xù)是是貴陽市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的核心區(qū)區(qū)域；單宗用地地規(guī)模偏偏大，出出現(xiàn)一些些超級大大盤，且且該地塊塊多被外外來房企企獲得；；相對于全全國土地地市場的的火爆，，貴陽土土地市場場相對平平靜，高高溢價率率地塊少少、地價價較低；；土地供應(yīng)應(yīng)較為充充足，““面粉貴貴過面包包”的狀狀況在貴貴陽較難難出現(xiàn)。。第一部分分：貴陽陽簡況（（五、土土地供應(yīng)應(yīng)市場））3、2011年年度土地地供應(yīng)計計劃2011年度市市區(qū)（不不含三縣縣一市））計劃供供應(yīng)商服服用地552.76公頃，計計劃供應(yīng)應(yīng)商品住住宅用地地483.78公頃。供應(yīng)區(qū)域域以烏當當區(qū)（含含金陽））及白云云區(qū)為主主，云巖巖區(qū)、花花溪區(qū)為為輔。第一部分分：貴陽陽簡況（（五、土土地供應(yīng)應(yīng)市場））4、未來來土地供供應(yīng)方向向根據(jù)近年年貴陽土土地出讓讓情況及及城市規(guī)規(guī)劃，未未來土地地供應(yīng)充充足，土土地價格格不會出出現(xiàn)太大大的漲幅，土地地市場走走向可以以大致做做出以下下預測：：老城區(qū)出出于于舊城改改造及工工業(yè)廠房房等搬遷遷等因素素，老城城區(qū)仍將將陸續(xù)推推出地塊塊。金陽新區(qū)區(qū)烏烏當當區(qū)金陽陽新區(qū)2011~2020年年規(guī)劃城城市建設(shè)設(shè)用地40平方方公里、、規(guī)劃人人口40萬人，，金陽新新區(qū)規(guī)劃劃目標為為全省最最重要的的金融商商務(wù)和文文體中心心，政策策利好及及逐步完完善的城城市配套套使得該該區(qū)受到到眾多開開發(fā)商及及消費者者的熱捧捧。未來來該區(qū)仍仍會陸續(xù)續(xù)、密集集出讓開開發(fā)建設(shè)設(shè)用地。。烏當區(qū)烏烏當當新天組組團作為為貴陽休休閑、旅旅游、度度假的集集散地，，成為康康體、健健身、娛娛樂中心心區(qū)的趨趨勢力越越來越明明顯，保保利、中中天、宏宏德等企企業(yè)的進進駐，使使得區(qū)域域旅游地地產(chǎn)的價價值逐步步體現(xiàn)。。南明區(qū)龍龍洞洞堡片區(qū)區(qū)規(guī)劃為為以良好好的生態(tài)態(tài)環(huán)境、、獨特的的民族風風情資源源及交通通優(yōu)勢為為依托，，培植商商貿(mào)流通通、酒店店餐飲、、房地產(chǎn)產(chǎn)、康體體休閑娛娛樂、民民俗文化化等第三三產(chǎn)業(yè)為為核心的的地區(qū)。。片片區(qū)涉及及用地規(guī)規(guī)模168平方方公里，，其中城城市建設(shè)設(shè)用地68平方方公里，，涉及人人口規(guī)模模為30萬人。。同時以以航空港港為基礎(chǔ)礎(chǔ)、在片片區(qū)東側(cè)側(cè)及東南南側(cè)布局局機場相相關(guān)的物物流、產(chǎn)產(chǎn)品加工工等配套套功能，，形成航航空港及及其配套套功能區(qū)區(qū)等。該該片區(qū)土土地儲備備豐富，，未來出出土出讓讓空間大大。第一部分分：貴陽陽簡況（（五、土土地供應(yīng)應(yīng)市場））4、未來來土地供供應(yīng)方向向云巖區(qū)漁漁安安安井片片區(qū)規(guī)劃劃用地總總面積7.47平方公公里，其其中城市市建設(shè)用用地4.99平平方公里里，該片片區(qū)鄰接接老城區(qū)區(qū)、靠近近烏當區(qū)區(qū)、依托托南明河河下游溫溫泉旅游游帶和良良好自然然生態(tài)環(huán)環(huán)境的資資源條件件，規(guī)劃劃建設(shè)成成為集休休閑度假假、旅游游商務(wù)、、生態(tài)居居住于一一體的溫溫泉旅游游新城；；因該片片區(qū)的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢及貴陽陽旅游業(yè)業(yè)的發(fā)展展方向，，該片區(qū)區(qū)土地出出讓會加加快進度度?；ㄏ獏^(qū)城城市市發(fā)展南南延組團團花溪組組團，隨隨著甲秀秀南路的的全線通通車、溫溫地公園園建設(shè)啟啟動，大大學城建建設(shè)穩(wěn)步步推進等等因素，，十二五五期間，，花溪城城區(qū)將按按“山水水生態(tài)城城低碳示示范區(qū)””的建設(shè)設(shè)目標和和“避暑暑休閑度度假城、、生態(tài)旅旅游目的的地、文文化教育育聚集區(qū)區(qū)”的發(fā)發(fā)展方向向，將花花溪打造造成生態(tài)態(tài)之城、、旅游之之城、文文化之城城和宜居居之城。。該區(qū)區(qū)自然景景觀資源源豐富、、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、土土地資源源豐富，，隨著十十里花溪溪的建設(shè)設(shè)推進及及先進入入項目的的開發(fā)，，土地價價值得到到提升，，拉開后后續(xù)土地地供應(yīng)的的幃幕。。第一部分分：貴陽陽簡況（（五、土土地供應(yīng)應(yīng)市場））4、未來來土地供供應(yīng)方向向第一部分分：貴陽陽簡況（（六、房房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策策）1、貴陽陽市限購購令：原則上上對已有有1套住住房的當當?shù)貞艏用窦壹彝ァ⒛苣軌蛱峁┕┮荒暌砸陨?含含一年)納稅證證明或社社會保險險繳納證證明的非非戶籍居居民家庭庭，限購購1套住住房；對對已擁有有2套及及以上住住房的當當?shù)貞艏用窦壹彝ァ頁碛?套套及以上上住房的的非當?shù)氐貞艏泳用窦彝ネ?、無法法提供一一年以上上(含一一年)納納稅證明明或社會會保險繳繳納證明明的非當當?shù)貞艏用窦壹彝?，自自實施意意見實施施之日起起?011年年12月月30日日內(nèi)，暫暫停向其其出售貴貴陽市中中心城區(qū)區(qū)人口密密集、房房價過高高一環(huán)內(nèi)內(nèi)的住房房。2、政策策解讀：：相比周邊邊城市而而言，貴貴陽市出出臺的限限購政策策其力度度小，對對于本地地樓市的的影響也也不大。。同時，，貴陽本本市購買買三套房房的人群群少，受受到限購購政策影影響的范范圍不大大，而對對一環(huán)以以外區(qū)域域的外地地人購房房不作限限制，未未來整個個樓市未未來還將將處于穩(wěn)穩(wěn)步遞增增的發(fā)展展之中。。第二部分分：項目目定位主要利用用17000多多畝的森森林和林海內(nèi)的的楊眉水水庫，規(guī)規(guī)劃建設(shè)一個面面積約4000畝的旅旅游休閑運動動主題公公園。規(guī)劃建設(shè)設(shè)的主要要內(nèi)容：：體育訓練及山山地綜合合比賽，，高端旅游度假假及旅游游地產(chǎn)、、水上綜合運動動及地熱熱資源開開發(fā)。一、項目目概述及及指標花溪楊眉眉孟關(guān)體體育森林林公園項項目（以以下簡稱稱“本項項目”））位于貴貴陽市南南（三））環(huán)線外外東側(cè)約200米的17000多畝畝的森林林林海內(nèi)內(nèi)。第二部分分：項目目定位二、項目目區(qū)位條條件分析析1、項目目位于花花溪區(qū)郊郊區(qū)，北北臨環(huán)城城高速南南段。第二部分分：項目目定位《規(guī)劃》》明確提提出在主主城周邊邊布局4個相對對獨立的功功能組團團，南部部的花溪溪組團即即為其中中之一。。配合花溪溪區(qū)發(fā)展展文化旅旅游，特特別是沿沿花溪大道規(guī)劃劃了多個個生態(tài)公公園、游游樂場、、體育公公園及一系列的的商業(yè)、、旅游、、生態(tài)居居住用地地。二、項目目區(qū)位條條件分析析2、城市市規(guī)劃對對項目的的影響：：2011年3月月1日起起實施的的《貴陽陽市花溪溪城市組組團控制制性詳細細規(guī)劃》》明確花花溪區(qū)功功能定位位：生態(tài)態(tài)區(qū)、文文化區(qū)、、旅游區(qū)區(qū)花溪城區(qū)區(qū)規(guī)劃：：加大對對周邊地地區(qū)居民民的吸引引力，對對貴陽整整體旅游游休閑發(fā)發(fā)展起到到積極的的促進作作用。第二部分分：項目目定位二、項目目區(qū)位條條件分析析3、花溪溪具有充充足的后后備土地地資源環(huán)城高速速公路南南環(huán)線環(huán)環(huán)內(nèi)的思思丫、竹竹林、溪溪南、桐桐木嶺、、孟關(guān)等等區(qū)域約約有40平方公里的的后備土土地資源源可供開開發(fā)建設(shè)設(shè)；環(huán)線外側(cè)側(cè)、緊鄰鄰環(huán)線的的青巖、、黨武、、燕樓、、磊莊、、石板等等區(qū)域還還有近50平方方公里的適建建用地。。第二部分分：項目目定位二、項目目區(qū)位條條件分析析4、花溪溪區(qū)主要要自然景景觀資源源分布第二部分分：項目目定位二、項目目區(qū)位條條件分析析5、區(qū)域域內(nèi)景觀觀資源說說明花溪公園園及水庫庫：包括花花溪公園園、花溪溪水庫、、周邊民民族文化化村等，，集山、、水、園園、林和和少數(shù)民民族村寨寨為一體體，風景景優(yōu)美、、交通便便利；十里河灘灘：沿花溪溪大道，，交通便便利，重重點開發(fā)發(fā)建設(shè)的的濕地公公園，花花溪核心心風景帶帶；天河潭松松柏山風風景區(qū)：典型喀喀斯特地地貌景觀觀，多種種自然景景觀集中中分布；；青巖古鎮(zhèn)鎮(zhèn)：古城樓、、寺廟、、石坊、、古民居居及地方方特色小小吃等，，已形成成貴陽文文化旅游游的壟斷斷區(qū)域；；黔陶孟關(guān)關(guān)：森林林面積廣廣闊，與與區(qū)域內(nèi)內(nèi)其他景景區(qū)不同同在于，，可利用用林海及及水庫，，適合建建設(shè)參與與型體驗驗型的旅旅游景觀觀。第二部分分：項目目定位區(qū)位條件件小結(jié)：：1、整體體區(qū)位具具備發(fā)展展文化旅旅游休閑閑地產(chǎn)優(yōu)優(yōu)勢；本本地塊可可開發(fā)旅旅游休閑閑綜合項項目，但但目前優(yōu)優(yōu)勢不明明顯。交通問題題：環(huán)城高速速在黔陶陶孟關(guān)附附近未設(shè)設(shè)互通立立交，較較其他景景觀帶交交通不便便；景觀資源源：觀賞性資資源不及及其他景景觀帶，，則或需需先開發(fā)發(fā)（部分分）旅游游配套，，以吸引引人氣營營造特色色，前期期投入較較大；政府支持：《貴陽市花溪溪城市組團控控制性詳細規(guī)規(guī)劃》明確了了花溪組團的的規(guī)劃范圍，，雖包含孟關(guān)關(guān)在內(nèi)，但組組團規(guī)劃新增增的基礎(chǔ)設(shè)施施、旅游配套套等均沿花溪溪大道及甲秀秀南路東段分布，，黔陶孟關(guān)附附近支持不足足。2、城市發(fā)展展旅游休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，未來項項目的競爭，，不僅在花溪溪區(qū)域內(nèi)，同同時還有來自自烏當區(qū)、漁漁安片區(qū)的直直接競爭。第二部分：項項目定位三、產(chǎn)品定位位項目定位在立立項文件上已已明確：旅游游休閑運動主主題公園基于總體定位位和地塊現(xiàn)狀狀、市場情況況、快速資金金回籠目的，，本項目產(chǎn)品品戰(zhàn)略導向：：天河潭松柏山山風景區(qū)：典典型喀斯特地地貌景觀，多多種自然景觀觀集中分布；；產(chǎn)品建議：小小型別墅（160~180㎡）+洋洋房小戶型（（層層退臺80~100㎡）產(chǎn)品定位：中中端精致別墅墅（用一套單單元房的價格格買一幢別墅墅）產(chǎn)品訴求：健健康+創(chuàng)新+生態(tài)+環(huán)保保+品質(zhì)+休休閑客戶定位：擁擁有提升品質(zhì)質(zhì)、豐富生活活理想的中產(chǎn)產(chǎn)階級及以上上收入群體購買動機：自自用度假為主主、投資為輔輔第二部分：項項目定位四、規(guī)劃指標標建議第二部分：投投資分析一、投資分析析簡表（詳見見附件2）二、結(jié)論（待待議）9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。01:03:2101:03:2101:031/5/20231:03:21AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2301:03:2101:03Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。01:03:2101:03:2101:03Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2301:03:2101:03:21January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月20231:03:21上上午01:03:211月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月231:03上上午1月-2301:03January5,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/51:03:2201:03:2205January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。1:03:22上上午1:03上上午01:03:221月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力