五星級酒店籌建的重要事項

五星級酒店籌建的重要事項doc目前，全國各地的高星級酒店興建熱一直連續(xù)，同房地產(chǎn)住宅相比，受到的金融危機的阻礙也小得多，一些投資人想投資興建高星級酒店，但自己又不專業(yè)，請人來做，自己也應(yīng)該對高星級酒店進行一些了解，愿我這篇文章能給出一點點關(guān)心，有疑咨詢之處愿與大伙兒共同探討。一、建立五星級酒店的目的：1、 平臺與橋梁的作用：高星級酒店是少數(shù)人才能擁有的重要的政治、經(jīng)濟平臺，是與政界、商界及其他領(lǐng)域溝通的橋梁，通過它能夠融資、能夠完成一些“高難度”的動作。2、 樹立企業(yè)的品牌：國內(nèi)較有規(guī)模、名氣的大型集團或企業(yè)，都有自己的高星級酒店，通過那個最扯眼、最直觀、最有講服力的窗口來展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實力、企業(yè)文化。專門現(xiàn)在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商都認識到了：房地產(chǎn)本身專門難形成品牌，哪怕是幾十萬平方米的小區(qū)建設(shè)都專門難形成品牌，但高星級酒店在市場上專門容易形成品牌，因此，考慮到建立企業(yè)的品牌，考慮到提升所要開發(fā)的住宅及周邊區(qū)域的整體價值，在開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的同時建設(shè)高星級酒店。3、 投資新建高星級酒店還有其他的益處：第一是投資的穩(wěn)固性比較強，相應(yīng)來講風險相對不大；其次是成長性好。盡管酒店投資是資金密集型投資，然而總體來看成長性比較好；最后是現(xiàn)金流的作用。酒店的經(jīng)營會形成穩(wěn)固的、較大量的現(xiàn)金流，從企業(yè)經(jīng)營的角度來講，現(xiàn)金流比利潤還重要!正是那個現(xiàn)金流效應(yīng)，使專門多酒店的投資商即使臨時虧損也要連續(xù)經(jīng)營。二、酒店的投資成本及回報分析：1、按照建筑單位面積的價格（不包括買地的鈔票）：五星級酒店一樣為：9000—10000元/m2，（四星級酒店一樣為：7000—9000元/m2；）2、 按照客房總數(shù)運算：五星級總造價二房間數(shù)X150萬元/間3、 以酒店總建筑面積均攤至客房，則每間客房所占建筑面積為：五星為120m2?180m2,（四星為90m2?110m2）4、 投資成本類不比例的大致劃分：土建成本占30%、機電成本占30%、裝修成本占40%；5、 中國的五星級酒店投資回報率能達到8%或9%就不錯了，一樣投資回報周期為15-20年三、選擇建立五星級的類不：是商務(wù)酒店兼帶一樣會議功能酒店？純度假型酒店？度假兼會議型酒店？酒店類不 各項功能所占差不多比例（按突出的比例程度表示）餐飲娛樂休閑會議會展住宿商務(wù)酒店★★★★★★☆☆★☆☆☆★★★☆☆☆☆☆★★★★度假酒店★★★☆★★★☆★★★★★★☆☆☆☆☆☆★★★★商務(wù)會議型酒店★★★★★★☆☆★☆☆☆★★★★★★★☆★★★★商務(wù)會展型酒店★★★☆★★☆☆★★☆☆★★★★★★★★★★★★四、 選址一一可行性調(diào)查報告（自己做，同時請酒店專業(yè)人士做，然后對比）一一酒店建筑成本的大致分析五、 組建自己的一個酒店專業(yè)籌建團隊一一請酒店專業(yè)裝飾設(shè)計公司出設(shè)計方案：在那個過程中，要詳細分析：1、 酒店檔次、類不的確定；2、 各服務(wù)項目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例；3、 各項硬件滿足五星級星級評定硬件要求、滿足經(jīng)營治理便利并最大程度降低治理成本、滿足人性化和舒服化、最大化地制造利潤、最科學地操縱能耗等五大項要求；4、 第3項的具體實施方案；5、 預(yù)期以后5—10年內(nèi)的進展需求，做好各種管線的預(yù)留、預(yù)埋；六、 形成酒店初步設(shè)計方案后，找一家建筑設(shè)計院按照此酒店初步設(shè)計方案做酒店建筑設(shè)計方案（水、暖、電、土建、結(jié)構(gòu)圖紙）一一會審一一酒店專業(yè)裝飾設(shè)計公司出酒店裝飾深化設(shè)計方案一一會審一一將裝飾深化設(shè)計方案遞交建筑設(shè)計院，由建筑設(shè)計院統(tǒng)一出施工圖紙（各專業(yè)藍圖）一一開始施工，同時酒店專業(yè)裝飾設(shè)計師及各專業(yè)工程師跟蹤現(xiàn)場，及時解決咨詢題七、具體的操作：★施工總體打算的制定：☆土建，5萬平方建筑面積的施工期一樣為13-15個月（在北方，要考慮冬天凍土期、春節(jié)放假的阻礙）；☆封頂后，按先后順序，開始是中央空調(diào)管道、給排水、消防、強電、弱電、外立面施工，前面幾項能夠部分交叉作業(yè)，給排水及消防都打壓試水后，最后才是內(nèi)裝，內(nèi)裝一樣為13個月左右；★土建施工隊伍的選擇：☆資格預(yù)審一一具備甲級資質(zhì)，修建過酒店類建筑等等，因此，這些差不多上能夠掛靠的，最關(guān)鍵的是要考察其是否有經(jīng)濟實力，若自己公司一點現(xiàn)金都沒有，純粹靠甲方按進度撥款，那將會嚴峻阻礙施工進度的；☆甲方在與乙方（土建施工承包單位）簽訂合同時，一定要注明：甲方在向乙方撥付施工進度款的同時，在乙方所聘用的建筑工人工資支付咨詢題上，乙方必須按與建筑包工方所簽訂合同中約定的工資支付方式執(zhí)行，甲方有責任進行監(jiān)督，否則甲方有權(quán)益臨時中止向乙方劃撥施工進度款。建筑工人因工資不能得到及時支付而停工或堵政府大門的事例在全國都有發(fā)生，我所在籌建的五星級酒店工程上就發(fā)生過一次，作為甲方，我公司按合同約定，依照實際施工進度向乙方劃撥了工程進度款，但不明白是乙方戰(zhàn)線太長了而東挪西用了呢依舊補其他的窟窿，反正就沒有及時給建筑工人發(fā)放工資，因此就引發(fā)了停工、堵市政府大門的事件。一時刻，輿論的矛頭都指向了我公司，其他的房地產(chǎn)公司看著見笑，不明真相的還以為是我公司經(jīng)濟實力有咨詢題或是老總心太黑，著實把老總給氣得夠嗆！目前，國家有相關(guān)規(guī)定，建設(shè)方和承建方都必須按一定比例向政府有關(guān)部門預(yù)交民工工資保證金，確實是擔憂顯現(xiàn)民工干了活拿不到鈔票，甲方推乙方，乙方推他方的事件發(fā)生。在那個咨詢題上，我所在的房地產(chǎn)公司也遇到過咨詢題：按規(guī)定公司向政府有關(guān)部門足額交納了相應(yīng)的保證金，但承建方卻拿不出鈔票來交，催一次二次，承諾了確實是沒有鈔票交，因此，甲方的開工證就沒法辦，沒開工證，在銀行辦理貸款的手續(xù)就進行不下去。由此可見簽訂合同前考察土建承包方的真實經(jīng)濟實力是多么關(guān)鍵！★土建施工的進度、質(zhì)量的監(jiān)督和治理：☆要求乙方做出切實可行的施工組織設(shè)計；☆甲方的現(xiàn)場監(jiān)理工程師要監(jiān)督乙方各時期在工地的實際施工人數(shù)，是否按照打算實施，能否完成進度要求，發(fā)覺咨詢題及時反饋；☆甲方現(xiàn)場工程師應(yīng)該針對施工進度做出獎懲制度：完成則獎，延后就罰；☆甲方現(xiàn)場工程師還應(yīng)該針對監(jiān)理公司制定獎懲制度：認真履行職責的則獎，若我方發(fā)覺咨詢題而監(jiān)理方置若罔聞或走馬觀花或睜只眼閉只眼的則堅決處罰或更換監(jiān)理公司。如此，通過一些較硬的手段使監(jiān)理方產(chǎn)生危機感，不讓工程監(jiān)理形同虛設(shè)?！罟究偛恳乐构粳F(xiàn)場工程部、土建承包方、工程監(jiān)理方這三方人員坑瀣一氣，做好對自身人員的督察工作。建立合理的嚴密的工作制度、職責，劃分各級權(quán)限，一旦制定，堅決執(zhí)行?！锿两ńㄖ杀痉治觯骸罱荒陜?nèi)鋼材價格的大起大落，使建筑成本必定受到阻礙，但目前酒店高層建筑的土建均價也差不多在1400—1800左右了；☆確定建筑設(shè)計院的時候就要專門注意：其主結(jié)構(gòu)設(shè)計師的資質(zhì)、實踐水平、務(wù)實的態(tài)度，若遇到學究類的，沒有實踐體會，一味只強調(diào)規(guī)范，一丁點的責任都怕承擔的那種，設(shè)計出來的結(jié)構(gòu)鋼含量會大得讓你瞠舌!專門地下幾層那鋼筋啊，編織得密密麻麻，穿鋼筋的工人也是累得吭哧吭哧的，甲方不明白要冤枉花多少鈔票！☆土建的建筑成本也和最初的酒店專業(yè)裝飾設(shè)計有關(guān)系：酒店主體設(shè)計盡可能地不采納圓弧類或異型類造型，否則將增加建筑模板及人工成本，同時也增加了后期裝修的材料及人工成本；★裝飾成本分析，操縱：☆一樣五星級酒店的裝飾成本占總投資成本的40%；☆酒店的裝飾設(shè)計和裝飾施工必須分不由專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計公司和有能力的裝修施工公司來完成，反對由裝修承包方免費進行裝飾設(shè)計的做法：專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計公司：其目的是掙設(shè)計費、同時作好自己公司的口碑，與其所采納的何種價位裝飾材料，最終的裝飾總成本無直截了當經(jīng)濟利益聯(lián)系。在能表達設(shè)計成效的前提下，成本操縱得越到位，越能真正表達其設(shè)計能力。裝修施工公司：其強項在于施工，在保證進度的前提下，裝修質(zhì)量高、穩(wěn)固、細節(jié)處理完美，能達到這點就差不多專門不錯了。現(xiàn)在的專門多大型裝修施工單位都下設(shè)了設(shè)計部門或設(shè)計室。但其接的單，大多是寫字樓、住宅、商場、學校、機關(guān)、酒樓一類的。接到高星級酒店設(shè)計的單子了，多是臨時再聘請專業(yè)的酒店設(shè)計師來進行設(shè)計，出的產(chǎn)品的質(zhì)量、穩(wěn)固性，就不行講了。由裝修承包方免費進行裝飾設(shè)計的后果：表面上看，由裝修承包方免費進行裝飾設(shè)計，投資方省了筆不小的設(shè)計費。但投資方要考慮那個咨詢題：裝修承包方在進行裝飾設(shè)計時，他能盡心盡力地將成本操縱到了最為合適的一個點了嗎？？本來那個點確實是不容易量化的，即使業(yè)主方聘請專業(yè)酒店籌建人員全程跟蹤設(shè)計，收效也是甚微?！把蛎苯K究是出在“羊”身上的：一個好的酒店設(shè)計方案，不管是自己做或者另外花鈔票請專業(yè)酒店設(shè)計人員做，差不多上要花費設(shè)計費用的。現(xiàn)在五星級酒店的國內(nèi)設(shè)計單價是150元/皿一200元/皿，設(shè)計費用差不多上好幾百萬。那個費用全部由裝飾施工單位自己去消化，吞下去是味道嗎？因此，設(shè)計中本能夠省的材料用上了，能夠用替代材料的地點也全采納高檔材料（材料費增加了），能夠簡潔的地點顯現(xiàn)了專門多的曲線或異型設(shè)計（人工費增加了），另外，在施工中還會不斷地、“合理地”多顯現(xiàn)本能夠幸免的施工變更，表面上看是沒有什么咨詢題，但今天牽兩筆、改日牽兩筆，不知不覺中，設(shè)計費的本鈔票又收回來了?！罘磳σ幻恋劁佁焐w地般采納“鑲金嵌玉”的裝飾設(shè)計手法：五星級酒店的確是用鈔票堆砌出來的，但不計成本般的處處使用高檔裝飾材料及飾品的設(shè)計手法，相信是大多數(shù)投資方所不情愿看到的。酒店裝飾成效的表達，最要緊是靠裝飾材料的選型、合理搭配、細節(jié)處理，同時還要巧妙地表達出酒店的主題文化，再配以燈光，成效自然就出來的，如此，就能節(jié)約一大筆裝飾費用。試想，客人一邁進酒店的大堂，第一感受到的確實是大堂的空間高度、面積、裝飾材料的顏色及搭配、裝飾物品、總體燈光等的綜合成效，細看才能體會到表達出的裝飾風格、主題文化，而可不能就趕忙就走到墻前看貼的什么石材，是意大利的依舊西班牙、美國的?？腿俗哌M客房，第一體會到的也是房間的空間、面積、家具、窗簾、布草及整個房間的色彩基調(diào)等綜合氣氛。有誰會趕忙端詳這墻上貼的墻紙、衛(wèi)生間洗面臺的石材是進口的依舊國產(chǎn)的？☆在酒店大堂、餐廳及娛樂場所通道、豪華的餐廳及娛樂包間、總統(tǒng)套房等等重要區(qū)域，適當使用進口材料能更好地表達裝飾成效是專門必要的，總之：好鋼要用在刀刃上！☆酒店在一些非重要區(qū)域，如消防樓梯通道、各職職員作間、技師房、儲藏間、廚房、附屬樓、酒店治理人員辦公區(qū)域等地，采納成本極低的顏色相仿的仿制品也未嘗不可?！钜o裝飾材料進行把控：一樣采取甲供或甲方認定品牌、規(guī)格、型號。甲方應(yīng)派專人對本地及周邊裝飾材料市場進行詢價，部分材料，如石材，專門有必要到國內(nèi)幾個要緊的石材產(chǎn)地（如福建、山東、四川、廣西、云南等）進行市場調(diào)查★專業(yè)酒店裝飾設(shè)計公司的選擇:☆第一主設(shè)計師必須是要明白酒店的經(jīng)營方式、構(gòu)架、經(jīng)營流程、酒店治理者的治理需求、酒店星級評定規(guī)范；☆設(shè)計之前對酒店當?shù)厥袌龅恼{(diào)查了解，必須要明白調(diào)查些什么，有哪些項目？至少要做到以下方面：當?shù)氐母餍羌壘频昙敖诌吷鐣茦恰⒖Х瑞^、OK廳、洗浴中心、洗腳房的調(diào)查：餐飲、娛樂、休閑、會議等項目的地理位置、規(guī)模、裝飾特色、主題文化、銷售價格、客源分類、顧客口碑、上客率、停車場、其他附加服務(wù)、服務(wù)質(zhì)量等等細項；本地市場餐飲、娛樂、休閑、會議、會展、精品購物等的市場飽和度或欠缺程度；準確了解當?shù)囟际幸院?-10的規(guī)劃，推測酒店以后5-10內(nèi)的進展狀況，做出的設(shè)計方案必須是具有前瞻性的；對要緊裝飾材料的市場價格必須熟悉以及新型裝飾材料的選擇利用能力（較好地把控成本、提高效率、保證品質(zhì)）；能夠提供切實可行的裝飾成本操縱方案；各服務(wù)場點盡可能地考慮是多功能性的，將“最大限度的獵取經(jīng)營利潤”這一思路貫穿在整個設(shè)計中；設(shè)計中必須滿足少數(shù)的貴賓服務(wù)需求：第二，要充分顯示出地位、身份：接待貴賓的場所硬件的豪華程度充分表現(xiàn)出來，這一點一樣設(shè)計師都容易做到；第三，充分的人性化的表達：要讓客人使用方便。如開會，貴賓休息室要緊靠主會議室，而且有通道直截了當?shù)街飨_上，除常規(guī)通道外，還有專用的撤離會場的通道；☆因為人員流淌的緣故，在看其成功案例的同時，必須落實該主設(shè)計師是否還在其設(shè)計公司；★酒店要緊設(shè)備的選型、成本操縱以及其他注意事項：1、 酒店的設(shè)備投資成本一樣占總投資的30%，要緊分為配發(fā)電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防及自動報警系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)設(shè)備以及游泳池設(shè)備、桑拿設(shè)備、洗衣房設(shè)備；2、 配發(fā)電系統(tǒng)：施工一樣由當?shù)仉娏舅鶋艛?。需要注意的是酒店的電力容量的考慮，一定要充分考慮到酒店以后經(jīng)營范疇的擴大所需要的電力增容咨詢題，修建的時候一定要保證有15%-20%的余量。發(fā)電機本差不多是在救命的時候啟用的，其不能有絲毫散失。建議買進口品牌，從實際了解到的情形，國產(chǎn)貨的確比不上進口機，比較好的有瑞典的沃爾沃，美國的康明斯（不是國內(nèi)組裝的康明斯）等品牌。3、 中央空調(diào)系統(tǒng)：主機現(xiàn)在各種品牌有30多個，建議選擇時先分個檔次，若拿國產(chǎn)貨和美國品牌對比，的確是不合適的。建議分成三個檔次：進口品牌的，如美國的開利、約克，日本的大金等，純國產(chǎn)的海爾、格力、清華同方、山東的格瑞德、貝萊特等等，合資的臺灣臺佳、上海瀚藝等。不同檔次品牌價格是不同的，各有所取舍：業(yè)主若是選擇純國產(chǎn)貨，短期一兩年之內(nèi)絕對是可不能有什么咨詢題的，但要想5年、6年以后仍舊如初，就不現(xiàn)實，然而降低了初期投資成本，要想這頭也占、那頭也占，是極不現(xiàn)實的。若酒店采納了水源熱泵或地源熱泵，要注意，不是所有品牌的主機此方面都有成熟技術(shù)的；關(guān)于進口品牌，要千萬防范是否是貼牌的！這種情形，從外表上粗略是看不出來的，但其核心的壓縮機是能確認出來的，另外，不幻想著買原裝進口的機子，現(xiàn)在差不多上在國內(nèi)組裝的；4、 給排水系統(tǒng)：一樣是交給土建完成。要注意選擇好管材的類型，目前市場上顯現(xiàn)的新產(chǎn)品較多，要多對比一下價格、材質(zhì)、壽命、健康、愛護方便性等綜合指標；5、 消防及自動報警系統(tǒng)：施工普遍是由當?shù)叵啦块T壟斷。要注意在簽訂合同時，認真劃分需由消防施工單位完成的工作范疇，哪些是由消防施工方帶為上報而實際由甲方負責的工作，與裝飾、弱電施工需要配合的工作等等。仍舊要采取招標（邀標）的方式來壓消防安裝成本。6、 鍋爐系統(tǒng)：要注意鍋爐的燃燒機一定要用進口的！選擇品牌時要考慮以后修理件要方便購買；從能耗角度，最好是采納燃氣鍋爐，但購買時要有一臺燃油燃氣兩用的鍋爐，以應(yīng)急；7、 電梯系統(tǒng)：在建筑設(shè)計時期就應(yīng)該先確定所選電梯的品牌、規(guī)格，便于土建施工時做好井道、轎坑的預(yù)留預(yù)埋工作；高層建筑類酒店，切忌將觀光電梯作為運送客人的主電梯！觀光電梯因為視覺的緣故速度都受到了限制，一樣不超過1.75米/秒，太快了則會感受頭暈。但高層建筑的主客梯速度若達不到2.5-3米/秒的話，那絕對會經(jīng)常顯現(xiàn)一大群客人等候電梯的場面。我所在籌建的河北邢臺的萬峰國際酒店（五星級）就顯現(xiàn)了那個咨詢題，當時因為樁基都已打好，沒法改了。應(yīng)該做到：以封閉式高速電梯為主+以少量觀光電梯為輔?？疾爝^許多的五星級酒店，大多電梯里沒有空調(diào)，夏天乘坐該電梯是沒有五星級酒店感受的；關(guān)于廚房里用的傳菜電梯，因為只傳菜，不能乘人，許多酒店差不多上用的一樣電梯廠制作出非標類的“黑戶”電梯：沒有銘牌標示，也沒有檢驗證明。這種“省鈔票”的做法不可取。8、 弱電系統(tǒng)：需要上的系統(tǒng)項目的選擇：按投資成本可分成以下三個檔次：第一，最底限是：建筑規(guī)范里要求必須有的、國家強制性要求必須有的、酒店五星級星評要求必須要有的；其次，在底限的基礎(chǔ)上+舒服度及豪華感官度；最后，在底限的基礎(chǔ)上+舒服度及豪華感官度+利于酒店治理（能耗操縱）+品牌宣傳最為關(guān)鍵的是酒店客房智能操縱系統(tǒng)及會議系統(tǒng)，這兩部分是客人直截了當感官面對的，這方面的鈔票是不能省的；需要注意：目前弱電設(shè)計安裝市場還不是專門透亮化，弱電公司在介紹需要上的各系統(tǒng)時也是比較夸張化。甲方要認真對市場價格進行了解對比。9、 游泳池設(shè)備：全部投資不超過50多萬，五星級酒店應(yīng)該上的各項系統(tǒng)都應(yīng)該考慮：如臭氧消毒系統(tǒng)，要緊設(shè)備如砂缸、泵建議采納原裝進口產(chǎn)品；要充分考慮修理的方便性，修理配件的可替代性；10、 桑拿設(shè)備：要考慮采納部分舒服性、娛樂性較強的桑拿設(shè)備；還要考慮安全、機房設(shè)置合理，修理易操作、修理配件易購；11、洗衣房設(shè)備：第一要按照酒店飽和的布草洗滌量來考慮洗衣設(shè)備的配置，事實上是考慮是否外接布草洗滌業(yè)務(wù)？選購洗衣房設(shè)備者自己必須熟悉酒店各洗衣設(shè)備的性能，不同類型設(shè)備操作的難易，布草破舊率的大致情形，如全自動立式洗衣機在操作便利、布草破舊率等方面就要優(yōu)于臥式半自動洗衣機，雙滾3米的平燙機工作效率就遠比單滾2.8米平燙機高得多；要明確高壓蒸汽的供給來源，所需蒸汽量、蒸汽壓力、高壓蒸汽鍋爐的位置，輸送管道方式；考慮修理配件的通用性或可替代性；★目前可利用的國家政策（節(jié)能，太陽能，地源熱泵，利用低谷電價，投資返金的政策）關(guān)于采納地源熱泵、水源熱泵的蓄能空調(diào)系統(tǒng)，國家都有一定的補貼政策，如河北省，關(guān)于該項目的補貼額度為相關(guān)投資費用的15%-25%。關(guān)于使用太陽能也有相應(yīng)的補貼，如河北邢臺市2007年出臺了政策：按照審核后的太陽能熱水（開水）系統(tǒng)總造價的10%給予補貼★節(jié)能降耗：1、 建筑節(jié)能：☆外墻隔熱：盡量不采納整體玻璃幕墻設(shè)計，造價高、隔熱差、隔音差；采納外墻加隔熱材料方式；☆門窗隔熱：窗戶采納中空玻璃或雙層玻璃，既隔熱又隔音；☆內(nèi)墻全部采納輕質(zhì)砂加氣混凝土砌塊，以新型墻體材料替代了黏土磚；☆屋面采納加厚擠塑泡沫板保溫技術(shù)；2、 采納太陽能：3、 采納中水系統(tǒng)：注意：采納太陽能及中水系統(tǒng)，相關(guān)于收效來講，初期投資較大，實際的目的是獲得良好的社會效應(yīng)，經(jīng)濟效益次之。4、弱電系統(tǒng)中考慮樓宇操縱進行節(jié)能:①建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)該系統(tǒng)充分表達酒店的舒服和豪華性，依據(jù)暖通空調(diào)、給排水、電氣等專業(yè)要求，對酒店內(nèi)的機電設(shè)備（供配電、照明、柴油發(fā)電機、電梯、冷凍、空調(diào)新風、送排風、給排水）進行集中監(jiān)視、操縱和治理，使機電設(shè)備安全、可靠、高效地運行，同時節(jié)約能源、減少愛護人員、提高工作效率。5、 給排水、供電干路、支路安裝計量器：6、 經(jīng)營治理上的節(jié)能措施：用節(jié)水型的坐便器，能夠節(jié)水一半以上。在水箱內(nèi)安裝節(jié)水芯，每只馬桶一年可節(jié)水30噸左右。職員浴室可安裝智能感應(yīng)式節(jié)水系統(tǒng)。刷卡洗澡男職員8分鐘，女職員12分鐘，操縱用水量。公共衛(wèi)生間安裝感應(yīng)節(jié)水龍頭。房間衛(wèi)生間可安裝流量節(jié)水龍頭，適當操縱水流量就能夠節(jié)約1/3。對飯店的各個部門各個區(qū)域分不用水表計量。積存數(shù)據(jù)依照使用率額定合理的用水量。酒店中央空調(diào)的冷卻塔會形成大量的水霧，一年就要飄掉近5000噸水。能夠安裝收水器，大大降低水霧損耗。采納新型節(jié)能光源。至少可節(jié)電70%以上。采納智能節(jié)電調(diào)壓開關(guān)。依照日照條件和需要營造的氛圍調(diào)劑電壓和照耀度?？晒?jié)電20%左右。提倡采納LED半導(dǎo)體燈，能夠節(jié)約75%的用電量。將夏天空調(diào)的溫度設(shè)定在28°C。少用機械通風，多用自然通風。不提供一次性物品，如塑料袋、餐具、臺布。節(jié)約紙張。采納無紙化辦公。不鼓舞客人過度消費。倡導(dǎo)適度消費，鼓舞打包。用蒸汽洗車取代傳統(tǒng)高壓水槍洗車，可節(jié)水節(jié)電達90%。單層窗可貼透亮反射膜或防曬膜，可阻隔70%-80%的太陽能。外墻可因地制宜采納淺色涂料，提高陽光反射率減少能耗。酒店建筑墻窗面積比增加10%，能耗增加近30%。玻璃幕墻比一般墻體多耗能2-3倍。酒店的玻璃天頂可采納天幕智能操縱。依照氣溫順光線變化自動調(diào)劑。用反射窗簾可反射50%的熱量。多采納屋頂綠化，能夠擋掉50%的太陽輻射。室內(nèi)一棵樹一天可蒸發(fā)40公升的水。洗衣房如能將臟棉織品浸泡20分鐘再洗，既容易洗凈又節(jié)水省電。餐廳廚房冰箱內(nèi)的存放容積以80%為宜。采納鍋爐排煙廢氣余熱利用技術(shù)。一樣可提供十幾噸約70°C的熱水?！镅b飾的目的、手法：如何能真正地吸引顧客、為酒店獵取最大額的利潤？下面分不從餐飲、娛樂、會議等三方面來講明。餐飲：第二，針對不同的客源群，裝飾上對每個包房要給予寓意:比如為滿足升官晉級這類客人的需求，將一間餐廳包房取名為〃得舉軒〃，取范進中舉之意。墻面設(shè)計為宮廷賀喜的粉紅大花軟包造型，壁燈造型為一枝剛剛破土的嫩芽，預(yù)示前途無量。職位升遷了的客人舉辦宴席就專門喜愛這類包房。再比如接待貴賓的豪華包房，部分采納純中式裝修，墻面木作造型內(nèi)，采納漢代名人書法壁布，天花為皇家房檐硫璃瓦造型及宮廷實木窗隔造型，吊燈為宮廷古典式，盡顯五千年的中國古典文化。采納目的性照明，直射餐桌，使菜品與配用的金餐具色彩斑斕，氣氛濃烈。主人坐的龍椅由紅木雕刻而成，其他椅子也是仿宋朝雕刻。休息區(qū)的主題背景墻內(nèi)嵌入等離子電視，包房內(nèi)單設(shè)豪華衛(wèi)生間。該類包房常常是設(shè)了8800元的起訂費還爆滿。娛樂（OK廳包房和桑拿包房）：第二，一定要設(shè)計考慮一個隔音良好、較為清靜的小場所專供客人放心接打電話。專門多酒店的OK廳包房隔音較差，走在過道上或是在一空房間里也躲不開此起彼伏的噪音，想在電話里講自己不在OK廳都不可能；第三，一定要考慮設(shè)計歌手及按摩技師的緊急疏散通道，鎮(zhèn)定應(yīng)對各種緊急情形；會議：第二，平面功能布局方面要充分考慮接待貴賓的設(shè)計：貴賓間的位置、貴賓間內(nèi)部的設(shè)計、貴賓間進入主席臺的通道、從主席臺撤離會場的專用通道；第三，目前會議室差不多上按照多功能設(shè)計，既可開會、表演，也可舉辦大型宴會、小型商務(wù)展現(xiàn)，提高利用率。設(shè)計時就必須考慮相應(yīng)足夠的儲藏間、工作間、化妝間及相關(guān)通道。星級酒店項目的前期籌劃方案酒店項目的前期籌劃假如講，酒店是一座理想的大廈，那么，酒店的籌備工作確實是建筑這座大廈的基礎(chǔ)。酒店企業(yè)的開業(yè)籌備規(guī)劃從總體上講是“兩個重點”及“三個主線”?！皟蓚€重點”指的是酒店開業(yè)籌備中的硬件籌備和軟件籌備。硬件籌備要緊是指酒店的工程籌建工作，軟件籌備則是指酒店的開業(yè)經(jīng)營治理籌備工作?！叭齻€主線”指的是酒店開業(yè)籌備所通過的三個時期，即先期籌劃期、工程建設(shè)期和預(yù)開業(yè)經(jīng)營治理籌備期。酒店項目前期籌劃將促使酒店決策者和預(yù)開業(yè)籌備的經(jīng)營治理者全盤考慮一下幾個咨詢題：（一） ：酒店怎么講是為誰建筑的進行酒店項目的前期籌劃時，要第一考慮的是酒店是為誰建筑的？是為客人建筑的嗎？看似簡單的咨詢題認真想想就不那么簡單了。專門明顯，不同的客人有不同的需求，客人會依照個性化的需求來查找適合自己的酒店。阻礙客人消費行為的可能有價格因素、地理位置因素、個性化差異因素、適應(yīng)性因素等多種緣故。對酒店而言，在實施項目工程前，必須遵守“先定位，再選擇”的原則，明確酒店市場的市場定位，明確酒店是為哪些層次的客人服務(wù)的。要做出準確的市場定位，就要了解酒店所在地區(qū)域有什么樣的市場需求，以后的客源結(jié)構(gòu)是如何樣的？假如酒店位于都市的中心商務(wù)區(qū)或交通樞紐帶，客人大部分有商務(wù)旅行需求，那么，酒店最好定位為商務(wù)酒店；假如酒店位于旅行勝地或風景區(qū)，旅行客流量比較大，那么，酒店最好定位為度假型酒店；假如酒店周邊有大量的長住商旅或會議展覽的客源需求，那么，酒店專門可能定位為公寓酒店或會議型酒店。（二） ：如何開發(fā)合理的酒店產(chǎn)品適合目標市場的產(chǎn)品才是酒店作為企業(yè)生存和進展的全然。通俗地講，客人最喜愛消費的產(chǎn)品也確實是合理的產(chǎn)品。在確定了酒店的市場定位和經(jīng)營范疇后，要把其要緊產(chǎn)品按照不同的定位和客人的需求進行認真分析，對客房、會議設(shè)施、餐飲設(shè)施、公共區(qū)域的規(guī)模和比例進行合理調(diào)配，集中發(fā)揮資源優(yōu)勢，最大限度地滿足客人的需要。在構(gòu)建產(chǎn)品結(jié)構(gòu)時，還有考慮到酒店運營的經(jīng)濟性，關(guān)于預(yù)期能夠獲利較大的酒店產(chǎn)品要相應(yīng)的加大投入，保證酒店有足夠的市場競爭力。（三） ：酒店企業(yè)需要實現(xiàn)什么樣的目標酒店企業(yè)需要實現(xiàn)什么樣的目標呢？對酒店業(yè)主來講，那個目標確實是酒店在以后的經(jīng)營中能取得如何樣的經(jīng)濟效益和社會效益，具體表達在酒店項目的投資回報、有形資產(chǎn)的保值增值和無形資產(chǎn)的形成這幾個方面。對酒店的預(yù)開業(yè)經(jīng)營治理和以后的經(jīng)營者來講，那個目標確實是有多個短期目標組成的，它包括酒店剛剛進入市場的培養(yǎng)期、業(yè)務(wù)拓展期和經(jīng)營成熟期等不同時期的目標。每一個時期的目標所帶來的收益是不同的。在酒店市場培養(yǎng)期，假如酒店業(yè)要緊求治理者實現(xiàn)一定的經(jīng)營利潤，這是不現(xiàn)實的。因為在那個時期，酒店的要緊任務(wù)是樹立品牌形象，盡量擴大客源市場，其運營治理成本和人力資源成本相對會高些。當酒店通過一兩年的市場培養(yǎng)期進入到業(yè)務(wù)拓展期和經(jīng)營成熟期后，其市場形象差不多確立，經(jīng)營治理模式相對固定，收益能力日趨穩(wěn)固，實現(xiàn)相應(yīng)的經(jīng)濟任務(wù)也就水到渠成了。（四） ：酒店業(yè)主和以后經(jīng)營者對酒店的心理預(yù)期有何不同在這一咨詢題上，酒店業(yè)主和以后經(jīng)營治理者的心態(tài)是不同的：酒店業(yè)主更多地看中的是經(jīng)營結(jié)果，他是從宏觀上把握和解決咨詢題；而酒店的經(jīng)營者由于市場的不斷變化和實際的經(jīng)營壓力，則更多地重視經(jīng)營目標的實現(xiàn)過程，他是從微觀上處理咨詢題的。心理預(yù)期不同，行為方式就會有所不同，這就需要酒店業(yè)主和經(jīng)營治理者都要站在對方的角度考慮咨詢題，按照酒店的客觀進展規(guī)律辦事，為酒店的長遠進展考慮，不要急于求成。（五） ：如何減少酒店的投資風險每一項酒店投資就要經(jīng)營風險、財務(wù)風險、又有市場風險。相關(guān)于其他行業(yè)來講，酒店項目的投資風險更大。因為酒店項目是憑借各種設(shè)備設(shè)施所提供的服務(wù)來取得收益的。而服務(wù)這種產(chǎn)品本身具有不可儲存性，一旦投資決策失誤或旅行市場需求發(fā)生變化，酒店產(chǎn)品的銷售就會受阻，預(yù)期的投資效益就會無法實現(xiàn)，甚至虧本倒閉。因此，只要加強投資的風險治理，進行科學決策，才能降低風險帶來的缺失，提供投資的經(jīng)濟回報。（六） ：如何合理規(guī)劃酒店項目的投資要求和投資步驟規(guī)劃酒店項目的投資要求，需要投資者做到三點:第一，是建立嚴密的投資治理程序；其次，是制定投資打算；最后，是進行投資酒店項目的資金預(yù)算，及時籌集項目所需資金，幸免由于資金不足造成半截子工程，阻礙投資效益?？紤]酒店項目的投資步驟時，為保證投資的有序性和有效性，需要確立酒店項目投資治理的程序和方法：步驟一，是項目的預(yù)可行性研究。在正式確定投資意向前，進行必要的可行性研究。步驟二，依照投資意向進行可行性研究，要求制定出若十個投資方案以供選擇。步驟三，是逐一選擇投資方案，對每一個方案進行經(jīng)濟評判，最終選出最優(yōu)方案。步驟四，是制定詳細的投資打算，監(jiān)督資金合理使用。（七） ：酒店經(jīng)營中如何平穩(wěn)業(yè)主、治理者