萬科典型標(biāo)準戶型的優(yōu)化設(shè)計

萬科典型標(biāo)準戶型的優(yōu)化設(shè)計——深圳市國人建筑設(shè)計咨詢有限公司陳國才提要：市場上各種奇葩、災(zāi)難的戶型太多，千千萬萬的住戶沒有少罵開發(fā)商和設(shè)計師祖宗十八代。包括身為建筑設(shè)計師的我也一樣，幾乎絕大多數(shù)戶型都存在一堆問題、甚至是傻逼的設(shè)計，包括著名地產(chǎn)公司的部分標(biāo)準戶型和國內(nèi)知名設(shè)計院的很多作品；最近也在微型平臺多次評論過編輯們推崇的戶型為垃圾圖。一直沒有發(fā)過比較好的圖，為的是保護甲方的利益，避免當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)類似競爭產(chǎn)品；到現(xiàn)在實在忍不住了，就拿萬科典型的標(biāo)準戶型來優(yōu)化好了，誰叫你一直號稱是注重研發(fā)的行業(yè)老大呢。主要內(nèi)容：對萬科典型標(biāo)準戶型的具體優(yōu)化設(shè)計原戶型戶型來源：戶型庫微信號發(fā)表的萬科標(biāo)準戶型。戶型實用地區(qū)：冬冷夏熱地區(qū)。建筑層數(shù)：33層和18層。戶型面積：110平米和90平米（CAD圖僅含標(biāo)準層公攤），這兩種類型為最主流的產(chǎn)品，項目面積或市場銷量占比70%左右，同時也適用于中國大部分地區(qū)項目。下面為原18層戶型圖及其指標(biāo)

套內(nèi)建筑面積公攤面積（全樓）得房率標(biāo)準層建筑面積（含全摟公攤）門廳機房面積套型建筑面積（含全樓公攤）90m172.53]0268Z33%395.7S4sg288.79noW904019.4DIO9.S下面為原33層戶型圖及其指標(biāo)

套內(nèi)建筑面積公搏面積（全樓）得房率標(biāo)準層建筑面積（含全樓公攤）門廳機房面積套型建筑面積（含全樓公攤）90m172.53193279.57%409.5153.8891.85iitrnr90.4023.21113.61大家很容易發(fā)現(xiàn)，18層和33層戶型套內(nèi)竟然是完全一樣的，可能萬科要追求高度的標(biāo)準化。F面是放大的套內(nèi)平面6032&00240030033財72003000360033009600咋一看這兩個戶型也比較合理，除了爭議比較大的天井，公攤大外，沒有明顯的敗筆，是大江南北到處都有的戶型；畢竟還是行業(yè)老大的作品啊，這就對了，要優(yōu)化就找最好的公司的好作品優(yōu)化，這樣才有點難度和能夠說明問題。為了便于比較，我還親自把它們變成了CAD圖。先下手33層的好了，原戶型CAD圖如下：

需要說明一下的是，戶型左右對稱，藍色數(shù)字分別為核心筒面積和套型建筑面積，括號內(nèi)為套內(nèi)面積。原戶型重點點評1、戶型總面寬較小，品質(zhì)低，需要總圖規(guī)劃爭取面寬。2、存在三個內(nèi)天井，且有臥室門開向天井（基本為開不了窗簾的廢房），體型系數(shù)大，保溫多，造價高。3、公攤面積大，為70.8平米，比最合理的設(shè)計浪費8-10平方米，戶均損失2平方米多套內(nèi)；如一20萬平米的項目則損失套內(nèi)面積約4000平方米，成本造價約720萬。優(yōu)化戶型1優(yōu)化1方案為微調(diào)方向，紅色數(shù)字標(biāo)示為優(yōu)化之處：1、通過壓縮樓梯尺寸和合理管井布局，縮小體型，減少公攤面積2.7平方米。2、避免原管井對中間天井的影響，適當(dāng)縮小中戶廚房面積。3、改變臥室1開門位置，讓餐廳更加穩(wěn)定。4、改變廚房開門位置，使用效果等同，而縮小了與餐廳的距離，保持玄關(guān)空間的完整。5、主衛(wèi)生合理布局可設(shè)下浴缸。6、增設(shè)臥室1、2側(cè)窗，空氣可以隨時對流，讓住戶三分之一的睡覺時間呼吸好空氣。7、軸線與樓梯對齊，節(jié)約結(jié)構(gòu)造價，同時玄關(guān)柜子更長、與客廳電視柜形成整齊統(tǒng)一。8、改變衛(wèi)生間開門，可增設(shè)洗衣機位。9、合并臥室開門，既不影響臥室使用，又有利于臥室隱私和避免影響客廳界面。優(yōu)化戶型2優(yōu)化戶型2優(yōu)化2方案為優(yōu)化1方案的微調(diào)方向，對稱了中戶:1、臥室1更加私密，便于利用空調(diào)板贈送。2、廚衛(wèi)更加集中，有利于管井布置。優(yōu)化戶型317100.2600dAOOi2400L3000i1700l1600i 36001710030003600300036003300優(yōu)化3方案為優(yōu)化1方案的小調(diào)方向，改變了核心筒：如電梯廳面積計算一半，公攤面積為59.6平方米，比原設(shè)計減少11.2平方米；如電梯廳全部計算面積，公攤面積為64.9平方米，比原設(shè)計減少5.9平方米；不過此方案廚房干擾電梯廳稍大。優(yōu)化戶型4

優(yōu)化4方案為優(yōu)化1方案的大調(diào)方向，改變了核心筒，中戶臥室1避免開窗于天井:1、公攤面積為61.3平方米，比原設(shè)計減少9.5平方米。2、天井減少一個，其尺度更大。3、由于公攤減少，端戶主臥和陽臺進深拉大0.5米。4、由于公攤減少，中戶臥室1面積加大，朝南開窗，較原設(shè)計稍舒適。優(yōu)化戶型5

3100開It外耳30003100開It外耳3000370021900優(yōu)化5方案為重做方案，加大了面寬，中戶臥室1避免開窗于天井:1、公攤面積為60.1平方米，比原設(shè)計減少10.7平方米。2、中戶臥室1正常寬度朝南開窗，且南北通透。3、中戶主臥室開設(shè)側(cè)窗，空氣能對流。4、端戶客廳朝南、客餐廳南北通透。5、端戶避免長走道浪費空間。優(yōu)化戶型6

21SC03300 3C00180013000?18001 3600L2700? 4000M21SC03300 3C00180013000?18001 3600L2700? 4000M720025400優(yōu)化6方案為優(yōu)化5方案微調(diào)方向：1、在與原設(shè)計同樣面積和各空間同樣的尺寸或使用效果的情況下，端戶加設(shè)了半間多功能房，可以為二胎戶型;如把鞋柜放開敞外廊，則尺度更舒適，為2.3*2.5米。優(yōu)化戶型6與原戶型對比一、周長與輪廓面積對比如下，數(shù)字大致相當(dāng)，優(yōu)化6戶型略有優(yōu)勢。周長:128.0米面積：4742平米周長：126.0米面積：472.4平米二、套型保溫周長對比如下，數(shù)字大致相當(dāng)，優(yōu)化戶型略有優(yōu)勢。套型保溫周長：118.4米套型保溫周長：117.6米套型保溫周長：118.4米套型保溫周長：117.6米三、優(yōu)化6方案有如下明顯優(yōu)勢：1、整體布局合理，品質(zhì)大大提高，各細節(jié)優(yōu)化。2、標(biāo)準層公攤面積比原設(shè)計減少10.7平方米；如一20萬平米的項目則損失套內(nèi)面積約5000平方米，成本造價約900萬。3、電梯使用效率高。4、天井減少一個，其尺度更加舒適。5、端戶增客廳朝南，客餐廳南北通透，多半間房。6、中戶臥室1面積更大，且正常寬度朝南開窗，南北通透，主臥室與臥室1空氣能對流。特別說明：優(yōu)化6方案面寬增加了9.4米，需要與總圖結(jié)合創(chuàng)造條件。（根據(jù)大量實際項目案例，通過精細化總平優(yōu)化，一般項目是能夠部分和全部加大到足夠面寬）。18層原戶型CAD圖如下優(yōu)化戶型18層原戶型CAD圖如下優(yōu)化戶型1由于很多優(yōu)化與33層類似，下面僅僅列舉幾個重要方面：1、核心筒避免了受天井廚房和衛(wèi)生間的影響，電梯使用效率更高。2、多數(shù)臥室空氣可以對流，中戶臥室1避免主要窗戶開于天井。3、其他多處優(yōu)化與33層優(yōu)化5戶型類似。優(yōu)化戶型2

180027004900開酗標(biāo)臥室135003000180027004900開酗標(biāo)臥室135003000優(yōu)化2與33層優(yōu)化6戶型類似。結(jié)束語通過以上優(yōu)化對比，我們發(fā)現(xiàn)，哪怕是住宅領(lǐng)軍企業(yè)的典型標(biāo)準戶型，也可能存在各種不合理。通過優(yōu)化減少10平方米的公攤是很經(jīng)常的事情；再通過多處的精細合理化，產(chǎn)生增加半間房或者變半廢的小房間為正常開窗和尺度的房間不是問題，這樣戶型就升級一個檔次了，大大提高其銷售的競爭力和居住的舒適度。現(xiàn)在是去庫存時代了，多數(shù)產(chǎn)品面對的是要求較高的改善性需求，產(chǎn)品的設(shè)計尤為重要，好的產(chǎn)品才容易占領(lǐng)有限的市場，不好的產(chǎn)品和企業(yè)也許可能被首先淘汰的。以上僅為針對原戶型的優(yōu)化，具體項目會有很多靈活創(chuàng)