世聯(lián)-廣州某地產(chǎn)市橋南商業(yè)項目營銷策略報告-銷售推

保利市橋南項目營銷策略報告2010.7.30本項目目標客群突圍方向價格預(yù)期以中小居家戶型為主的、成熟居住片區(qū)的小規(guī)模社區(qū)區(qū)域內(nèi)首置、首改客戶及廣州市區(qū)受價格擠壓的首置客群、部分投資客戶前期定位回顧周邊居住氛圍濃厚、自身社區(qū)配套不足、無強勢資源、交通便利，宜采用“產(chǎn)品+品牌”策略突圍實現(xiàn)10500-11000元/平米毛坯價實現(xiàn)10500-11000元/平米毛坯價格

實現(xiàn)快速消化，銷售周期5個月總貨量：488套區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品價格：10000-14000（毛坯）區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品銷售速度：20-40套/月本項目樓面地價：4300元/平米預(yù)期實現(xiàn)價格：10500-11000元/平米（毛坯）目標項目分析１項目價值梳理及產(chǎn)品優(yōu)勢挖掘地塊四至項目本體本案市良路南城路南臨池塘東臨南城路北臨市良路馬路及住宅東面南城路南臨池塘北面市良路及住宅本案西臨農(nóng)地西農(nóng)地無景觀資源；兩面臨路，存在一定的噪聲影響；南面為未開發(fā)居住用地，視野較開闊項目位于番禺人普遍認可的宜居區(qū)域市橋南片區(qū)，距市橋中心僅10分鐘車程2003－2010年沙灣鎮(zhèn)城市規(guī)劃將市良路靠近沙灣水道規(guī)劃為高標準的南部住宅示范區(qū)，規(guī)劃該區(qū)可容納20000人。項目處于規(guī)劃區(qū)內(nèi)；距離番禺市橋中心區(qū)僅10分鐘車程；到廣州天河體育中心車程約40分鐘；本地塊沙灣鎮(zhèn)南部居住區(qū)番禺市橋2000米本案區(qū)域解讀番禺市橋本案本案項目位于2007年番禺地王“萬科金色城品”對面，周邊同時還有金沙灣花園、昊龍花園、喜盈雅境等項目，區(qū)域比較成熟，是沙灣鎮(zhèn)比較成熟的居住區(qū)域；項目自身配套較為欠缺，但因周邊樓盤眾多，可共享的配套成熟完善；一些中高檔生活配套，如奧園廣場等，有望在項目入市時配備。配套展望項目自身配套較為欠缺，周邊可共享其他社區(qū)的配套，未來整個片區(qū)的生活配套完善，居住氛圍濃厚項目內(nèi)容地塊名稱番禺區(qū)橋南街市良公路南側(cè)占地面積22978平方米建筑面積48000平方米公建面積2580平方米綠化率≧30%容積率2.2其他條件限高60米市良路南城路未開發(fā)住宅用地項目指標中低容積率；小規(guī)模社區(qū)；限高６０米，規(guī)劃可為空間較小產(chǎn)品分析產(chǎn)品面積區(qū)間(㎡)戶型梯戶比梯腿數(shù)套數(shù)建筑面積合計套數(shù)比面積比40-49一房一廳一衛(wèi)1梯5戶1177993%2%70-79兩房兩廳一衛(wèi)1梯4、5戶351392710%8%90-100三房兩廳兩衛(wèi)1梯4、5戶213543433873%72%120-130四房兩廳兩衛(wèi)1梯2戶666838214%18%總計————3148847446100%100%主力戶型以90－130平米以上小三房及四房為主，少量１房及２房，屬緊湊型居家戶型，預(yù)計套總價均在100萬以上。項目分析小結(jié)中低容積率地塊，小規(guī)模社區(qū)，限高６０米規(guī)劃可為空間不大產(chǎn)品以緊湊型居家戶型為主地處番禺市橋南成熟居住片區(qū)周邊可共享其它社區(qū)生活配套交通便利，但有沿路噪音影響本項目屬性定位：市橋南·都市品牌領(lǐng)地競爭分析析２競爭項目目的產(chǎn)品品和形象象定位啟啟示番禺奧園園冠軍城城中頤海倫堡喜盈雅境境昊龍花園園尚東尚筑筑橋南板塊在售項目橋南板塊待售項目周圍板塊在售項目萬科金色色城品星辰時代代豪園博學公館館奧園廣場場雅居樂鴻鴻禧華庭庭區(qū)域內(nèi)主主要項目目分布“橋南板板塊”分分析之之實現(xiàn)均價價項目位置在售主力戶型面積區(qū)間均價

（元/㎡）銷售速度

（月/套）萬科

金色城品番禺沙灣鎮(zhèn)得賢路837號復(fù)式4房61-69㎡18500（毛坯）20海倫堡

流金歲月番禺市橋南區(qū)福德路223號3房、4房三房：123㎡、149㎡四房：180㎡16000（毛坯）

21000（帶6000裝修）27昊龍花園番禺橋南街中華大道893號3房、4房三房單位：94㎡、118㎡、130㎡

四房單位：140㎡10000（毛坯）40喜盈雅境光明南路南區(qū)公園對面（番禺奧園附近）4房208㎡和310㎡11000（毛坯）4番禺奧園冠軍城沙灣鎮(zhèn)市良路9號（市橋南區(qū)金業(yè)別墅花園內(nèi)）3-5房110-300㎡13000（帶3000裝修）尾貨階段1祈福水城（售罄）番禺區(qū)市橋中良路33號（市良路與西環(huán)路交匯處）2房二房77－91㎡——毛坯價9500-16000元/㎡㎡不等，，主流區(qū)區(qū)間為12000元/㎡，帶帶裝修價價值2500-6000元/㎡不等等，小戶戶型消化化速度較較快，月月均20套以上上“橋南板板塊”分分析之之暢銷產(chǎn)品品板塊內(nèi)供供應(yīng)主要要集中在在70-150平米2房、３３房，從從銷售情情況看，，緊湊型型的首置置、首改改產(chǎn)品受受到市場場追捧，，本項目目產(chǎn)品具具備較強強競爭力力

面積（㎡）供應(yīng)（套）均價（元/㎡）去化率二房71-8728821792.85%三房93-9568930135.29%101-1173431133691.50%125-1462211196540.63%四房1322010689100.0028%160-188302919226.22%五00%20818900055.56%復(fù)式48-718816936100.00%147-37464753360.42%2009年-2010年6月月橋南板板塊在售售數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年星辰時代代豪庭萬科金色色城品舒適型產(chǎn)產(chǎn)品，共共590套，預(yù)預(yù)計毛坯坯價15000元/㎡㎡產(chǎn)品類型型：320套大大三房，，250套大四四房，少少量復(fù)式式單位博學公館館緊湊型產(chǎn)產(chǎn)品，共共368套產(chǎn)品類型型：92套緊湊湊兩房，，184套緊湊湊三房，，92套套緊湊四四房舒適型產(chǎn)產(chǎn)品，復(fù)復(fù)式，貨貨量、售售價待定定，最小小60㎡㎡起奧園廣場場酒店式公公寓產(chǎn)品品，貨量量、售價價待定，，面積40-85平平方米昊龍花園園舒適型產(chǎn)產(chǎn)品，貨貨量充足足，產(chǎn)品品類型為為大兩房房、大三三房、大大四房“橋南板板塊”分分析之之未來供應(yīng)應(yīng)板塊內(nèi)目目前供應(yīng)應(yīng)較少，，未來中中大戶型型供應(yīng)井井噴，本本項目的的緊湊型型產(chǎn)品仍仍然存在在較大市市場競爭爭力“橋南板板塊”分分析之之形象定位位流金歲月月昊龍花園園奧園冠軍軍城祈福水城城萬科金色色城品除流金歲歲月走豪豪宅路線線外，其其余項目目形象均均定位居居家、較較平易近近人結(jié)合本項項目首置置首改產(chǎn)產(chǎn)品定位位，橋南南板塊目目前在售售均為中中大戶型型，有必必要關(guān)注注鄰近市市橋板塊塊的同面面積區(qū)間間競爭項項目，主主要為尚尚東尚筑筑和雅居居樂鴻禧禧華庭“橋南板板塊”分分析小結(jié)1、板塊塊內(nèi)供應(yīng)應(yīng)主要集集中在70-150平平米2房房、３房房，從銷銷售情況況看，緊緊湊型的的首置、、首改產(chǎn)產(chǎn)品受到到市場追追捧；2、實現(xiàn)現(xiàn)價格毛毛坯價9500-16000元/㎡㎡不等，，主流區(qū)區(qū)間為12000元/㎡，帶帶裝修價價值2500-6000元/㎡不等等，小戶戶型消化化速度較較快，月月均20套以上上；3、板塊塊內(nèi)目前前供應(yīng)較較少，未未來中大大戶型供供應(yīng)井噴噴，本項項目的緊緊湊型產(chǎn)產(chǎn)品仍然然存在較較強市場場競爭力力4、除流流金歲月月走豪宅宅路線外外，其余余項目形形象均定定位居家家、較平平易近人人“市橋板板塊”分分析之之尚東尚筑筑熱銷原因因：城市價值值高周邊高端端商業(yè)氛氛圍高端社區(qū)設(shè)設(shè)計：樓距最遠達達180多多米，綠地地率高達42%，設(shè)設(shè)有近200米的空空中觀光走走廊平臺花花園，配套套1000多㎡的園園林無極泳泳池和13000㎡㎡的商業(yè)配配套；戶型緊湊，，面積小總總價低，附附加值高。。贈送可改為為房間的露露臺面積緊湊的小戶戶型戶型附加值值高、總價價低、社區(qū)區(qū)配套、““優(yōu)盤”推推廣概念認認可度高“市橋板塊塊”分析之之雅居樂鴻禧禧華庭戶型緊湊實實用，連通通客廳和臥臥室的超大大陽臺，可可改增房間間面積86㎡兩房單位位附送入戶戶花園，隔隔離廚房油油煙，功能能分區(qū)明確確。采用了多個個知名品牌牌的2500元/㎡㎡精裝修備備受好評。。板塊項目面積區(qū)間均價（元/㎡）總價（萬元）市橋板塊雅居樂鴻禧華庭一房單位：51-58㎡

兩房單位：86-92㎡

三房單位：124-138㎡13800（帶2500裝修）70-200尚東尚筑70-150㎡11000（帶2000裝修）77-165面積區(qū)間與與本項目類類似，戶型型緊湊實用用、品牌、、精裝品質(zhì)質(zhì)認可度高高競爭分析小小結(jié)區(qū)域內(nèi)首置置、首改的的緊湊型產(chǎn)產(chǎn)品暢銷當前供應(yīng)較較少，未來來供應(yīng)放量量，但緊湊湊型產(chǎn)品依依然具備市市場競爭力力與本項目存存在競爭的的，除橋南南板塊項目目外，還有有鄰近板塊塊面積區(qū)間間相近的項項目高產(chǎn)品附加加值、低總總價、品牌牌、實用精精裝修認可可度高片區(qū)項目形形象定位偏偏向居家型型，個別走走豪宅路線線過于年輕、、新銳的形形象定位，，與該片區(qū)區(qū)整體定位位存在差異異未來競爭激激烈，差異異化的形象象定位有助助于項目銷銷售產(chǎn)品層面形象層面客戶層面片區(qū)項目多多為中大戶戶型，客戶戶參考意義義不大需參考鄰近近市橋板塊塊同面積區(qū)區(qū)間項目的的客戶情況況客戶分析3本項目目可能能覆蓋蓋的幾幾類客客群前期客客戶訪訪談回回顧訪談對對象：：保利公公館2010來來訪成成交客客戶25名名；東湖州州來訪訪成交交客戶戶25名；；訪談內(nèi)內(nèi)容：：對本項項目所所在的的橋南南區(qū)的的認知知、對對保利利品牌牌的認認知、購購房需需求等等；訪談結(jié)結(jié)論：：番禺本本地（（無論論市橋橋還是是周邊邊鎮(zhèn)區(qū)區(qū)，如如石基基）客客戶較廣廣州市市區(qū)客客戶對對項目目所在在的橋橋南區(qū)區(qū)域有有更好好認知，，認可可規(guī)劃劃前景景；需求90-140平平米的的首置置、首首改三三、四四房；；了解保保利品品牌，，關(guān)注注交通通便利利、生生活配配套、、項目目品質(zhì)等等后續(xù)訪訪談關(guān)關(guān)注點點購買與與本項項目同同面積積段產(chǎn)產(chǎn)品的的客戶戶中，，市區(qū)區(qū)客戶戶與番番禺本本地客客戶比比例關(guān)關(guān)系？？123購買買區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品品的的番番禺禺本本地地客客戶戶，，他他們們?yōu)闉楹魏钨徺徺I買？？購買買區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品品的的廣廣州州市市區(qū)區(qū)客客戶戶，，什什么么因因素素吸吸引引他他們們購購買買？？選擇擇尚尚東東尚尚筑筑、、鴻鴻禧禧華華庭庭、、番番禺禺市市橋橋的的客客戶戶作作后后續(xù)續(xù)深深入入訪訪談?wù)劶凹膀烌炞C證客戶戶類類型型1：：番禺禺本本地地的的首首置置客客戶戶孫先先生生，，28歲歲，，土土生生土土長長的的番番禺禺羅羅家家村村人人，，番番禺禺白白領(lǐng)領(lǐng)，，首首次次置置業(yè)業(yè)；；目前前在在番番禺禺市市橋橋工工作作，，從從事事估估價價行行業(yè)業(yè)，，女女朋朋友友也也在在市市橋橋工工作作，，從從事事保保險險業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)；；現(xiàn)在在跟跟父父母母和和大大哥哥大大嫂嫂一一起起住住番番禺禺廣廣場場附附近近。。準準備備結(jié)結(jié)婚婚，，結(jié)結(jié)婚婚后后不不想想再再跟跟父父母母一一起起住住，，希希望望在在番番禺禺買買房房；；認為為房房子子最最好好離離市市橋橋不不要要太太遠遠，，兩兩房房和和小小三三房房都都能能接接受受，，最最好好就就是是90-100平平米米的的小小三三房房，，總總價價最最好好不不超超過過100萬萬；；父母母可可以以給給3-4成成首首付付，，剩剩下下的的兩兩個個人人月月供供，，大大概概能能承承受受3000-4000元元的的月月供供款款；；之前前看看過過尚尚東東尚尚筑筑，，比比較較喜喜歡歡那那里里的的戶戶型型，，有有贈贈送送空空間間最最好好；；橋南南也也可可以以考考慮慮，，反反正正上上下下班班控控制制在在半半小小時時內(nèi)內(nèi)都都沒沒問問題題。。在番禺工工作，對對橋南認認可度高高，需求求小三房房，希望望高產(chǎn)品品附加值值，對總總價和月月供有一一定敏感感客戶類型型2：番禺本地地的二次次置業(yè)客客戶王先生，，43歲歲，番禺禺本地人人，私企企老板，，二次置置業(yè)；土生土長長的番禺禺人，在在番禺開開廠，目目前居住住在中頤頤海倫堡堡，一家家四口，，小孩番番禺中學學南校區(qū)區(qū)讀書，，正在考考慮在橋橋南買多多一套房房子，一一方面給給小孩住住，另一一方面考考慮投資資；面積不用用太大，，90㎡㎡左右就就足夠，，以后亞亞運城帶帶動整個個番禺板板塊房價價上漲，，到時可可能考慮慮賣掉；；已經(jīng)在橋橋南住了了很久，，這里比比較安靜靜，生活活方便，，交通還還算順暢暢，挺喜喜歡住這這里；目前橋南南1萬左左右的均均價還算算合理，，估計以以后還會會上漲的的，看好好以后的的發(fā)展。。在番禺開開廠，經(jīng)經(jīng)濟實力力較強，，家在番番禺，對對橋南較較為了解解，看好好亞運帶帶來的未未來升值值前景客戶類型型3：番禺工作作的外地地人李先生，，32歲歲，湖北北人，石石基服裝裝廠的管管理層，，首次置置業(yè)；來番禺工工作五六六年了，，之前一一直都是是在石基基租房子子住，現(xiàn)現(xiàn)在考慮慮買房了了；知道亞運運城就快快開盤，，認為價價格在1.3-1.5萬太貴貴了，1萬左右右都能接接受；想買100㎡的的小三房房，考慮慮到以后后結(jié)婚生生小孩，，以及父父母過來來這邊短短時間居居住，所所以最起起碼都要要三房；；喜歡大社社區(qū)，環(huán)環(huán)境要安安靜，喜喜歡東湖湖州，樓樓間距夠夠?qū)?，不不過戶型型面積太太大了，，接受不不了。橋南也可可以考慮慮，那邊邊生活配配套也很很齊全，，不過那那里現(xiàn)在在都是大大面積的的戶型為為主，如如果有小小三房也也可以考考慮。一直在番禺租租房住，習慣慣了番禺的生生活，目前考考慮首置買房房，需求3房房以上，但太太大面積無法法承受，總價價承受能力較較有限?？蛻纛愋?：番禺公務(wù)員員、事業(yè)單單位人員楊小姐，28歲，番番禺禺山高高級中學老老師，外地地人，來廣廣州5年；；目前租住教教師宿舍，，擔心房價價一直漲，，想買房，，選擇在番番禺，不會會考慮廣州州市區(qū)；想買90平平左右小三三房，接受受價格10000元元/平左右右，去看過過尚東尚筑筑和金色城城品，尚東東尚筑稍微微有點遠，，金色城品品不喜歡那那種小復(fù)式式；對市橋南覺覺得生活配配套不夠好好，希望能能有較大的的社區(qū)和較較好的生活活配套。首首次置業(yè)自自住，對投投資和亞運運前景不太太關(guān)注；禺山中學的的老師購買買力都比較較強，有不不少老師現(xiàn)現(xiàn)在都在考考慮買房，，而且基本本上都是考考慮在市橋橋附近置業(yè)業(yè)。工作固定在在番禺，基基本不會去去廣州市區(qū)區(qū)買房，購購買力較強強，對市橋橋附近配套套完善的大大社區(qū)、品品質(zhì)物業(yè)較較感興趣，，需求小三三房?？蛻纛愋?：廣州市區(qū)的的首置白領(lǐng)領(lǐng)蔣先生，30歲，從從事管理咨咨詢行業(yè)，，在海珠區(qū)區(qū)江南西上上班；最近剛剛購購買雅居樂樂鴻禧華庭庭的80平平二房，13500元/平。。購房主要要看中生活活配套和交交通；坐地鐵上班班，來廣州州7年，以以前一直在在番禺市橋橋工作，加加之地鐵較較方便，對對市橋區(qū)域域抗性較小小，而且番番禺的房價價比海珠要要便宜很多多；買房時重點點看過尚東東尚筑，覺覺得位置有有點遠，交交通不是很很方便；以前覺得市市橋南生活活配套不太太好，但現(xiàn)現(xiàn)在變化較較大，是重重點發(fā)展區(qū)區(qū)域。以前租房在在祈福新村村，很多海海珠上班的的都在祈福福租房，買買房大部分分也都考慮慮在市橋附附近置業(yè)。。在海珠、天天河上班，，有過在番番禺租房的的經(jīng)歷，區(qū)區(qū)域抗性較較小，看重重交通和配配套，選擇擇購買市橋橋附近的地地鐵物業(yè)，，認為價格格上有優(yōu)勢勢。核心客戶重點客戶潛在客戶客戶類型客戶描述1、番禺市市橋的首置置白領(lǐng)2、番禺工工作的外地地人3、、番禺市橋橋的企事業(yè)業(yè)單位人員員、公務(wù)員員1、廣州市市區(qū)白領(lǐng)、、企事業(yè)單單位人員2、番禺本本地投資客客部分區(qū)內(nèi)外外投資者看重配套、、交通；關(guān)注投資前前景；普遍需求小小三房，關(guān)關(guān)注產(chǎn)品附附加值、品品牌、對總總價、月供供較敏感對交通要求求較高，傾傾向選擇市市橋的地鐵鐵物業(yè)，需需作適度引引導(dǎo)項目客戶構(gòu)構(gòu)成客戶分析小小結(jié)番禺禺市市橋橋白白領(lǐng)領(lǐng)（（首首置置））：：對橋橋南南認認可可度度高高，，需需求求小小三三房房，，希希望望高高產(chǎn)產(chǎn)品品附附加加值值，，對對總總價價和和月月供供有有一一定定敏敏感感番禺禺本本地地客客戶戶（（投投資資））：：經(jīng)濟濟實實力力較較強強，，家家在在番番禺禺，，對對橋橋南南較較為為了了解解，，看看好好未未來來的的升升值值前前景景在番番禺禺的的外外地地人人（（首首置置））：：一直直在在番番禺禺租租房房住住，，習習慣慣了了番番禺禺的的生生活活，，目目前前考考慮慮首首置置買買房房，，需需求求3房房以以上上，，但但太太大大面面積積無無法法承承受受，，總總價價承承受受能能力力較較有有限限番禺禺的的企企事事業(yè)業(yè)單單位位人人員員（（首首置置））：：工作作固固定定在在番番禺禺，，基基本本不不會會去去廣廣州州市市區(qū)區(qū)買買房房，，購購買買力力較較強強，，對對市市橋橋附附近近配配套套完完善善的的大大社社區(qū)區(qū)、、品品質(zhì)質(zhì)物物業(yè)業(yè)較較感感興興趣趣，，需需求求小小三三房房廣州州市市區(qū)區(qū)工工作作的的白白領(lǐng)領(lǐng)（（首首置置））：：在海海珠珠、、天天河河上上班班，，有有過過在在番番禺禺租租房房的的經(jīng)經(jīng)歷歷，，區(qū)區(qū)域域抗抗性性較較小小，，看看重重交交通通和和配配套套，，選選擇擇購購買買市市橋橋附附近近的的地地鐵鐵物物業(yè)業(yè)，，認認為為價價格格上上有有優(yōu)優(yōu)勢勢。。客戶戶主主要要關(guān)關(guān)注注點點：：高高附附加加值值、、交交通通便便利利、、總總價價優(yōu)優(yōu)勢勢、、升升值值前前景景BAF我有：：片區(qū)區(qū)濃濃厚厚的的生生活活氛氛圍圍、、便便利利交交通通區(qū)域域未未來來升升值值前前景景迎合合市市場場的的緊緊湊湊型型低低總總價價產(chǎn)產(chǎn)品品極具具影影響響力力與與口口碑碑的的發(fā)發(fā)展展商商品品牌牌○○○○○○B(yǎng)AF本項目具備主要優(yōu)勢1、番禺市橋南周邊濃厚的居家氛圍2、交通便利——距番禺最繁華的市橋僅10分鐘車程3、緊湊型設(shè)計——符合市場需求的低總價中小戶型4、升值前景——未來板塊成熟溢價5、具備品牌影響力——保利品牌和口碑片區(qū)濃厚的生活氛圍、便利交通區(qū)域未來升值前景極具影響力與口碑的發(fā)展商品牌迎合市場的緊湊型低總價產(chǎn)品○○○○○○B(yǎng)AF本項目具備主要優(yōu)勢1、番禺市橋南周邊濃厚的居家氛圍2、交通便利——距番禺最繁華的市橋僅10分鐘車程3、緊湊型設(shè)計——符合市場需求的低總價中小戶型4、升值前景——未來板塊成熟溢價5、具備品牌影響力——保利品牌和口碑本項目對客戶產(chǎn)生的價值1、享受番禺市橋南周邊濃厚的居家氛圍2、便利的交通——距番禺最繁華的市橋僅10分鐘車程3、低總價緊湊型中小戶型4、未來板塊成熟溢價帶來的投資升值5、保利品牌和口碑，帶來品質(zhì)保證立足足于于購購買買“緊緊湊湊型型””中中小小戶戶型型的客客戶戶突出出本本項項目目的的居家家調(diào)調(diào)性性，建建立立差異異化化形形象象啟示：：關(guān)于于我們們的的客客戶戶他們們是是這這樣樣一一群群人人，，年輕輕、有活活力力，講究究生生活活品品質(zhì)質(zhì)，同時時，，注重重性性價價比比，務(wù)實實居居家家關(guān)于于居家家調(diào)調(diào)性性項目訴求上，，描述一種生活態(tài)度，倡導(dǎo)一種生活方式，推廣調(diào)性上，，它不是激進進新銳的，而而是偏向于柔柔和的、溫馨的、有品質(zhì)感的，，關(guān)于差異化的形象象需要一個概念，一條主線這個概念，串串聯(lián)并貫徹整整個營銷全程程譬如：花生來了………尋找一個主線家，承載包容著他他們生活中的的酸甜苦辣這里，有他們們奮斗的故事，有他他們愛情的故事有他們關(guān)于理想的故事。家是是最溫暖的港港灣，象征著著一種叫做幸福的生活。家，與生活有有關(guān)，與幸福福有關(guān)，與故事有關(guān)……保利·城南故故事【主推案名】】【有一種生活活叫幸?！繉ふ摇す适轮髦魅斯＠こ悄瞎使适卢F(xiàn)現(xiàn)正接受受咨詢和TA一起從無到有的幸幸福保利·城南故故事現(xiàn)現(xiàn)正接受受咨詢生活，是一種種自在心情保利·城南故故事日子緩緩，生生活散散保利·城南故故事偷得浮生半日日閑保利·城南故故事生活，簡單就就好保利·城南故故事幸福故事，即即將揭幕保利·城南故故事即即將公公開發(fā)售保利·水岸蘭蘭亭【備選案名】】【有一種生活活叫幸?！俊緜溥x案名】】保利·麗陽百百合【有一種生活活叫幸?！抗适碌恼故炯鞍b裝有故事的產(chǎn)品打造有故事的園林和售樓處處有故事的樣板房有故事的產(chǎn)品打造——從規(guī)劃面面積“禁偷令令”之后的功功能營銷說起起沒有“贈送送面積積”我們就就送“功能能”當廣州州樓市市延續(xù)續(xù)10多年年的““慣偷偷面積積”不不再可可能緊湊型型中小小戶型型產(chǎn)品品的附附加值值如何何提升升？功能營營銷關(guān)關(guān)鍵要要素———回歸產(chǎn)產(chǎn)品的的居住住本體體強調(diào)功功能面面積，，而非非建筑筑面積積強調(diào)室室內(nèi)，，而非非室外外強調(diào)居居住享享受，，而非非居住住舒適適衣帽間間/書書房/收藏藏室………功能空空間的的設(shè)置置初級形形態(tài)——賦予既既有空空間某某種功功能虛空間間帶來來的多多樣性性虛空間間單獨獨使用用，可以以成為為衣帽帽間、、化妝妝間、、書柜柜等主主臥個性化化空間間升級形形態(tài)——對空間間進行行合并并利用用，實實現(xiàn)功功能的的擴展展客廳主臥虛空間虛空間納納入客廳廳，可以成成為家庭庭展示性性空間虛空間納納入主臥臥，可以成成為主臥臥的個性性化空間間，如衣衣帽間、、書房等等結(jié)合周邊邊形成更更大的活活動場地地，形成多多種活動動的可能能性高級形態(tài)態(tài)——對室內(nèi)空空間的集集約利用用對空間的的集約利利用，涉涉及成品品化精裝裝修玄關(guān)地柜內(nèi)嵌式電電器精品化成成品裝修修——集約細節(jié)節(jié)①②③④⑤①廚房房收納柜柜②垃圾處處理器、、五金拉拉籃③轉(zhuǎn)角櫥櫥柜④消音柜柜門⑤內(nèi)嵌式式廚房電電器精品化成成品裝修修——集約細節(jié)節(jié)①臥室室邊角空空間利用用②浴室室定制櫥櫥柜③洗手手臺收納納柜④墻體內(nèi)嵌嵌式收納處①②③④消音門：輕柔柔關(guān)閉技術(shù)，，消除噪音干干擾博洛尼的阻尼尼輕柔關(guān)閉技技術(shù)，避免了了碰撞或反彈彈，房門經(jīng)緩緩沖后自動關(guān)關(guān)閉，消除噪噪音干擾，有效避免門板板快速閉合對對老人小孩造造成的傷害。。LOW-E中中空隔音玻璃璃：可以阻止太陽陽光產(chǎn)生的熱熱輻射進入室室內(nèi),又可以以將室內(nèi)物體體產(chǎn)生的熱反反射回來,從從而降低玻璃璃的熱輻射通通過量。隔熱性比普通通中空玻璃提提高近40%，大大減輕輕室外的噪音音透過窗戶進進入室內(nèi)，一一般隔音玻璃璃可降低噪音音30分貝左左右。精品化成品裝裝修——門窗書桌和雙人床床一體：與以以往往設(shè)設(shè)計計不不同同的的是是它它不不需需要要搬搬動動任任何何東東西西，，唯唯一一要要搬搬動動的的也也就就是是書書桌桌前前的的椅椅子子，，而而且且在在打打開開雙雙人人床床時時對對書書桌桌上上的的東東西西也也不不會會有有任任何何影影響響，，睡睡覺覺與與工工作作的的切切換換一一鍵鍵即即完完成成。。一體體式式衣衣柜柜沙發(fā)發(fā)統(tǒng)統(tǒng)一一設(shè)設(shè)計計，可可便便于于業(yè)業(yè)主主后后期期更更換換布布藝藝套套利用用過過道道等等空空間間設(shè)設(shè)計計閱閱讀讀臺臺①②③④精品品化化成成品品裝裝修修————家具具精品品化化成成品品裝裝修修————裝飾飾品品提供供室室內(nèi)內(nèi)的的部部分分綠綠化化和和陽陽臺臺基基本本綠綠化化設(shè)設(shè)置置：：陽臺臺的的花花槽槽和和樹樹體體桌面面綠綠化化采光光走走廊廊引引進進綠綠化化采光光天天井井的的綠綠化化①②③④精品品化化成成品品裝裝修修————家庭庭綠綠化化有故故事事的的園林林和和售售樓樓處處———用用一一條條故事事主主線線，貫貫穿穿整整個個看看樓樓動動線線奮斗的的故事事在過去去的日日子里里很大一一部分分的時時間我們都都在奮奮斗付出努努力付出汗汗水為了更更好的的生活活為了更更美的的未來來【第一一站】】社區(qū)入口口，《奮奮斗》主題雕塑塑，講述拼拼搏進取取的奮斗斗故事愛情的故故事【第二站站】在玻璃花花房里種上一棵棵忘憂草草每天看著它一天一天長大大就像人生最浪浪漫的事是可以和你一一起慢慢變老小區(qū)園林內(nèi)，，設(shè)置玻璃花房和沿路花帶，講述羅曼蒂克克的愛情故事事旅行的故事【第三站】背上行囊從此浪跡天涯涯走遍了世界上上許多城市帶回了雅魯藏藏布江的雪水水還有撒哈拉沙沙漠的黃沙收藏英倫三島島的優(yōu)雅記錄北海道的的此刻心情……售樓處內(nèi)，設(shè)設(shè)置收藏品展架及及解說卡片講述浪跡天涯涯的旅行故事事家的故事【第四站】生活在現(xiàn)實的的重重壓力之之下是家人的守望望和孩子的微微笑給了我繼續(xù)前前行的勇氣和和力量總想給最可愛愛的他們一個全世界最最溫暖的港灣灣售樓處外圍，，設(shè)置秋千架及兒童童游樂區(qū)，講述家的親子子故事理想的故事【第五站】從前覺得生活的理理想就是掙很多的的錢住很大的房子子現(xiàn)在覺得生活的理理想就是在一個悠悠閑的午后研磨咖啡的心心情售樓處，打造造成包括咖啡吧、書吧、音吧、桌游吧的休閑體驗空間，講述生活理理想的故事有故事的樣板房——打造情境境化樣板間，，比的是心思和創(chuàng)意別人的樣板房房我們不和海倫倫堡比豪氣，，也不羨慕尚尚東尚筑的歐歐派我們的樣板房房可能不豪氣，，可能不國際際，要的是讓讓客戶印象深深刻天下任我行的的旅行者之家家整體裝修風格格采用日本MUJI無印印良品的簡約風格，凸凸顯舒適、淡淡雅的生活主主張簡約淡雅、易易于打造的整整體硬裝別出心裁、心心思貴過成本本的軟裝點綴綴樣板房內(nèi)各功功能空間點綴綴世界各地風風情的特色擺擺件，并配置置相應(yīng)的文化化解讀，凸顯顯樣板房主人人公的生活情情境參觀樣板房，，就像周游世世界臥室：土耳其地毯毯，中東傳統(tǒng)統(tǒng)手工藝人客廳：“走進非洲洲”，播放非非洲風情影視視片；參觀樣板房，，就像周游世世界書房：一幅來自圣圣地西藏的唐唐卡餐廳：來自泰王國國的錫器書房：日本泥塑娃娃娃書房：日本茶具故事的推廣推廣總策略①前提：提提前蓄客如果現(xiàn)場售樓樓處展示不到到位，在推廣廣配合的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，提前在在市橋高檔商商場設(shè)置展場蓄客客（可選擇易發(fā)發(fā)商業(yè)中心））。③渠道營銷：：一個活動，，三個重要渠渠道貼近目標客戶戶群，打好“地鐵”、““戶外牌”和和“網(wǎng)絡(luò)”三個重要渠道道的組合拳。。配合一次大大型“城南故故事秀”的活活動，引爆項項目。②形象線：貫貫串一條主線線項目開盤前一一個半月開始始進行集中推推廣，至始至至終，以“尋找城南故故事主人公””貫穿主推廣線線，副標配合合銷售節(jié)點發(fā)發(fā)布。④分批推售：：分兩次推售售連續(xù)引爆市市場兩次推售時間間間隔不超過過一個月，連續(xù)加推，引引爆市場，實現(xiàn)項目短短平快的銷售售目標。4月1日8月30日3月1日工程要求營銷階段開盤引爆項目開盤圍墻、道旗、、地界包裝推廣主線推廣渠道營銷活動軟文炒作搜房網(wǎng)站軟文文商場外展地鐵廣告戶外牌公交候車亭風風暴（開盤前前一周）搜房網(wǎng)站（橫橫欄）硬廣（開盤前前四版）網(wǎng)絡(luò)、報廣軟軟文炒作短信40萬條條/周樓吧售樓處、樣板板房完工。園園林展示區(qū)區(qū)完工4月1日，配配合售樓處開開放，“尋找找城南故事主主人公”主題題活動售樓處/樣板板房開放6月份加推，，MUJI生生活展尋找城南故事事主人公營銷工作鋪排排戶外牌地鐵廣告(視視情況)網(wǎng)絡(luò)軟文炒作作短信20條/周樓吧5月1日取得預(yù)售證蓄勢預(yù)熱7月1日6月1日8月1日持續(xù)加推余貨續(xù)銷幸福故事，即即將揭幕和TA一起，，從無到有的的幸福生活簡單就好好地鐵廣告戶外牌公交候車亭風風暴硬廣（加推前前三版）網(wǎng)絡(luò)、報廣軟軟文炒作短信40萬條條/周樓吧項目加推戶外牌網(wǎng)絡(luò)軟文樓吧短信（視情況況）貫穿一條主線線：尋找故事事主人公和TA一起，，從無到有的的幸福生活，是一種種自在心情日子緩緩，生生活散散生活，簡單就就好第一階段尋找故事主人人公制造懸念第二階段去城南故事項目亮相第三階段形象滲透第四階段開盤熱銷幸福故事，即即將揭幕提前蓄客———設(shè)置分展場場保利·城南故故事售樓處到位前前，在番禺易易發(fā)商業(yè)中心心設(shè)置分展場場。并配合展展場流動派單單。配合展場流動動派單。巡展人員安排排：巡展分2組，，每組2名銷銷售、8名名兼職派單人人員人員目標要求求：主展場銷銷售人員,每每人每天要登登記20個以以上有效電話話號碼；派單人員,每每人每天要登登記15個以以上有效電話話號碼，帶5批客戶到主主展場上門咨咨詢。派發(fā)物料：海報（設(shè)計建建議正面項目目信息，反面面加印亞運舉舉辦日程表））地鐵廣告———做番禺最重重要的三站1、地鐵大燈燈箱，做番禺禺最重要的三三站：市橋、、漢溪長隆和和番禺廣場的的所有地鐵出出口費用：27.4萬/月2、站臺3連連封+屏蔽門門貼5、6兩個月月主要投放戶外牌——易易發(fā)商業(yè)中心心和番禺廣場場費用：27.4萬/月地界包裝———形成項目區(qū)區(qū)隔位置：沿本本項目工地地四周要求：體現(xiàn)現(xiàn)項目氣質(zhì)質(zhì)、品質(zhì)目的：吸引引過往客戶戶關(guān)注，提提前預(yù)熱樓體包裝要求：清晰晰展示保利利地產(chǎn)、項項目名稱、、銷售電話話信息；目的：加強強昭示性，，提前預(yù)熱熱沿路道旗工地形象圍圍墻位置：沿市市良路、南南城路直到到本項目要求：道旗旗高4.5米，寬0.6米；；每隔5米米樹立一個個道旗。目的：體現(xiàn)現(xiàn)項目私家家路感覺，，引導(dǎo)客戶戶引入銷售售中心活動之一：：尋找故事主主人公聯(lián)合新周刊刊，結(jié)合網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)炒作，，掀起“尋尋找·故事事主人公””的預(yù)熱活活動，制造造懸念，引引發(fā)市場關(guān)關(guān)注；在番禺主要要戶外T牌牌發(fā)布廣告告；在主要商業(yè)業(yè)人流旺地地排放“尋尋找故事主主人公”小小卡片，可可在售樓處處開放之日日憑卡兌換換購物券；；尋找·故事事主人公活動之二：：MUJI生生活展活動形式：在項目現(xiàn)現(xiàn)場舉辦MUJI無無印良品創(chuàng)創(chuàng)意生活展展，包括各各類創(chuàng)意家家居用品，，為現(xiàn)場帶帶來人氣Thanksforlistening,anditistheend！世聯(lián)地產(chǎn)2010年7月30日日9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。03:46:2403:46:2403:461/5/20233:46:24AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2303:46:2403:46Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。03:46:2403:46:2403:46Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2303:46:2403:46:24January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月20233:46:24上午午03:46:241月-23