世聯(lián)-深圳星河丹堤豪宅項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告-

星河?丹堤營銷執(zhí)行報(bào)告謹(jǐn)呈：星河地產(chǎn)公司本次報(bào)告目的：統(tǒng)一營銷思路細(xì)化階段攻略及落實(shí)執(zhí)行報(bào)告思路第二部分：策略推導(dǎo)第三部分：策略分解第四部分：后續(xù)營銷安排第一部分：問題界定第一部分：問題界定一、項(xiàng)目概況二、開發(fā)節(jié)奏五、市場狀況四、目標(biāo)回顧六、項(xiàng)目前期營銷回顧七、問題提出三、工程節(jié)點(diǎn)一、項(xiàng)目概況——優(yōu)劣并存第一部分：問題界定山湖林海銀湖山郊野公園南坪快速路項(xiàng)目指標(biāo)：總用地面積：200322平方米總建筑面積：360580平方米總住宅面積:358780平方米容積率：1.8建筑密度：24%優(yōu)勢亮點(diǎn)：9萬平米天然湖、郊野公園、專利產(chǎn)品、城市距離不利影響：南坪快速噪音、山湖林海影響、梅林關(guān)口交通雜亂D區(qū)：TH103套F區(qū)：高層A區(qū)：TH111套06年4月底銷售C區(qū)：TH86套獨(dú)棟7套06年4月底銷售疊TH區(qū)：160套E區(qū)：高層分區(qū)占地面積建筑面積A區(qū)49154.2485790.1526966.3351521.94C區(qū)36635.9124555.61B區(qū)20114.0333708.50D區(qū)37246.2028241.70E區(qū)30685.63138196.00F區(qū)26813.28107128.05合計(jì)200649.29358796.19二、開發(fā)節(jié)奏——環(huán)環(huán)相扣第一部分：問題界定開發(fā)節(jié)奏:A、C區(qū)>B區(qū)>E區(qū)>F區(qū)>D區(qū)一期(A、C區(qū))情況:容積率:約0.6；戶均面積：252平方米三、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)——時(shí)間緊迫，儲(chǔ)客時(shí)間短第一部分：問題界定6月中A、C區(qū)樣板房開放7月底B1樣板房開放8月底B6樣板房開放5月8月7月6月4月3月4.28AC區(qū)開售3.28銷售中心到位3.28啟動(dòng)區(qū)到4.1銷售中心開放8月中下旬B區(qū)公開銷售四、項(xiàng)目目標(biāo)第一部分：問題界定短期目標(biāo)：4月28日一期（A、C區(qū)）公開發(fā)售，開盤月實(shí)現(xiàn)50%，約100套；（合同約定）06年12月實(shí)現(xiàn)12億銷售額(AC區(qū)100%、B區(qū)部分銷售)。長期目標(biāo)：樹立“星河丹堤”強(qiáng)勢品牌，建立丹堤大盤影響力。目標(biāo)分解第一部分：問題界定開盤火暴、持續(xù)旺銷項(xiàng)目品牌大盤影響力足量誠意客戶（不少于400批）差異化項(xiàng)目亮點(diǎn)傳播到位，建立形象高度（支撐價(jià)格）五、市場狀況——機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存第一部分：問題界定4季1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季2005200620072008潛龍山莊50套townhouse，50套別墅圣莫麗斯215余套townhouse，4套別墅尖崗山一期195套townhouse，120套別墅本項(xiàng)目197套TH波托菲諾別墅2期15套別墅龍1號(hào)地塊小于50套townhouse東方花園8套別墅關(guān)外關(guān)內(nèi)溪之谷101套別墅天琴灣3期48套別墅、獨(dú)棟鳳凰谷68套townhouse，15套別墅東部華僑城約184套townhouse，233套別墅

聯(lián)泰紅樹灣及大梅沙約180+69套別墅香蜜湖1號(hào)高層大平面從產(chǎn)品可替代性看：星河丹堤推售同期將面臨“圣莫麗斯”、“尖崗山”及“香蜜湖1號(hào)大平面”等大盤的直面競爭，要從競爭對手中突圍，必須建立本項(xiàng)目差異化的高端形象。六、項(xiàng)目前期期營銷回顧第一部分：問問題界定由于產(chǎn)品戶均均面積的擴(kuò)大大，前期“城城市中產(chǎn)”的的推廣使客戶戶對項(xiàng)目的認(rèn)知高度不足足，主要表現(xiàn)在在：客戶提及最多多的項(xiàng)目包括括：振業(yè)城、、第五園等第第二梯隊(duì)別墅墅產(chǎn)品?？蛻魧⒌ささ虤w結(jié)結(jié)為關(guān)外外豪宅之之列而不不是城市市豪宅。?？蛻魧Α啊吧胶至趾！背殖峙懦鈶B(tài)態(tài)度，質(zhì)質(zhì)疑項(xiàng)目目品質(zhì)感感，擔(dān)心心將來的的管理和和安全問問題。?？蛻舴e累累情況：：第一部分分：問題題界定自2006年3月6日日起項(xiàng)目目開展星星河會(huì)VIP卡卡會(huì)員招招募活動(dòng)動(dòng)，截截至06年3月月9日，，登記會(huì)會(huì)員161位位，實(shí)際存存款到帳帳53位，，目前日均均辦卡量量約9張；前期積累累客戶基基本篩選選完畢，，剩余客客戶積累累周期約約為6周，保證客客戶辦卡卡熱度，，擴(kuò)大客客戶源成成為保證證火爆開開盤的前前提條件件?？蛻舫醪讲揭庀蚍址植迹嚎蛻裘娣e意向調(diào)查（單位：平方米）190-220220-250250-280280-300300-35030332243客戶單價(jià)意向調(diào)查1.5萬以下1.5-2萬2-2.5萬2.5-3萬3-3.5萬192222131七、問題題提出第一部分分：問題題界定目前下下需要要解決決的問問題：：時(shí)間：：3月月上旬旬—4月28日日（約約6周周）1、面面對競競爭：：6周的的推廣廣期內(nèi)內(nèi)，建建立項(xiàng)項(xiàng)目差差異化化項(xiàng)目目亮點(diǎn)點(diǎn)，建建立形形象高高度。。2、面對對開盤目目標(biāo)：6周的客客戶積積累期，，積累累足夠的的有效客客戶（約約400-500批））。備注：丹丹堤銷售售中心及及現(xiàn)場展展示需4月處方方可到位位。如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)？第二部分分：策略略推導(dǎo)一、核心心賣點(diǎn)輸輸理二、豪宅宅客戶購購房特征征三、策略略方向推推導(dǎo)一、核心心賣點(diǎn)輸輸理第二部分分：策略略推導(dǎo)F（Features/fact）:項(xiàng)項(xiàng)目本身身的特性性/屬性性A（Advantages）：：相對對于競爭爭對手項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)勢B（Benefit/value）：：樓盤帶帶給用戶戶的利益益/價(jià)值值我有什么我好在哪兒我能給你帶來什么價(jià)值（FAB分析））一、核心心賣點(diǎn)輸輸理第二二部部分分：：策策略略推推導(dǎo)導(dǎo)F（Features）A（Advantages）B（Benefit）原生銀湖山郊野公園9萬平米原生湖5分鐘城市距離、交通便利產(chǎn)品附加值高，附送面積達(dá)30%--100%產(chǎn)品專利大盤第一期原生銀湖山郊野公園9萬平米原生湖產(chǎn)品附加值高，附送面積達(dá)30%--100%產(chǎn)品專利引領(lǐng)“城市別墅”生活時(shí)尚二、、豪豪宅宅客客戶戶購購房房特特征征第二二部部分分：：策策略略推推導(dǎo)導(dǎo)項(xiàng)目名稱決定購買的因素歸納城市山谷“位于城市中，未來升值潛力高”“一家三口產(chǎn)品房子還可以”升值、好用香蜜湖1號(hào)1、“我有錢，我就應(yīng)該住最好的”2、“我要的不僅是房子，而是要一種適合我的生活方式及檔次”有面子、好用紅樹灣TOHO“這里很像我國外的房子，挺國際的”有面子尖崗山“這么大的別墅項(xiàng)目，加上開發(fā)商品牌，第一期肯定能升值”升值通過過世世聯(lián)聯(lián)合合作作別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目客客戶戶購購買買原原因因分分析析可可得得，，豪豪宅宅客客戶戶購購買買的的因因素素歸歸結(jié)結(jié)為為以以下下幾幾個(gè)個(gè)因因素素，，分分別別為為：：好用用、、升升值值、、有有面面子子三、、策策略略方方向向推推導(dǎo)導(dǎo)第二二部部分分：：策策略略推推導(dǎo)導(dǎo)結(jié)合合星星河河丹丹堤堤資資源源及及產(chǎn)產(chǎn)品品兩兩大大優(yōu)優(yōu)勢勢，，樹樹立立星河河丹丹堤堤=好好房房子子=升升值值首首選選=面面子子標(biāo)標(biāo)簽簽的等等式式。。我們的的策略略方向向是：：形象策策略———明明確告告知““我是是誰？？”，，建立立身份份標(biāo)簽簽推廣策策略———緊緊握““資源源”、、“產(chǎn)產(chǎn)品””兩大大命脈脈客戶策策略———調(diào)調(diào)動(dòng)豪豪宅客客戶積積極性性，主主動(dòng)出出擊鎖鎖定客客戶展示策策略———情情景式式體驗(yàn)驗(yàn)營銷銷，從從服務(wù)務(wù)、展展示打打動(dòng)客客戶價(jià)格策策略———小小步快快跑，，制造造稀缺缺，營營造產(chǎn)產(chǎn)品升升值景景象第三部部分：：策略略分解解一、形形象策策略二、推推廣策策略三、客客戶策策略四、展展示策策略五、價(jià)價(jià)格策策略一、形形象策策略第三部部分：：策略略分解解“我是是誰？？”城市原原生CEO官官邸從“地地位””的角角度推廣主主題詮詮釋：：從項(xiàng)目目社會(huì)會(huì)屬性性入手手，告告知客客戶丹丹堤是是為““城市市企業(yè)業(yè)家階階層””準(zhǔn)備備的房房子；；丹堤主主人因因其““地位位”而而享有有自然然，描描述丹丹堤客客戶““掌控控資本本后的的生活活態(tài)度度”；；離城市市最近近、最最適合合聚集集城市市中心心富豪豪人士士居住住“城市市原生生CEO官官邸””；第三部部分：：策略略分解解第三部部分：：策略略分解解二、推推廣策策略目標(biāo)——建立“星河丹堤堤=好房子子=有面子子”等式，樹立立級別感。推廣核心點(diǎn)點(diǎn)——“資源”、““產(chǎn)品”推廣四大攻攻略：

郊野公園攻攻略

專利產(chǎn)品攻攻略

名人攻略

風(fēng)水攻略第三部分：：策略分解解二、推廣策策略——郊野公園攻攻略出發(fā)點(diǎn)———“銀湖山郊郊野公園””為項(xiàng)目的的獨(dú)特賣點(diǎn)點(diǎn)目標(biāo)——“告知區(qū)位位”（建立立“銀湖山山郊野公園園”的影響響力）“樹立級別別”（星星河丹堤=城市稀缺缺資源旁的的好房子））手段——與深圳政府府合作，共共同推廣““銀湖山山郊野公園園”與美國《國國家地理雜雜志》合作作提升項(xiàng)目目品牌及推推廣公信力力執(zhí)行時(shí)間———2006年3月起起至項(xiàng)項(xiàng)目銷售售完畢執(zhí)行細(xì)則———參見《星河丹堤堤郊野公園園推廣方案案》及《地理雜志志洽談紀(jì)要要》必殺客戶———喜愛登山等等戶外活動(dòng)動(dòng)、關(guān)注健健康生活的的客戶第三部分：：策略分解解二、推廣策策略——專利產(chǎn)品攻攻略出發(fā)點(diǎn)———經(jīng)過比較““產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)”為丹堤堤的核心賣賣點(diǎn)如：附送價(jià)價(jià)值、外立立面設(shè)計(jì)（（合府、冠冠?。瓤蛻粼挕斑@個(gè)個(gè)戶型綜合合了各家之之常，我很很喜歡?！薄蹦繕?biāo)——星河丹堤=高增值=高品質(zhì)手段——1、產(chǎn)品專專利申請（（為城市CEO度身身定造）2、《專利利產(chǎn)品發(fā)布布會(huì)暨暨專專利作品品展》（拔升項(xiàng)項(xiàng)目調(diào)性性、制造造營銷亮亮點(diǎn)）執(zhí)行時(shí)間間——2006年3月月—5月月關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)———3月25日《專利產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會(huì)暨暨專專利作品展》》執(zhí)行細(xì)則———《星河丹堤專專利產(chǎn)品發(fā)布布會(huì)方案》《專利產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會(huì)執(zhí)行細(xì)細(xì)則》第三部分：策策略分解二、推廣策略略——名人攻略出發(fā)點(diǎn)：圈層營銷為目目前高端項(xiàng)目目的核心營銷銷方式案例：“萬科科·十七英里里，章子怡購購房輿論”目前項(xiàng)目資源源：高球明明星“張連連偉”準(zhǔn)備落落戶丹堤目標(biāo)：制造客戶圈內(nèi)內(nèi)談資，建立立級別感手段：1、口碑的傳傳播——如：“張連偉偉”在丹堤購購房傳播方式：銷銷售人員口頭頭宣傳、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)論壇匿名傳傳播2、名人活動(dòng)動(dòng)參與——項(xiàng)目舉辦辦的客戶活動(dòng)動(dòng)，邀請“張張連偉”參與與，如聚餐會(huì)、現(xiàn)現(xiàn)場活動(dòng)等，，制造話題。。執(zhí)行時(shí)間：2006年2月中開始第三部分：策策略分解二、推廣策略略——風(fēng)水攻略出發(fā)點(diǎn)——?jiǎng)e墅客戶購房房，風(fēng)水先生生意見至關(guān)重重要。目標(biāo)——“丹堤”：““最適合居住住的風(fēng)水住宅宅”手段：1、風(fēng)水大師師協(xié)會(huì)聚餐——提前與相相關(guān)人員打好好關(guān)系，統(tǒng)一一口徑，認(rèn)同同丹堤居住風(fēng)風(fēng)水2、銀湖山祈祈福活動(dòng)——在銀湖山山郊野公園推推廣初見成效效后開展（預(yù)預(yù)計(jì)在4月份份）。傳播媒體———線下傳播（網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)及口碑）執(zhí)行時(shí)間：2006年3月起第三部分：策策略分解二、推廣策略略——推廣節(jié)奏劃分分5月4月3月3、4月與政政府合作炒作作《銀湖山郊郊野公園》+5月設(shè)計(jì)方方案公眾咨詢詢3月25日專專利產(chǎn)品發(fā)布布會(huì)2月底、3月月初開始名人人攻略網(wǎng)絡(luò)炒炒作2月底3月初初風(fēng)水協(xié)會(huì)溝溝通活動(dòng)4月底/5月月銀湖山祈福?；顒?dòng)4月15日展展示樣板房開開放4.1《國家家地理雜志》》主題影像展展、銷售中心心開放三、客戶策略略第三部分：策策略分解目標(biāo)——調(diào)動(dòng)豪宅客戶戶積極性，主動(dòng)出擊鎖定客戶客戶四大攻略略：

銀行卡攻略

星河會(huì)積分卡攻略

聚餐會(huì)攻略

客戶訪談攻略略三、客戶策略略——銀行卡攻略第三部分：策策略分解目標(biāo)——設(shè)立門檻，甑甑別客戶誠意意度，摸查客客戶意向執(zhí)行方式：與建設(shè)銀行合合作發(fā)發(fā)行新一批批銀行卡客客戶戶辦理銀行卡卡（存3萬元元）贈(zèng)送“星河會(huì)會(huì)VIP積分分卡”獲獲得得1000分分消費(fèi)積分備注：客戶戶憑“星河河會(huì)VIP積分卡””購買星河河產(chǎn)品可獲獲得額外優(yōu)優(yōu)惠，卡無無順序傳播媒體———線下傳播（（電話、短短信）執(zhí)行時(shí)間：：2006年年3月6日日，當(dāng)天辦辦理92張。三、客戶策策略

———星河會(huì)VIP積分卡卡攻略第三部分：：策略分解解啟用時(shí)間2006年年3月6日日目的——利用積分系系統(tǒng)，建立立以營銷為為主導(dǎo)導(dǎo)的客戶資資源管理體體系，廣泛泛擴(kuò)大銷售售隊(duì)伍，建建立星河品品牌市場影影響力。目標(biāo)客戶——星河丹堤的的誠意客戶戶及其朋友友積分獲得：：——客戶可可通過購房房、參加活活動(dòng)、積分分可兌換獎(jiǎng)獎(jiǎng)品、購房房優(yōu)惠及商商家消費(fèi)優(yōu)優(yōu)惠。三、客戶策策略——聚餐會(huì)攻略略第三部分：：策略分解解目標(biāo)——主動(dòng)挖掘新新客戶資源源（世聯(lián)豪豪宅資源網(wǎng)網(wǎng)客戶）活動(dòng)形式———設(shè)定“客戶戶關(guān)注的房房地產(chǎn)問題題”為主題題，邀請手頭上上的豪宅宅客戶參與與“聚餐會(huì)””，聚餐同時(shí)安安排贊助方方丹堤項(xiàng)目目的推介及及客戶現(xiàn)場場登記主題——深圳豪宅走走勢\豪宅宅與稀缺資資源\置業(yè)業(yè)豪宅的注注意事項(xiàng)效果預(yù)估對丹堤感興興趣的客戶戶——可現(xiàn)現(xiàn)場入星河河會(huì)。蓄客客方案可同同時(shí)啟用。。對丹堤不感感興趣的客客戶——影影響其態(tài)度度，在朋友友圈層形成成口碑傳播播。首次活動(dòng)安安排：3月11日日、香榭里里丹桂軒詳細(xì)方案見見附件：《星河丹堤堤客戶聚餐餐會(huì)方案》》、《工作執(zhí)行行表》三、客戶策策略——客戶訪談攻攻略第三部分：：策略分解解目標(biāo)——借助各種與與客戶接觸觸的機(jī)會(huì)深深入了解客客戶意向及及需求，指導(dǎo)項(xiàng)目后后續(xù)工作（（推廣、價(jià)價(jià)格）回訪形式：：1、定期預(yù)預(yù)約誠意客客戶上門：：通過“為客客戶專人講講解產(chǎn)品””為由，每每天預(yù)約客客戶門進(jìn)行行深入溝通，聆聽聽客戶需求求。2、上門客客戶深入溝溝通銷售現(xiàn)場預(yù)預(yù)設(shè)上門客客戶調(diào)查問問卷，接待待人員統(tǒng)一一培訓(xùn)，按按階段調(diào)查目標(biāo)，，對客戶情情況進(jìn)行摸摸底。執(zhí)行時(shí)間：：2006年年2月中旬旬開始第一階段訪訪談問卷見見附件：《星河丹堤堤上門客戶戶訪談問卷卷》三、客戶策策略——客戶工作安安排第三部分：：策略分解解5月4月3月3月11日日首次豪宅宅客戶聚餐餐會(huì)3月下旬第第二次豪宅宅客戶聚餐餐會(huì)4月上旬第第三次豪宅宅客戶聚餐餐會(huì)4月中上旬旬第四次豪豪宅客戶聚聚餐會(huì)3.6—4.27接接受星河會(huì)會(huì)VIP積積分卡，憑憑積分卡購購房可享受受額外優(yōu)惠惠第一階段客客戶訪談工工作目標(biāo)：產(chǎn)品品及價(jià)格意意向第一階段客客戶訪談工工作目標(biāo)：價(jià)格格意向及真真實(shí)房號(hào)分分布第三階段客客戶訪談工工作目標(biāo)：了解解成交客戶戶情況及未未成交原因因四、展示策策略第三部分：：策略分解解目標(biāo)——生活情景展展示，體驗(yàn)丹堤生活，，從服務(wù)、展展示啟發(fā)客戶未來生活想想像。展示兩大攻攻略：

實(shí)景展示攻攻略

服務(wù)展示攻攻略四、展示策策略——實(shí)景展示攻攻略第三部分：：策略分解解銷售中心及及會(huì)所前廣廣場：增加可參與與性（休憩憩長椅、遮遮陽傘）體現(xiàn)生態(tài)、、自然，多多布置植物物完善善導(dǎo)導(dǎo)示示系系統(tǒng)統(tǒng)（（入入口口、、停停車車場場、、銷銷售售中中心心、、樣樣板板房房、、湖湖棧棧道道等等））銷售售中中心心配配濕濕巾巾機(jī)機(jī)及及自自動(dòng)動(dòng)擦擦鞋鞋機(jī)機(jī)等等增增值值服服務(wù)務(wù)咖啡啡吧吧、、雪雪茄茄吧吧、、紅紅酒酒吧吧四、、展展示示策策略略————實(shí)景景展展示示攻攻略略第三三部部分分：：策策略略分分解解概念念展展廳廳關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)：：1、、保保證證有有足足夠夠的的空空間間擺擺放放展展品品，，充充分分利利用用聲聲、、光光、、電電系系統(tǒng)統(tǒng)2、、未未有有展展示示活活動(dòng)動(dòng)時(shí)時(shí)，，展展廳廳的的布布置置植植物物造造景景，，避避免免過過于于空空曠曠3、、開開辟辟時(shí)時(shí)光光展展板板，，展展示示攝攝影影師師隨隨時(shí)時(shí)拍拍攝攝的的記記錄錄項(xiàng)項(xiàng)目目歷歷程程的的照片片4、、4-5月月間間，，與與國國家家地地理理雜雜志志及及時(shí)時(shí)尚尚旅旅游游集集團(tuán)團(tuán)聯(lián)聯(lián)辦辦““城城市市進(jìn)進(jìn)程中的自自然”原原生圖片片展四、展示示策略———實(shí)景展示示攻略第三部分分：策略略分解展示區(qū)關(guān)鍵點(diǎn)：：1、會(huì)所所、游泳泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場及及展示區(qū)區(qū)園林完完全開放放式展示示；2、看樓樓通道清清晰導(dǎo)示示（導(dǎo)示示牌配指指引人員員）；3、湖邊邊棧道平平整及體體驗(yàn)式展展示；4、工地圍板板的設(shè)計(jì)計(jì)制作需需與園林林融合一一體樣板房關(guān)鍵點(diǎn)：：1、保安安及保潔潔人員足足夠配備備；2、管家家式體驗(yàn)驗(yàn)參觀，，充分考考慮客戶戶現(xiàn)場感感知；3、室內(nèi)家居居裝飾體體現(xiàn)品質(zhì)質(zhì)感4、采采用自自動(dòng)鞋鞋套機(jī)機(jī)、濕濕紙巾巾機(jī)提提升客客戶看看樓感感受5、工工程樣樣板房房要配配備綠綠植及及空調(diào)調(diào)，保保證夏夏天客客戶看看樓感感受四、展展示策策略———服務(wù)展展示攻攻略第三部部分：：策略略分解解服裝服務(wù)人人員著著裝整整齊大大方、、保安安人員員著深深色職職業(yè)裝裝，所所有工工作人人員配配帶統(tǒng)一一工牌牌，體體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目品品質(zhì)；；服務(wù)有禮有有節(jié)，，““來有有問聲聲去有有送聲聲”，，在各各個(gè)細(xì)細(xì)節(jié)上上采用用人工工服務(wù)務(wù)提醒，務(wù)務(wù)求讓讓客戶戶處處處體驗(yàn)驗(yàn)主人人的尊尊貴感感；硬件重要崗崗位保保安及及服務(wù)務(wù)人員員配無無線對對講，，體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目檔次次及安安全性性；軟件所有銷銷售中中心工工作人人員需需培訓(xùn)訓(xùn)考核核后方方可上上崗（（含保保安、、保潔潔人蔭蔭員））五、價(jià)價(jià)格策策略第三部部分：：策略略分解解在香蜜蜜湖1號(hào)的的案例例中，，總結(jié)結(jié)以下下影響響價(jià)格格的三三方面面：消費(fèi)者者信心心（項(xiàng)目““級別別感””）銷售模模式（人為為制造造稀缺缺）客戶體體驗(yàn)（“尊尊貴””感））本項(xiàng)目目價(jià)格格策略略：少量多多次推推售、、制造造稀缺缺；小小步快快跑、、提升升價(jià)值值1、積積累多多少客客戶，，推多多少單單位，，制造造稀缺缺；2、通通過分分批領(lǐng)領(lǐng)取預(yù)預(yù)售證證、合合理價(jià)價(jià)格杠杠桿、、營銷銷包裝裝展示示、銷銷售引引導(dǎo)等等手段段實(shí)現(xiàn)現(xiàn)分批批推售售安排排。五、價(jià)價(jià)格策策略———推推售節(jié)節(jié)奏備注：以上價(jià)格測算按照以下原則進(jìn)行：A、C區(qū)：戶均252平方米、均價(jià)20000元/平方米；B區(qū)：戶均208平方米、均價(jià)13000元/平方米第三部部分：：策略略分解解7月10月月9月8月6月5月11月月12月月AC區(qū)B區(qū)707030節(jié)點(diǎn)累計(jì)金額4.28推推出第一批批單位位預(yù)計(jì)70套套5月下下旬A區(qū)2套樣樣板房房展示推推出第二批批單位位預(yù)計(jì)70套套6月下下旬C區(qū)樣樣板房房展示示推出第第三批批單位位預(yù)計(jì)64套套8月上上中旬旬B區(qū)第第一批批樣板房房展示示推出B區(qū)東東面第一批批單位位約80套套151094015101059月上上中旬旬B區(qū)第第二批批樣板房房展示示70716800035358400085870400010426320001133704000120620480012332448001246764800策略小結(jié)郊野公園攻攻略形象攻略名人攻略風(fēng)水攻略銀行卡攻略略積分卡攻略略聚餐攻略誠意客戶回回訪建立項(xiàng)目““級別”，，解決客戶戶“面子””問題價(jià)格策略產(chǎn)品攻略樹立“優(yōu)質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品”形形象，解決決客戶“使使用”需求求甄別客戶誠誠意度，調(diào)調(diào)動(dòng)客戶積積極性展示攻略主動(dòng)出擊，，拓寬客戶戶渠道，摸摸清客戶意意向制造稀缺，，促進(jìn)成交交第四部分：：后續(xù)營銷銷安排一、關(guān)鍵營營銷節(jié)點(diǎn)排排布分工二、后續(xù)緊緊急重要工工作落實(shí)后續(xù)關(guān)鍵工工作排布5月4月3月3、4月與與政府合作作炒作《銀銀湖山郊野野公園》+5月設(shè)計(jì)計(jì)方案公眾眾咨詢3月25日日專利產(chǎn)品品發(fā)布會(huì)2月底、3月初開始始名人攻略略網(wǎng)絡(luò)炒作作2月底3月月初風(fēng)水協(xié)協(xié)會(huì)溝通活活動(dòng)4月底/5月銀湖山山祈?；顒?dòng)動(dòng)4月15日日展示樣板板房開放4.1《國國家地理雜雜志》主題題影像展、、銷售中心心開放3月11日日首次豪宅宅客戶聚餐餐會(huì)3月下旬第第二次豪宅宅客戶聚餐餐會(huì)4月上旬第第三次豪宅宅客戶聚餐餐會(huì)4月中上旬旬第四次豪豪宅客戶聚聚餐會(huì)3.6—4.27接接受星河會(huì)會(huì)VIP積積分卡，憑憑積分卡購購房可享受受額外優(yōu)惠惠第一階段客客戶訪談工工作目標(biāo)：產(chǎn)品品及價(jià)格意意向第一階段客客戶訪談工工作目標(biāo)：價(jià)格格意向及真真實(shí)房號(hào)分分布第三階段客客戶訪談工工作目標(biāo)：了解解成交客戶戶情況及未未成交原因因5.3-5.7春交交會(huì)4.28開開盤第四部分：：后續(xù)營銷銷安排詳細(xì)工作分分工請見：：《星河丹堤堤營銷工作作計(jì)劃》后續(xù)最緊急急工作1、3月11日豪宅宅客戶聚餐餐會(huì)2、3月25日專利利產(chǎn)品發(fā)布布會(huì)籌備（（樓書、人人員）3、4月月1日銷售售中心開放放及《國家家地理雜志志》圖片展展4、3月-4月中旬旬價(jià)格制作作籌備及客客戶意向摸摸底5、銷售現(xiàn)現(xiàn)場展示服服務(wù)籌備THEEND謝謝謝！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。03:47:5703:47:5703:471/5/20233:47:57AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2303:47:5703:47Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。03:47:5703:47:5703:47Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2303:47:5703:47:57January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20233:47:57上午03:47:571月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:47上上午午1月月-2303:47January5,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/53:47:5703:47:5705January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。3:47:57上上午3:47上上午03:47:571月-239、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。03:47:5703:47:5703:471/5/20233:47:57AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月-2303:47:5703:47Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。03:47:5703:47:5703:47Thursday,January5,2