上海城投·露香園項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告

城投·露香園項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司2011.10剛剛拿到項(xiàng)目資料的我們，很激動(dòng)！細(xì)細(xì)研討項(xiàng)目方向的我們，很心痛！面對(duì)好項(xiàng)目，激動(dòng)是不言而喻的！深思熟慮后，我們心痛緣于何處？TIMEISUP!開篇之困——市場(chǎng)形勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)格局第一篇章ChapterOne價(jià)值之源——項(xiàng)目理解與項(xiàng)目定位第二篇章ChapterTwo解題之道——客戶定位與客戶洞察第三篇章ChapterThree傳播之策——推廣思路與創(chuàng)意表現(xiàn)第四篇章ChapterFore銷售之法——精準(zhǔn)營(yíng)銷與推案執(zhí)行第五篇章ChapterFiveChapterOne開篇之困市場(chǎng)形勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)格局我們的困惑源于當(dāng)前，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言——這是一個(gè)從未經(jīng)歷過(guò)的時(shí)代！房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，明年政策放松的可能性不大市場(chǎng)形勢(shì)>>政策調(diào)控稅收、加息保障房、限外家庭個(gè)人住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的全額征收營(yíng)業(yè)稅7月存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)預(yù)售證、預(yù)訂監(jiān)管

項(xiàng)目預(yù)售應(yīng)達(dá)到完成至主體結(jié)構(gòu)封頂并通過(guò)驗(yàn)收不得變相向買方收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用。限購(gòu)、限貸戶籍限購(gòu)2套，非戶籍最多1套，“限購(gòu)”的規(guī)避措施必須制止。家庭購(gòu)二套房首付6成，利率1.1倍一房一價(jià)、限價(jià)令公布樓盤基本信息、房源價(jià)格信息、已登記房源信息、收費(fèi)項(xiàng)目信息和成交均價(jià)，對(duì)樓盤促銷、停車位銷售都要明碼標(biāo)價(jià)上海商品房年漲幅應(yīng)該小于8%宏觀政策背景2011年保障房建設(shè)1000萬(wàn)套，增加公共租賃住房供應(yīng)非本市戶籍者不可憑補(bǔ)繳稅單購(gòu)房目前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)達(dá)到了從未有過(guò)的嚴(yán)厲，意味著今年是史無(wú)前例的調(diào)控年7月26“滬四條”出臺(tái)，對(duì)上海樓市“限購(gòu)”再度收緊7月7日存貸款基準(zhǔn)利率再度上調(diào)，若不考慮之前存量房貸利率7折的情況，房貸利率已升至最近10年來(lái)的最高水平政策的不斷收緊，表明明年的政策環(huán)境放松的可能性不大房地產(chǎn)政策持續(xù)收緊的背景下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)如何？>>市場(chǎng)走勢(shì)從近兩年商品住宅供求的月度走勢(shì)看，2009第四季度仍處于供需兩旺的時(shí)期，2010年起至今成交量明顯下降，遠(yuǎn)低于2009年的水平，2011年2月份由于春節(jié)及“房產(chǎn)稅”與“滬九條”的兩條枷鎖下，當(dāng)月商品住宅成交量為近兩年最低值，近期上海商品住宅市場(chǎng)成交穩(wěn)定在100萬(wàn)㎡/月的去化水平而從供求比來(lái)看，近兩年全市商品住宅供求比持續(xù)上升，表明全市商品住宅的存量不斷增加市場(chǎng)形勢(shì)近兩年全市商品住宅的存量不斷增加，后期去化壓力增大市場(chǎng)形勢(shì)>>市場(chǎng)走勢(shì)近期別墅市場(chǎng)場(chǎng)成交價(jià)格呈呈下降趨勢(shì)，，并且去化壓壓力相對(duì)公寓寓更大2010年4月以后上海市市別墅與公寓寓市場(chǎng)基本呈呈現(xiàn)供大于求的情況，今年相對(duì)于去去年更加明顯，而而別墅市場(chǎng)相對(duì)對(duì)于公寓市場(chǎng)場(chǎng)供大于求的現(xiàn)現(xiàn)象亦更加明明顯價(jià)格方面，今今年公寓市場(chǎng)場(chǎng)成交價(jià)格未未見下降，而而別墅市場(chǎng)成成交價(jià)格自今今年3月份以后一直處于下降降趨勢(shì)（4月由于高端項(xiàng)項(xiàng)目上海紫園園出現(xiàn)大量非非正常成交，，影響當(dāng)月全全市別墅成交交均價(jià)，不屬屬于市場(chǎng)正常常價(jià)格水平））市場(chǎng)形勢(shì)>>市場(chǎng)走勢(shì)3000萬(wàn)以上的別墅墅市場(chǎng)受政策策影響，成交交量下滑更為為明顯總價(jià)在3000萬(wàn)以上的別墅墅市場(chǎng)近兩年年成交集中在在2009年年底和2010年年底；今年年2月以來(lái)成交量量處于近兩年年最低水平，，剔除4月上海紫園非非正常成交外外，單月成交套數(shù)數(shù)均在10套以內(nèi)（2011年4月上海紫園集集中成交35套，疑為該項(xiàng)項(xiàng)目出于信托托融資的需要要，將這30幾套房源作為為抵押品抵押押給信托公司司）限購(gòu)導(dǎo)致高端端客戶購(gòu)買資格出現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題調(diào)控政策不斷斷加碼表明未來(lái)仍將將持續(xù)別墅、高端公公寓將全面受受限不是不想買房，而是不能買房市場(chǎng)形勢(shì)>>結(jié)論高端市場(chǎng)客戶戶容量日趨縮小>>別墅市場(chǎng)2010年1月-2011年9月內(nèi)環(huán)內(nèi)別墅成交區(qū)域板塊項(xiàng)目名稱成交套數(shù)均價(jià)（元/㎡）備注虹口四川北路板塊虹葉花苑115000虹葉花苑僅有1棟別墅，該套別墅成交均價(jià)不符合市場(chǎng)正常價(jià)格水平，該項(xiàng)目已售罄浦東花木板塊九間堂2110533目前僅剩一套237㎡的獨(dú)棟未成交，項(xiàng)目對(duì)外稱已經(jīng)售罄四季雅苑11281738該項(xiàng)目成交集中在2010年，目前僅剩2棟395㎡的獨(dú)棟在售競(jìng)爭(zhēng)格局上海浦西內(nèi)環(huán)環(huán)內(nèi)無(wú)在售別別墅項(xiàng)目，本本項(xiàng)目未來(lái)無(wú)無(wú)競(jìng)品近期上海內(nèi)環(huán)環(huán)內(nèi)僅三個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目有別墅成成交，分布于于虹口及浦東東區(qū)域，這三三個(gè)項(xiàng)目共剩剩余3套房源，內(nèi)環(huán)環(huán)內(nèi)別墅市場(chǎng)場(chǎng)基本上無(wú)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)浦西內(nèi)環(huán)內(nèi)別別墅的成交項(xiàng)項(xiàng)目為虹葉花花苑，僅有1套，而且成交交均價(jià)均不符符合市場(chǎng)正常常房?jī)r(jià)水平，，目前該項(xiàng)目目已售罄，上上海浦西內(nèi)環(huán)環(huán)內(nèi)的別墅市市場(chǎng)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目>>板塊市場(chǎng)板塊描述：老西門板塊位位于黃浦區(qū)西西南部，南靠靠人民廣場(chǎng)和和淮海路，東東臨外灘濱江江地區(qū)及世博博園區(qū)，是黃浦區(qū)以居居住為核心功功能的板塊板塊特點(diǎn):老西門板塊成成為近年來(lái)上海市中心面面積最大、力力度最強(qiáng)的舊舊城改造區(qū)域域，將建設(shè)成黃黃浦區(qū)具有現(xiàn)現(xiàn)代都市風(fēng)格格和歷史文化化內(nèi)涵的三大大集居區(qū)之一一。軌道交通：區(qū)域內(nèi)有4、8、9、10、四條軌道交交通，在老西門板板塊設(shè)有6個(gè)軌道交通站站點(diǎn)，交通便便利。本案明日星城黃浦麗園黃浦華庭4號(hào)線9號(hào)線10號(hào)線8號(hào)線公館77競(jìng)爭(zhēng)格局老西門板塊是是黃浦區(qū)以居居住為核心功功能的板塊項(xiàng)目建筑面積（㎡）容積率產(chǎn)品類型產(chǎn)品主力面積（㎡）近期均價(jià)（元/㎡）總價(jià)段（萬(wàn)元）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）第一梯隊(duì)公館77525343.2高層二房：96、105----10000三房：138-147、160-17066794（2011年）1065-1135四房：175----第二梯隊(duì)明日星城321811.11高層二房：9740208（2011年）390毛坯三房：124-12541871（2011年）520-525黃浦華庭930003.46高層小高層一房：77-8236144（2010年）277-300毛坯二房：110-12031022（2010年）340-370黃浦麗園1200003.04高層小高層一房：79-82----3000二房：100-11037061（2010年）370-400三房：127-13726999（2010年）340-500四房：235-24039804（2010年）900-940第一梯隊(duì)：公公館77——地段稀缺，毗毗鄰新天地，，高品質(zhì)的精精裝產(chǎn)品，成成交總價(jià)段在在1000-1200萬(wàn)元（地段和和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)））第二梯隊(duì)：該該梯隊(duì)項(xiàng)目相相對(duì)于公館77地段欠缺，為為毛坯或簡(jiǎn)裝裝產(chǎn)品，該梯梯隊(duì)成交總價(jià)價(jià)段為300-900萬(wàn)元，目前僅僅明日星城在在售競(jìng)爭(zhēng)格局>>板塊市場(chǎng)老西門板塊高高端項(xiàng)目?jī)H公公館77在售，成交總總價(jià)為1000-1200萬(wàn)>>競(jìng)品板塊本項(xiàng)目位于老老西門板塊北北部，競(jìng)品板板塊選取的是是以老西門板板塊為中心的的周邊板塊。。板塊序號(hào)項(xiàng)目名稱人民廣場(chǎng)1上海灘新昌城南京西路2靜安華庭老西門3公館774明日星城5黃浦麗園6黃浦華庭淮海中路7蘭馨公寓8翠湖天地板塊序號(hào)項(xiàng)目名稱黃浦濱江9華潤(rùn)外灘九里10綠城黃浦灣打浦橋11永業(yè)公寓12裕和公寓13華麗家族匯景天地14香港新世界花園15綠地盧灣濱江本案1234657891011121315與老西門板塊塊相臨近的板板塊共有五個(gè)個(gè)競(jìng)爭(zhēng)格局板塊概述：人民廣場(chǎng)板塊塊位于延安東東路以北的黃黃浦區(qū)域，東東臨河南路，，西至成都北北路，北靠蘇蘇州河，南至至延安東路。。板塊特點(diǎn)：人民廣場(chǎng)板塊塊是整個(gè)上海的中中心，是上海的地地標(biāo)，擁有南南京路和人民民廣場(chǎng)兩大CBD商圈，商務(wù)樓樓宇鱗次櫛比比。軌道交通：板塊內(nèi)集中了了地鐵1、2、8號(hào)線多條軌道道交通，版塊塊內(nèi)有5個(gè)軌道交通站站點(diǎn)，人民廣場(chǎng)是市市內(nèi)重大的交交通樞紐市場(chǎng)情況：2010年至今板塊僅僅上海灘新昌昌城成交3套公寓，為137㎡的二房和148、250㎡的三房，成交交均價(jià)為25369元/㎡，脫離市場(chǎng)價(jià)價(jià)格水平。該該項(xiàng)目近期開開盤時(shí)間為2007年，目前已經(jīng)售罄罄2號(hào)線1號(hào)線8號(hào)線>>競(jìng)品板塊人民廣場(chǎng)板塊塊是上海的中中心，以商務(wù)務(wù)功能為主，，目前無(wú)在售售項(xiàng)目上海灘新昌城城競(jìng)爭(zhēng)格局板塊概述：南京西路板塊塊是指膠州路路以東、新閘閘路以北、安安遠(yuǎn)路以南、、蘇州河以西西的區(qū)域板塊特點(diǎn)：南京西路板塊塊是上海傳統(tǒng)統(tǒng)市中心，板板塊內(nèi)有富有有時(shí)尚氣息的的靜安寺、南南京西路商圈圈（知名的奢侈侈品聚集地））及威海路傳媒媒文化街，還還有具備文化化沉淀的百樂(lè)樂(lè)門、上海展展覽中心等軌道交通：板塊中軌道交交通有7號(hào)線和2號(hào)線，板塊內(nèi)內(nèi)有2個(gè)軌道交通站站點(diǎn)，兩條軌軌道交通分別別連接上海的的東西南北四四個(gè)方向。市場(chǎng)情況：2010年至今板塊僅僅靜安華庭有有成交，成交交集中于2010年1月和6月，均價(jià)27717元/㎡，為77-93㎡㎡的一房和119㎡的二房。項(xiàng)目目近期開盤時(shí)時(shí)間在2009年，目前已經(jīng)售罄罄7號(hào)線2號(hào)線靜安華庭>>競(jìng)品板塊南京西路板塊塊是上海傳統(tǒng)統(tǒng)市中心，以以商務(wù)功能為為主，目前無(wú)無(wú)在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局板塊概述：淮海中路板塊塊西起陜西南路路，東至西藏藏南路，北臨臨延安路路高架，南邊邊則與南盧灣灣以復(fù)興中路路為分界線，，依托于淮海海中路與新天天地兩大中心心商業(yè)地段，，以及諸多具具有老上海氣氣息的歷史人人文古跡，使使板塊東西方文文化相互融合合。板塊特點(diǎn)：作為浦西內(nèi)環(huán)環(huán)以內(nèi)的黃金金板塊之一，，淮海中路板板塊將商業(yè)屬屬性與歷史人人文屬性相融融合，淮海中中路商業(yè)街東東段集中了兩兩千余家國(guó)內(nèi)內(nèi)外著名公司司機(jī)構(gòu)，成為為上海四大中心心商務(wù)區(qū)之一一。軌道交通：板塊內(nèi)1、8、10三條軌道交通通，板塊內(nèi)有有6個(gè)軌道交通站站點(diǎn)，未來(lái)13號(hào)線也將這是是復(fù)興中路馬馬當(dāng)路換乘站站點(diǎn)，板塊交交通優(yōu)勢(shì)將得得到進(jìn)一步的的提升。。蘭馨公寓10號(hào)線1號(hào)線8號(hào)線翠湖天地>>競(jìng)品板塊淮海中路板塊塊依托地理位位置及人文環(huán)環(huán)境，成為上上海頂級(jí)居住住板塊之一競(jìng)爭(zhēng)格局項(xiàng)目建筑面積（㎡）容積率產(chǎn)品類型產(chǎn)品主力面積（㎡）近期均價(jià)（元/㎡）總價(jià)段（萬(wàn)元）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）第一梯隊(duì)翠湖天地1400004高層小高層三房：230130383（2011年）30005000四房:400141751（2011年）5670五房:352147570（2011年）5190復(fù)式:320148331（2011年）4745第二梯隊(duì)蘭馨公寓210003小高層二房：30274456（2010年）2235毛坯三房：34866050（2010年）2295復(fù)式：69275745（2010年）5190>>競(jìng)品板塊第一梯隊(duì)：翠翠湖天地是瑞瑞安集團(tuán)打造造的高品質(zhì)精精裝項(xiàng)目，位位于新天地石石庫(kù)門區(qū)域，，地段稀缺，，區(qū)域內(nèi)中西西文化結(jié)合，，文化氛圍濃濃厚，該項(xiàng)目目成交總價(jià)為為3000-5600萬(wàn)元（地段、、品牌、產(chǎn)品品以及文化優(yōu)優(yōu)勢(shì)）第二梯隊(duì)：蘭蘭馨公寓目前前已經(jīng)售罄，，該項(xiàng)目為毛毛坯公寓房，，地段、品牌牌、產(chǎn)品相對(duì)對(duì)第一梯隊(duì)項(xiàng)項(xiàng)目都有所欠欠缺，該項(xiàng)目目成交總價(jià)為為2200-5190萬(wàn)元，主力成成交總價(jià)為2200-2300萬(wàn)元淮海中路板塊塊僅翠湖天地地在售，成交交總價(jià)為3000-5600萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)格局板塊概述：黃浦濱江板塊塊位于黃浦區(qū)區(qū)東部，沿黃黃浦江西岸，，深處黃浦江江的大拐角，，北至蘇州河河，西鄰城市市中心人民廣廣場(chǎng)與老西門門區(qū)域，是上海的頂級(jí)級(jí)豪宅聚集區(qū)區(qū)之一板塊特點(diǎn):該板塊的標(biāo)志志是百年積淀淀的外灘，代表了上海租租界時(shí)期的歷歷史文化，未來(lái)規(guī)劃成成為集文化娛娛樂(lè)、金融貿(mào)貿(mào)易、旅游休休閑、生態(tài)居居住為一體的的高尚濱江區(qū)區(qū)域軌道交通：區(qū)域內(nèi)有2、4、9、10四條軌道交通通，在黃浦濱濱江板塊建設(shè)設(shè)4個(gè)軌道交通站站點(diǎn)，交通便便利2號(hào)線10號(hào)線9號(hào)線4號(hào)線華潤(rùn)外灘九里里綠城黃浦灣>>競(jìng)品板塊黃浦濱江板塊塊是上海的城城市象征，也也是上海的頂頂級(jí)豪宅區(qū)之之一競(jìng)爭(zhēng)格局項(xiàng)目建筑面積（㎡）容積率產(chǎn)品類型產(chǎn)品主力面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）總價(jià)段（萬(wàn)元）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）華潤(rùn)外灘九里1340003.10高層三房：180-24593761（2011）1688-229710000/6000(188㎡戶型)四房：188-413106567（2011）2003-4401綠城黃浦灣2500003.15高層四房：280-40083970（2010）2351-335910000>>競(jìng)品板塊黃浦濱江板塊塊目前在售的的均為高端項(xiàng)項(xiàng)目，成交總總價(jià)為1700-4400萬(wàn)黃浦濱江板塊塊近期在售項(xiàng)項(xiàng)目為華潤(rùn)外外灘九里和綠綠城黃浦灣，，兩者都為區(qū)區(qū)域高端項(xiàng)目目，裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)均為10000元/㎡，開發(fā)商分別別為華潤(rùn)集團(tuán)團(tuán)和綠城集團(tuán)團(tuán)，都屬于國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)龍龍頭企業(yè)（地段、產(chǎn)品品、品牌的優(yōu)優(yōu)勢(shì)）華潤(rùn)外灘九里里目前總價(jià)段段在1700-4400千萬(wàn)，綠城黃浦灣灣目前總價(jià)段段在2300-3300千萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)格局板塊概述：打浦橋板塊位位于盧灣區(qū)的的中部，東起起制造局路、、肇周路與黃黃埔區(qū)為鄰；；西至陜西南南路，瑞金南南路與徐匯區(qū)區(qū)相接；南沿沿斜土路；北北靠建國(guó)東、、中、西路板塊特點(diǎn):打浦橋板塊與與淮海路中央央商務(wù)區(qū)、徐徐家匯城市副副中心兩大老老牌商圈相臨臨，成為區(qū)域性商業(yè)中中心之一，是上海的中高檔檔居住區(qū)和餐餐飲休閑區(qū)域域軌道交通：區(qū)域內(nèi)2、4、8三條軌道交通通經(jīng)過(guò)打浦橋橋板塊，并設(shè)設(shè)有4個(gè)軌道交通通站點(diǎn)，交交通便利。。華麗家族匯景天地裕和公寓9號(hào)線4號(hào)線8號(hào)線永業(yè)公寓>>競(jìng)品板塊打浦橋板塊塊與兩大老老牌商圈相相臨，板塊塊功能以居居住為主香港新世界花園綠地盧灣濱江CBD競(jìng)爭(zhēng)格局項(xiàng)目建筑面積（㎡）容積率產(chǎn)品類型產(chǎn)品主力面（㎡）均價(jià)（元/㎡）總價(jià)段（萬(wàn)元）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）第一梯隊(duì)海珀日暉2820002.50高層二房：24154475（2010）131310000三房：290-31090109（2011）2613-2793四房：44811217（2011）5025五房：618--第二梯隊(duì)香港新世界花園（豐盛皇朝）2500003.50高層一房：8554937（2011）4676000二房：115-19355835（2010）642-1077三房：138-21869224（2010）955-1509四房：25253505（2010）1348永業(yè)公寓1350003.26高層小高層二房：95-11052792（2011）502-580毛坯三房：148-15358776（2011）860-885華麗家族匯景天地1354604.10高層三房：214-22448596（2011）1040-108810000四房：262-27451414（2011）1347-1398復(fù)式：410-478-->>競(jìng)品板塊打浦橋板塊塊高端項(xiàng)目?jī)H海珀日暉暉在售，成成交總價(jià)為為1300-5000萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)格局項(xiàng)目建筑面積（㎡）容積率產(chǎn)品類型產(chǎn)品主力面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）總價(jià)段（萬(wàn)元）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）第三梯隊(duì)裕和公寓69212.00高層一房：764150（2011）315毛坯二房：80-923791（2011）303-348三房：136-1423182（2011）433-452第一梯隊(duì)：：板塊高端端項(xiàng)目?jī)H海海珀日暉在在售，該項(xiàng)項(xiàng)目地段稀稀缺，是綠綠地集團(tuán)打打造的高端端精裝產(chǎn)品品，項(xiàng)目總總價(jià)段為1300-5000萬(wàn)元（地段、產(chǎn)產(chǎn)品、品牌牌的優(yōu)勢(shì)））第二梯隊(duì)：：第二梯隊(duì)隊(duì)項(xiàng)目相對(duì)對(duì)第一梯隊(duì)隊(duì)項(xiàng)目地段段和產(chǎn)品均均有所欠缺缺，該梯隊(duì)隊(duì)項(xiàng)目的成成交總價(jià)為為400-1400萬(wàn)元第三梯隊(duì)：：裕和公寓寓在區(qū)位上上無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品品為毛坯產(chǎn)產(chǎn)品，屬于于第三梯隊(duì)隊(duì)項(xiàng)目，項(xiàng)項(xiàng)目成交總總價(jià)為300-400萬(wàn)元>>競(jìng)品板塊打浦橋板塊塊高端項(xiàng)目?jī)H海珀日暉暉在售，成成交總價(jià)為為1300-5000萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)高端項(xiàng)目區(qū)域板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總價(jià)段（萬(wàn)元）優(yōu)勢(shì)黃浦老西門板塊公館77高層1000-1200地段和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)黃浦濱江板塊華潤(rùn)外灘九里高層1700-4400地段、產(chǎn)品、品牌優(yōu)勢(shì)綠城黃浦灣高層2300-3300地段、產(chǎn)品、品牌優(yōu)勢(shì)盧灣淮海中路板塊翠湖天地高層、小高層3000-5600地段、品牌、產(chǎn)品以及文化優(yōu)勢(shì)打浦橋板塊海珀日暉高層1300-5000地段、產(chǎn)品、品牌優(yōu)勢(shì)>>競(jìng)品板塊老西門板塊塊及周邊板塊市場(chǎng)均無(wú)別墅產(chǎn)品在售，，本項(xiàng)目無(wú)直直接競(jìng)品老西門板塊塊無(wú)別墅在在售項(xiàng)目，，目前在售售高端項(xiàng)目目總價(jià)段為為1000-1200萬(wàn)，與本項(xiàng)項(xiàng)目不屬于于同質(zhì)產(chǎn)品品，老西門門內(nèi)板塊無(wú)無(wú)競(jìng)品從周邊的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)板塊市市場(chǎng)來(lái)看，，人民廣場(chǎng)場(chǎng)和南京西西路板塊目目前無(wú)在售售項(xiàng)目，其其他板塊在在售項(xiàng)目的的產(chǎn)品為高高層及小高高層的高端端公寓產(chǎn)品品，周邊板板塊中沒有有與本項(xiàng)目目產(chǎn)品類型型相同的競(jìng)競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)格局放眼全市范范圍，無(wú)真正競(jìng)品品沒有對(duì)手有敵無(wú)數(shù)VS我們的敵人人，絕不僅僅只是房子一切高價(jià)投資品，都是我們們的敵人在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下下，本項(xiàng)目目必須成為為目標(biāo)客戶戶的唯一最優(yōu)選選擇核心營(yíng)銷命命題三大核心問(wèn)問(wèn)題NO.1：項(xiàng)目的真正價(jià)值究竟是何？？NO.2：項(xiàng)目的目標(biāo)客戶到底是誰(shuí)？？NO.3：促成其購(gòu)買的方法是什什么？三條解決途途徑NO.1：項(xiàng)目的理解與定位NO.2：客戶的定義與洞察NO.3：項(xiàng)目的推廣與營(yíng)銷ChapterTwo價(jià)值之源項(xiàng)目理解與與項(xiàng)目定位位我們始終堅(jiān)堅(jiān)持——對(duì)項(xiàng)目的理理解：整盤的高度是王道，而而非就著地地塊論地塊塊項(xiàng)目理解理解項(xiàng)目之之前，首先先要清楚是是“誰(shuí)”在做項(xiàng)目？？——對(duì)品牌的認(rèn)識(shí)項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解上海城投是是以四大核核心業(yè)務(wù)為為主的大型型專業(yè)投資資產(chǎn)業(yè)集團(tuán)團(tuán)公司上海市城市市建設(shè)投資資開發(fā)總公公司(簡(jiǎn)稱上海城城投)成立于1992年7月，是經(jīng)上海海市人民政政府授權(quán)從從事城市基基礎(chǔ)設(shè)施投投資、建設(shè)設(shè)和運(yùn)營(yíng)的的大型專業(yè)投資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司。。近幾年來(lái)，，上海城投投已從單一一的政府融融資平臺(tái)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型為政府府投資主體體、重大項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)主主體和城市市運(yùn)營(yíng)主體體，資產(chǎn)和和人員規(guī)模模迅速擴(kuò)大大，四大核心主主業(yè)基本形形成，主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)更加清晰晰，這四大大主要業(yè)務(wù)務(wù)分別為路橋、水水務(wù)、環(huán)境境、和房地地產(chǎn)建設(shè)環(huán)境建設(shè)路橋建設(shè)上海城投水務(wù)建設(shè)房地產(chǎn)建設(shè)設(shè)>>品牌價(jià)值收購(gòu)上海市市城市排水水有限公司司的上海合合流污水治治理一期工工程資產(chǎn)公司初建（1992-1993年）設(shè)立上海市市原水股份份有限公司司公司股票“原水股份”上市交易公司長(zhǎng)江引引水工程和和黃浦江二二期引水工工程開工建建設(shè)長(zhǎng)江引水二二期工程全全線建成通通水取得上海新新建設(shè)股權(quán)權(quán)取得“凌橋股份”股權(quán)公司長(zhǎng)江引引水三期工工程開工建建設(shè)股東大會(huì)通通過(guò)收購(gòu)置置地集團(tuán)和和環(huán)境集團(tuán)團(tuán)股權(quán)公司股票名名稱變更為為“城投控股”首期短融和和公司債發(fā)發(fā)行7月認(rèn)購(gòu)光大大銀行股份份11月設(shè)立上海海城鼎創(chuàng)業(yè)業(yè)投資有限限公司環(huán)境集團(tuán)變變更為中外外合資企業(yè)業(yè)199219932010200920082007200620052002.220022000199819961994公司致力于于環(huán)境水務(wù)務(wù)的建設(shè)（1994-2006年）公司開展股股權(quán)投資業(yè)業(yè)務(wù)（2007-2010年）20092009201020102010公司將擁有有的長(zhǎng)江原原水資產(chǎn)與與自來(lái)水閔閔行置換6月啟動(dòng)水務(wù)務(wù)資產(chǎn)置出出工作8月上海城鼎鼎創(chuàng)投有限限公司增資資擴(kuò)股10月取得西部部證劵股權(quán)權(quán)全線建成通通黃浦江上游游二期引水水工程水經(jīng)過(guò)二十年年的成長(zhǎng)，，上海城投投逐步成為為具有綜合合實(shí)力的企企業(yè)>>品牌價(jià)值項(xiàng)目理解至2006年末，城投投路橋總資資產(chǎn)約480億元。主要要投資在建建的重大項(xiàng)項(xiàng)目有黃浦江8條越江隧道道、外灘交交通綜合改改造工程、、長(zhǎng)江隧橋橋等已建成并投投入運(yùn)營(yíng)的的項(xiàng)目有中中環(huán)線(浦西段)、滬蘆高速速公路（A2）、申字型型高架、延延安東路隧隧道復(fù)線、、徐浦大橋橋、楊浦大大橋等至2008年末，城投投水務(wù)在上上海擁有原原水制取能能力728萬(wàn)m3/d,自來(lái)水供水水力797.25萬(wàn)m3/d,污水處理能能力513萬(wàn)m3/d當(dāng)前正在推推進(jìn)建設(shè)污污水治理三三期工程、、青草沙原水水工程、南南市水廠綜綜合改造、、新建金海海、源江水水廠等一系列重重大項(xiàng)目作為上海本本土企業(yè)，，上海城投投對(duì)上海城城市的水務(wù)務(wù)、橋梁、、道路、隧隧道、以及及環(huán)境建設(shè)設(shè)和維護(hù)都都作出了卓卓越的貢獻(xiàn)獻(xiàn)區(qū)別于其他他開發(fā)商，，城投更具具有一種城市奉獻(xiàn)精精神水務(wù)建設(shè)至2006年末，城投投環(huán)境總資資產(chǎn)73億元人民幣幣主要投資建建設(shè)蘇州河環(huán)境境綜合整治治一、二期工工程、市區(qū)生活垃垃圾內(nèi)河集集裝化轉(zhuǎn)運(yùn)運(yùn)系統(tǒng)建設(shè)工工程、工業(yè)固體廢廢棄物處置置場(chǎng)建設(shè)工程、、郊區(qū)城鎮(zhèn)污污水處理廠廠和收集管管網(wǎng)建設(shè)工程，，以及配合合世博戰(zhàn)略略實(shí)施的崇崇明等工程程上海城投的的城市貢獻(xiàn)獻(xiàn)主要表現(xiàn)現(xiàn)在水務(wù)、、路橋、環(huán)環(huán)境建設(shè)等等方面環(huán)境建設(shè)路橋建設(shè)>>品牌價(jià)值項(xiàng)目理解上海城投在在全市范圍圍內(nèi)開發(fā)了了多種物業(yè)業(yè)類型的房房地產(chǎn)項(xiàng)目目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目年代區(qū)域位置物業(yè)類型東陸小區(qū)1998年浦東區(qū)公寓建瑋公寓2000年虹口區(qū)公寓國(guó)家開發(fā)銀行大廈2000年浦東區(qū)辦公曙光大廈2000年黃浦區(qū)辦公現(xiàn)代星洲城2002年楊浦區(qū)公寓黃山新城2004年浦東區(qū)公寓城寧花苑2006年長(zhǎng)寧區(qū)公寓金橋瑞仕2008年浦東區(qū)公寓海怡大廈2010年黃浦區(qū)商住加州水郡2011年楊浦區(qū)公寓上海城投從從1998年開始先后后開發(fā)了東東陸小區(qū)、、國(guó)家開發(fā)發(fā)銀行大廈廈、海怡大大廈等不同同物業(yè)形態(tài)態(tài)的項(xiàng)目，，開發(fā)項(xiàng)目目覆蓋上海海市區(qū)>>品牌價(jià)值項(xiàng)目理解上海城投以以尊重原有有環(huán)境為前前提進(jìn)行區(qū)區(qū)域及項(xiàng)目目開發(fā)上海城投公公司在啟動(dòng)動(dòng)新江灣城城項(xiàng)目的前前期，是先投資進(jìn)進(jìn)行區(qū)域開開發(fā)，后進(jìn)進(jìn)行商品房房開發(fā)，首先投入入大筆資金金對(duì)行新江江灣城周邊邊的環(huán)境進(jìn)進(jìn)行綠化建建設(shè)，修建建了全球最最大的極限限運(yùn)動(dòng)主題題公園——新江灣城滑滑板公園上海城投對(duì)對(duì)新江灣城城的開發(fā)，，是以尊重原原有環(huán)境為為前提進(jìn)行行的區(qū)域開開發(fā)新江灣城滑滑板公園加州水郡新江灣城滑滑板公園新江灣>>品牌價(jià)值項(xiàng)目理解上海市自來(lái)來(lái)水科技館館生態(tài)展示館館環(huán)保教育基基地長(zhǎng)江隧橋功功能展示廳廳環(huán)境衛(wèi)生教教育基地上海蘇州河河展示中心心上海城投興興建了很多多城市建筑筑文化展示示的公建設(shè)設(shè)施>>品牌價(jià)值項(xiàng)目理解同策對(duì)城投投品牌的理理解——和諧共融關(guān)注社會(huì)責(zé)任，尊重城市文化>>品牌價(jià)值項(xiàng)目理解品牌理解之之后，接著著明確在“怎樣”的土地上做做項(xiàng)目？——對(duì)土地的認(rèn)識(shí)項(xiàng)目理解“老城廂”——之于上海并不是陌生生的詞匯而它究竟意味著什么？項(xiàng)目理解本項(xiàng)目>>土地價(jià)值本項(xiàng)目位于于老城廂的的西北角老城廂區(qū)域域是上海市市的發(fā)源地地，也是最最初上海城城市中心的的雛形城墻老城廂地區(qū)區(qū)指的是現(xiàn)現(xiàn)在中華路和人人民路兩條條半圓形的的路圍合起起來(lái)的圓形形內(nèi)部區(qū)域域上海建城的的開始——老城廂是上上海歷史的的發(fā)源地。。北宋時(shí)期期，當(dāng)時(shí)政政府在上海海設(shè)立了官官方機(jī)構(gòu)，，也就是上上海務(wù)。元二十八年年(l291年)，正式建“上海縣”，這是上海海建城的開開始上海城市中中心的開始始——明代，老城城廂地區(qū)已已成為上海海政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化化的中心，遠(yuǎn)近聞名名，號(hào)稱“東南名邑”，是上海城城市中心區(qū)區(qū)域的雛形形上海金融業(yè)業(yè)的開始——清朝，沙船船業(yè)的發(fā)展展帶來(lái)了上上海經(jīng)濟(jì)的的繁榮，因因上海港的的經(jīng)濟(jì)繁榮榮對(duì)資金融融通需求越越來(lái)越大，，大量的錢錢莊、典當(dāng)當(dāng)、銀行的的進(jìn)入老城城廂地區(qū)開開辦業(yè)務(wù)，，上海金融融業(yè)開始在在老城廂發(fā)發(fā)展起來(lái)老城廂>>土地價(jià)值項(xiàng)目理解老城廂的名名稱反映了了上海市早早年的歷史史進(jìn)程及發(fā)發(fā)展變遷近代：拆墻墻，興商業(yè)業(yè)、便交通通建國(guó)后:老城廂城區(qū)區(qū)域重新規(guī)規(guī)劃1553年:日倭進(jìn)攻，，筑城墻城墻時(shí)間簡(jiǎn)述備注無(wú)城墻公元1291年上海立縣，此后260多年間，縣城內(nèi)一直四通八達(dá)，沒遮沒攔上?？h隨著沙船業(yè)的發(fā)展，開始繁榮但那時(shí)候的上?？h也僅使一個(gè)普通的小縣城筑城墻公元1553年日倭進(jìn)攻上海縣，縣市遭倭寇洗劫。同年，縣丞宋鰲率軍建城門，筑城墻。后在道臺(tái)應(yīng)寶時(shí)重修北門，并增建月城和吊橋縣城人民奮力抵抗入侵，體現(xiàn)了當(dāng)時(shí)的名族精神而城墻的建立，是之后“老城廂”名字的來(lái)源拆城墻公元1912年在上海民政總長(zhǎng)李書平的多次倡議下，上海正式開工拆城墻、興商業(yè)伴隨著城墻的拆除，上海老城進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代城墻雖然被拆除，但人們對(duì)城墻圍合時(shí)期的歷史情感依然存在，“老城廂”一名由此而來(lái)“老城廂”的名稱源于該區(qū)域域外圍建造造的城墻以城墻為建建筑載體，，反映了上上海市的歷歷史進(jìn)程及及發(fā)展>>土地價(jià)值項(xiàng)目理解老城廂地區(qū)區(qū)以復(fù)興路路、河南路路為界，劃劃分為四塊塊功能區(qū)，，基本以居住住功能為主主。本項(xiàng)目位于于老城廂規(guī)規(guī)劃的西北北地塊內(nèi)，，以居住功能能為主旅游、購(gòu)物物教育、文化化、展示居住居住本案現(xiàn)在老城廂廂以居住功功能為主，，也是上海海旅游及歷歷史展示的的主要區(qū)域域老城廂功能區(qū)功能范圍代表建筑旅游、購(gòu)物東北地塊豫園教育、文化、展示西南地塊文廟居住西北地塊興泰小區(qū)居住東南地塊滄海苑小區(qū)>>土地價(jià)值項(xiàng)目理解老城廂保留留了眾多古古建筑，是是上海市中中心保存最最完整的歷歷史風(fēng)貌區(qū)區(qū)類型名稱地址古宅書隱樓天燈弄77號(hào)古建筑文廟文廟路215號(hào)園林豫園九曲橋畔商場(chǎng)豫園商城毗連老城隍廟寺廟庵觀教堂佛教沉香閣沉香閣路29號(hào)慈修庵榛嶺街15號(hào)道教大境關(guān)帝廟大境路259號(hào)白云觀大境路基督教清心堂大昌街30號(hào)伊斯蘭教福佑路清真寺福佑路378號(hào)會(huì)館會(huì)所商船會(huì)館會(huì)館街38號(hào)四明會(huì)所人民路852號(hào)消防設(shè)施火警鐘樓中華路小南門>>土地價(jià)值書隱樓徐光啟故居居梓園文廟豫園沉香閣白玉觀董家渡天主主堂項(xiàng)目理解老城廂區(qū)域域的住宅在在時(shí)代變遷遷中形成了了上海具有有代表性的的里弄文化化里弄類型年代立面屋面材質(zhì)圍墻門框結(jié)構(gòu)區(qū)別老廂城區(qū)域分布面積備注舊式1920年前混水墻白石灰中瓦屋面石條做門框，裝上木門，構(gòu)成天井杉木立柱結(jié)構(gòu)76.5萬(wàn)㎡樓板用闊松板，無(wú)曬臺(tái)或木曬臺(tái)新式1920年后清水墻紅磚機(jī)制紅瓦屋面矮圍墻鐵門替代石庫(kù)門磚木一等或磚木混合結(jié)構(gòu)8.8萬(wàn)㎡里弄排列整齊建有過(guò)街樓，多數(shù)配備工人，增加衛(wèi)生設(shè)備舊式里弄舊式里弄新式里弄新式里弄從19世紀(jì)末至20世紀(jì)30年代，上海海興建了近近2300萬(wàn)平方米的的里弄房子子，占據(jù)了了上海市區(qū)區(qū)大量土地地，老城廂廂是當(dāng)時(shí)里里弄住宅分分布的重要要區(qū)域里弄的建筑筑特征：1.建筑形態(tài)：：三層以下多多層；2.排布方式：：兵營(yíng)式整整齊排布；；3.立面特色：：中西融合的的風(fēng)格；4.道路布局：：多以東西向向的窄馬路路為主；5.空間尺度：：里弄寬度度起初為3米，后隨交交通工具的的進(jìn)步而加加寬>>土地價(jià)值項(xiàng)目理解里弄文化是是以里弄建建筑為載體體，體現(xiàn)居居住者之間間的鄰里感感和家庭感感里弄文化的精神內(nèi)涵社會(huì)特征四通八達(dá)的里弄生動(dòng)地展現(xiàn)了上海的市井百態(tài)，是上海最浪漫、最能觸動(dòng)人心的部分，同時(shí)也折射出上海這座城市“海納百川”、“有容乃大”的社會(huì)特征具體解讀里弄居住區(qū)內(nèi)弄寬比較窄，空間尺度的縮小，營(yíng)造了人與人之間的親密感、鄰里感里弄對(duì)外較為封閉，僅有總弄與街面相通，總弄同時(shí)是通往各支弄的要道，起著弄內(nèi)公共廣場(chǎng)的作用，成為弄內(nèi)社區(qū)中心，為居民歸屬感、認(rèn)同感的形成營(yíng)造了外部環(huán)境里弄民居中連接每家每戶的支弄，既有共享空間的意味，又是家的延伸，為居民帶來(lái)了家庭感里弄建筑所表現(xiàn)的外外在形式、、空間特征征以及人們們對(duì)空間的的利用方式式等都是上海獨(dú)有的的里弄文化化的顯性構(gòu)構(gòu)成部分>>土地價(jià)值項(xiàng)目理解>>土地價(jià)值同策對(duì)土地地的理解——純正上海血統(tǒng)之地上海市的起起源地里弄文化的的發(fā)祥地項(xiàng)目理解回歸項(xiàng)目本本身，思考考我們是“什么樣”的項(xiàng)目？——對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)項(xiàng)目理解本項(xiàng)目地處處上海城市市中心，毗毗鄰幾大城城市地標(biāo)區(qū)區(qū)域項(xiàng)目位于上海城市中中心，內(nèi)環(huán)環(huán)以內(nèi)，黃浦區(qū)的的老西門板板塊老西門板塊塊為上海舊舊城改造重重點(diǎn)區(qū)域，，在舊城改改造的推進(jìn)進(jìn)下，板塊塊目前已成成為黃浦區(qū)中高高檔樓盤的的主要匯集集地幾大城市地地標(biāo)區(qū)域均在本項(xiàng)目目500米輻射半徑徑內(nèi)，步行行距離：人人民廣場(chǎng)1.2公里、新天天地600米、城隍廟廟350米、外灘1公里、陸家家嘴4公里。項(xiàng)目500米城隍廟新天地外灘南京路人民廣場(chǎng)本案>>項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目理解軌道交通：：板塊內(nèi)有四四條軌道交交通，分別別為4、8、9和10號(hào)線其中10號(hào)線和8號(hào)線的老西西門換乘站站點(diǎn)位于老老城廂西側(cè)側(cè)邊緣，10號(hào)線豫園站至本案步行行僅5-10分鐘。公交：區(qū)域內(nèi)有135、304、220、930等多條公交交站公交網(wǎng)絡(luò)發(fā)發(fā)達(dá)，可抵達(dá)市市內(nèi)任何一一個(gè)重點(diǎn)區(qū)區(qū)域道路交通：：區(qū)域內(nèi)道路路交通貫通通南北、其其中主要的的是西藏南南路、河南南南路、南南車站路等等直達(dá)浦西西世博園區(qū)區(qū)和浦東上上南路人民路人民民路隧道連連接浦東東東昌路，復(fù)復(fù)興東路隧隧道連接浦浦東張楊路路、中山南南路上南浦浦大橋連接接龍陽(yáng)路項(xiàng)目位于城城市交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的中心心區(qū)域，交交通便捷，，輻射全市市9號(hào)線4號(hào)線10號(hào)線8號(hào)線1號(hào)線本項(xiàng)目>>項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值項(xiàng)目目理理解解配套類型名稱檔次教育上海市光明中學(xué)市級(jí)重點(diǎn)敬業(yè)中學(xué)市級(jí)重點(diǎn)上海市大同中學(xué)市級(jí)重點(diǎn)上海市實(shí)驗(yàn)小學(xué)市級(jí)重點(diǎn)格致中學(xué)市級(jí)重點(diǎn)市南中學(xué)市級(jí)重點(diǎn)醫(yī)療瑞金醫(yī)院三級(jí)甲等上海市滬南醫(yī)院二級(jí)甲等市政上海市政府市級(jí)項(xiàng)目目周周邊邊遍遍布布上上海海最最頂頂級(jí)級(jí)的的生生活活及及商商業(yè)業(yè)配配套套，，享享有有高高端端城城市市生生活活機(jī)機(jī)能能憑借借著著板板塊塊深深厚厚的的文文化化底底蘊(yùn)蘊(yùn)，，眾眾多多名名校校匯匯聚聚于于此此，，同同時(shí)時(shí)，，大大部部分分學(xué)學(xué)校校的的辦辦校校歷歷史史悠悠久久，，不不少少校校舍舍也也是是全全市市重重點(diǎn)點(diǎn)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)歷歷史史建建筑筑保保護(hù)護(hù)單單位位項(xiàng)目目毗毗鄰鄰人人民民廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、南南京京西西路路、、淮淮海海路路等等高高端端商商業(yè)業(yè)中中心心，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的豫豫園園更更是是老老上上海海傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的商商業(yè)業(yè)中中心心。。南京京路路人民民廣廣場(chǎng)場(chǎng)淮海海路路新天天地地外灘灘豫園園文廟廟配套類型名稱備注商業(yè)豫園特色的商業(yè)區(qū)外灘奢侈品消費(fèi)區(qū)南京東路中高檔商業(yè)區(qū)人民廣場(chǎng)中高檔商業(yè)區(qū)淮海路高端商業(yè)中心新天地上海時(shí)尚休閑商業(yè)區(qū)文廟特色小商品市場(chǎng)>>項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值本項(xiàng)項(xiàng)目目項(xiàng)目目理理解解項(xiàng)目目整整體體分分兩兩期期，，一一期期主主要要為為南南低低北北高高的的公公寓寓及及別別墅墅，，物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)豐豐富富一期期低低區(qū)區(qū)住宅宅一期期高高區(qū)區(qū)住宅宅二期期二期期A1A2B4B1B2B3B5高區(qū)區(qū)：：A1+A2低區(qū)區(qū)：：B1+B2+B3+B4+B5高區(qū)區(qū)公公寓寓低區(qū)區(qū)別別墅墅項(xiàng)目目理理解解>>項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值高區(qū)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品品由由高高檔檔小小高高層層及及高高層層公公寓寓、、酒酒店店式式公公寓寓與與社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)組組成成項(xiàng)目目高高區(qū)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品品組組合合：：酒酒店店式式公公寓寓、、會(huì)會(huì)所所（（T1底層層）），，高高層層、、小小高高層層公公寓寓（（T1-T4，T6-T9），，社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)（（公公寓寓裙裙樓樓））項(xiàng)目高區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積（㎡）23,750總建筑面積（㎡）142,996

地下總建筑面積（㎡）39,536地上建筑總面積（㎡）103,460建筑密度70%其中住宅建筑面積（㎡）76,375總停車位（輛）501其中地上10輛公共建筑面積（㎡）22,630住宅總戶數(shù)（戶）478社區(qū)商業(yè)面積（㎡）12,710酒店店式式公公寓寓公寓寓社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)酒店店式式公公寓寓T1T2T3T6T8T4T7T9>>項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值項(xiàng)目目理理解解低區(qū)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品品由由聯(lián)聯(lián)排排、、雙雙拼拼別別墅墅及及精精品品酒酒店店組組成成，，內(nèi)內(nèi)部部保保留留部部分分歷歷史史建建筑筑項(xiàng)目目低低區(qū)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品品：：高高檔檔疊疊加加和和聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅（（B1-B5），，B4沿大大境境路路為為精精品品酒酒店店，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)有有6棟歷歷史史保保護(hù)護(hù)建建筑筑；；B5南面面的的地地塊塊為為上上海海實(shí)實(shí)驗(yàn)驗(yàn)小小學(xué)學(xué)>>項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值B1B2B3B4B5精品品酒酒店店學(xué)校校項(xiàng)目低區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積（㎡）51,342總建筑面積（㎡）153,180

地下總建筑面積（㎡）39,536地上建筑總面積（㎡）81,180建筑密度60%其中住宅建筑面積（㎡）62,180綠化率10%精品酒店面積（㎡）7,000總停車位（輛）460學(xué)校面積（㎡）12,000地下室深度（m）-7.5米住宅總戶數(shù)（戶）154項(xiàng)目目理理解解項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)上上以以老老城城廂廂的的建建筑筑特特色色為為參參照照，，延延續(xù)續(xù)了了里里弄弄建建筑筑文文化化低區(qū)區(qū)：：別別墅墅設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)是是以以老老城城廂廂經(jīng)經(jīng)典典街街區(qū)區(qū)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)和和原原始始里里弄弄建建筑筑形形態(tài)態(tài)為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，加加上上現(xiàn)現(xiàn)在在的的海海派派建建筑筑元元素素，，延續(xù)續(xù)了了里里弄弄建建筑筑的的特特色色；近近距距離離的的樓樓間間距距把握握了了傳傳統(tǒng)統(tǒng)上上海海里里弄弄所所持持有有的的尺尺度度感感，，延延續(xù)續(xù)了了傳傳統(tǒng)統(tǒng)里里弄弄建建筑筑的的空空間間形形式式高區(qū)：高層公公寓的地面層設(shè)計(jì)為為公共開放空空間，二層設(shè)設(shè)計(jì)為住宅綠綠化景觀空間間及內(nèi)部配套套服務(wù)設(shè)施，大多數(shù)戶型型均擁有一到到二個(gè)空中花花園，以確保保足夠附加值值及綠化高區(qū)商業(yè)：利利用公寓的裙裙房，打造個(gè)個(gè)性文化商業(yè)業(yè)，內(nèi)街為藝藝術(shù)商業(yè)，沿沿街商業(yè)為時(shí)時(shí)尚創(chuàng)意街坊坊里弄排布低區(qū)排布低區(qū)別墅高區(qū)公寓社區(qū)商業(yè)高區(qū)公寓>>項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值項(xiàng)目理理解>>項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值項(xiàng)目理理解同策對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的理理解——市中心保留上上海傳傳統(tǒng)建建筑特色的綜合項(xiàng)目代言上海血血統(tǒng)的建筑群群落>>整盤定定義品牌價(jià)價(jià)值尊重城城市文文化、、參與與上海海發(fā)展展的開開發(fā)商商土地價(jià)價(jià)值純正的的上海海血統(tǒng)統(tǒng)之地地項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值市中心心保留留上海海傳統(tǒng)統(tǒng)建筑筑特色色的綜綜合項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目理理解視野重重回一一期別別墅，，整盤盤定義義下它它的定定位應(yīng)應(yīng)該是是什么么？找出一一期別別墅之之于整整盤的的差異點(diǎn)點(diǎn)——產(chǎn)品項(xiàng)目定定位B2地塊建筑形形式：：雙拼拼、聯(lián)聯(lián)排面積區(qū)區(qū)間：：約355~622㎡B3地塊建筑形形式：：雙拼拼、聯(lián)聯(lián)排面積區(qū)區(qū)間：：約251~507㎡B4地塊建筑形形式：：雙拼拼、聯(lián)聯(lián)排面積區(qū)區(qū)間：：約303~628㎡B5地塊建筑形形式：：雙拼拼、聯(lián)聯(lián)排面積區(qū)區(qū)間：：約343~438㎡B1B2B3B4B5B1地塊建筑形形式：：雙拼拼、聯(lián)聯(lián)排面積區(qū)區(qū)間：：約256~600㎡項(xiàng)目以以上海海里弄弄的原原始建建筑和和空間間形式式為設(shè)設(shè)計(jì)基基礎(chǔ)，，以近近代石石庫(kù)門門形式式的聯(lián)聯(lián)排建建筑為為主體體，里里弄式式排布布（產(chǎn)產(chǎn)品面面積范范圍約約為250~630㎡）別墅采采用原原汁原原味的的里弄弄式排排布，，舒適適型產(chǎn)產(chǎn)品的的面積積區(qū)間間項(xiàng)目定定位>>別墅產(chǎn)產(chǎn)品景觀次次軸景觀主主節(jié)點(diǎn)點(diǎn)城市綠綠化帶帶景觀主主軸每戶別別墅都都附贈(zèng)贈(zèng)了小小型庭庭院，，內(nèi)部部精心心設(shè)計(jì)計(jì)布置置了歐歐洲風(fēng)風(fēng)情的的花卉卉、綠綠地為為主，，配以以灌木木、喬喬木打打造出出立體體園林林體系系沿魚骨骨狀街街巷的的主次次道路路布置置景觀觀節(jié)點(diǎn)點(diǎn)同時(shí)精精心的的景觀觀設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)避避了傳傳統(tǒng)里里弄建建筑缺缺少綠綠化的的劣勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目定定位>>別墅產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目以以露香香園地地區(qū)20世紀(jì)20年代形形成的的里弄特特色建建筑為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，立面面材料料上進(jìn)進(jìn)行改改良，，加上上現(xiàn)在在的海派建建筑元元素，組成成中西合合璧的的風(fēng)格格，延續(xù)續(xù)了里里弄文文化的的理念念，設(shè)設(shè)計(jì)古古樸、、尊貴貴立面設(shè)設(shè)計(jì)運(yùn)運(yùn)用了了里弄弄建筑筑的元元素并并進(jìn)行行改良良，更更具品品質(zhì)感感項(xiàng)目定定位>>別墅產(chǎn)產(chǎn)品一層二層三層閣樓1245331.一層客廳7.1米大尺尺度的的面寬寬，彰顯顯大宅宅的尺尺度感感2.二層客客廳挑挑高設(shè)設(shè)計(jì)，運(yùn)用用空間間充分分體現(xiàn)現(xiàn)出尊尊貴感感和舒舒適感感3.三層雙雙主臥臥套房房設(shè)計(jì)計(jì)，南北北通透透，套套內(nèi)功功能分分區(qū)完完備，，滿足足客戶戶需求求4.閣樓采采光、、通風(fēng)風(fēng)良好好，健健身房房設(shè)計(jì)計(jì)，增增添休休閑功功能5.每套均均配備備電梯梯，并并做到別別墅少少有的的主仆仆分離離（傭人人起居居室直直接通通往工工作室室）戶型設(shè)設(shè)計(jì)的的細(xì)節(jié)節(jié)體現(xiàn)現(xiàn)了“聯(lián)排的的別墅墅，獨(dú)獨(dú)棟的的做法法”項(xiàng)目定定位>>別墅產(chǎn)產(chǎn)品地下室室項(xiàng)目定定位別墅產(chǎn)品力力&僅有的的市中心“真上上?！薄眲e墅>>項(xiàng)目定定位項(xiàng)目定定位定位似似乎已已經(jīng)清晰，但是是不要要忽略——項(xiàng)目定定位這是讓讓任何何一個(gè)個(gè)從事事房地地產(chǎn)行行業(yè)的的人為為之激激動(dòng)的的項(xiàng)目目過(guò)去10年不曾有有過(guò)或者未未來(lái)10年也不會(huì)再再出現(xiàn)現(xiàn)的產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)！項(xiàng)目定定位那么，，我們們項(xiàng)目目的定定位僅僅僅只只能是是“城市市中心心的風(fēng)風(fēng)情別別墅””如此單調(diào)嗎？!低密度度、大大花園園、靜靜謐環(huán)環(huán)境……皆是常常規(guī)別別墅產(chǎn)產(chǎn)品的的高溢溢價(jià)點(diǎn)點(diǎn)！它們是是否能能成為為我們們的優(yōu)優(yōu)勢(shì)？？如果以以這些些在本本項(xiàng)目目中有有所缺缺失的的元素素為切切入點(diǎn)點(diǎn)演繹繹，是否又又會(huì)陷陷入了了“被被超越越”的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)廝殺殺中？？因此，，必須須挖掘掘最閃亮亮的價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)，或提升現(xiàn)有價(jià)值，讓我我們成成為唯唯一，，成為為必然然！項(xiàng)目升升華“絕對(duì)唯唯一”之塑造篇篇項(xiàng)目升升華>>豪宅價(jià)價(jià)值論論時(shí)代在在變，，每個(gè)個(gè)階段段的豪豪宅價(jià)價(jià)值自自然不不同，，而當(dāng)當(dāng)今觸動(dòng)豪宅價(jià)價(jià)值的敏感點(diǎn)點(diǎn)在何處處？項(xiàng)目升升華豪宅是是昂貴貴的純純居住住產(chǎn)品品源于對(duì)對(duì)老外外的膜膜拜，，讓人人覺得得用美美金買買的房房子是是豪宅宅代表項(xiàng)項(xiàng)目：：1996年上海海的膠膠州大大廈，單價(jià)價(jià)2000美金豪宅敏敏感點(diǎn)點(diǎn)：【仰望圈圈層】豪宅初初期的的富豪豪們購(gòu)購(gòu)房的的目的的是想想標(biāo)榜榜自己己的身身份第一階階段項(xiàng)目升升華>>豪宅價(jià)價(jià)值論論豪宅是是收藏藏品??！豪宅是是收藏藏品，，源于于對(duì)城城市化化的進(jìn)進(jìn)程速速度的的感知知，資資源（（包括括核心心的城城市資資源和和自然然資源源）成成為締締造豪豪宅的的第一一邏輯輯代表項(xiàng)項(xiàng)目：：星河灣灣豪宅敏敏感點(diǎn)點(diǎn)：【仰望望圈層層】+【占占有資資源】】逐漸富富豪們們購(gòu)房房豪宅宅目的的除了了標(biāo)榜榜身價(jià)價(jià)外，，更對(duì)對(duì)得到到的資資源產(chǎn)產(chǎn)生占占有欲欲第二階階段項(xiàng)目升升華>>豪宅價(jià)價(jià)值論論豪宅是是貴重重資產(chǎn)產(chǎn)！第三階階段對(duì)于資資源占占有的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，同時(shí)時(shí)源于于對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展速速度和和通脹脹預(yù)期期的敏敏感，，對(duì)于于頂級(jí)級(jí)富豪豪而言言，居居住功功能已已經(jīng)無(wú)無(wú)法震震撼到到他們們，LV和Prada，阿斯斯頓馬馬汀……所有貴貴重品品的意意義變變成了了表現(xiàn)現(xiàn)和世世界最最高最最領(lǐng)先先的圈圈層對(duì)對(duì)接的的符號(hào)號(hào)和途途徑，，變成成了可可以傳傳世而而不貶貶值的的貴重重金融融資產(chǎn)產(chǎn)。代表項(xiàng)項(xiàng)目：：湯臣一一品、、平門門府豪宅敏敏感點(diǎn)點(diǎn)：【仰望望圈層層】+【占占有資資源】】+【【金融融品】】對(duì)于富富豪們們，豪豪宅已已不再再是住住宅來(lái)來(lái)滿足足他們們的居居住功功能，，豪宅宅是他他們既既保值值并可可以留留傳的的貴重重資產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目升升華>>豪宅價(jià)價(jià)值論論毫無(wú)疑疑問(wèn)，，豪宅宅已不不再是是“提提供純純粹居居住功功能的的高檔檔房屋屋”從“收收藏品品、奢奢侈品品、藝藝術(shù)品品”的的資源源占有有，到到今天天被稱以以“傳傳家寶寶”的的貴重重資產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)價(jià)值延延續(xù)豪宅不再當(dāng)當(dāng)房子賣，，已是毫無(wú)無(wú)爭(zhēng)議的事事實(shí)然而，對(duì)于于本項(xiàng)目來(lái)來(lái)說(shuō)這遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠她必須成為為中國(guó)，乃乃至世界的的貴重資產(chǎn)無(wú)可比，才才是露香園園該有的態(tài)態(tài)度項(xiàng)目升華>>豪宅價(jià)值論論“絕對(duì)唯一”之重生篇項(xiàng)目升華世界。中國(guó)國(guó)。上海。。全球金融危危機(jī)的復(fù)蘇蘇，中國(guó)人人的助力不不可磨滅；；中國(guó)，在世世界的地位位已不可同同日而語(yǔ)。。2010年，第41屆世博會(huì)，，在中國(guó)上上海成功舉舉行；全球目光已已聚集于上上海，更加加成就其國(guó)國(guó)際大都市市盛名。而無(wú)論是百百年前的外外灘，還是是百年后的的陸家嘴，，金融，都成成為了上海海在世界的的立足之點(diǎn)點(diǎn)！因此，如今今的上海已已逐漸發(fā)展展成為與紐紐約、東京京、巴黎、、倫敦并肩肩的全球金金融中心。。上海，已是是世界的中中心！>>土地價(jià)值論論項(xiàng)目升華是外灘？因因?yàn)樗前侔倌陙?lái)的金金融中心是陸家嘴？？因?yàn)樗鞘切箩绕鸬牡娜蚪鹑谌谥行氖悄暇〇|路路或淮海路路？因?yàn)樗麄兪巧虾：３鞘猩虡I(yè)業(yè)中心……哪些區(qū)域能能代表上海海？項(xiàng)目升華>>土地價(jià)值論論歷史賦予土土地價(jià)值除了陸家嘴嘴是為人們們后來(lái)所定定義之外，，外灘、南京京東路、淮淮海路都賦賦予了從古古到今的歷歷史內(nèi)涵?。∫舱蛩鼈儌兊臍v史內(nèi)內(nèi)涵，才造造就了它們們昂貴的土土地價(jià)值??！項(xiàng)目升華>>土地價(jià)值論論一級(jí)區(qū)域：：南京路、淮淮海路、人人民廣場(chǎng)、、外灘、陸陸家嘴……二級(jí)區(qū)域：：復(fù)興中路、、河南南路路、方浜中路、中山南路路……三級(jí)區(qū)域：：東大名路、、長(zhǎng)壽路、、長(zhǎng)寧路、、江蘇路、、仙霞路、、古北路、、延安西路路、陸家浜浜路……上海地價(jià)土土地級(jí)別（（共11個(gè)級(jí)別）項(xiàng)目升華>>土地價(jià)值論論一級(jí)土地?fù)頁(yè)碛兄皇朗廊耸熘獨(dú)v歷史淵源，，代表了上海海。而我們，留留傳著上海海起源的故故事，卻未被眾人人知曉！撥云見日?。∩罹騼?nèi)涵涵，拉升土土地價(jià)值?。№?xiàng)目升華>>土地價(jià)值論論壹。|老城廂，上上海發(fā)源地地|上海于元至至元二十八八年（1291年）立縣，，公元1553年（明嘉靖靖年間），，當(dāng)時(shí)為抵御御倭寇建造造城墻，現(xiàn)現(xiàn)人民路、、中華路環(huán)環(huán)圈就是原原來(lái)上海城城墻的位置置，老城廂的地地理區(qū)域即即古城之內(nèi)內(nèi)。至租界進(jìn)滬滬前，歷代代都為最繁繁華之處，，是上海城城市的發(fā)源源地。項(xiàng)目升華>>土地價(jià)值論論貳。|南市區(qū)，純純正上海血血統(tǒng)之地|1842年以后英、、美、法帝帝國(guó)主義相相繼劃分上上海成立租租界，如今的黃浦浦、靜安、、徐匯、虹虹口、楊浦浦、長(zhǎng)寧區(qū)區(qū)為各國(guó)租租界，而南南市的老西西門和閘北北兩片中國(guó)國(guó)管理的華華界區(qū)域，，被租界分分割互不相相連。至今區(qū)域內(nèi)內(nèi)還保留了了上海古城城墻及大境境閣，更有有眾多文物物保護(hù)建筑筑。基地內(nèi)部有有黃浦區(qū)文文物保護(hù)單單位萬(wàn)竹小小學(xué)堂。以及一些未未列入保護(hù)護(hù)單位但歷歷史悠久的的建筑，是是上海最原原味的城市市發(fā)源地。。項(xiàng)目升華>>土地價(jià)值論論公元1559年，顧氏官官宦于老城城廂內(nèi)修建建露香園，，與豫園、、日涉園并并稱”明代上海三三大名園””。項(xiàng)目區(qū)塊位位于上海城城廂歷史風(fēng)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)區(qū)東北，明明嘉靖年間間卸任道州州太守顧名名儒，購(gòu)城北黑山山橋地筑萬(wàn)萬(wàn)竹山房，，其弟顧名名世在萬(wàn)竹竹山房東西西開辟曠地地，鑿池得得石，上有“露香香池”三字字，據(jù)說(shuō)還還是趙孟頫頫的手跡，，便稱此園園“露香園園”。1842年4月18日，火藥倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)突然爆爆炸，露香香園被夷為為平地，此此園遂廢。。人民路路附近有露露香園路、、青蓮街、、阜春街，，萬(wàn)竹街等等路，均由由露香園景景點(diǎn)名稱而而來(lái)。叁。|露香園，上上海歷史文文化之源|項(xiàng)目升華>>土地價(jià)值論論肆。|顧繡繡，世界文文化遺產(chǎn)|顧氏三代，，顧名世孫孫媳韓希孟孟善于繪畫畫、刺繡繡，其繡法法出版內(nèi)宮宮，她將絲絲線劈成單單股，再分別染色色，所刺繡繡品與畫相相近，被叫叫作“畫繡繡”，因出自顧家家，又被叫叫作“顧繡繡”，為當(dāng)當(dāng)時(shí)全國(guó)具具有特色的的幾大刺繡繡之一，之后經(jīng)國(guó)家家文化部確確定，被列列入國(guó)家級(jí)級(jí)非物質(zhì)文文化遺產(chǎn)。。項(xiàng)目升華>>土地價(jià)值論論伍。|老廂廂房，上海海原味建筑筑的印記|最具上海味味道的建筑筑被時(shí)間遺遺留在此，，它們堪稱稱為上海建建筑的DNA它們默默的的訴說(shuō)著老老上海時(shí)代代的風(fēng)韻與與故事它們的每一一角度都讓讓不禁讓人人有著到穿穿越輪回的的錯(cuò)覺——它們是老廂廂房與西式式建筑的組組合它們是老上上海原味建建筑的印記記，它們內(nèi)內(nèi)在的味道道已無(wú)法重重塑它們已成為為歷史所饋饋贈(zèng)給人們們的記憶。。項(xiàng)目升華>>土地價(jià)值論論土地文化價(jià)價(jià)值五重賦賦予！代表上海，，舍我其誰(shuí)誰(shuí)？我們將與外外灘、南京京路一起，，站在城市市最重要位位置，代表上海?。〈韲?guó)際大大都市的人人文印象！！項(xiàng)目升華>>土地價(jià)值論論基于上海：：世界國(guó)際際中心級(jí)大大都市土地歷史文文化：上海海純正血統(tǒng)統(tǒng)發(fā)源地世界中心心，歷史史文化土土地!項(xiàng)目升華華>>土地價(jià)值值論建筑是一一面鏡子子，倒影影著歷史史的印記記歷史無(wú)法私有，而擁有有著歷史史故事的的建筑是否能納為己有有？項(xiàng)目升華華>>私有價(jià)值值論純住宅：：美麗園新新里、襄襄陽(yáng)南路路新里、、新樂(lè)路路洋房、、淮海路路新里……可擁有，，卻未必有能能力擁有有！數(shù)量有限限、分布布較散、、維修成本本高、使使用率小小商業(yè)：新天地、、思南公公館、老老上?；ɑ▓@洋房房、馬勒勒別墅……不可擁有有公共建筑筑，或企企業(yè)所有有，其他他的商業(yè)業(yè)用途縱觀以上上海歷史史文化為為符號(hào)的的別墅建建筑項(xiàng)目升華華>>私有價(jià)值值論雖然能私有歷史史文化的別墅已絕跡城市市但值得慶慶幸的是是，還有有我們?。№?xiàng)目升華華>>私有價(jià)值值論核心溢價(jià)價(jià)項(xiàng)目生命命力世中心,被私有化化的文化化資產(chǎn)項(xiàng)目定位位>>私有價(jià)值值論項(xiàng)目定位位>>項(xiàng)目?jī)r(jià)值值體系“世中心"地段，內(nèi)內(nèi)環(huán)內(nèi)唯唯一別墅墅文化資產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值值基礎(chǔ)價(jià)值值中西合璧璧，里弄弄布局“世中心””絕對(duì)地地段內(nèi)環(huán)內(nèi)，，唯一的的別墅社社區(qū)1公里享受受城市生生活圈，，據(jù)守繁繁華上海海上海文化化血統(tǒng)之之源聯(lián)排別墅墅，獨(dú)棟棟做法設(shè)計(jì)理念念中西結(jié)合合的外立立面風(fēng)格格，體現(xiàn)現(xiàn)中西方方建筑精精粹交融融獨(dú)特里弄弄式布局局，沿襲襲老上海海文化聯(lián)排別墅墅，獨(dú)棟棟做法內(nèi)部配置置電梯，，區(qū)別于于常規(guī)聯(lián)聯(lián)排別墅墅保姆間獨(dú)獨(dú)立通道道，主仆仆分離純正上海海文化血血統(tǒng)源頭頭——老城廂保留建筑筑產(chǎn)品賦予予海派人人文歷史史底蘊(yùn)項(xiàng)目定位位>>項(xiàng)目定位位她將為我我們創(chuàng)造造……將人文精精神進(jìn)行行現(xiàn)代演演繹及升升華通過(guò)資源源的整合合及挖掘掘，創(chuàng)造造一種全全新的生生活方式式將稀缺的的資源獨(dú)獨(dú)享化，，少數(shù)人人占有多多數(shù)人資資源純正文化化內(nèi)涵區(qū)域中心心價(jià)值絕對(duì)的占占有唯一的““世中心心”文化化資產(chǎn)ChapterTwo解題之道道客戶定位位與客戶戶洞察誰(shuí)能將其占占為已有有？別墅市場(chǎng)場(chǎng)完整客客戶組成成自用型客客戶改善型客客戶投資型客客戶保值型客客戶獲利型客客戶地段改善善型客戶戶戶型改善善客戶資源占有有型客戶戶物業(yè)類型型改善型型客戶客戶定位位>>別墅完整整客戶構(gòu)構(gòu)成類型年齡物業(yè)現(xiàn)狀需求備注購(gòu)買意愿支付能力戶型改善型35-45擁有小面積別墅產(chǎn)品功能豐富、尺度較大的別墅產(chǎn)品社會(huì)財(cái)富新貴，有較強(qiáng)的接受能力，資產(chǎn)、事業(yè)均處于上升期或者穩(wěn)定期。中弱地段改善型40-60擁有城市邊緣或者郊區(qū)別墅產(chǎn)品靠近城市核心或市區(qū)的別墅產(chǎn)品對(duì)別墅產(chǎn)品喜愛有加，只不過(guò)他們抱怨的是：現(xiàn)在的別墅都在市郊，太遠(yuǎn)了。強(qiáng)強(qiáng)資源占有改善型40-60擁有數(shù)套別墅或者公寓產(chǎn)品①環(huán)境資源突出的產(chǎn)品②建筑風(fēng)格獨(dú)特，構(gòu)思新穎的產(chǎn)品③具有豐富文化內(nèi)涵，散發(fā)獨(dú)特藝術(shù)魅力的產(chǎn)品社會(huì)財(cái)富金字塔最頂層的群體，渴望享受城市最優(yōu)資源。他們中的大多數(shù)受過(guò)良好的教育，有自己獨(dú)特的品味、愛好。強(qiáng)強(qiáng)物業(yè)類型改善型40-55擁有除別墅產(chǎn)品外的數(shù)套產(chǎn)品新的物業(yè)居住感受，嘗試轉(zhuǎn)換物業(yè)類型城市公寓產(chǎn)品對(duì)他們來(lái)說(shuō)已經(jīng)習(xí)以為常，長(zhǎng)期的居住習(xí)慣并不容易改變，不過(guò)嘗嘗鮮這種事對(duì)他們來(lái)說(shuō)也未嘗不可。中中客戶定位位高端改善善型客戶戶細(xì)分>>別墅客戶戶分類特特征類型年齡物業(yè)現(xiàn)狀需求備注購(gòu)買意愿支付能力保值性40-60擁有多套公寓和別墅的不動(dòng)產(chǎn)以購(gòu)房為投資方式，長(zhǎng)期持有，增加不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)