世聯(lián)寫字樓的營銷規(guī)律二

世聯(lián)—寫字樓顧問業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。寫字樓開發(fā)項(xiàng)目必須關(guān)注的問題Question>世聯(lián)認(rèn)為成功的寫字樓開發(fā)項(xiàng)目必須關(guān)注的關(guān)鍵問題2.基于競爭的片區(qū)分析1.城市寫字樓市場發(fā)展階段的判斷核心要點(diǎn)2.1片區(qū)在城市中的占位2.2片區(qū)間競爭格局2.3項(xiàng)目與城市核心區(qū)的關(guān)系2.4考慮城市整體規(guī)劃的彈性和動態(tài)調(diào)整1.1城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和1.2產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)1.3城市的總體規(guī)劃1.4城市寫字樓市場的特點(diǎn)3.項(xiàng)目與企業(yè)戰(zhàn)略的關(guān)系3.1開發(fā)商的企業(yè)戰(zhàn)略3.2短期現(xiàn)金流與長期收益的關(guān)系3.3跨越式發(fā)展與均衡式發(fā)展的關(guān)系3.4利潤導(dǎo)向和品牌導(dǎo)向的關(guān)系3.5本項(xiàng)目與企業(yè)其它項(xiàng)目的關(guān)系世聯(lián)認(rèn)為成功的寫字樓開發(fā)項(xiàng)目必須關(guān)注的關(guān)鍵問題4.產(chǎn)品策略5.商業(yè)部分的開發(fā)策略核心要點(diǎn)4.1項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)4.2功能定位（可以考慮包含公寓的功能）4.3開發(fā)次序4.4寫字樓與其它不同物業(yè)類型的關(guān)系5.1商業(yè)物業(yè)的定位5.2商業(yè)物業(yè)的規(guī)模與價(jià)值5.3商業(yè)物業(yè)與寫字樓的關(guān)系6.寫字樓營銷策略6.1產(chǎn)品形象主題的確立6.2啟動營銷策略6.3渠道策略6.4關(guān)鍵事件及設(shè)施營銷6.5公共關(guān)系營銷6.6定價(jià)策略世聯(lián)寫字樓模塊顧問服務(wù)的

業(yè)務(wù)主線及其核心研究內(nèi)容宏觀經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃研究寫字樓市場研究地塊價(jià)值研究開發(fā)模式與盈利模式研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略研究項(xiàng)目整體功能定位研究功能分區(qū)及功能比例劃分研究寫字樓物業(yè)發(fā)展建議經(jīng)濟(jì)評價(jià)……項(xiàng)目定位營銷策略消費(fèi)者價(jià)值取向研究項(xiàng)目賣點(diǎn)整合與營銷SWOT分析定價(jià)研究營銷總策略和啟動策略研究……世聯(lián)寫字樓業(yè)務(wù)研究內(nèi)容世聯(lián)對寫字樓開發(fā)項(xiàng)目的理解及觀點(diǎn)Opinion>行政配套規(guī)劃中建設(shè)中逐步啟用商務(wù)氛圍較差較好濃厚熱銷寫字樓投資大廈江蘇大廈中銀大廈國際商會大廈時(shí)代金融中心中央商務(wù)大廈興業(yè)銀行大廈卓越大廈九州創(chuàng)展國際商會中心航天大廈安聯(lián)大廈華融大廈貴州大廈大中華交易廣場捷美中心新世界中心……雛形CBD發(fā)展中的CBD成熟CBD2001年2004年深圳CBD寫字樓發(fā)展共性以深圳為例雛形CBD發(fā)展中的CBD成熟CBD2001年2004年市場投資價(jià)值認(rèn)同高中低投資比例高中低產(chǎn)業(yè)類型第三產(chǎn)業(yè)：金融相關(guān)的行業(yè)第三產(chǎn)業(yè)：服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè)——咨詢、物流、貿(mào)易等行業(yè)第二產(chǎn)業(yè)：生產(chǎn)型公司的市場部、銷售部、研發(fā)部門，或及辦事處、子公司產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)銀行、證券、保險(xiǎn)等公司咨詢顧問公司、設(shè)計(jì)單位、會計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、物業(yè)公司、進(jìn)出口貿(mào)易公司等科技公司、計(jì)算機(jī)公司、制造業(yè)展銷場等企業(yè)類型民營企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)、跨國公司深圳CBD寫字樓客戶演變以深圳為例雛形CBD發(fā)展中的CBD成熟CBD2001年2004年建筑設(shè)計(jì)形象較好形象好、設(shè)計(jì)較人性化形象好、設(shè)計(jì)人性化硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)、車位等）一般檔次高、數(shù)量充足高配套設(shè)施（會所、會議室、員工餐廳等）一般完善完善科技含量（智能化、節(jié)能等）一般高（5A等）高物業(yè)管理自管品牌管理品牌管理附加資源（健康環(huán)保）無部分運(yùn)用重點(diǎn)營造產(chǎn)品成熟度較成熟完全成熟完全成熟、具各性化深圳CBD寫字樓產(chǎn)品特征以深圳為例從深圳CBD的發(fā)展可以得到的規(guī)律

時(shí)機(jī)越早，定位空間越大，風(fēng)險(xiǎn)越??；早期推出定位空間較大，從甲級、乙級到商務(wù)公寓均有市場;由于對風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，以及早期開發(fā)高端物業(yè)對頂端客戶的消化，其它開發(fā)項(xiàng)目以乙級寫字樓為主，商務(wù)公寓為輔。2003-2004年的競爭激烈程度將遠(yuǎn)大于2001年，大量甲級物業(yè)紛紛浮出水面，前景不可預(yù)知。早期市場整體年推出量在7萬以下；每個(gè)項(xiàng)目單一物業(yè)類型推出市場的容量約為3萬左右；如果單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模較大，則一般由多種功能組合；二、三三線城城市辦辦公物物業(yè)啟啟動與與發(fā)展展歷程程萌芽階階段啟動階階段發(fā)展階階段成熟階階段辦公需需要住宅改改辦公公草創(chuàng)型型企業(yè)業(yè)住宅無改善環(huán)環(huán)境住宅立立項(xiàng)、、商務(wù)務(wù)辦公公成長型型中小小企業(yè)業(yè)第一代代商務(wù)務(wù)公寓寓位置價(jià)格交通使用成成本動因表現(xiàn)形形式產(chǎn)品特特征入駐公公司特特征客戶關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)追求形形象純商務(wù)務(wù)形象象迅速發(fā)發(fā)展的的中小小企業(yè)業(yè)初具規(guī)規(guī)模的的企業(yè)業(yè)純寫字字樓開開始出出現(xiàn)位置配套硬件商務(wù)氛氛圍需求多多樣化化多樣化化各種類類型企企業(yè)寫字樓樓與新新一代代商務(wù)務(wù)公寓寓并存存地段服務(wù)軟環(huán)境境健康、、風(fēng)景景世聯(lián)研研究寫字樓樓的產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值體體系寫字樓產(chǎn)品價(jià)值體系關(guān)鍵公公共空空間打打造專專業(yè)辦辦公形形象展展示區(qū)區(qū)高形象象展示示體系系獨(dú)特功功能構(gòu)構(gòu)建低門檻檻，低低使用用成本本。品牌整整合打打造形形象光光環(huán)辦公生生態(tài)化化商務(wù)中中心低成本本價(jià)值值構(gòu)建建寫字樓樓產(chǎn)品品四種種模式式的競競爭分分析市場先機(jī)型成本領(lǐng)先型適用條件：項(xiàng)目處于CBD雛形已經(jīng)基本形成，但CBD寫字樓市場供應(yīng)量較小，大規(guī)模性開發(fā)即將開始。啟動時(shí)機(jī)搶先，為項(xiàng)目贏得機(jī)會點(diǎn)，跑贏大勢，是市場先機(jī)型成功的要素；項(xiàng)目采用提早開發(fā)，搶占先機(jī)的競爭策略；適用條件：項(xiàng)目既需要打造“成熟產(chǎn)品”，形成不同的“檔次標(biāo)準(zhǔn)”，又要控制成本，保證達(dá)到利潤目標(biāo)低成本，高形象是成本領(lǐng)先型的成功要素；功能轉(zhuǎn)換型附加資源型適用條件：功能轉(zhuǎn)換型競爭模式的成功背景是周邊住宅價(jià)格高啟政府不允許住宅單位供企業(yè)注冊周邊高檔住宅市場價(jià)格與寫字樓差距不大，不會影響商住公寓的價(jià)格空間；適用條件：周邊寫字樓產(chǎn)品成熟；推出超前的概念可以引起市場的共鳴；市場購買以自用為主，對價(jià)格不太敏感，對新概念關(guān)注；世聯(lián)寫寫字樓樓開發(fā)發(fā)顧問問的工工作方方法Method>世聯(lián)顧顧問服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容項(xiàng)目定定位顧顧問服服務(wù)城市相相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及及商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場場發(fā)展展前景景預(yù)測測相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)域市市場進(jìn)進(jìn)入戰(zhàn)戰(zhàn)略及及發(fā)展展策略略可行性性研究究報(bào)告告金融投投資機(jī)機(jī)構(gòu)項(xiàng)項(xiàng)目咨咨詢商業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)投投資合合作咨咨詢市場定定位案案例專專題研研究項(xiàng)目物物業(yè)發(fā)發(fā)展建議顧顧問服服務(wù)消費(fèi)市市場顧顧問項(xiàng)目發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位項(xiàng)目物物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議項(xiàng)目啟啟動策策略研研究規(guī)劃方方案的的市場場評價(jià)價(jià)租售價(jià)價(jià)值及及項(xiàng)目目財(cái)務(wù)務(wù)評估估營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略與與策略略顧問服服務(wù)招商服服務(wù)招商策策略及及條件件制定定/招商實(shí)實(shí)施及及推廣廣方案案/招商現(xiàn)現(xiàn)場管管理及及控制制……………銷售服服務(wù)營銷執(zhí)執(zhí)行策策略制制定/營銷實(shí)實(shí)施及及推廣廣方案案/項(xiàng)目價(jià)價(jià)格策策略及及價(jià)格格方案案/銷售組組織框框架及及管理理制度度建議議……………前期顧顧問工工作階階段劃劃分與與服務(wù)務(wù)內(nèi)容容階段劃分服務(wù)內(nèi)容主要成果合同期內(nèi)溝通方式服務(wù)時(shí)間第一階段：項(xiàng)目定位1房地產(chǎn)市場調(diào)查2宏觀背景分析3項(xiàng)目解析4項(xiàng)目定位5案例借鑒6物業(yè)類型規(guī)劃/配比7經(jīng)濟(jì)測算8項(xiàng)目分期計(jì)劃9規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1《項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略》報(bào)告2形成《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書》1當(dāng)?shù)厥袌鲅芯科咛?中期溝通|匯報(bào)一次3終期溝通|匯報(bào)一次4電話|傳真|郵件溝通45個(gè)日歷天第二階段：項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議1房地產(chǎn)市場調(diào)查2規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)3項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)4要點(diǎn)建議5建筑風(fēng)格/外立面建議6環(huán)境/景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)7配套設(shè)施建議8社區(qū)服務(wù)/物管建議9其他相關(guān)物業(yè)建議1《項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議》報(bào)告2形成《建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書》1當(dāng)?shù)厥袌鲅芯科咛?中期溝通|匯報(bào)一次3終期溝通|匯報(bào)一次4電話、傳真、郵件溝通30個(gè)日歷天第三階段：營銷戰(zhàn)略與策略1投資群體研究2自用客戶群體研究3主流營銷手段分析4營銷案例借鑒5項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略6項(xiàng)目營銷策略7營銷費(fèi)用預(yù)算1《項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與策略》報(bào)告2報(bào)告用于指導(dǎo)廣告公司1市場調(diào)研五天2中期溝通|匯報(bào)一次3終期溝通|匯報(bào)一次4電話、傳真、郵件溝通30個(gè)日歷天后續(xù)跟蹤服務(wù)：在合同期結(jié)束后，如貴司仍需我司參與規(guī)劃方案評審會或重要的項(xiàng)目發(fā)展會議，則需提前三天出具參會邀請函并承擔(dān)相應(yīng)的所有差旅費(fèi)用，我司會視貴司需要委派相關(guān)專業(yè)人士參會。專案團(tuán)團(tuán)隊(duì)架架構(gòu)及及崗位位職責(zé)責(zé)人力配備八位專業(yè)人士組成人力配備：1位資深工商項(xiàng)目經(jīng)理人力配備：2-3位市場研究人員崗位職責(zé)調(diào)配公司資源探討技術(shù)思路評審顧問報(bào)告監(jiān)督服務(wù)品質(zhì)崗位職責(zé)實(shí)施項(xiàng)目管理全程項(xiàng)目跟進(jìn)研究成果成文關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)匯報(bào)崗位職責(zé)收集基礎(chǔ)資料分析相關(guān)信息深入訪談客戶基礎(chǔ)研究成文服務(wù)優(yōu)勢八位專業(yè)精英十年組織智慧服務(wù)優(yōu)勢強(qiáng)大的顧問平臺支持完善的培訓(xùn)體系支撐服務(wù)優(yōu)勢豐富資料獲取經(jīng)驗(yàn)建筑|經(jīng)濟(jì)等專業(yè)項(xiàng)目執(zhí)行委員會工商項(xiàng)目經(jīng)理市場研究人員世聯(lián)知知識平平臺+內(nèi)部|外部專專家世聯(lián)顧顧問服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容大大綱市場深深度研研究市場競競爭分分析項(xiàng)目分分析項(xiàng)目診診斷案例研研究我們的的解決決之道道商業(yè)地地產(chǎn)市市場商業(yè)經(jīng)經(jīng)營環(huán)環(huán)境研究結(jié)結(jié)論商業(yè)地地產(chǎn)市市場角角度商業(yè)經(jīng)經(jīng)營環(huán)環(huán)境角角度競爭分分析結(jié)結(jié)論地塊價(jià)價(jià)值解解析基于商商業(yè)地地產(chǎn)開開發(fā)的的角度度分析析地塊塊價(jià)值值基于商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營環(huán)環(huán)境的的角度度分析析地塊塊價(jià)值值項(xiàng)目分分析結(jié)結(jié)論項(xiàng)目整整體定定位診診斷功能分分區(qū)與與指標(biāo)標(biāo)確定定診斷建筑設(shè)設(shè)計(jì)與與產(chǎn)品品診斷斷項(xiàng)目營營銷診診斷項(xiàng)目診診斷結(jié)結(jié)論具體內(nèi)內(nèi)容詳詳見“世聯(lián)提提交的的關(guān)于于本項(xiàng)項(xiàng)目的的顧問問工作作建議議書”世聯(lián)寫寫字樓樓營銷銷顧問問業(yè)務(wù)務(wù)Sale>營銷顧顧問——工作方方式營銷階階段銷售經(jīng)經(jīng)理|招商經(jīng)經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理|策劃經(jīng)經(jīng)理銷售經(jīng)經(jīng)理|招商經(jīng)經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理|策劃經(jīng)經(jīng)理前期策策略專專案團(tuán)團(tuán)隊(duì)工商部部總監(jiān)監(jiān)負(fù)責(zé)責(zé)人力配配備宣傳方方案效效果評評估修正推推廣方方案集中解解決重重要問問題參加專專業(yè)聯(lián)聯(lián)席會會議監(jiān)督方方案執(zhí)執(zhí)行集中解解決重重要問問題制訂宣宣傳推推廣方方案制訂開開盤策策略制訂價(jià)價(jià)格方方案開盤前前籌備備工作作招商/銷售培培訓(xùn)主要服務(wù)內(nèi)內(nèi)容前四個(gè)個(gè)月開盤日日后三個(gè)個(gè)月后六個(gè)個(gè)月依托深深圳總總部資資源優(yōu)優(yōu)勢重要問問題由由執(zhí)委委會討討論解解決重要問問題由由執(zhí)委委會討討論解解決降低發(fā)發(fā)展商商試錯錯成本本強(qiáng)大的的策劃劃知識識平臺臺數(shù)百百成功功案例例的積積累嚴(yán)格的的方案案評審審制度度服務(wù)優(yōu)優(yōu)勢營

銷顧顧

問：：

工作作

階段段服務(wù)階段前期策略階段儲客期強(qiáng)銷期平穩(wěn)期時(shí)間安排簽定合約收到首期款后執(zhí)行正式開盤前四個(gè)月正式開盤后四個(gè)月銷售曲線示意服務(wù)成果1《項(xiàng)目定位修正與項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略/策略》報(bào)告1招商方面：A項(xiàng)目商戶定位優(yōu)化及調(diào)整；B招商策略及條件制定；C招商實(shí)施及推廣方案；D月度推廣總結(jié)及調(diào)整建議；E招商現(xiàn)場管理及控制；F活動方案實(shí)施指導(dǎo)與監(jiān)督；G協(xié)調(diào)并監(jiān)控合作單位工作；H招商團(tuán)隊(duì)招聘及培訓(xùn)；I招商組織框架及管理制度建議；J招商人員測評；K招商現(xiàn)場管理及控制；2銷售方面：A項(xiàng)目市場定位優(yōu)化及完善調(diào)整；B銷售執(zhí)行策略制定；C銷售實(shí)施及推廣方案；D項(xiàng)目入市銷售執(zhí)行方案；E項(xiàng)目價(jià)格策略及價(jià)格方案；F月度推廣總結(jié)及調(diào)整建議；G銷售現(xiàn)場管理及銷售控制；H方案實(shí)施指導(dǎo)與監(jiān)督；I協(xié)調(diào)并監(jiān)控合作單位工作；J銷售診斷及調(diào)整方案；K銷售團(tuán)隊(duì)招聘及培訓(xùn)；L銷售組織框架及管理制度建議；M銷售人員測評.服務(wù)時(shí)間30個(gè)日歷天N個(gè)月建議開盤前四個(gè)月N個(gè)月建議開盤后四個(gè)月N個(gè)月人員配備工商部總監(jiān)帶隊(duì)，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制專案團(tuán)隊(duì)3-4人項(xiàng)目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）項(xiàng)目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）項(xiàng)目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)45萬元整首月駐場35萬元20萬元·10天/月20萬元·10天/月10萬元·4天/月營銷顧問——顧問服務(wù)品品質(zhì)管理累積數(shù)百成成功策劃代代理案例、、上千專業(yè)業(yè)策劃報(bào)告告、模塊化化工具與模模型第一層品質(zhì)質(zhì)支撐：三三級四點(diǎn)評評審制度三級：專案案團(tuán)隊(duì)自評評、顧問部部執(zhí)委會評評審、集團(tuán)團(tuán)評審委員員會評審四點(diǎn)：即四四個(gè)層次判判斷（四點(diǎn)點(diǎn)），項(xiàng)目目定位、推推廣方案、、價(jià)格方案案、開盤方方案第二層品質(zhì)質(zhì)支撐：強(qiáng)強(qiáng)大的知識識平臺世聯(lián)寫字樓樓開發(fā)項(xiàng)目目顧問成功功案例簡介介Case>案例：深圳國際商商會大廈形象——“中國商宣言言”，“中國商人做做世界生意意”推廣——充分挖掘和和展示區(qū)域域未來街區(qū)區(qū)價(jià)值啟動時(shí)機(jī)——中心區(qū)六大大公建項(xiàng)目目已經(jīng)動工工，中心區(qū)區(qū)概念深入入人心；銷控——特定的寫字字樓銷控方方式，不留留尾盤項(xiàng)目位置：：深圳CBD建筑面積：：62481平方米；容積率：5.73；價(jià)格：9000元/平方米；層高：28層；標(biāo)準(zhǔn)層面積積：1300平方米；功能構(gòu)成：：地下兩層層停車場，，1、2層商業(yè)、金金融，3層商務(wù)會所所，4-28層辦公間；；時(shí)間：2001、2002年案例：深圳國際商商會大廈自由間隔、、獨(dú)立空調(diào)調(diào)、獨(dú)立洗洗手間、24小時(shí)辦公，，管理費(fèi)便便宜；案例：深圳國際商商會大廈成功原因分分析：啟動時(shí)機(jī)搶搶先中心區(qū)概念念認(rèn)可；CBD首個(gè)正式公公開發(fā)售的的高檔智能能化寫字樓樓；發(fā)售期內(nèi)，，CBD區(qū)內(nèi)供應(yīng)不不大，競爭爭較小；寫字樓市場場大勢正逐逐步向好，，搶先一步步跑贏大勢勢，成為復(fù)復(fù)蘇的寫字字樓市場領(lǐng)領(lǐng)頭羊；機(jī)會點(diǎn)定位位定位為市場場復(fù)蘇后，，第一批需需求者，創(chuàng)創(chuàng)業(yè)型公司司；產(chǎn)品形象好好，價(jià)格適適中，性價(jià)價(jià)比高；世聯(lián)價(jià)值：：樹立榮超品品牌；實(shí)現(xiàn)了片區(qū)區(qū)高價(jià)——銷售價(jià)格比比預(yù)期提升升30％；開盤6個(gè)月內(nèi)銷售售85％；最終在計(jì)劃劃的時(shí)間內(nèi)內(nèi)實(shí)現(xiàn)100％銷售案例：深圳財(cái)富廣場（（A座）物業(yè)地址：：深圳福田田深南大道道和農(nóng)園路路交匯處，，深圳中中心西區(qū)；；時(shí)間：2003年占地面積：：11679.45平方米；建筑面積：：84502.24平方米；容積率率：5.50；樓宇狀況：：A棟為28層寫字樓，，B棟為25層商住公寓寓；總戶數(shù)數(shù)：330；停車位位：230；寫字樓案例：深圳財(cái)富廣場（（A座）成功原因分分析：低成本，高高形象財(cái)富廣場是是以土地為為住宅用地地推向市場場，有70年產(chǎn)權(quán)；由于是住宅宅用地產(chǎn)權(quán)權(quán)，因此客客戶的貸款款成數(shù)與年年限都增加加了，降低低了購買壓壓力；公建立面，，昭示性強(qiáng)強(qiáng)，提高項(xiàng)項(xiàng)目形象；；低成本，其其公共部分分采用中央央空調(diào)，每每個(gè)單位內(nèi)內(nèi)采用分體體式空調(diào)；；案例：深圳財(cái)富廣場（（A座）案例：深圳財(cái)富廣場（（B座）戶型名稱類型面積總套數(shù)可售面積

(平方米)套數(shù)比面積比戶型圖1房1廳1衛(wèi)1陽臺

平面

49.55

43

2130.65

12.25%

11.14%

1房1衛(wèi)1陽臺

平面

36.92

44

1624.48

12.54%

8.490%

1房1廳1衛(wèi)1陽臺

平面

53.09

88

4671.92

25.07%

24.41%

1房1廳1衛(wèi)1陽臺

平面

52.88

88

4653.44

25.07%

24.31%

2房2廳1衛(wèi)1陽臺

平面

77.76

44

3421.44

12.54%

17.88%

1房1廳1衛(wèi)1陽臺

平面

59.88

44

2634.72

12.54%

13.77%

1房1廳1衛(wèi)1陽臺

平面

52.78

案例：深圳財(cái)富廣場（（B座）成功原因分分析項(xiàng)目推出背背景：周邊邊住宅價(jià)格格高啟，因因此商住公公寓價(jià)格上上升空間較較大；商住公寓功功能：可商商可?。簧套」⒖煽晒┢髽I(yè)注注冊掛牌；；商住公寓形形象高、自自由空間、、多元功能能，吸引投投資客、小小型公司、、自由工作作者的眼球球；商住公寓辦辦公費(fèi)用低低；世聯(lián)服務(wù)的的關(guān)鍵點(diǎn)：：項(xiàng)目定位銷售執(zhí)行案例：深圳國際銀銀座地理位置：：福田深南南大道與香香蜜湖路交交匯；時(shí)間：2003年項(xiàng)目規(guī)模：：辦公建筑筑面積26999㎡，商業(yè)建筑筑面積3026㎡；項(xiàng)目概況：：4層為商務(wù)會會所;28層為健康會會所;1-2層為商務(wù)配配套:咖啡吧\中西餐廳\美容美發(fā)廳廳；案例：深圳國際銀銀座戶型設(shè)計(jì)：：銀座國際際的扁梁無無柱設(shè)計(jì)，，為客戶提提供了面積積從68-1134㎡的“百變”“X”辦公空間，，空間可隨隨意組合；；項(xiàng)目推出“會呼吸的寫寫字樓”概念；案例：深圳國際銀銀座成功原因分分析首推“生態(tài)健康辦辦公”概念項(xiàng)目推出背背景：周邊邊寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品成熟，，市場競爭爭激烈，因因此引入全全新寫字樓樓概念，提提升了項(xiàng)目目的品質(zhì)；；首次在深圳圳寫字樓市市場推出“生態(tài)健康辦辦公”的概念；“生態(tài)健康辦辦公”是寫字樓發(fā)發(fā)展的新趨趨勢，項(xiàng)目目順應(yīng)其趨趨勢，并概概念深入到到項(xiàng)目中；；項(xiàng)目在產(chǎn)品品上，有所所創(chuàng)新，使使用扁梁無柱設(shè)設(shè)計(jì)，并推推出部分躍躍式辦公間間；世聯(lián)服務(wù)的的關(guān)鍵點(diǎn)：：充分發(fā)揮世世聯(lián)渠道的的價(jià)值，直直接引進(jìn)大大型商家客客戶（海港港城酒樓——名廚飯?zhí)茫?，?shí)現(xiàn)商商業(yè)的整體體銷售；率先提出綠綠色生態(tài)寫寫字樓概念念案例：上海綠地商商務(wù)大廈時(shí)間：2005年項(xiàng)目位置：：上海市長長寧區(qū)愚園園路1240號，中山公公園商圈內(nèi)內(nèi)，緊鄰鄰區(qū)政府項(xiàng)目規(guī)模：：20481平方米（辦辦公部分））項(xiàng)目界定：：中山公園園·愚園路·5A甲級寫字樓樓發(fā)展商：綠綠地集團(tuán)客戶面臨的的困惑：項(xiàng)項(xiàng)目處于新新興商圈非非核心地段段，新政下下房市萎靡靡不振，如如何尋求銷銷售突破口口，爭取半半年內(nèi)消化化？世聯(lián)提供服服務(wù)：全程程營銷顧問問世聯(lián)服務(wù)的的關(guān)鍵點(diǎn)：：形象定位、、營銷總綱綱、價(jià)格策策略、客戶戶定位、策策略調(diào)整、、尾盤方案案世聯(lián)價(jià)值值：通過對對市場的的判斷、、客戶的的定位和和對項(xiàng)目目自身價(jià)價(jià)值的深深入挖掘掘，將項(xiàng)項(xiàng)目拔高高到“精神商務(wù)務(wù)領(lǐng)地”層面，輔輔以系列列營銷手手段，創(chuàng)創(chuàng)造了淡淡市熱銷銷的盛況況，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了快速速消化的的目的。。案例：深圳諾德德中心項(xiàng)目位置置：深圳圳CBD項(xiàng)目規(guī)模模：92648㎡項(xiàng)目界定定：中心心區(qū)甲A級寫字樓樓客戶面臨臨的困惑惑：市場場競爭激激烈、實(shí)實(shí)現(xiàn)高價(jià)價(jià)、高速速世聯(lián)提供供服務(wù)：：全程策策劃、銷銷售代理理世聯(lián)價(jià)值值：超越越競爭對對手、實(shí)實(shí)現(xiàn)高價(jià)價(jià)案例：深圳中國國鳳凰大大廈項(xiàng)目位置置：深圳圳CBD項(xiàng)目規(guī)模模：110000㎡㎡項(xiàng)目界定定：中心心區(qū)甲級級寫字樓樓+公寓客戶面臨臨的困惑惑：產(chǎn)品品無優(yōu)勢勢，但須須實(shí)現(xiàn)高高價(jià)、市市場最高高速度世聯(lián)提供供服務(wù)：：策劃代代理世聯(lián)服務(wù)務(wù)的關(guān)鍵鍵點(diǎn)：鳳鳳凰品牌牌資源整整合、形形象定位位世聯(lián)價(jià)值值：開盤盤2個(gè)月，公公寓售罄罄案例：深圳華融融大廈項(xiàng)目位置置：深圳圳CBD項(xiàng)目規(guī)模模：73655㎡項(xiàng)目界定定：中心心區(qū)甲級級寫字樓樓客戶面臨臨的困惑惑：避免免長期停停工帶來來的負(fù)面面影響，，短期內(nèi)內(nèi)回籠一一定資金金，而且且要保證證價(jià)格世聯(lián)提供供服務(wù)：：策劃代代理世聯(lián)服務(wù)務(wù)的關(guān)鍵鍵點(diǎn)：低低推廣費(fèi)費(fèi)用，快快速銷售售世聯(lián)價(jià)值值：渠道道價(jià)值，，平臺資資源案例：大中華國國際交易易廣場項(xiàng)目位置置：深圳圳CBD項(xiàng)目規(guī)模模：310633㎡㎡項(xiàng)目界定定：中國國寫字樓樓王客戶面臨臨的困惑惑：爛尾尾樓影響響，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)深圳最最高價(jià)格格世聯(lián)提供供服務(wù)：：突破深深圳寫字字樓價(jià)格格世聯(lián)服務(wù)務(wù)的關(guān)鍵鍵點(diǎn)：樹樹立高端端形象，，區(qū)別其其他項(xiàng)目目案例：深圳英龍龍大廈項(xiàng)目位置置：深圳圳中心西西區(qū)項(xiàng)目規(guī)模模：28018㎡項(xiàng)目界定定：中心心西區(qū)客戶面臨臨的困惑惑：實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快速銷銷售世聯(lián)提供供服務(wù)：：實(shí)現(xiàn)市市場高價(jià)價(jià)、高速速世聯(lián)服務(wù)務(wù)的關(guān)鍵鍵點(diǎn)：率率先提出出綠色生生態(tài)寫字字樓概念念案例：深圳金潤潤大廈項(xiàng)目位置置：深圳圳中心西西區(qū)項(xiàng)目規(guī)模模：50831㎡項(xiàng)目界定定：中心心西區(qū)公公寓式寫寫字樓客戶面臨臨的困惑惑：實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快速銷銷售世聯(lián)提供供服務(wù)：：實(shí)現(xiàn)市市場高價(jià)價(jià)、高速速案例：深圳天利利中央廣廣場位于南山山濱海CBD1、2期總建面面24萬平方米米寫字樓、、商業(yè)大大型綜合合體項(xiàng)目目案例：北北京西單單安福大大廈項(xiàng)目目項(xiàng)目位置置：北京西單單時(shí)代廣廣場南側(cè)側(cè)項(xiàng)目規(guī)模模：總建筑筑面積約約18萬平方米米項(xiàng)目界定定：大型都都市綜合合體客戶面臨臨的困惑惑：項(xiàng)目可以以發(fā)展酒酒店、寫寫字樓、、商場、、公寓等等各類型型物業(yè)，，究竟怎怎樣組合合是最優(yōu)優(yōu)的？商業(yè)部分分選擇什什么樣的的形式，，選擇何何種業(yè)態(tài)態(tài)？項(xiàng)目運(yùn)作作資金的的靜態(tài)和和動態(tài)的的現(xiàn)金流流是怎樣樣的？世聯(lián)提供供服務(wù)：通過分析析項(xiàng)目發(fā)發(fā)展的KPI體系和城城市綜合合體發(fā)展展模式，，提出了了適合本本項(xiàng)目的的酒店、、寫字樓樓、商場場、公寓寓等各種種功能均均衡發(fā)展展的模式式；通過過研究商商業(yè)物業(yè)業(yè)的發(fā)展展規(guī)律和和成功案案例，提提出了項(xiàng)項(xiàng)目可選選擇的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)及比例例、主力力店的選選擇等專專項(xiàng)問題題的解決決方案；；項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作資金金的靜態(tài)態(tài)和動態(tài)態(tài)的現(xiàn)金金流的經(jīng)經(jīng)濟(jì)測算算。案例：北北京杏石石口低密密度辦公公項(xiàng)目項(xiàng)目位置置：北京海淀淀區(qū)杏石石口路項(xiàng)目規(guī)模模：占地面面積821畝項(xiàng)目界定定：高檔低低密度辦辦公物業(yè)業(yè)客戶面臨臨的困惑惑：在住宅價(jià)價(jià)值很高高的區(qū)域域內(nèi)，低低密度辦辦公項(xiàng)目目的前景景與發(fā)展展方向？？世聯(lián)提供供服務(wù)：區(qū)域辦公公物業(yè)市市場調(diào)研研、項(xiàng)目目定位及及物業(yè)發(fā)發(fā)展建議議案例：北北京長安安西點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目位置置：北京西長長安街永永定路口口項(xiàng)目規(guī)模模：總建筑筑面積約約5萬平米項(xiàng)目界定定：寫字樓樓與商業(yè)業(yè)綜合體體客戶面臨臨的困惑惑：項(xiàng)目為住住宅立項(xiàng)項(xiàng)，但容容積率過過高，如如何在本本體條件件較差的的情況下下獲取高高收益？？區(qū)域沒有有辦公物物業(yè)，本本項(xiàng)目如如何進(jìn)行行辦公物物業(yè)定位位？世聯(lián)提供供服務(wù)：高容積率率住宅物物業(yè)可能能的發(fā)展展方向；；中小企企業(yè)對辦辦公物業(yè)業(yè)的需求求特征；；項(xiàng)目定定位及物物業(yè)發(fā)展展建議；；產(chǎn)品功功能創(chuàng)新新建議世聯(lián)服務(wù)務(wù)其他寫寫字樓案案例概覽覽（（2001-2005）項(xiàng)目所在地項(xiàng)目名稱深圳市寶安廣場創(chuàng)展中心國際文化大廈南山金融中心現(xiàn)代之窗國際商會大廈財(cái)富廣場中電信息大廈金鐘大廈……廣州市臨江國際中旅廣場……項(xiàng)目所在地項(xiàng)目名稱惠州市城市1號公寓……東莞市新中心區(qū)商業(yè)辦公項(xiàng)目松山湖生產(chǎn)力促進(jìn)基地總部大廈項(xiàng)目……合肥市財(cái)富廣場建設(shè)廣場……其它：南京銀城大廈珠海格力廣場淄博綜合體項(xiàng)目青島世紀(jì)廣場……THEEND前廳上空空的大幅幅LED屏比較醒醒目，可可以發(fā)布布活動及及項(xiàng)目信信息建議活動動當(dāng)天只只開一個(gè)個(gè)主入口口，另一一個(gè)主入入口關(guān)閉閉，迫使使人流集集中。建議門口口布置絹絹花拱門門，突顯顯主入口口的同時(shí)時(shí)，增強(qiáng)強(qiáng)尊貴感感絹花拱門門項(xiàng)目展場前廳會議中心廣場人流動線謝謝謝1月-2303:50:3903:5003:501月-231月-2303:5003:5003:50:391月-231月-2303:50:392023/1/53:50:399、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。03:50:3903:50:3903:501/5/20233:50:39AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2303:50:3903:50Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。03:50:3903:50:3903:50Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2303:50:3903:50:39January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月20233:50:39上上午03:50:391月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:50上午午1月-2303:50January5,202316、行動出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/53:50:3903:50:3905January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。3:50:40上上午3:50上上午午03:50:401月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。03:50:4003:50:4003:501/5/20233:50:40AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。1月-2303:50:4003:50Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完