世聯地產星河·國際銷售執(zhí)行報告

再演星河傳奇

世聯地產2003/8/15【星河·國際銷售執(zhí)行報告】我們在哪里？——星河·國際的市場背景深圳房地產豪宅市場戰(zhàn)國圖華僑城板塊深圳灣板塊香蜜湖板塊中心區(qū)板塊海灣兵團5月30日，海灣16強聯合發(fā)布《海灣宣言》，標志“海灣決戰(zhàn)”正式總爆發(fā)…單位：萬平方米美廬錦園-4；世紀村二期-8中海深圳灣-17世界花園-7錦繡花園三期-9.4碧海云天-30汕頭聯泰地塊-33波托菲諾-9.7填海區(qū)-240招商海月-22蔚藍海岸-26海岸明珠-6；觀景臺花園-5長城項目-32；山海人家-3漾日灣畔-6；佳嘉豪苑-5翠堤灣-22綠景藍灣半島-20金域藍灣-20陽光帶.海濱城32萬項目發(fā)展商規(guī)模（m2）主力戶型面積（m2）

（預計）推出時間翠堤灣

金地地產221,372.7

83-156

2001/12/29金域藍灣萬科地產

20萬80-143

2002/6綠景藍灣半島綠景地產20萬

不詳2002年下半年碧海紅樹園泰然地產

不詳

不詳2002年下半年陽光帶海濱城紅樹西岸招商地產

32萬

93-170150

2002/6

百仕達泰華填海區(qū)

泰華25萬海灣兵團據不完全統(tǒng)計:

一至兩年內，海灣兵團各項目的推盤量約250萬平方米，并以中大戶型為主。項目

發(fā)展商規(guī)模（m2）主力戶型面積（m2）

（預計）推出時間碧海云天

京基地產30萬

134-256

2002/5/1世紀村二期華源集團

10萬

90-156

2002/1/30錦繡花園三期華僑城9萬

130-1402002年下半年波托菲諾純水岸華僑城9萬160-2402002年下半年中海深圳灣畔中海17萬73-1412002/5/1

華僑城兵團據不完全統(tǒng)計:

一至兩年內，華僑城兵團各項目的推盤量約100萬平方米，并以中大戶型為主。中心區(qū)兵團隨著2003年下半年以市民中心為標志的中心區(qū)六大市政工程的相繼竣工，中心區(qū)將會成為市場的焦點，“中心區(qū)兵團”將會異軍突起！星河河項項目目中心心區(qū)區(qū)兵兵團團項目

發(fā)展商規(guī)模（m2）主力戶型面積（m2）

（預計）推出時間黃埔雅苑三期和記黃埔

134,46677-169

2002年中黃埔雅苑四期和記黃埔

133,348

不詳

2002下半年雅頌居

嘉里建設119,529.3

120-2202002下半年

天健世紀花園天健

地產138,444

不詳

2002下半年如詩美地

中洲集團97,800

110-150

2002下半年城中雅苑

城建集團152,080.24110-160

2002下半年港麗豪庭

建安集團約10萬不詳

2004年

星河·國際

星河地產148,764.1

85-230

2002下半年安柏麗晶

天鴻集團118,000

124-2452002/5/18

據不不完完全全統(tǒng)統(tǒng)計計：：一至至兩兩年年內內，，中中心心區(qū)區(qū)兵兵團團各各項項目目推推盤盤量量大大于于100萬萬平平方方米米，，并并以以中中大大戶戶型型為為主主。。香蜜蜜湖湖兵兵團團隨著著東東海海花花園園、、香香榭榭里里、、水水榭榭花花都都、、新新天天國國際際、、熙熙園園等等項項目目的的相相繼繼推推出出，，香香蜜蜜湖湖一一次次又又一一次次成成為為市市場場熱熱點點，，在在豪豪宅宅市市場場中中的的競競爭爭力力和和影影響響力力不不容容忽忽視視?。∥鯃@園水榭榭花花都都香榭榭里里東海?；ɑ▓@園香蜜蜜湖湖兵兵團團項目

發(fā)展商規(guī)模（m2）

主力戶型面積（m2）

（預計）推出時間水榭花都

龍華房地產134,466

144-246

2002/6新天國際名苑

新天國際集團133,348

130-190

2002/3/31熙園

鴻榮源119,529

154-262

2003年初香榭里二期

美地置業(yè)138,444

120-180

2001/11/23東?；▓@二期

東海愛地270,00

115-168

2000年據不不完完全全統(tǒng)統(tǒng)計計：：一至至兩兩年年內內，，香香蜜蜜湖湖兵兵團團各各項項目目推推盤盤量量大大于于50萬萬平平方方米米，，并并以以中中大大戶戶型型為為主主。。小結結1：：據不不完完全全統(tǒng)統(tǒng)計計，，2003-2004年年環(huán)環(huán)海海灣灣、、香香蜜蜜湖湖、、華華僑僑城城、、中中心心區(qū)區(qū)等等4個個區(qū)區(qū)域域的的總總推推盤盤量量大大于于500萬萬平平方方米米，，主主要要集集中中在在中中大大戶戶型型。。星河河··國國際際面面臨臨著著同同質質產產品品的的最最密密集集上上市市，，面面臨臨著著前前所所未未有有的的競競爭爭和和市市場場壓壓力力。。小結結2：：已經經或或預預計計將將會會在在星星河河··國國際際之之前前上上市市的的競競爭爭項項目目有有：：東海?；ɑ▓@園二二期期、、香香榭榭里里二二期期、、翠翠堤堤灣灣、、世世紀紀村村二二期期、、新新天天國國際際、、碧碧海海云云天天、、天天健健世世紀紀花花園園、、安安柏柏麗麗晶晶、、黃黃埔埔雅雅苑苑三三期期、、陽陽光光帶帶.海海濱濱城城、、金金域域藍藍灣灣、、水水榭榭花花都都、、錦錦繡繡花花園園三三期期。預計計將將會會緊緊隨隨星星河河··國國際際之之后后上上市市的的競競爭爭項項目目有有：：熙園園、、黃黃埔埔雅雅苑苑四四期期、、藍藍灣灣半半島島、、碧碧海海紅紅樹樹園園、、如如詩詩美美地地、、城城中中雅雅苑苑、、雅雅頌頌居居星河河··國國際際面面臨臨著著““圍追追堵堵截截”的的競競爭爭格格局局。。小結結3：：星河河··國國際際面面臨臨著著來來自自華華僑僑城城板板塊塊、、香香蜜蜜湖湖板板塊塊、、環(huán)環(huán)海海灣灣板板塊塊同同質質項項目目的的激激烈烈競競爭爭。。星河河··國國際際面面臨臨著著來來自自區(qū)區(qū)域域內內（（中中心心區(qū)區(qū)））同同質質項項目目的的激激烈烈競競爭爭。。深圳圳目前前市市場場，，已已形形成成四四足足鼎鼎立立、、強強敵敵環(huán)環(huán)繞繞之之勢勢。。我們們要要突突圍圍?。。。。?！看看看我我們們的的對對手手??！他們們在在做做什什么么？？項目名稱黃埔雅苑三期樂悠園規(guī)模134，466m2主力戶型面積77-169m2均價9，200元/m2總價70.8-155.5萬元工程進度15層入市時間發(fā)售中推廣方向l大社區(qū)、大配套，優(yōu)越地段l優(yōu)秀品質、優(yōu)秀品牌（頂尖優(yōu)越唯我獨享）黃埔埔雅雅苑苑三三期期樂樂悠悠園園項目名稱碧海云天規(guī)模30萬m2主力戶型面積134-256m2均價8,500元/m2總價114-218萬元工程進度封頂入市時間5月1日開盤推廣方向l

深圳人居形象大使l

與國際接軌的濱海后花園l

華僑城概念碧海海云云天天項目名稱陽光帶.海濱城規(guī)模32萬m2主力戶型面積93-170m2均價7,000元/m2總價65-119萬元工程進度10層預計入市時間2003年6月認購,7月開盤推廣方向l

濱海概念(我在海在陽光在)l

雙重景觀和三重景觀陽光光帶帶.海海濱濱城城項目名稱中海深圳灣畔規(guī)模175548.62m2主力戶型面積73-141m2均價75,00元/m2總價55-106萬元工程進度封頂(部分立面)入市時間2003年5月1日推廣方向l

華僑城概念l

建設部重點實施技術示范工程中海海深深圳圳灣灣畔畔項目名稱世紀村二期如意府規(guī)模10萬m2主力戶型面積90-156m2均價8,000元/m2總價72-125萬元工程進度封頂入市時間2003年1月30日推廣方向l戶戶陽光花房(21世紀.住宅創(chuàng)新成就)l

中庭園林(5萬m2,7.5米架空層)l

華僑城概念世紀紀村村二二期期如如意意府府我們們怎怎么么辦辦？？！！SWOT分分析析優(yōu)勢勢：：地段段的的特特殊殊性性區(qū)域域配配套套園林林平平臺臺、、外外立立面面等等劣勢勢：：片區(qū)區(qū)形形象象生活活氛氛圍圍不不足足目前前交交通通障障礙礙樓花花機會會：宏觀觀經經濟濟情情況況中國國加加入入WTO深圳圳地地產產誠誠信信缺缺乏乏威脅脅：：中高高檔檔住住宅宅推推出出量量激激增增相近近片片區(qū)區(qū)的的景景觀觀住住宅宅競競爭爭相近近片片區(qū)區(qū)低低價價樓樓盤盤的的競競爭爭CBD的的不不成成熟熟性性減小小劣劣勢勢，，避避免免威威脅脅發(fā)揮揮優(yōu)優(yōu)勢勢，，轉轉化化威威脅脅利用用機機會會，，克克服服劣劣勢勢發(fā)揮揮優(yōu)優(yōu)勢勢，，搶搶占占機機會會1、、分分階階段段展展示示，，價價值值最最大大化化2、、誠誠信信宣宣言言，，樹樹立立誠誠信信形形象象1、、理理性性入入市市，，活活爆爆開開場場2、、改改變變市市場場運運行行規(guī)規(guī)則則————必必殺殺技技優(yōu)勢勢（（S））：：CBD特特殊殊地地理理位位置置區(qū)域域配配套套園林林平平臺臺、、外外立立面面等等劣勢勢（（W））：片區(qū)區(qū)形形象象生活活氛氛圍圍不不足足目前交通障礙礙樓花機會（O）：：宏觀經濟情況況中國加入WTO深圳地產誠信信缺乏威脅（T）：供應量景觀、價格競競爭CBD的不成成熟性我們的戰(zhàn)略1、搶時間，，避免分流2、產品領先先/形象領先先戰(zhàn)略——凸凸出1、CBD生生活價值挖掘掘2、遠期價值值展示我們的策略總總綱：策略一：搶時時間,搶占市市場份額的市市場策略策略二：產品品領先、形象象領先的競爭爭戰(zhàn)略策略三：分階階段展示，深深入挖掘價值值，追求價價值最大化的的價格策略策略解析一：：我們已經做了了什么？【產品領先、形形象領先的競競爭戰(zhàn)略】CBD國際生生活領域凸【形象定位】】outstand波特曼共享空空間領域平臺國際衛(wèi)星接收收系統(tǒng)、第一太平戴維維斯物管許李嚴外立面面設計國際品牌廚衛(wèi)衛(wèi)展示童子軍訓練營營whiteshoes&BlackShoes三維仿真系統(tǒng)統(tǒng)體驗樣板房誠信宣言四國CBD名名盤獲獎活動動《領域》/《《空間》/《《9000》》《方式》/《《街區(qū)》三維仿真系統(tǒng)統(tǒng)體驗樣板房CBD城市論論壇【產品領先/形象領先】】outstand策略解析二：：我們的銷售組組織策略【搶時間,搶占占市場份額的的市場策略】【銷售組織綱要要】賣卡/積累累派籌/篩選宣言/出擊選房/轉化開盤/熱銷秋交會推廣8.149.109.2010.1210.1911.16認購期選房、開盤期期時間間：8月14日關鍵行動：銷售人員進場場銷售VIP卡卡/登記意向向客戶【行動一】關鍵條件：銷售人員到位位臨時售樓處咨詢電話報紙炒做樓體條幅戶外廣告網站/網絡廣廣告機場條幅戶型單張VIP卡及國國際卡權益手手冊認購申請書直郵時間間：9月10日關鍵行動：誠信宣言發(fā)布布暨產品推介介會【行動二】關鍵條件：誠信宣言/必必殺技確定項目介紹PPT主流媒體炒做做人員邀請名單單意向客戶通知知場地確定及會會場布置《領域》/《《空間》包裝袋禮品時間間：9月20日關鍵行動：秋交會全情展示/VIP卡推廣廣及促銷【行動三】關鍵條件：展位確定展位設計制作作售樓處/模型型樣板房北街區(qū)/波特特曼品牌通道三維仿真系統(tǒng)統(tǒng)演示電視專題片看樓車樓書精華本/海報戶外導示系統(tǒng)統(tǒng)銷售組織安排排時間間：10月12日日關鍵行動：銷售籌碼（選選房順序號））引導客戶/置置業(yè)計劃推薦薦【行動四】關鍵條件：預售許可證/按揭銀行價目表/200問報紙公告/媒媒體炒做（前前一周）客戶信函/電電話通知（前前一周）選房須知/選選房通知函/籌碼五本樓書電腦銷售系統(tǒng)統(tǒng)復印機/傳真真機POS機禮品/抽獎獎獎品現場樂隊/主主持茶點強力推薦：電視形象廣告告時間間：10月19日日關鍵行動：選房消化客戶/實實現銷售目標標【行動五】關鍵條件：現場布置報紙公告/媒媒體炒做認購書人員組織及培培訓現場樂隊/主主持茶點時間間：11月16日日關鍵行動：開盤儀式客戶營銷活動動/形成新一一輪高潮【行動六】關鍵條件：開盤show第二批樣板房房平臺花園條幅更換現場導示系統(tǒng)統(tǒng)更新人員邀請現場銷售組織織茶點策略解析三：：我們的價格競競爭策略【分階段展示，，深入挖掘價價值，追求價值最大大化的價格策策略】理性入市，最最大限度消化化積累客戶，，搶占市場份額，，形成熱銷局局面；隨工程進度和和現場展示條條件的改善，，深入挖掘項目價價值，追求價價值最大化。?！緝r格策略原則則】【開盤期策略】理性入市，最最大限度消化化積累客戶，，搶占市場份份額，形成熱熱銷局面；關鍵詞：市場場份額>價價值最大化化【成長期策略】隨工程進度和和現場展示條條件的改善，，深入挖掘項項目價值，追追求價值最大大化。關鍵詞：價值值展示VS價值最大化該做的我們都都做了Wait...我們可以打贏嗎？我們的策略總總綱：策略一：搶時時間,搶占市市場份額的市市場策略策略二：產品品領先、形象象領先的競爭爭戰(zhàn)略策略三：分階階段展示，深深入挖掘價值值，追求價值最大化的的價格策略策略四：“必必殺技”改變變地產市場游游戲規(guī)則，一鳴驚人，超超越競爭。必殺技【一】“誠信宣言””必殺技【二】體驗必殺技【三】15日無理由由退房必殺技【四】入伙前不供樓樓必殺技【五】雙倍保修期必殺技【六】落定送車位必殺技【七】送品牌廚衛(wèi)必殺技【八】入伙不交錢【8大“必殺技””攻略】《新聞發(fā)布會會方案》《秋交會參展展方案》、媒體組合與營營銷推廣費用用預算及分配配表《媒體計劃修修改方案》（（8.18））《派籌、選房房方案》（8.25）《價格方案》》（9.3））【備注】本次一并提交交文件近期提交文件件9.109.199.2010.810.1210.19媒體派籌、選房信信息發(fā)放VIP卡卡信息9.109.199.2010.810.1210.19媒體派籌、選房信信息發(fā)布派籌信息息9.259.30派籌信息方案特點：1個星期派籌籌，集中，派派籌場面好促促進選房成功功，重點為派派籌日。方案特點：1個月派籌，，相對分散，，派籌日消化化VIP客戶戶，選房成為為重點。需有報紙?zhí)娲襟w：電視視、廣告牌、、燈箱等強力力配合9.18派籌派籌條件：本報告告中所述各節(jié)節(jié)點條件條件：9.18必須滿足足報告中10.12所具具條件【兩種方案的比比較】【Thanks】9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。03:52:3003:52:3003:521/5/20233:52:30AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2303:52:3003:52Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。03:52:3003:52:3003:52Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2303:52:3003:52:30January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月20233:52:30上上午03:52:301月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:52上上午1月-2303:52January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/53:52:3003:52:3005January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。3:52:30上午午3:52上午午03:52:301月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。03:52:3003:52:3003:521/5/20233:52:30AM11、成成功功就就是是日日復復一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2303:52:3003:52Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。03:52:3003:52:3003:52Thursday,January5,202313、不知香香積寺，，數里入入云峰。。。1月-231月-2303:52:3003:52:30January5,202314、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。05一一月20233:52:30上午午03:52:301月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月233:52上上午1月-2303:52January5,202316、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/53:52:3003:52:3005January2