綜合體世聯(lián)綜合體經濟測算與開發(fā)策略

經濟測算與開發(fā)策略物業(yè)配比經濟指標確定（主要為成本與價格確定）經濟測算開發(fā)策略原規(guī)劃方案的物業(yè)面積比例各使用功能面積分配表功能名稱建筑面積（m2）商業(yè)（含73000地下面積）146877住宅（地上計算容積率面積）64314公寓式辦公（地上計算容積率面積）46174酒店（地上計算容積率面積）26992合計284357項目基本規(guī)劃指標含六號地塊：占地面積：49934m2

容積率：4.26

地上可建面積：212719m2

預計地下面積：約140000m2

其中：地下商業(yè)約70000m2

注：本次物業(yè)面積測算不包括配套地下車庫、地下配套用房等面積。基于項目定位基礎上的物業(yè)配比建議功能名稱建筑面積（m2）商業(yè)（含73000的地下面積）145000住宅（地上計算容積率面積）46857寫字樓（地上計算容積率面積）40500酒店（地上計算容積率面積）52000合計284357注一：我們僅提出基于市場的示意性功能配比，沒有唯一性，實際根據政府規(guī)定、公司策略、建筑設計等要求進行調整；注二：本次物業(yè)配比建議不包括配套地下車庫、地下配套用房等面積。項目基本規(guī)劃指標含六號地塊：占地面積：49934m2

容積率：4.26

地上可建面積：212719m2

預計地下面積：約140000m2

其中：地下商業(yè)約70000m2

物業(yè)配比調整前后比較整體物業(yè)配比在調整前后變化不大；商業(yè)面積基本不變；住宅和寫字樓的面積有所下降；酒店建筑面積上升。經濟指標確定1.價格確定參照臨近區(qū)域或者區(qū)域價值相似的區(qū)域市場上當前銷售價格創(chuàng)新產品參照典型樓盤定價、成熟案例定價原理2.成本各種物業(yè)類型的開發(fā)建設成本參考上海市建筑造價規(guī)范3.費率各種取費標準參照上海有關規(guī)定需要說明的是：所有經濟指標的確定都是靜態(tài)的，并沒有考慮市場波動、政策變化、供求關系等等，僅供前期投資測算與開發(fā)策略制定參考。開發(fā)成本的設定工程類別工程描述建筑面積樓面地價（元/M2）項目造價取值（元/M2）其它各項費用（元/M2）單位面積開發(fā)成本合計（元/M2）總開發(fā)成本（萬元/M2）綜合商業(yè)上有塔樓，地下兩層，地上四層145000（含70000地下面積）10500（地下商業(yè)不計樓面地價）5000330018800（地下商業(yè)5000）141000+35000=176000高層寫字樓地下四層，中高檔405006000550033001480059940高層酒店四星級，包括精裝修及家具520006000800033001730089960高層住宅高檔商品房，含裝修468576000300030001200056228合計382128數(shù)據來源：世聯(lián)估價部注一：在造價計算過程中已包括地下車庫的建設成本；注二：樓面地價按現(xiàn)行土地價格估算；注三：其它費用包括政府規(guī)費、前期費用、管理費用、財務費用等，但不包括各項稅費。開發(fā)成本比較單位面積開發(fā)成本比較總開發(fā)成本比較酒店的單位面積開發(fā)成本最高；地下商業(yè)不計容積率，不分攤地價成本，成本優(yōu)勢明顯。地上商業(yè)因建筑體量較大，總開發(fā)成本居首；寫字樓、住宅因開發(fā)量、單位開發(fā)成本均比較接近，其總開發(fā)成本也比較接近。商業(yè)租金的確定修正后租金通過算術平均法求得本項目每層的預期平均租金范圍，取中間值為商業(yè)的參考租金：

B2：5.0元/天/M2B1：8.0元/天/M2

1/F：18.3元/天/M22/F：9.7元/天/M23/F：6.8元/天/M24/F：5.3元/天/M2考慮地下商業(yè)為社區(qū)和區(qū)域商業(yè)，在業(yè)態(tài)上以超市和家電等專業(yè)市場為主，租金承受能力較低，而且地下商業(yè)分割成兩半，不能形成整體，對B1和B2的租金做進一步修正，其結果為：

B2：2.5元/天/M2B1：4.0元/天/M2比較項目平均租金（元/天/M2）修正系數(shù)修正后租金（元/天/M2）梅龍鎮(zhèn)廣場B17-100.75-71/F20-3014-212/F12-208-143/F10-157-114/F8-126-8淮海路時代廣場B110-150.66-91/F25-3015-182/F10-156-93/F8-124.8-7.24/F5-103-6港匯廣場B115-200.69-121/F30-4018-242/F15-209-123/F8-104.8-64/F5-103-6租金確定方法：市場比較法注：影響修正系數(shù)的主要因素是區(qū)域因素，包括區(qū)域位置、自然條件、周邊環(huán)境、繁華程度、交通便捷度、交通流量等等商業(yè)的經濟測算樓層出租面積（平方米）租金水平（元/天/M2）年租金收入（萬元/年）B2141002.51286.6B1176004.02569.61/F1510018.310086.02/F184009.76514.53/F133506.83313.54/F19005.3367.6總計8045024137.8注：以上面積為根據初步設計建筑平面圖計算之結果，僅供經濟測算參考。建筑面積：145000平方米開發(fā)成本：176000萬元年租金收入：24137.8萬元年營運成本：24137.8*30%=7241.3萬元年收益：24137.8-7241.3=16896.5萬元投資回收周期：10.4年投資成本高；投資收益高；投資回收周期較短；投資風險較高；酒店租金的確定

2004年累計同比增長四星級酒店出租率72.22%---四星級酒店平均房價586.81元/套14.07%數(shù)據來源：上海市旅游事業(yè)管理委員會注：影響修正系數(shù)的主要因素是區(qū)域位置、新舊程度，周邊環(huán)境、繁華程度、交通便捷度等等

修正系數(shù)出租率、房價本項目出租率1.072.22%本項目酒店平均房價1.2704.17元/套2004年四星酒店出租率與平均房價本項目租金與出租率的確定酒店的經經濟測算算前期投入入高；收益較高高；投資回收收期較長長；投資風險險較大。。建筑面積積：52000平方米造價成本本：89960萬元客房數(shù)：：500套客房出租租率：72.22%平均房價價：704.17元/套年租金：：500*704.17*72.22%*365=9280.1萬元年營運成成本：9281.1*42.45%=3939.8萬元年收益：：9280.1-3939.8=5340.3萬元投資回收收期：16.8年注：來源源于行業(yè)業(yè)統(tǒng)計平平均值的的營運成成本為：：寫字樓售售價的確確定比較樓盤平均售價（元/m2）修正系數(shù)修正價格（元/m2）綠地商務大廈210001.327300洛克雙喜大廈220001.328600海銀國際280001.028000晶采世紀大廈300000.927000注：影響響修正系系數(shù)的主主要因素素是區(qū)域域位置、、規(guī)模大大小，周周邊環(huán)境境、昭示示性、繁繁華程度度、交通通便捷度度等等。。修正后售售價通過過算術平平均法最最終求得得本項目目預期售售價為：：27725元/平方米住宅售價價的確定定比較樓盤平均售價（元/m2）修正系數(shù)修正價格暢園20000-300000.918000-27000東方劍橋24000-330000.8520400-28050東方雅苑28000-350000.822400-28000嘉里華庭25000-350000.8521250-29750注：影響響修正系系數(shù)的主主要因素素是區(qū)域域位置、、規(guī)模大大小，周周邊環(huán)境境、自然然景觀、、交通便便捷度等等等。修正后售售價通過過算術平平均法并并取中間間值最終終求得本本項目預預期售價價為：24356元/平方米寫字樓與與住宅的的經濟測測算寫字樓與與住宅的的共同特特征：投資成本本較低；；投資收益益高；投資回收收期短；；投資風險險較小；；從成本收收益的角角度來看看，住宅宅略高于于寫字樓樓；面積（平方米）單位面積開發(fā)成本（元/M2）總開發(fā)成本（萬元）平均售價（元/M2）總銷售金額（萬元）稅前成本收益率寫字樓40500148005994027725112286.387.3%住宅46857120005622824356114124.9102.9%不同物業(yè)業(yè)投資風風險系數(shù)數(shù)比較投資成本投資收益投資回收期投資風險商業(yè)3-4-2-3酒店4-2-0+2寫字樓2-4-4-6住宅1-4-4-7投資風險險的主要要構成因因素：投資成本本；投資收益益；投資回收收周期。。注：在投投資風險險的構因因中，未未考慮外外部影響響因素，，如市場場環(huán)境、、政策環(huán)環(huán)境、金金融環(huán)境境等等；；注：投資資成本高高低與投投資風險險成反面面關系，，投資收收益高低低、投資資回收期期長短與與投資風風險成正正面關系系；注：投資資風險=投資成本本風險+投資收益益風險+投資回收收期風險險，數(shù)值值高低與與風險成成正面關關系；投資風險險比較結結果：酒店最高高；商業(yè)次之之；寫字樓較較低；住宅最低低。保持現(xiàn)金金牛、明明星、問問題產品品的合理理組合，，實現(xiàn)產產品及資資源分配配結構的的良性循循環(huán)成功的月月牙環(huán)——最佳模式式對于企業(yè)業(yè)來說，，如果能能同時具具有問題題產品，，明星產產品和現(xiàn)現(xiàn)金牛產產品這三三類，就就有希望望保持企企業(yè)當前前的利潤潤和長遠遠利潤的的穩(wěn)定，，形成合合理的產產品結構構，維持持資金平平衡。

高市場增長率高明星STAR現(xiàn)金牛問題QUESTION瘦狗DOG相對市場份額波士頓矩陣CASHCOW本項目的的波士頓頓矩陣分分析本項目成成功規(guī)避避了瘦狗狗型產品品；現(xiàn)金牛產產品分布布比較合合理；問題產品品偏多，，對企業(yè)業(yè)資金實實力要求求較高；；明星產品品相對偏偏少；

高市場增長率高明星STAR現(xiàn)金牛問題QUESTION瘦狗DOG相對市場份額波士頓矩陣CASHCOW酒店寫字樓、、住宅商業(yè)本項目的的波士頓頓矩陣分分析對策建議議：部分沿街街商業(yè)產產品租售售結合，，向現(xiàn)金金牛產品品轉化；；餐飲娛樂樂商業(yè)向向明星產產品轉化化。

高市場增長率高明星STAR現(xiàn)金牛問題QUESTION瘦狗DOG相對市場份額波士頓矩陣CASHCOW酒店、餐飲娛樂樂商業(yè)寫字樓、、住宅部分沿街街商業(yè)其它商業(yè)業(yè)項目的開開發(fā)策略略開發(fā)時序第一階段第二階段第三階段第四階段開發(fā)內容住宅、沿街商業(yè)寫字樓、百貨商業(yè)酒店、餐飲娛樂商業(yè)區(qū)域商業(yè)目的現(xiàn)金?，F(xiàn)金牛、明星明星、價值標桿問題產品開發(fā)時序第一階段第二階段第三階段第四階段開發(fā)內容寫字樓、百貨商業(yè)酒店、餐飲娛樂商業(yè)住宅、沿街商業(yè)區(qū)域商業(yè)目的現(xiàn)金牛、明星明星、價值標桿現(xiàn)金牛問題產品策略一：：策略二：：策略三：：開發(fā)時序第一階段第二階段第三階段第四階段開發(fā)內容酒店、餐飲娛樂商業(yè)寫字樓、百貨商業(yè)住宅、社區(qū)商業(yè)區(qū)域商業(yè)目的明星、價值標桿現(xiàn)金牛、明星現(xiàn)金牛問題產品自有資金金投入少少，風險險較低，，綜合體體效應不不明顯，，整體收收益降低低。自有資金金投入合合理，綜綜合體效效應得到到體現(xiàn)，，整體收收益良好好。資金投入入大，綜綜合體效效應得到到充分體體現(xiàn)，預預期收益益最大，，風險最最大推薦策略略9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。13:00:4213:00:4213:001/1/20231:00:42PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2313:00:4213:00Jan-2301-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。13:00:4213:00:4213:00Sunday,January1,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2313:00:4213:00:42January1,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。01一一月月20231:00:42下下午午13:00:421月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月231:00下下午午1月-2313:00January1,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/113:00:4213:00:4201January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。1:00:42下午午1:00下午午13:00:421月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、很多事情情努力了未未必有結果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。13:00:4213:00:4213:001/1/20231:00:42PM11、成功就是日日復一日那一一點點小小努努力的積累。。。1月-2313:00:4213:00Jan-2301-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。13:00:4213:00:4213:00Sunday,January1,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。1月-231月-2313:00:4213:00:42January1,202314、意志堅強強的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。01一月月20231:00:42下下午13:00:421月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。。一月月231:00下下午午1月月-2313:00January1,202316、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/113:00:4213:00:4201January202317、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。1:00:42下午午1:00下午午13:00:421月-239、楊柳散和和風，青山山澹吾慮。。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、閱讀一一切好書書如同和和過去最最杰出的的人談話話。13:00:4213:00:4213:001/1/20231:00:42