2022年行業(yè)分析房價(jià)上漲對(duì)社會(huì)分化影響分析

房價(jià)上漲對(duì)社會(huì)分化影響分析在爭論社會(huì)結(jié)構(gòu)的分化時(shí)，最常見的是依據(jù)貨幣收入安排的差異來劃分不同的社會(huì)階層。其他形式的資源差異也往往被轉(zhuǎn)換成貨幣收入。事實(shí)上，收入安排僅僅是了解社會(huì)結(jié)構(gòu)分化的一個(gè)指標(biāo)?，F(xiàn)在，已經(jīng)漸漸產(chǎn)生了其他形式上更為激烈、速度上更為迅猛的社會(huì)分化的機(jī)制，通過資產(chǎn)增值來積累財(cái)寶就是這樣一個(gè)潛在的機(jī)制。在當(dāng)前形勢(shì)下，我們可以將房價(jià)上漲當(dāng)做一個(gè)中介過程，來爭論新的財(cái)寶積累形式對(duì)社會(huì)結(jié)構(gòu)的影響。

住房消費(fèi)與社會(huì)分化

面對(duì)當(dāng)前如此瘋狂的房價(jià)，輿論的關(guān)注點(diǎn)更多地集中于房屋買賣的交易雙方。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商是否在交易過程中獲得了暴利？是否在交易過程中有不當(dāng)行為？另一方面，一般人群是否買得起房子？究竟又是哪些人群在如此高價(jià)位連續(xù)買房？地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展造就了富豪榜上的地產(chǎn)超級(jí)富豪；而一般民眾中間，有的有力量購買住房，而另一部分則無力購買。面對(duì)越來越高的房價(jià)，越來越多的人買不起房。而更多的人則始終在問，房價(jià)究竟要漲到何時(shí)？

誠然，住房商品化以來，購買房屋已經(jīng)漸漸成為城市居民最大宗的消費(fèi)支出。不同貧富階層的消費(fèi)模式從來都是差異明顯的。這樣的差異不僅僅表現(xiàn)在消費(fèi)的數(shù)量，同時(shí)也表現(xiàn)在消費(fèi)的類型與品位。正如不同收入階層花費(fèi)在食物上的支出的目標(biāo)與內(nèi)容是各不相同的--有的人群連續(xù)在為溫飽掙扎，而有的人群則已經(jīng)進(jìn)入精品美食的階段；從住房消費(fèi)中，也完全可以看出消費(fèi)者的社會(huì)貧富階層。富人有力量購買房屋，并且有力量購買遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出社會(huì)平均水平面積的房屋；中等收入的人群為購房花費(fèi)全部儲(chǔ)蓄--甚至是兩代人的全部儲(chǔ)蓄--以及將來的預(yù)期收入購買房屋，并承受巨大的還貸壓力；而沒有支付力量的窮人就只好望屋興嘆，無法購買了。富人不僅可以買大房，他們還要選擇社區(qū)環(huán)境--鬧中取靜、社區(qū)成熟、成片綠化、景觀怡人等等；而窮人則只好擁擠在破舊的老房子內(nèi)。

這些由住房消費(fèi)所帶來的社會(huì)結(jié)構(gòu)上的變化正是我們所要特殊關(guān)注的。這樣的社會(huì)結(jié)構(gòu)的變化不行避開地帶來一系列可能的后果。詳細(xì)到購買房屋而言，首先有著有房階層與無房階層的劃分，其次在有房階層內(nèi)部也有分化。不同的社會(huì)人群由于所處的社會(huì)位置不同，往往有著不同的社會(huì)行為與模式，從而也就產(chǎn)生了社會(huì)沖突與社會(huì)沖突。正如無車族更有可能擁護(hù)北京的私家車限行政策，無房族也更加踴躍地支持征收房屋財(cái)產(chǎn)稅，這都是立場(chǎng)打算觀點(diǎn)的例子。而城市居民為維護(hù)自身房產(chǎn)的價(jià)值與管理，與開發(fā)商及物業(yè)公司之間的沖突也屢見不鮮。即使是在已經(jīng)購買房屋的有房階層內(nèi)部，富人區(qū)與窮人區(qū)的論戰(zhàn)也從沒有消停過。

購買住房與新的財(cái)寶積累方式

所以說，高房價(jià)正在促成社會(huì)結(jié)構(gòu)的變化。然而，房價(jià)對(duì)于社會(huì)結(jié)構(gòu)的影響并不僅僅局限在消費(fèi)領(lǐng)域。更為重要的是，當(dāng)前房價(jià)在高位的連續(xù)上漲將進(jìn)一步加劇社會(huì)財(cái)寶占有在結(jié)構(gòu)上的分化。這是由房屋作為特別商品的特征所打算的。房屋作為特別商品的一個(gè)重要特征是，對(duì)于它的貨幣支出既是消費(fèi)支出，也是資產(chǎn)的積累。這一和其他消費(fèi)商品不同的特征與房價(jià)上漲結(jié)合起來；就形成了一個(gè)拉動(dòng)財(cái)寶分布差異的放大器。而正是這樣的放大效應(yīng)，使得社會(huì)結(jié)構(gòu)分化的速度大大加快。

從根本上講，這是由于伴隨著住房商品化，消失了一種嶄新的財(cái)寶積累的形式。新中國成立很長一段時(shí)期以來，低工資、低消費(fèi)的格局打算了個(gè)人無法積累財(cái)寶。而人口的增長與住房投入的不足，使得短缺的住房只能是再安排中的實(shí)物，而不行能成為一種積累個(gè)人財(cái)寶的方式。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，收入的增加，個(gè)人的財(cái)寶累積成為可能。而政治法律上的變化一一特殊是《物權(quán)法》的頒布，也使得個(gè)人財(cái)寶的積累有了制度環(huán)境上的支配。而購買房屋就成了一幫以前沒有的新的財(cái)寶積累的方式。

這樣的財(cái)寶積累形式與單純依靠工資收入來積累財(cái)寶的形式是完全不同的兩種類型：前者帶有劇烈的投資顏色，而后者則更多地是以儲(chǔ)蓄的形式消失的。這兩種財(cái)寶積累方式的原始條件是不同的。以資產(chǎn)為形式的財(cái)寶累積需要的前提是持有貨幣，即俗稱的錢生錢；而以工資收入形式的財(cái)寶累積需要的前提是人力資源，簡言之，是以腦力或是體力交換收入。假如說不同人群的人力資源的差異打算了他們從事不同的工作，獵取不同的工資收入，那么原來持有貨幣的多寡打算了在下一輪購買資產(chǎn)的差異。由于資產(chǎn)有著肯定的起始價(jià)格，進(jìn)入資產(chǎn)積累有著肯定的門檻，當(dāng)某些原來持有的貨幣達(dá)不到這一進(jìn)入門檻時(shí)，他們被排解在外，而無法通過購買資產(chǎn)來積累財(cái)寶。

高房價(jià)就是一個(gè)這樣的許多一般人都無法企及的門檻。這些買不起的人，既無法轉(zhuǎn)變自己的居住條件，也無法通過持有資產(chǎn)的方式來積累財(cái)寶。從這種意義上講，他們是被住房商品化排解在外的一部分人。對(duì)于積累財(cái)寶而言，歷史已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的時(shí)期，而這些低收入群體則在這個(gè)時(shí)候根本無法跟上歷史的腳步。

當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)，對(duì)財(cái)寶積累的影響至少有以下兩個(gè)方面。第一，房價(jià)的上漲使得購買房屋的門檻進(jìn)一步提高，有力量購買房屋的人群將進(jìn)一步削減，而被排解在通過資產(chǎn)積累財(cái)寶之外的人群進(jìn)一步增多。其次，房價(jià)的上漲使得已經(jīng)購買房屋的富人手中的資產(chǎn)進(jìn)一步增值。簡言之，房價(jià)上漲的結(jié)果將是只有富人有力量買房；同時(shí)，他們購買的房子進(jìn)一步升值。因此，這將不行避開地形成富人進(jìn)一步積累財(cái)寶，而窮人則無從積累財(cái)寶。

模擬計(jì)算社會(huì)不公平的水平

我們可以通過一個(gè)簡潔的模型來計(jì)算以上房價(jià)上漲對(duì)于整體社會(huì)結(jié)構(gòu)的影響。為了簡化計(jì)算中的繁復(fù)，首先假定目標(biāo)人群為100，總體財(cái)寶為100；其次，目標(biāo)人群依據(jù)財(cái)寶的多少分為五組，各組的人數(shù)安排為10、20、30、20、20；再次，財(cái)寶在各個(gè)組別中平均安排--即財(cái)寶在組內(nèi)分布沒有差別，僅僅在組間有差異；另外，各組中個(gè)體財(cái)寶的占有份額分別為2.5、1.5、1、0.5、0.25，中間人群組別占有社會(huì)平均財(cái)寶1。面對(duì)這樣的7個(gè)人群財(cái)寶安排結(jié)構(gòu)，我們可以計(jì)算出基尼系數(shù)GINI為0．355。根據(jù)通用的標(biāo)準(zhǔn)，這是一個(gè)較為合理與可以承受的不公平水平。

為了清晰地顯示房價(jià)上漲對(duì)財(cái)寶分布的影響，我們忽視其他形式的社會(huì)財(cái)寶。現(xiàn)在，假定由房產(chǎn)增值所產(chǎn)生的財(cái)寶為30，這是在原有100基礎(chǔ)上的新財(cái)寶。并且，假定影響這些新財(cái)寶的安排因素就是是否能夠承受房價(jià)--即在前期購買了房屋，就獲得了由房價(jià)在下一期上漲所產(chǎn)生的新財(cái)寶；否則，就沒有安排到新的財(cái)寶。同時(shí)，假定這些額外的房產(chǎn)財(cái)寶在能夠支付房價(jià)的人群中勻稱分布--即有力量支付房價(jià)的獲得相同份額的新的房產(chǎn)財(cái)寶。

我們計(jì)算在三種房價(jià)水平下的社會(huì)財(cái)寶的安排。情形一：房價(jià)在社會(huì)平均財(cái)寶的水平常，目標(biāo)人群中財(cái)寶更多的三組人群能夠支付房價(jià)。他們共享了由于房價(jià)上漲所產(chǎn)生的新的財(cái)寶30。這種狀況下計(jì)算得到的基尼系數(shù)GINI為0．365。情形二：房價(jià)超過社會(huì)平均財(cái)寶的水平常，目標(biāo)人群中僅有30％超過社會(huì)平均財(cái)寶的人群能夠支付房價(jià)。這兩組人群的財(cái)寶分別增長了1。由此變化得到的社會(huì)不公平水平用基尼系數(shù)表示，GINI為0.435。情形三：房價(jià)在最高的社會(huì)財(cái)寶的水平常，目標(biāo)人群中僅有10％擁有最多社會(huì)財(cái)寶的人群能夠支付房價(jià)；他們獨(dú)享由此帶來的額外財(cái)寶。此時(shí)的基尼系數(shù)GINI為0．481。

從以上簡潔的模擬計(jì)算中可以看出，隨著房價(jià)的上漲，當(dāng)只有越來越少的富有人群能夠購買房屋時(shí)，由房價(jià)上漲所產(chǎn)生的額外的財(cái)寶將為這些富有人群所獨(dú)享。這樣的結(jié)果必定導(dǎo)致社會(huì)財(cái)寶進(jìn)一步不公平的分布。因此，房價(jià)上漲對(duì)于整體社會(huì)財(cái)寶的不公平分布而言，有一個(gè)放大效應(yīng)。它使得原本擁有較多財(cái)寶的人群得到更多的財(cái)寶，而原本貧困的人群則無力轉(zhuǎn)變現(xiàn)狀。這必將導(dǎo)致社會(huì)財(cái)寶進(jìn)一步向富有人群集中。

當(dāng)然，上面的模型中使用了特定的假設(shè)，實(shí)際狀況并非如此簡潔。但是，可以證明，即使我們放松模型中的假設(shè)以便更加貼近實(shí)際狀況，由模型得出的房價(jià)上漲將快速推動(dòng)社會(huì)財(cái)寶分布不均的結(jié)論依舊有效。

房價(jià)上漲與社會(huì)分化

回到我們的模型中；假如將上述五組人群簡略地看成財(cái)寶分層中的上層、中上層、中層、中下層以及下層五個(gè)等級(jí)，我們可以進(jìn)一步探討房價(jià)上漲對(duì)社會(huì)結(jié)構(gòu)分化的影響作用。再次指出，這里爭論的是一個(gè)中間階層較為壯大的結(jié)構(gòu)模型。當(dāng)社會(huì)財(cái)寶平均水平及以上人群能夠支付房價(jià)時(shí)，由房價(jià)上漲所產(chǎn)生的資產(chǎn)財(cái)寶被中層、中上層及上層三個(gè)階層所占有。而這樣的結(jié)果對(duì)于社會(huì)不公平的影響在于中下層及下層兩個(gè)階層被排解在積累財(cái)寶的人群之外；當(dāng)房價(jià)僅為高于社會(huì)平均收入水平的中上層與上層人群能夠支付時(shí)，占有因房價(jià)上漲所產(chǎn)生的資產(chǎn)財(cái)寶的階層進(jìn)一步縮小，社會(huì)不公平的情形將被進(jìn)一步放大；在極端的情形下，當(dāng)只有最富有的上層能夠支付房價(jià)時(shí)，房價(jià)上漲所帶來的資產(chǎn)財(cái)寶則完全集中在這一階層中，而社會(huì)不公平的情形將達(dá)到極致。

因此，在當(dāng)前狀況下，房價(jià)上漲是一個(gè)加劇社會(huì)分化的放大器。首先，高房價(jià)豎起了一道是否有力量進(jìn)入以資產(chǎn)來積累財(cái)寶的門檻。只有富有人群可以跨入這一門檻，而其余非富有人群則被排解在外。這一門檻所劃出的社會(huì)界限將社會(huì)成員分成兩個(gè)依靠不同的手段積累財(cái)寶的集團(tuán)：一個(gè)是通過資產(chǎn)增值來積累財(cái)寶，另一個(gè)則是通過交換人力資源獵取的工資收入來積累財(cái)寶。

其次，在當(dāng)前整個(gè)社會(huì)資產(chǎn)增值的時(shí)期，房價(jià)快速上漲。通過資產(chǎn)增值來積累財(cái)寶的速度明顯大大地快于通過工資收入來積累財(cái)寶。正是房產(chǎn)在財(cái)寶積累上的這一特征。吸引了很多在房產(chǎn)上的投資與投機(jī)行為。由于房價(jià)的快速上漲，高房價(jià)所豎起的門檻進(jìn)一步拉高，其所劃出的社會(huì)界限進(jìn)一步拉大。這如同一個(gè)社會(huì)成員間的財(cái)寶競(jìng)賽，富有的人群永久跑在最前面，而越來越多的非富有的人群隨著房價(jià)的上漲而掉隊(duì)，跌入買不起房屋的另一個(gè)階層。富有人群與非富有人群的差距也在這樣一個(gè)加速競(jìng)爭的過程中越拉越大。

另外，在這樣一個(gè)資產(chǎn)增值的過程中，社會(huì)財(cái)寶將不行避開地