城市商業(yè)市場研究模塊

模塊研究——商業(yè)市場研究總結(jié)2011.12整體供應(yīng)總結(jié)：城市和區(qū)域商業(yè)市場供應(yīng)現(xiàn)狀總結(jié)；商業(yè)分布、價(jià)格、租售模式等關(guān)鍵要素總結(jié)市場競爭總結(jié)：競爭區(qū)域總結(jié)；重點(diǎn)項(xiàng)目競爭要點(diǎn)總結(jié)市場需求總結(jié)：消費(fèi)者、經(jīng)營商家需求特征總結(jié)本項(xiàng)目市場啟示：對本項(xiàng)目商業(yè)定位初步方向的啟示PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/研究思路總體研究思路商業(yè)市場研究總結(jié)包括供應(yīng)總結(jié)、需求總結(jié)、競爭總結(jié)以及本項(xiàng)目市場啟示四部分。PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/研究思路總體研究框架商業(yè)市場研究邏輯步驟一商圈供應(yīng)特征3人均商業(yè)面積水平1分布特征2整體供應(yīng)市場競爭項(xiàng)目啟示市場需求步驟二步驟三步驟四周邊競爭案例總結(jié)3整體競爭環(huán)境總結(jié)1各特征要素總結(jié)2消費(fèi)者需求總結(jié)1經(jīng)營商家需求總結(jié)2配置功能啟示3發(fā)展可行度啟示1產(chǎn)品及客戶特征啟示2競爭個(gè)案啟示總結(jié)4PART

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整體供應(yīng)總結(jié)PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/整體供應(yīng)總結(jié)整體供應(yīng)總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目從人均商業(yè)面積水平、分布特征、商圈供應(yīng)特征等方面總結(jié)分析得出本項(xiàng)目商業(yè)市場發(fā)展空間的啟示。人均商業(yè)面積水平商圈分布特征商圈供應(yīng)特征各商圈匯總分析供應(yīng)及分布特征租金售價(jià)租售模式潛在客戶市級商圈、售價(jià)高租金低租售模式提示天津商業(yè)市場在2003-2005年新增供應(yīng)量迅速放量，2005年達(dá)到其頂峰。2006年后天津中心城區(qū)主要商業(yè)開發(fā)趨于理性，新增供給走勢平穩(wěn)。2011年，天津新增商鋪供應(yīng)量

則將達(dá)到38.6萬平方米。排除地理因素影響，解放路商圈中高檔百貨租金實(shí)現(xiàn)力最強(qiáng)，扣點(diǎn)在25%-30%之間；其他依次為沿街商鋪、商業(yè)街。濱海新區(qū)絕大部分沿街店鋪采用完全出售運(yùn)營模式，可以較快回現(xiàn)；百貨商場全部采用只租不售的運(yùn)營模式。中端收入階層為主，其中中青年消費(fèi)年齡段居多，消費(fèi)也主要以購物為主，注重產(chǎn)品的性價(jià)比。潛在客戶主要以區(qū)域輻射范圍2010年天津優(yōu)質(zhì)商鋪平均租金每月每平方米492.68元，同比上漲1.19%通過對于市場供應(yīng)特征要點(diǎn)的提煉，總結(jié)對于項(xiàng)目的啟示。PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/整體供應(yīng)總結(jié)整體供應(yīng)總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目客群來源項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谑屑壣倘?，客戶以輻射整個(gè)濱海新區(qū)范圍為主。租金情況本項(xiàng)目所在商圈租金實(shí)現(xiàn)力強(qiáng)，但租金水平較高，長遠(yuǎn)來看，選擇商業(yè)持有的市場前景較好。租售模式完全持有、租售結(jié)合是可借鑒的兩種商業(yè)運(yùn)營模式，能實(shí)現(xiàn)企業(yè)長期穩(wěn)定收益。通過市場研究總結(jié)，提煉出對項(xiàng)目的客戶來源、租售模式、租金定位等方面的啟示。PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/整體供應(yīng)總結(jié)整體供應(yīng)總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目PART

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市場競爭總結(jié)競爭區(qū)域分析總結(jié)PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/市場競爭總結(jié)/區(qū)域競爭分析市場競爭總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目從競爭區(qū)域分布特征、商業(yè)格局、租售模式、價(jià)格特征、消費(fèi)者特征等方面總結(jié)分析得出本項(xiàng)目的區(qū)域市場競爭。市場競爭項(xiàng)目分布未來競爭區(qū)域分析競爭商業(yè)格局分析商業(yè)租售模式商業(yè)租金價(jià)格特征消費(fèi)者特征總結(jié)項(xiàng)目啟示數(shù)據(jù)來源:市場調(diào)研商業(yè)名稱商業(yè)類型建筑面積（㎡）1財(cái)富星座商業(yè)街3.7萬㎡2金元寶商廈百貨4萬㎡3新洋世紀(jì)商廈購物商廈4.5萬㎡4秀谷商業(yè)廣場綜合性商場4.9萬㎡5友誼名都百貨4萬㎡6東方廣場百貨3萬7中原百貨百貨1.8萬8濱海購物廣場百貨1.8萬9愛來無憂商業(yè)街1.2萬10巨川金海岸商業(yè)街2.3萬11樂購超市2萬12德克士、達(dá)芙妮等沿街商鋪4.4萬13金元寶大五金專業(yè)超市2.2萬商業(yè)項(xiàng)目分布特征：主要項(xiàng)目集中在洋貨市場、洋貨步行街、解放路、開發(fā)區(qū)第二、第三大街區(qū)域。片區(qū)的發(fā)展驅(qū)動(dòng)力：洋貨商圈與解放路商圈作為傳統(tǒng)的商圈經(jīng)歷了長時(shí)期的商業(yè)積淀，而新興的開發(fā)區(qū)商圈主要以商務(wù)集聚與商務(wù)需求作為發(fā)展驅(qū)動(dòng)力。新洋世紀(jì)商廈秀谷商業(yè)廣場友誼名都代表型項(xiàng)目特征：金元寶商廈作為解放路最具代表性及標(biāo)志性的商業(yè)體，零售購物在數(shù)量上占絕對比重，達(dá)到98.5%，以滿足本區(qū)域居民生活需求為主。新洋世紀(jì)商廈經(jīng)營內(nèi)容以超市、家具及電器為主，頗為注重售后服務(wù)，但缺乏統(tǒng)一管理。秀谷商業(yè)廣場主要經(jīng)營國際一線二線品牌，以中高端客戶為主，但周邊餐飲等配套較匱乏。市場競爭總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目通過商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目分布和重點(diǎn)典型項(xiàng)目的特征，分析市場競爭情況。PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/市場競爭總結(jié)/區(qū)域競爭分析響螺灣商業(yè)名稱商業(yè)類型建筑面積物業(yè)組合1中華文化會(huì)館商業(yè)綜合體190098酒店、公寓、寫字樓、商業(yè)2月亮島休閑中心商務(wù)休閑會(huì)所300000商務(wù)休閑會(huì)所3天津富力大廈商業(yè)綜合體··425000·酒店、商務(wù)寫字樓、商業(yè)···…………………………總體量4180750響螺灣商務(wù)區(qū)建筑多以綜合體為主，底商及裙房商業(yè)自給自足，同時(shí)據(jù)了解政府將沿迎賓大道建設(shè)10萬㎡的自己持有的特色商業(yè)街，以聚集人氣。月亮島綜合項(xiàng)目概況投資公司：阿聯(lián)酋迪麥克集團(tuán)投資總額：預(yù)計(jì)10億美元總建筑面積：約12萬平方米項(xiàng)目構(gòu)成：五星級酒店、辦公樓、商業(yè)中心、公寓、休閑。工程計(jì)劃：2010年1月開工，2012年2月竣工。外省市駐天津商務(wù)區(qū)開工項(xiàng)目概況（2007年9月11日開始相繼開工）01中華文化會(huì)館02中國商會(huì)大廈03環(huán)海企業(yè)總部大廈04濱海企業(yè)家俱樂部05內(nèi)蒙古大廈06邯鄲大廈07濱州大廈08燕趙大廈09云南大廈10王相大廈11深福保大廈12濱海浙江大廈13中國五礦大廈14福建天福大廈15中鋼國際廣場16大連豐盈大廈17遼寧會(huì)館18天齊國際廣場19東方新世紀(jì)廣場20富力大廈21陜西大廈22河南大廈23中海廣場24中航大廈25溫州大廈26友聯(lián)商務(wù)大廈27山西商務(wù)大廈28碧桂園商務(wù)樓29中船重工大廈30青海億兆大廈31山東淄博大廈32福建八閩大廈市場競爭總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目未來競爭：主要競爭片區(qū)的現(xiàn)狀和未來發(fā)展規(guī)劃。PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/市場競爭總結(jié)/區(qū)域競爭分析百貨購物中心高檔低檔？商業(yè)街高檔低檔金元寶商廈中原百貨友誼名都東方廣場新洋世紀(jì)商廈秀谷商業(yè)廣場濱海購物廣場巨川金海岸愛來無憂財(cái)富星座市場競爭總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目商業(yè)格局：通過商業(yè)形態(tài)和能級的分析，找出市場競爭空白點(diǎn)。PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/市場競爭總結(jié)/區(qū)域競爭分析濱海新區(qū)商業(yè)市場主要采用的是完全出售運(yùn)營模式（除百貨商場外，百貨商場絕大多數(shù)采用只租不售的運(yùn)營模式），各類不同商業(yè)所適用條件及所采用的運(yùn)營模式有所不同。租售結(jié)合的模式開發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷售一小部分商鋪，以平衡資金壓力和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。完全出售投資者也具備完全的經(jīng)營自主權(quán)，同時(shí)開發(fā)商可以快速回收投資。而相對劣勢是開發(fā)商對后期商業(yè)引入檔次、品牌、業(yè)態(tài)等缺乏統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)性。只租不售更利于項(xiàng)目的長久持續(xù)運(yùn)營，走可持續(xù)發(fā)展之路。劣勢是對開發(fā)商的經(jīng)營管理能力及運(yùn)營能力要求較高，同時(shí)對開發(fā)資金實(shí)力的要求也較高。而售后返租實(shí)際上是商業(yè)地產(chǎn)銷售以及投資方式的一種組合方式，于開發(fā)商及投資者均有獲益。相對能實(shí)現(xiàn)較高的售價(jià)，但需要具備開發(fā)商基礎(chǔ)、項(xiàng)目地段條件以及盈利保證。信息來源:市場調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的四種模式商業(yè)模式前提條件具體運(yùn)營模式典型項(xiàng)目租售結(jié)合主力店對外招商，由開發(fā)商持有，并統(tǒng)一經(jīng)營。保留部分主力商鋪，并通過引進(jìn)主力店，實(shí)行大面積出租與分割出售租售并舉的模式。完全出售完全出售，產(chǎn)權(quán)給投資者及所有者所有。商業(yè)出售后，開發(fā)商基本上就不再進(jìn)行干預(yù)，僅由物業(yè)管理部門進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)管理。售后返租商業(yè)地產(chǎn)售出后，簽訂合約由開發(fā)商統(tǒng)一返租、統(tǒng)一招商經(jīng)營。商業(yè)出售后，開發(fā)商統(tǒng)一返租、統(tǒng)一招商經(jīng)營，包括返租回報(bào)、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等。只租不售開發(fā)商全部持有物業(yè)，對外統(tǒng)一經(jīng)營招商。對所有的商業(yè)物業(yè)采取只租不售的形式，通過租賃持續(xù)性獲利，通過開發(fā)商自己進(jìn)行市場培育營造商業(yè)氛圍，并承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，通過持續(xù)有效的經(jīng)營管理提升商業(yè)價(jià)值。秀谷商業(yè)廣場愛來無憂金元寶商廈市場競爭總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目租售模式：分析區(qū)域市場主要采用的商業(yè)模式，及各運(yùn)營模式的特征和代表商業(yè)。PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/市場競爭總結(jié)/區(qū)域競爭分析租金市場表現(xiàn)的影響因素：作為傳統(tǒng)的商業(yè)重點(diǎn)區(qū)域，解放路商圈發(fā)展歷史悠久，商業(yè)氛圍濃厚，故沿街商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格相對其他兩個(gè)區(qū)域較高。開發(fā)區(qū)百貨總體定位中檔偏高，主力客群為購買力較高的中高檔商務(wù)人士，因此商家能夠承受租金能力較高。解放路商圈大多數(shù)特色商業(yè)街因開發(fā)商完全出售產(chǎn)權(quán)，交由小業(yè)主在經(jīng)營，管理混亂，檔次較低。開發(fā)區(qū)則采用由開發(fā)商持有，并統(tǒng)一經(jīng)營，保留部分主力店，租售結(jié)合的模式，招商中保持統(tǒng)一性，租金則相對較高。信息來源：市場調(diào)研商圈商業(yè)平均租金水平（除百貨）單位：元/㎡/天商圈百貨平均租金水平（扣點(diǎn)）主力價(jià)格區(qū)間單位：元/㎡/天市場競爭總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目價(jià)格特征：各競爭區(qū)域的平均租金、主力價(jià)格和百貨租金水平，比較競爭區(qū)域的租金和檔次。PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/市場競爭總結(jié)/區(qū)域競爭分析從不同商圈的客戶來源來看，解放路商圈商業(yè)消費(fèi)群體輻射面更大，涵蓋各個(gè)消費(fèi)層面，其中中青年消費(fèi)年齡段居多，消費(fèi)也主要以購物為主。本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的客戶主要以區(qū)域輻射范圍內(nèi)的中端收入階層為主。注重產(chǎn)品的性價(jià)比。本項(xiàng)目若打造商業(yè)物業(yè)，需有針對地確定商業(yè)主題和主力消費(fèi)客群，打造目的性商業(yè)消費(fèi)主題。信息來源：市場調(diào)研商圈典型項(xiàng)目商業(yè)主題目標(biāo)客群消費(fèi)特點(diǎn)人群特征中高收入中等收入時(shí)尚人士青年學(xué)生大眾居民外地游客解放路商圈巨川、愛來無憂、金元寶商廈等購物外地旅游客塘沽本地人打折促銷×√√√√√洋貨商圈新洋百貨、秀谷商業(yè)廣場等旅游日常消費(fèi)外地旅游客旅游紀(jì)念品×√×××√開發(fā)區(qū)商圈伊勢丹、友誼名都、鴻泰千百匯等時(shí)尚/商務(wù)開發(fā)區(qū)商務(wù)人士追求時(shí)尚、產(chǎn)品品質(zhì)√×√×××市場競爭總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目消費(fèi)者特征：分析各競爭區(qū)域的主題、目標(biāo)客群、消費(fèi)特點(diǎn)和主要消費(fèi)群的特征。PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/市場競爭總結(jié)/區(qū)域競爭分析周邊競爭環(huán)境研究總結(jié)PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/市場競爭總結(jié)/周邊競爭環(huán)境分析市場競爭總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目從項(xiàng)目所在商圈特征、產(chǎn)品構(gòu)成、業(yè)態(tài)分析，以及商圈內(nèi)典型項(xiàng)目和業(yè)態(tài)分析，得出商圈內(nèi)項(xiàng)目周邊競爭。所在商圈的商業(yè)分布商圈發(fā)展情況商圈內(nèi)項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)成商圈內(nèi)業(yè)態(tài)分析商圈內(nèi)業(yè)態(tài)分析商圈內(nèi)典型項(xiàng)目分析商圈內(nèi)典型項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析序號項(xiàng)目名稱商業(yè)形態(tài)建筑面積(m2)1金元寶商廈百貨3.3萬2東方廣場百貨3萬3中原百貨百貨1.8萬4濱海購物廣場百貨1.8萬5愛來無憂商業(yè)街1.2萬6巨川金海岸商業(yè)街2.3萬7樂購超市2萬8德克士、達(dá)芙妮等沿街商鋪4.4萬合計(jì)19.8萬解放路商業(yè)圈主要項(xiàng)目體量區(qū)域商業(yè)格局特征地位：濱海新區(qū)核心商圈體量：商業(yè)總體量在20萬方左右，大型商業(yè)設(shè)施基本上集中在此，滿足塘沽市民中高端購物、餐飲、休閑、娛樂等要求。商業(yè)布局特征：大型商業(yè)體集中在解放路步行街兩側(cè)，餐飲休閑項(xiàng)目大體分布在解放路商業(yè)街東面。外灘附近主要落位業(yè)態(tài)為餐飲，方便來此觀光的游客。PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/市場競爭總結(jié)/周邊競爭環(huán)境分析市場競爭總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目項(xiàng)目所在商圈的主要商業(yè)項(xiàng)目分布情況，和商圈商業(yè)布局特征。區(qū)域商業(yè)產(chǎn)品特征

解放路商業(yè)街目前商業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較單一、形態(tài)發(fā)展不均衡，以百貨商店為主，缺乏上檔次的綜合性購物中心和娛樂休閑場所。

外灘商業(yè)街緊鄰塘沽熱門旅游景點(diǎn)—外灘，同樣面臨產(chǎn)品同質(zhì)化問題；90年代末隨著樂購超市落成，外灘商業(yè)街業(yè)態(tài)問題雖得到一定程度上的緩解，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/市場競爭總結(jié)/周邊競爭環(huán)境分析市場競爭總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目項(xiàng)目所在商圈的主要商業(yè)產(chǎn)品構(gòu)成分析。解放路商業(yè)街內(nèi)業(yè)態(tài)商家數(shù)量比例匯總業(yè)態(tài)包含商家個(gè)數(shù)比例零售購物11960.10%餐飲3718.69%休閑娛樂2311.62%配套服務(wù)199.60%合計(jì)198100%外灘商業(yè)街不同業(yè)態(tài)商家數(shù)量比例統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)包含商家個(gè)數(shù)比例零售購物108.06%餐飲9979.84%休閑娛樂32.42%配套服務(wù)129.68%合計(jì)124100.00%PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/市場競爭總結(jié)/周邊競爭環(huán)境分析市場競爭總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目項(xiàng)目所在商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)分析。名稱規(guī)模功能定位形態(tài)租金金元寶商廈3.3萬㎡零售、餐飲大單體1F20-22元/m2/天2F10-11元/m2/天3F6元/m2/天東方廣場3萬㎡購物、休閑、健身、娛樂、餐飲大單體中原百貨1.8萬㎡零售、餐飲大單體濱海購物廣場1.8萬㎡零售、餐飲大單體目前區(qū)域商圈業(yè)態(tài)配比主要以服飾、鞋帽、化妝品等為主，傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)配比明顯。除傳統(tǒng)百貨以外，解放路商業(yè)圈電器電子產(chǎn)品占比例較高。另外本項(xiàng)目所在解放路商業(yè)圈業(yè)態(tài)種類較少，除傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)之外，娛樂、教育、金融等行業(yè)占比例較小。本項(xiàng)目可考慮差異化業(yè)態(tài)定位，增加娛樂、金融業(yè)等相關(guān)業(yè)態(tài)比例。要改進(jìn)業(yè)態(tài)要提升業(yè)態(tài)電子男女服飾珠寶首飾餐飲食品化妝品鞋帽運(yùn)動(dòng)休閑家居家紡兒童用品鐘表眼鏡其他

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商業(yè)市場研究總結(jié)/市場競爭總結(jié)/周邊競爭環(huán)境分析市場競爭總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目通過分析項(xiàng)目所在商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)，得出需要改進(jìn)和提升的業(yè)態(tài)。項(xiàng)目名稱①金元寶商廈②中原百貨項(xiàng)目屬性購物中心購物中心項(xiàng)目體量3.3萬平方米1.8萬平方米業(yè)態(tài)特征購物、餐飲購物、餐飲項(xiàng)目定位中高檔百貨中檔百貨①②項(xiàng)目位置500米金元寶商廈為解放路商圈內(nèi)，檔次最高的商場。因其相對前衛(wèi)裝修風(fēng)格，再加上眾多國內(nèi)外一線品牌入駐，已成為中高檔消費(fèi)者首選之地。中原百貨是較為傳統(tǒng)的百貨商廈，在業(yè)態(tài)、品牌組合等方面檔次偏低。首層與樂購的休閑服飾賣場、輕餐飲業(yè)態(tài)連通，使得導(dǎo)入客源購買力相對偏弱。本項(xiàng)目PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/市場競爭總結(jié)/周邊競爭環(huán)境分析市場競爭總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目典型項(xiàng)目分析：通過分析項(xiàng)目所在商圈內(nèi)的典型商業(yè)項(xiàng)目，得出項(xiàng)目主要競爭態(tài)勢。金元寶商廈中原百貨從業(yè)態(tài)功能上看，板塊內(nèi)各商業(yè)體以百貨零售為絕對主導(dǎo)業(yè)態(tài)，整體業(yè)態(tài)十分單一，休閑娛樂及配套服務(wù)業(yè)態(tài)表現(xiàn)出嚴(yán)重缺失狀態(tài)。整體市場上零售購物競爭十分激烈，餐飲、休閑娛樂分布分散，且相同業(yè)態(tài)、各大業(yè)態(tài)之間聯(lián)動(dòng)性較差。商業(yè)項(xiàng)目在業(yè)態(tài)設(shè)置上，對購物、娛樂、餐飲的比例的分配一般為52：18：30。這被稱之為商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置的黃金比例。而且餐飲、娛樂比重在逐步加大，有些餐飲休閑娛樂的比例達(dá)到了60%以上。本區(qū)域周邊尚缺乏業(yè)態(tài)齊全的購物中心商業(yè)形態(tài)，本項(xiàng)目應(yīng)尋求差異化。在如此飽和的零售市場，尋求最佳品牌、業(yè)種組合，是對競爭項(xiàng)目研究的關(guān)鍵所在。競爭啟示業(yè)態(tài)比例（面積）業(yè)態(tài)比例PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/市場競爭總結(jié)/周邊競爭環(huán)境分析市場競爭總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目典型項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析：通過分析項(xiàng)目所在商圈內(nèi)的典型商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)配置，得出區(qū)域所缺業(yè)態(tài)。競爭個(gè)案研究總結(jié)PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/市場競爭總結(jié)/競爭個(gè)案分析總結(jié)市場競爭總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目從項(xiàng)目所在競爭區(qū)域的競爭項(xiàng)目及區(qū)域外典型項(xiàng)目的功能分區(qū)、業(yè)態(tài)、客群分析，得出對本項(xiàng)目的借鑒意義。競爭個(gè)案功能、業(yè)態(tài)、客群分析競爭個(gè)案借鑒意義參考項(xiàng)目功能、業(yè)態(tài)、客群分析參考項(xiàng)目借鑒意義競爭分析總結(jié)競爭分析項(xiàng)目啟示三、品牌特征四、客戶來源一、業(yè)態(tài)金元寶業(yè)態(tài)以百貨零售為主，輔以少量餐飲。金元寶為金街上旗艦百貨，購物者多為目的性購買，對休閑餐飲需求有限，反觀本案，正是需要強(qiáng)化一站式以形成差異。謀求自己市場份額。二、經(jīng)營模式只租不售，由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營管理。成功的經(jīng)營塑造了塘沽第一百貨品牌的美譽(yù)；從企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略發(fā)展需求角度，可以考慮持有經(jīng)營打造渤化海晶的商業(yè)品牌。三、品牌特征以中高端品牌為主，滿足區(qū)域客戶品質(zhì)生活需求。從市場調(diào)研分析來看，消費(fèi)者對介于金元寶和中原百貨定位之間中端偏上檔次定位需求空缺較大，滿足家庭式消費(fèi)和年輕白領(lǐng)時(shí)尚消費(fèi)。四、建筑設(shè)計(jì)金元寶商場內(nèi)部裝修金碧輝煌，景觀小品人性化設(shè)計(jì)不足；建議本項(xiàng)目通過引進(jìn)中庭自然光線，增加綠化景觀，提升商場購物環(huán)境舒適度，體現(xiàn)綠色、時(shí)尚的消費(fèi)主題。PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/市場競爭總結(jié)/競爭個(gè)案分析總結(jié)市場競爭總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目競爭個(gè)案：分析版塊內(nèi)典型商業(yè)項(xiàng)目對本項(xiàng)目的借鑒意義。業(yè)態(tài)功能欠缺、品牌檔次兩極化商業(yè)配套規(guī)劃不足經(jīng)營模式單一購物氛圍較為壓抑市場空白點(diǎn)、缺失項(xiàng)目發(fā)展空間、機(jī)會(huì)點(diǎn)提示商圈整體業(yè)態(tài)比重中，餐飲及休閑娛樂功能比重偏低，直接造成區(qū)域娛樂休閑消費(fèi)的外溢。商業(yè)圈內(nèi)品牌檔次良莠不齊，擁有以金元寶商廈為代表高檔物業(yè)業(yè)態(tài)，同時(shí)存在愛來無憂內(nèi)低檔次品牌，形成兩極分化。區(qū)域新型高端商業(yè)形態(tài)缺少，雖有中高端的金元寶商城，但它還是屬于百貨形態(tài)，區(qū)域的內(nèi)涵尚未得到深度挖掘與滿足。受到空間的局限和限制，區(qū)域內(nèi)停車需求無法得到滿足，導(dǎo)致?lián)碛兴郊臆嚾巳簾o法有效導(dǎo)入。商圈內(nèi)大部分商業(yè)建筑形態(tài)較為陳舊、缺乏現(xiàn)代化的外立面設(shè)計(jì)。商圈商場內(nèi)部設(shè)計(jì)較為壓抑，缺乏自然光線引入，導(dǎo)致缺乏吸引力。區(qū)域商鋪主要經(jīng)營模式為完全出售。開發(fā)商出售產(chǎn)權(quán)，交由小業(yè)主管理，導(dǎo)致品牌檔次偏低、管理混亂。

區(qū)域內(nèi)百貨只租不售的經(jīng)營模式，交由開發(fā)商統(tǒng)一招商，品牌、風(fēng)格、檔次統(tǒng)一。PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/市場競爭總結(jié)市場競爭總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目通過分析區(qū)域商業(yè)競爭情況，對商圈整體競爭情況進(jìn)行總結(jié)，尋找市場空白點(diǎn)，發(fā)展項(xiàng)目。經(jīng)營模式商圈主要經(jīng)營模式為完全出售，導(dǎo)致檔次無法提升。持有經(jīng)營、租售結(jié)合是可借鑒的兩種商業(yè)運(yùn)營模式，能實(shí)現(xiàn)較高的市場售價(jià)。建筑設(shè)計(jì)內(nèi)部動(dòng)線合理的商業(yè)體存在市場缺失，本項(xiàng)目應(yīng)從物業(yè)條件入手，抓住中高檔消費(fèi)群體眼球。發(fā)展要點(diǎn)瞄準(zhǔn)業(yè)態(tài)缺失空白點(diǎn)、改善商業(yè)環(huán)境、增強(qiáng)目的性消費(fèi)，形成項(xiàng)目特色。。PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/市場競爭總結(jié)市場競爭總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目通過對商業(yè)市場競爭的分析總結(jié)，得出給項(xiàng)目帶來的啟示。PART

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市場需求總結(jié)PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/市場需求總結(jié)市場需求總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目通過調(diào)查問卷，對消費(fèi)者需求和經(jīng)營商家需求進(jìn)行分析總結(jié)，得出對本項(xiàng)目的初步定位方向。消費(fèi)者需求分析總結(jié)經(jīng)營商家需求分析總結(jié)消費(fèi)者聶先生——這片區(qū)域大型超市比較缺乏，樂購就成了居民采購日常生活用品的地方，小超市生意都十分火；金元寶名氣大，打折的時(shí)候，買東西都排隊(duì)。在最喜歡的購物場所中，樂購排名第一，其次為金元寶商廈，永旺夢樂城排名第三，表明地區(qū)生活消費(fèi)比較旺盛，可選擇場所較少。購物環(huán)境成為消費(fèi)者關(guān)注的重要因素，表明區(qū)域商業(yè)物業(yè)需要且被期望升級，現(xiàn)代化商業(yè)物業(yè)將受到青睞。PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/市場需求總結(jié)市場需求總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目消費(fèi)者需求分析：通過消費(fèi)者問卷調(diào)查對消費(fèi)者需求進(jìn)行分析。男女18-2536-4526-3545-60天津城區(qū)開發(fā)區(qū)塘沽區(qū)其他區(qū)縣外地企業(yè)白領(lǐng)行政及公務(wù)員其他個(gè)體業(yè)主學(xué)生私企老板2000以下4000-80008000以上本次抽樣調(diào)查中，男女基本各占一半，年齡涵蓋18-60歲各個(gè)年齡段。調(diào)查結(jié)果顯示濱海新區(qū)消費(fèi)人群以本區(qū)域人群為主，外地人占到近21%。從收入來看，消費(fèi)者2000-4000元/月占到50.6%，4000-8000元/月占近30%。從超市消費(fèi)者結(jié)構(gòu)看，家庭消費(fèi)者占據(jù)了絕對主力，其中，塘沽區(qū)較濱海新區(qū)特征表現(xiàn)更明顯。塘沽區(qū)客單價(jià)75.5元，開發(fā)區(qū)客單價(jià)92元。濱海新區(qū)消費(fèi)者特征2000-4000PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/市場需求總結(jié)市場需求總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目消費(fèi)者需求分析：通過消費(fèi)者問卷調(diào)查對消費(fèi)者構(gòu)成進(jìn)行分析。初步判斷，本項(xiàng)目需以差異化取勝，適合打造品類豐富的中檔一站式購物中心。消費(fèi)者需求分析小結(jié)購物習(xí)慣：平時(shí)以購物為主，最喜歡光顧購物場所樂購、金元寶、永旺排名前三;節(jié)日和周末購物較多；商業(yè)空間：區(qū)域最缺少特色餐飲街和集購物、餐飲、娛樂為一體的一站式購物中心；消費(fèi)水平：消費(fèi)水平中等，單次購物金額在150-300元居多，樂于消費(fèi)；消費(fèi)群體：區(qū)域消費(fèi)者以周邊社區(qū)居民與周邊白領(lǐng)、政務(wù)人員為主，家庭消費(fèi)為區(qū)域消費(fèi)強(qiáng)有力的支撐；商業(yè)業(yè)態(tài)：大賣場、女裝、影院、兒童樂園、特色餐飲和銀行是消費(fèi)者認(rèn)為區(qū)域需要增加或提升的業(yè)態(tài)。PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/市場需求總結(jié)市場需求總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目消費(fèi)者需求分析：通過消費(fèi)者問卷調(diào)查對消費(fèi)者需求進(jìn)行總結(jié)分析，從而對項(xiàng)目進(jìn)行初步判斷。消費(fèi)者王先生——解放路商業(yè)街目前還沒有購物中心，差不多都是像聚金這樣的像賣場一樣的商場。如果建集合購物、餐飲、娛樂的購物中心，是很有吸引力的。從受歡迎的商業(yè)實(shí)體看，44%經(jīng)營商家認(rèn)為金元寶商廈經(jīng)營狀況最好，從受歡迎的商業(yè)類別看，31%認(rèn)為現(xiàn)代購物商業(yè)最受歡迎。從發(fā)展前景看，37%經(jīng)營商家認(rèn)為購物中心前景最好，從發(fā)展空間看，41%認(rèn)為現(xiàn)代購物中心空間最大，區(qū)域品牌還需豐富。PART

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商業(yè)市場研究總結(jié)/市場需求總結(jié)市場需求總結(jié)——案例鏈接：天津天堿項(xiàng)目商家需求分析：通過經(jīng)營商家問卷調(diào)查對商家需求進(jìn)行分析。24%商家租金承受能力在7.1-10元/㎡/天，10.1-15元/㎡/天占17%，表