2022年行業(yè)分析房地產(chǎn)的近憂與遠(yuǎn)慮

房地產(chǎn)的近憂與遠(yuǎn)慮由國務(wù)院進(jìn)展討論中心主辦、中國進(jìn)展討論基金會(huì)承辦的主題為“中國：改革開放與全面建成小康社會(huì)”的中國進(jìn)展高層論壇23日在北京進(jìn)行。

在“中國房地產(chǎn)的近憂與遠(yuǎn)慮”分論壇上，國務(wù)院進(jìn)展討論中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)討論所所長表示，依據(jù)第六次（2022）人口普查的數(shù)據(jù)和相關(guān)數(shù)據(jù)推算，到2022年，全國積累住房存量179億平方米，2.2億套的住房，按2022年常住人口的家庭戶來算，戶均1.02套。中國住房最短缺的時(shí)候可能已經(jīng)過去。到2022年“十二五”以后，城鎮(zhèn)家庭戶戶均會(huì)達(dá)到1.08套，全世界的閱歷是達(dá)到這樣的水平以后，住房市場(chǎng)峰值就到來了，整個(gè)市場(chǎng)開頭往下走。

下一步的進(jìn)展除了數(shù)量型的進(jìn)展，不斷的多建房子以外，更重要的是提高質(zhì)量以及住房結(jié)構(gòu)問題。他指出，一線城市存在缺房問題，部分三四線城市甚至省會(huì)城市存在產(chǎn)能過剩問題。因此，一刀切措施可能不太適合了。應(yīng)當(dāng)有針對(duì)性地去進(jìn)行房地產(chǎn)的調(diào)控和社會(huì)管理。

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)2022年的進(jìn)展軌跡，取決于兩大因素。第一，政策因素，3月份二手房市場(chǎng)井噴式的交易量和國五條、國辦六條細(xì)則有很大的關(guān)系，將來的市場(chǎng)會(huì)怎樣，與各地實(shí)施的細(xì)則有很大的關(guān)系。其次，工作政策，特殊是金融政策，今年的貨幣發(fā)的多不多，以及金融優(yōu)待政策會(huì)打算今年的市場(chǎng)的走勢(shì)?！?/p>

國土資源部副部長也印證了上述觀點(diǎn)，他指出，目前中國的土地供應(yīng)對(duì)滿意城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)用地需求是足夠的，并非是土地供應(yīng)不足導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)。但目前的市場(chǎng)表現(xiàn)出來的狀況卻是供不應(yīng)求的表達(dá)方式，這主要緣由是投資性的需求過于旺盛，因此總體表現(xiàn)為供不應(yīng)求。

中國華人在海外的購房，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)比例是特別高，澳洲70%的新居都是賣給中國的消費(fèi)者。中國旅游客有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)是達(dá)到一億人次，將來幾年會(huì)翻番到幾億人次，增長的速度是特別快的。中國的大企業(yè)在樂觀穩(wěn)妥的狀況下拓展海外市場(chǎng)是到時(shí)候了。

目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)差異性比較大，譬如說有的地方房價(jià)在上去，但是有的城市房價(jià)根本沒有上去，有的城市人口超千萬了，房價(jià)仍是特別低的狀態(tài)下，這種地區(qū)我們征收20%的交易的盈利稅是不需要的。調(diào)控政策要有精確的針對(duì)性。房地產(chǎn)是相對(duì)獨(dú)立的，或者是相對(duì)隔離的區(qū)域性市場(chǎng)，不同的城市間差別很大，一些三四線城市可能還要培育、培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，一線城市可能過熱。無論是保障房還是房價(jià)，還是供應(yīng)量等等，都會(huì)有很大的差異，因此調(diào)控政策要有差別化要有精確的針對(duì)性。

要合理掌握房價(jià)，需要對(duì)城市總體規(guī)劃的布局，對(duì)特大型城市來說，城市有序的流淌需要有一些措施。還比如房地產(chǎn)價(jià)格中，綜合的稅負(fù)可能需要統(tǒng)一考慮，把已經(jīng)在房價(jià)中很沉重的稅負(fù)，能不能綜合來減減。有個(gè)數(shù)據(jù)調(diào)研是，開發(fā)企業(yè)一般的稅收也許在整個(gè)房價(jià)中占了20%，在供不應(yīng)求的城市中，客觀上負(fù)擔(dān)就轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，再加上土地供應(yīng)中的稅負(fù)，房價(jià)中的稅負(fù)的負(fù)擔(dān)更重。因此我認(rèn)為需要有一系列的綜合性的措施，來解決我們將來的遠(yuǎn)慮。

調(diào)整房地產(chǎn)稅收，把投資、投機(jī)性需求引導(dǎo)到兩套房之內(nèi)，這是中國的特色，使第三套房以上的房子失去過多的投資價(jià)值，這樣的話就使得現(xiàn)在的供不應(yīng)求的局面能夠得到扭轉(zhuǎn)，使大量的存量房，就是多余的套型的房能夠作為供應(yīng)源，逐步的供應(yīng)到市場(chǎng)中來，這樣市場(chǎng)是穩(wěn)定而且是可持續(xù)進(jìn)展、長期的穩(wěn)定的市場(chǎng)。在稅收的環(huán)節(jié)上，國土部門也始終在討論，國土部始終建議，削減流通的稅費(fèi)，增加保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，是兩套以上的保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)要增加。在這個(gè)基礎(chǔ)上就可以把有關(guān)的資金，用于首次置業(yè)或者是租賃房屋的人員，這樣使得房地產(chǎn)能夠健康而有序的進(jìn)展，不用過多的采納行政手段來處理。

所以，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)考慮把現(xiàn)在已經(jīng)勝利的限價(jià)、限購的政策轉(zhuǎn)化為用經(jīng)濟(jì)手段來進(jìn)行。最值得考慮的是對(duì)現(xiàn)有的房屋，對(duì)其次套