加強房地產(chǎn)稅收一體化管理問題的思考 2900字

加強房地產(chǎn)稅收一體化管理問題的思考2900字近年來，隨著人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之悄然興起，在人們對生活質(zhì)量要求越來越高的今天，房地產(chǎn)行業(yè)以它獨特的特性呈現(xiàn)出迅猛開展的趨勢，在擴大內(nèi)需和促進消費方面發(fā)揮著巨大的作用，并成為推動國民經(jīng)濟開展的一支重要力量和稅收收入增長的重要來源。但是，房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的“高溫不減〞，房價的“不斷走高〞，炒房現(xiàn)象的“愈演愈烈〞……這些房地產(chǎn)行業(yè)中的諸多問題，加劇了金融風險和房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生，也給稅收征管工作帶來難題。因此，加強房地產(chǎn)稅收征管，實施房地產(chǎn)稅收一體化管理，對抑制房地產(chǎn)投機行為，標準房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)國家稅收的宏觀調(diào)控具有十分重要的意義。

一、

房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問題

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它具有廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，可以帶動多個產(chǎn)業(yè)部門的開展。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的特殊性和會計核算的復雜性，加上房地產(chǎn)稅收波及的稅種多，征管的難度大，稅源控管存在較多漏洞，以致房地產(chǎn)行業(yè)稅收流失問題較為嚴重，成為稅收征管工作的難點。目前，在房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中，主要存在下列問題：

(一)社會納稅意識不夠，偷稅現(xiàn)象比擬嚴重。

由于房地產(chǎn)企業(yè)納稅人普遍的納稅意識冷淡，法制觀念不強，財務管理混亂，一味地追求利益的最大化，導致偷逃稅現(xiàn)象較為嚴重。首先是財務人員素質(zhì)較低，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度、核算方法不熟悉、不了解，亂用會計科目、隨意結(jié)轉(zhuǎn)本錢費用情況普遍；其次是有意隱瞞利潤逃避稅收，不記或少記收入，虛列本錢費用；其三是財務制度形同虛設，設置“帳外帳〞，開具虛假發(fā)票、白條現(xiàn)象比比皆是；其四是房地產(chǎn)代收款項不按規(guī)定申報納稅，如物業(yè)費、收視費、綠化費等。其五，房地產(chǎn)企業(yè)在工程開發(fā)前期投入資金大，經(jīng)營周期長，其收益主要集中在房產(chǎn)開發(fā)的中后期。房地產(chǎn)企業(yè)從自身利益出發(fā)，對收取的預收款和銀行按揭款不進行納稅申報或少申報，長期將這樣的收入掛往來帳，把擠占稅款后的資金用于滾動開發(fā)經(jīng)營中或彌補注冊資金的缺乏，這樣以來，一局部稅款就由占轉(zhuǎn)偷，變成了無聲消失。

(二)政策宣傳力度不夠，政策執(zhí)行不能到位。

目前，在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)分別征收營業(yè)稅及城市維護建設稅和教育費附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等稅種。由于波及的稅種較多，其中“耕地占用稅〞和“契稅〞今年年初才交由地稅部門征收，其相關(guān)的稅收政策都在不斷的修訂完善中。因此，相對于房地產(chǎn)方面的稅收政策不能及時、全面的送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有所認識。但由于房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)是私營企業(yè)，這些企業(yè)的負責人往往是只將帳記在心中，基本不注重財務管理，更別談了解相關(guān)的稅收政策。如房地產(chǎn)企業(yè)從商品房的預售到辦理房產(chǎn)證的過程中，由于一些銷售行為的不確定因素，如應付款中的押金、定金、預收帳款中的預收款何時確認或轉(zhuǎn)作收入核算認識不一。同時，房地產(chǎn)公司不積極配合也增加了征收難度，導致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。

(三)稅收征管力度不夠，征管漏洞較為明顯。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復雜，波及稅種相對較多，使得征管難度加大，再加上稅務部門征管伎倆的落后，房地產(chǎn)行業(yè)稅收根底管理工作不扎實，使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要波及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要波及到銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅，而在開發(fā)中后期波及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務人員偏重于營業(yè)稅的征管，而無視了對企業(yè)所得稅的管理。二是局部稅種征管不夠。房地產(chǎn)開發(fā)工程多，時間長，現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度與稅收法規(guī)存在較大的差別，特別是對收入與本錢的認定上分歧較大。三是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對企業(yè)所得稅的征管，有核定征收、查帳征收，還有以項目為單位，待項目完工后進行結(jié)算征收等，而土地增值稅那么由于提供稅款不多，計算程序復雜，以及預征政策落實問題，使得征管上存在較大的漏洞。四是發(fā)票控管力度不強。主要表現(xiàn)在：其一，施工企業(yè)結(jié)算不開具建安發(fā)票，無法確定項目本錢。其二，房地產(chǎn)公司不開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時，難以確認收入，從而影響稅款征收。其三，房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算，混同納稅義務時間，少申報收入。

(四)稅收違法打擊不夠，稽查工作力度不到位。

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)取發(fā)票后，大肆開具“鴛鴦票〞，歹意偷逃國家稅收。發(fā)票管理的缺位，稅務部門對發(fā)票違章行為的處分不力，極大地影響了房地產(chǎn)及相關(guān)稅收的管理。很多時候，稅務部門只注重了當期征收，不注重回頭檢查，也不重視稅源普查和重點稅源的稽查工作，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘，造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處分不嚴，雖然刑法、稅收征管法對偷逃稅行為列有明文處分的規(guī)定，但在實際工作中，稅務部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。如契稅是一次性的行為稅，波及的納稅人面寬且復雜，事后監(jiān)督檢查，追繳稅款相當困難。目前，產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機構(gòu)采取瞞報成交價，訂立假合同等伎倆降低計稅依據(jù)以到達少繳稅款的目的，由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處分條款，加上查處不嚴，致使開發(fā)商、中介機構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

(五)部門配合不足合力，鼓勵制約伎倆欠缺。

稅務部門在具體進行房地產(chǎn)稅收征管過程中，一些根底信息來源于房管、土地等部門，但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導部門，以及沒有一個具體的法律或規(guī)章來約束相關(guān)部門對房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護稅行為，致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務部門對房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作，普遍需要依靠相關(guān)部門的協(xié)助配合，才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料，但在實際工作中，出于種種原因很難形成部門合力，由于波及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時解決，必須召開部門間的協(xié)調(diào)會議才可解決，不足相應的鼓勵制約伎倆，未能實現(xiàn)信息共享，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。

(六)稅收費用負擔過重，影響房地產(chǎn)業(yè)健康開展。

一方面費大于稅現(xiàn)象極為嚴重，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納的各種費用近30項(不包括取得土地價款和施工本錢)，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費用支出高達投資額的25%左右(不含稅收支出)，外商投資房