易居XXXX中實(shí)潤城年度營銷執(zhí)行方案

2012年中實(shí)·潤城年度營銷執(zhí)行方案目錄第一部分整體營銷目標(biāo)第二部分客戶地圖第三部分銷售執(zhí)行策略第四部分支持配合第五部分團(tuán)隊(duì)建設(shè)及配置第六部分費(fèi)用預(yù)算我們的目標(biāo)？我們要思考第

1步2012年，中實(shí)潤城推售策略一期總貨量：14.4萬方，1440套；2012年總推貨量：總計(jì)約11.5萬平方米，1147套房源。1#2#3#4#5#6#7#8#9#二期開發(fā)一期開發(fā)首批推售貨源總套數(shù)：738套總面積：約7.5萬㎡二批推售貨源總套數(shù)：409套總面積：4萬㎡三批推售貨源總套數(shù)：293套總面積：2.9萬㎡首批二批三批三批首批類型樓棟面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)占比兩房1#85.69-88.7414448065%2#88.241924#87.8144三室兩廳兩衛(wèi)1#1274820428%4#127489#121-127108四室兩廳兩衛(wèi)9#

12754547%類型樓棟面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)占比兩房3#85.69-88.7414028469%7#88.24144三室兩廳兩衛(wèi)5#110-1407712531%7#12748首批入市貨源套數(shù)：738套面積：7.5萬平方兩房：480套三房：204套四房：54套二批入市貨源套數(shù)：409套面積：4萬平方兩房：284套三房：125套2012年貨源梳理首批貨源戶型比較豐富，鎖定不同客戶群體首批貨源面積段分散，滿足不同客戶需求二批入市貨源做為首開的補(bǔ)充貨源，10月份當(dāng)去化達(dá)到70%的時(shí)候開始二批次蓄水

。原計(jì)劃推案批次：一期總貨量：14.4萬方，1440套；1#2#3#4#5#6#7#8#9#二期開發(fā)一期開發(fā)首批推售貨源總套數(shù)：653套總面積：約7.2萬㎡二批推售貨源總套數(shù)：409套總面積：4萬㎡三批推售貨源總套數(shù)：378套總面積：3.2萬㎡原計(jì)劃推案批次計(jì)劃2012年總推貨量：總計(jì)約11.8萬平方米，1062套房源。類型樓棟面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)占比兩房1#85.69-88.7414448074%2#88.241924#87.8144三室兩廳兩衛(wèi)1#1274817326%4#127485#110-14077原計(jì)劃首開入市貨源配比：首批貨源戶型比較豐富，但兩房占比為首期入市貨源的74%，三房僅占比26%，不符合鄭東新區(qū)現(xiàn)階段主流產(chǎn)品二批入市貨源做為一批的補(bǔ)充貨源，與原計(jì)劃的戶型相同，并無變化類型樓棟面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)占比兩房3#85.69-88.7414028469%7#88.24144三室兩廳兩衛(wèi)6#110-1407712531%7#12748原計(jì)劃二批入市貨源配比：開盤目標(biāo)當(dāng)天去化40%，約300套，總銷金額2.2億2012年8月19日項(xiàng)目首開738套房源，共7.5萬方核爆開盤，名震中原備注：9月開盤當(dāng)天40%去化，之后每個月15%的去化速度，在10月份首批銷售達(dá)到70%，開始第二批蓄水此目標(biāo)的制定是立足整體市場形式預(yù)判+項(xiàng)目整體定位及運(yùn)營思路+區(qū)域競品情況等綜合因素的基礎(chǔ)上所確定的目標(biāo)；后續(xù)如何加推根據(jù)前期去化量及市場情況而定。開盤成交均價(jià)暫時(shí)：按7300元/㎡，進(jìn)行目標(biāo)測算；開盤300套認(rèn)籌客戶：1500組有效意向客戶：3000組2012年，中實(shí)潤城目標(biāo)核心：開盤當(dāng)天目標(biāo)開盤前認(rèn)籌目標(biāo)開盤前需要積累極有意向客戶目標(biāo)目標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)？我們要思考第

2步客戶推廣策略活動策略行銷策略以客戶為核心的線上推廣策略；以客戶為核心的活動策略以客戶為核心的線下執(zhí)行策略中實(shí)潤潤城中中實(shí)地地產(chǎn)2012鼎級力力作一個核核心三個策策略客戶基基礎(chǔ)下下的市市場背背景？？首先2011年房地地產(chǎn)政政策回回顧從限貸貸-限購-限價(jià)-保障房，政政府在嚴(yán)格格執(zhí)行的基基礎(chǔ)上，加加強(qiáng)執(zhí)行力力度，不斷斷擴(kuò)大城市市范圍，2011年新政策頻頻頻出臺。。2011市場回顧與與預(yù)判截止12月份，鄭州州市2011年商品住宅宅投放量634萬㎡，成交交461萬㎡，供銷銷比1.39:1，整體呈供供大于求。截止12月份，鄭州州市商品住住宅庫存406.50萬㎡，將延緩大多多數(shù)開發(fā)商商開發(fā)和推推盤節(jié)奏。。7月-9月份價(jià)格出出現(xiàn)滯漲，，并開始微微幅下降。。不少樓盤盤的價(jià)格已已經(jīng)出現(xiàn)了了松動，但但是，鄭州州市場并沒沒有出現(xiàn)房房價(jià)劇烈下下跌的現(xiàn)象象，是因?yàn)闉猷嵵葑鳛闉槎€城城市，樓市市泡沫較少少，其次也也說明開發(fā)發(fā)商對2012預(yù)期較好，，隨著來年年房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策基基調(diào)的確定定，2012年樓市很有有可能在降降價(jià)中開局局。2011年鄭州住宅宅總體供大大于求，庫庫存量增大大加大了未未來的銷售售壓力。2011年鄭州住宅宅價(jià)格較為為穩(wěn)定，政政策調(diào)控下下有微幅下下降。商品房2011年1-12月月度價(jià)格格走勢商品房2011年1-12月月度供求求走勢2011【【鄭州】供求、存量量、價(jià)格分分析從區(qū)域供求求分析來看看，金水區(qū)區(qū)、二七區(qū)區(qū)、鄭東新新區(qū)是2011年商品住宅宅投放和銷銷售的主要要區(qū)域。鄭鄭東新區(qū)未未來發(fā)展前前景較好。。金水區(qū)和二二七區(qū)商品品住宅投放放和成交量量相比其他他區(qū)域較高高。金水區(qū)區(qū)發(fā)展成熟熟，區(qū)域內(nèi)內(nèi)配套齊全全，客戶認(rèn)認(rèn)知度高，，二七區(qū)近近幾年由于于形象升級級，招商引引資力度較較大，新盤盤多，運(yùn)河河新區(qū)的建建設(shè)對客戶戶有很強(qiáng)的的吸引力。。本項(xiàng)目所在在的鄭東新新區(qū)作為鄭鄭州未來發(fā)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)區(qū)域，發(fā)展展迅猛，供供應(yīng)量僅次次于二七和和金水，由此可見，，鄭東新區(qū)區(qū)是未來發(fā)發(fā)展趨勢的的導(dǎo)向。2011鄭州各區(qū)域域供需分析析2011【【鄭州州】各區(qū)區(qū)域域供供需需分分析析2011年房房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策調(diào)調(diào)控控總總結(jié)結(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)調(diào)調(diào)控控政政策策進(jìn)進(jìn)入入穩(wěn)穩(wěn)步步消消化化期期，，重重在在執(zhí)執(zhí)行行房價(jià)價(jià)快快速速上上漲漲的的勢勢頭頭得得到到遏遏制制商品品房房銷銷售售面面積積和和銷銷售售額額逐逐漸漸回回落落房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場重重心心轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移到到二二三三線線城城市市政策策力力度度加加大大，，價(jià)價(jià)格格遏遏制制明明顯顯，，銷銷售售狀狀況況日日漸漸回回落落，，二二三三線線城城市市開開始始影影響響，，2011年政政策策調(diào)調(diào)控控愈愈加加嚴(yán)嚴(yán)厲厲。。2012，鄭鄭州州房房價(jià)價(jià)走走勢勢預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)12年第第一一季季度度12年第第二二季季度度12年第第三三季季度度12年第第四四季季度度城市市人人口口增增容容產(chǎn)產(chǎn)生生的的主動動型型購購房房需需求求居民民住住房房升升級級換換代代的的改改善善型型購購房房需需求求+=購房房剛剛性性需需求求城市市舊舊城城改改造造產(chǎn)產(chǎn)生生的的被被動動型型購購房房需需求求+6031元/平方方米米（2011年12月份份商商品品住住宅宅銷銷售售均均價(jià)價(jià)））2012年房價(jià)價(jià)走走勢勢開發(fā)發(fā)成成本本居居高高不不下下，，土土地地費(fèi)費(fèi)用用日日益益走走高高延續(xù)續(xù)2011年房房價(jià)價(jià)的的自自然然下下跌跌慣慣性性鄭州州春春交交會會鄭州州秋秋交交會會國家家調(diào)調(diào)控控政政策策筑底底線線走勢勢線線均衡衡線線CPI的情情況況下下，，投投機(jī)機(jī)類類投投資資與與保保值值類類投投資資的的博博弈弈市場場回回顧顧與與預(yù)預(yù)判判2011年11月8日，，在在俄羅羅斯斯圣圣彼彼得得堡堡出出席席上上海海合合作作組組織織成成員員國國總總理理第第十十次次會會議議。國務(wù)務(wù)院院總總理理溫溫家家寶寶表示示：：““房地地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)調(diào)控控已已經(jīng)經(jīng)進(jìn)進(jìn)行行兩兩年年了了，，保保障障性性安安居居房房建建設(shè)設(shè)正正在在抓抓緊緊進(jìn)進(jìn)行行，，這這勢勢必必會會緩緩解解房房價(jià)價(jià)的的壓壓力力，，緩緩解解住住房房供供求求的的緊緊張張關(guān)關(guān)系系，，這里里我我特特別別要要強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)，房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)控控絕不不可可以以有有絲絲毫毫動動搖搖。我們們的的目目標(biāo)標(biāo)是是既既要要使使房房價(jià)價(jià)回回歸歸到到合合理理的的水水平平，，同同時(shí)時(shí)又又促促進(jìn)進(jìn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)持持續(xù)續(xù)健健康康發(fā)發(fā)展展。。”2012年，國家宏觀觀政策松動條條件無一滿足足，樓市形勢勢將持續(xù)萎靡靡進(jìn)一步推進(jìn)房房產(chǎn)稅改革試試點(diǎn)；抓好保障性住住房投融資、、建設(shè)、運(yùn)營營、管理工作作；堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策不動動搖，促進(jìn)房房價(jià)合理回歸歸，加快普通商品品住房建設(shè)，，擴(kuò)大有效供供給，促進(jìn)房房地產(chǎn)市場健健康發(fā)展。2012年房地產(chǎn)調(diào)控控動向2012年1月全國市場形形勢2012年開年全國十十大重點(diǎn)城市市交易量環(huán)比比下挫，相比比去年春節(jié)月月猶有不及2012年1月份的成交數(shù)數(shù)據(jù)與同樣是是春節(jié)月的2011年2月份比較，下下降幅度依然然達(dá)到了50%，事實(shí)上，去去年2月份除了春節(jié)節(jié)假期的影響響，作為政策策出臺后的首首月，市場悲悲觀情緒也非非常濃重，在在這個意義上上來看，當(dāng)前前重點(diǎn)城市市市場的低迷可可見一斑2012年1月鄭州供求市市場全市供求市場場：受春節(jié)影影響，鄭州商商品住宅供應(yīng)應(yīng)、成交市場慘淡淡低迷，各個個區(qū)域均有下下滑1月份，在傳統(tǒng)統(tǒng)春節(jié)的影響響下，鄭州市市六大區(qū)域商商品住宅成交交量均有下降降；但金水區(qū)區(qū)作為商品住住宅市場中的的主力軍，本本月成交量在在各區(qū)域中略略勝鄭東新區(qū)區(qū)首位，成交交量占比為23.8%。2012年1月鄭州市場開開盤動態(tài)房源：推出7#，共144套房源產(chǎn)品：80-90平方兩房價(jià)格：7900-8000元每平方優(yōu)惠：1.全款優(yōu)惠1個百分點(diǎn)，按按揭無優(yōu)惠：：2.開盤當(dāng)天下午午舉行抽獎活活動，一等獎獎3000元，直接沖沖抵房款，二二等獎2000元，直接沖抵抵房款，三等等獎1000元，直接沖抵抵房款銷售情況：銷銷售率65%評價(jià)—去化較好項(xiàng)目本次推出出產(chǎn)品均為80-90平方二房，能能夠滿足首置置客戶置業(yè)需需求；項(xiàng)目價(jià)位相對對鄭東新區(qū)區(qū)區(qū)位價(jià)位較低低，同時(shí)總價(jià)價(jià)低，在年輕輕置業(yè)者購買買能力之內(nèi)。。世紀(jì)東城易居研究認(rèn)為為，目前房地地產(chǎn)調(diào)控政策策已經(jīng)取得一一定的效果，，未來政策將將主要沿著以以下路徑發(fā)展展：（1）【政策長期延續(xù)續(xù)】：目前房價(jià)尚未未合理回歸，，政府已明確確指出，要進(jìn)進(jìn)一步鞏固調(diào)調(diào)控結(jié)果，多多數(shù)城市表示示限購政策將將持續(xù)。（2）【價(jià)格出現(xiàn)松動動】：房價(jià)是決定政政策是否加碼碼的關(guān)鍵因素素，如果房價(jià)價(jià)在明年走高高，不排除政政策范圍擴(kuò)大大和新的行政政政策出臺。。（3）【剛需適時(shí)爆發(fā)發(fā)】：11年樓市市觀望望期較較長，，部分分剛需需未得得到釋釋放，，未來來在市市場降降價(jià)主主流、、觀望望減弱弱、成成交回回升的的情況況下，，剛性性將集集中爆爆發(fā)。。2012年房地地產(chǎn)市市場預(yù)預(yù)判總總結(jié)2012年市場場預(yù)判判：政政策長長期延延續(xù)、、價(jià)格格出現(xiàn)現(xiàn)松動動，剛剛需適適時(shí)爆爆發(fā)；；2012年競爭爭格局局2012年鄭州州市住住宅供供應(yīng)形形勢鄭州市市2012年商品品房將將有710萬方的的放量量，其其中金金水區(qū)區(qū)放量量最大大，其其次為為鄭東東新區(qū)區(qū)，鄭州市市住宅宅供大大于求求的市市場趨趨勢更更為明明顯。供大于于求2012年鄭東東新區(qū)區(qū)住宅宅供應(yīng)應(yīng)形勢勢類別項(xiàng)目名稱未上市量（萬方）2012年預(yù)計(jì)放量（萬方）未售項(xiàng)目旭日龍園17.0017.00中力七里灣9.009.00永威·翡翠城44.0011.00中實(shí)潤城60.0012.00秀水苑16.0016.00綠城國龍怡園18.003.00綠城玉園17.008.00在售項(xiàng)目財(cái)信圣堤亞納28.5012.00東方鼎盛時(shí)代3.503.50東方國際廣場9.009.00海馬公園一期13.7013.70盧浮公館22.009.00中央特區(qū)4.204.20和郡8.008.00鑫苑世紀(jì)東城30.0015.00永威東棠4.004.00中豪匯景灣15.008.00已成交土地學(xué)理路南，后賈西街西11.004.00永平路南，康平路東21.003.00文苑南路北，明理路東22.505.00東風(fēng)東路西，榆林南路南30.005.002012年，鄭鄭東新新區(qū)住住宅預(yù)預(yù)計(jì)放放量180萬方，，五個個項(xiàng)目目單盤盤放量量超過過10萬方，，其中中永威威翡翠翠城、、財(cái)信信圣堤堤亞納納、海海馬公公園、、世紀(jì)紀(jì)東城城都在在本項(xiàng)項(xiàng)目周周邊，，潛在供供應(yīng)量量較大大，競競爭明明顯。。航海路路鄭汴路路東風(fēng)東東路黃河?xùn)|東路中州大大道未來大大道盧浮公公館翡翠城城本案美景鴻鴻城財(cái)信圣圣堤亞亞納主競爭爭陣營營升龍鳳鳳凰城城世紀(jì)東東城陽光城城金水路路主競爭爭陣營營在售樓樓盤沿沿主干干道快快速發(fā)發(fā)展，，集中中在鄭鄭汴路路中州州大道道附近近及鄭鄭汴路路、航航海路路附近近：鄭汴路路附近近以建建材城城、紅紅星美美凱龍龍等成成熟商商業(yè)帶帶為依依托集集中發(fā)發(fā)展；；金水路路以臨臨近CBD優(yōu)勢，地地鐵線，，政務(wù)辦辦公區(qū)等等價(jià)值附附加為主主；海馬公園園競爭格局局供大于求求，競爭爭激烈?。≈鞲偁庩囮嚑I次競爭陣陣營熊耳河現(xiàn)代物流流集散區(qū)區(qū)地鐵1號線奧體公園園地鐵6號線地鐵5號線中央行政政辦公區(qū)區(qū)CBD中央商務(wù)務(wù)區(qū)地鐵1號線金水路中州大道道-城市主動動脈次競爭區(qū)域主競爭區(qū)域鄭汴路CBD大區(qū)域內(nèi)內(nèi)，卻在在豪宅區(qū)區(qū)域外第二梯隊(duì)隊(duì)區(qū)域價(jià)價(jià)格（6500-7800元/㎡）第一梯隊(duì)隊(duì)區(qū)域價(jià)價(jià)格（8000-9000元/㎡）競爭格局局2012潤城目標(biāo)標(biāo)如何實(shí)實(shí)現(xiàn)？誰誰能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)？我們的客客戶？我們要思思考第3步客戶定位位核心客源源重要客源源邊緣客源源核心客戶戶：地緣緣型客戶戶中端客戶戶——周邊專業(yè)業(yè)市場小小業(yè)主，，鄭汴路路商圈私私營業(yè)主主、小老老板；中高端客客戶——鄭東及項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊區(qū)域、、中州大大道沿線線企事業(yè)業(yè)單位公公務(wù)人員員及中高高層人員員；中低端客客戶——周邊舊城城改造搬搬遷居民民及看重重未來的的首置年年輕人；；重要客戶戶：城際際導(dǎo)入型型中高端客客戶——金水區(qū)、、管城區(qū)區(qū)企事業(yè)業(yè)單位、、渴望置置業(yè)東區(qū)區(qū)的、具具備一定定經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)的中中高端客客群；中端客戶戶——老城區(qū)中中實(shí)老業(yè)業(yè)主；在在老城區(qū)區(qū)工作的的年輕首首置群體體及新鄭鄭州人；；邊緣客戶戶：外域域?qū)胄托椭懈叨丝涂蛻簟嵵輩^(qū)縣縣客戶；；東南城城市群客客戶，涵涵蓋開封封、許昌昌、漯河河、周口口、平頂頂山等；；從〖本體〗看客群客戶預(yù)判判第一步步1根據(jù)項(xiàng)目目來訪客客戶分析析的客群群輻射范范圍圖（第一張張客戶地地圖）從〖競品〗看客群客戶預(yù)判判第二步步2競品項(xiàng)目目客戶地地圖疊加加（第二張張客戶圖圖）本案客戶戶地圖分析步驟驟本體預(yù)判判客戶地地圖區(qū)位屬性性對應(yīng)置置業(yè)目的的交通體系系對應(yīng)輻輻射范圍圍3.本項(xiàng)目首首期入市市產(chǎn)品以以兩房產(chǎn)產(chǎn)品為主主，鄭東東新區(qū)主主流產(chǎn)品品以三房房為主。。產(chǎn)品體系系對應(yīng)輻輻射范圍圍1.本項(xiàng)目區(qū)區(qū)位目前前處于鄭鄭東新區(qū)區(qū)、管城城區(qū)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)主要要吸納在在周邊居居住或工工作的客客戶群體體。2.本項(xiàng)目緊緊鄰中州州大道的的地域?qū)賹傩砸矊⑽{一一部分以以中州大大道為主主要動線線的客戶戶群體；；CBD市區(qū)本案中州大道根據(jù)項(xiàng)目目周邊的的主要交交通動線線網(wǎng)，我我們預(yù)判判的本項(xiàng)項(xiàng)目的客客群居住住區(qū)域，，并試著著描繪了了本項(xiàng)目目客群的的極限范范圍，隨隨著類品品的研究究，此范范圍將會會進(jìn)一步步擴(kuò)大。。根據(jù)本體體預(yù)判的的客群輻輻射范圍圍圖競品項(xiàng)目目客戶地地圖疊加加【世紀(jì)東城城項(xiàng)目】【盧浮公館館項(xiàng)目】【美景鴻城城項(xiàng)目】通過疊加加財(cái)信、、美景、、鑫苑、、永威、、綠地這這五個項(xiàng)項(xiàng)目的客客群范圍圍，可以以最大程程度上擴(kuò)擴(kuò)大本項(xiàng)項(xiàng)目的極極限客群群范圍。?！居劳浯浯涑琼?xiàng)目目】【財(cái)信圣地地亞納項(xiàng)項(xiàng)目】【競品客戶戶地圖疊疊加】第一張客客群極限限范圍圖圖根據(jù)項(xiàng)目目本體得得出的客客群輻射射范圍競品疊加加地圖疊加之后后，本項(xiàng)項(xiàng)目的客客群極限限范圍擴(kuò)擴(kuò)至極致致，已經(jīng)經(jīng)涵蓋了了鄭州市市東南部部包括二二七區(qū)、、管城區(qū)區(qū)、金水水區(qū)、鄭鄭東新區(qū)區(qū)等地區(qū)區(qū)。第一張客客群極限限范圍圖圖是我們們?yōu)榱诉_(dá)達(dá)到暴力力營銷客客戶基礎(chǔ)礎(chǔ)所設(shè)想想的客群群最大范范圍。由客戶地地圖結(jié)論論“五大大要點(diǎn)””通過本次次客戶地地圖描摹摹，我們們將信息息匯總篩篩選，得得出要點(diǎn)【1】最終客戶戶生活區(qū)區(qū)域極限限圖要點(diǎn)【2】最終客戶戶工作區(qū)區(qū)域分布布圖要點(diǎn)【3】最終客戶戶主要活活動動線線圖要點(diǎn)【4】最終客戶戶補(bǔ)給區(qū)區(qū)域分布布圖要點(diǎn)【5】最終中實(shí)實(shí)老業(yè)主主區(qū)域分分布圖要點(diǎn)【1】最終客戶戶生活區(qū)區(qū)域極限限圖根據(jù)各區(qū)區(qū)域調(diào)研研的結(jié)果果判斷，，將購買買可能性性最弱的的惠濟(jì)區(qū)區(qū)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)、、中原區(qū)區(qū)、區(qū)域域剔除，，形成了了本項(xiàng)目目最終的的客戶生生活區(qū)域域極限圖圖。周邊區(qū)域域金水路沿沿線、中中州大道道沿線、、航海路沿沿線管城區(qū)老老城區(qū)紫荊山路路，隴海海西路、、二七區(qū)區(qū)部分區(qū)區(qū)域置業(yè)可能能性最強(qiáng)強(qiáng)中強(qiáng)弱要點(diǎn)【2】最終客戶戶工作區(qū)區(qū)域分布布圖企事業(yè)單位編號分類地點(diǎn)1政府機(jī)關(guān)單位市中級法院2省地質(zhì)博物館3省國土資源廳4市公安局5市人民醫(yī)院6省招生辦公室7CBD商務(wù)辦公區(qū)國泰財(cái)富廣場8未來國際9海逸名門10CBD世貿(mào)11中油新澳大廈12藍(lán)碼地王大廈13金水管城區(qū)企事業(yè)單位國安大廈14招銀大廈綜合判斷斷，商務(wù)務(wù)型工作作人群的的工作區(qū)區(qū)域集中中于CBD———以金水路路為代表表行政中中心，商商業(yè)區(qū)、、項(xiàng)目周周邊的專專業(yè)市場場都是工工作人口口集中的的區(qū)域，，可為后后期的渠渠道拓展展奠定方方向基礎(chǔ)礎(chǔ)。要點(diǎn)【3】最終客戶戶主要活活動動線線圖花園路中州大道未來大道金水路航海路南三環(huán)本案鄭汴路經(jīng)過梳理理，本案案客群主主要的活活動動線線包括：：【道路】中州大道道、花園園路、未未來路、、鄭汴路路、航海海路、黃黃河?xùn)|南南路、南南三環(huán)、、貨站街街、金水水路等。?！局饕唤徽军c(diǎn)】金水路中中州大道道、金水水路未來來路、中中州大道道鄭汴路路、未來來路金水水路、航航海路中中州大道道等客戶出行行方式以以公共交交通為主主，私家家車出行行主要選選擇交通通狀況良良好的快快速路及及放射線線。麥德龍要點(diǎn)【4】最終客戶戶補(bǔ)給區(qū)區(qū)域分布布圖客戶的補(bǔ)補(bǔ)給區(qū)域域圖中，，購物的的選擇更更傾向于于市中心心，而大大賣場更更多的選選擇區(qū)域域中心，，外環(huán)周周邊的客客戶也是是如此，，因此中中心區(qū)域域的輻射射力更加加強(qiáng)勁，，可利用用價(jià)值更更強(qiáng)。要點(diǎn)【5】老業(yè)主區(qū)區(qū)域分布布圖2314567編號小區(qū)名稱1筑路機(jī)械廠下去2石柱梁小區(qū)3新佳園小區(qū)4金鼎華府5百合花苑6中原桂冠7景華園中實(shí)房地地產(chǎn)17年開發(fā)品品牌擁有有大批的的忠實(shí)業(yè)業(yè)主，這這一部分分客戶也也將成為為我們項(xiàng)項(xiàng)目拓客客的主要要渠道。。當(dāng)前形勢勢下，房地產(chǎn)營營銷已無法靠單純廣告宣傳傳積累實(shí)現(xiàn)有效效蓄客，，必須加加大拓客客范圍及及力度。。前期，大大范圍拓拓客，實(shí)實(shí)現(xiàn)客戶戶積累；；認(rèn)籌前，密集廣告告配合，加深客戶戶記憶通過口碑碑傳播繁繁殖客戶戶，形成效應(yīng)應(yīng)的疊加加最終，形成效效應(yīng)疊加加，達(dá)到到開盤核爆爆結(jié)果如何執(zhí)行行？我們要思思考第4步本案營銷銷主線“潤”生活，““品”未來理由：1、本案兩兩面環(huán)七七里河，，“水水”是本本案最大大賣點(diǎn)之之一，表表達(dá)本案案客戶居居住形態(tài)態(tài)；2、“潤””體現(xiàn)玉玉之精髓髓和質(zhì)感感，更彰彰顯本案案客戶氣氣質(zhì)及生生活品質(zhì)質(zhì)；3、“潤””同“水水”，常常表達(dá)行行云流水水之自在在和愜意意，表達(dá)達(dá)客戶人人生追求求；4、“潤””有“以以財(cái)物酬酬人”之之本意，，中實(shí)沉沉淀17年，首期期攜超高高性價(jià)比比之品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品感感恩河南南，答謝謝鄭州??！5、“品””取動詞詞意，指指本案與與客戶共共同，暢暢享未來來生活狀狀態(tài)。本案營銷銷節(jié)奏部部署工程、推推廣、拓拓客、活活動、銷銷售五線線合一，，步調(diào)一一致，共共謀成功功！3月8月7月6月5月4月9月11月10月工作重點(diǎn)點(diǎn)客戶召集集團(tuán)隊(duì)組建建、培訓(xùn)訓(xùn)，產(chǎn)品品梳理、、形象亮亮相形象樹立，預(yù)熱蓄水形象導(dǎo)入，項(xiàng)目亮相核爆開盤持續(xù)銷售5月初正式式亮相，，中旬出出地面，，7月底達(dá)到到預(yù)售條條件8月初，取得得預(yù)售證工程管理線線開盤簽約、余貨貨持續(xù)認(rèn)購購廣告推廣公關(guān)活動賣點(diǎn)及“潤潤”生活調(diào)調(diào)性傳播銷售信息釋釋放感恩答謝，，熱銷炒作作噱頭制造話話題品牌鋪墊軟文、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、論壇、、微博戶外、平面面硬廣、軟軟文、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、論壇、、微博、短短信軟文、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、微博、、論壇5月項(xiàng)目正式式亮相“五一”售售樓處暖場場活動拓客各類專專場活動認(rèn)籌及開盤盤造勢活動動客戶答謝國慶暖場新年答謝全年抓住機(jī)機(jī)會，冠名名大型官方方活動，提提升品牌形形象展會、社區(qū)區(qū)、商圈、、市場攔截截派單拓客客老業(yè)主專場場、單位團(tuán)團(tuán)購資源洽洽談拓客踩點(diǎn)、、渠道接洽洽、培訓(xùn)樂居看房團(tuán)團(tuán)客戶召集全全程，易居團(tuán)隊(duì)將將做到全線線雙配合6.28-7.24全城客戶大大召集7.25-7.29客戶梳理7.21-8.18啟動E金券，客戶戶落位專場看房“潤”生活活體驗(yàn)之旅旅專場看房房以目標(biāo)客戶戶為主的線上推廣策策略根據(jù)客戶地地圖進(jìn)行戶戶外媒體方方式全方位位覆蓋，針針對潛在客客群主要動動線進(jìn)行精精確有效的的投放。戶外大牌廣播、短信媒體選擇電影貼片公交站牌車載媒體報(bào)廣、直投路名牌燈箱

道旗主要道路認(rèn)籌期：加加大線上推推廣力度，，對項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行炒作，，有效配合合線下活動動來訪轉(zhuǎn)認(rèn)認(rèn)籌（6月起利用各各個主流媒媒體，對項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行熱熱炒，擴(kuò)大大項(xiàng)目知名名度和受眾眾客戶量，，有效促進(jìn)進(jìn)客戶認(rèn)籌籌量。結(jié)合合線下活動動執(zhí)行，進(jìn)進(jìn)行推廣宣宣傳，在每每次活動前前一周將各各種物料設(shè)設(shè)計(jì)制作到到位。）開盤期：線線上推廣以以開盤信息息為主（7月中旬到8月底開始利利用各個媒媒體釋放項(xiàng)項(xiàng)目開盤信信息，推廣廣主要以開開盤信息為為主，推廣廣公司須在在開盤前兩兩周將各種種銷售物料料設(shè)計(jì)到位位。）線上推廣傳傳播計(jì)劃亮相期：利利用主流媒媒體大河報(bào)報(bào)、戶外、、網(wǎng)絡(luò)等全全面釋放項(xiàng)項(xiàng)目亮相（5月起開始全全面啟動線線上各主流流媒體的媒媒體投放。。釋放項(xiàng)目目亮相聲音音,同時(shí)配合亮亮相公關(guān)活活動，亮相相期物料需需在4月份之前準(zhǔn)準(zhǔn)備到位，，各路媒體體需在4月份確定，，包括亮相相報(bào)廣、宣宣傳單頁、、活動宣傳傳、報(bào)紙網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)軟文撰撰寫等）平銷期：線線上推廣以以深化產(chǎn)品品為主（線上推廣廣主要為深深化產(chǎn)品及及客戶答謝謝為主，推推廣配合線線下活動，，加大對項(xiàng)項(xiàng)目的宣傳傳力度。））階段主題：：人生自在潤潤城戶外形象導(dǎo)導(dǎo)入網(wǎng)絡(luò)媒體集集中入市網(wǎng)絡(luò)論壇、、微博、軟軟文、戶外外廣播、電視視、短信、、階段主題：：感恩答謝熱熱銷炒作階段主題：：潤生活品未未來項(xiàng)目正式公公開及亮相相中實(shí)地產(chǎn)2012城市級鼎級級力作中實(shí)潤潤城人生自在潤潤城系列生活方方式稿滲透透（正式亮相相前）5月-6月28日7.1日-8.128.13-8.194月1日5月1日6月1日8月1日10月1日階段主題：：產(chǎn)品價(jià)值全全面解讀賣點(diǎn)滲透，，媒體及專專場看房團(tuán)團(tuán)網(wǎng)絡(luò)啟動動戶外大牌、、道旗、圍圍擋、路牌牌、車身、、報(bào)紙、雜雜志、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、微博推廣傳播計(jì)計(jì)劃8.20-10月階段主題：：中實(shí)潤城，，盛放中原原！7月1日8月19日12月31日10月-12月階段主題：：產(chǎn)品深化解解讀持續(xù)熱炒形象樹立，預(yù)熱蓄水形象導(dǎo)入，項(xiàng)目亮相核爆開盤持續(xù)銷售推廣媒介推廣要素策略選擇推廣主題重新樹立中中實(shí)地產(chǎn)品品牌形象，，定義鄭東東新區(qū)高端端住宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。高調(diào)入入市，積累累意向客戶戶人生自在潤潤城—CBD時(shí)區(qū)·60萬平方公里里領(lǐng)仕灣岸岸濠庭傳播策略：：各主要路段段的戶外廣廣告、報(bào)紙紙、網(wǎng)絡(luò)、、廣播等傳傳統(tǒng)媒體的的密集告知知，塑造項(xiàng)項(xiàng)目的知名度展示策略：：本階段主要要運(yùn)用項(xiàng)目目圍擋的宣宣傳和現(xiàn)場場氣氛的營營造宣傳點(diǎn)：形形象入市持續(xù)銷售期2012.11-2012.12項(xiàng)目強(qiáng)銷期2012.9-2012.10形象塑造期2012.3-2012.5項(xiàng)目開盤期2012.8項(xiàng)目亮相期2012.5-2012.6項(xiàng)目蓄水期2012.7-2012.82012【推廣計(jì)劃】支持配合推廣公司需需在本階段段將亮相期期報(bào)廣、物物料等設(shè)計(jì)計(jì)到位開發(fā)公司需需在本階段段確定各路路媒體資源源持續(xù)銷售期2012.11-2012.12項(xiàng)目強(qiáng)銷期2012.9-2012.10形象塑造期期2012.3-2012.5項(xiàng)目開盤期期2012.8項(xiàng)目亮相期期2012.5-2012.6項(xiàng)目蓄水期期2012.7-2012.82012【推廣計(jì)劃】推廣要素推廣主題項(xiàng)目進(jìn)入市市場銷售旺旺季，高調(diào)調(diào)入市，保保障后期銷銷售率。傳播策略：：戶外選擇擇交通指引引牌、車站站廣告，加加深和引導(dǎo)導(dǎo)客戶來訪訪。結(jié)合營營銷目標(biāo)，，階段性選選擇短信、、報(bào)紙軟文文，深化項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值，，提升客戶戶對項(xiàng)目的的認(rèn)可度。展示策略：：售樓處、、樣板間、、銷售道具具、銷售人人員的形象象展示，直直觀體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)桿性性資源策略：：運(yùn)用數(shù)據(jù)據(jù)庫事件策略：：利用活動動，聚集人人氣，增加加賣場氣氛氛推廣選擇潤生活，品品未來宣傳點(diǎn)：本本項(xiàng)目主要要訴求，利利用產(chǎn)品的的差異化快快速吸引關(guān)關(guān)注，利用用景觀等核核心差異化化賣點(diǎn)，同同時(shí)宣傳項(xiàng)項(xiàng)目亮相信信息支持配合推廣公司需需在本階段段將階段配配合代理公公司將結(jié)合合本階段的的活動計(jì)劃劃將宣傳物物料設(shè)計(jì)到到位媒體類型細(xì)則投放時(shí)間內(nèi)容備注費(fèi)用預(yù)算報(bào)廣大河報(bào)B整版-硬廣5月第二周5月第三周6月第一周6月第二周亮相信息周四B整版30萬大河報(bào)軟文-大河樓市5月配合報(bào)廣投放形象炒作大河樓市整版戶外市區(qū)戶外

（兩塊長期戶外）5月開始投放形象信息兩個月投放期400萬網(wǎng)絡(luò)畫面硬廣5月初信息更換亮相信息---100萬網(wǎng)絡(luò)軟文每月3篇系列炒作以整體形象和區(qū)域價(jià)值炒作為主持續(xù)銷售期2012.11-2012.12項(xiàng)目強(qiáng)銷期2012.9-2012.10形象塑造期期2012.3-2012.5項(xiàng)目開盤期期2012.8項(xiàng)目亮相期期2012.5-2012.6項(xiàng)目蓄水期期2012.7-2012.82012【推廣計(jì)劃】主要媒體通通路資源聯(lián)聯(lián)系確定，，部分媒體體資源投放放，形象亮亮相持續(xù)銷售期2012.11-2012.12項(xiàng)目強(qiáng)銷期2012.9-2012.10形象塑造期期2012.3-2012.5項(xiàng)目開盤期期2012.8項(xiàng)目亮相期期2012.5-2012.6項(xiàng)目蓄水期期2012.7-2012.82012【推廣計(jì)劃】推廣選擇推廣主題中實(shí)·潤城即將稀稀缺入世會員招募中中宣傳點(diǎn)：宣宣傳項(xiàng)目賣賣點(diǎn)，并并傳遞上市市信息傳播策略：：利用電視視、電臺、、報(bào)紙及戶戶外廣告牌牌等積極宣宣傳項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)籌信息，，持續(xù)激發(fā)發(fā)人氣展示策略：：更換項(xiàng)目目圍擋、售售樓處內(nèi)部部展板等，，為后期銷銷售造勢資源策略：：積累客戶戶，導(dǎo)入資資源，促成成開盤熱銷銷事件策略：：活動造勢勢，同時(shí)多多頻次小型型活動促進(jìn)進(jìn)有效客戶戶認(rèn)籌支持配合推廣公司需需在本階段段開始前將將所有物料料、報(bào)廣設(shè)設(shè)計(jì)到位媒體類型細(xì)則投放時(shí)間內(nèi)容備注費(fèi)用預(yù)算報(bào)廣大河報(bào)B整版-硬廣7月第一、二、三、四周；八月第一周認(rèn)籌+升級+開盤信息周四B整版50萬大河報(bào)軟文-大河樓市配合報(bào)廣形象炒作大河樓市整版戶外市區(qū)戶外

7月中旬信息更換升級信息+開盤信息一個月投放期短信每次100萬結(jié)合報(bào)廣每周四認(rèn)籌每周四、五六投放25萬公交廣告公交車-20輛7月1日投放形象信息兩個月投放期40萬公交車亭-50塊7月1日投放升級+開盤兩個月投放期廣播FM88.1\FM94.2節(jié)點(diǎn)前投放會員升級30萬網(wǎng)絡(luò)畫面硬廣6月20日、7月30日升級信息---10萬網(wǎng)絡(luò)軟文每月2篇系列炒作以整體形象和區(qū)域價(jià)值炒作為主持續(xù)銷售期2012.11-2012.12項(xiàng)目強(qiáng)銷期2012.9-2012.10形象塑造期期2012.3-2012.5項(xiàng)目開盤期期2012.8項(xiàng)目亮相期期2012.5-2012.6項(xiàng)目蓄蓄水期期2012.7-2012.82012【推廣計(jì)計(jì)劃】媒體資資源全全線投投放持續(xù)銷售期2012.11-2012.12項(xiàng)目強(qiáng)銷期2012.9-2012.10形象塑塑造期期2012.3-2012.5項(xiàng)目開開盤期期2012.8項(xiàng)目亮亮相期期2012.5-2012.6項(xiàng)目蓄蓄水期期2012.7-2012.82012【推廣計(jì)計(jì)劃】推廣主主題推廣選選擇中實(shí)·潤城盛盛放中中原傳播策策略：：打開開各路路媒體體通道道全面面釋放放開盤盤信息息展示策策略：：現(xiàn)在在制造造開盤盤氛圍圍事件策策略：：開盤盤活動動造勢勢宣傳點(diǎn)點(diǎn)：宣宣傳開開盤活活動信信息支持配配合推廣公公司需需在本本階段段開始始前將將所有有物料料、報(bào)報(bào)廣設(shè)設(shè)計(jì)到到位媒體類型細(xì)則投放時(shí)間內(nèi)容備注費(fèi)用預(yù)算報(bào)廣大河報(bào)B整版-硬廣8月第二周兩篇第三、四周一篇開盤信息周四B整版+大河樓市50萬大河報(bào)軟文-大河樓市8月初開盤信息大河樓市整版戶外市區(qū)戶外

8月開盤信息、9月初新品加推開盤信息一個月投放期短信8月-9月100萬結(jié)合報(bào)廣每周四開盤信息每周四、五六投放30萬公交廣告公交車-20輛------形象信息一個月投放期20萬公交車亭-50塊開盤信息開盤信息一個月投放期廣播FM88.1\FM94.2開盤信息會員升級一個月投放期20萬網(wǎng)絡(luò)畫面硬廣7月底開盤熱銷、9月初新品加推升級信息---10萬網(wǎng)絡(luò)軟文每月2篇系列炒作開盤熱銷、新品加推媒體資資源全全線投投放持續(xù)銷售期2012.11-2012.12項(xiàng)目強(qiáng)銷期2012.9-2012.10形象塑塑造期期2012.3-2012.5項(xiàng)目開開盤期期2012.8項(xiàng)目亮亮相期期2012.5-2012.6項(xiàng)目蓄蓄水期期2012.7-2012.82012【推廣計(jì)計(jì)劃】以目標(biāo)標(biāo)客戶戶為主主的線下渠渠道策策略線下渠渠道傳傳播渠道一一：設(shè)設(shè)置長長期外外展點(diǎn)點(diǎn)（在大大商新新瑪特特設(shè)置置長期期外展展點(diǎn)，，直接接對話話高端端客戶戶）渠道二二：電電影院院及KTV渠道聯(lián)聯(lián)動（在電電影院院及KTV設(shè)置展展位，，以贈贈票或或贈歡歡唱券券的形形式吸吸引客客戶到到售樓樓部））渠道三三：客客戶主主要活活動區(qū)區(qū)域派派單及及巡展展（在客客戶較較為集集中的的活動動區(qū)域域進(jìn)行行派單單或巡巡展宣宣傳擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目受受眾面面，提提高項(xiàng)項(xiàng)目知知名度度）渠道道四四：：社社區(qū)區(qū)巡巡展展（根根據(jù)據(jù)周周邊邊社社區(qū)區(qū)分分布布圖圖對對高高端端社社區(qū)區(qū)或或?qū)⒁母脑煸斓牡纳缟鐓^(qū)區(qū)進(jìn)進(jìn)行行巡巡展展，，引引導(dǎo)導(dǎo)客客戶戶））渠道道五五：：企企業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)動動（根根據(jù)據(jù)企企事事業(yè)業(yè)單單位位分分布布圖圖及及周周邊邊專專業(yè)業(yè)市市場場分分布布圖圖進(jìn)進(jìn)行行一一對對一一的的企企業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)動動））線下下渠渠道道傳傳播播渠道道六六：：競競品品攔攔截截（把把握握競競品品動動作作最最大大限限度度攔攔截截競競品品客客戶戶））渠道道七七：：老老業(yè)業(yè)主主陌陌拜拜（針針對對中中實(shí)實(shí)老老業(yè)業(yè)主主所所分分布布的的社社區(qū)區(qū)進(jìn)進(jìn)行行巡巡展展，，利利用用老老業(yè)業(yè)主主進(jìn)進(jìn)行行口口碑碑傳傳播播））渠道道八八：：商商家家聯(lián)聯(lián)動動（與與高高端端企企業(yè)業(yè)商商家家聯(lián)聯(lián)合合進(jìn)進(jìn)行行商商家家聯(lián)聯(lián)動動或或資資源源嫁嫁接接，，拓拓寬寬客客戶戶來來訪訪渠渠道道））『設(shè)置置長長期期外外展展點(diǎn)點(diǎn)與與高高端端客客戶戶直直接接對對話話』麥德龍從項(xiàng)項(xiàng)目目亮亮相相開開始始與與農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)路路大大商商新新瑪瑪特特合合作作，，在在其其賣賣場場設(shè)設(shè)置置長長期期站站位位，，與與大大商商新新瑪瑪特特的的高高端端客客戶戶直直接接對對話話，，并并將將根根據(jù)據(jù)情情況況逐逐步步擴(kuò)擴(kuò)展展到到活活動動合合作作等等。。派單單輔輔助助外外展展，，以以置置業(yè)業(yè)顧顧問問為為主主，，主主要要對對客客戶戶進(jìn)進(jìn)行行意意向向詢詢問問，，并并將將深深度度意意向向客客戶戶交交與與置置業(yè)業(yè)顧顧問問，，外外長長的的靈靈活活機(jī)機(jī)動動性性強(qiáng)強(qiáng)。。并并對對直直接接接接觸觸客客戶戶，，以以保保證證外外展展效效果果且且節(jié)節(jié)約約費(fèi)費(fèi)用用。。渠道道一一認(rèn)籌籌開開盤盤期期：：實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)拓拓客客5000組，，來來訪訪客客戶戶500組麥德龍售樓樓處處贈贈優(yōu)優(yōu)惠惠券券：形形式式類類似似贈贈影影票票，，旨旨在在吸吸引引客客戶戶來來訪訪；；易拉寶：于KTV大堂入口附近近布置。編號KTV娛樂城1麥克瘋2爆米花（經(jīng)三路）3歌迷KTV（二七店）4麥樂迪KTV5New.KKTV

6錢柜KTV7上上酒吧售樓處贈優(yōu)惠券易拉寶KTV娛樂城『根據(jù)補(bǔ)給區(qū)域域圖展開開立體化滲透透』認(rèn)籌開盤期：：實(shí)現(xiàn)拓客1500組，來訪客戶戶100組渠道二編號影院1保利國際影城2橫店影城3中影4奧斯卡大上海店5萬達(dá)國際影城6奧斯卡曼哈頓店預(yù)告片廣告售樓處贈票電影院易拉寶貼片廣告：運(yùn)用貼片廣廣告形式，以首置、婚房房為主要目標(biāo)標(biāo)人群，主打交通、教教育、鄭東新新區(qū)概念；易拉寶：于人流最集集中的售票處處附近布置；；售樓處贈票：以贈票形式式，吸引客群來項(xiàng)項(xiàng)目（臨時(shí)））售樓中心領(lǐng)領(lǐng)票，進(jìn)而對其加加以引導(dǎo)，增增進(jìn)對項(xiàng)目了了解?！焊鶕?jù)補(bǔ)給區(qū)域域圖展開開立體化滲透透』認(rèn)籌開盤期：：實(shí)現(xiàn)拓客1500組，來訪客戶戶100組渠道二派單表演活動公園編號公園1動物園2人民公園3紫荊山公園4世紀(jì)歡樂園派單：不定期或在在組織表演活活動之前一周周時(shí)間集中派派單，結(jié)合表表演活動達(dá)到到最佳宣傳效效果；剛性需求，說辭上偏重配配套、交通；；表演活動：各類戶外舞舞臺表演活動動，結(jié)合派單、禮禮品、問卷、、抽獎等多種形式。?！焊鶕?jù)補(bǔ)給區(qū)域域圖展開開立體化滲透透』認(rèn)籌開盤期：：實(shí)現(xiàn)拓客5000組，來訪客戶戶500組渠道三『根據(jù)生活區(qū)域域圖社區(qū)設(shè)點(diǎn)宣展展通過““社區(qū)巡展””引導(dǎo)客戶』重點(diǎn)手段“社區(qū)巡展”作為有效的渠道拓展手段之一，是建立項(xiàng)目口碑傳播的捷徑。1、重點(diǎn)社區(qū)居民上門拜訪；2、社區(qū)張貼海報(bào)；3、重點(diǎn)人口密集區(qū)域派發(fā)傳單；4、社區(qū)居住委會等資源聯(lián)誼；“社區(qū)巡展””是通過親朋朋好友之間的的口碑進(jìn)行傳傳播，是營銷銷信息傳達(dá)的的最有效途徑徑。認(rèn)籌開盤期：：實(shí)現(xiàn)拓客1500組，來訪客戶戶100組渠道四企事業(yè)單位編號分類地點(diǎn)1政府機(jī)關(guān)單位市中級法院2省地質(zhì)博物館3省國土資源廳4市公安局5市人民醫(yī)院6省招生辦公室7CBD商務(wù)辦公區(qū)國泰財(cái)富廣場8未來國際9海逸名門10CBD世貿(mào)11中油新澳大廈12藍(lán)碼地王大廈13金水管城區(qū)企事業(yè)單位國安大廈14招銀大廈工作區(qū)域圖覆蓋具備置業(yè)業(yè)可能性的客客戶，認(rèn)籌開開盤期：實(shí)現(xiàn)現(xiàn)拓客5000組，來訪客戶戶300組『企業(yè)渠道聯(lián)動動通過團(tuán)團(tuán)購優(yōu)惠尋尋找大客戶戶』渠道五針對周邊各大大產(chǎn)業(yè)園區(qū)、、政府機(jī)構(gòu)、、高校、寫字字樓等企事業(yè)業(yè)單位，進(jìn)行行巡展，宣傳傳項(xiàng)目形象及及產(chǎn)品信息。。重點(diǎn)手段“企業(yè)上山”作為上山下鄉(xiāng)的有效手段之二，是項(xiàng)目洽談大宗團(tuán)購的前提手段。1、拜訪企業(yè)工會，企業(yè)聯(lián)誼；2、企業(yè)食堂、禮堂派發(fā)資料，重點(diǎn)位置擺放資料；3、企業(yè)網(wǎng)站、企業(yè)內(nèi)刊刊登產(chǎn)品信息；4、團(tuán)購優(yōu)惠『企業(yè)渠道聯(lián)動動通過團(tuán)團(tuán)購優(yōu)惠尋尋找大客戶戶』易居將時(shí)刻把把握競爭對手手的動作，發(fā)發(fā)動行銷人員員積極出擊，，針對其客戶戶展開攔截，，讓對手的客戶戶資源最大程程度上為我所所用。同時(shí)，通過過對競品營銷銷動作及成交交結(jié)果的跟蹤蹤，分析市場價(jià)格格及需求偏好好變化、對手手推售策略，進(jìn)而適時(shí)調(diào)整自身身的產(chǎn)品、營營銷及價(jià)格策策略。市場跟蹤競品攔截直接派單攔截了解對手策略了解市場價(jià)格

及產(chǎn)品反饋提傭分化業(yè)務(wù)員『根據(jù)競品分布布圖市場場動態(tài)跟蹤競競品客戶戶攔截』競品分布圖實(shí)現(xiàn)拓客1500組，來訪客戶戶100組渠道六『根據(jù)老業(yè)主分分布圖中中實(shí)老業(yè)主主陌拜』2314567重點(diǎn)尋找老業(yè)業(yè)主渠道，是是行銷的重要要手段。針對對老業(yè)主，易易居將專設(shè)“老業(yè)主主專案小組””，以策劃、優(yōu)優(yōu)秀置業(yè)顧問問共同組成。。專案小組人人員相對固定定，兼職負(fù)責(zé)責(zé)本項(xiàng)目的老老業(yè)主。利用用有老業(yè)主的的口碑傳播到到各類人群的的中間介質(zhì)體體。認(rèn)籌開盤期：：實(shí)現(xiàn)拓客800組，來訪客戶戶100組渠道七【聯(lián)誼目的】：此類單位是是聯(lián)系高端客客戶的關(guān)鍵紐紐帶，尤其在在高端行業(yè)的的關(guān)鍵人物，，對圈層客戶戶的購買行為為會起到很重重要的影響，，將此類人群群發(fā)展為本項(xiàng)項(xiàng)目兼職代理理人進(jìn)行拓展展挖掘。其次，本項(xiàng)目目與各大商家家的聯(lián)系接洽洽，利用資源源共享模式，，可與商家聯(lián)聯(lián)合搞活動，，一方面可吸吸收商家客戶戶資源，另一一方面在商家家樹立口碑。?？山Y(jié)合聯(lián)盟盟商家或大客客戶，在項(xiàng)目目現(xiàn)場組織活活動，如球類類對抗賽、品品酒會、聯(lián)誼誼會等活動，，增加周末現(xiàn)現(xiàn)場人氣，通通過活動營銷銷與之進(jìn)行嫁嫁接，達(dá)到互互贏互利的目目的；【聯(lián)誼對象】：汽車4S店、婚紗攝攝影店、協(xié)協(xié)會、商會會、醫(yī)院、、銀行、洗洗車行等【聯(lián)誼人員】：易居外銷銷團(tuán)隊(duì)、本本項(xiàng)目策劃劃人員【聯(lián)誼模式】：①尋找目目標(biāo)客戶資資源的持有有者或商家家負(fù)責(zé)人--②預(yù)約拓展對對象，洽談?wù)労献鞣绞绞?-③達(dá)成合作意意向,簽訂合作協(xié)協(xié)議;--④④洽談活動形形式，并聯(lián)聯(lián)合執(zhí)行;【巡展目標(biāo)】：拓展單位位2家/月以上；『商家聯(lián)動通通過優(yōu)優(yōu)惠尋尋找客戶』平銷期：實(shí)實(shí)現(xiàn)拓客3000組，來訪客客戶300組渠道八行銷執(zhí)行細(xì)細(xì)則==地毯式全城城派單活動動：費(fèi)用低低、受眾面面廣、到達(dá)達(dá)率高、性性價(jià)比高目標(biāo)針對性性強(qiáng)：初選20個目標(biāo)區(qū)域域（花園路路、經(jīng)三路路、金水路路等）定點(diǎn)點(diǎn)派單，聯(lián)聯(lián)系大學(xué)生生派單市場場負(fù)責(zé)人；；置業(yè)顧問監(jiān)監(jiān)管：每個置業(yè)顧顧問負(fù)責(zé)2個區(qū)域，每每個點(diǎn)安排排1-2個派單員，，派單員統(tǒng)一一培訓(xùn)后由由各自置業(yè)業(yè)顧問全權(quán)權(quán)跟進(jìn)、統(tǒng)統(tǒng)籌、監(jiān)督督、并制定定派單任務(wù)務(wù)，派單員帶帶來的客戶戶直接歸屬屬該置業(yè)顧顧問接待（（以蓋章單單頁為憑））。專業(yè)系統(tǒng)培培訓(xùn)：派單員在上上崗之前必必須經(jīng)過專專業(yè)知識、、項(xiàng)目資料料、說客技技能、自我我心態(tài)調(diào)整整等各方面面的基礎(chǔ)培培訓(xùn)，而非非常規(guī)的簡簡單說辭介介紹。任務(wù)明確獎獎懲分明：：每個置業(yè)顧顧問分?jǐn)偠ǘ~銷售任任務(wù)（稍高高區(qū)域內(nèi)正正常銷售額額度，同時(shí)時(shí)制定合理理傭金體系系給予鼓勵勵，獎罰分分明）；以目標(biāo)客戶戶為主的活動策略活動策略亮相期：5月5日陳奕迅演演唱會冠名名活動（冠名5月5日陳奕迅鄭鄭州演唱會會，利用陳陳奕迅的知知名度使中中實(shí)潤城項(xiàng)項(xiàng)目在鄭州州一炮而紅紅）品牌活動亮相期：““壹基金””公益活動動月（在亮相期期6月份聯(lián)合““壹基金””發(fā)起全城城性的公益益活動）認(rèn)籌期：““中實(shí)潤城城”項(xiàng)目推推介會（在認(rèn)籌期期舉辦項(xiàng)目目推介會，，對項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行品牌宣宣傳）開盤期：客客戶答謝會會（在開盤期期過后進(jìn)行行客戶答謝謝活動，對對項(xiàng)目進(jìn)行行口碑傳播播的同時(shí)進(jìn)進(jìn)行老帶新新活動）月月有活動動，主題各各不同亮相期：愛愛心送考生生（在亮相期期6月份聯(lián)合主主流媒體發(fā)發(fā)起愛心送送考生活動動）銷售活動活動策略亮相期：“潤生活”體體驗(yàn)季，現(xiàn)現(xiàn)場尋寶活活動（配合樣板板間與景觀觀示范區(qū)開開放活動，，在體驗(yàn)項(xiàng)項(xiàng)目樣板間間與景觀示示范區(qū)的同同時(shí)進(jìn)行尋尋寶活動，，給客戶贈贈送禮品））亮相期：六六一兒童節(jié)節(jié)書畫大賽賽（結(jié)合六一一兒童節(jié)邀邀請客戶帶帶孩子來銷銷售中心進(jìn)進(jìn)行書畫比比賽，凡是是來參加的的客戶均有有禮品贈送送）認(rèn)籌期：端端午節(jié)包粽粽子DIY活動、與4S店結(jié)合進(jìn)行行“潤城””專場試駕駕活動專場看房團(tuán)團(tuán)活動、仲仲夏啤酒節(jié)節(jié)活動，等等各類暖場場活動，做做到“月月月有活動，主題題各不同””（在認(rèn)籌期期通過各類類的暖場活活動進(jìn)行客客戶鎖定））開盤期：““給愛一個個家”七夕夕活動、感感恩教師節(jié)節(jié)、國慶““嘉年華””等暖場活活動（開盤期通通過各類暖暖場活動促促進(jìn)成交，，在維護(hù)老老客戶的同同時(shí)，進(jìn)行行老帶新活活動）4月1日5月1日6月1日7月1日8月1日本案公關(guān)活活動節(jié)奏計(jì)計(jì)劃品牌活動塑塑形象+銷售活動聚聚客戶9月1日12月1日貫穿一條主主線：“潤潤生活，品品未來”品牌活動銷售活動項(xiàng)目亮相銷售中心開開放教師節(jié)感恩團(tuán)購季季5月中旬，““潤生活””初體驗(yàn)現(xiàn)場尋找神神秘大禮12月圣誕新年客客戶答謝晚晚宴國慶“潤生生活”體驗(yàn)驗(yàn)嘉年華8月23七夕“給愛一個個家，一起起潤生活““5月-6月潤城會員招招募季，各各類資源嫁嫁接及拓客客活動7月中旬品牌發(fā)布及及項(xiàng)目推介介會嫁接、冠名名大型活動動6月“壹基金””公益活動動月7月專場看房團(tuán)團(tuán)六一兒童節(jié)節(jié)“潤生活，，畫未來””——我心中最美美的鄭州中實(shí)潤城首首屆兒童繪繪畫比賽開盤前一周周，七里河畔““潤生活””仲夏音樂樂啤酒節(jié)亮相期（5月—6月）：嫁接接或冠名大大型演藝活活動“潤生活””引爆全城城系列活動之之：嫁接或或冠名大型型演藝活動動活動時(shí)間：：2012年5月5日活動地點(diǎn)：：河南省體育育中心活動目的：：陳奕迅擁有有20歲—40歲之間的一一大批忠實(shí)實(shí)歌迷，現(xiàn)現(xiàn)已成國內(nèi)內(nèi)最受歡迎迎男歌手，，有強(qiáng)大的的號召力，，冠名其演演唱會可以以利用他的的號召力來來為項(xiàng)目背背書，制造造全城轟動動效應(yīng)，傳傳遞項(xiàng)目品品牌信息活動內(nèi)容：：嫁接或冠名名5月5日鄭州陳奕奕迅演唱會會活動準(zhǔn)備：：2月底開始聯(lián)聯(lián)系活動冠冠名事宜4月進(jìn)入陳奕奕迅演唱會會宣傳階段段演唱會開始始前邀約部部分客戶參參加活動，，為項(xiàng)目制造造噱頭及口口碑效應(yīng)亮相期（5月—6月）：”壹壹基金”與與“中實(shí)·潤城”聯(lián)合合發(fā)起全城城公益活動宗旨——在競爭異常常激烈市場場中，想要要吸引更多多關(guān)注無疑疑是苦難重重重，這就就需要有一一次吸引全全城關(guān)注的的活動，公公益活動作作為可以形形成系列性性同時(shí)可以以帶來更多多互動參與與和主動關(guān)關(guān)注…同時(shí)可以提提高項(xiàng)目的的品牌知名名度及企業(yè)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的的關(guān)注度”全城目光，，持續(xù)關(guān)注注，高度參參與“活動主題——通過與“壹壹基金”結(jié)結(jié)合使項(xiàng)目目具有極強(qiáng)強(qiáng)的互動參參與性，把把本次活動動作為系列列性活動，，使項(xiàng)目關(guān)注注度持續(xù)性性升溫；通過以線上上媒體為主主的實(shí)時(shí)信信息釋放，，制造全城城性追捧效效應(yīng)?！稅墼凇耙肌薄逼稹房偛呗裕壕W(wǎng)絡(luò)、紙媒媒、渠道全全線出擊，，覆蓋全面面視聽，形形成市場關(guān)關(guān)注媒體配合【網(wǎng)絡(luò)微博】新浪樂居核心訴求以微博為媒媒介傳播話話題“壹基金””首次進(jìn)入入鄭州與潤潤城聯(lián)合發(fā)起“愛在在壹起”公公益活動全市人民均均可參與的的公益活動動活動內(nèi)容：：與“壹基金金”結(jié)合發(fā)發(fā)起本次活活動，以””你捐一塊塊，我捐款款10塊““為為宣宣傳傳要要點(diǎn)點(diǎn)，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)5萬元元置置業(yè)業(yè)者者與與中中實(shí)實(shí)攜攜手手為為””壹壹基基金金““捐捐款款50萬共共獻(xiàn)獻(xiàn)愛愛心心，，以以””壹壹基基金金““的的名名義義在在全全市市設(shè)設(shè)置置捐捐款款點(diǎn)點(diǎn)，，在在宣宣傳傳””壹壹基基金金““的的同同時(shí)時(shí)，，宣宣傳傳潤潤城城項(xiàng)項(xiàng)目目。。實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)全全城城參參與與的的大大型型公公益益活活動動。。通通過過簽簽約約儀儀式式、、實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)蘇蘇總總與與李李連連杰杰攜攜手手獻(xiàn)獻(xiàn)愛愛心心、、中中實(shí)實(shí)與與受受捐捐方方見見面面會會等等活活動動提提高高項(xiàng)項(xiàng)目目與與中中實(shí)實(shí)曝曝光光率率活動動時(shí)時(shí)間間：：2012年6月睛彩彩點(diǎn)點(diǎn)：：調(diào)動動所所有有市市民民的的參參與與性性，，形形成成全全市市性性活活動動,并可可以以提提高高企企業(yè)業(yè)及及項(xiàng)項(xiàng)目目知知名名度度【網(wǎng)絡(luò)絡(luò)硬硬廣廣】新浪浪樂樂居居【紙媒媒硬硬廣廣】大河河報(bào)報(bào)易居居資資源源易居居旗旗下下?lián)頁碛杏兄P(guān)關(guān)傳傳播播機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)太太立立德德仁仁和和大大型型地地產(chǎn)產(chǎn)門門戶戶網(wǎng)網(wǎng)站站新新浪浪樂樂居居、、百百度度樂樂居居，，兩兩大大公公司司提提供供鼎鼎力力活活動動支支持持———太立立德德仁仁以以豐豐富富的的資資源源平平臺臺和和專專業(yè)業(yè)的的團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)配配合合，，可可為為活活動動提提供供鼎鼎力力支支持持，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)系系列列活活動動的的完完美美謝謝幕幕新浪浪樂樂居居和和百百度度樂樂居居擁擁有有強(qiáng)強(qiáng)大大的的資資源源平平臺臺和和可可觀觀市市場場占占有有率率，，能能夠夠?yàn)闉榛罨顒觿拥牡男麄鱾髟煸靹輨萜鹌鸬降經(jīng)Q決定定性性作作用用活動中，新浪樂居和百百度樂居完成成對活動的現(xiàn)現(xiàn)場進(jìn)行及時(shí)時(shí)信息宣傳以以及造勢，活活動后為項(xiàng)目目提供強(qiáng)大的的后宣亮相期（5月—6月）：【核心事件】“潤”生活體驗(yàn)驗(yàn)現(xiàn)場尋大禮禮“潤生活”引引爆全城系列活動之：：“潤”生活活體驗(yàn)現(xiàn)場尋尋大禮活動活動時(shí)間：亮相后一周活動地點(diǎn)：銷售中心活動目的：形象期展示與與聚集現(xiàn)場人人氣；活動內(nèi)容：在體驗(yàn)區(qū)舉辦辦“尋寶”活動，以猜謎謎的形式刺激激客戶好奇心心，在客戶猜猜謎的同時(shí)對對項(xiàng)目的景觀觀示范區(qū)和樣樣板間有更深深的了解（本本次活動可以以階段性邀約約客戶再次來來訪。）活動準(zhǔn)備：活動開始前兩兩天進(jìn)行客戶戶邀約，活動開始前一一周進(jìn)行活動動所需的物料料設(shè)計(jì)及制作作活動開始前一一周進(jìn)行活動動說辭培訓(xùn)亮相期（5月—6月）：【核心事件】樣板間+景觀示范區(qū)開開放“潤生活”引引爆全城系列活動之：：樣板間+景觀示范區(qū)開開放活動活動時(shí)間：2012年5月活動地點(diǎn)：中實(shí)潤城銷售售中心現(xiàn)場；；活動目的：品質(zhì)形象展示示+客戶體驗(yàn)轉(zhuǎn)化化；活動內(nèi)容：活動當(dāng)天邀請請前期意向客客戶至現(xiàn)場，，通過”精彩的開放放儀式“+”精美的暖場活活動“+”精致的冷餐甜甜品“+禮品，舉行一場中實(shí)潤城項(xiàng)目目的盛大公關(guān)關(guān)活動，贏得客戶產(chǎn)品品品質(zhì)認(rèn)可的的同時(shí)也奠定定項(xiàng)目的市場場形象及品牌牌美譽(yù)度。活動準(zhǔn)備：樣板間及景觀觀示范區(qū)建議議在5月底交付使用用活動開始前一一周開始邀約約客戶活動開始前一一周開始聯(lián)系系活動公司舉舉辦小型演藝藝活動及開放放儀式活動開始前一一周進(jìn)行禮品品確認(rèn)及制作作認(rèn)籌期（6月—7月）：理財(cái)系系列講座招商銀行VIP金卡客戶—理財(cái)與風(fēng)水講講座與招商銀行合合作，聯(lián)動招招商銀行VIP金卡客戶，針針對高端客戶戶的興趣愛好好，舉辦《居家風(fēng)水等專專題講座》。吸引高端圈圈層客戶，進(jìn)進(jìn)而推廣項(xiàng)目目形象，為開開盤積累客戶戶資源。時(shí)間：項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)籌前一周地點(diǎn)：中州皇皇冠假日酒店店“潤生活”引引爆全城系列活動之：：系列講座吸吸引圈層活動準(zhǔn)備：活動開始前