七、某地產(chǎn)25000萬元結(jié)構(gòu)化投資項目審查解析

業(yè)務(wù)審查部2014年10月

某地產(chǎn)公司25000萬元結(jié)構(gòu)化

投資項目審查解析目錄項目概況審查要點及項目優(yōu)劣調(diào)整建議審查結(jié)論及啟示項目交易結(jié)構(gòu)招商財富基金資管計劃2.5億華融證券資管計劃（A類）分公司（B類）企業(yè)（融資方）A類和B類投資者投資比例為3:1購買集團公司及其法人和配偶提供連帶責任擔保融資項目64658平米土地價值53058萬元項目公司100%股權(quán)質(zhì)押，凈資產(chǎn)14314萬元抵質(zhì)押及擔保銀行委托放貸還款來源概況二級城市處于城郊結(jié)合處當?shù)匦聟^(qū)所在地占地97畝建筑面積299251平方米容積率2.96項目取得三證尚未取得施工許可證和預(yù)售許可證尚未開始銷售項目區(qū)位建設(shè)情況項目規(guī)劃銷售情況目錄項目概況審查要點及項目優(yōu)劣調(diào)整建議審查結(jié)論及啟示還款資金歸集項目審查要點概況交易結(jié)構(gòu)和背景12交易對手（融資方、債務(wù)人）還款來源34擔保措施5審查要點監(jiān)管措施7交易結(jié)構(gòu)和背景審查重點交易背景資金用途項目來源商業(yè)邏輯交易結(jié)構(gòu)項目期限收益擔保措施違約責任過往合作集中度風險過往履約情況交易結(jié)構(gòu)和背景審查重點項目交易背景情況不良債權(quán)形成原因不良資產(chǎn)收購項目背景過往經(jīng)驗融資原因企業(yè)已開發(fā)汽配城共計40.8萬平方米融資項目存在資金缺口結(jié)構(gòu)化投資方式提供2.5億元，無過往合作融資方式9交易對手審查重點基本情況股權(quán)結(jié)構(gòu)主要股東資信情況經(jīng)營情況開發(fā)資質(zhì)開發(fā)規(guī)模銷售和盈利能力財務(wù)情況報表真實性負債情況勾稽關(guān)系重點科目交易對手審查重點項目交易對手優(yōu)劣優(yōu)點問題企業(yè)過往開發(fā)規(guī)模40萬平米工行評級A+無不良記錄缺乏住宅項目開發(fā)經(jīng)驗企業(yè)汽配城可售商業(yè)、車位及商鋪租金的收入確認，企業(yè)資產(chǎn)情況將有所改善三級開發(fā)資質(zhì)總資產(chǎn)7.6億，有一定規(guī)模負債6.17億，負債率持續(xù)多年80%以上11還款來源審查重點區(qū)位市場區(qū)位優(yōu)劣市場規(guī)模區(qū)域規(guī)劃存量、銷售等情況建設(shè)投資項目規(guī)劃五證情況建設(shè)進度資金投入銷售預(yù)測周邊銷售參照本項目前期銷售正?，F(xiàn)金流測試壓力測試還款來源審查重點項目還款來源優(yōu)劣優(yōu)點問題二級城市下屬百強縣人口600萬市場供需平穩(wěn)非城市核心，城郊結(jié)合處要求企業(yè)補充9000萬元資金，則自有金投入比例達到30%計劃總投8.6億，本次融資后，后續(xù)缺口仍有3.5億尚未取得施工證、預(yù)售證687位儲備客戶繳納了意向金，占總房數(shù)1/3正常和壓力測試可全覆蓋尚未銷售無歷史參考數(shù)據(jù)13擔保措施審查重點抵押擔保權(quán)屬與合法有效性是否存在已抵押情況抵押率測算方式是否房地分離處置變現(xiàn)能力質(zhì)押擔保標的物移交企業(yè)董事會決議保證擔保個人擔保方資產(chǎn)狀況企業(yè)擔保方現(xiàn)金流狀況擔保意愿及能力擔保措施審查重點項目擔保措施優(yōu)劣優(yōu)點問題可辦理土地抵押新增在建工程擬追加抵押本金抵押率47%追加抵押進一步降低抵押率四證未齊，在建工程無法辦理抵押建工程辦理預(yù)售許可和追加抵押之間存在空檔期可房地一并抵押，無分離抵押風險建設(shè)工程形象達到正負零即可辦理預(yù)售許可證土地作為抵押物本身可變現(xiàn)性較低住宅尚未開工，在建工程抵押物變現(xiàn)能力存在不確定性企業(yè)100%股權(quán)質(zhì)押母公司集團提供連帶責任擔保擔保企業(yè)無不良記錄法定代表人及配偶連帶責任擔保擔保企業(yè)負債率87.53%，經(jīng)營活動現(xiàn)金流波動較大，代償能力較弱15監(jiān)管措施審查重點投放資金監(jiān)管投放賬戶設(shè)定資金流向監(jiān)管印鑒管理銷售資金監(jiān)管銷售網(wǎng)簽密鑰銷售合同章回款賬戶監(jiān)管解押及投后監(jiān)管動態(tài)抵押率保證金賬戶定期巡訪現(xiàn)場監(jiān)督監(jiān)管措施審查重點16項目監(jiān)管措施優(yōu)劣優(yōu)點問題投放監(jiān)管賬戶掌握印鑒網(wǎng)銀U盾逐筆投放審核回款賬戶印鑒網(wǎng)銀U盾不掌握網(wǎng)簽密鑰不掌握銷售合同章保證金賬戶半月巡查銷售備案動態(tài)抵押率不高于50%初審否定綜合原因初審否定原因自有金19.54%，資金缺口3.5億區(qū)域在建項目多，競爭激烈債務(wù)人負債率高，擔保人代償能力弱不掌握銷售網(wǎng)簽密鑰三級開發(fā)資質(zhì)且無住宅開發(fā)經(jīng)驗?zāi)夸涰椖扛艣r審查要點及項目優(yōu)劣調(diào)整建議審查結(jié)論及啟示債務(wù)人調(diào)整情況雙擊添加標題文字初審問題調(diào)整建議調(diào)整結(jié)果企業(yè)住宅開發(fā)經(jīng)驗不足三級開發(fā)資質(zhì)充分調(diào)查企業(yè)過往開發(fā)經(jīng)驗集團母公司與外部開發(fā)商合作開發(fā)住宅項目累計超過30萬平米積累一定開發(fā)經(jīng)驗正在申辦二級開發(fā)資質(zhì)還款來源調(diào)整情況雙擊添加標題文字初審問題調(diào)整建議調(diào)整結(jié)果非城市核心，處于城鄉(xiāng)結(jié)合處四證不全后期缺口3.5億元無銷售歷史參考數(shù)據(jù)走訪核實市場情況四證齊全降低后期資金缺口，增加項目建設(shè)完工率，加大企業(yè)違約成本自有金投入比例上升至1.5億元，后期缺口降低至2.9億，并作為投放前提辦妥施工證為投放前提走訪判斷情況雙擊添加標題文字初審問題走訪情況審查結(jié)論還款來源項目未取得施工許可證和預(yù)售證無歷史銷售參考數(shù)據(jù)周邊在建項目較多，同業(yè)銷售競爭壓力大二級城市人口600萬該市新區(qū)與空港經(jīng)濟區(qū)核心地段所在區(qū)域住宅成交量較好周邊樓盤40天去化率達到86%無限購政策當?shù)刈≌袌銮闆r較好消費人口基數(shù)大預(yù)售證取得時點較快，可快速銷售回款監(jiān)管措施調(diào)整情況雙擊添加標題文字初審問題調(diào)整建議調(diào)整結(jié)論未掌握網(wǎng)簽密鑰未掌握銷售合同章加強銷售監(jiān)管措施新增在建工程不得抵押給第三方銷售面積達到80%，企業(yè)應(yīng)提前還款，項目結(jié)束掌握銷售網(wǎng)簽密鑰逐套解押銷售歸集資金追加抵押次數(shù)對未辦理在建工程抵押部分，采取按日查詢備案目錄項目概況審查要點及項目優(yōu)劣調(diào)整建議審查結(jié)論及啟示項目劣勢項目優(yōu)勢開發(fā)資質(zhì)過低開發(fā)經(jīng)驗不足區(qū)域位置不佳銷售競爭壓力大項目四證不全后期資金缺口大無銷售歷史參考銷售監(jiān)管措施弱債務(wù)企業(yè)負債率高

擔保人代償能力弱項目劣勢自有金比例達標本金抵押率合格項目優(yōu)勢否定原因同意實施原因企業(yè)補充1.5億并納入資金監(jiān)管區(qū)域銷量好意向客戶較多債務(wù)人負債率高，擔保人代償能力弱掌握網(wǎng)簽密鑰增加抵押頻率申辦二級累計開發(fā)40萬平米初審否定原因自有金19.54%，資金缺口3.5億區(qū)域在建項目多，競爭激烈債務(wù)人負債率高，擔保人代償能力弱不掌握銷售網(wǎng)簽密鑰三級開發(fā)資質(zhì)且無住宅開發(fā)經(jīng)驗調(diào)整改進過程項目劣勢調(diào)整后優(yōu)勢原優(yōu)勢經(jīng)走訪、調(diào)整債務(wù)企業(yè)負債率高擔保人代償能力弱項目劣勢申辦二級資質(zhì)合作開發(fā)住宅40萬平周邊樓盤銷售較好掌握網(wǎng)簽密鑰增加追加抵押頻率四證齊全后投放企業(yè)增加自有金投入項目優(yōu)勢自有金投入比例達標抵押率合格現(xiàn)金流測試覆蓋本息調(diào)整后結(jié)論資金投放日：2014年4月底以1:3比例結(jié)構(gòu)，投放資金總額共25000萬元項目運轉(zhuǎn)情況銳得PPT炫彩立體圖表

資金投放資金回收建設(shè)進度銷售情況2014/5收取財務(wù)顧問費1000萬元2014/6收取收益170萬元2014/9收取收益280萬元資金回收資金投放建設(shè)進度項目運轉(zhuǎn)情況銷售情況1#12層完工2#10層完工3#4層完工4#12層完工5#6層完工8#2層完工9#12層完工10#2層完工11#2層完工6#-2層完工7#-1層完工12#正負零完成建設(shè)進度資金回收銷售情況項目運轉(zhuǎn)情況資金投放網(wǎng)簽銷售備案共計282套月均