廣東住宅樓建設(shè)項目合約策劃報告

中海**園三期A區(qū)項目合約策劃報告一、項目概述中海**園項目位于中山市沙溪鎮(zhèn)，項目占地約30萬m2，總建筑面積約33萬m2，三期總占地約190755m2,總建筑面積223234.04m2，其中三期A區(qū)建筑面積為109410.18m2。三期A區(qū)項目計劃開工日期為2007年06月25日，竣工日期為2008年08月7日，總發(fā)展時間歷時402天。二、合約策劃綜述（一）目的為預(yù)控、指導下一步的工程管理，協(xié)調(diào)合約各方關(guān)系，控制成本管理工作，有必要在項目前期階段制定出良好的合約管理體系、合約工作計劃表等，以確保相關(guān)的節(jié)點目標和成本控制指標得以實現(xiàn)。（二）合約分判總體思路本項目擬采用不完全總承包模式。土建總承包需完成主體結(jié)構(gòu)施工內(nèi)外粗裝飾施工，并承擔現(xiàn)場全面管理及協(xié)調(diào)的責任。指定分包范圍（見架構(gòu)圖）。甲供材范圍（見架構(gòu)圖）。合同模式：原則上采用施工圖招標，總價包干的模式。特殊項目，如白蟻防治、房地產(chǎn)測繪、管道煤氣、有線電視等壟斷行業(yè)，采用議標的形式直接委托，對其報價進行核價和談判。工程招標前，項目部應(yīng)編制現(xiàn)場要求，明確工期、工程范圍；設(shè)計管理部應(yīng)詳細明確工料標準，特別是甲指乙供材料，應(yīng)提前確定品牌、規(guī)格，便于投標單位的準確報價以及我司的成本控制。工程招標前，合約管理部必須組織項目部、設(shè)計管理部、發(fā)展管理部等相關(guān)部門對投標單位進行考察和選擇，考察合格后方可進行投標報價。原則上每個工程必須由三個以上合格單位進行投標報價。為了控制造價，分判工程在評標時會根據(jù)報價情況及實際需要進行二次、三次報價以及議價等程序，原則上是合理低價中標。投標單位在回標時，必須按我方要求提交用于該工程的主要材料樣板供我司審核，并需經(jīng)設(shè)計管理部書面確認。工程定標后，所有樣板必須封板并妥善存放于項目部。（三）合約管理架構(gòu)見下頁圖1：中海**園三期A區(qū)項目合約管理架構(gòu)圖。（四）標段劃分根據(jù)三期A區(qū)項目的平面布置圖及物業(yè)特性，為了便于項目部的現(xiàn)場施工管理，同時考慮售樓展示節(jié)點的進度要求及本工程的資金和勞動力投入量，擬將三期A區(qū)項目分為兩個標段，具體標段劃分見附件（二）。（五）時間節(jié)點控制思路時間節(jié)點的控制原則是以項目發(fā)展總體計劃及銷售節(jié)點控制為根本控制點，根據(jù)設(shè)計出圖及樣板確認計劃安排具體的合約分判時間節(jié)點計劃。在工作開展之前與設(shè)計管理部、發(fā)展管理部等部門進行良好的溝通，對彼此制定的時間節(jié)點計劃之間的沖突進行協(xié)調(diào)處理；在工作開展過程中，要隨實際項目發(fā)展進度對合約時間節(jié)點計劃進行動態(tài)調(diào)整，并要求嚴格執(zhí)行。一旦出現(xiàn)部分工序的延誤，要及時分析原因，尋找補救對策，盡最大可能使合約管理工作不影響到整體項目發(fā)展。中山市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司圖1：中海**園三期A區(qū)項目合約管理架構(gòu)圖中山市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合約關(guān)系合約關(guān)系合約關(guān)系合約關(guān)系合約關(guān)系合約關(guān)系場地平整及主干道主排水工程擋土墻工程土建總承包場地平整及主干道主排水工程擋土墻工程土建總承包現(xiàn)場照管現(xiàn)場照管現(xiàn)場照管現(xiàn)場照管現(xiàn)場照管現(xiàn)場照管現(xiàn)場照管現(xiàn)場照管詳勘工程常規(guī)水電文化石議標工程甲供物資水電分包土建裝飾分包詳勘工程常規(guī)水電文化石議標工程甲供物資水電分包土建裝飾分包樁基礎(chǔ)工程消防工程外墻磚管道煤氣有線電視樁基礎(chǔ)工程消防工程外墻磚管道煤氣有線電視欄桿工程鋁合金門窗及百葉高低壓配電及環(huán)網(wǎng)屋面瓦房地產(chǎn)測繪欄桿工程鋁合金門窗及百葉高低壓配電及環(huán)網(wǎng)屋面瓦房地產(chǎn)測繪入戶門工程智能化工程室內(nèi)開關(guān)箱、配電箱電信工程入戶門工程智能化工程室內(nèi)開關(guān)箱、配電箱電信工程白蟻防治入戶大堂、電梯間及樓梯間裝修車庫門工程電梯安裝戶外管線給排水拋光磚、仿古磚無負壓變頻供水白蟻防治入戶大堂、電梯間及樓梯間裝修車庫門工程電梯安裝戶外管線給排水拋光磚、仿古磚無負壓變頻供水信報箱工程水景水電閥門信報箱工程水景水電閥門樣板房裝修園林水電電梯采購樣板房裝修園林水電電梯采購其他道路工程雙壁波紋管、UPVC排水管、PVC電線管其他道路工程雙壁波紋管、UPVC排水管、PVC電線管綠化工程園林工程發(fā)電機及環(huán)保處理園林燈具綠化工程園林工程發(fā)電機及環(huán)保處理園林燈具道路劃線樣板房櫥柜廚具道路劃線樣板房櫥柜廚具外墻涂料工程售樓處裝修工程樣板房軟裝外墻涂料工程售樓處裝修工程樣板房軟裝幼兒園設(shè)備標識系統(tǒng)套餐裝修工程樣板房空調(diào)幼兒園設(shè)備標識系統(tǒng)套餐裝修工程樣板房空調(diào)樣板房家具采購兒童娛樂樣板房家具采購兒童娛樂康體設(shè)施（六）工程量清單編制原則工程量清單由合約管理部根據(jù)《中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)成本科目》及ERP系統(tǒng)要求進行編制。對于總價包干的合同，合約管理部在招標時發(fā)放的工程量清單只列出工作項目，由投標單位在投標過程中、回標之前上報具體的工程量。合約管理部對造價權(quán)重大的清單項目進行計算、再與各家投標單位工程量進行綜合比較，分析其合理性，對于其它清單項目進行對比分析，根據(jù)實際情況必要時結(jié)合招標圖紙進行計算復核。對于綜合單價包干的合同，先由合約管理部對工程量進行計算，再發(fā)放給投標單位進行報價。實際工程量在結(jié)算時按實計算。本期項目開發(fā)過程中的合同在無特殊情況下，原則上都將采用總價包干的形式。（七）工程價款支付本項目的工程合同一般情況下按月支付工程款，當期扣除保留金，除特別說明外不予支付預(yù)付款。本期項目工程的保留金一般為10％，保修金必須在5％或以上。即A類付款方式。物資材料類及設(shè)備類合同，每批材料到場并經(jīng)相關(guān)方驗收合格后支付該批材料價值的70%，在該分項工程最終驗收以后支付至工程總價的95%，留5%保修金。即B類付款方式。對于壟斷工程如有線電視、管道煤氣、房地產(chǎn)測繪等，原則上按照與工程合同的付款方式相同（A類付款方式），如果情況特殊，付款方式需要重新定義，由雙方協(xié)商決定，即C類付款方式（特殊定義付款方式）。零星工程合同或總額較小的供貨合同，完成結(jié)算后一次性付款至95％，留5%保修金；即D類付款方式。對于工期較短或時間要求較緊的工程合同，如裝修工程、售樓前期工程等，可根據(jù)情況采用里程碑付款，在工程完成60％時支付一次進度款，當期扣除10％保留金，在工程竣工，進行合同結(jié)算時再支付結(jié)算款，扣除5％的保修金。即E類付款方式。對于集中采購合同，根據(jù)集團公司采購合同的需要進行付款。即C類付款方式（特殊定義付款方式）。對設(shè)計變更和工程簽證的工程量進行即時審核確認，對變更價款原則上在結(jié)算時集中處理，有特殊情況的一事一議。工程結(jié)算在無特殊情況下，總包工程在具備結(jié)算條件后三個月內(nèi)完成結(jié)算工作，分包工程在具備結(jié)算條件后一個月內(nèi)完成結(jié)算工作。（八）前置工程合約分判為配合營銷宣傳和客戶積累，展示區(qū)域?qū)幦”M早施工。其中，可能涉及到裝飾及示范區(qū)景觀工程。如果在招標時該工程的施工圖能提前完成并具備招標時間的，將采用總價包干的形式分判。如果不具備完整施工圖的，采用單價包干形式分判。售樓準備工程的合約分判計劃時間節(jié)如下：（1）、樣板房、樣板區(qū)及售樓通道確定：2007.07.20；（2）、樣板房完成時間：2007.12.03；（3）、展示區(qū)封閉時間：2007.12.03；（4）、三期A區(qū)竣工備案時間：2008.08.18；（九）不利因素分析及應(yīng)對措施加上工期較緊，對合約分判的速度和質(zhì)量要求較高；合格承建商資源不足，要在招標前完成所有隊伍考察，工作量較大；如果出圖時間不能保證，將導致單價合同增多，結(jié)算的工作量加大；工料標準的確定如果不能保證，將引起現(xiàn)場修改變更及現(xiàn)場簽證的增加，不利于結(jié)算和成本控制。三、招標分判（一）招標分判概述表1：中海**園三期A區(qū)項目合約分判計劃表工程類別分判工程名稱分判單位招標方式價款形式報價模式付款方式設(shè)計樣板投標樣板備注前期工程場地平整及主干道道、主排水工工程分包1家邀請招標總價包干多次報價A類無需要巖土工程孤石處理分包1家邀請招標單價包干二次報價A類無無基礎(chǔ)工程基礎(chǔ)工程（含打樁樁）分包1家邀請招標總價包干（打樁部分為單價價包干）多次報價A類無無結(jié)構(gòu)建筑工程主體工程總包2家邀請招標總價包干多次報價A類無需要鋁合金、百葉窗制制安工程分包1-2家邀請招標總價包干多次報價A類無需要欄桿工程分包1家邀請招標總價包干多次報價A類無需要外墻涂料工程分包1家邀請招標總價包干多次報價A類無需要白蟻防治工程分包1家邀請招標單價包干二次報價A類無無文化石采購甲供1家邀請招標總價包干二次報價B類需要需要外墻磚采購甲供1家邀請招標總價包干二次報價B類需要需要屋面瓦采購甲供1家邀請招標總價包干二次報價B類需要需要鋁型材采購甲供1家直接委托單價包干無C類需要需要集中采購入戶門制安工程甲供1家邀請招標總價包干無C類無需要車庫門制安工程甲供1家邀請招標總價包干二次報價B類無需要入戶大堂、電梯間間、樓梯間裝裝修分包1家邀請招標總價包干多次報價A類需要需要信報箱工程分包1家邀請招標總價包干二次報價D類無需要水電工程常規(guī)水電工程分包1-2家邀請招標總價包干多次報價A類無需要室內(nèi)開關(guān)箱、配電電箱采購甲供1家邀請招標總價包干多次報價B類無需要戶外管線及給排水水分包1家邀請招標總價包干多次報價A類無需要閥門采購甲供1家直接委托總價包干無C類無需要集中采購電梯工程甲供1家直接委托總價包干無C類無無集中采購發(fā)電機及環(huán)保處理理甲供1家直接委托總價包干無C類無無集中采購雙壁波紋管、UPPVC排水管、PVC電線管甲供1家直接委托總價包干無C類無無集中采購配套工程消防工程分包1家邀請招標總價包干多次報價A類無需要無負壓變頻水泵采采購、安裝甲供1家邀請招標總價包干二次報價B類無無高低壓配電及環(huán)網(wǎng)網(wǎng)工程分包1家邀請招標總價包干多次報價A類無需要智能化工程分包1家邀請招標總價包干多次報價A類無無標識系統(tǒng)制安工程程分包1家邀請招標總價包干二次報價D類無需要道路劃線及交通設(shè)設(shè)施工程分包1家邀請招標總價包干二次報價D類無需要兒童娛樂、康體設(shè)設(shè)施采購、安安裝甲供1家邀請招標總價包干二次報價B類無無幼兒園設(shè)備甲供1家邀請招標總價包干二次報價B類無無電信工程政府指定直接委托總價包干核價C類無無管道煤氣工程政府指定直接委托單價包干核價C類無無有線電視工程政府指定直接委托總價包干核價C類無無室外工程室外其他道路工程程分包1家邀請招標總價包干多次報價A類無需要園林工程分包1-2家邀請招標總價包干多次報價A類需要需要綠化工程分包1-2家邀請招標總價包干多次報價A類無無園林水電工程分包1家邀請招標總價包干二次報價A類無需要水景水電工程分包1家邀請招標總價包干二次報價A類無需要賣場工程樣板房裝修工程分包1-2家邀請招標總價包干二次報價E類需要需要套餐裝修工程分包1-2家邀請招標總價包干二次報價E類需要需要售樓處裝修工程分包1家邀請招標總價包干二次報價E類需要需要拋光磚、仿古磚采采購甲供1家直接委托總價包干無C類無需要集團采購樣板房空調(diào)采購（可可能為中央空空調(diào)）甲供1家邀請招標總價包干二次報價B類無無樣板房燈具采購甲供1家邀請招標單價包干二次報價B類無無樣板房家具采購甲供1家邀請招標單價包干二次報價B類無無樣板房軟裝采購甲供1家邀請招標單價包干二次報價B類無需要樣板房櫥柜廚具采采購甲供1家邀請招標單價包干二次報價B類無需要其他工程房地產(chǎn)測繪工程政府指定邀請招標單價包干核價D類無無備注：付款方式——A類：一般工程類合同，按月付款，每月支付其完成工程造價的90%，在該分項工程最終付款以后支付至工程總價的95%，留5%保修金；B類：材料類合同，每批材料到場并經(jīng)相關(guān)方驗收合格后支付該批材料價值的80%，在該分項工程最終付款以后支付至工程總價的95%，留5%保修金；C類：壟斷工程合同、集中采購合同，根據(jù)需要定義特殊付款方式，主要以里程碑付款為主；D類：零星工程或總額較小的供貨合同，完成結(jié)算后一次性付款至95％，留5%保修金；E類：里程碑付款，在工程完成60％時支付一次進度款，當期扣除10％保留金，在工程竣工，進行合同結(jié)算時再支付結(jié)算款，扣除5％的保修金。*號：表示有預(yù)付款。表2：中海**園三期A區(qū)項目招標時間節(jié)點計劃項目出施工圖工程量清單及招標標文件編制結(jié)束招標單位資格審查完成發(fā)標回標定標開工備注場地平整及主干路、主主排水2007.05..312007.06..062007.06..062007.06..072007.06..112007.06..222007.06..23基礎(chǔ)工程（含打樁樁）2007.07..102007.07..122007.07..142007.07..152007.07..182007.07..202007.08..10主體工程2007.06..302007.07..012007.07..022007.07..022007.07..222007.08..142007.08..20鋁合金、百葉窗制制安工程2007.08..242007.08..242007.08..252007.08..292007.09..152007.09..212007.09..28欄桿工程2007.08..312007.08..312007.08..312007.09..012007.09..102007.09..152007.09..2510天供貨白蟻防治工程---------2007.06..252007.06..262007.06..262007.06..292007.06..302007.08..01文化石采購2007.08..232007.08..242007.08..302007.09..032007.09..102007.09..152007.10..1530天供貨外墻磚采購集中采購------------------------------------屋面瓦采購2007.08..232007.08..242007.08..242007.08..252007.09..032007.9.1102007.10..1220天供貨發(fā)電機及環(huán)保處理理集中采購20天供貨雙壁波紋管、UPPVC排水管、PVC電線管集中采購5天供貨入戶門制安工程2007.09..102007.10..102007.11..1530天供貨車庫門制安工程2007.10..1520天供貨入戶大堂、電梯間間、樓梯間裝裝修2007.09..152007.09..162007.09..182007.11..152007.12..152007.12..302008.01..5信報箱工程2007.10..092007.10..102007.10..122008.4.1192008.4.2252007.4.3307天到場常規(guī)水電工程2007.06..302007.07..022007.07..042007.07..042007.08..102007.08..222007.08..27室內(nèi)開關(guān)箱、配電電箱采購2007.08..312007.08..312007.08..312007.08..312007.09..52007.09..82007.09..2315天供貨戶外管線給排水工工程2007.08..312007.09..12007.09..012007.09..012007.09..102007.09..202007.09..25閥門采購集中采購------------------------------------30天供貨電梯工程集中采購------------------------------------40天供貨消防工程2007.07..302007.08..022007.08..042007.08..252007.09..52007.09..102007.09..10高低壓配電工程2007.09..162007.09..162007.09..172007.09..212007.09..252007.10..15智能化工程2007.07..202007.07..222007.07..242007.08..302007.09..152007.09..252007.09..26標識系統(tǒng)制安工程程2007.11..102007.11..122007.11..152007.11..162007.11..232007.11..302007.12..01道路劃線及交通設(shè)設(shè)施2007.07..202007.07..222007.07..252008.04.1192008.05..152008.05..19電信工程2007.07..312007.08..022007.08..022007.08..022007.08..052007.08..302007.09..25管道煤氣工程2007.07..312007.08..022007.08..022007.08..022007.08..052007.08..302007.9.225有線電視工程2007.07..312007.08..022007.08..022007.08..022007.08..052007.09..302007.10..25室外其他道路工程程2007.08..31園建工程2007.09..07（售樓區(qū)）2007.09..082007.08..082007.09..102007.09..252007.09..302007.09..25（其他區(qū)域）2007.09..262007.09..262007.09..292007.10..232007.10..29綠化工程2007.09..07（售樓區(qū)）2007.09..082007.08..082007.09..102007.09..252007.09..302007.09..25（其他區(qū)域）2007.09..262007.09..262007.09..292007.10..232007.10..29園林水電工程(含含水景)2007.08..26（售樓區(qū)）2007.09..162007.09..162007.09..172007.09..222007.09..252007.10..10（其他區(qū)域）2007.10..102007.10..102007.10..252007.10..29樣板房裝修工程2007.09..072007.09..072007.09..072007.09..072007.09..302007.10..052007.10..07拋光磚、仿古磚采采購集中采購------------------------------------樣板房潔具采購2007.09..152007.09..162007.09..182007.09..192007.09..262007.09..302007.10..10樣板房家具采購2007.09..152007.09..172007.09..182007.09..192007.09..262007.09..302007.10..20樣板房空調(diào)采購（可可能為中央空空調(diào)）2007.09..152007.09..162007.09..182007.09..192007.09..232007.09..302007.10..1010天供貨樣板房軟裝采購2007.09..152007.09..162007.09..182007.09..192007.09..262007.09..302007.10..1010天供貨樣板房櫥柜廚具采采購2007.09..152007.09..162007.09..182007.09..192007.09..262007.09..302007.10..1010天供貨房地產(chǎn)測繪工程（二）招標分判詳述1、總包工程分判1.1招標安排有關(guān)時間節(jié)點出圖時間：2007.06.30；工程量清單及招標文件編制：2007.07.01；招標單位資格審查完成2007.07.02；發(fā)標：2007.07.03；回標：2007.08.30；定標：2007.08.18。標段劃分三期A區(qū)總包工程擬分為兩個標段。投標單位的選擇投標單位數(shù)量：提前考察6～8家投標單位，最后選擇5～6家符合條件的投標單位參加投標。招標文件的編制總包工程招標前，項目部應(yīng)編制現(xiàn)場要求，明確工期、工程范圍，尤其是總包單位與分包單位的工作界面；設(shè)計管理部應(yīng)詳細明確工料標準，特別是甲指乙供材料，應(yīng)提前確定品牌、規(guī)格，便于投標單位的準確報價以及我司的成本控制。1.2招標范圍報價范圍為標段內(nèi)的土方工程、基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程（包括機電工程的預(yù)埋件）、建筑工程、防水工程、外墻裝修，以及為完成以上工程所需要的臨時工程，如場地平整、臨時水電、臨時圍墻、臨時道路、臨時設(shè)施等，對其他的專業(yè)分包的管理費按包干的性質(zhì)報價。甲供材料包括：文化石、外墻磚、屋面瓦。1.3評標與定標1.3.1合約管理部開標后對商務(wù)標進行具體分析，同時，項目部對技術(shù)標進行評定；設(shè)計管理部對材料樣板進行評定；合約管理部綜合以上評審意見后形成評標報告并提交合約管理小組。1.3.2合約管理小組開會討論通過并確定最后的中標侯選單位。一般情況下，原則上合理低價中標。1.4合約要求1.4.1總包合同采取總價包干的形式，設(shè)計變更除外。以工程量清單的形式進行投標報價，按量價分離原則，根據(jù)工程量清單和綜合單價費率，按市場公平合理單價體系確定承包總價。1.4.2指定分包及甲供材可于招標時以暫定工程量形式計入總包合同總價。待詳細設(shè)計圖出來后再另行分判。1.4.3總包在進入現(xiàn)場后，即承擔整個項目總包的職責。在合約體系上，所有其他專業(yè)的單位都為它的指定分包單位?？偘氊撠熣麄€項目的工程進度、質(zhì)量，業(yè)主方主要管理、督促、協(xié)調(diào)總包。1.4.4總包的合約內(nèi)容理論上應(yīng)包含本工程全部內(nèi)容，即應(yīng)包括結(jié)構(gòu)、粗裝飾、精裝飾指定分包、綜合機電指定分包（又分弱電、電梯、污水處理等）、室外工程指定分包等。1.4.5由業(yè)主方在招標時明確指定分包工程內(nèi)容，同時招標時以暫定金額形式計入總包合同總價，總包投標時一次性收取照管費，并申報照管費比例。在總包確定后，根據(jù)設(shè)計情況及工程進度，完成各指定分包單位的招標。1.4.6工期控制：結(jié)合展示區(qū)開放時間及售樓時間設(shè)定工期控制點，總包單位在此控制點的要求下細化每個分項工程、每周工作的計劃。項目部及合約管理部根據(jù)總包單位上班的階段計劃嚴格控制，在合同中約定獎罰標準，如果在施工過程中發(fā)現(xiàn)工程進度滯后，要及時發(fā)出警告或工期罰款通知。2、分包工程分判（包括指定分包）2.1土建裝飾類分包工程樁基礎(chǔ)工程招標范圍：樁基工程投標單位：3-5家合約形式：單價包干，工程量按實結(jié)算樁基單位在總包單位確定后即納入總承包管理體系內(nèi)，全面接受并服從總包單位的管理。鋁合金門窗、百葉窗工程招標范圍：鋁合金門窗、百葉窗工程的制作、安裝，包括門窗的收口、堵縫，鋁合金型材由我司甲供投標單位：3-5家合約形式：總價包干中標單位需向我司提供履約保函，等所有材料進場后歸還。設(shè)計管理部需在招標前明確工料標準，如五金件的品牌、玻璃的厚度、門窗表面的處理方法。欄桿工程招標范圍：所有室內(nèi)欄桿及陽臺欄桿的制作、安裝投標單位：3-5家合約形式：總價包干欄桿工程的關(guān)鍵控制點在于管材、油漆的用料、防腐防銹處理工藝、油漆的噴涂工藝，以及現(xiàn)場安裝后的接頭處理。設(shè)計管理部、項目部需明確工料要求、防腐防銹的方式，以及現(xiàn)場的施工工藝。入戶門工程招標范圍：入戶門的制作、安裝，包括門鎖、五金件的安裝及所有門洞的塞縫。收口由總包單位完成投標單位：3-5家合約形式：總價包干入戶門工程的關(guān)鍵控制點，除了門扇本身的用材、制作工藝之外，門鎖、五金件的用料、表面油漆的工藝、成品保護措施也比較關(guān)鍵。門鎖、五金件要注意其檔次及防銹能力，表面油漆要考慮到以后維護的便利，入戶門在業(yè)主收樓前很容易發(fā)生表面損傷，如果是表面是聚氨酯烤漆的話很難進行局部修補。大堂裝修工程招標范圍：入戶大堂、電梯間、樓梯間等裝修，包括燈具的供貨、安裝，信報箱、公告欄等指定分包工程的收口封邊。拋光磚、仿古磚、燈具由甲方提供投標單位：3-5家合約形式：總價包干。信報箱工程招標范圍：信報箱的制作、安裝，收口由裝修單位完成投標單位：3-5家合約形式：總價包干。白蟻防治工程屬于壟斷工程，采用議標的形式合約形式：單價包干。樣板房裝修工程招標范圍：樣板房的硬裝工程，包括樣板房櫥柜和廚具、潔具。樣板房軟裝及樣板房空調(diào)另行采購設(shè)計師的方案對樣板房的影響很大。設(shè)計方應(yīng)該在設(shè)計前對產(chǎn)品的檔次、造價范圍有較為清晰的概念。建議設(shè)計管理部在設(shè)計合同中加入造價范圍，進行限額設(shè)計另外，裝修產(chǎn)品種類繁多，進口產(chǎn)品與國內(nèi)產(chǎn)品的價格差距較大，但很多國內(nèi)產(chǎn)品在觀感上已經(jīng)非常接近進口產(chǎn)品。建議在招標送樣中，鼓勵投標單位在保證效果的基礎(chǔ)上，加送價格較低但質(zhì)量相當?shù)奶娲饭┪宜緟⒖肌＼噹扉T工程投標單位：3-5家合約形式：總價包干。2.2水電類分包工程常規(guī)水電工程招標范圍：（1）給水工程小區(qū)市政單體給水水接駁口至建建筑物單體內(nèi)內(nèi)的主給水管管敷設(shè)、冷熱熱水管敷設(shè)；；給水管穿墻墻體與樓板所所需孔洞的預(yù)留、塞縫及及防水處理；；總水表及分分水表的供貨貨及安裝；每每戶陽臺安裝一個DN15水龍頭（含供供貨）。戶內(nèi)內(nèi)其它潔具與與水龍頭不安安裝，預(yù)留給給水管口用堵堵頭堵好。（2）排水工程圖紙中單體接駁口口至單體內(nèi)所所有排水管（雨雨水、污水、空空調(diào)排水）敷敷設(shè)、排水井井與雨水口制制作、雨水口口地漏的供貨貨及安裝、排排水管穿墻體體與樓板孔洞洞的預(yù)留、塞縫及及防水處理；；空調(diào)循環(huán)管管孔洞預(yù)留等等。（3）強電工程單體建筑物的電表表箱至建筑物物內(nèi)所有電纜管預(yù)預(yù)埋、單體電電表箱安裝及及配線、戶內(nèi)內(nèi)電源箱安裝裝及配線、單單體內(nèi)電線管管及電線敷設(shè)設(shè)、防雷敷設(shè)設(shè)、電源插座座及開關(guān)安裝裝、戶內(nèi)普通通燈泡安裝，電電表的安裝不不包括在內(nèi)。（4）弱電工程智能化管、監(jiān)控管管的敷設(shè)、單體體總進戶管預(yù)預(yù)埋、接線盒盒的預(yù)埋；電信網(wǎng)絡(luò)管敷設(shè)及及穿線、電話話網(wǎng)絡(luò)插座安安裝、單體總總進戶管預(yù)埋埋、接線盒預(yù)預(yù)埋；有線電視管線敷設(shè)設(shè)及穿線、電視視插座安裝、單單體總進戶管管預(yù)埋、接線線盒預(yù)埋；有有線電視梯間間設(shè)備（分支支器、放大器器、有線電視視閉路線）不不包括在內(nèi)；；弱電包括單體內(nèi)弱弱電箱安裝。工程內(nèi)容還包括水水管打壓試驗驗、各設(shè)備安安裝調(diào)試、對對甲方物業(yè)管管理人員必要要的培訓、整整個管理系統(tǒng)統(tǒng)的聯(lián)動調(diào)試試及驗收合格格等全部工作作內(nèi)容。甲供材料：戶內(nèi)配配電箱、弱電電箱、電表箱、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)線、電視視插座、電話話插座、電信信插座、視頻頻線、電話線線、發(fā)電機、UPVC排水管、雙雙璧波紋管、PVC電線管。投標單位：3-55家（其中發(fā)電機機、UPVC排水管、雙雙璧波紋管、PVC電線管管為集中采購購，不需要投投標單位）合約形式：總價包包干電梯工程電梯屬于集團采購購范圍，供貨貨合同已經(jīng)由由股份公司簽簽訂。消防工程招標范圍：戶內(nèi)消消防系統(tǒng)、消消防設(shè)備系統(tǒng)統(tǒng)投標單位：3-55家高低壓配電及環(huán)網(wǎng)網(wǎng)工程招標范圍：高壓環(huán)環(huán)網(wǎng)電纜的敷設(shè)及及高低壓配電電柜、變壓器的供貨貨及配線安裝裝投標單位：3-55家戶外給排水及管線線工程招標范圍：戶外低低壓電纜線管管及電纜的敷敷設(shè)、弱電線線管的敷設(shè)（不包包穿線）、管井的制作作、戶外給排排水工程投標單位：3-55家無負壓變頻設(shè)備供供水工程招標范圍：無負壓壓變頻設(shè)備的供貨及及安裝投標單位：3-55家園林水電工程招標范圍：室外園園林的水電安安裝工程，不不包括水景的的水電工程，室室外燈具由甲甲方提供投標單位：3-55家。水景水電工程投標單位：3-55家智能化工程投標單位：3-55家2.3室外分包工工程2.3.1場地平平整、小區(qū)主干道路工程程招標范圍：小區(qū)內(nèi)內(nèi)的主干道路路的基層及面面層施工投標單位：3-55家園林工程招標范圍：園林建建筑中硬景裝裝飾工程，包包括其中的雕雕塑、鐵藝、圍圍墻；場地土土方工程、綠綠化范圍內(nèi)的的土方工程包包括在內(nèi)投標單位：6-88家合約方式：總價包包干綠化工程招標范圍：綠化工工程及相應(yīng)的的換土、種植植及護理等工工作投標單位：6-88家其他道路工程招標范圍：前期主主干道外其他他道路工程投標單位：4-55家邊坡護理工程招標范圍：前期三三期工程邊坡坡護理及擋土土墻工程投標單位：4-55家有線電視工程屬于政府壟斷工程程，與沙溪電電視臺議標2.3.7管道煤煤氣工程屬于政府壟斷工程程，已簽訂合合同2.3.8電信工工程采用共同投資的方方式，由電信信單位投資戶戶外的管線。與與各電信公司司商談合作方方式并選定一一家合作單位位。2.4配套工程2.4.1道路劃劃線工程招標范圍：道路劃劃線、交通安安全設(shè)施、交交通標志牌投標單位：3-55家2.4.2標識系系統(tǒng)工程招標范圍：樓棟號號、樓層號、指指向牌、警示示牌等投標單位：3-55家2.4.3房地產(chǎn)產(chǎn)測繪工程屬于政府壟斷企業(yè)業(yè)，與沙溪測測繪所議標兒童娛樂、康體設(shè)設(shè)施投標單位：3-55家3、大額工程合同分分判大額工程合同的招招定標程序及及分判，按集團團公司2006年9月26日下發(fā)的《關(guān)關(guān)于加強工程程合同管理的的通知》執(zhí)行行。四、材料及設(shè)備采采購（一）物資采購計計劃表5：中海**園三期期A區(qū)項目物資資采購計劃物資名稱應(yīng)供量計算結(jié)束招標單位資格審查完成發(fā)標定標供貨備注文化石采購2007.08..242007.08..242007.08..252007.09..152007.10..15外墻磚采購集中采購------------------------屋面瓦采購2007.08..242007.08..242007.09..032007.09..102007.09..30入戶門制安工程2007.08..162007.08..102007.9.1102007.10..102007.11..10車庫門制安工程室內(nèi)開關(guān)箱、配電電箱采購2007.08..112007.08..042007.08..312007.09..052007.09..08電梯工程集中采購------------------------拋光磚、仿古磚采采購集中采購------------------------樣板房潔具采購2007.09..162007.09..182007.09..192007.09..302007.10..15樣板房家具采購樣板房空調(diào)采購（可可能為中央空空調(diào)）樣板房軟裝采購樣板房櫥柜廚具采采購UPVC排水管集中采購------------------------PVC電線管集中采購------------------------雙璧波紋管集中采購------------------------發(fā)電機集中采購------------------------（二）材料設(shè)備采采購一覽表表6：中海**園三期期項目材料、設(shè)設(shè)備供應(yīng)方式式明細表類別材料名稱供應(yīng)方