某房地產(chǎn)市場調(diào)研及初步建議講義課件

1沭陽房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告和初步投資建議謹(jǐn)呈：喜盈門日期：2011年11月2日2房地產(chǎn)市場機(jī)會分析項(xiàng)目屬性界定區(qū)域價(jià)值研判初步建議3城市屬性——沭陽是一個(gè)以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為支撐的資源型城市，地處淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心輻射區(qū)、長三角與環(huán)渤海兩大經(jīng)濟(jì)圈輻射切合點(diǎn)江蘇省-宿遷-沭陽位置優(yōu)越沭陽所屬的宿遷市是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的區(qū)域中心城市，重要交通樞紐；交通便捷距宿遷只有55公里，新長鐵路、京滬高速公路、205國道和324、326、245省道穿境而過，向南四小時(shí)可直達(dá)全國經(jīng)濟(jì)中心；工業(yè)基地沭陽以工業(yè)為支撐產(chǎn)業(yè)，其中，木材加工業(yè)成為全縣首個(gè)百億級產(chǎn)業(yè)集群；銷售額超過50億的企業(yè)也逐漸建成；服裝、紡織及蓄電池等新興產(chǎn)業(yè)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈長三角經(jīng)濟(jì)圈4區(qū)域?qū)傩浴?xiàng)目地處沭陽南部，S324省道南側(cè)，未來將是沭陽發(fā)展的重點(diǎn)城區(qū)項(xiàng)目所在的物流產(chǎn)業(yè)園是南部新區(qū)的重點(diǎn)組成部分，S324省道處于南部新區(qū)的邊緣，具有較廣闊的獨(dú)立發(fā)展空間項(xiàng)目位于南部新區(qū)邊緣，距離沭陽城市中心約7km，距京滬高速公路約8km，距客運(yùn)西站約2km沭陽老城區(qū)沭陽東部新區(qū)沭陽南部新區(qū)5區(qū)域?qū)傩浴喜啃聟^(qū)目前尚處于前期啟動階段，核心地段區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)基本完成，重點(diǎn)公共設(shè)施如學(xué)校、體育場、車站等已經(jīng)建設(shè)完成新城區(qū)尚處于前期啟動階段，整體尚未開發(fā)；核心區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)建設(shè)基本完成，交通便捷；核心區(qū)域內(nèi)的如東中學(xué)、沭陽中專，體育場、車站等公建配套已經(jīng)完成，但項(xiàng)目所在的南部邊緣區(qū)域，道路等基礎(chǔ)設(shè)施配套遠(yuǎn)未到位，目前現(xiàn)狀為農(nóng)田。公園體育場如東中學(xué)項(xiàng)目屬性——項(xiàng)目位于沭陽南部新區(qū)邊緣，地塊通達(dá)性良好，S324省道南側(cè)，西臨淮沭新河，東臨北京南路本案公園體育場如東中學(xué)客運(yùn)站本案7項(xiàng)目屬性——項(xiàng)目規(guī)模較大，地塊平整，以淮沭河為依托的強(qiáng)勢資源宿沭公路地塊內(nèi)部占地面積：2225畝（148.33萬平米）容積率≤1.5宿沭公路淮沭新河北京南路淮沭新河地塊內(nèi)部本案8項(xiàng)目屬性界定——四線新興產(chǎn)業(yè)城市，公共配套缺乏的城市邊緣區(qū)，城市主流發(fā)展方向的具有強(qiáng)勢資源的超大規(guī)模項(xiàng)目項(xiàng)目屬性：占地2225畝，目前在沭陽規(guī)模200萬平方米以上的項(xiàng)目只有南北匯服裝城超大規(guī)模區(qū)域?qū)傩裕赫?guī)劃的未來城市中心城市主流發(fā)展方向沭陽規(guī)劃的南部新區(qū)南側(cè)，新區(qū)處于建設(shè)起步階段，缺乏相應(yīng)的公共配套城市邊緣、配套匱乏沭陽縣隸屬宿遷市，京滬高速、新長鐵路貫穿其中，是新興的產(chǎn)業(yè)城市，以紡織、木業(yè)為主導(dǎo)，新興能源產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展四線城市、產(chǎn)業(yè)支撐淮沭河緊鄰地塊西面，在未來的市場建設(shè)上，可以有效依托物流運(yùn)輸強(qiáng)勢資源9房地產(chǎn)市場機(jī)會分析項(xiàng)目屬性界定區(qū)域價(jià)值研判初步建議10區(qū)域價(jià)值研判區(qū)域發(fā)展案例借鑒沭陽新城驅(qū)動因素研究及趨勢研判11我們研究究了蘇北北縣域新新城建設(shè)設(shè)的發(fā)展展歷程及及對房地地產(chǎn)的推推動，借借以厘清清沭陽新新城未來來發(fā)展的的軌跡，，及房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展推動動力案例對房地產(chǎn)促進(jìn)沭陽新城發(fā)展優(yōu)化城市市功能（（政府搬搬遷）能能否成為為沭陽向向城市化化發(fā)展的的主要?jiǎng)觿右?？產(chǎn)業(yè)新城城發(fā)展歷歷程，對對房地產(chǎn)產(chǎn)的帶動動規(guī)律，，沭陽的的未來？？？12案例的選選取及前前提對案例選選取的前前提——處于地級級市下屬屬的附屬屬縣區(qū)，，與主城城有一定定距離；；城市發(fā)展展最先有有一定特特色產(chǎn)業(yè)業(yè)資源，，但對城城市化推推動作用用有限；；新城市化化發(fā)展初初期以優(yōu)優(yōu)化城市市功能（（政府搬搬遷）為為拉動。。以優(yōu)化城城市功能能拉動的的城市化化發(fā)展案案例宿遷泗陽陽新城區(qū)區(qū)案例研究究的目的的——了解優(yōu)化化城市功功能（政政府搬遷遷）帶動動型城市市的發(fā)展展軌跡；；除了政府府搬遷，，成功的的城市化化發(fā)展還還需要哪哪些驅(qū)動動因素。。案例研究究具體內(nèi)內(nèi)容見附附件，主主件僅呈呈現(xiàn)結(jié)論論性內(nèi)容容13泗陽城市市發(fā)展背背景—交通要沖沖、經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長潛潛力巨大大、特色色主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)明確確、城市市運(yùn)營措措施得力力泗陽面向向長三角角，背靠靠淮海經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)20多個(gè)縣市，輻輻射中西部地地區(qū)；既是南北、東東西生產(chǎn)要素素流動戰(zhàn)略要沖，，也是各類工工業(yè)品內(nèi)銷和外輸必經(jīng)經(jīng)之徑；穿境而過的京京杭大運(yùn)河、、新長鐵路、高速公路路，使泗陽完完全融入沿海、沿江““四小時(shí)產(chǎn)業(yè)業(yè)配套圈”近幾年泗陽縣縣GDP增長趨勢保持持穩(wěn)定，年增長長率均高于國國家和省的平均水平，，表明泗陽縣的的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況良好好。近兩年泗陽社社會消費(fèi)品零零售總額增長趨勢保持持穩(wěn)定，在泗泗陽縣交通區(qū)位優(yōu)勢逐逐漸顯現(xiàn)后，，社會消費(fèi)品零售總額額將有大幅提提高。面對日趨激烈烈的區(qū)域競爭爭態(tài)勢，泗陽陽縣在城市的的發(fā)展戰(zhàn)略上，提出以兩河風(fēng)風(fēng)光、楚漢文文化為特色，，以紡織服裝裝、新興木業(yè)為支撐撐，沿徐宿淮淮鹽經(jīng)濟(jì)帶新新興工貿(mào)中等等城市目標(biāo)。泗陽縣政府通通過舊城改造等一一系列措施，，將老城人口口逐步導(dǎo)入城北新城城區(qū)，同時(shí)加加大招商引資資力度，通過過帶動工業(yè)園區(qū)的發(fā)展吸吸引就業(yè)人口口，從而推動動城北新城的的建設(shè)。泗陽區(qū)位優(yōu)勢勢明顯，資源源豐富，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好。。目前已經(jīng)形成成的木材加工、紡織織服裝、化工工制造、農(nóng)副食品加工工、電器照明明、飲料制造等主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)頗具特色色。為了更好地吸吸引、集聚外外地生產(chǎn)要素，培育經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體體，泗陽縣在城郊興建建了經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)，發(fā)展特色主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群。老城區(qū)城東工貿(mào)園區(qū)城北新城14泗陽近年城市市化建設(shè)步伐伐2004前20052006-20072008-在區(qū)域工業(yè)化化、城市化、、市場化競爭爭日趨激烈之之際，泗陽縣縣錯(cuò)失發(fā)展良良機(jī)，經(jīng)濟(jì)狀狀況快速下滑滑。2004年7月，縣政府進(jìn)一步清晰了了以工業(yè)化、、城鎮(zhèn)化為重重點(diǎn)，著眼“一城三三區(qū)”的產(chǎn)業(yè)業(yè)布局。代表事件：發(fā)發(fā)展規(guī)劃出爐爐2005年初，縣委、、縣政府提出出了“打造新新興紡織木業(yè)業(yè)基地，建設(shè)設(shè)生態(tài)城市““的戰(zhàn)略構(gòu)想想，啟動舊城改造造以此加大房房地產(chǎn)市場對對經(jīng)濟(jì)增長的的拉動，全年年新增商品房房面積100萬平方米，2005年共有13個(gè)住宅小區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目開工。代表事件：東東方現(xiàn)代城啟啟動上海紡織織控股集團(tuán)投投資泗陽、、新世界大酒酒店開業(yè)2006年圍繞“打造造蘇北一流經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)””的目標(biāo)定位位，28個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目在在泗陽經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)集中開開工這兩年，通過過城市運(yùn)營（（政府搬遷））措施，縣城建成區(qū)規(guī)規(guī)模已從03年底的11．2平方公里擴(kuò)展展到22．6平方公里，基基礎(chǔ)設(shè)施配套套面積達(dá)30平方公里，城城市化率達(dá)34．8％；泗陽城區(qū)拆拆遷面積超過過80萬平方米，相相當(dāng)于前五年年拆遷面積總總和；代表事件：兔兔寶寶木業(yè)、、騾馬河古街街進(jìn)入2008年，泗陽繼續(xù)續(xù)推進(jìn)工業(yè)園園區(qū)的招商引引資工作，吸吸引人才駐留留，同時(shí)進(jìn)行行更大規(guī)模的的舊城改造措措施，提升城城市化形象和和水平。目前泗陽通過過這幾年在城城市運(yùn)營、特特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈延伸以及及基礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施等方面的的工作，泗陽陽新城規(guī)劃雛雛形已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)15泗陽新城城市市化進(jìn)程短暫暫，并非僅靠靠政府搬遷推推動，而是特特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展及城市市運(yùn)營的成果果1、啟動期:04年，基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)及部分政政府部門搬遷遷,產(chǎn)生臨時(shí)居住住性需求；2~3、建設(shè)初期:05-06年，大規(guī)模政府府搬遷及教育育醫(yī)療配套項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)期,產(chǎn)生大量中高高層次的居住住需求。外地地資本如千仞仞崗等開始涌涌入，選此為為生產(chǎn)基地；；4、全面建設(shè)期期:06-08年；產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐步步擴(kuò)張后中高高收入技術(shù)人人員與管理者者成為購房主主力,同時(shí)泗陽輸出出的勞動力資資源與下屬各各鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民成成為城市發(fā)展展主要補(bǔ)充；；5、平穩(wěn)發(fā)展期期:未來2年各基礎(chǔ)配套及及設(shè)施,產(chǎn)業(yè)布局基本本完成,生活便利，區(qū)區(qū)域發(fā)展成為為集生活、教教育、居住、、娛樂于一體體綜合性城區(qū)區(qū)12345發(fā)展程度時(shí)間新城區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)化城市功能（政府搬遷）拉動區(qū)域發(fā)展工業(yè)區(qū)招商及城市運(yùn)營直接推動區(qū)域城市化成熟階段豐富并完善區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)鏈并帶來更多人口新城區(qū)域初步發(fā)展（啟動期）優(yōu)化城市功能拉動區(qū)域發(fā)展（建設(shè)初期）工業(yè)區(qū)招商及城市運(yùn)營推動城市化（全面建設(shè)期）區(qū)域城市化發(fā)展成熟（平穩(wěn)發(fā)展期）在政府事業(yè)單單位全面搬遷遷、舊城改造造以及大量吸吸收產(chǎn)業(yè)工人人的企業(yè)進(jìn)駐駐后，城市發(fā)發(fā)展才發(fā)生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后才才對房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)生了急速推推動作用泗陽新城已經(jīng)經(jīng)基本成為配配套成熟、功功能完備的城城市化區(qū)域，，不僅靠優(yōu)化化城市功能，，而是更多依依靠工業(yè)園區(qū)區(qū)的發(fā)展壯大大，特別是特色主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈條條延伸所帶來來的對居住和和配套等的城城市化生活要要求。16優(yōu)化城市功能能措施的有效效實(shí)施拉動城城市中心轉(zhuǎn)移移，工業(yè)園區(qū)區(qū)的發(fā)展壯大大及外來大型型產(chǎn)業(yè)資本的的進(jìn)入與成熟熟帶來需求的的增長，還必必須配合良好好的城市基礎(chǔ)礎(chǔ)案例總結(jié)新城區(qū)域發(fā)展的前提，為工業(yè)區(qū)發(fā)展奠定基礎(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以政府的搬遷為主導(dǎo)，開始對區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生拉動作用政府規(guī)劃實(shí)施拉動

人口的跳躍式增長伴隨復(fù)合性的需求不斷提高城市運(yùn)營（舊城改造）措施的引導(dǎo)及工業(yè)園區(qū)的發(fā)展和壯大、縣城以外的購房群體補(bǔ)充城市基礎(chǔ)在泗陽的案例中，產(chǎn)業(yè)成長的同時(shí)，城市的區(qū)位條件、政策支持、交通環(huán)境、規(guī)劃有效實(shí)施是其城市化成功的基礎(chǔ)。特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)簇群，產(chǎn)業(yè)鏈的延伸經(jīng)濟(jì)效益放大后，城市化初現(xiàn)端倪，開始產(chǎn)生不同層次的居住與配套需求政府規(guī)劃落實(shí)實(shí)，城市運(yùn)營營（舊城改造造）措施的引引導(dǎo)及工業(yè)園園區(qū)的發(fā)展和和壯大、縣城城以外的人力力資源補(bǔ)充使使區(qū)域進(jìn)入了了快速城市化化軌道。但所所有的一切成成立仍需要城城市基礎(chǔ)這一一平臺。拉動因政府規(guī)劃實(shí)施帶來區(qū)域重心的轉(zhuǎn)移，增強(qiáng)了新城的吸引力，從而促進(jìn)區(qū)域的成熟推動因工業(yè)區(qū)發(fā)展及城市運(yùn)營、縣城以外購房群體補(bǔ)充推動泗陽新城區(qū)城市化快速發(fā)展，17依靠城市功功能優(yōu)化、、城市運(yùn)營營、產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的拉動動支撐一個(gè)個(gè)新城的成成熟和促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)的的發(fā)展間接驅(qū)動因城市運(yùn)營：舊城改造間接驅(qū)動因工業(yè)：工業(yè)園區(qū)的推動共同推動新城成熟和區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施及配套：新城市直接因——規(guī)劃：城市功能優(yōu)化通過案例厘厘清泗陽新新城的發(fā)展展軌跡和及及其房地產(chǎn)產(chǎn)促進(jìn)因素素后，需要要明確：同樣為政府府規(guī)劃帶動動的沭陽新新城發(fā)展處處于鏈條的的哪個(gè)階段段？沭陽的產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展階段段、城市基基礎(chǔ)和環(huán)境境、城市化化運(yùn)營水平平能否支撐撐沭陽城市市化發(fā)展？？近期內(nèi)推動動沭陽房地地產(chǎn)發(fā)展的的因素是否否具備？18區(qū)域價(jià)值研研判區(qū)域發(fā)展案案例借鑒沭陽新城驅(qū)驅(qū)動因素研研究及趨勢勢研判19近年來沭陽陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展展良好，被被譽(yù)為“蘇蘇北的小溫溫州”，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以以第二、三三產(chǎn)業(yè)為支支柱產(chǎn)業(yè)，，第二產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢勢明顯07年以來沭陽陽GDP始終保持著著13%以上的增長長，速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全全國平均水水平；目前沭陽經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量在在宿遷3縣2區(qū)中處于上上游水平，，排名第一一；沭陽第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占比逐逐年下降，，第二產(chǎn)業(yè)業(yè)逐年提升升，三產(chǎn)比比例較為穩(wěn)穩(wěn)定；沭陽2010年第二產(chǎn)業(yè)業(yè)的占比接接近5成，國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的地位位較為明顯顯。驅(qū)動因素1宏觀環(huán)境良良好20沭陽依托資資源優(yōu)勢，，拉長產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈條，電電子、紡織織、新型工工業(yè)、木制制品加工、、玩具制造造五大特色色產(chǎn)業(yè)的集集聚優(yōu)勢得得到最大釋釋放，強(qiáng)縣縣富民支撐撐作用日益益凸顯，沭沭陽發(fā)展后后勁十足新型工業(yè)產(chǎn)業(yè)木制品加工產(chǎn)業(yè)電子產(chǎn)業(yè)紡織產(chǎn)業(yè)玩具制造產(chǎn)業(yè)沭陽五大支柱產(chǎn)業(yè)電池生產(chǎn)將將成為國內(nèi)內(nèi)最大的蓄蓄電池生產(chǎn)產(chǎn)基地，投資10億元的浙江江天能電池池(江蘇)有限公司，，一期投資資4億元已順利利投產(chǎn)，全全部投產(chǎn)后后用工達(dá)4000人，年產(chǎn)值值30億元。在沭陽玩具具制造業(yè)發(fā)發(fā)展勢頭強(qiáng)強(qiáng)勁。世界最大大的玩具制制造企業(yè)———韓國希安琦琦玩具有限限公司首期期投資3000萬元新建的的希安琦玩玩具（沭陽陽）有限公公司已正式式投產(chǎn)，年年產(chǎn)各類玩玩具可達(dá)800萬只，產(chǎn)品品全部返銷銷韓國，出出口日本和和歐美市場場，年出口口創(chuàng)匯可達(dá)達(dá)1千萬美元，，其延伸的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈已帶帶動20多個(gè)玩具加加工企業(yè)和和加工點(diǎn)進(jìn)進(jìn)駐沭陽。。木材加工業(yè)業(yè)已經(jīng)發(fā)展展成為沭陽陽的主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，在全全縣工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量中中“三分天天下有其一一”。擁有沭陽鳳鳳凰畫材有有限公司由由目前國內(nèi)內(nèi)規(guī)模最大大的專業(yè)生生產(chǎn)畫材企企業(yè)，及總投資8000萬元的沭陽陽東方文體體用品有限限公司。沭陽傳統(tǒng)的的輕紡業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，，高品質(zhì)，，品牌知名名度高。境內(nèi)有多家家規(guī)模企業(yè)業(yè)，投資2億元的江蘇蘇邦源紡織織有限公司司，投資1.2億元的華夏夏紡織、投投資2億元的柳青青紡織、投投資10億元的江蘇蘇寶娜斯、、投資12億元的上海海輕紡工業(yè)業(yè)園。電子項(xiàng)目集集聚，投資1.2億美元的瑞瑞聲科技(沭陽)有限公司，，為蘇北最最大的電子子企業(yè)集團(tuán)團(tuán)，同時(shí)還還有投資4億元的晶石石科技集團(tuán)團(tuán)、投資4億元的藍(lán)晶晶電子落戶戶，現(xiàn)有的的電子類項(xiàng)項(xiàng)目全部建建成投產(chǎn)后后，用工將將超過2萬人，電子子產(chǎn)業(yè)集群群迅猛崛起起。驅(qū)動因素2產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)強(qiáng)大21根據(jù)沭陽能能源基地的的產(chǎn)業(yè)特色色，在政府府大力主導(dǎo)導(dǎo)下，吸引引更多企業(yè)業(yè)進(jìn)駐，創(chuàng)創(chuàng)造更多就就業(yè)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展產(chǎn)業(yè)機(jī)電產(chǎn)業(yè)機(jī)械產(chǎn)業(yè)紡織服裝產(chǎn)業(yè)建材產(chǎn)業(yè)工藝品加工產(chǎn)業(yè)城市發(fā)展產(chǎn)業(yè)企業(yè)名稱投資額效益浙江天能電池有限公司計(jì)劃投資10億，一期固定投資近4億正常生產(chǎn)后可實(shí)現(xiàn)年銷售收入10億人民幣，上繳稅收1.35億人民幣,并可吸納2500個(gè)勞動力就業(yè)江蘇鑫園旅游用品有限公司沭陽工業(yè)園區(qū)征地75畝，總投資4000萬2005年實(shí)現(xiàn)銷售收入3.8億元。公司管理規(guī)范，并通過ISO9001質(zhì)量體系認(rèn)證。江蘇松凌木業(yè)股份有限公司投資規(guī)模5800萬元年生產(chǎn)能力10萬立方米沭陽東方文體用品有限公司投資人民幣8000萬元項(xiàng)目建成后，年可創(chuàng)產(chǎn)值2億元，納稅800萬元，擁有員工2000余人沭陽柳青紡織有限公司注冊資金3000萬元，投資總額1.2億元一期有員工600名，年銷售額5000萬元沭陽鳳凰畫材有限公司總投資5500萬元現(xiàn)有工人800多人，年可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1.2億元，實(shí)現(xiàn)稅收900萬元宿遷市蘇林機(jī)械制造有限公司

注冊資本2000萬年?duì)I業(yè)額人民幣一億元以上沭陽經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)部分分入駐企業(yè)業(yè)沭陽經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)創(chuàng)建建于01年，是江蘇蘇省政府批批準(zhǔn)的省級級開發(fā)區(qū)。。圍繞“工業(yè)化、、城市化、、國際化、、生態(tài)型”的建設(shè)目目標(biāo)，高起點(diǎn)、高高標(biāo)準(zhǔn)、高高品位的做好總體體規(guī)劃和控控制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃。沭陽開發(fā)區(qū)區(qū)累積投入入建設(shè)資金金10億元，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配套套面積擴(kuò)大大到24.5平方公里，，境內(nèi)外11家上市公司司已進(jìn)駐開開發(fā)區(qū)。驅(qū)動因素2產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)強(qiáng)大22沭陽經(jīng)濟(jì)的的持續(xù)發(fā)展展以及特定定的產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)帶來了了大量產(chǎn)業(yè)業(yè)工人，同同時(shí)居民收收入水平快快速增長，，表明市場場潛在購買買力充足沭陽人口保保持穩(wěn)步增增長，表明明沭陽勞動動力后備資資源充足；；沭陽人均可可支配收入入上升速度度穩(wěn)定，持持續(xù)上升；；沭陽職工平平均工資年年均增長率率保持在17%以上，位于于宿遷第一一；驅(qū)動因素2產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)強(qiáng)大23沭陽啟動的的發(fā)展規(guī)劃劃不僅以城城市而且依依據(jù)產(chǎn)業(yè)為為藍(lán)本，而而且各板塊塊功能明晰晰、完善，，新城的建建設(shè)為沭陽陽城市化發(fā)發(fā)展奠定良良好基礎(chǔ)依據(jù)產(chǎn)業(yè)并并結(jié)合城市市功能規(guī)劃劃有效實(shí)施施前提下，，將對沭陽陽發(fā)展有兩兩方面促進(jìn)進(jìn)作用：完備功能的的新城規(guī)劃劃、產(chǎn)業(yè)帶帶動極大促促進(jìn)了沭陽陽向著城市市化的方向向發(fā)展；加大招商引引資力度，，延伸產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈條，吸吸引優(yōu)質(zhì)企企業(yè)進(jìn)駐，，提升其城城市化發(fā)展展生命力。城市板塊劃劃分明確沭陽已經(jīng)初初步形成““四區(qū)同步步”的規(guī)劃劃布局；老城區(qū)、城城東新區(qū)、、城南新區(qū)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)。各板塊城市市功能完備備規(guī)劃的各板板塊功能明明確，行政政、展覽、、商務(wù)、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、休閑閑旅游，城城市功能完完善。行政商務(wù)居住休閑、旅游產(chǎn)業(yè)展覽驅(qū)動因素3發(fā)展規(guī)劃完完備24沭陽宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快快速發(fā)展帶帶動了房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，但沭沭陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場供求求比例近年年逐步下降降，表明城城市運(yùn)營的的措施還需需進(jìn)一步加加大，以滿滿足不斷釋釋放的購房房需求房地產(chǎn)預(yù)警警系統(tǒng)判斷斷——GDP增速與房地地產(chǎn)發(fā)展關(guān)關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停停滯滯穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展高高速發(fā)展800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$啟動期快快速發(fā)展展期平平穩(wěn)發(fā)展展期減減緩發(fā)展展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展關(guān)系8,000-20,000US＄按照2010年底匯率折折算，2010年底沭陽人人均GDP在2480美元左右，，由人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展關(guān)系可可以研判，，目前沭陽房房地產(chǎn)市場場處于啟動動期，預(yù)計(jì)計(jì)未來將保保持快速增增長沭陽2008年的供銷比比在小于2：1，呈現(xiàn)明顯顯下降態(tài)勢勢，而GDP卻保持穩(wěn)步步增長，反反映出沭陽陽城市運(yùn)營營措施還應(yīng)應(yīng)進(jìn)一步加加大，以滿足不斷斷上升的購購房需求驅(qū)動因素4房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)25沭陽已初步步具備發(fā)展展南部新區(qū)區(qū)的基本要要素，正向著區(qū)域域領(lǐng)導(dǎo)者方方向發(fā)展——蘇北縣域第第一極總結(jié)宏觀背景房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展城市發(fā)展功功能優(yōu)化五大支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集聚效效應(yīng)顯現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅迅速，帶來來行業(yè)相關(guān)關(guān)人員收入入快速增長長沭陽經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力位列蘇蘇北第一第二產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展優(yōu)勢明明顯沭陽已經(jīng)開開始進(jìn)入房房地產(chǎn)快速速發(fā)展期沭陽現(xiàn)有城城市運(yùn)營措措施已經(jīng)不不能滿足逐逐漸釋放的的居民購房房需求城市發(fā)展分分區(qū)和定位位明確新城規(guī)劃及及功能結(jié)構(gòu)構(gòu)合理，并并已經(jīng)在進(jìn)進(jìn)一步落實(shí)實(shí)區(qū)域?qū)傩愿母淖儭K北縣域第第一極26房地產(chǎn)市場場機(jī)會分析析項(xiàng)目屬性界界定區(qū)域價(jià)值研研判初步建議27房地產(chǎn)市場場機(jī)會分析析沭陽房地產(chǎn)市場場總體分析析沭陽板塊市市場競爭格格局分析沭陽商業(yè)市市場機(jī)會研研究282011年上半年，近40個(gè)城市實(shí)施限購，600多個(gè)城市出臺房價(jià)控制目標(biāo)，上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革“靴子”落地，住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅調(diào)整，貨幣政策持續(xù)收緊，信貸政策更加嚴(yán)厲，為確保1000萬套保障房建設(shè)落實(shí)到位，土地、資金、制度多管齊下-------------2011年兩會房地產(chǎn)相關(guān)政策調(diào)整時(shí)間調(diào)整內(nèi)容2011年1月“新國八條”出臺二套房首付提至60%2011年2月限購令出臺2011年6月住房部設(shè)定保障房進(jìn)程公布大限2011房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)政策為降低普通通居民的購購房成本，，中央相繼繼出臺了針針對房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的政政策和措施施，房地產(chǎn)產(chǎn)市場進(jìn)入入下行通道道29沭陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場正處處于啟動期期，可能會會有發(fā)展停停滯的現(xiàn)象象，隨著政政府相關(guān)政政策的落實(shí)實(shí)，未來市市場前景看看好全球經(jīng)濟(jì)危危機(jī)，市場場信心不足足，觀望氣氣氛濃厚；；價(jià)格和真實(shí)實(shí)需求的差差距決定價(jià)價(jià)格回調(diào)的的幅度。房地產(chǎn)業(yè)的的支撐因素素房地產(chǎn)業(yè)的的抑制因素素對市場走勢的判斷：長期看好，對不同類型的城市區(qū)別對待人口紅利、經(jīng)濟(jì)增長、城市化進(jìn)程、房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位、資本重新估值、投資觀念的興起使得從中長期角度來說，房地產(chǎn)市場的增長是持續(xù)的，目前政府連續(xù)出臺救市政策，反映了政府對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度；對于一線城市房價(jià)離大部分剛性需求的可承受力較遠(yuǎn)，需要有一個(gè)回調(diào)的過程；對于類似沭陽這樣的四線城市，剛性需求的可承受力和房價(jià)并未拉開距離，價(jià)格回調(diào)空間不大未來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的走勢勢取決于支支撐因素和和抑制因素素的博弈基于以上判判斷，沭陽陽未來房地地市場前景景看好經(jīng)濟(jì)長期前前景，特別別是潛力發(fā)發(fā)展區(qū)域，，持續(xù)看好好城市化進(jìn)程程將帶來大大量自住需需求；政府一系列列促進(jìn)房地地產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展措施挽挽救市場信信心房地產(chǎn)業(yè)支支柱產(chǎn)業(yè)的的重要地位位30近年沭陽土土地市場的的需求總體體保持平穩(wěn)穩(wěn)走勢，土土地價(jià)值區(qū)區(qū)間比較大大，南部新新城要低于于老城區(qū)及及東部新區(qū)區(qū)沭陽土地價(jià)價(jià)格區(qū)間在在40-200萬/畝，價(jià)格差差距較大，，金融酒店店用地價(jià)格格最高，住住宅價(jià)格差差距不是太太大，東部部和老城區(qū)區(qū)土地價(jià)值值較為市場場認(rèn)可，南南部區(qū)域土土地價(jià)格較較低，專業(yè)業(yè)市場價(jià)格格相對較低低。60-150萬/畝40-80萬/畝60-180萬/畝商業(yè)金融酒酒店用地商業(yè)住宅用地住宅用地專業(yè)市場用用地140-180萬/畝80-100萬/畝40-60萬/畝10-15萬/畝3107年以來沭陽陽商品房累累計(jì)供銷比比為2.30：1，縣商業(yè)物物業(yè)累計(jì)供供銷比為1.63：1，整體分析析，供求趨趨勢相對均均衡；07年以來沭陽陽商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)在2009年銷售量達(dá)達(dá)到最大值值為30.9萬平方米，，2010年銷售量為為21.94萬平方米；；商業(yè)物業(yè)供供銷比在2007年達(dá)到了最最大值，2008年均出現(xiàn)了了較大程度度的回落，，09年起重新呈呈上升趨勢勢，隨著后后續(xù)國家相相關(guān)政策，，住宅地產(chǎn)產(chǎn)將面臨供供大于求的的局勢，預(yù)預(yù)計(jì)未來商商業(yè)地產(chǎn)仍仍將保持上上升態(tài)勢目前沭陽房房地產(chǎn)市場場的供求趨趨勢相對均均衡，隨著著國家對住住宅地產(chǎn)的的控制，住住宅地產(chǎn)將將面臨供大大于求的局局面，預(yù)計(jì)計(jì)市場焦點(diǎn)點(diǎn)將集聚商商業(yè)地產(chǎn)322007年以來，沭沭陽商業(yè)物物業(yè)成交均均價(jià)呈現(xiàn)快快速提升的的態(tài)勢，目目前成交均均價(jià)已逐漸漸攀升，商商業(yè)價(jià)值正正在得到體體現(xiàn)；2007年以來沭陽陽住宅物業(yè)業(yè)成交均價(jià)價(jià)呈現(xiàn)快速速提升的態(tài)態(tài)勢，目前前成交均價(jià)價(jià)維持在2100元/平方米以上上；由于沭陽房房地產(chǎn)市場場正處于啟啟動期，商商業(yè)以及住住宅物業(yè)價(jià)價(jià)格泡沫相相對較小，，未來仍將將保持了良良好的走勢勢。近年來沭陽陽房地產(chǎn)市市場正處于于啟動期，，住宅以及及商業(yè)物業(yè)業(yè)成交均價(jià)價(jià)走勢良好好，未來仍仍將保持這這一發(fā)展態(tài)態(tài)勢近年來沭陽陽住宅商業(yè)業(yè)成交均價(jià)價(jià)走勢備注：以上上成交均價(jià)價(jià)為縣域范范圍含鎮(zhèn)的的成交均價(jià)價(jià)33沭陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析析總結(jié)供求關(guān)系價(jià)格走勢土地市場沭陽土地價(jià)價(jià)值性質(zhì)差差異大近年沭陽土土地市場的的需求總體體保持平穩(wěn)穩(wěn)走勢，其其中商業(yè)金金融用地價(jià)價(jià)值最高，，而非核心心區(qū)域住宅宅較低，專專業(yè)市場最最低。目前供大于于求，預(yù)計(jì)計(jì)未來將出出現(xiàn)供需基基本平衡目前沭陽房房地產(chǎn)市場場呈現(xiàn)供大大于求的局局面，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)從09年開始供銷銷比呈上升升趨勢，預(yù)預(yù)計(jì)未來將將會保持此此局面價(jià)格泡沫較較小，預(yù)計(jì)計(jì)未來價(jià)格格保持良好好的運(yùn)行勢勢頭近年來沭陽陽住宅以及及商業(yè)物業(yè)業(yè)成交均價(jià)價(jià)走勢良好好，商業(yè)物物業(yè)均價(jià)大大約為住宅宅均價(jià)兩倍倍左右，由由于物業(yè)價(jià)價(jià)格泡沫較較小，且地地價(jià)持續(xù)攀攀升，預(yù)計(jì)計(jì)物業(yè)價(jià)格格將保持良良好的運(yùn)行行勢頭目前沭陽總總體房地產(chǎn)產(chǎn)市場出現(xiàn)現(xiàn)供大于求求的態(tài)勢，，價(jià)格泡沫沫較??；但隨著土地地市場的緊緊縮，產(chǎn)業(yè)業(yè)需求的不不斷釋放以以及區(qū)域市市場的加快快發(fā)展，未來沭陽房房地產(chǎn)市場場前景看好好，這為項(xiàng)項(xiàng)目的成功功帶來了良良好的市場場環(huán)境宏觀政策國家宏觀政政策為整體體房地產(chǎn)市市場創(chuàng)造良良好環(huán)境沭陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場正處處于啟動期期，回調(diào)的的可能性不不大，隨著著政府相關(guān)關(guān)政策的落落實(shí)，未來來市場前景景看好34房地產(chǎn)市場場機(jī)會分析析沭陽房地產(chǎn)市場場總體分析析沭陽板塊市市場競爭格格局分析沭陽商業(yè)市市場機(jī)會研研究35按房地產(chǎn)市市場發(fā)展程程度，沭陽陽主城區(qū)房房地產(chǎn)市場場主要分為為三個(gè)板塊塊1老城區(qū)供應(yīng)量不大大，以舊城城改造為主主，購房出出體為老沭沭陽人，樓樓型多以高高層供應(yīng)為為主流，未未來可供用用于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)機(jī)會會較少，商商業(yè)供應(yīng)逐逐漸成為重重點(diǎn)2城東新區(qū)縣政府所在在區(qū)域，開開發(fā)已經(jīng)比比較成熟，，樓盤云集集，是沭陽陽房地產(chǎn)最最為集中的的區(qū)域，置置業(yè)者以公公務(wù)員、在在外奮斗的的打工及經(jīng)經(jīng)商沭陽人人為主，購購房的主力力面積集中中在90-120平米之間的的三房，供供應(yīng)量將繼繼續(xù)上升，，產(chǎn)品類型型在逐步豐豐富，出現(xiàn)現(xiàn)大規(guī)模商商業(yè)項(xiàng)目，，尤其是專專業(yè)批發(fā)市市場3城南新區(qū)南部新區(qū)是是未來沭陽陽規(guī)劃的新新城區(qū)，目目前基礎(chǔ)配配套設(shè)施還還不完善，，尤其在新新長鐵路南南面樓盤供供應(yīng)量較小小，但未來來規(guī)模將會會不斷擴(kuò)大大東部新區(qū)老城區(qū)南部新區(qū)5城市發(fā)展方方向36老城區(qū)——輻射全市的的商業(yè)配套套中心，是是房地產(chǎn)市市場起步最最早發(fā)展最最成熟的區(qū)區(qū)域，其核核心價(jià)值在在于區(qū)位和和配套優(yōu)勢勢，目前開開發(fā)空間不不大區(qū)位優(yōu)勢：：中心城區(qū)房房地產(chǎn)是房房地產(chǎn)市場場起步最早早的區(qū)域，，經(jīng)過多年年發(fā)展已進(jìn)進(jìn)入成熟階階段；配套優(yōu)勢：：中心城區(qū)是是客戶認(rèn)知知度最高，，商業(yè)生活活配套最為為齊全的區(qū)區(qū)域目前，中心心城區(qū)開發(fā)發(fā)空間不大大，主要以以高層住宅宅和大型商商業(yè)為主1、蘇果超市市、2恒隆廣場、、3歐中廣場123老城區(qū)典型樓盤藍(lán)天國際商貿(mào)城規(guī)?？傉嫉?19.35畝，總建筑面積達(dá)39萬㎡，商業(yè)約22萬多㎡，商住及辦公約10萬㎡，產(chǎn)品形式高層、商業(yè)、酒店式公寓均價(jià)商鋪1.3-3.3萬/平米戶型面積30-68平米商鋪銷售狀況年推出總量2000套，年中推出，目前銷售完成50%左右定位批發(fā)零售、休閑娛樂等全方位多功能于一身客戶特征以公務(wù)員、沭陽及周邊經(jīng)商人士為主37城東新區(qū)板板塊——政府機(jī)關(guān)所所在地，基基礎(chǔ)設(shè)施配配套完善，，是沭陽商商品住宅集集中開發(fā)區(qū)區(qū)域，縣政府及主主要政府機(jī)機(jī)關(guān)所在地地，生活配配套成熟、、學(xué)校、銀銀行、醫(yī)院院等設(shè)施一一應(yīng)俱全產(chǎn)品形式以以高層住宅宅為主，輔輔以小高層層和多層，，商業(yè)開發(fā)發(fā)以專業(yè)市市場為主主力客戶是是在區(qū)域內(nèi)內(nèi)工作的的的公務(wù)員、、企業(yè)單位位職員、在在外經(jīng)商及及打工的沭沭陽人區(qū)域市場住住宅均價(jià)在在3000-3500元/平米左右，，各項(xiàng)目價(jià)價(jià)格差距不不大，依托資源物業(yè)形式式客戶戶特征征價(jià)格格平臺臺典型樓盤奧運(yùn)都城規(guī)?？偨ㄖ娣e30萬平米產(chǎn)品形式多層，小高層、花園洋房均價(jià)小高層3700元/平米戶型面積二房75-123，三房120-140平米，銷售狀況剩余的房源27套，都是小高層的10樓以上的房源，面積較大，多層價(jià)格偏高，合同不能簽。產(chǎn)品特色新古典建筑風(fēng)格，兵營式排布，低密度居住小區(qū)客戶特征以項(xiàng)目周邊工作的老師、醫(yī)院醫(yī)生、公務(wù)員為主東部新區(qū)軟件件園園行政政中中心心38南部部新新區(qū)區(qū)板板塊塊———城市市主主流流發(fā)發(fā)展展方方向向，，但但開開發(fā)發(fā)相相對對緩緩慢慢，，總總體體居居住住氛氛圍圍不不濃濃，，生生活活配配套套主主要要依依靠靠老老城城區(qū)區(qū)板板塊塊，，非非核核心心區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)開開發(fā)發(fā)不不足足區(qū)域域內(nèi)內(nèi)核核心心區(qū)區(qū)域域配配套套相相對對完完善善，，但但主主要要依依靠靠中中心心區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)和和支支持持，，邊邊緣緣區(qū)區(qū)域域基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)缺缺乏乏，，以以學(xué)學(xué)校校和和公公建建為為主主大部部分分以以多多層層住住宅宅為為主主，，產(chǎn)產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)單單一一主力力客客戶戶是是在在沭沭陽陽老老城城外外溢溢及及周周邊邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)下下進(jìn)進(jìn)城城客客戶戶2800-3300元/平米米依托托資源源產(chǎn)品品形式式客戶戶特征征價(jià)格格平臺臺翰林府第規(guī)模占地10萬平米，建筑面積20萬平米產(chǎn)品形式多層、小高層、排屋均價(jià)3500元/平米戶型面積三房120-133平米銷售情況今年底的4月29日開盤，到目前銷售90%，目前的多層房源好樓層均價(jià)在3600-3700左右該盤的銷售策略是單價(jià)報(bào)價(jià)提高200元左右，然后打折產(chǎn)品特色經(jīng)典歐式建筑客戶特征以項(xiàng)目周邊小業(yè)主及公務(wù)員為主，南部新區(qū)南部部新新城城核核心心區(qū)區(qū)域域南部部新新城城邊邊緣緣區(qū)區(qū)域域地塊塊所所在在39通過過盤盤點(diǎn)點(diǎn)板板塊塊競競爭爭板板塊塊我我們們發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)主流流客客戶戶基基本本一一致致以中中等等規(guī)規(guī)模模項(xiàng)項(xiàng)目目為為主主，，物物業(yè)業(yè)類類型型趨趨同同主城城、、東東部部板板塊塊客客戶戶基基本本以以泛泛公公務(wù)務(wù)員員、、客客戶戶為為主主，，北北部部則則以以職職員員、、教教師師、、小小業(yè)業(yè)主主、、進(jìn)進(jìn)城城農(nóng)農(nóng)民民等等地地緣緣性性性性客客戶戶為為主主；；由于于主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品和和價(jià)價(jià)格格的的趨趨同同性性，，客客戶戶置置業(yè)業(yè)更更多多關(guān)關(guān)注注生生活活配配套套，，小小區(qū)區(qū)綠綠化化、、戶戶型型等等產(chǎn)產(chǎn)品品細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)。。沭陽陽目目前前總總建建面面超超過過30萬平平米米的的項(xiàng)項(xiàng)目目僅僅有有4個(gè)；；在建建大大部部分分樓樓盤盤是是小小高高層層、、高高層層住住宅宅，，僅僅有有少少數(shù)數(shù)幾幾個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目有有多多層層、、別別墅墅。。區(qū)域域價(jià)價(jià)格格差差未未拉拉開開在沭沭陽陽市市場場的的主主要要居居住住板板塊塊中中，，多多層層、、小小高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)格格差差較較小小，，普普遍遍集集中中在在3000-3600元/平方方米米的的范范圍圍內(nèi)內(nèi)。。沭陽陽是是一一個(gè)個(gè)高高度度同同質(zhì)質(zhì)化化的的市市場場，，在在梳梳理理片片區(qū)區(qū)競競爭爭的的過過程程中中我我們們更更多多地地看看到到了了共共同同點(diǎn)點(diǎn)———板塊塊競競爭爭格格局局40房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場機(jī)機(jī)會會分分析析沭陽陽房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場總總體體分分析析沭陽陽板板塊塊市市場場競競爭爭格格局局分分析析沭陽陽商商業(yè)業(yè)市市場場機(jī)機(jī)會會研研究究沭陽陽總總體體商商業(yè)業(yè)市市場場沭陽陽商商圈圈分分析析沭陽陽專專業(yè)業(yè)市市場場分分析析沭陽居民民收入保保持平穩(wěn)穩(wěn)快速增增長，帶帶動消費(fèi)費(fèi)支出的的增加，，人民生生活質(zhì)量量得到有有效改善善數(shù)據(jù)來源源：全國國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社社會發(fā)展展統(tǒng)計(jì)公公報(bào)沭陽陽統(tǒng)計(jì)公公報(bào)、江江蘇省統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒城市居民民人均消消費(fèi)收入入城市居民民可支配配收入保保持平穩(wěn)穩(wěn)快速增增長2007-2010年沭陽城城市居民民可支配配收入年年均增長長達(dá)15%，高于全全國平均均水平。。城市居民民消費(fèi)支支出實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快速增增長沭陽縣城城鎮(zhèn)居民民2010年人均消消費(fèi)收入入超過8000元。2007-2010年實(shí)現(xiàn)年年均增長長率達(dá)17%，超出江江蘇省平平均水平平。沭陽城市市人民生生活質(zhì)量量得到顯顯著改善善沭陽城市市居民恩恩格爾系系數(shù)已達(dá)達(dá)38.5，按照聯(lián)聯(lián)合國糧糧農(nóng)組織織提出的的標(biāo)準(zhǔn)，，結(jié)合我我國具體體國情，，居民已已經(jīng)步入入小康社社會，向向富裕階階層過渡渡。人民生活活質(zhì)量恩格爾系數(shù)59%以上50-59%40-50%30-40%低于30%貧富程度貧困溫飽小康富裕最富裕注：聯(lián)合合國糧農(nóng)農(nóng)組織提提出的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)溫飽小康城市居民民人均可可支配收收入沭陽市民民各類消消費(fèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)全面增增長、消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)進(jìn)一步步升級、、消費(fèi)習(xí)習(xí)慣向追追求生活活品質(zhì)改改善市區(qū)居民民各類生生活消費(fèi)費(fèi)呈現(xiàn)全全面增長長局面作為基本本生活的的食品支支出2010年比2004年增長55%，年均增增長9%；衣著類類支出增增長39%，年均增增長7%；家庭設(shè)設(shè)備用品品及服務(wù)務(wù)類、醫(yī)醫(yī)療保健健、交通通和通信信類、教教育文化化娛樂服服務(wù)等支支出均實(shí)實(shí)現(xiàn)了30%的增長36%，年均增增長率高高于5%。市區(qū)居民民消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)進(jìn)一一步升級級沭陽在食食品以及及衣著方方面的支支出占據(jù)據(jù)消費(fèi)支支出的比比例有所所下降，，但仍然然主要部部分。在在家庭設(shè)設(shè)備用品品及服務(wù)務(wù)、醫(yī)療療保健、、交通通通訊、教教育文化化娛樂支支出等方方面的支支出提高高了2.3%?，F(xiàn)代服務(wù)務(wù)性消費(fèi)費(fèi)支出比比例的提提升說明明市民消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)得到進(jìn)進(jìn)一步升升級。數(shù)據(jù)來源源：宿遷遷統(tǒng)計(jì)局局從商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)律律來看，，沭陽市民民消費(fèi)傾傾向于多多產(chǎn)品選選擇以及及自有購購物空間間的選擇擇，地區(qū)區(qū)商業(yè)物物業(yè)也向向多元化化、規(guī)模?；l(fā)展展800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種種的業(yè)態(tài)態(tài)綜合性商商業(yè)形式式轉(zhuǎn)型商業(yè)業(yè)形式消費(fèi)者價(jià)價(jià)格敏感感多選擇，，自由購購物空間間多種需求求個(gè)性消費(fèi)費(fèi)——?dú)W美經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的經(jīng)驗(yàn)證證明，當(dāng)當(dāng)城市的的人均GDP達(dá)到4000美金以上上時(shí)，人人們單純純購物的的時(shí)間會會明顯縮縮短，此此時(shí)融合合休閑、、娛樂與與購物的的業(yè)態(tài)將將迅速發(fā)發(fā)展。人均GDP城市化率率25%45%70%85%95%+人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下人均GDP位于4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的地?cái)偂⒓Q(mào)市場，商品為城市生活提供基本保障商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如超市、專賣店、精品店等超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，SHOPPINGMALL、大型購物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型，主題性的購物公園等極具個(gè)性消費(fèi)的場所出現(xiàn)商業(yè)形態(tài)態(tài)－城市市經(jīng)濟(jì)模模型沭陽所處處階段44房地產(chǎn)市市場機(jī)會會分析沭陽房地產(chǎn)市市場總體體分析沭陽板塊塊市場競競爭格局局分析沭陽商業(yè)業(yè)市場機(jī)機(jī)會研究究沭陽總體體商業(yè)市市場沭陽商圈圈分析沭陽專業(yè)業(yè)市場分分析沭陽目前前商圈呈呈單一中中心化格格局，城城市商業(yè)業(yè)功能集集中于主主城商圈圈，東部部新區(qū)及及南部新新區(qū)商圈圈尚處于于培育商商業(yè)成熟熟度以及及項(xiàng)目開開發(fā)階段段商圈名稱等級功能及業(yè)態(tài)商圈成熟度驅(qū)動條件人民中路商圈縣級商圈功能以商業(yè)零售為主；業(yè)態(tài)含大型購物中心，綜合超市，中高檔百貨店，專業(yè)店，商業(yè)街商圈成熟，人流量大，商鋪經(jīng)營狀況好城市核心區(qū)位以及傳統(tǒng)商業(yè)中心東部新區(qū)商圈市級商圈功能以小商品集散為主；業(yè)態(tài)含、服裝及建材裝飾專業(yè)市場核心區(qū)較為成熟，人流量較大、商鋪經(jīng)營情況較好，但邊緣區(qū)還在大規(guī)模建設(shè)政府交通規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)園布局驅(qū)動海寧皮革城商圈市級商圈功能以服裝、汽車、小商品的商業(yè)批發(fā)及零售商圈仍在建設(shè)中，項(xiàng)目有待開發(fā)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)規(guī)劃、南部新區(qū)商圈市級商圈功能以物流及專業(yè)商品市場還處于規(guī)劃中產(chǎn)業(yè)園區(qū)驅(qū)動商圈分布布特征目前以人人民中路路商圈為為主，各各區(qū)域新新興商圈圈尚處在在培育商商業(yè)氛圍圍，項(xiàng)目目開發(fā)階階段，呈呈單一中中心化格格局。未未來各區(qū)區(qū)域商圈圈成熟之之后將逐逐步分散散市中心心商業(yè)功功能，呈呈“一心多區(qū)區(qū)”分布。老城區(qū)沭陽現(xiàn)有有專業(yè)批批發(fā)市場場分布格格局呈現(xiàn)現(xiàn)新舊并并存的形形式，由由城中區(qū)區(qū)域逐漸漸向城北北物流聚聚集區(qū)聚聚集專業(yè)批發(fā)市場分布1浙江商城2海寧皮革城3南北匯服裝批發(fā)市場4山東商城5永康五金城6蘇北車市7蘇北商貿(mào)城8月星家居商業(yè)廣場9華東木業(yè)裝飾城備注“紅字為經(jīng)營個(gè)案，黑字為在開發(fā)個(gè)案目前現(xiàn)有有的專業(yè)批發(fā)發(fā)市場還還處于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型過程程中，新新舊物業(yè)業(yè)類型并并存，主主要研究究對象選選取將根根據(jù)所在在行業(yè)及及區(qū)域影影響力，，將新舊舊形式都都包括在在內(nèi)從行業(yè)劃分分看，沭陽專業(yè)業(yè)批發(fā)市市場主要有三種行行業(yè)一是服裝行業(yè)業(yè)，如海寧皮革革城、南南北匯裝裝批發(fā)市市場、山山東商城城等二是家居建材材行業(yè)，，如月星星家居商商業(yè)廣場場、浙江江商城、、蘇北商商貿(mào)城等等三是以小商品行行業(yè)，分分布在蘇蘇北商貿(mào)貿(mào)城附近近由于沭陽陽經(jīng)濟(jì)的的輻射區(qū)區(qū)域包括括周邊縣縣市及下下轄縣鄉(xiāng)鄉(xiāng)，因此此沭陽目目前比較較成熟的的專業(yè)批批發(fā)市場場都集中中汽車交交通樞紐紐周邊，，如浙江江商城依托政府府的城市市規(guī)劃及及城市發(fā)發(fā)展的功功能布局局，目前前沭陽物物流及專專業(yè)市場場項(xiàng)目還將集中中在的——城東，未未來城南南新區(qū)將將會崛起起隨著沭陽陽城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)與周周邊市縣縣一體化化水平的的提高，，專業(yè)批批發(fā)市場場供應(yīng)量量還會增增大，競競爭激烈烈12345678947房地產(chǎn)市市場機(jī)會會分析沭陽房地產(chǎn)市市場總體體分析沭陽板塊塊市場競競爭格局局分析沭陽商業(yè)業(yè)市場機(jī)機(jī)會研究究沭陽總體體商業(yè)市市場沭陽商圈圈分析沭陽專業(yè)業(yè)市場分分析目前沭陽陽市的專專業(yè)批發(fā)發(fā)市場主主要經(jīng)營營方向以以家居建建材行業(yè)業(yè)為主，，其次為為服裝及及小商品品市場等等家居服裝小商品及氣體總供應(yīng)量（含在建）約5000,00平方米約500,000平方米約300,000平方米區(qū)域城東城東、城南城南代表性物業(yè)浙江商城月星家居商業(yè)廣場海寧皮革城南北匯服裝市場山東商城1.蘇北商貿(mào)城2.蘇北車市租金（含物業(yè)費(fèi)）浙江商城：0.5-1元/平方米/月海寧皮革城：0.8-1.5元/平方米/天0.3-0.8元/平方米/售價(jià)月星家居：1F1.2萬/平方米2F8000元/平方米山東商城：外、1、2F7500元/平方米里、1、2F6000元/平方米里、1F8000元/平米蘇北商貿(mào)城：4000-7000元/平方米蘇北車市：4500元/平方米（如一次性付款可售3200元/平米）入駐率浙江商貿(mào)城：95%海寧皮革城：90%50%左右主要特征城東是沭陽城市化的發(fā)展方向，存在大量的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目開發(fā)處于交通主干道附近主要以經(jīng)營知名家居品牌為主，浙江人帶動效應(yīng)下，商家入駐率較高形成輻射周邊的家居建材影響力目前已經(jīng)成為沭陽市區(qū)及周邊縣市的皮裝批發(fā)的首選地知名的品牌市場入駐，隨著服裝南北匯的建成，未來規(guī)模逐漸擴(kuò)大目前此區(qū)域的服裝主要以批發(fā)為主，檔次屬于中低端主要面對的客群都是周邊縣市的服裝門面的經(jīng)營者主要是借助沭陽經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，城市擴(kuò)張，而逐步成長發(fā)展起來目前也形成了全縣的影響力，但容量有限，市場空置率較高主要面對中低端市場需求未來研判隨著沭陽城市化進(jìn)程的進(jìn)一步擴(kuò)展，對家居建材市場的需求還會有所增長隨著城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的進(jìn)一步調(diào)整，同時(shí)新型產(chǎn)業(yè)布局以及周邊交通配套將加速市場影響力的提升隨著沭陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的變化以及其他專業(yè)市場的形成而減弱重點(diǎn)個(gè)案案分析——海寧皮革革城基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)樓盤名稱沭陽海寧皮革城地理位置常州路永安路總建筑面積50000平方米占地面積17003平方米容積率3物業(yè)形態(tài)多層商業(yè)單體及兩棟高層公寓經(jīng)營時(shí)間2008年10月開業(yè)物業(yè)類型組合主體高層17層、綜合樓6層、裙樓4層經(jīng)營信息經(jīng)營分區(qū)樓層業(yè)態(tài)品牌租金（元/平方米/月）售價(jià)（元/平方米）經(jīng)營1F箱包區(qū)經(jīng)典405000-10000（部分保留商鋪）2F皮衣皮草區(qū)毛毛253F精品區(qū)四海15居住區(qū)5-17F酒店式公寓12-213000項(xiàng)目定位市場采用“MALL”設(shè)計(jì)理念，將專業(yè)皮革城、豪華酒店、時(shí)尚餐廳、寫字樓等多重城市功能優(yōu)化整合，裙房及綜合樓1-3層為皮革市場，綜合樓及主體1-3層為酒店餐飲用房；綜合樓4-6層為商務(wù)辦公用房，經(jīng)營情況2008年11月21日，市場一二層300余家商戶正式營業(yè)，商戶主要來自浙江海寧、桐鄉(xiāng)、溫州及廣東廣州等地，開業(yè)以后，月接待達(dá)10萬余人次，目前3層已經(jīng)全部滿租，市場人氣比較充分評價(jià)項(xiàng)目位于沭陽南部新區(qū)核心，交通優(yōu)勢明顯，商業(yè)管理正規(guī)，門市出租率較高，引入產(chǎn)品品牌在三線城市的影響力較高，二線品牌為主，少量一線品牌。重點(diǎn)個(gè)案案分析——永康五金金城基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)樓盤名稱永康五金城地理位置常州路永安路總建筑面積220000平方米占地面積183畝容積率1.5物業(yè)形態(tài)多層商業(yè)組合經(jīng)營時(shí)間2011年9月開業(yè)物業(yè)類型組合2層商業(yè)街經(jīng)營信息經(jīng)營分區(qū)樓層業(yè)態(tài)品牌租金（元/平方米/月）售價(jià)（元/平方米）經(jīng)營1-2F五金批發(fā)零售正泰、新民15-337000-10000（部分保留商鋪）備注：開業(yè)率達(dá)到60%，銷售率50%左右項(xiàng)目定位市場實(shí)施信息化、規(guī)?；?、品牌化經(jīng)營，建成一個(gè)集交易、倉儲、物流配送、現(xiàn)代商務(wù)辦公、信息化管理、品牌展示、電子商務(wù)等多項(xiàng)功能于一體的現(xiàn)代化五金模具專業(yè)市場。經(jīng)營情況沭陽的五金大戶全部入駐永康五金城，大門南面2間，沭陽天地五金機(jī)電（五交化市場第一家），門北面前后6間，沭陽正泰電器（五金市場第二家），第三家，新民橡膠機(jī)電（建陵中學(xué)對面）第四家：宏達(dá)鍋爐配件，戴老五，成勝將，宋組生等等還有好多都是行業(yè)中的大戶，評價(jià)定位合理，與目前沭陽現(xiàn)有及在建市場形成差異化，招商力度比較強(qiáng)，同時(shí)現(xiàn)有傳統(tǒng)的老五交化即將拆遷，沭河市場太小，沒有更強(qiáng)的競爭，未來發(fā)展空間廣闊重點(diǎn)個(gè)案案分析——藍(lán)天國際際商貿(mào)城城基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)樓盤名稱藍(lán)天國際商貿(mào)城地理位置人民路上海路交匯處總建筑面積39萬平方米占地面積119.35畝鋪位總數(shù)3000物業(yè)形態(tài)集商貿(mào)、娛樂、金融、商務(wù)于一體的一站式商業(yè)街區(qū)容積率4.902物業(yè)類型組合綜合商貿(mào)中心經(jīng)營時(shí)間2012年初經(jīng)營信息經(jīng)營分區(qū)樓層業(yè)態(tài)及初步定位租金（元/平方米/月）售價(jià)（元/平方米）經(jīng)營1-6F地下二層設(shè)置國際大酒店及停車場，

地下一層部分為機(jī)動車車庫，部分為商業(yè)門店、餐飲和設(shè)備用房；

地上一、二層為服裝品牌店和專業(yè)門店；

三、四層為小商品、文體用品和五金、家電、數(shù)碼城等；

五、六層設(shè)置娛樂、餐飲、休閑等規(guī)模型商業(yè)服務(wù)及文化服務(wù)設(shè)施，中心部位結(jié)合地下一層設(shè)置碧游廣場景觀區(qū)；

三層樓頂設(shè)置機(jī)動車停車位；

四層屋面設(shè)置空中花園、兒童娛樂區(qū)。一樓是賣品牌三萬起租，兩樓是兩萬起租，三樓四樓免交房租兩年不過得交六萬押金1.3-3.3（部分保留商鋪）居住區(qū)5-33F住宅、酒店式公寓評價(jià)占據(jù)城市中心，散賣商鋪，定位中低端，發(fā)展空間有限重點(diǎn)個(gè)案案分析——沭陽山東東商城基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)樓盤名稱沭陽山東商城地理位置迎賓大道東段，距京滬高速沭陽出口不到一公里總建筑面積40多萬平方米占地面積335畝鋪位總數(shù)1470物業(yè)形態(tài)多層商業(yè)單體及兩棟高層公寓容積率1.791物業(yè)類型組合多層、小高層經(jīng)營時(shí)間2012年9月項(xiàng)目定位規(guī)劃有大型電子信息屏、廣播系統(tǒng)、電子信息資訊系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、自動扶梯、消防安全監(jiān)督控制中心等現(xiàn)代化設(shè)施，致力打造國內(nèi)先進(jìn)、蘇北一流的大型專業(yè)市場。評價(jià)市場定位于原有市場重合，無有效營銷推廣手段，招商管理水平欠缺，不看好經(jīng)營信息經(jīng)營分區(qū)樓層業(yè)態(tài)及初步定位租金（元/平方米/月）售價(jià)（元/平方米）經(jīng)營1-2F主體市場設(shè)生產(chǎn)企業(yè)直銷中心、商品采購中心、倉儲中心、配套服務(wù)中心幾大區(qū)域，規(guī)劃有9000多個(gè)商位、1萬多戶經(jīng)營戶。主要經(jīng)營電動車、電子產(chǎn)品、五金、飾品、鞋帽等行業(yè)商品。3F為住宅-----外、1、2F7500元/平方米里、1、2F6000元/平方米里、1F8000元/平米3F住宅2000元/平米備注：無返租等促銷措施，同時(shí)市場也無招商部門，A區(qū)約3萬平米售完，住宅售完，但大部分仍在售重點(diǎn)個(gè)案案分析——沭陽南北北匯服裝裝城53基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)樓盤名稱沭陽山東商城地理位置迎賓大道東段，326省道與京滬高速交匯處總建筑面積200多萬平方米占地面積2000畝鋪位總數(shù)1378物業(yè)形態(tài)多層商業(yè)單體組合及酒店、寫字樓容積率1.6物業(yè)類型組合多層、高層經(jīng)營時(shí)間2012年6月（A區(qū)）項(xiàng)目定位包含5大商業(yè)組團(tuán),具備大型商貿(mào)、商務(wù)、酒店、寫字樓、會展中心等高端配套設(shè)施，目前以服裝市場為主打，在二期規(guī)劃有服裝工廠作為支撐評價(jià)定位綜合性，營銷推廣及招商手段運(yùn)用比較純屬，但規(guī)模較大，初期定價(jià)過高，影響后期銷售，短期內(nèi)部看好經(jīng)營信息經(jīng)營分區(qū)樓層業(yè)態(tài)及初步定位租金（元/平方米/月）售價(jià)（元/平方米）經(jīng)營1-2F規(guī)劃有大型服裝、百貨、名店、餐飲、娛樂、休閑、購物、游樂、皮革、文娛等主題商業(yè)經(jīng)營功能及配套-----外1F16000元/平方米2F7600-9500元/平方米里1F8-9000元/平米2F6-7000元/平米備注：有2年返租等促銷措施，同時(shí)市場負(fù)責(zé)招商，但規(guī)模大，售價(jià)較高，去化速度慢重點(diǎn)個(gè)案案分析——月星國際際家居生生活廣場場54基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)樓盤名稱中國沭陽國際服裝南北匯地理位置沭陽縣城東迎賓大道與京滬高速交匯地總建筑面積26萬平方米占地面積128畝鋪位總數(shù)物業(yè)形態(tài)多層、高層容積率3.3物業(yè)類型組合家居生活館、家居展示館、酒店式公寓、高檔住宅經(jīng)營時(shí)間2012年底，開盤時(shí)間2011年11月經(jīng)營信息經(jīng)營分區(qū)樓層業(yè)態(tài)及初步定位租金（元/平方米/月）售價(jià)（元/平方米）經(jīng)營1-3F品牌衛(wèi)浴、廚房用品區(qū)（3-4期）1-2期中心部分為月星家居持有，主要經(jīng)營品牌家居產(chǎn)品月星包租20年，每半年返還買家租金1F12000元/平方米2F800元/平方米3F待定備注：有1萬定金抵4000的活動，同時(shí)市場負(fù)責(zé)招商及整體運(yùn)營，有品牌保證，同時(shí)進(jìn)行統(tǒng)一管理項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)有主力家居旗艦商業(yè)店、家居建材市場、家居生活館、家居展示館、酒店式公寓，高檔住宅，為保證項(xiàng)目未來發(fā)展，月星持有33%的物業(yè)評價(jià)定位清晰，品牌保證，統(tǒng)一管理，地理位置優(yōu)越，發(fā)展空間巨大，看好，但價(jià)格高，去化速度存疑總結(jié)55專業(yè)市場場分析商圈分析析沭陽商圈圈當(dāng)前商商圈還是是呈現(xiàn)以以單中心心為主的的發(fā)展格格局近年隨著著沭陽城城市建設(shè)設(shè)的步伐伐的加快快，單中中心的商商圈格局局正逐漸漸改變，，城東商商圈已逐逐步崛起起，城南南商圈仍仍在進(jìn)一一步建設(shè)設(shè)目前專業(yè)業(yè)市場供供應(yīng)規(guī)模模大，分分布在城城東及城城南依托沭陽陽的人口口規(guī)模及及經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展實(shí)力力，專業(yè)業(yè)市場規(guī)規(guī)模在逐逐步擴(kuò)大大，由城城東向城城南擴(kuò)張張沭陽商業(yè)業(yè)市場沭陽總體體商業(yè)市市場保持持繁榮沭陽近年年人均可可支配收收入、社社會消費(fèi)費(fèi)品零售售總額都都保持高高出全國國平均增增速，商商業(yè)發(fā)展展階段進(jìn)進(jìn)入多元元化、規(guī)規(guī)模化市市場選擇擇。56房地產(chǎn)市市場機(jī)會會分析項(xiàng)目屬性性界定區(qū)域價(jià)值值研判初步建議議57沭陽宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境總總體向向好，，政府府強(qiáng)力力拉大大城市市框架架，在在東部部新城城初步步建設(shè)設(shè)完成成的基基礎(chǔ)上上，正正大力力發(fā)展展南部部新區(qū)區(qū)，因因此房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場呈現(xiàn)現(xiàn)高速速發(fā)展展，但但作為為縣城城而言言，短短期內(nèi)內(nèi)依靠靠沭陽陽自身身力量量，實(shí)實(shí)現(xiàn)東東、南南兩個(gè)個(gè)新城城的發(fā)發(fā)展建建設(shè)，，存在在一定定的難難度，，如給給予一一定的的時(shí)間間，依依托周周邊的的縣市市作為為腹地地，同同時(shí)提提升政政府能能級，，南部部新城城的發(fā)發(fā)展將將見成成效。。神圣的的工作作在每每個(gè)人人的日日常事事務(wù)里里，理理想的的前途途在于于一點(diǎn)點(diǎn)一滴滴做起起。創(chuàng)造性性模仿仿不是是人云云亦云云，而而是超超越和和再創(chuàng)創(chuàng)造。。逆境給給人寶寶貴的的磨練練機(jī)會會。只只有經(jīng)經(jīng)得起起環(huán)境境考驗(yàn)驗(yàn)的人人，才才能算算是真真正的的強(qiáng)者者。22:4422:4422:44:4322:44:43所謂天天才，，只不不過是是把別別人喝喝咖啡啡的功功夫都都用在在工作作上了了。強(qiáng)烈的的欲望望也是是非常常重要要的。。人需需要有有強(qiáng)大大的動動力才才能在在好的的職業(yè)業(yè)中獲獲得成成功。。你必必須在在心中中有非非分之之想，，你必必須盡盡力抓抓住那那個(gè)機(jī)機(jī)會。。患難可可以試試驗(yàn)一一個(gè)人人的品品格，，非常常的境境遇方方才可可以顯顯出非非常的的氣節(jié)節(jié);風(fēng)平浪浪靜的的海面面，所所有的的船只只都可可以并并驅(qū)競競勝。。命運(yùn)運(yùn)的鐵鐵拳擊擊中要要害的的時(shí)候候，只只有大大勇大大智的的人才才能夠夠處之之泰然然。不放過任何細(xì)細(xì)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的競競爭優(yōu)勢，就就是比你的競競爭對手學(xué)習(xí)習(xí)得更快的能能力。把你的競爭對對手視為對手手而非敵人，，將會更有益益。一旦做出決定定就不要拖延延。任何事情情想到就去做做!立即行動!如果通用公司司不能在某一一個(gè)領(lǐng)域坐到到第一或者第第二把交椅，，通用公司就就會把它在這這個(gè)領(lǐng)域的生生意買掉或退退出這個(gè)領(lǐng)域域。我的宗旨一向向是逐步穩(wěn)健健發(fā)展，既不不要靠聳人聽聽聞的利潤，，也不要在市市場不景氣時(shí)時(shí)，突然有資資金周轉(zhuǎn)不靈靈的威脅。05-1月-2322:44:43在艱難時(shí)期，，企業(yè)要想獲獲得生存下去去的機(jī)會，唯唯一的辦法就就是保持一種種始終面向外外界的姿態(tài)。。若想長期生生存，僅有的的途徑就是要要使人人竭盡盡全力，千方方百計(jì)讓下一一代產(chǎn)品進(jìn)入入用戶家中。。時(shí)間是一個(gè)偉偉大的作者，，它會給每個(gè)個(gè)人寫出完美美的結(jié)局來。。自始自終把人人放在第一位位，尊重員工工是成功的關(guān)關(guān)鍵。讓流程說話話，流程是是將說轉(zhuǎn)化化為做的惟惟一出路。。1月-231月-2322:44:43在一個(gè)崇高高的目的支支持下，不不停地工作作，即使慢慢，也一定定會獲得成成功。微軟離破產(chǎn)產(chǎn)永遠(yuǎn)只有有18個(gè)月。堅(jiān)持持是是一一種種智智慧慧，，固固執(zhí)執(zhí)是是一一種種死死板板。。1月月-231月月-23命運(yùn)運(yùn)是是一一件件很很不不可可思思議議的的東東西西。。雖雖人人各各有有志志，，但但往往往往在在實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)理理想想時(shí)時(shí)，，會會遭遭遇遇到到許許多多困困難難，，反反而而會會使使自自己己走走向向與與志志趣趣相相反反的的路路，，而而一一舉舉成成功功。。一個(gè)個(gè)管管理理者者如如果果不不了了解解其其下下屬屬的的工工作作，，那那他他就就無無法法有有效效地地管管理理他他們們。。人們所認(rèn)認(rèn)識到的的是成功功者往往往經(jīng)歷了了更多的的失敗，，只是他他們從失失敗中站站起來并并繼續(xù)向向前。22:44:4322:441月-23等待。我我將要在在這三塊塊基石上上建立我我成功的的金字塔塔。千方百計(jì)計(jì)請一個(gè)個(gè)高招的的專家醫(yī)醫(yī)生，還還不如請請一個(gè)隨隨叫隨到到且價(jià)格格便宜的的江湖郎郎中。是員工養(yǎng)養(yǎng)活了公公司。2023/1/522:44能用他人人智慧去去完成自自己工作作的人是是偉大的的。不滿足讓讓客戶滿滿意，要要追求讓讓客戶感感動，創(chuàng)創(chuàng)造客戶戶終身價(jià)價(jià)值。新經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)代，不不是大魚魚吃小魚魚，而是是快魚吃吃慢魚。。路是腳踏踏出來的的，歷史史是人寫寫出來的的。人的的每一步步行動都都在書寫寫自己的的歷史。。05一一月202310:44下下