房地產(chǎn)估價(jià)案例與模擬試題解析適用于房地產(chǎn)估價(jià)師考試

09房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析模擬試題（B）11、甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為3500元/m2。甲公司擬分兩期建設(shè)80棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估出拍賣底價(jià)為3800元/m2。拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價(jià)格為3860元/m2，其余14無人承接，退還給甲公司。當(dāng)1996年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指責(zé)乙房地產(chǎn)估價(jià)所當(dāng)時(shí)評(píng)估的拍賣底價(jià)過低，而且別墅的拍賣低價(jià)竟然只比樓面地價(jià)高300元/m2，遠(yuǎn)低于其投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理。請(qǐng)問，乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)估價(jià)結(jié)論的理由有哪些?三、問答[共0題，每題2分，總計(jì)0分]12、甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)營收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資剛好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000m2，售價(jià)3000元/m2，銷售費(fèi)用為售價(jià)的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積為100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1380.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬元;乙認(rèn)為該套房屋的實(shí)際成本為25萬元，故只應(yīng)從自己應(yīng)得的收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)得1368.05萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應(yīng)該如何分配?為什么?四、問答[共0題，每題2分，總計(jì)0分]13、某評(píng)估公司受甲公司委托，對(duì)其擁有的一處自建房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500m2，總建筑面積為4500m2，2002年1月竣工。評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果為850元/m2。甲公司拿到報(bào)告后頗感不解，因?yàn)槠鋵?shí)際投入的成本已達(dá)960元/m2,而且還未考慮開發(fā)利潤和利息，而評(píng)估公司認(rèn)為自己的評(píng)估報(bào)告是合理的。請(qǐng)問評(píng)估公司有何理由認(rèn)為其評(píng)估結(jié)果是合理的?五、指錯(cuò)[共0題，每題40分，總計(jì)0分]14、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄(略)致委托方函(略)估價(jià)師聲明(略)估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得ⅹⅹ商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611m2，總用地面積2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述(略)四、估價(jià)目的評(píng)估××商務(wù)樓市場價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。七、估價(jià)依據(jù)(略)八、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場狀況及對(duì)所搜集資料的分析，首先采用收益法對(duì)其進(jìn)行整體估價(jià)，然后采用成本法進(jìn)行評(píng)估，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。九、估價(jià)結(jié)果估價(jià)對(duì)象在2003年4月1日的市場價(jià)值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)，單價(jià)為人民幣2544元/m2(大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整)。十、估價(jià)人員(略)十一、估價(jià)作業(yè)期2003年3月10日～3月20日。十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析(略)二、區(qū)域因素分析(略)三、市場背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估價(jià)方法選用(略)六、估價(jià)測算過程(一)收益法估價(jià)測算過程1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價(jià)對(duì)象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2，8層建筑面積201m2。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70。估價(jià)人員通過對(duì)估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7～8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%。根據(jù)上述資料，估價(jià)對(duì)象有效毛收入的計(jì)算如下：①1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00(萬元)②2層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12(萬元)③3層年有效毛收入：C=1000×60×0.75×12=63.00(萬元)④4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90(萬元)⑤5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60(萬元)⑥6層年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=36.00(萬元)⑦7、8層年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×85%=8.21(萬元)年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=3443.43(萬元)2.估算年運(yùn)營費(fèi)用①年土地使用費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)達(dá)到房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營的應(yīng)按每年293元/m2的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費(fèi)。則：年土地使用費(fèi)=293×2560=75.01(萬元)②年管理費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)按年租金收入的5%計(jì)支管理費(fèi)。則：年管理費(fèi)=343.43×5%=17.17(萬元)③年維修費(fèi)：按年租金收入的8%計(jì)支維修費(fèi)。則：年維修費(fèi)=343.43×8%=27.47(萬元)④年保險(xiǎn)費(fèi)：按年租金收入的2%計(jì)算。則：年保險(xiǎn)費(fèi)=343.43×2%=0.69(萬元)⑤年稅費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)要繳納房地產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)附加為年租金收入的5.5%。則：年稅費(fèi)=343.43×(12%+5.5%)=60.10(萬元)年運(yùn)營費(fèi)用=年土地使用費(fèi)+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年稅費(fèi)=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=180.44(萬元)3.估算年凈收入年凈收入=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用=162.99(萬元)4.確定資本化率資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8%。5.選出計(jì)算公式求出收益價(jià)格由于估價(jià)對(duì)象的收益年限為有限年，即n=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變,因此選用以下公式計(jì)算收益價(jià)格。將上述相關(guān)數(shù)據(jù)：a=162.99，r=35代入上述公式，有：P=1899.58(萬元)(二)成本法估價(jià)測算過程1.估算土地價(jià)格根據(jù)××市基準(zhǔn)地價(jià)表及基準(zhǔn)地價(jià)修正法，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)出讓期40年的基準(zhǔn)地價(jià)為每1m2土地面積2860元，由于估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已經(jīng)過5年，其減價(jià)率為5/40=12.5%。則估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格為：土地價(jià)格=2860×(1-12.5%)×2560=640.64(萬元)2.估算建筑現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格-建筑物折舊①建筑物重置價(jià)格根據(jù)××市客觀重置成本及相關(guān)因素，估價(jià)對(duì)象建筑物的重置單價(jià)(含紅線內(nèi)市政配套費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤)為1290元/m2。則建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=1290×6611=852.82(萬元)②建筑物折舊根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年，殘值率為0。而估價(jià)對(duì)象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計(jì)算的折舊費(fèi)總額為：建筑物折舊費(fèi)總額=建筑物重置總價(jià)×(1-殘值率)×已使用年限/耐用年限=852.82×(1-0)×2/60=28.43(萬元)③建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值=852.82-28.43=824.39(萬元)3.估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物現(xiàn)值=640.64+824.39=1465.03(萬元)(三)估價(jià)結(jié)果的確定以收益法的估價(jià)結(jié)果和成本法的估價(jià)結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)結(jié)果。即：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)=(1899.58+1465.03)/2=1682(萬元)(已取整)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)建筑面積單價(jià)=1682/0.6611=2544(元/m2)(已取整)七、估價(jià)結(jié)果經(jīng)過評(píng)估，某某商務(wù)樓在2003年4月1日的市場價(jià)值為人民幣1682萬元(大寫;人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)。附件(略)--改錯(cuò)[共0題，每題10分，總計(jì)0分]15、當(dāng)?shù)?003年1月～8月房地產(chǎn)價(jià)格定基指數(shù)為：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算：一、交易日期修正系數(shù)：1.KA=99.7%2.KB=99.0%3.KC=99.2%二、求取比準(zhǔn)價(jià)格：1.比準(zhǔn)價(jià)格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100=6617(元/m2)2.比準(zhǔn)價(jià)格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×101/100×100/102=6344(元/m2)3.比準(zhǔn)價(jià)格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×101/102×100/103=6201(元/m2)4.比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算結(jié)果：(6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)答案：1-10無第11題試題解析：答：乙估價(jià)所可以從如下5個(gè)方面說明自己給出估價(jià)結(jié)論的理由。一是從估價(jià)目的看，當(dāng)時(shí)估價(jià)所是按照以拍賣評(píng)估對(duì)象償還債務(wù)的情況進(jìn)行評(píng)估測算的，需要考慮限期變現(xiàn)償債因素，而第二期別墅的售價(jià)是在正常公開市場交易情形下達(dá)成的價(jià)格;二是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)看，拍賣時(shí)是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，時(shí)點(diǎn)的不同相應(yīng)房地產(chǎn)市場狀況也會(huì)不同;三是從估價(jià)對(duì)象看，當(dāng)時(shí)的估價(jià)對(duì)象是第一期別墅，建筑具有單件生產(chǎn)的特點(diǎn)，第二期別墅當(dāng)然與第一期別墅會(huì)有所不同，加之一期工程完工后，環(huán)境、配套、人氣、物業(yè)管理等因素相應(yīng)改善，對(duì)第二期工程銷售產(chǎn)生有利影響;四是應(yīng)該說該兩期工程的售價(jià)主要受到房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，個(gè)別工程的實(shí)際成本因素不能用來衡量房地產(chǎn)價(jià)格的高低，而應(yīng)以平均的社會(huì)一般水平成本衡量;五是從市場銷售結(jié)果看，拍賣底價(jià)為3800元/m2，售出6棟的平均價(jià)格為3860元/m2，比較吻合，尚有14棟沒有拍出，也從市場方面反映了估價(jià)結(jié)果的合理性。第12題試題解析：答：1.甲乙兩者的分配方案均不夠合理。甲未考慮該套房屋的價(jià)值分割，乙則只考慮該套房屋的成本分割，而未考慮房屋的利潤分割;2.正確的分配方案應(yīng)該是按50%的分成比例對(duì)該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值進(jìn)行分割，則甲應(yīng)分得：，乙應(yīng)分得：第13題試題解析：1.評(píng)估的是公開市場價(jià)值或市場價(jià)格，是客觀合理的價(jià)格;2.而實(shí)際發(fā)生的成本可能超過社會(huì)平均水平;3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)際成本發(fā)生時(shí)點(diǎn)有差異，價(jià)格會(huì)有變化;第14題試題解析：1.“估價(jià)時(shí)間”用語錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)2.缺少估價(jià)原則3.估價(jià)方法中缺少選用的估價(jià)方法的定義4.未分析租金水平的變化趨勢5.一層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響6.三層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響7.六層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮使用面積系數(shù)8.年運(yùn)營費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)算土地使用費(fèi)9.未說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、點(diǎn)、氣、熱等費(fèi)用10.保險(xiǎn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，不應(yīng)以年租金收入為技術(shù)，應(yīng)以建筑物價(jià)值為基數(shù)計(jì)算11.資本化率取值未說明理由12.可獲收益年限錯(cuò)，應(yīng)為36年13.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中年期修正方法(公式)錯(cuò)14.基準(zhǔn)地價(jià)修修正法中已經(jīng)經(jīng)過年限錯(cuò)，應(yīng)應(yīng)為4年15.基準(zhǔn)地價(jià)修修正法無評(píng)估估過程，土地地價(jià)格的內(nèi)涵涵未交代清楚楚16.未計(jì)算精裝裝修成本費(fèi)用用(建安費(fèi))17.建筑物折舊舊年限計(jì)算錯(cuò)錯(cuò)(應(yīng)2/38))18.未考慮建筑筑物經(jīng)濟(jì)壽命命對(duì)建筑物價(jià)價(jià)值的影響19.成本法中未未考慮相關(guān)銷銷售費(fèi)用20.未說明估價(jià)價(jià)結(jié)果的確定定的理由第15題試題解析：1.KA計(jì)算錯(cuò)，應(yīng)應(yīng)為：1051/10448=1000.3%2.比準(zhǔn)價(jià)格A，房