某高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷定位策略深化方案

保利芳村原高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷定位策略深化方案一、區(qū)域市場(chǎng)基本情況二、項(xiàng)目產(chǎn)品及賣點(diǎn)分析三、項(xiàng)目提升建議三、項(xiàng)目形象定位及深化四、營(yíng)銷推廣策略六、定價(jià)及推貨安排本案提綱一、區(qū)域市場(chǎng)基本情況區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析一、區(qū)域市場(chǎng)基本情況區(qū)域市場(chǎng)分析

——荔灣區(qū)市場(chǎng)分析

——金沙洲板塊市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析2010年荔灣區(qū)在售樓盤(pán)主要集中在原荔灣板塊原荔灣板塊在售樓盤(pán)較多，以品牌開(kāi)發(fā)商旗下樓盤(pán)為主，主流均價(jià)17000-25000元/㎡。其中正望江、湖景單位均價(jià)集中27000-30000元/㎡。原芳村板塊在售樓盤(pán)僅有逸彩庭園及荔江美筑，價(jià)格15000-16000元/㎡荔灣區(qū)市場(chǎng)分析——供應(yīng)層面受原芳村供貨量大幅減少影響，2010年荔灣區(qū)供貨量同比減少33%2010年荔灣區(qū)新增供應(yīng)量減少33%2010年荔灣區(qū)新增商品房供應(yīng)38萬(wàn)平米，供應(yīng)同比減少33%。主要是受原芳村供應(yīng)大幅減少影響，2010年原芳村板塊僅荔江美筑推出兩棟新單位（逸彩庭園2010年在售單位預(yù)售證全部在09年12月出齊）原芳村新增供應(yīng)量同比減少80%；2010年荔灣區(qū)新增供應(yīng)主要來(lái)自：逸翠灣、柏悅灣、君湖華庭、長(zhǎng)樂(lè)花苑等。荔灣區(qū)市場(chǎng)分析——供應(yīng)層面2010年荔灣區(qū)商品住宅成交價(jià)升、量減2005年后隨著大市的利好和眾多品牌開(kāi)發(fā)商的加入，荔灣區(qū)樓價(jià)快速上漲2005年原芳村并區(qū)后，受到大市利好及一批如：恒基兆業(yè)、和記黃埔、城建、萬(wàn)科等品牌開(kāi)發(fā)商的加入，區(qū)內(nèi)產(chǎn)品質(zhì)素上升較快，區(qū)域價(jià)值快速提升，尤其是原芳村板塊。荔灣區(qū)2010年1-10月新增商品住宅供應(yīng)38萬(wàn)m2,同比減少33%。荔灣區(qū)2010年1-10月商品住宅成交面積40.32萬(wàn)m2，同比略降6%荔灣區(qū)2010年1-10月商品住宅成交均價(jià)16424元/m2,同比上升37%荔灣區(qū)市場(chǎng)分析——成交層面受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，2010年荔灣區(qū)簽約價(jià)格上升31%2010年荔灣區(qū)簽約面積略降6%，簽約均價(jià)上升31%10年簽約面積同比略降6%，變化不大；10年簽約價(jià)格除受大市帶動(dòng)外，亦受到供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響。10年簽約樓盤(pán)主要以原荔灣為主，在售樓盤(pán)逸翠灣、君湖華庭、嶺南灣料也均以江景、湖景、河景單位為主，價(jià)格較高；10年荔灣區(qū)簽約樓盤(pán)主要來(lái)自：嶺南灣畔、逸翠灣、逸彩新世界、柏悅灣等。荔灣區(qū)市場(chǎng)分析——成交層面2010年原芳村板塊價(jià)格較平穩(wěn)原荔灣板塊價(jià)格波動(dòng)稍大原荔灣受成交產(chǎn)品受檔次、景觀因素影響，價(jià)格波動(dòng)稍大2010年1-10月，原荔灣由于產(chǎn)品檔次和景觀差異較大,造成價(jià)格的拉差相對(duì)較大；1.8萬(wàn)單價(jià)以下樓盤(pán)主要以大坦沙、西灣路等稍偏位置，成交樓盤(pán)有嶺南灣畔和柏悅灣；2萬(wàn)以上樓盤(pán)主要以湖景、江景、產(chǎn)品附加值為賣點(diǎn)，如君湖華庭、逸翠灣、金域華庭。原芳村成交樓盤(pán)相對(duì)集中，價(jià)格較為穩(wěn)定2010年1-10月，區(qū)內(nèi)簽約主要以：逸彩庭園、荔江美筑為主，兩樓盤(pán)在售均價(jià)集中在萬(wàn)。荔灣區(qū)市場(chǎng)分析——成交層面2010年荔灣區(qū)簽約約十強(qiáng)以原荔荔灣板塊樓盤(pán)盤(pán)為主，但但其中芳村的逸彩庭庭院名列第二二，可見(jiàn)芳村大大型社區(qū)項(xiàng)目目十分熱銷簽約前十強(qiáng)主主要集中在原原荔灣板塊，，城建、新世世界、和黃三三大品牌開(kāi)發(fā)發(fā)商旗下樓盤(pán)盤(pán)位居前三強(qiáng)強(qiáng)；十強(qiáng)樓盤(pán)中，，原荔灣板塊塊樓盤(pán)簽約均均價(jià)集中在16000-24000元/m2，區(qū)間跨度較較大,明顯高于原芳芳村板塊樓盤(pán)盤(pán)；十強(qiáng)樓盤(pán)中80%以原荔灣樓盤(pán)盤(pán)為主，原芳芳村板塊僅占占20%荔灣區(qū)市場(chǎng)分分析——成交層面2011年荔灣區(qū)預(yù)計(jì)計(jì)2000套新貨，供應(yīng)應(yīng)同比進(jìn)一步步減少2011年荔灣區(qū)供貨貨主要集中在在原荔灣板塊塊2010年原荔灣板塊塊將推出三個(gè)個(gè)新盤(pán)：龍津津華庭、唐寧寧花園、興隆隆廣場(chǎng)（暫定定名）；2011年嶺南灣畔、、柏悅灣、君君湖華庭預(yù)計(jì)計(jì)將項(xiàng)目整體體售罄；2010年拍出的芳村村高爾夫用地地的保利和中中鐵項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)年底推出。。荔港南灣柏悅灣龍津華府嶺南灣畔興隆廣場(chǎng)唐寧花園中鐵項(xiàng)目樓盤(pán)板塊推貨形式貨量產(chǎn)品情況推出時(shí)間龍津華庭原荔灣新盤(pán)16095-165平米上半年興隆廣場(chǎng)原荔灣新盤(pán)450二房三房為主下半年唐寧花園原荔灣新盤(pán)500——下半年嶺南灣畔原荔灣舊盤(pán)新推25080-100二、三房上半年君湖華庭原荔灣舊盤(pán)新推260中大戶型為主下半年荔港南灣原荔灣舊盤(pán)新推180小復(fù)式和平層上半年柏悅灣原荔灣舊盤(pán)新推200二房三房為主上半年中鐵項(xiàng)目原芳村新盤(pán)有可能推出年底荔灣區(qū)市場(chǎng)分分析——未來(lái)供應(yīng)層面面荔灣區(qū)市場(chǎng)分分析——小結(jié)受荔灣區(qū)供應(yīng)量逐年減減少和售價(jià)快快速攀升的影響，老荔灣灣的客戶外流流趨勢(shì)日益明明顯，前幾年年以流向海珠珠區(qū)消化為主主，隨著海珠珠區(qū)樓價(jià)的快快速攀升，客客戶開(kāi)始轉(zhuǎn)向向芳村和金沙沙洲，但芳村村板塊的供應(yīng)應(yīng)量十分有限限，因此金沙沙洲板塊成為為了老城區(qū)客客戶（原荔灣灣、原越秀、、原芳村、海海珠區(qū)西部板板塊）的置業(yè)業(yè)首選。金沙洲大盤(pán)林林立，產(chǎn)品豐豐富，性價(jià)比比突出，成為為廣州住宅供供應(yīng)的熱點(diǎn)板板塊之一區(qū)域形象：規(guī)規(guī)劃為未來(lái)居居住中心區(qū)，，擁有較好的的自然生態(tài)環(huán)環(huán)境；產(chǎn)品：供應(yīng)量量大，產(chǎn)品多多元化，商品品房、限價(jià)房房聚集；價(jià)格：洋房均均價(jià)在14000-18000元/㎡左右客戶：廣州（（荔灣、越秀秀、白云）為為主，少量南南海，置業(yè)覆覆蓋面較為廣廣泛，其中以以專業(yè)市場(chǎng)生生意人居多性質(zhì)項(xiàng)目規(guī)模物業(yè)類型主力戶型（㎡）在售均價(jià)（元/㎡）總價(jià)區(qū)間客戶來(lái)源廣州萬(wàn)科金域藍(lán)灣占地14.5萬(wàn),總建43.4萬(wàn)別墅（雙拼、聯(lián)排）；高層二房三房65-9715000（含裝修）80－150萬(wàn)廣州（荔灣、越秀、白云西部等）客戶為主，南海較少，周邊專業(yè)市場(chǎng)生意人恒大綠洲占地14.4萬(wàn)總建48萬(wàn)小高層高層情景洋房三房四房260-29014000-17000350-450萬(wàn)保利西海岸占地26萬(wàn)總建90萬(wàn)別墅（雙拼、聯(lián)排）；小高層，高層二房三房81-10014000-18000（2500裝修）100-150萬(wàn)萬(wàn)科idea占地1.7萬(wàn)總建4.8萬(wàn)小高層一房5915000（精裝修）80-100萬(wàn)南海恒大御景半島占地54萬(wàn),總建89萬(wàn)別墅（雙拼、聯(lián)排）；高層三房四房97-180洋房16000（3000裝修）150－250萬(wàn)中海金沙灣占地40萬(wàn),總建130萬(wàn)別墅（雙拼、聯(lián)排）；高層西堤：86-156清瀾水境：149-201西堤14000（1800裝修）清瀾17000（2500裝修）100－300萬(wàn)金沙洲板塊在在售樓盤(pán)概況況金沙洲市場(chǎng)分分析——供應(yīng)層面2010年金沙洲新增增商品住宅供供應(yīng)同比上升升31%2010年新增商品住住宅供應(yīng)44萬(wàn)平方米，同同比上升31%。供應(yīng)的主力樓樓盤(pán)有恒大綠綠洲、保利西西海岸、中海海金沙馨園、、金域藍(lán)灣、、保利春天、、萬(wàn)科IDEA金沙洲市場(chǎng)分分析——供應(yīng)層面2010年金沙洲簽約約面積同比下下降31%，簽約均價(jià)同同比上漲42%2010年金沙洲商品品住宅成交面面積28萬(wàn)平米，同比比下降31%；成交均價(jià)為為13228元/平方米,同比上漲42%；成交量較大的的樓盤(pán)有：恒恒大綠洲、金金域藍(lán)灣、保保利西海岸、、中海金沙馨馨園、保利春春天。（金沙沙洲板塊成交交量最大的中中海金沙灣及及御景半島不不在陽(yáng)光家緣緣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之之中）統(tǒng)計(jì)樓盤(pán)：恒恒大綠洲、金金域藍(lán)灣、保保利西海岸、、中海金沙馨馨園、保利春春天（洋房、、別墅）金沙洲市場(chǎng)分分析——成交層面2011年金沙洲預(yù)計(jì)計(jì)供應(yīng)6500多套新貨金沙洲2011年將有大量新新推推出，預(yù)預(yù)計(jì)總套數(shù)達(dá)達(dá)6555套；后續(xù)樓盤(pán)以品品牌大盤(pán)為主主導(dǎo)金域藍(lán)灣凱德置地星匯金沙恒大綠洲保利西海岸樓盤(pán)名稱推貨形式貨量產(chǎn)品情況主力戶型區(qū)間預(yù)計(jì)推出時(shí)間保利西海岸舊盤(pán)新推2000洋房、別墅120-240上半年恒大綠洲舊盤(pán)新推304洋房260-300上半年金域藍(lán)灣舊盤(pán)新推1200洋房80-100下半年凱德御金沙新盤(pán)751洋房80-100上半年星匯金沙新盤(pán)100別墅——上半年中海金沙灣舊盤(pán)新推1200洋房80-200上半年恒大御景半島舊盤(pán)新推1000洋房97-150上半年2011年金沙洲將有有大量新貨推推出，將成為為本項(xiàng)目的主主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域域金沙洲市場(chǎng)分分析——未來(lái)供應(yīng)層面面由于老城區(qū)的的供應(yīng)少，特特別是大型園園林社區(qū)的供供應(yīng)更是鳳毛毛菱角，因此此，金沙洲板板塊作為品牌牌發(fā)展商云集集、城區(qū)價(jià)格格洼地的新生生板塊受到了了市場(chǎng)的熱捧捧。但是隨著著板塊日益成成熟及入住率率的提升，住住宅售價(jià)不斷斷攀升，而未未來(lái)的主要供供應(yīng)總價(jià)幅度度在150-300萬(wàn)/套之間，這將將讓真正的“老老城區(qū)”——芳村的住宅項(xiàng)項(xiàng)目，更具價(jià)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力。。金沙洲市場(chǎng)分分析——小結(jié)一、區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)基本情況區(qū)域市場(chǎng)分析析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析析——區(qū)域可借鑒項(xiàng)項(xiàng)目分析——在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比總價(jià)范圍暢/滯銷情況原因整體銷售情況在售產(chǎn)品三房二廳一衛(wèi)91-10075%140-160萬(wàn)暢銷中心區(qū)大型社區(qū)盤(pán)，地鐵上蓋物業(yè)。戶型實(shí)用，總價(jià)相對(duì)較低。整體簽約成交753套，簽約率達(dá)95%，月均銷售63套，較為熱銷三房二廳二衛(wèi)11225%180萬(wàn)暢銷項(xiàng)目地址芳村大道西芳興路58號(hào)項(xiàng)目規(guī)模占地37萬(wàn)㎡，總建120萬(wàn)㎡物業(yè)組成多層、高層在售組團(tuán)C1-C5棟組團(tuán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年1月貨量786套目前網(wǎng)簽價(jià)格16000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡主力成交客戶：以周邊專業(yè)市場(chǎng)私營(yíng)企業(yè)主為主，部分本地的改善換樓客和少量外區(qū)白領(lǐng)小區(qū)配套：網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、游泳池、小學(xué)、中學(xué)、幼兒園等后續(xù)開(kāi)發(fā)一期開(kāi)發(fā)完畢，二、三期未開(kāi)發(fā)可借鑒項(xiàng)目分分析——逸彩庭園統(tǒng)計(jì)時(shí)間：截截至2011年1月初中心區(qū)大規(guī)模模地鐵上蓋小小區(qū)發(fā)展商品牌號(hào)號(hào)召力較強(qiáng)成熟社區(qū)氛圍圍可借鑒項(xiàng)目分分析——荔江美筑項(xiàng)目地址芳村大道西項(xiàng)目規(guī)模占地1.9萬(wàn)㎡，總建6.4萬(wàn)㎡物業(yè)組成小高層、高層在售組團(tuán)6棟組團(tuán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年10月貨量132套目前網(wǎng)簽價(jià)格：平層16000元/㎡；小復(fù)式2000-22000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/㎡主力成交客戶周邊專業(yè)市場(chǎng)私營(yíng)企業(yè)主為主，部分本地?fù)Q樓客和海珠西部經(jīng)商客，少量外區(qū)白領(lǐng)小區(qū)配套下沉式會(huì)所、泳池等后續(xù)開(kāi)發(fā)全部開(kāi)發(fā)完畢產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積總價(jià)范圍占比暢/滯銷情況原因整體銷售情況在售產(chǎn)品三房一廳一衛(wèi)（N+1）83130萬(wàn)35%暢銷總價(jià)控制低整體簽約率達(dá)78%，月均銷售34套，較為熱銷三房二廳二衛(wèi)100-134160-210萬(wàn)50%相對(duì)滯銷相比總價(jià)較高小復(fù)式（4-5房）83-119160-260萬(wàn)15%暢銷性價(jià)比較高，附加值較高統(tǒng)計(jì)時(shí)間：截截至2011年1月初出色的產(chǎn)品打打造項(xiàng)目近地鐵、、遠(yuǎn)眺白鵝潭潭景觀可借鑒項(xiàng)目分分析——恒荔灣畔港資品牌開(kāi)發(fā)發(fā)商號(hào)召力豪宅形象打造造部分產(chǎn)品望江江產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷情況原因產(chǎn)品二房二廳72-9057%暢銷戶型緊湊實(shí)用，總價(jià)控制較低三房二廳93-12142%暢銷四房二廳239-2411%滯銷戶型較大，總價(jià)偏高復(fù)式217-224滯銷統(tǒng)計(jì)時(shí)間：截截至2011年1月初項(xiàng)目地址：芳村大道西項(xiàng)目規(guī)模：占地4.8萬(wàn)㎡，總建21萬(wàn)㎡物業(yè)組成：高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006年9月貨量：2090套開(kāi)盤(pán)價(jià)格：整體7500元/㎡開(kāi)盤(pán)裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000元/㎡主力成交客戶原芳村周邊專業(yè)市場(chǎng)私營(yíng)企業(yè)主為主，部分原荔灣客戶小區(qū)配套會(huì)所、泳池、市區(qū)醫(yī)院、幼兒園等開(kāi)發(fā)情況2009年全部售馨可借鑒項(xiàng)目分分析——嶺南灣畔產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷情況原因產(chǎn)品銷售二房二廳78-10264%暢銷部分產(chǎn)品擁有江景資源，且戶型面積較少，總價(jià)較低，吸引周邊首次置業(yè)及投資者關(guān)注緊湊三房92-10036%暢銷統(tǒng)計(jì)時(shí)間：截截至2011年1月初項(xiàng)目地址：西灣路（地鐵五號(hào)線西村站D出口）項(xiàng)目規(guī)模：占地26萬(wàn)㎡，總建48萬(wàn)㎡物業(yè)組成：11棟高層在售組團(tuán)C5棟組團(tuán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年10月目前網(wǎng)簽價(jià)格：17500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000元/㎡主力成交客戶以原荔灣居民為主，包括周邊服裝批發(fā)、鞋類專業(yè)市場(chǎng)老板；由于戶型全部為中小戶型，首付相對(duì)較低，吸引一些天河、越秀等外區(qū)的首次置業(yè)白領(lǐng)。小區(qū)配套商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、幼兒園、小學(xué)等后續(xù)開(kāi)發(fā)C3、C4棟，預(yù)計(jì)約一年品牌開(kāi)發(fā)商號(hào)號(hào)召力市區(qū)大規(guī)模社社區(qū)項(xiàng)目部分望江產(chǎn)品品可借鑒項(xiàng)目分分析——中海錦榕灣項(xiàng)目地址：工業(yè)大道北榕景路項(xiàng)目規(guī)模：占地5萬(wàn)㎡，總建24萬(wàn)㎡物業(yè)組成：高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006年4月貨量：1510套價(jià)格：07年：江景最高18000，園景最高14000-15000裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000元/㎡主力成交客戶以江南大道以西、附近荔灣和越秀區(qū)批發(fā)市場(chǎng)的大老板和周邊企事業(yè)單位和大公司的高管小區(qū)配套幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、泳池等開(kāi)發(fā)情況接近尾聲，最后一個(gè)組團(tuán)為“中海橡園國(guó)際”統(tǒng)計(jì)時(shí)間：截截至2011年1月初產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷情況原因產(chǎn)品二房二廳76-9211%暢銷望花園，戶型實(shí)用，總價(jià)控制較好三房二廳111-13462%暢銷實(shí)用型三房望江景，較為稀有四房二廳142-18427%相對(duì)滯銷總價(jià)稍偏高出色的產(chǎn)品品打造項(xiàng)目近地鐵鐵、遠(yuǎn)眺白白鵝潭景觀觀結(jié)論：客戶群體：：從逸彩新世世界、荔江江美筑、恒恒荔灣畔等等周邊項(xiàng)目目可得出本本項(xiàng)目的客客戶群是以以周邊專業(yè)市市場(chǎng)客戶為為主，部分本地地改善者和和海珠西改改善者，少少量其它區(qū)區(qū)域白領(lǐng)；；熱銷戶型：：荔灣區(qū)近期期成交主力為75-125平米為主，剛好好與本項(xiàng)目目的主力面積段段吻合；項(xiàng)目賣點(diǎn)：：高綠化率、精致的大型型園林景觀是支撐恒荔荔灣畔、逸逸彩新世界界、嶺南灣灣畔和中海海錦榕灣等等項(xiàng)目熱銷的最重重要的主要要原因之一一；優(yōu)質(zhì)教育配配套的引入入是老城區(qū)客客戶最關(guān)注注的置業(yè)要要素；例如如：中海錦錦榕灣、嶺嶺南灣畔、、逸彩新世世界、萬(wàn)科科柏悅灣等等生活配套的完善也是是老城區(qū)客客戶最為關(guān)關(guān)注的置業(yè)業(yè)要素；競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分分析——中鐵荔灣國(guó)國(guó)際城項(xiàng)目地址：芳村高爾夫地塊項(xiàng)目規(guī)模：占地6.5萬(wàn)㎡，總建17萬(wàn)㎡物業(yè)組成：高層洋房、別墅容積率3總套數(shù)約1300套項(xiàng)目規(guī)劃分運(yùn)動(dòng)城和歐洲水城兩大組團(tuán)，預(yù)計(jì)首推運(yùn)動(dòng)城組團(tuán)戶型面積運(yùn)動(dòng)城的戶型以80-140平米為主建筑風(fēng)格現(xiàn)代預(yù)計(jì)發(fā)售時(shí)間2011年10月花地河支流花地河央企開(kāi)發(fā)商商號(hào)召力具有別墅產(chǎn)產(chǎn)品打造豪豪宅形象部分望江產(chǎn)產(chǎn)品中鐵立面——簡(jiǎn)約現(xiàn)代建建筑風(fēng)格為為主西派國(guó)際公公寓后現(xiàn)代建筑筑風(fēng)格國(guó)際花園新都市建筑筑風(fēng)格星沙物流園園新都市建筑筑風(fēng)格京南一品現(xiàn)代簡(jiǎn)約建建筑風(fēng)格果殼里的城城ART-DECO建筑風(fēng)格西派國(guó)際公公寓歐洲宮廷園園林設(shè)計(jì)中鐵園林—?dú)W式后現(xiàn)代代園林風(fēng)格格為主果殼里的城城中式園林設(shè)設(shè)計(jì)國(guó)際花園德式園林設(shè)設(shè)計(jì)星沙國(guó)際物物流園歐洲宮廷園園林設(shè)計(jì)本項(xiàng)目VS中鐵項(xiàng)目：：發(fā)展商品牌牌知名度及及美譽(yù)度均均高于對(duì)手手建筑風(fēng)格個(gè)個(gè)性鮮明、、品質(zhì)感、、檔次感高高，在同域域展現(xiàn)新風(fēng)風(fēng)采規(guī)模更大，，也謂“區(qū)區(qū)域至大型型社區(qū)項(xiàng)目目”產(chǎn)品類型更更豐富，覆覆蓋面更廣廣本地資源更更豐富、物物管服務(wù)更更領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分分析——中信灣項(xiàng)目地址：荔灣區(qū)南岸路項(xiàng)目規(guī)模：占地21萬(wàn)㎡，總建38萬(wàn)㎡物業(yè)組成：高層洋房容積率3。4總套數(shù)約2000套項(xiàng)目規(guī)劃由6棟高層組成戶型面積80-400平方米，其中大部分為250平方左右的四房產(chǎn)品建筑風(fēng)格現(xiàn)代預(yù)計(jì)發(fā)售時(shí)間2012年本項(xiàng)目VS中信灣：中信灣位于于老城核心心地段，城城區(qū)價(jià)值有有明顯優(yōu)勢(shì)勢(shì)，但售價(jià)價(jià)也估計(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本本項(xiàng)目；中信灣以江江景產(chǎn)品為為主，而本本項(xiàng)目有80%為園景產(chǎn)品品，故在景景觀資源上上有一定的的錯(cuò)位；中信灣大部部分為250平方米的超超大戶型，，產(chǎn)品總價(jià)價(jià)高；本項(xiàng)目建筑筑風(fēng)格個(gè)性性鮮明、品品質(zhì)感、檔檔次感高，，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分分析——萬(wàn)科金域藍(lán)藍(lán)灣產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷情況原因產(chǎn)品銷售二房二廳60-7931%較暢銷部分產(chǎn)品擁有江景資源，且戶型面積較少，總價(jià)較低，吸引周邊首次置業(yè)及投資者關(guān)注小三房82-9031%較暢銷緊湊三房90-10532%暢銷四房、復(fù)式230-3856%一般戶型面積較大，總價(jià)過(guò)高統(tǒng)計(jì)時(shí)間：：截至2011年1月初項(xiàng)目地址：金沙洲項(xiàng)目規(guī)模：占地14萬(wàn)㎡，總建44萬(wàn)㎡物業(yè)組成：分三期開(kāi)發(fā)，包括公寓、高層洋房、別墅在售組團(tuán)B13棟組團(tuán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年5月目前網(wǎng)簽價(jià)格：16000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：帶裝修主力成交客戶以廣州首次置業(yè)或首次改善客戶為主，部分廣州西專業(yè)市場(chǎng)客戶小區(qū)配套會(huì)所、超市、幼兒園、游泳池等后續(xù)開(kāi)發(fā)三期，預(yù)計(jì)2011年下半年推出市場(chǎng)品牌開(kāi)發(fā)商商號(hào)召力市區(qū)大規(guī)模模社區(qū)項(xiàng)目目部分望江產(chǎn)產(chǎn)品本項(xiàng)目VS金域藍(lán)灣項(xiàng)項(xiàng)目：本項(xiàng)目位于于老城區(qū)地地段，城區(qū)區(qū)價(jià)值更高高金域藍(lán)灣以以100房緊湊三房房設(shè)計(jì)為主主，本項(xiàng)目目在戶型舒舒適度上更更佳金域藍(lán)灣的的戶型設(shè)計(jì)計(jì)單一，本本項(xiàng)目面對(duì)對(duì)的客戶群群需求面更更廣金域藍(lán)灣的的園林為現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約，，較為簡(jiǎn)潔潔，市場(chǎng)接接受度不高高金域藍(lán)灣有有地鐵優(yōu)勢(shì)勢(shì)，本項(xiàng)目目需要在交交通配套上上有所提升升金域藍(lán)灣通通過(guò)提前引引入商業(yè)配配套提升項(xiàng)項(xiàng)目居住價(jià)價(jià)值，值得得本項(xiàng)目參參考競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分分析——中海金沙灣灣組團(tuán)產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷情況原因產(chǎn)品銷售西堤組團(tuán)二房二廳8617%較暢銷既滿足改善族的居住需求，總價(jià)也控制較好緊湊三房10027%暢銷舒適三房13032%暢銷舒適四房15030%一般總價(jià)較高項(xiàng)目地址：金沙洲、黃岐項(xiàng)目規(guī)模：占地40萬(wàn)㎡，總建130萬(wàn)㎡物業(yè)組成：高層洋房、別墅在售組團(tuán)西堤組團(tuán)組團(tuán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年12月目前網(wǎng)簽價(jià)格：13500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：1800元/㎡主力成交客戶廣州西專業(yè)市場(chǎng)客戶為主，部分廣州二次改善客戶，少量南?？蛻粜^(qū)配套會(huì)所、超市、幼兒園、小學(xué)等后續(xù)開(kāi)發(fā)C區(qū)江景大宅及別墅品牌開(kāi)發(fā)商商號(hào)召力市區(qū)大規(guī)模模社區(qū)項(xiàng)目目部分望江產(chǎn)產(chǎn)品本項(xiàng)目VS中海金沙灣灣項(xiàng)目：本項(xiàng)目位于于老城區(qū)地地段，城區(qū)區(qū)價(jià)值更高高金沙灣彰顯顯的“市區(qū)區(qū)大型中心心園林”受受到市場(chǎng)的的熱捧，也也是其最大大的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，值值得本項(xiàng)目目借鑒金沙灣已入入住3年，明年學(xué)學(xué)校將投入入使用，社社區(qū)更顯成成熟金沙灣明年年將主推150-200方的一線江江景大平層層及江岸別別墅，預(yù)計(jì)計(jì)洋房總價(jià)價(jià)范圍在250-350萬(wàn)之間，面面對(duì)更高端端的目標(biāo)客客戶群，與與本項(xiàng)目的的主力客戶戶群形成形形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分分析——恒大御景半半島產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷情況原因產(chǎn)品銷售緊湊三房9018%較暢銷具有稀缺江景資源，總價(jià)控制較好舒適三房125-14555%暢銷舒適四房178-20136%一般總價(jià)較高項(xiàng)目地址：金沙洲、里水項(xiàng)目規(guī)模：占地54萬(wàn)㎡，總建88萬(wàn)㎡物業(yè)組成：高層洋房、別墅在售組團(tuán)32、34棟組團(tuán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年1月目前網(wǎng)簽價(jià)格：15500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：2500元/㎡主力成交客戶以廣州西專業(yè)市場(chǎng)客戶和廣州二次改善客戶為主，少量南?？蛻粜^(qū)配套會(huì)所、超市、幼兒園、小學(xué)、酒店等后續(xù)開(kāi)發(fā)33棟品牌開(kāi)發(fā)商商號(hào)召力市區(qū)大規(guī)模模社區(qū)項(xiàng)目目大部分為望望江產(chǎn)品本項(xiàng)目VS恒大御景半半島項(xiàng)目：：本項(xiàng)目位于于老城區(qū)地地段，城區(qū)區(qū)價(jià)值更高高私家路、大大氣勢(shì)的皇皇家園林、、提前投入入的教育配配套讓恒大大御景半島島取得了制制勝先機(jī)但戶型的單單一、空間間設(shè)計(jì)的缺缺憾，令到到該項(xiàng)目的的競(jìng)爭(zhēng)力削削減本項(xiàng)目的戶戶型豐富度度更高，客客戶層面更更豐富，且且戶性設(shè)計(jì)計(jì)更合理，，本項(xiàng)目可在在園林展示示及裝修風(fēng)風(fēng)格上與其其拉開(kāi)差距距，增強(qiáng)本本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)結(jié)論：

貨量產(chǎn)品套均總價(jià)備注荔灣中鐵荔灣國(guó)際城約1300套80-140平米150-250萬(wàn)

萬(wàn)科柏悅灣約200套80-140平米160-280萬(wàn)預(yù)計(jì)上半年售罄中信灣約2000套主力250平米750萬(wàn)預(yù)計(jì)將于2012年推出市場(chǎng)海珠西中海橡園國(guó)際約700套50-120平米100-300萬(wàn)金沙洲萬(wàn)科金域藍(lán)灣約1200套80-100平米150-180萬(wàn)

保利西海岸約2000套130-240平米260-480萬(wàn)

恒大綠洲約300套280-300平米500-550萬(wàn)

凱德御金沙約600套80-105平米150-180萬(wàn)

中海金沙灣約1000套150-200平米270-360萬(wàn)西堤組團(tuán)預(yù)計(jì)上半年售罄，下半年與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)主要為江景大宅組團(tuán)恒大御景半島約1000套90-201平米180-360萬(wàn)

通過(guò)與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的對(duì)對(duì)比分析以以后，我們們發(fā)現(xiàn)，我我們的產(chǎn)品品在總價(jià)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)上具有有明顯的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)時(shí)，對(duì)于金金沙洲板塊塊的項(xiàng)目，，我們的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主主要在老城城價(jià)值點(diǎn)上上；而與荔荔灣板塊的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)則主要在在規(guī)模、園園林上；與與海珠取項(xiàng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)則主要在在價(jià)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)及投資前前景上二、項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品及賣點(diǎn)點(diǎn)分析項(xiàng)目產(chǎn)品情情況項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值點(diǎn)梳理理二、項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品及賣點(diǎn)點(diǎn)分析項(xiàng)目產(chǎn)品情情況項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值點(diǎn)梳理理項(xiàng)目立面為為ARTDECO風(fēng)格，具有有濃厚的藝藝術(shù)氣息，，在芳村是是極為少見(jiàn)見(jiàn)的，對(duì)客客戶具有強(qiáng)強(qiáng)烈的新鮮鮮感，起到到標(biāo)志性的的引領(lǐng)作用用。建筑風(fēng)格項(xiàng)目建筑風(fēng)格中鐵荔灣國(guó)際城現(xiàn)代荔江美筑現(xiàn)代逸彩新世界現(xiàn)代恒荔灣畔現(xiàn)代區(qū)域項(xiàng)目建建筑風(fēng)格對(duì)對(duì)比匯總建造中的葵葵蓬生態(tài)園園花地河支流流景觀資源——北側(cè)花地河河、葵蓬花花果生態(tài)園園，是項(xiàng)目目主要對(duì)外外景觀面與市區(qū)的在在售項(xiàng)目對(duì)對(duì)比，本項(xiàng)目具具有稀缺的江景景資源和原生態(tài)環(huán)境境；相對(duì)于中鐵鐵項(xiàng)目，本項(xiàng)目的的江景資源有有所欠缺，而由于本本項(xiàng)目有約約80%的產(chǎn)品為園園景單位，，故在自身的園林林打造上將是在直直接的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中能否戰(zhàn)戰(zhàn)勝中鐵項(xiàng)項(xiàng)目的主要因素。產(chǎn)品戶型戶型套數(shù)比例50㎡一房2429%75㎡二房46718%90㎡三房43216%105㎡三房69026%120㎡三房36914%135-143㎡四房27611%165-180㎡四/五房1526%合計(jì)2628100%荔灣區(qū)近期成交的的主力為75-125平米的產(chǎn)品，而而本項(xiàng)目在在此區(qū)間段段的戶型占74%，暢銷戶型型占比大；；相對(duì)于同區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手，本項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)品更豐富富，可覆蓋更更多人群的的需求。車位配比車位配比是是區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)板塊之冠冠，是項(xiàng)目目很大的賣賣點(diǎn)之一項(xiàng)目車位配比荔江美筑1:0.6萬(wàn)科金域藍(lán)灣1:0.7中海金沙灣1:0.8恒大綠洲1:0.8生活配套——僅可共享南南面城中村村配套及芳芳村花園的的社區(qū)配套套，檔次較低、、規(guī)模較小小教育配套——片區(qū)小學(xué)資源匱匱乏，現(xiàn)狀僅有有較小規(guī)模模的城中村村配套小學(xué)學(xué)；片區(qū)中學(xué)資源相相對(duì)完善，有汾水中中學(xué)及省實(shí)實(shí)驗(yàn)中學(xué)高高中部體育配套——龍溪大道南南側(cè)設(shè)置有有大型體育育場(chǎng)館設(shè)施施芳村體育中中心醫(yī)療配套——距離項(xiàng)目東東北側(cè)2.2km處設(shè)有芳村村最大三甲甲醫(yī)院——廣州市慈善善醫(yī)院——臨近生活配配套檔次低低規(guī)模小，，缺乏大型型商業(yè)配套套。片區(qū)中中學(xué)教育資資源較豐富富、體育、、醫(yī)療配套套完善啟示：需引入優(yōu)質(zhì)質(zhì)的教育資資源及生活活配套資源源以作彌補(bǔ)補(bǔ)提升廣東省實(shí)驗(yàn)中學(xué)高中部坑口地鐵站廣州市慈善醫(yī)院增滘小學(xué)本項(xiàng)目葵蓬生態(tài)園增滘村東漖村芳村花園芳村體育中心葵蓬村汾水中學(xué)東漖小學(xué)500m1000m2200m1500m1200m周邊配套項(xiàng)目賣點(diǎn)立面風(fēng)格——ARTDECO的立面風(fēng)格格具有濃厚厚的藝術(shù)氣氣息，現(xiàn)階階段在芳村村區(qū)域是極極少見(jiàn)的，，具有新鮮鮮感；產(chǎn)品豐富——本項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品線較豐豐富，包括括從50M2的一房到180M2的五房戶型型，能滿足足不同客戶戶群的需求求；高車位配比比——區(qū)域之冠，，競(jìng)爭(zhēng)力大大發(fā)展商品牌牌——保利的品牌牌在廣佛兩兩地均具有有極高的美美譽(yù)度；項(xiàng)目規(guī)?！卷?xiàng)目總建建39萬(wàn)平方米，，是市區(qū)難難得一見(jiàn)、、芳村最大大型在售江江畔園林社社區(qū)；景觀資源——江園雙景結(jié)結(jié)合；老城地段——本項(xiàng)目所處處的芳村是是廣州的老老城之一，，具有老城城的配套資資源，較金金沙洲板塊塊更容易讓讓老廣州人人接受；戶型設(shè)設(shè)計(jì)——延續(xù)保保利一一貫的的“高實(shí)用用率”、“高舒適適度”的合理理開(kāi)間間設(shè)計(jì)計(jì)二、項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品及及賣點(diǎn)點(diǎn)分析析項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品情情況項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)梳理理核心價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)一：：地段廣州定定位為為國(guó)家家中心心城市市，隨隨著廣廣佛同同城的的加速速，芳芳村片片區(qū)成成為廣廣佛同同城的的中心心腹地地，交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)等等配套套日趨趨完善善，，片區(qū)區(qū)價(jià)值值蓄勢(shì)勢(shì)待發(fā)發(fā)。本項(xiàng)目目地處處國(guó)家家中心心城市市中心心區(qū)位位置，，片區(qū)區(qū)價(jià)值值蓄勢(shì)勢(shì)待發(fā)發(fā)核心價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)二：：保利品品牌城市中中心先先行者者：保利地地產(chǎn)扎扎根廣廣州18年，從從海珠珠區(qū)紅紅棉花花園到到珠江江新城城保利利香檳檳花園園，成成為城城市中中心先先行者者；城市中中心地地標(biāo)締締造者者：伴隨廣廣州18年發(fā)展展，保保利在在每個(gè)個(gè)片區(qū)區(qū)都打打造了了多個(gè)個(gè)城市市地標(biāo)標(biāo)，。。本項(xiàng)目目由頂頂級(jí)央央級(jí)保保利打打造，，天生生貴胄胄核心價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)三：：規(guī)模E地塊D地塊項(xiàng)目D地塊E地塊合計(jì)總建設(shè)用地512745921111048可建設(shè)用地4934854218103566容積率2.82.82.8總建筑面積195516201887397403本項(xiàng)目目是芳芳村2011年最大大規(guī)模模的在在售項(xiàng)項(xiàng)目本項(xiàng)目目在規(guī)規(guī)模上上僅次次于金金沙洲洲項(xiàng)目目，遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝于于相鄰鄰的中中鐵項(xiàng)項(xiàng)目，，將是是芳村村2011年最大大的在在售項(xiàng)項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)四：：江園雙雙景本項(xiàng)目目擁有有一線江江景資資源，又是是市區(qū)區(qū)內(nèi)難難得的的大園林林項(xiàng)目，，成為為市場(chǎng)場(chǎng)上不不可多多得的的江園雙雙景社社區(qū)啟示：：本項(xiàng)項(xiàng)目的的江景景資源源方面面略遜遜于中中鐵項(xiàng)項(xiàng)目，，因?yàn)闉楹笃谄趹?yīng)著著重打打造園園林的的風(fēng)格格特色色，塑塑造項(xiàng)項(xiàng)目的的景觀觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)。本項(xiàng)目目享有有江園園雙景景，宜宜居度度高核心價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)五：：品質(zhì)基于保保利的的人文文理念念，結(jié)結(jié)合自自身的的風(fēng)格格打造造，賦賦于項(xiàng)項(xiàng)目很很強(qiáng)的的藝術(shù)術(shù)感和和品質(zhì)質(zhì)感，，使項(xiàng)項(xiàng)目有有條件件成為為芳村村新的的標(biāo)桿桿項(xiàng)目目。本項(xiàng)目目有條條件打打造成成為高高品質(zhì)質(zhì)的芳芳村新新的標(biāo)標(biāo)桿性性項(xiàng)目目核心價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)五：：文化、、藝術(shù)術(shù)沉淀淀具有文文化及及藝術(shù)術(shù)沉淀淀的ARTDECO建筑風(fēng)風(fēng)格，，賦于于項(xiàng)目目藝術(shù)術(shù)感，，將項(xiàng)項(xiàng)目打打造成成為廣州首首個(gè)大大型ARTDECO花園社社區(qū)，，重新新演繹繹“沙沙面情情”。。項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)梳理理廣州首首席ARTDECO風(fēng)格大大型園園林社社區(qū)三、項(xiàng)項(xiàng)目需需改善善提升升建議議改善提提升1：園林空空間最最大化化——ARTDECO風(fēng)情主題園園林重重新新演繹繹“沙沙面情情”ART-DECO園林主主題，，打造造中西融融匯的的沙面面風(fēng)情情將ART-DECO風(fēng)格延延用到到園林林景觀觀中，，使自自然景景觀與與經(jīng)典典藝術(shù)術(shù)完美美融合合，使使項(xiàng)目目?jī)?nèi)外外渾然然一體體，更更具特特色。。營(yíng)造不不同標(biāo)標(biāo)高臺(tái)臺(tái)地，，錯(cuò)落落有致致、起起伏變變化運(yùn)用水水景、、植被被等元元素，，自然然處理理臺(tái)階階高差差融合架架空層層綠化化，整整體打打造園園林效效果結(jié)合地地下層層設(shè)計(jì)計(jì)，設(shè)設(shè)置自自然采采光通通風(fēng)停停車庫(kù)庫(kù)豎向抬抬升與與下沉沉，營(yíng)營(yíng)造上上下錯(cuò)錯(cuò)落、、層次次豐富富的立立體式式園林林空間間改善提提升2：園林林空間間最大大化——打造錯(cuò)錯(cuò)落有有致的的園林林改善提提升3——引入品品牌幼幼兒園園教育育配套套為滿客客戶群群需求求，提提高項(xiàng)項(xiàng)目配配套優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，建議議項(xiàng)目目引入知知名品品牌幼幼兒園園，以利用用”教育牌牌“拉大與與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手，特特別是是中鐵鐵項(xiàng)目目的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)改善提提升4——提前引引入品品牌超超市針對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目周周邊商商業(yè)配配套規(guī)規(guī)模小小檔次次低的的現(xiàn)狀狀，建建議提提前引引入品品牌超超市配配套，，打造造居民民日常常購(gòu)物物的特特色商商業(yè)街街。改善提提升5——前期開(kāi)開(kāi)通樓樓巴，，后期期引入入地鐵鐵接駁駁巴士士為滿足客客戶群需需求，提提升項(xiàng)目目出行便便利度，，建議項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)置置地鐵接接駁巴士士，既能能最大化化的為項(xiàng)項(xiàng)目拉客客，也為為項(xiàng)目的的銷售增增添道具具。四、項(xiàng)目目形象定定位及深深化項(xiàng)目主題題策略及及形象定定位項(xiàng)目案名名建議項(xiàng)目形象象定位演演繹四、項(xiàng)目目形象定定位及深深化項(xiàng)目主題題策略及及形象定定位項(xiàng)目案名名建議項(xiàng)目形象象定位演演繹區(qū)位項(xiàng)目名稱主題概念芳村中鐵國(guó)際城國(guó)際城金沙洲中海金沙灣灣區(qū)物業(yè)金沙洲恒大御景半島2.8公里私家江岸物業(yè)金沙洲金域藍(lán)灣與自然和諧共處的國(guó)際主題

金沙洲保利西海岸英倫貴族式江岸生活海珠西中海橡園國(guó)際國(guó)際概念競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目概念主主題掃描描競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目的訴求求點(diǎn)主要要為江景景資源及及國(guó)際概概念本項(xiàng)目概概念主題題演繹方方向思考考--講“江”：說(shuō)服力不不強(qiáng)，難難以突圍圍--講“國(guó)際””：與區(qū)域形象象、客戶戶群的置置業(yè)習(xí)慣慣有所背背離，難難以支撐撐………從市場(chǎng)差差異化方方向思考考主題演演繹方向向市場(chǎng)缺什什么？芳村缺什什么？客戶需求求什么？？精品社區(qū)區(qū)代表芳村村新形象象的標(biāo)桿桿項(xiàng)目具有現(xiàn)代代感、品品質(zhì)感的的宜居項(xiàng)項(xiàng)目引入保利利文化特特色，豐豐富項(xiàng)目目的人文文內(nèi)涵+方案一形象定位位中心藝藝術(shù)生活活領(lǐng)地地強(qiáng)調(diào)國(guó)家家中心城城市中心心區(qū)的區(qū)區(qū)域地位位與主題概概念相呼呼應(yīng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目目的品牌牌號(hào)召力力及引領(lǐng)領(lǐng)者姿態(tài)態(tài)命名建議議保利花城

.花城，代代表廣州州花卉，芳芳村是花花卉的集集中地，，代表芳芳村滿載鮮花花的小城城，項(xiàng)目目的美麗麗景象暗暗喻鮮花，生生機(jī)勃勃勃，與生生活及城城市發(fā)展展的美好好前景相相呼應(yīng)推廣語(yǔ)保利花花城.生活遠(yuǎn)見(jiàn)見(jiàn)未來(lái)暗喻項(xiàng)目目擁有強(qiáng)強(qiáng)烈的藝藝術(shù)生活活氣息，，以及對(duì)對(duì)未來(lái)遠(yuǎn)遠(yuǎn)見(jiàn)方案二項(xiàng)目命名名建議保利·新半島屬于保利利的荔灣灣新半島島半島，代代表項(xiàng)目目臨江半半島型的的地理位位置半島，寓寓意一種種遠(yuǎn)離塵塵囂的悠悠閑自得得的生活活方式半島，高高端住宅宅產(chǎn)品的的象征項(xiàng)目形象象定位新荔灣新新花城城推廣廣語(yǔ)語(yǔ)“新”與與“花””的演繹“新”城市市概念----廣佛同城城“新”花花城概念念----重新樹(shù)立立廣州作作為“花花城”的的新環(huán)境境標(biāo)桿“新”荔荔灣板塊塊概念----新白鵝潭潭區(qū)域打打造“新氣象象”----新?tīng)I(yíng)銷手手法，ARTDECO生活體驗(yàn)驗(yàn)館、光光影沙盤(pán)盤(pán)，觸摸摸屏、花花的樓吧吧“新”產(chǎn)產(chǎn)品----廣州首席席ARTDECO建筑風(fēng)格格大型社社區(qū)“新”園園林----當(dāng)“花””園遇上上ARTDECO“新”人人居生活活----中西文化化匯聚的的國(guó)際生生活新領(lǐng)領(lǐng)地愛(ài)車的““新”居居所，亦亦可“花花”樣年年華兒童“新新”生活活體驗(yàn)區(qū)區(qū)三、項(xiàng)目目形象定定位及深深化項(xiàng)目主題題策略及及形象定定位項(xiàng)目案名名建議項(xiàng)目形象象落地演演繹“新”的的落地演演繹“新”的的營(yíng)銷手手法“新氣象象”體現(xiàn)項(xiàng)目目獨(dú)特的的ARTDECO建筑風(fēng)格格1、銷售中心心：ARTDECO生活體驗(yàn)驗(yàn)區(qū)高科技展展現(xiàn)手法法2、銷售中中心：：ARTDECO生活體體驗(yàn)區(qū)區(qū)觸摸屏屏介紹紹光影沙沙盤(pán)觸摸屏屏介紹紹光影沙沙盤(pán)兒童未未來(lái)生生活體體驗(yàn)區(qū)區(qū)3、銷售中中心：：ARTDECO生活體體驗(yàn)區(qū)區(qū)營(yíng)造項(xiàng)項(xiàng)目的的移動(dòng)動(dòng)廣告告牌4、花的主主題樓樓吧愛(ài)車的的“新新”居居所，，亦可可“花花”樣樣年華華“花””的主主題分分區(qū)玫瑰區(qū)區(qū)、茉茉莉區(qū)區(qū)、百百合區(qū)區(qū)……“花””的演演繹“新花花城”引入花花城概概念對(duì)對(duì)項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行行包裝裝，增增加項(xiàng)項(xiàng)目的的視覺(jué)覺(jué)沖擊擊彩色植植物搭搭配構(gòu)構(gòu)圖，，營(yíng)造造繽紛紛園林林景致致——避免園園林色色調(diào)單單一，，利用用色彩彩豐富富、亮亮麗的的植物物花卉卉，令令園林林景致致繽紛紛多彩彩給客戶戶盡可可能多多的繁繁花似似錦的的怡人人感受受喬灌草草搭配配，郁郁郁蔥蔥蔥，，精心心養(yǎng)護(hù)護(hù)，一一直保保持最最好的的展示示效果果每間概概念樣樣板房房都在在營(yíng)造造一種種極致致的生生活方方式的的同時(shí)時(shí)，都都在表表達(dá)一一種花花語(yǔ)心心境太陽(yáng)花花：爛爛漫、、時(shí)尚尚百合花花：溫溫馨、、素雅雅郁金香香：典典雅、、高貴貴花語(yǔ)主主題樣樣板房房太陽(yáng)花花：爛爛漫、、時(shí)尚尚適用于于50-80㎡精致小小戶型型百合花花：溫溫馨、、素雅雅適用于于80-120㎡㎡中戶型型郁金香香：典典雅、、高貴貴適用于于130-180㎡大戶型型主題畫(huà)畫(huà)的布布置，，及銷銷售中中心均均以鮮鮮花作作為布布置主主題體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特的的生活活藝術(shù)術(shù)品味味2、落地地演繹繹：銷銷售中中心內(nèi)內(nèi)部打打造五、營(yíng)營(yíng)銷推推廣及及廣告告表現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目總總體營(yíng)營(yíng)銷策策略項(xiàng)目階階段性性廣告告表現(xiàn)現(xiàn)建議議項(xiàng)目階階段性性新聞聞炒作作建議議項(xiàng)目主主要包包裝表表現(xiàn)建建議五、營(yíng)營(yíng)銷推推廣策策略部部署項(xiàng)目總總體營(yíng)營(yíng)銷策策略項(xiàng)目階階段性性廣告告表現(xiàn)現(xiàn)建議議項(xiàng)目階階段性性新聞聞炒作作建議議營(yíng)銷活活動(dòng)建建議項(xiàng)目4大核心心價(jià)值值主張張作為區(qū)區(qū)域營(yíng)營(yíng)銷驅(qū)驅(qū)動(dòng)力力廣州唯一具有ARTDECO人文風(fēng)情的大型社區(qū)，獨(dú)有的文化、藝術(shù)品位、生活氣質(zhì)需要通過(guò)營(yíng)銷手段進(jìn)行培養(yǎng)培育人文價(jià)值項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)不是個(gè)別樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)，而是區(qū)域價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目必須營(yíng)造“國(guó)家中心城市中心區(qū)”的區(qū)域價(jià)值，需要做區(qū)域價(jià)值營(yíng)銷確立區(qū)域價(jià)值通過(guò)對(duì)“保利品牌的行業(yè)領(lǐng)軍地位、中心區(qū)標(biāo)桿物業(yè)的開(kāi)創(chuàng)者地位、及深耕廣州18年的專家地位”進(jìn)行傳播，擴(kuò)大品牌在區(qū)域的影響力，確立其在老城區(qū)項(xiàng)目中的區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)地位傳播品牌價(jià)值項(xiàng)目作為芳村2011年最大規(guī)模的在售江畔社區(qū)，應(yīng)突出其規(guī)模效應(yīng)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值和認(rèn)同關(guān)注度打造規(guī)模價(jià)值項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值啟動(dòng)階階段將將分別別通過(guò)過(guò)“炒片區(qū)區(qū)、立立品牌牌、造造生活活”三大策策略角角度展展開(kāi)項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷。。區(qū)域營(yíng)營(yíng)銷推推廣策策略線上推推廣、、線下下公關(guān)關(guān)活動(dòng)動(dòng)、立立體戶戶外廣廣告將是主主要營(yíng)營(yíng)銷手手段。。聯(lián)合市市政府府，進(jìn)進(jìn)行片片區(qū)炒炒作和和片區(qū)區(qū)建設(shè)設(shè)引導(dǎo)客客戶發(fā)發(fā)現(xiàn)和和認(rèn)可可“精精品園園林社社區(qū)””的稀稀缺價(jià)價(jià)值聯(lián)合政政府，，重點(diǎn)點(diǎn)宣傳傳“白鵝白白鵝潭潭經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈”的未來(lái)來(lái)規(guī)劃劃，強(qiáng)強(qiáng)化項(xiàng)項(xiàng)目作作為新新荔灣灣首首席席精品品園林林社區(qū)區(qū)的價(jià)價(jià)值發(fā)布《保利花花城生生活手手冊(cè)》，詳細(xì)細(xì)解讀讀項(xiàng)目目所在在區(qū)域域各項(xiàng)項(xiàng)生活活配套套設(shè)施施，描描述未未來(lái)生生活前前景。。炒片區(qū)其一，，要使使“保保利””品牌牌再次次升華華，使使市場(chǎng)場(chǎng)更了了解保保利，，認(rèn)可可保利利，信信任保保利；；其二，“保保利”確立“和者者筑善”、、“親情和和院”形象象，體現(xiàn)出保保利的品牌牌價(jià)值，從從而提升品品牌號(hào)召力力；其三，要整整合企業(yè)品牌、、產(chǎn)品等資源提升升產(chǎn)品附加加值；最后，通過(guò)過(guò)以上售賣賣使整個(gè)品品牌售賣過(guò)過(guò)程形成一一線，把品牌價(jià)值值賣到最大大化，完成成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的利益最最大化目的的。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)之一城市中心先行者保利是打造城市地標(biāo)的佼佼者＋購(gòu)買中心區(qū)物業(yè)首選保利品牌立品牌“中心首席席人居領(lǐng)地地”推廣傳播核核心價(jià)值解解構(gòu)價(jià)值1：規(guī)模價(jià)值2：江園雙景景價(jià)值3：中西文化化融匯的大大型人文社社區(qū)我們要說(shuō)什什么？造生活基于保利的的人文理念念，結(jié)合自自身的風(fēng)格格打造，賦賦于項(xiàng)目很很強(qiáng)的藝術(shù)術(shù)感和品質(zhì)質(zhì)感，使項(xiàng)項(xiàng)目有條件件成為芳村村新的標(biāo)桿桿項(xiàng)目本項(xiàng)目擁有有一線江景景資源，又又是市區(qū)內(nèi)內(nèi)難得的大大園林項(xiàng)目目，成為市市場(chǎng)上不可可多得的江江園雙景社社區(qū)本項(xiàng)目在規(guī)規(guī)模上僅次次于金沙洲洲項(xiàng)目，遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝于相鄰鄰的中鐵項(xiàng)項(xiàng)目，將是是芳村2011年最大的在在售項(xiàng)目造實(shí)景演繹，，體驗(yàn)打動(dòng)動(dòng)客戶在產(chǎn)品推廣廣過(guò)程中，，以情景營(yíng)銷和和體驗(yàn)營(yíng)銷銷為的主要手段段樣板區(qū)打造造除為平時(shí)時(shí)看房提供供條件外，，也有利于在在舉辦活動(dòng)動(dòng)時(shí)引導(dǎo)這這些目標(biāo)客客戶到現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)感受。讓客戶自己己去感受，，讓產(chǎn)品和環(huán)環(huán)境自己說(shuō)說(shuō)話會(huì)更有有說(shuō)服力。。怎樣說(shuō)？？生活積極開(kāi)展生生活藝術(shù)類類活動(dòng)營(yíng)銷銷借政府、區(qū)區(qū)域形象打打造、項(xiàng)目目啟動(dòng)儀式式，開(kāi)展活活動(dòng)營(yíng)銷，，打開(kāi)知名名度，利用用優(yōu)勢(shì)邀請(qǐng)請(qǐng)客戶參加加專家論壇等，做體驗(yàn)式營(yíng)銷銷。舉行藝術(shù)品品品展、酒會(huì)、等等高端活動(dòng)，為主主打客戶群營(yíng)造休閑生生活。舉行保利業(yè)業(yè)主生活體驗(yàn)活動(dòng)，為客客戶提供全全方位免費(fèi)費(fèi)體驗(yàn)加深深客戶對(duì)生生活環(huán)境和和配套設(shè)施施的了解，，為其在項(xiàng)項(xiàng)目配套酒酒店內(nèi)提供供免費(fèi)餐飲飲、住宿及及會(huì)所體驗(yàn)驗(yàn)等?；顒?dòng)營(yíng)銷造生活五、營(yíng)銷推推廣策略部部署項(xiàng)目總體營(yíng)營(yíng)銷策略項(xiàng)目階段性性廣告表現(xiàn)現(xiàn)建議項(xiàng)目階段性性新聞炒作作建議營(yíng)銷活動(dòng)建建議第一階段：：結(jié)合項(xiàng)目區(qū)區(qū)域價(jià)值與與品牌價(jià)值值雙訴求點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行提前前造勢(shì)第二階段：：項(xiàng)目自身形形象訴求——廣佛中心首首席人居領(lǐng)領(lǐng)地第三階段：：項(xiàng)目人文價(jià)價(jià)值的塑造造及產(chǎn)品賣賣點(diǎn)的展現(xiàn)現(xiàn)五、營(yíng)銷推推廣策略部部署項(xiàng)目總體營(yíng)營(yíng)銷策略項(xiàng)目階段性性廣告表現(xiàn)現(xiàn)建議項(xiàng)目階段性性新聞炒作作建議營(yíng)銷活動(dòng)建建議第一階段——炒區(qū)域本階段除了了軟文炒作作，更要配配合活動(dòng)制制造新聞點(diǎn)點(diǎn)，提高公公信力新聞炒作方方向：大廣佛成就就了誰(shuí)？-城市發(fā)展與與企業(yè)藍(lán)圖圖高端論壇壇廣佛之心在在哪里？珠三角城市市發(fā)展戰(zhàn)略略與大廣佛佛人居模式式高端峰會(huì)會(huì)廣州白鵝潭潭經(jīng)濟(jì)與西西部人居價(jià)價(jià)值高峰論論壇國(guó)家中心城城市發(fā)展前前景論壇第二階段——炒品牌本階段除了了軟文炒作作，更要配配合品牌聯(lián)聯(lián)動(dòng)活動(dòng)制制造新聞點(diǎn)點(diǎn)，擴(kuò)大影影響力新聞炒作方方向：保利在人居居文明的構(gòu)構(gòu)筑中沒(méi)有有讓芳村留留白保利在荔灣灣再現(xiàn)標(biāo)桿桿精品社區(qū)區(qū)城央地標(biāo)打打造者保利利重回老城城區(qū)保利廣州西西部造城，，2011再添新作第三階段——新荔灣首首席精品品園林社區(qū)區(qū)本階段除了了軟文炒作作，更要配配合品牌聯(lián)聯(lián)動(dòng)活動(dòng)制制造新聞點(diǎn)點(diǎn)，擴(kuò)大影影響力新聞炒作方方向：廣州首席ARTDECO風(fēng)情大型社社區(qū)最適合老廣廣州的西部部人居地標(biāo)標(biāo)相隔5年，芳村再再現(xiàn)熱銷人人居地標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)目芳村，被遺遺忘的老城城區(qū)，終于于迎來(lái)新的的升級(jí)地標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目五、營(yíng)銷推推廣策略項(xiàng)目總體營(yíng)營(yíng)銷策略項(xiàng)目階段性性廣告表現(xiàn)現(xiàn)建議項(xiàng)目階段性性新聞炒作作建議營(yíng)銷活動(dòng)組組織營(yíng)銷活動(dòng)階階段性主題題營(yíng)銷活動(dòng)計(jì)計(jì)劃公關(guān)活動(dòng)造造勢(shì)廣州白鵝潭潭經(jīng)濟(jì)與西西部人居價(jià)價(jià)值高峰論論壇活動(dòng)時(shí)間：：2010年8月活動(dòng)地點(diǎn)：：廣州花園園酒店（或或其它五星星級(jí)酒店））活動(dòng)要點(diǎn)：：邀請(qǐng)城市知知名經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)家、城市市規(guī)劃專家家、政府部部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)參參與。白鵝潭經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈規(guī)劃打打造解讀，，保利等企企業(yè)在這樣樣的規(guī)劃中中的企業(yè)使使命，保利品牌在在廣州西部部的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略新聞媒體炒炒作配合軟文炒作主主題方向：：保利西部造造城計(jì)劃保利與政府府公關(guān)聯(lián)盟盟，塑造片片區(qū)全新形形象保利珠三角角業(yè)主答謝謝晚宴暨新新品發(fā)布會(huì)會(huì)在發(fā)布項(xiàng)目目信息的同同時(shí)，對(duì)珠珠三角的業(yè)業(yè)主及客戶戶進(jìn)行發(fā)動(dòng)動(dòng)；利用保利品品牌在佛山山地區(qū)較高高的知名度度發(fā)動(dòng)當(dāng)?shù)氐貥I(yè)主及客客戶活動(dòng)內(nèi)容：：——在市內(nèi)某五五星級(jí)酒店店內(nèi)舉辦業(yè)業(yè)主答謝晚晚宴，邀請(qǐng)請(qǐng)珠三角保保利高端業(yè)業(yè)主出席，，在晚宴上上發(fā)布項(xiàng)目目信息。活動(dòng)目的：：保利業(yè)主““電影周””提升業(yè)主對(duì)對(duì)保利品牌牌的忠誠(chéng)度度以及美譽(yù)譽(yù)度；制造新聞點(diǎn)點(diǎn)，在市場(chǎng)場(chǎng)上形成良良好的口碑碑傳播，為為項(xiàng)目奠定定傳播基礎(chǔ)礎(chǔ)。活動(dòng)內(nèi)容：：——借勢(shì)同期在在廣州大劇劇院或體育育中心等場(chǎng)場(chǎng)館舉辦的的音樂(lè)會(huì)或或演出，設(shè)設(shè)立專場(chǎng)邀邀請(qǐng)業(yè)主出出席。活動(dòng)目的：：舉辦“中華百花新新美食”活動(dòng)借舉辦美食食活動(dòng)的同同時(shí)，提前前對(duì)專業(yè)市市場(chǎng)的業(yè)主主及客戶進(jìn)進(jìn)行發(fā)動(dòng)；；利用活動(dòng)動(dòng)的舉辦辦制造新新聞話題題進(jìn)行高高調(diào)炒作作。活動(dòng)內(nèi)容容：——在芳村某某知名酒酒店內(nèi)，，以過(guò)百百種鮮花花作為場(chǎng)場(chǎng)地的主主要背景景，舉辦辦“中華百花花新美食食”活動(dòng)，選選擇全國(guó)國(guó)最有名名氣美食食，同時(shí)時(shí)聘請(qǐng)名名廚師進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)制作。。——邀請(qǐng)項(xiàng)目目周邊專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)業(yè)主出出席，在在晚宴上上發(fā)布項(xiàng)項(xiàng)目信息息，同時(shí)時(shí)作為項(xiàng)項(xiàng)目樣板板房首次次開(kāi)放的的揭動(dòng)儀儀式?；顒?dòng)目的的：公開(kāi)發(fā)售售活動(dòng)借“生活體驗(yàn)驗(yàn)館”的揭幕儀儀式，召召集目標(biāo)標(biāo)客戶群群及誠(chéng)意意客戶，，制作現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)熱銷銷氣氛進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目的公開(kāi)開(kāi)發(fā)售。?；顒?dòng)內(nèi)容容：——舉辦“生活體驗(yàn)驗(yàn)館”揭幕儀式式，邀請(qǐng)請(qǐng)廣州戰(zhàn)戰(zhàn)士歌舞舞團(tuán)知名名演藝人人員進(jìn)行行現(xiàn)場(chǎng)獻(xiàn)獻(xiàn)唱，同同時(shí)邀請(qǐng)請(qǐng)字畫(huà)名名家進(jìn)行行現(xiàn)場(chǎng)才才藝展示示，作品品通過(guò)抽抽獎(jiǎng)即場(chǎng)場(chǎng)送出。?！?qǐng)前期期登記客客戶、誠(chéng)誠(chéng)意客戶戶、周邊邊原居民民出席，，在活動(dòng)過(guò)過(guò)程中發(fā)發(fā)布項(xiàng)目目銷售信信息活動(dòng)目的的：五、營(yíng)銷銷推廣策策略項(xiàng)目總體體營(yíng)銷策策略項(xiàng)目階段段性廣告告表現(xiàn)建建議項(xiàng)目階段段性新聞聞炒作建建議營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)組織營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)階段性性主題營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)計(jì)劃營(yíng)銷活動(dòng)計(jì)劃營(yíng)銷活動(dòng)—飯局營(yíng)銷保利珠三角業(yè)主答謝晚宴暨新品發(fā)布會(huì)合富輝煌保利花城動(dòng)員大會(huì)“中華百花新美食”活動(dòng)11-12月--持續(xù)強(qiáng)銷階段：重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)老客戶，促進(jìn)舊帶新?tīng)I(yíng)銷活動(dòng)—保利電影周每月名花展ARTDECO國(guó)際攝影展9--蓄能階段：形成市場(chǎng)聚焦，蓄能待發(fā)7-8月--升溫階段：提高項(xiàng)目美譽(yù)度，擴(kuò)大影響力營(yíng)銷活動(dòng)--國(guó)家中心城市發(fā)展前景論壇白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃發(fā)展前景高峰論壇3-5月--品牌導(dǎo)入階段：導(dǎo)入保利項(xiàng)目品牌，打開(kāi)市場(chǎng)知名度10月--引爆階段：搞活現(xiàn)場(chǎng)氣氛，全面引爆市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)--藝術(shù)品展臨覽藝術(shù)鑒賞活動(dòng)公開(kāi)發(fā)售活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)--城市發(fā)展與企業(yè)藍(lán)圖高端論壇“大廣佛成就了誰(shuí)”廣州白鵝潭經(jīng)濟(jì)與西部人居價(jià)值高峰論壇公開(kāi)發(fā)售開(kāi)放銷售中心接受誠(chéng)意登記3-5月7-8月9月10月11-12月六、定價(jià)價(jià)及推貨貨安排項(xiàng)目定價(jià)價(jià)策略項(xiàng)目整體體推貨安安排六、定價(jià)價(jià)及推貨貨安排項(xiàng)目定價(jià)價(jià)策略項(xiàng)目整體體推貨安安排定價(jià)策略略——開(kāi)發(fā)分期期本項(xiàng)目由由東、西西兩地塊塊組成，，從現(xiàn)有有的交通通網(wǎng)絡(luò)可可看出人人流流向向是先到到東地塊塊再到西西地塊，，故從項(xiàng)項(xiàng)目的展展示考慮慮，建議議先開(kāi)發(fā)發(fā)東地塊塊；而從從產(chǎn)品的的景觀面面看，本本項(xiàng)目分分為園景景產(chǎn)品和和江景產(chǎn)產(chǎn)品兩大大類，故故建議本本項(xiàng)目總總體分四四期來(lái)開(kāi)開(kāi)發(fā)。一期二期三期四期推導(dǎo)原則則：定價(jià)策略略——價(jià)格推導(dǎo)導(dǎo)一、從本本項(xiàng)目一一期的規(guī)規(guī)劃可看看出，可可劃分為為園景產(chǎn)產(chǎn)品和最最南端的的街景產(chǎn)產(chǎn)品兩大大類；其其中，按按面積配配比計(jì)算算，園景景產(chǎn)品約約占70%，街景產(chǎn)產(chǎn)品約占占30%；二、從現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)上上同類型型的在售售項(xiàng)目的的售價(jià)推推導(dǎo)出本本項(xiàng)目一一期園景景產(chǎn)品和和街景產(chǎn)產(chǎn)品分別別的合理理售價(jià)；；三、根據(jù)據(jù)園景產(chǎn)產(chǎn)品占70%，街景產(chǎn)產(chǎn)品占30%的比例推推算出本本項(xiàng)目一一期合理理的整體體均價(jià)。。價(jià)格推導(dǎo)導(dǎo)——街景產(chǎn)品品街景單位參照項(xiàng)目荔江美筑萬(wàn)科柏悅灣翠竹苑保利春天里評(píng)分指標(biāo)權(quán)重評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分區(qū)位片區(qū)形象4%100.490.36110.4490.36交通狀況6%100.6100.6110.6690.54道路狀況6%100.6100.6110.6690.54周邊自然環(huán)境5%100.5100.5100.5100.5周邊人文環(huán)境5%100.5100.5110.5590.45周邊配套6%100.6100.6110.66100.6治安狀況7%100.790.63110.7790.63片區(qū)提升空間6%100.6100.6100.6100.6規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃5%100.5100.590.45100.5社區(qū)規(guī)模5%90.45100.590.45100.5園林環(huán)境6%100.6100.690.54100.6建筑外觀5%100.5100.5100.5100.5戶型設(shè)計(jì)9%100.9100.990.81100.9社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)3%100.3100.3100.3100.3學(xué)校3%100.3100.3100.3100.3會(huì)所2%100.2100.2100.2100.2其他施工質(zhì)量5%100.5100.5100.5100.5物業(yè)管理5%90.45100.590.45100.5開(kāi)發(fā)商品牌7%90.63100.790.63100.7總評(píng)分100%

9.83

9.89

9.97

9.72參照項(xiàng)目毛坯售價(jià)（元）

15000150001500011000折算價(jià)格（元）

4500450045001100參照權(quán)重（%）

30%30%30%10%加權(quán)后數(shù)目（元）

5265499546351408毛坯價(jià)格16303價(jià)格推導(dǎo)導(dǎo)——園景產(chǎn)品品園景單位參照項(xiàng)目逸彩新世界嶺南灣畔保利西海岸（星海組團(tuán)）萬(wàn)科金域藍(lán)灣評(píng)分指標(biāo)權(quán)重評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分區(qū)位片區(qū)形象4%90.36110.4490.3690.36交通狀況6%100.6100.690.5490.54道路狀況6%100.6100.690.5490.54周邊自然環(huán)境4%100.4100.4100.4100.4周邊人文環(huán)境4%90.36100.490.3690.36周邊配套6%100.6110.66100.6100.6治安狀況6%90.54100.690.5490.54片區(qū)提升空間4%90.3690.36100.4100.4規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃5%100.5100.5100.5100.5社區(qū)規(guī)模5%100.5100.5100.5100.5園林環(huán)境12%101.2101.2101.2101.2建筑外觀5%100.5100.5100.5100.5戶型設(shè)計(jì)9%100.9100.9100.9100.9社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)3%100.3100.3100.3100.3學(xué)校3%100.3100.3100.3100.3會(huì)所2%100.2100.2100.2100.2其他施工質(zhì)量5%100.5100.5100.5100.5物業(yè)管理5%90.45100.5100.5100.5開(kāi)發(fā)商品牌6%90.54100.6100.6100.6總評(píng)分100%

9.71

10.06

9.74

9.74參照項(xiàng)目毛坯售價(jià)（元）

15000170001300014000折算價(jià)格（元）

6000340026002800參照權(quán)重（%）

40%20%20%20%加權(quán)后數(shù)目（元）

7740319632763528毛坯價(jià)格17740價(jià)格推導(dǎo)導(dǎo)根據(jù)街景產(chǎn)品品占30%，園景產(chǎn)品品占70%的比例推推算出本本項(xiàng)目一一期合理理的整體體毛坯均均價(jià)：16303*30%+17740*70%≈17300元/M2（毛坯））建議帶裝裝修銷售售，裝修修標(biāo)準(zhǔn)成成本為1000元/㎡，即帶裝修修銷售均均價(jià)為18300元/㎡現(xiàn)時(shí)對(duì)比比項(xiàng)目的的銷售均均價(jià)推導(dǎo)導(dǎo)未來(lái)預(yù)預(yù)期銷售售價(jià)格幅幅度；合富輝煌煌集團(tuán)的的溢價(jià)能能力從當(dāng)前時(shí)時(shí)點(diǎn)到2011年底的價(jià)價(jià)格上浮浮期望值值預(yù)計(jì)未來(lái)來(lái)價(jià)格幅幅度約為為18300+（18300×10%）=20000元/㎡（帶裝修修）以現(xiàn)時(shí)的的市場(chǎng)判判斷，基基準(zhǔn)價(jià)為為帶裝修修均價(jià)。。該價(jià)格格以參照照指標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)目的均均價(jià)制定定。8-10%1830020000價(jià)格推導(dǎo)導(dǎo)七、定價(jià)價(jià)及推貨貨安排項(xiàng)目定價(jià)價(jià)策略項(xiàng)目整體體推貨安安排推貨原則則：一、按均均價(jià)19000元/M2（帶裝修修）計(jì)算算，2011年需完成成8億的銷售售任務(wù)需需銷售約約420套貨，因因此建議議項(xiàng)目首首推約400套單位；；二、按戶戶型均勻勻推售的的原則，，從項(xiàng)目目一期各各棟的戶戶型配比比推導(dǎo)出出首次推推售的樓樓棟；三、二次次推售建建議分為為快銷產(chǎn)產(chǎn)品和標(biāo)標(biāo)桿產(chǎn)品品兩種，，快銷產(chǎn)產(chǎn)品售價(jià)價(jià)上調(diào)4%，主要用用于補(bǔ)充充貨源，，完成全全年的銷銷售目標(biāo)標(biāo)；標(biāo)桿桿產(chǎn)品售售價(jià)上調(diào)調(diào)10%，用于樹(shù)樹(shù)立價(jià)格格標(biāo)桿，，在促進(jìn)進(jìn)快銷產(chǎn)產(chǎn)品銷售售的同時(shí)時(shí)提升項(xiàng)項(xiàng)目形象象，為2012年的新貨貨推售鋪鋪路。

一房一衛(wèi)

（54-55M2）

（套）兩房一衛(wèi)

（77-79M2）

（套）三房一衛(wèi)

（92-104M2）

（套）三房?jī)尚l(wèi)

（105-117M2）

（套）四房?jī)尚l(wèi)

（139M2）

（套）合計(jì)5棟40202020--1006棟2060--20--1007棟62124--124--3108棟----6215531248合計(jì)1222048231931758貨量統(tǒng)計(jì)計(jì)從戶型均均勻分布布的角度度分析，，建議本本項(xiàng)目首首推5棟和7棟，共410套單位推貨安排排5棟6棟7棟A梯7棟B梯8棟B梯首次推貨貨（十一一黃金周周期間））推貨：5棟、7棟共410套二次推貨貨（十一一月中下下旬）推貨：6棟、8棟B梯共224套6棟價(jià)格上上調(diào)4%，用于補(bǔ)補(bǔ)充