某地產(chǎn)金色城品價格制定及開盤方式

07年5月萬科金色城品價格制定及開盤方式1324進取性經(jīng)營指標政策與市場環(huán)境客戶價格測試與落位開盤方式目錄5本次價格的意義進取性經(jīng)營指標1金色城品可研報告07年經(jīng)營指標銷售量總建面：21417平方米總套數(shù)：232套車位數(shù)：175個總建面：20360.52平方米總套數(shù)：232套車位數(shù)：103個銷售價住宅：12000元/平米其中裝修成本：1200元/平米車位：8萬/個總銷：257004000元住宅：13000元/平米其中裝修成本：1273元/平米車位：8萬/個總銷：272926760元資金回籠銷售期住宅資金回籠：2007年9月車位資金回籠：2007年11月開盤日：2007/5/20開盤率：大定70-80%住宅清盤：6月30日(8月資金回籠)車位清盤：12月底之前價格高時間短速度快高頻快進取性經(jīng)營指標1完成指標的策略設(shè)想住宅：1、按13000元/平方米制定靜態(tài)價表，按價格區(qū)間進行客戶測試與落位。2、根據(jù)測試與落位情況，結(jié)合銷售率指標對價格作出推導(dǎo)判斷。車位：1、最快可銷售時間在07年11月，如單獨銷售幾乎不可能在年內(nèi)結(jié)算。2、策略：與住宅價格聯(lián)動，隱含3萬元/車價折算入整體房價，每平方米分攤152元/平方米；在11月份拿到車位銷售許可證后的一個月內(nèi)，以5萬元/車位進行促銷，確保年終車位結(jié)算；一個月促銷期過后，車位價格按10萬元/個銷售?？蛻魞r格測試與落位2按13000元/平方米制定靜態(tài)一房一價表，按價格區(qū)間進行客戶測試與落位靜態(tài)價表價格區(qū)間：約12000-15000元/平方米報價后，截止5月13日，對來訪客戶進行梳理A/B級計702組進行客戶初步落位客戶價格測試與落位2702組A/B級客戶的來源（客戶面）項目上南昌里浦東其他浦西金色城品24%40%36%爵仕悅55%25%20%在主流媒體不能發(fā)布情況下，積極全力拓展外圍客戶渠道，吸引外圍客戶對項目的關(guān)注，來有效支撐起項目的價格。1、4月24-26日通過陸家嘴軟件園、張江和金橋三地客戶工作地巡展繼續(xù)拓展客戶來源；2、通過中智員工通路（新銳中產(chǎn)）點對點寄發(fā)項目明信片；3、對尚東國際、爵仕悅、新里程等來訪但未成交客戶分別進行明信片直郵和電話FOLLOW，充分利用起區(qū)域板塊的來訪客戶資源；4、充分利用萬科和易居內(nèi)部平臺，張貼海報傳遞項目信息；5、充分利用萬客會和易居會客戶資源，進行短信發(fā)布和指定會員的資料直郵6、篩選全市46家易居臣信門店，進行X架信息發(fā)布和業(yè)務(wù)員帶看激勵。外圍客戶充分進入，客戶來源已經(jīng)有效得到拓寬，支持高價格所需的客戶面支撐已經(jīng)具備金色城品A棟B棟合計需求人數(shù)(組)345357702組供求比1:2.881:3.19需求均衡2客戶價格測試與落位4月1日-5月13日來訪客戶需求(A/B級客戶702組)分棟需求金色城品一房二房三房合計套數(shù)房型配比56套24%148套64%28套12%232套100%需求人數(shù)205組412組85組702組供求比1:3.71:2.81:3平均1:3需求比例29.2%58.7%12.1%定價參考：一房>二房>三房分戶需求說明：常規(guī)公寓在報出價格范圍區(qū)間后，滿足開盤熱銷（80%）的條件是A/B級意向客戶比例達到1:3。本案已滿足開盤熱銷條件,即開盤銷售率預(yù)計在80%左右。2樓層房型客戶數(shù)量(組)供求比低區(qū)5-9F一房1363871:4.8二房222三房29中區(qū)10-14F一房422101:2.6二房137三房31高區(qū)15-18/19F一房261051:1.46二房53三房26定價參考：低區(qū)均價可提升，中區(qū)均價較適中，高區(qū)均價需控制（即通過壓縮價格區(qū)間，求得供求平衡，降低客戶流失率）樓層落位情況：客戶價格測試與落位4月1日-5月13日來訪客戶需求(A/B級客戶702組)客戶扎堆價格可提升客戶量略少價格較適中客戶少價格需控制由低區(qū)到高區(qū)需求翻倍遞減2小結(jié)客戶面已經(jīng)充分拓寬，全市性客戶有效導(dǎo)入，支撐價格的客戶面條件具備根據(jù)客戶落位分析，一房均價>二房均價>三房均價區(qū)間報價后客戶需求由低區(qū)到高區(qū)逐次翻倍遞減，低區(qū)均價有提升空間，中區(qū)均價較為適中，高區(qū)均價需要控制價格區(qū)間被壓縮后，更有利于項目的均衡去化客戶價格測試與落位約12000-15000元/平方米約12626-14824元/平方米目前報價區(qū)間調(diào)整后價格區(qū)間上調(diào)5.2%下調(diào)1.2%A102㎡B87㎡D99㎡C90㎡

A/120套 2根據(jù)客戶需求落位，對原靜態(tài)一房一價表進行動態(tài)修正客戶價格測試與落位1、房型價差修正房型落位情況：房型編號房型面積(㎡)套數(shù)比例客戶落位情況(組)供求比A2房2廳1衛(wèi)1023013%801：2.7B2房1廳1衛(wèi)87.53013%1291：4.3C2房1廳1衛(wèi)903013%791：2.6D2房2廳2衛(wèi)99.53013%381：1.3E3房2廳1衛(wèi)1192812%711：2.5F1房1廳1衛(wèi)54.85624%2111：3.8G2房2廳1衛(wèi)922812%941：3.4合計：20360232100%7021：3總體需求：一房：1:3.8>二房：1:2.86>三房：1:2.5二房排序：B>G>A=C>D三房定價：E≈D（由于3房原先的報價為最低）房型編號房型面積(㎡)套數(shù)比例第一次靜態(tài)定價（進場前）第二次動態(tài)定價（進場后）第三次動態(tài)定價（開放示范單位后）A2房2廳1衛(wèi)1023013%+522+305+136B2房1廳1衛(wèi)87.53013%-352-286+336C2房1廳1衛(wèi)903013%-196-208+68D2房2廳2衛(wèi)99.53013%+392+260-407E3房2廳1衛(wèi)1192812%-261-195-68F1房1廳1衛(wèi)54.85624%+718+870+814G2房2廳1衛(wèi)922812%0+130+542合計：20360232100%①②③④⑤⑥⑦①②③④⑤⑥⑦①②④注：開放示范范單位后，客客戶通過現(xiàn)場場體驗，房型型的需求排序序產(chǎn)生了很大大的變化。根據(jù)需求對房房型價差進行行修正：③⑤2客戶價格測試與落位1、房型價差差修正F54㎡E119㎡G92㎡F54㎡

B/112套 ⑥⑦2房型影響樓層前次價格系數(shù)差本次價格系數(shù)差E5-18層-454-271G5-18層-454-271ABF54㎡E119㎡G92㎡F54㎡B/112套 Ｂ幢相對A幢幢離主干道成成山路較近，，B幢所有E和G房型噪噪音影響大2、馬路噪音音修正客戶價格測試與落位2AB空調(diào)外機位置置商鋪頂層平臺臺皆放置有大大功率空調(diào)外外機，但B幢E、G房型型北窗緊貼著著商場空調(diào)外外機，因此其其受影響較大大。（A幢離離空調(diào)外機位位置有43m的距離，不不考慮設(shè)定該該系數(shù)）。房型影響樓層前次價格系數(shù)差本次價格系數(shù)差E5-8層-311-203G5-8層-311-1363、空調(diào)噪音音修正客戶價格測試與落位2說明：1、低區(qū)價差相對對較大，中區(qū)區(qū)和高區(qū)基本本相同，次頂頂層較受歡迎迎，其差價便增加加，而頂層價價格次之。2、由于本項目1－3層（總總高16.6m）為商鋪鋪，住宅南面面多為6層公公房，采光日照照通風(fēng)不受影影響，因此樓樓層價格的差差異可相對其其他個案更小，價價差主要表現(xiàn)現(xiàn)在視野的開開闊性上。綜合以上分析析：此樓層價差差能夠更均衡衡去化所有樓樓層的房源。。樓層差價低區(qū)：6F-5F＝＝145元7F-6F＝＝101元8F-7F＝＝101元9F-8F＝＝65元客戶價格測試與落位中區(qū)：10至14F差價均為65元高區(qū)：15F至17F差價均為65元18F-17F＝101元19F-18F＝-101元2客戶價格測試與落位房型價格范圍圍房型價格范圍樓層房型單價范圍（元/㎡）總價范圍(元)低區(qū)5F-9F1房139507808772房12626-137911170235-13834263房12641-130941506934-1560936中區(qū)10F-14F1房143037998042房13089-141251213129-14168823房13157-134111568446-1598725高區(qū)15F-19F1房146488132452房13404-144301242368-14474823房13475-136371606355-1625667由以上的房型型價格范圍來來看，1房、、2房、3房房的低、中、、高區(qū)價格范范圍是符合本本案的客戶對對于房型、樓樓層的實際需需求。2客戶價格測試與落位價格結(jié)論在前述因素依依據(jù)客戶落點點進行需求動動態(tài)修正后，，結(jié)合約12626-14824元/平米米左右的價格區(qū)間，，按套定價后，，生成的均價價為:(此價格開盤盤銷售率預(yù)計計80%左右右)13455元元/平方米2客戶價格測試與落位浦東商場購買買本案而形成成的創(chuàng)收浦東商場價格格說明：本案的B幢（（1號、3號號）的4F和和5F將售于于浦東商場，并與其談妥的的銷售單價為為9331.1元/㎡注：其中本僅僅有5F的價價格（單價、、總價）計入入了一房一價價表。實際創(chuàng)收：由于實際售于于浦東商場的的單價為9331.1元元/㎡，因此此本案將有1200×641.88㎡（5F面面積）＝770256元沒有進帳。但是售于該4F是沒有計計入本案的總總銷金額中的的，因此：實際創(chuàng)收＝5760555－770256＝4990299元4F＝617.35㎡××9331.1元/㎡＝＝5760555元5F＝641.88㎡××10531.1元/㎡㎡＝6759702元5F的單價10531.1是由：與與浦東商場談?wù)勍椎膯蝺r9331.1再加上本案案的裝修成本本單價1200組成。＆2客戶價格測試與落位車位聯(lián)動13455元元/平米(此價格開盤盤銷售率預(yù)計計80%左右右)考慮把車價中中的30000元分攤?cè)肴胱≌?，即?0000元x103個）/住宅宅總建面=152元/平平方米11-12月月以5萬元/個車位限時時促銷（吸引引力很強），，以確保07年車位結(jié)算算+152元/平平方米=13607元元/平方米客戶測試價車位分攤價扣除車位分攤攤后的價格是是13455元，較原定定2007年年度13000元目標均均價上漲3.5%政策與市場環(huán)境3上海整體市場場——供應(yīng)緊縮引致致成交趨暖從全市商品住住宅最近的供供求趨勢來看看，供求比自自去年10月月以來持續(xù)大大于1.24，3月份達到06年1月以以來最大值2.01。而而進入4月，，傳統(tǒng)銷售旺旺季導(dǎo)致供應(yīng)應(yīng)明顯放量，，成交量也同同步回升，成成交量環(huán)比上上升11.6%。政策與市場環(huán)境3上海整體市場場——價格穩(wěn)定從06年1月月至07年4月的16個個月里，上海海整體商品住住宅價格有12個月處于于9000元元檔次內(nèi)，走走勢相當(dāng)穩(wěn)定定。個別月份價格格突然超過10000元元或低于9000元，是是因為成交結(jié)結(jié)構(gòu)的原因引引起的。如07年4月份份由于花園住住宅與聯(lián)排項項目的成交量量超過20萬萬平米，使得得成交均價躍躍上了10000元大關(guān)關(guān)。政策與市場環(huán)境34月份成交交量較去年年同期下降降40%，，環(huán)比下降降15.4%，但成成交價卻同同比上揚8.2%，，環(huán)比基本本持平?？煽梢哉f出現(xiàn)現(xiàn)了量跌價價升的現(xiàn)象象。價格的上升升主要來自自萬科新里里程和尚東東國際的推推動，目前前板塊內(nèi)三林板塊市市場——價格微漲，，成交縮量量1-3月平平均月度漲漲幅為3%4月價格穩(wěn)穩(wěn)定在3月月基礎(chǔ)上預(yù)測5月穩(wěn)穩(wěn)中略升政策與市場環(huán)境3區(qū)域細分板板塊標桿項項目價格(5月)外環(huán)線川楊河楊高南路上南路主力競品尚東國際毛坯10600元(扣除中央央空調(diào))干擾競爭萬科新里程程毛坯10600元（聯(lián)動案場場）北三林林西三林林東三林林干擾競爭錦繡華城毛坯10500金色城品裝修13607六里板塊清盤爵仕悅裝修11000政策與市場環(huán)境3政策環(huán)境———07調(diào)控方方向是疏導(dǎo)導(dǎo)需求，上上海房地產(chǎn)產(chǎn)走勢平穩(wěn)穩(wěn)1、2006年年宏觀調(diào)控評評估——有所控制，，但未完全全到位2006年年調(diào)控的基基本思路是是打壓投機機、遏制投投資、壓縮縮供給、限限制消費，，主要措施施有：嚴控控土地、嚴嚴控房型、、緊縮銀根根、增加稅稅收、提高高資金門檻檻、限制外外資。這些些措施基本本抑制了全全國房價上上漲過快、、房地產(chǎn)開開發(fā)投資過過熱、規(guī)模模過大的趨趨勢。但除上海外，部分一、、二線城市市房價漲幅幅仍然很高高。2、、2007年年政策策環(huán)環(huán)境境明確確地方方政政府府對對調(diào)調(diào)控控當(dāng)當(dāng)?shù)氐胤糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)市市場場要要負負主主要要責(zé)責(zé)任任；要求求地地方方政政府府安安排排土土地地必必須須確確保保普普通通商商品品房房、、經(jīng)經(jīng)濟濟適適用用房房和和廉廉租租房房建建設(shè)設(shè)用地地供供給給；；明確確要要求求各各地地加加快快建建設(shè)設(shè)住住房房保保障障體體系系；可能能推推出出大大房房型型保保有有稅稅。。2007年年政政策策走走向向?qū)⒗^繼續(xù)續(xù)貫貫徹徹已已出出臺臺的的各各項項措措施施，，并并會會把把調(diào)調(diào)控控重重點點從從壓壓縮縮供供給給逐逐步步向向疏疏導(dǎo)導(dǎo)過過度度需需求求角角度度傾傾斜斜，，預(yù)預(yù)計計大大量量經(jīng)經(jīng)濟濟適適用用房房（（比比配配套套商商品品房房進進入入門門檻檻低低很很多多））會會在在不不久久推推出出，，來來疏疏導(dǎo)導(dǎo)需需求求，，控控制制市市場場價價格格水水平平。。3市場場結(jié)結(jié)論論政策策與與市場場環(huán)環(huán)境境1、、上上海海整整體體市市場場供應(yīng)應(yīng)緊縮縮引引致致成成交交趨趨暖暖，，價價格格穩(wěn)穩(wěn)定定在在9000元元一一線線2、、三三林林板板塊塊成成交交縮縮量量，，價價格格微微漲漲3、、經(jīng)經(jīng)濟濟適適用用房房即即將將推推出出，，需需求求會會有有分分流流4、、短短期期內(nèi)內(nèi)市市場場和和政政策策風(fēng)風(fēng)險險不不大大4開盤盤方方式式要求求：：高高頻頻快快價格格創(chuàng)創(chuàng)新新高高銷銷售售期期限限短短速速度度要要求求快快開盤盤銷銷售售率率：：70-80%先到到先先得得按按序序認認購購容易易形形成成開開盤盤氣氣氛氛，，激激發(fā)發(fā)客客戶戶熱熱情情，，迫迫使使客客戶戶迅迅速速落落定定，，有有利利于于提提升升銷銷售售率率開盤盤日日期期：：5月月20日日（（周周日日））推案案房房源源：：A+B幢幢（（232套套））銷售售底底價價：：13607元元/平平方方米米（（扣扣除除車車位位分分攤攤后較較原原定定07年年度度13000元元目目標標均均價價上上漲漲3.5%））銷售售面面價價：：底底價價返返算算2.2%，，即即13913元元/平平米米含車車位位分分攤攤價價152元元/平平米米加入入優(yōu)優(yōu)惠惠折折扣扣優(yōu)惠項目發(fā)生率折扣明細開盤當(dāng)天購房1%80%0.8%限時簽約0.5%80％*90％=72％0.36%一次性付款1%30%0.3%萬客會會員(藍卡0.2%、金卡1%)藍卡為100％；金卡為4％0.24%總計1.7%最終終的的反反算算折折扣扣為為2.2%5/175/185/195/2018日日上上午午出出預(yù)預(yù)售售證證5/20開開盤盤關(guān)系系戶戶安安排排：：1、、18日日事事先先為為關(guān)關(guān)系系戶戶安安排排排排隊隊人人員員，，并并在在早早上上9點點整整開開始始準準備備，，可可適適當(dāng)當(dāng)選選擇擇非非民民工工人人員員））；；2、、梳梳理理關(guān)關(guān)系系戶戶需需求求的的房房源源，，確確保保其其能能買買到到滿滿意意的的物物業(yè)業(yè)。。20日日開開盤盤流流程程執(zhí)執(zhí)行行注：：1、、通通知知內(nèi)內(nèi)容容為為開開盤盤信信息息及及具具體體價價格格；；2、、物物業(yè)業(yè)需需派派駐駐充充足足的的保保安安維維持持外外場場排排隊隊客客戶戶的的秩秩序序并并發(fā)發(fā)放放序序號號牌牌等等工工作作，，并并為為排排隊隊客客戶戶安安排排好充充足足的的椅椅子子（（保保證證每每個個客客戶戶一一把把）），，傘傘及及面面包包、、水水、、防防護護線線等等。。重要要時時間間節(jié)節(jié)點點17日日上上午午預(yù)預(yù)售售合合同同審審批批、、及及價價格格審審批批18日日上上午午預(yù)預(yù)售售合合同同公公示示18日日通通知知客客戶戶：：電電話話、、短短信信18日日早早上上硬硬廣廣19日日培培訓(xùn)訓(xùn)相相關(guān)關(guān)工工作作人人員員,并并進進行行認認購購前前的的準準備備.19日日排排摸摸客客戶戶20日日早早上上9：：00開開始始認認購購等候候區(qū)區(qū)2F保安銷控板緊急事件處理區(qū)認購購流流程程安安排排審核核、、財財務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)－驗驗單單、、收收款款，，開開具具收收據(jù)據(jù)下定定、、簽簽約約區(qū)區(qū)－逼逼定定并并簽簽署署《《認認購購協(xié)協(xié)議議》》排隊隊區(qū)區(qū)－客客戶戶沿沿成成山山路路依依次次排排隊隊，，每每10位位客客戶戶設(shè)設(shè)1名名保保安安等候候區(qū)區(qū)－復(fù)復(fù)印印證證件件、、填填寫寫表表單單等等，，位位于于售售樓樓處處的的2F模型型區(qū)區(qū)－客客戶戶參參觀觀模模型型，，并并領(lǐng)領(lǐng)取取資資料料.45123銷控控區(qū)區(qū)－客客戶戶審審核核身身份份，，領(lǐng)領(lǐng)取取認認購購協(xié)協(xié)議議，，銷銷控控房房源源6合同同公公示示區(qū)區(qū)512000元元價價格格線線金色色城品品13000元元價價格格線線打開開價價格格空空間間14000元元/15000元元價價格格線線承上上啟啟下下，，拓拓展展三三林林價價格格新新高高度度，，樹樹立立三三林林價價格格新新標標桿桿新里里程程裝修修房房07年年5-6月月07年年7-12月月新里里程程PC創(chuàng)造造價價格格階階梯梯中林林洋房07年11月月07年11月月1、完成開盤盤銷售率70-80%，，6月底清盤盤，車位07年結(jié)算2、樹立區(qū)域域階段性價格格新標桿，繼繼續(xù)領(lǐng)跑市場場，依托產(chǎn)品品力積極開拓拓價格上升空間，，既為新里程程一期打開了了價格上升空空間，又為萬萬科后續(xù)項目奠定價格基基礎(chǔ)。本次價格的意義夯實13000元價格線線07年項目濟陽路地塊中林PC13000元元5街坊聯(lián)排24000元元08年項目5街坊疊加16000元元5街坊公寓14000元元新里程程北PC15000元中林洋洋房15000元PC洋房公寓疊加聯(lián)排That’’sall,thanks!9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。22:35:5822:35:5822:351/5/202310:35:58PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2322:35:5822:35Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。22:35:5822:35:5822:35Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2322:35:5822:35:58January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月202310:35:58下下午午22:35:581月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2310:35下下午1月-2322:35January5,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/522:35:5822:35:5805January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。10:35:58下下午午10:35下下午午22:35:581月月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。22:35:5822:35:5822:351/5/202310:35:58PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。1月-2322:35:5922:35Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。22:35:5922:35:5922:35Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2322:35:5922:35:59January5,