某地區(qū)項(xiàng)目管理及營(yíng)銷策劃管理知識(shí)報(bào)告

景瑞項(xiàng)目市場(chǎng)分析與策略思考2008/8Part01報(bào)告回顧目錄Part03策劃篇項(xiàng)目定位產(chǎn)品形態(tài)客戶定位企劃推廣思路整盤營(yíng)銷策略Part02市場(chǎng)篇長(zhǎng)三角整體市場(chǎng)回顧太倉(cāng)上半年市場(chǎng)回顧競(jìng)品個(gè)案去化分析市場(chǎng)總結(jié)Part04銷售篇銷售目標(biāo)銷售總綱推量分期Part05企劃篇VI演示項(xiàng)目整體定位區(qū)位價(jià)值分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析產(chǎn)品屬性定義目標(biāo)客戶定位報(bào)告回顧太倉(cāng)市蘇州市昆山市嘉定區(qū)上海市沿江高速公路蘇昆太公路軌交11號(hào)線R3太倉(cāng)市區(qū)位圖城市屬性——跨入上海４０公里城市版圖重要城市車行時(shí)間上海太倉(cāng)40分鐘上海昆山47分鐘上海蘇州82分鐘經(jīng)濟(jì)太倉(cāng)接受上海和蘇州的經(jīng)濟(jì)、文化輻射能力的同時(shí)，更充分發(fā)揮自身沿江、沿滬的兩區(qū)優(yōu)勢(shì)和特色，增強(qiáng)吸引力和凝聚力，加快建設(shè)高度文明的現(xiàn)代化城市的步伐。交通太倉(cāng)緊鄰上海外郊環(huán)帶上，距離嘉定區(qū)僅6公里，屬于上海1小時(shí)經(jīng)濟(jì)生活圈；A5太倉(cāng)出口40分鐘直達(dá)上海商貿(mào)中心徐家匯；沿江高速聯(lián)通上海、蘇州、昆山等地；城際軌交R3直達(dá)上海市區(qū)，太倉(cāng)將成為上海城市軌道交通網(wǎng)的輻射點(diǎn)之一；上海距離周邊城市距離太倉(cāng)、蘇州/昆山已經(jīng)和上海形成產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、文化經(jīng)濟(jì)、捷運(yùn)經(jīng)濟(jì)的黃金三角帶南郊新城原為南郊鎮(zhèn)，其重要配套工程于2006年10月開始動(dòng)工。南郊新城目前為太倉(cāng)動(dòng)遷房集中區(qū)域，從其未來(lái)土地供應(yīng)情況來(lái)看，未來(lái)高端項(xiàng)目缺乏，無(wú)法對(duì)本項(xiàng)目客群形成板塊分流作用。城市發(fā)展方向——太倉(cāng)向東，未來(lái)新城市中心曼氏銀洲花園彩虹天下金谷府邸君悅豪庭蘇州西路上?；▓@上城國(guó)際老城板塊蘇州東路原政府大樓華源上海城錦繡新城高爾夫湖濱花園寶龍城市廣場(chǎng)奧森尚東新區(qū)板塊東倉(cāng)路新政府大樓常勝路朝陽(yáng)路本案老城板塊市場(chǎng)特征生活機(jī)能完善，人流充沛;居民對(duì)區(qū)域價(jià)值認(rèn)同度高；樓盤開發(fā)基本飽和；未來(lái)區(qū)域土地供應(yīng)量小；新區(qū)將是未來(lái)政治中心、商業(yè)中心、CBD商務(wù)中心、高檔居住社區(qū)聚集區(qū)…新城板塊市場(chǎng)特征未來(lái)城市發(fā)展中心;目前相關(guān)配套不成熟；樓盤開發(fā)趨向高檔化；樓盤產(chǎn)品價(jià)格差異大；在售項(xiàng)目后期推出量大；未來(lái)區(qū)域土地供應(yīng)量大區(qū)位特征總結(jié)泛上海經(jīng)濟(jì)圈捷運(yùn)城市滬昆太產(chǎn)業(yè)黃金三角地泛上海經(jīng)濟(jì)圈/太倉(cāng)市中心/新區(qū)核心地太倉(cāng)市中心3KM范圍內(nèi)真正市中心地段未來(lái)城市新中心新區(qū)規(guī)劃核心地城市區(qū)位板塊特征區(qū)域規(guī)劃市場(chǎng)分析項(xiàng)目整體定位區(qū)位價(jià)值分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析產(chǎn)品屬性定義目標(biāo)客戶定位報(bào)告回顧板塊規(guī)劃——東區(qū)將是新城市中心，本案將借各項(xiàng)規(guī)劃節(jié)點(diǎn)之勢(shì)，實(shí)現(xiàn)自身與區(qū)域的聯(lián)動(dòng)發(fā)展、聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷本案高爾夫球場(chǎng)太倉(cāng)高爾夫球場(chǎng)暢想圖錦繡新城華源上海城在建的市人民醫(yī)院東盛商業(yè)廣場(chǎng)高爾夫湖濱花苑太倉(cāng)新區(qū)第三小學(xué)新政府大樓華僑花園新區(qū)東區(qū)寶龍城市廣場(chǎng)五星級(jí)酒店城市向東發(fā)展華源上海城錦繡新城寶龍城市廣場(chǎng)第二梯隊(duì)：05年上市項(xiàng)目高爾夫湖濱花苑——現(xiàn)代風(fēng)格奧森尚東——簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格第三梯隊(duì)福樂(lè)園世紀(jì)苑華僑花園第一梯隊(duì)：動(dòng)遷安置項(xiàng)目如果說(shuō)3年前的太倉(cāng)東區(qū)只是動(dòng)遷安置房的檔次的話，那現(xiàn)在的太倉(cāng)東區(qū)已呈現(xiàn)出品質(zhì)第一的面貌市場(chǎng)升級(jí)啟示——區(qū)域變革孕育市場(chǎng)產(chǎn)品升級(jí)

項(xiàng)目名稱高爾夫奧森尚東本項(xiàng)目比較分析產(chǎn)品方面項(xiàng)目規(guī)模17.9萬(wàn)㎡6.8萬(wàn)㎡45萬(wàn)㎡規(guī)模第一，超大容量規(guī)劃布局高層、疊加、聯(lián)排和獨(dú)棟混合小高層、聯(lián)排、雙拼和獨(dú)棟高層、聯(lián)排、疊加和二聯(lián)院產(chǎn)品線基本相同，高層、疊加比重較大，增加二聯(lián)院的新產(chǎn)品建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約（高層深色+別墅淺色混搭）現(xiàn)代風(fēng)格（以黑白灰為主色調(diào)）西班牙式風(fēng)格走特色路線，跳脫區(qū)域單一景觀營(yíng)造中心1000平米湖景+部分淺水系以宅旁綠化為主，無(wú)中心景觀10000㎡湖景，多支水系及集中大量建筑小品全湖景社區(qū)，景觀唯一性較突出設(shè)施設(shè)備太倉(cāng)首家引進(jìn)家庭直飲水系統(tǒng)；家庭中央熱水系統(tǒng)別墅產(chǎn)品凈水系統(tǒng)：凈水進(jìn)戶供水：變頻供水別墅：家庭智能系統(tǒng)+家居舒適系統(tǒng)、中央空調(diào)公寓：家庭安防圈設(shè)計(jì)相比競(jìng)品有所創(chuàng)新，設(shè)備附加增值社區(qū)配套會(huì)所5000平米健身休閑會(huì)所無(wú)1600㎡臨湖地中海風(fēng)情會(huì)所太倉(cāng)第一臨湖風(fēng)情會(huì)所，滿足高端客商業(yè)會(huì)所中大型餐飲3000㎡沿街商業(yè)5000多㎡集中型半圍合商業(yè)街商業(yè)體量較大，集中式、主題型為其特點(diǎn)戶型面積公寓3R/4R:180-230㎡2R:98㎡3R:120㎡2R:85-92㎡3R:120-135㎡4R:160-180㎡產(chǎn)品線豐富、房型齊全、戶型設(shè)計(jì)附加空間多，景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)滿足觀景需要獨(dú)棟售磬地上：350㎡地下：100㎡地上：372㎡地下：200㎡二聯(lián)院實(shí)現(xiàn)獨(dú)棟別墅享受，超大地下空間帶來(lái)無(wú)限增值空間、向陽(yáng)面較獨(dú)棟更開闊聯(lián)排售磬地上：225㎡地下：50㎡地上：218-271㎡地下：70-110㎡景觀聯(lián)排戶型，充分考慮住戶觀景需要疊加售磬/191㎡面積優(yōu)勢(shì)明顯，區(qū)域供應(yīng)稀缺核心賣點(diǎn)梳理南面觀景高爾夫球場(chǎng)/中心湖景別墅私家泳池+親水平臺(tái)+透光天窗地中海普羅旺斯風(fēng)情景觀、主題商業(yè)、臨湖休閑會(huì)所＋空中花園洋房實(shí)現(xiàn)全方位的產(chǎn)品突破

直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品比較總結(jié)SWOT分分析析————尋尋求求項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位出出路路項(xiàng)目目的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)和和機(jī)機(jī)遇遇項(xiàng)目目的的開開發(fā)發(fā)挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展利利好好，，未未來(lái)來(lái)周周邊邊配配套套逐逐漸漸完完善善，，毗鄰鄰高高爾爾夫夫高高端端配配套套新區(qū)區(qū)板板塊塊市市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)量量大大，，板塊塊市市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)關(guān)注注度度高高交通通條條件件優(yōu)優(yōu)越越，不不僅僅可可以以方方便便快快捷捷地地來(lái)來(lái)往往市市區(qū)區(qū)，，到到長(zhǎng)長(zhǎng)三三角角的的幾幾個(gè)個(gè)主主要要城城市市也也十十分分方方便便，，有利利于于吸吸引引市市區(qū)區(qū)和和上上海?？涂驮丛?地塊塊內(nèi)內(nèi)有有水水帶帶，與與高高速速公公路路有有綠綠化化帶帶相相隔隔，，便便于于小小區(qū)區(qū)景景觀觀環(huán)環(huán)境境打打造造高爾爾夫夫湖湖濱濱花花園園提提升升了了項(xiàng)項(xiàng)目目區(qū)區(qū)域域整整體體居居住住品品質(zhì)質(zhì)，，引引導(dǎo)導(dǎo)了了太太倉(cāng)倉(cāng)市市場(chǎng)場(chǎng)高高端端房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的消消費(fèi)費(fèi)，，市場(chǎng)場(chǎng)存存在在潛潛在在高高端端住住宅宅需需求求，，太倉(cāng)倉(cāng)市市場(chǎng)場(chǎng)高高端端住住宅宅處處于于空空白白期期太倉(cāng)倉(cāng)市市近近幾幾年年經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長(zhǎng)長(zhǎng)迅迅速速，，人人均均收收入入增增長(zhǎng)長(zhǎng)明明顯顯，，形形成成一一批批具有有相相當(dāng)當(dāng)購(gòu)購(gòu)買買能能力力的的消消費(fèi)費(fèi)者者15年年的的深深耕耕、、產(chǎn)產(chǎn)品品再再創(chuàng)創(chuàng)的的能能力力……景瑞瑞的的品品牌牌就就是是一一種種財(cái)財(cái)富富項(xiàng)目目緊緊臨臨高高速速公公路路，，雖雖隔隔有有綠綠化化帶帶，，但但一一定定程程度度影影響響項(xiàng)項(xiàng)目目的的品品質(zhì)質(zhì)目前前項(xiàng)項(xiàng)目目整整個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域位位于于開開發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)程程，，一一定定程程度度影影響響了了消消費(fèi)費(fèi)者者的的購(gòu)購(gòu)買買欲欲望望宏觀政策策對(duì)第二二套房的的限制，，一定程程度影響響市場(chǎng)對(duì)對(duì)高端住住宅的需需求項(xiàng)目區(qū)域域市場(chǎng)未未來(lái)供應(yīng)應(yīng)量大，，市場(chǎng)直直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈；；借助周邊邊地利優(yōu)優(yōu)勢(shì)結(jié)合高端端配套套和市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目有打打造為太太倉(cāng)高檔檔住宅新新標(biāo)桿的的可能規(guī)劃利好好板塊效應(yīng)應(yīng)交通便利利水系資源源高端空白白消費(fèi)基礎(chǔ)礎(chǔ)輕微噪音音影響區(qū)域成長(zhǎng)長(zhǎng)周期宏觀政策策影響未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力品牌財(cái)富富地中海風(fēng)風(fēng)情水岸岸低密度度社區(qū)關(guān)鍵詞：：地中海海風(fēng)情水水岸岸低低密度項(xiàng)目整體體定位市場(chǎng)分析析項(xiàng)目整體體定位區(qū)位價(jià)值值分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析產(chǎn)品屬性性定義目標(biāo)客戶戶定位報(bào)告回顧顧土地屬性性——東側(cè)緊鄰鄰高速、、內(nèi)部天天然水系系地塊東側(cè)側(cè)緊鄰沿沿江高速速路肩50米退退讓綠化化帶，受高速公公路噪音音影響.相對(duì)是是低價(jià)值值地塊.建議通過(guò)利用用綠化帶帶的進(jìn)行行密植隔隔音和綠綠化營(yíng)造造,營(yíng)造相相對(duì)私密密的環(huán)境境.可以以變低價(jià)價(jià)值地塊塊為中價(jià)價(jià)值地塊塊.地塊中心心有T字型型天然水水系，南面大大慶錦繡繡新城，，西側(cè)直直面華源源上海城城二期地地塊，北北部緊靠靠太倉(cāng)人人民醫(yī)院院（在建建），周周邊配套套尚不完完善建筑風(fēng)格格景觀處理理規(guī)劃布局局面積配比比戶型分析析社區(qū)配套套高爾夫別墅高速公路項(xiàng)目地塊高爾夫球場(chǎng)周邊項(xiàng)目高速閘道口綠化隔離帶內(nèi)部水系沿江高速N從目前的的規(guī)劃圖圖來(lái)看，，采取了高高層公寓寓產(chǎn)品與與聯(lián)排、、疊加和和二聯(lián)院院別墅產(chǎn)產(chǎn)品（東東北&西西南）對(duì)對(duì)角線分分布，極極高極低低滿足景景觀最大大化和外外界噪音音阻隔作作用；整體規(guī)劃劃——水景主題題/低密密度/地地中海式式建筑建筑風(fēng)格格景觀處理理規(guī)劃布局局面積配比比戶型分析析社區(qū)配套套規(guī)劃總用地229590平米總建筑面積467453平米地上建筑面積367344平米其中，二聯(lián)院5722平米聯(lián)排17241平米疊加91980平米高層244614平米綠化率37.5%建筑風(fēng)格格——太倉(cāng)第一一個(gè)地中中海式住住宅社區(qū)區(qū)二聯(lián)院效效果圖聯(lián)排別墅墅效果圖圖西班牙建建筑細(xì)節(jié)節(jié)：立面形式式豐富，，有與眾眾不同的的瓦、窗窗、拱門門、廊架架、鐵藝藝欄桿、、外墻處處理方式式、由煙煙囪演化化出來(lái)的的通風(fēng)口口處理方方式等獨(dú)特的建建筑符號(hào)號(hào)，保證了了其立面面性格的的鮮明特特征；建筑外部部材料:外墻涂料料處理有有拉毛和光光滑兩種形式式，拉毛毛的處理理方式更更接近建建筑風(fēng)格格原味，，但施工工工藝相相對(duì)復(fù)雜雜不易控控制效果果；西班牙地地區(qū)的經(jīng)經(jīng)典建筑筑風(fēng)格，，其醇厚粗樸樸的建筑筑風(fēng)格和它所代代表的輕松閑適適的生活活方式，得到廣廣泛推崇崇和喜愛(ài)愛(ài)，逐漸演變變成為了了一種豪豪宅的符符號(hào)。建筑風(fēng)格格景觀處理理規(guī)劃布局局面積配比比戶型分析析社區(qū)配套套溫和的外立面顏顏色、粗樸而富有質(zhì)感感的材料料、有眾眾多的回回廊、構(gòu)構(gòu)架和觀觀景平臺(tái)臺(tái)立面想象象圖落地半圓圓拱門運(yùn)用多種種石材豐豐富立面面錯(cuò)落組組合進(jìn)口石材材貼面的的半地下下回廊大量運(yùn)用用鐵藝、、木質(zhì)材材料、石石材和手手抹涂料料建筑風(fēng)格格景觀處理理規(guī)劃布局局面積配比比戶型分析析社區(qū)配套套建筑風(fēng)格格——建筑細(xì)節(jié)節(jié)突顯純純正西班班牙風(fēng)格格全區(qū)湖景景、普羅羅旺斯景景觀和宅宅間綠化化打造太倉(cāng)倉(cāng)最大地地中海式式花園型型社區(qū)雕塑花卉卉與噴水水組合小小品與墻面結(jié)結(jié)合的水水景與陶罐溪溪水組合合水景小小品地中海風(fēng)風(fēng)情水景景——主要景觀觀節(jié)點(diǎn)結(jié)結(jié)合小型型噴泉、、雕塑、、小品，，營(yíng)造一一種安逸逸的生活活意境靜態(tài)庭院院水景小小品庭院水景景小品噴泉組合合景觀特色色1、約8000㎡支支狀水系系，真正滿足90%以上上戶型景景觀第一一性的特特點(diǎn)；2、退讓綠化化的坡地地堆高和水景小品品、雕塑塑花卉等地中海海區(qū)域風(fēng)風(fēng)情的景景觀營(yíng)造造；建筑風(fēng)格格景觀處理理規(guī)劃布局局面積配比比戶型分析析社區(qū)配套套建筑風(fēng)格格景觀處理理規(guī)劃布局局面積配比比戶型分析析產(chǎn)品大類細(xì)分產(chǎn)品面積段套數(shù)面積所占比例別墅疊加172/201㎡50491980㎡25.6%聯(lián)排213-270㎡8017241㎡4.8%二聯(lián)院357㎡165722㎡1.6%高層公寓90㎡以下532244614㎡68%120-135㎡400135-155㎡594155㎡以上306高層公寓寓與低密密度產(chǎn)品的面面積比重重約為2：1，高層公公寓比重重較大，，仍為本本案未來(lái)來(lái)銷售的的主力，，客群面面較集中中；舒適型物物業(yè)；高層公寓寓中120-155m2成主力產(chǎn)產(chǎn)品，同時(shí)90m2以下比重亦較較大；疊加為低密度度住宅中中的主力力產(chǎn)品，，面積比比例占整整個(gè)別墅墅的80%；面積配比比——舒適戶型型打造區(qū)區(qū)域高端端產(chǎn)品社區(qū)配套套建筑風(fēng)格格景觀處理理規(guī)劃布局局面積配比比戶型分析析高層公寓寓戶型特特色2———雙陽(yáng)臺(tái)/東側(cè)觀觀景陽(yáng)臺(tái)臺(tái)/6.8米開開面雙廳廳設(shè)計(jì)，，滿足客客戶全方方位觀景景體驗(yàn)社區(qū)配套套套型建筑面積B13房2廳2衛(wèi)148.4㎡B22房2廳1衛(wèi)88.5㎡B33房2廳2衛(wèi)150.7㎡戶型分析析：1、B1餐廳客廳廳各自獨(dú)獨(dú)立；南北四露露臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)，采光與與觀景最最大化，，起居室室和廚房房設(shè)有北北陽(yáng)臺(tái)，，實(shí)現(xiàn)豪豪宅設(shè)計(jì)計(jì)需要；；2、B3北向客客廳設(shè)置置觀景凸凸窗，實(shí)現(xiàn)該房房型的東東面、南南面和北北面的270度度三面觀觀景；主臥自自帶衛(wèi)生生間，私私密性好好。B型奇數(shù)數(shù)層———兩梯三三戶建筑風(fēng)格格景觀處理理規(guī)劃布局局面積配比比戶型分析析高層公寓寓戶型特特色3———南北陽(yáng)臺(tái)臺(tái)/各戶戶型均設(shè)設(shè)儲(chǔ)藏室室，人性性化設(shè)計(jì)計(jì)，充分分考慮客客戶居住住實(shí)際需需求社區(qū)配套套套型建筑面積F1/F43房2廳2衛(wèi)145.7㎡F2/F32房2廳1衛(wèi)173.2㎡戶型分析析：1、F1/F4超大入戶戶花園設(shè)設(shè)計(jì)；客廳南南面觀景景露臺(tái)，，內(nèi)外皆皆風(fēng)景2、偶數(shù)數(shù)層主臥臥帶挑空大露露臺(tái)，更是景景觀無(wú)限限F型奇數(shù)數(shù)層———兩梯四四戶建筑風(fēng)格格景觀處理理規(guī)劃布局局面積配比比戶型分析析高層公寓寓戶型特特色4———景觀大平平層(95%以以上得房房率)，，特色戶戶型滿足足高端客客群全方方位居住住享受社區(qū)配套套套型建筑面積G1G24房2廳2衛(wèi)+戶內(nèi)花園193.5㎡戶型分析析：1、入戶花園園設(shè)計(jì)，巧妙連連接餐廳廳和客廳廳，豐富富動(dòng)線；；2、客廳廳帶大面積露露臺(tái)，景觀視視野更佳佳3、廚房房餐廳相相對(duì)分離離，功能能劃分明明顯；4、獨(dú)立立工人房房，與主主人區(qū)分分割清晰晰；G型標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層———兩梯兩兩戶建筑風(fēng)格格景觀處理理規(guī)劃布局局面積配比比戶型分析析公寓戶型型特色總總結(jié)———1、入戶戶花園、、空中露露臺(tái)、空間附加加值大；2、大量量觀景露露臺(tái)的使使用，充充分考慮慮景觀最最大化設(shè)設(shè)計(jì)需要要，打造造真正的的公寓景觀觀豪宅產(chǎn)品；3、95%以上上的“高高得房率率”，亮點(diǎn)產(chǎn)品品吸引高高端客群群的消費(fèi)費(fèi)需求；社區(qū)配套套建筑風(fēng)格格景觀處理理規(guī)劃布局局面積配比比戶型分析析疊加戶型型特色總總結(jié)———面積控制制合理，，空間附附加值做做到最大大，具備備聯(lián)排別別墅的空空間居住住體驗(yàn)社區(qū)配套套B1/B2：191.10平平方米（（四房二二廳三衛(wèi)衛(wèi)）8平米露露臺(tái)35平米米閣樓下單元贈(zèng)贈(zèng)送90㎡地下下室、上上單元擁?yè)碛心媳北甭杜_(tái)及及35㎡㎡閣樓樓建筑風(fēng)格景觀處理規(guī)劃布局面積配比戶型分析聯(lián)排地下一層層——附加內(nèi)外空間間可設(shè)大型活活動(dòng)室社區(qū)配套工人房套型建筑面積A4房2廳4衛(wèi)229.5㎡B4房2廳3衛(wèi)217.8㎡C4房2廳5衛(wèi)270.9㎡下沉式庭院地下一層可配配有活動(dòng)室、劇院院以及休息室室（spa）），大面積下沉式式庭院更是可可跟隨業(yè)主的的需求進(jìn)行合合理運(yùn)用，將將產(chǎn)品的娛樂(lè)樂(lè)功能釋放至至最大。娛樂(lè)影音室建筑風(fēng)格景觀處理規(guī)劃布局面積配比戶型分析聯(lián)排地上一層層——主要考慮住戶戶社交空間社區(qū)配套套型建筑面積A4房2廳4衛(wèi)229.5㎡B4房2廳3衛(wèi)217.8㎡C4房2廳5衛(wèi)270.9㎡次臥室次臥室起居室起居室起居室起居室起居室餐廳餐廳餐廳餐廳內(nèi)院內(nèi)院內(nèi)院地面庭院地面庭院地面庭院地面庭院地面庭院地面庭院地面庭院地面庭院地面庭院地面庭院中西廚房地面一層著重重于社交功能能；起居室、家庭庭室和書房分分別為親戚、、朋友和工作作伙伴提供了了不同功能需需求的交流場(chǎng)場(chǎng)所。戶外平臺(tái)建筑風(fēng)格景觀處理規(guī)劃布局面積配比戶型分析聯(lián)排地上二、、三層——提供住戶更多多私密空間社區(qū)配套套型建筑面積A4房2廳4衛(wèi)229.5㎡B4房2廳3衛(wèi)217.8㎡C4房2廳5衛(wèi)270.9㎡次臥次臥次臥次臥次臥主臥主臥主臥主臥主臥主臥主臥中空中空中空書房書房書房露臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)將臥室主要集集中在第二層層；更好地為業(yè)主主提供了一個(gè)個(gè)安靜溫馨的的休息空間，，同時(shí)也最大大化的確保了了個(gè)人的私密密性。建筑風(fēng)格景觀處理規(guī)劃布局面積配比戶型分析聯(lián)排戶型特特色總結(jié)———內(nèi)院設(shè)計(jì)，，100%采光向陽(yáng)陽(yáng)是本案聯(lián)聯(lián)排最大賣賣點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目聯(lián)排排中最大產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新社區(qū)配套聯(lián)排別墅產(chǎn)產(chǎn)品戶型特特色：1、戶戶都都有相對(duì)附附加值優(yōu)勢(shì)勢(shì)：如1樓樓有花園，，頂樓有采采光，2、、3樓有露露臺(tái)附贈(zèng)；；2、內(nèi)院設(shè)設(shè)計(jì)，保證證陽(yáng)光的充充分性，以以及景觀的的均好性是是重點(diǎn)；3、1樓適適當(dāng)抬高，，避免潮濕濕；4、平均層層高為3米米；5、停車在在地下，半半埋處理；；建筑風(fēng)格景觀處理規(guī)劃布局面積配比戶型分析二聯(lián)院地下下一層———超大陽(yáng)光活活動(dòng)房帶來(lái)來(lái)全明空間間體驗(yàn)，與與外部庭院院和水系更更加親近社區(qū)配套車庫(kù)N工人房洗衣房活動(dòng)房房下沉式庭院院地下一層（建面199㎡）活動(dòng)室135.39㎡洗衣房12.1㎡工人房7.2㎡衛(wèi)生間5.3㎡車庫(kù)19.93㎡——135平米米活動(dòng)室足夠使客戶戶設(shè)置影音音室、臺(tái)球球桌、酒窖窖和雪茄吧吧等享樂(lè)空空間；建筑風(fēng)格景觀處理規(guī)劃布局面積配比戶型分析二聯(lián)院地上上一層———超寬向南采采光，超越越獨(dú)棟產(chǎn)品品社區(qū)配套地上一層（建面211㎡）家庭室29㎡起居室22.74㎡次臥16.63㎡書房13.03㎡衛(wèi)生間3.95㎡廚房13㎡餐廳12.83㎡家庭室起居室次臥書房廚房餐廳檐廊——超過(guò)18米米的朝南采采光空間，采光充分分；建筑風(fēng)格景觀處理規(guī)劃布局面積配比戶型分析二聯(lián)院地上上二層———設(shè)置置觀觀景景露露臺(tái)臺(tái)和和衣衣帽帽間間，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)豪豪華華居居間間配配置置和和三三面面觀觀景景需需要要社區(qū)區(qū)配配套套地上二層（建面160㎡）主臥一臥室33.56㎡衛(wèi)生間11.25㎡衣帽間12.75㎡主臥二臥室24.16㎡衛(wèi)生間3.95㎡衣帽間6.4㎡客臥臥室18.74㎡衛(wèi)生間6.15㎡———獨(dú)立立衣衣帽帽間間為住住戶戶提提供供更更加加舒舒適適的的居居住住和和生生活活享享受受，，各臥臥室室均均擁?yè)碛杏幸灰惶幪幋蟠竺婷娣e積露露臺(tái)臺(tái)，采采光光充充分分，，提提高高附附加加值值；；主臥臥主臥臥客臥臥衣帽帽間間建筑筑風(fēng)風(fēng)格格景觀觀處處理理規(guī)劃劃布布局局面積積配配比比戶型型分分析析二聯(lián)聯(lián)院院戶戶型型特特色色總總結(jié)結(jié)————特色色產(chǎn)產(chǎn)品品超超越越獨(dú)獨(dú)棟棟產(chǎn)產(chǎn)品品社區(qū)區(qū)配配套套套型指標(biāo)樓層地上面積4房2廳4衛(wèi)地下一層199㎡一層211㎡二層160㎡地上建筑面積372㎡地下下一一層層地上上一一層層地上上二二層層1、、二二聯(lián)聯(lián)院院作作為為本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的終終端端產(chǎn)產(chǎn)品品，，不不管管從從空空間間面面積積還還是是從從戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)上上做做到到了了動(dòng)靜分離、舒舒適居??；2、單套合計(jì)超過(guò)過(guò)60平米的的露臺(tái)給住戶提供更更多附加空間間；3、大開度的向南南采光及各功能能間最最大程程度上上的臨臨水取取景，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)真正正水景景豪宅宅的居居住享享受；；建筑風(fēng)風(fēng)格景觀處處理規(guī)劃布布局面積配配比戶型分分析低密度度產(chǎn)品品戶型型特色色總結(jié)結(jié)———1、二聯(lián)院院和聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品，以景觀最大大化為設(shè)計(jì)計(jì)出發(fā)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)三面面觀景的空空間設(shè)計(jì)；；2、地下空空間在本案案別墅產(chǎn)品品中被充分分挖掘，地下空間附附加值較大大，可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格上和和品質(zhì)上的的區(qū)域跳脫脫；3、二聯(lián)院院作為區(qū)域域新型產(chǎn)品品，由于其其大開面的向向南采光，已經(jīng)成為為雙拼別墅墅的升級(jí)品品；4、聯(lián)排別別墅的內(nèi)院設(shè)計(jì)，人性化設(shè)設(shè)計(jì)，在區(qū)區(qū)域同類產(chǎn)產(chǎn)品中實(shí)現(xiàn)現(xiàn)創(chuàng)新，成成為聯(lián)排的的最大賣點(diǎn)點(diǎn)；5、170--200平平米小面積積疊加別墅墅，由于面積積合理，總總價(jià)控制得得當(dāng)，總價(jià)價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯顯；社區(qū)配套5700方濱水主題題商業(yè)———打造區(qū)域特特色核心商商業(yè)中心濱水半圍合式商業(yè)中心沿街聯(lián)廊式商業(yè)街入口景觀廣場(chǎng)特色型、主主題式綜合合商業(yè)街建筑風(fēng)格景觀處理規(guī)劃布局面積配比戶型分析社區(qū)配套社區(qū)型業(yè)態(tài)態(tài)加分型業(yè)態(tài)態(tài)諸如：品牌牌面包房、、精品蔬果果店、鮮花花店、干洗洗店、便利利店諸如：咖啡啡館、葡萄萄酒專賣店店、高爾夫夫或漁具；；塔樓音樂(lè)噴泉中中心景觀1、本項(xiàng)目目會(huì)所面路路背水，與室外開放放式游泳池池、主入口景景觀湖連為為一體；2、2F會(huì)會(huì)所風(fēng)格延延續(xù)地中海海建筑風(fēng)格格，回旋臺(tái)階，，內(nèi)庭圍合合設(shè)計(jì)，增加透光光性和空間間的開闊性性，與別墅墅、公寓風(fēng)風(fēng)格保持統(tǒng)統(tǒng)一；近1600㎡濱水會(huì)會(huì)所建筑風(fēng)格景觀處理規(guī)劃布局面積配比戶型分析社區(qū)配套近3000方臨湖休休閑會(huì)所———走精致化高高端路線滿滿足社區(qū)內(nèi)內(nèi)特定高端端住戶的休休閑需要定位為地中海式”黑白鞋””會(huì)所建筑風(fēng)格景觀處理規(guī)劃布局面積配比戶型分析社區(qū)配套大型餐飲：：1000㎡左右健身中心：：2000㎡左右多功能廳：：80㎡左左右書吧：：50㎡左右親子區(qū)：50㎡左右右室外網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)+開開放式游泳泳池會(huì)所功能設(shè)設(shè)定：考慮到會(huì)所所面積較小小，我們?cè)谠诠δ茉O(shè)定定上，將走走精致化、、高端化的的路線，針針對(duì)特定人人群的休閑閑需要；產(chǎn)品元素提煉產(chǎn)品亮點(diǎn)識(shí)別標(biāo)簽西班牙建筑筑風(fēng)格附加空間，，舒適享受受100%全全水景大型型社區(qū)地中海風(fēng)情情臨湖休閑閑會(huì)所舒適到心、、安全到家家中心湖景、、獨(dú)島設(shè)計(jì)計(jì)、37萬(wàn)萬(wàn)方超大體體量舒適型公寓寓設(shè)計(jì)，大大開面+入入戶花園+景觀露臺(tái)臺(tái)臨水設(shè)計(jì)，，全景體驗(yàn)驗(yàn)別墅大部部分臨水水設(shè)計(jì)、、真正陽(yáng)陽(yáng)光水景景房太倉(cāng)第一一個(gè)純正正地中海海完美建建筑品主題型半半圍合街街區(qū)商業(yè)業(yè)配有游泳泳池/網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)/的”黑黑白鞋””高檔泛泛會(huì)所隔音降噪噪處理/家庭智智能體驗(yàn)驗(yàn)/智能能安防等等附加設(shè)設(shè)施引入美容容SPA/酒品品專賣/垂釣魚魚具，滿滿足高端端客需求求太倉(cāng)第一一·地中中海風(fēng)情情·全水水景社區(qū)區(qū)市場(chǎng)分析析項(xiàng)目整體體定位區(qū)位價(jià)值值分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析產(chǎn)品屬性性定義目標(biāo)客戶戶定位報(bào)告回顧顧蘇州市昆山市嘉定區(qū)上海市臨近城市客戶人口導(dǎo)入長(zhǎng)三角城市人口導(dǎo)入太倉(cāng)市太倉(cāng)市本地人口消化無(wú)錫市本案第一圈層第二圈層第三圈層客戶定位位——全全方位改改善型客客戶太倉(cāng)市區(qū)客源，太倉(cāng)本地客源的置業(yè)需求多為二次，甚至多次置業(yè)，主要考慮的是居住環(huán)境的進(jìn)一步改善，長(zhǎng)線投資，子女入學(xué)，工作便利等方面核心客群重要客群游離客群太倉(cāng)市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城市客戶，具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力且大多打算在太倉(cāng)購(gòu)房置業(yè)，以作身份象征、子女入學(xué)、長(zhǎng)線投資等由城際軌交R3規(guī)劃導(dǎo)入的客戶和少量投資客他們可能來(lái)自蘇州、上海等地，或者是產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高管理層或來(lái)自周邊區(qū)域的投資客私營(yíng)業(yè)主外商高管政府官員周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理人員、外資企業(yè)高級(jí)藍(lán)領(lǐng)、企事業(yè)中高層公務(wù)員、政府官員、私營(yíng)業(yè)主普通購(gòu)買群體購(gòu)買目的的－－以以居住為為主客戶來(lái)源源－－以以太倉(cāng)市市區(qū)為主主，周邊邊城鎮(zhèn)為為補(bǔ)充高端客戶戶中端客戶戶別墅主力力購(gòu)買群群體公寓主力力購(gòu)買群群體本案客戶戶界定客戶定位位——整整體客戶戶基本特特征描述述姓名年齡當(dāng)前生活區(qū)域家庭結(jié)構(gòu)物業(yè)投資經(jīng)歷物業(yè)購(gòu)買動(dòng)因職業(yè)與其他背景張先生39上海3（男孩6歲半）2套普通公寓+1套雙拼別墅自住、辦公自用建材私營(yíng)業(yè)主，先生管經(jīng)營(yíng)，夫人管銷售，兼顧享受與實(shí)用，正進(jìn)入富貴階層鄭女士51上海2（母子，兒子23）14次置業(yè)經(jīng)歷，公寓、聯(lián)排、辦公自住、投資開過(guò)公司，目前專職房地產(chǎn)投資，非常注重生活質(zhì)量，是社會(huì)活動(dòng)家盛女士35嘉定4（先生中東籍，兩男孩1-4歲）——自住兼投資涉外家庭，夫婦都從事外貿(mào)，阮先生54上海4（兒子21歲，女兒10歲）2套普通公寓+2個(gè)廠房（總面積67畝）自住、廠房出租建筑與室內(nèi)裝潢公司老板占女士35昆山2代5口（三個(gè)孩子）2套別墅自住兼投資本人是全職太太，先生來(lái)自臺(tái)灣，是昆山外貿(mào)創(chuàng)業(yè)園某臺(tái)資公司經(jīng)營(yíng)管理層何太太36太倉(cāng)3（女兒1歲半）——自住當(dāng)?shù)亟處?，先生也是太倉(cāng)市二中的高級(jí)教師李先生42太倉(cāng)2代4口（兩個(gè)孩子）在嘉定買過(guò)公寓房自住兼投資某公司董事總經(jīng)理嚴(yán)女士37昆山2代3口有過(guò)投資住宅經(jīng)驗(yàn)，目前住在上海西部自住某上市企業(yè)高層管理人員胡先生48上海3（女兒22）1套高檔公寓自住從事電子制造業(yè)王女士43蘇州5（三代五口，孩子10余歲）昆山地區(qū)公寓房自住某公司高級(jí)技術(shù)骨干樣本背景景說(shuō)明：：1、年年齡集中中于35-55歲；2、有豐豐富物業(yè)業(yè)投資和和使用經(jīng)經(jīng)驗(yàn)；3、家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)以兩代代為主；；4、具具有一定定的承受受能力；；5、35組客客戶中太太倉(cāng)客戶戶20組組、上海?？蛻?0組、、昆山客客戶5組組；6、、意向購(gòu)購(gòu)買公寓寓產(chǎn)品客客戶18組、意意向購(gòu)買買別墅產(chǎn)產(chǎn)品17組（聯(lián)聯(lián)排8組組、疊加加6組、、獨(dú)棟別別墅3組組，其中中聯(lián)排和和疊加意意向購(gòu)買買客戶中中有5組組既可選選擇聯(lián)排排又可選選擇疊加加）我們通過(guò)過(guò)易居20萬(wàn)會(huì)會(huì)員進(jìn)行行的目標(biāo)標(biāo)篩選，，選取35位客客戶進(jìn)行行深訪，，以下為為代表案案例樣本本客戶樣本本——具有一定定承受能能力，且且物業(yè)投投資經(jīng)歷歷豐富的的樣本人人群區(qū)域認(rèn)知相較城市市中心板板塊，對(duì)對(duì)項(xiàng)目所所在的新新城區(qū)域域未來(lái)發(fā)發(fā)展前景景非?？纯春觅?gòu)買行為不斷更新住宅宅實(shí)際上是持持續(xù)改善居住住品質(zhì)與身份份標(biāo)簽的過(guò)程程建筑風(fēng)格喜好樣本普遍認(rèn)可可地中海、西西班牙式風(fēng)格格立面表示接接受和喜歡公寓戶型需求大部分樣本從從居住舒適度度角度出發(fā)，，各戶型對(duì)面面積和空間的的舒適度要求求較高別墅功能認(rèn)知關(guān)注地下空間間，露臺(tái)，庭庭院等附加空空間的增值附加值認(rèn)知應(yīng)加強(qiáng)保安系系統(tǒng)管理，增增大公共景觀觀綠化的比例例公寓價(jià)格關(guān)注目前價(jià)格接受受度集中在6000-6500元，，外圍城市客客戶接受率略略高別墅價(jià)格關(guān)注沒(méi)有明顯價(jià)格格承受界限，，只要產(chǎn)品好好，意向購(gòu)買買比例大客戶認(rèn)知結(jié)論論從客戶認(rèn)知特特性得出的客客戶特征描述述年齡年齡集中在30－45歲意味著孩子不大，父母尚在，有一定積累成長(zhǎng)經(jīng)歷土生土長(zhǎng)的當(dāng)?shù)乇镜厝藢?duì)家庭和社會(huì)身份而言，其房屋都很重要當(dāng)前生活區(qū)域目前生活太倉(cāng)，多擁有1套以上公寓公寓或租賃或自有，地段在老城區(qū)附近經(jīng)濟(jì)實(shí)力年收入可以在50萬(wàn)元以上，經(jīng)過(guò)多年奮斗，收入穩(wěn)定，甚至向上穩(wěn)定的收入狀況，使之具有更自信的還款能力和借貸意識(shí)置業(yè)經(jīng)歷擁有至少1次置業(yè)經(jīng)歷不斷地改善自己的住房，也是不斷改善自己社會(huì)身份的過(guò)程教育經(jīng)歷教育經(jīng)歷較高擁有專業(yè)技術(shù)知識(shí)的同時(shí)，懂得生活方式也應(yīng)保持情趣和身份標(biāo)簽家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)為兩代三口或四口如果居所換得更大，可能接父母同住出行方式家中至少有一輛車換輛性能或檔次更好的車購(gòu)買行為特征崇尚自由、休閑、健康的生活，渴望得到尊敬，他們有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，目前正在尋找合適的產(chǎn)品用考察的方式來(lái)購(gòu)買，更加注重自身的體驗(yàn)，而細(xì)節(jié)尤其關(guān)注，不僅關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)，還關(guān)注服務(wù)細(xì)節(jié)購(gòu)買公寓客戶表征客戶深入從客戶認(rèn)知特特性得出的客客戶特征描述述年齡年齡集中在35－55歲事業(yè)和家庭處于豐收的階段，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)積累成長(zhǎng)經(jīng)歷60年代生人或70年代生人，進(jìn)入社會(huì)就趕上了中國(guó)經(jīng)濟(jì)起飛階段意識(shí)到自己在經(jīng)濟(jì)騰飛階段積累的財(cái)富可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)保值當(dāng)前生活區(qū)域本市、外省市，多擁有較高端物業(yè)高端物業(yè)或租賃或自有，地段都不錯(cuò)經(jīng)濟(jì)實(shí)力年收入可以在100-300萬(wàn)元以上其經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)足夠其滿足生理、安全、社交、尊重的需求置業(yè)經(jīng)歷擁有多次置業(yè)經(jīng)歷投資過(guò)普通公寓、高檔公寓、辦公，多年置業(yè)經(jīng)驗(yàn)后選擇高檔別墅物業(yè)教育經(jīng)歷教育經(jīng)歷較高擁有專業(yè)技術(shù)知識(shí)的同時(shí)，他們還堅(jiān)持擔(dān)負(fù)著更多的家族長(zhǎng)者，圈層領(lǐng)袖的社會(huì)地位家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)為兩代三口或四口他們的子女基本不在身邊，所以其生活需要更多自得其樂(lè)的設(shè)計(jì)，同時(shí)還有其他服侍者的存在出行方式家中至少有二輛車對(duì)車位數(shù)量關(guān)注購(gòu)買行為特征對(duì)品牌所提供的身份標(biāo)簽作用，社交圈層作用、增值保值作用非常關(guān)注對(duì)自然景觀資源情有獨(dú)鐘，擁有的滿足感更重于居住的實(shí)際體驗(yàn)購(gòu)買別墅客戶表征客戶深入關(guān)鍵字低調(diào)私密價(jià)格生態(tài)美感品位深入闡述內(nèi)斂、穩(wěn)重，，工作繁忙、、典型的“經(jīng)經(jīng)濟(jì)人”；私密性得到良良好的保證，，內(nèi)外有別，，主仆分離非非常重要價(jià)格格的的關(guān)關(guān)鍵鍵升升值值保保值值，，最最好好能能有有較較大大升升值值空空間間和和穩(wěn)穩(wěn)定定回回報(bào)報(bào)；；不僅僅僅僅是是綠綠色色植植物物，，還還有有更更多多的的天天然然水水系系和和良良好好的的空空氣氣質(zhì)質(zhì)量量；；可能能去去過(guò)過(guò)歐歐洲洲，，對(duì)對(duì)西西方方建建筑筑情情有有獨(dú)獨(dú)鐘鐘，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)建建筑筑和和居居住住的的內(nèi)內(nèi)外外和和諧諧；；可能能喜喜歡歡種種植植花花卉卉等等愛(ài)愛(ài)好好，，有有一一定定的的生生活活品品位位，，不不一一定定奢奢華華；；安全客戶戶要要對(duì)對(duì)自自己己在在此此的的居居住住有有充充分分安安全全感感。。客戶戶共共性性總總結(jié)結(jié)————追求求居居住住升升級(jí)級(jí)、、注注重重身身份份標(biāo)標(biāo)簽簽、、看看重重未未來(lái)來(lái)成成長(zhǎng)長(zhǎng)空空間間舒適戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)更更關(guān)關(guān)注注居居住住的的舒舒適適性性與與便便利利性性；；客戶戶感感性性描描摹摹他們們他們們?cè)谠谖缥绾蠛蟮牡幕ɑ▓@園里里種種上上自自己己喜喜愛(ài)愛(ài)的的花花草草，，那那培培土土灑灑水水的的樣樣子子，，怎怎么么也也不不象象是是一一個(gè)個(gè)叱叱咤咤商商場(chǎng)場(chǎng)精精明明過(guò)過(guò)人人的的富富豪豪。。他們們希希望望受受到到人人們們尊尊敬敬，，但但不不想想始始終終處處在在聚聚光光燈燈下下，，換換言言之之，，他他們們希希望望成成為為為為人人尊尊敬敬的的““隱隱富富””。。他們們追追求求品品位位生生活活，，有有一一定定的的藝藝術(shù)術(shù)修修養(yǎng)養(yǎng),每每次次旅旅游游，，都都會(huì)會(huì)順順便便購(gòu)購(gòu)買買當(dāng)當(dāng)?shù)氐氐牡乃囁囆g(shù)術(shù)品品。。他們們很很注注重重自自己己的的私私密密性性，，享享受受和和家家人人在在一一起起的的時(shí)時(shí)光光，，對(duì)對(duì)他他們們來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)，，也也許許和和孩孩子子一一起起戲戲耍耍，，比比在在生生意意場(chǎng)場(chǎng)上上賺賺到到一一大大筆筆財(cái)財(cái)富富還還要要快快樂(lè)樂(lè)。。他們們渴渴望望有有一一個(gè)個(gè)符符合合他他們們地地位位的的居居住住圈圈子子，，他他們們非非常常樂(lè)樂(lè)意意與與身身份份相相稱稱的的鄰鄰居居一一起起在在露露臺(tái)臺(tái)上上品品茗茗閑閑談?wù)劇?。他們們的的工工作作?jié)節(jié)奏奏很很快快，，因因此此他他們們更更希希望望家家是是一一個(gè)個(gè)讓讓生生活活節(jié)節(jié)奏奏慢慢下下來(lái)來(lái)的的休休閑閑港港灣灣，，找找到到心心靈靈的的自自然然歸歸屬屬。。長(zhǎng)三角整體體市場(chǎng)回顧顧太倉(cāng)上年半半市場(chǎng)回顧顧競(jìng)品個(gè)案去去化分析市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)篇2008年年我國(guó)房地地產(chǎn)調(diào)控力力度將進(jìn)一一步加強(qiáng)，，一方面已已出臺(tái)的政政策繼續(xù)強(qiáng)強(qiáng)化落實(shí)，，另一方面面出臺(tái)的新新政策主要要集中在從從緊貨幣政政策，由于于調(diào)控政策策效力的發(fā)發(fā)揮，2008年長(zhǎng)長(zhǎng)三角房地地產(chǎn)整體市市場(chǎng)趨于疲疲軟，市場(chǎng)場(chǎng)觀望氣氛氛濃厚。一、、長(zhǎng)長(zhǎng)三三角角房房地地產(chǎn)產(chǎn)宏宏觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)回回顧顧上市面積（萬(wàn)平方米）2007年上半年2007年下半年2008年上半年同比環(huán)比全市262.26424.2257.3-4.96-166.9分析析：：2008年上半半年房源源上市量量同比下跌跌了1.9％，，環(huán)比下下跌了39.3％，反應(yīng)最明明顯的是是與去年年下半年年相比較較的環(huán)比比數(shù)據(jù)，，由此也也可以看看出蘇州州樓市今今年與去去年相比比較“水水火兩重重天”的的狀況。。由房源的的半年上上市量我我們可以以看出，，在2007年年的下半半年，蘇蘇州房源源的上市市量已經(jīng)經(jīng)達(dá)到了了一個(gè)比比較高的的供應(yīng)度度，但是是由于在在去年年年底樓市市已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入了低低迷期，，也因此此大量的的已推房房源被滯滯壓，到到了2008年年初主要要去化的的還是去去年年底底已經(jīng)上上市的已已推房源源，此外外再加上上市場(chǎng)的的觀望氣氣氛仍然然還很濃濃重，也也因此整整個(gè)2008年年上半年年的房源源上市量量出現(xiàn)了了嚴(yán)重下下滑。1、蘇蘇州市市2008年上上半年年商品品房上上市量量分析析2、蘇蘇州市市2008年年上半半年全全市商商品房房成交交分析析2008年上半年全市商品住宅成交同比分析類別2007年1-6月2008年1-6月變化量變動(dòng)幅度成交套數(shù)（套）2690117454-9447-35.1%成交面積（平方米）3287259.191938011.77-1349247.42-41%成交均價(jià)（元/平方米）5650.446927.031276.5922.6%分析：：2008年年上半半年，，蘇州州樓市市整體體低迷迷，除除了4、5月份份有房房交會(huì)會(huì)、住住博會(huì)會(huì)的推推動(dòng)，，成交交量有有所回回暖，，其余余月份份成交交量一一路走走低。。通過(guò)過(guò)上表表可以以明顯顯看出出，無(wú)無(wú)論成成交套套數(shù)還還是成成交面面積相相比2007年年都有有較大大幅度度下降降。3、蘇蘇州市市2008年上上半年年全市市別墅墅成交交分析析2008年上半年全市別墅成交同比分析類別2007年1-6月2008年1-6月變化量變動(dòng)幅度成交套數(shù)（套）17731014-559-42.8%成交面積（平方米）37.25萬(wàn)25.5萬(wàn)-11.75萬(wàn)-31.56%分析：：2008年年上半年，，蘇州樓市市整體低迷迷，1-6月份成交交面積與去去年同期相相比跌了31.56%,銷售主力力區(qū)域?yàn)闉橄喑菂^(qū)區(qū)和吳中中區(qū)。今今年蘇州州別墅供供應(yīng)總量量為37.14萬(wàn)平方方米，與與去年同同比下降了19.21%。1-5月月供應(yīng)量量同比去年年1-5月月成交量量同比去年年08年1-5月月供求比比500.6萬(wàn)10.94%402.66萬(wàn)萬(wàn)-48.25%07年1-5月月供求比比1:0.81:1.72月份07-0107-0207-0307-0407-0507-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-0508-06供應(yīng)面積81477613611114099110194121112114974012999135

成交面積138801531712362662162162171681271037830102949997供求比1.701.692.011.262.131.912.181.971.121.391.130.910.800.740.800.940.73

成交均價(jià)9528973692821007610369105201047710721106121146011102117141181112049128091569214305170744、上海海市2008年年上半年年全市商商品住宅宅成交分分析5、上海海市2008年年上半年年全市別別墅成交交分析

2008年上半年全市別墅成交同比分析類別2007年1-6月2008年1-6月變化量變動(dòng)幅度成交面積（平方米）117.12萬(wàn)62.59萬(wàn)-54.53萬(wàn)-46.56%分析：2008年上海海別墅市市場(chǎng)截至至6月中中旬，累累計(jì)成交交量為62.59萬(wàn)平平方米，，與去年年同期相相比，大大幅減少46.56%。同時(shí)2008年上半半年上海海別墅市市場(chǎng)成交交總量占占全市上上半年總總成交量量的6.2%，環(huán)比減少3.5個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，同比比減少3.1個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。不但但成交總總量環(huán)比比、同比比雙雙下下滑，別別墅市場(chǎng)場(chǎng)占比也也出現(xiàn)下下滑，買買方市場(chǎng)場(chǎng)一片看看淡景象象，獨(dú)棟棟和聯(lián)排排無(wú)一幸幸免，尤尤其是聯(lián)排別墅市場(chǎng)場(chǎng)，環(huán)比跌幅幅更是超過(guò)50%。成交量分析：：繼1-4月濃濃厚的觀望氣氣氛之后，五五月的上海樓樓市依然沒(méi)有有走出“拐點(diǎn)點(diǎn)”的陰影，，預(yù)期的“井井噴”和“紅紅5月”并沒(méi)沒(méi)有如期而至至，樓市觀望望氣氛依然濃濃郁成交均價(jià)分析析：在眾多指標(biāo)的的持續(xù)性下跌跌及目前上海海樓市整體成成交量并不突突出的情況下下，成交均價(jià)價(jià)卻呈現(xiàn)穩(wěn)步步小副上揚(yáng)的的態(tài)勢(shì)，這主主要是受市區(qū)區(qū)高檔樓盤推推出較多的影影響，導(dǎo)致均均價(jià)上升的原原因后市預(yù)預(yù)測(cè)：：上海房房地產(chǎn)產(chǎn)逐步步進(jìn)入入一個(gè)個(gè)低迷迷的階階段，，價(jià)格格中短短期內(nèi)內(nèi)將進(jìn)進(jìn)入慢慢速增增長(zhǎng)期期，甚甚至局局部時(shí)時(shí)間段段會(huì)出出現(xiàn)價(jià)價(jià)格和和銷售售量回回落6、上上海房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析析長(zhǎng)三角角整體體市場(chǎng)場(chǎng)回顧顧太倉(cāng)上上年半半市場(chǎng)場(chǎng)回顧顧競(jìng)品個(gè)個(gè)案去去化分分析市場(chǎng)總總結(jié)市場(chǎng)篇篇二、太太倉(cāng)整整體市市場(chǎng)08年年上半半年回回顧分分析據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，上上半年年全市市共完完成房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資10.86億億元，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)62.58%；商商品房房施工工面積積227.97萬(wàn)平平方米米，增增長(zhǎng)42.22%；；今年年商品品房新新開工工面積積49.47萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，增長(zhǎng)長(zhǎng)119.53%；；竣工工面積積39.95%，增增長(zhǎng)43.31%。。從上上半半年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)銷銷售售情情況況看看，，受受國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)大大環(huán)環(huán)境境影影響響，，市市民民持持幣幣觀觀望望心心態(tài)態(tài)較較為為嚴(yán)嚴(yán)重重，，導(dǎo)導(dǎo)致致上上半半年年銷銷售售有有所所下下降降。。統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)顯顯示示，，上上半半年年全全市市共共銷銷售售面面積積30.34萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米，，同比比下下降降6.94%，其其中中住住宅宅22.23萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米，，下降降14.65%。。房品品房房銷銷售售均均價(jià)價(jià)為為4101.61元元/平平方方米米，，同同比比增增7.27%，，其其中中住住宅宅（（含含別別墅墅、、高高檔檔住住宅宅））3959.11元元/平平方方米米，，增增6.41%。。－－－來(lái)來(lái)源源《《太太倉(cāng)倉(cāng)市市規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)局局》》分析析：：2008年年上上半半年年，，太太倉(cāng)倉(cāng)樓樓市市與與其其他他長(zhǎng)長(zhǎng)三三角角地地區(qū)區(qū)的的樓樓市市相相同同，，出出現(xiàn)現(xiàn)整整體體低低迷迷的的狀狀態(tài)態(tài)，，且且隨隨著著開開發(fā)發(fā)投投資資量量的的加加劇劇及及竣竣工工面面積積的的增增長(zhǎng)長(zhǎng)，，很很長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)時(shí)期期太太倉(cāng)倉(cāng)樓樓市市將將處處于于供供大大于于求求的的狀狀態(tài)態(tài)。。1、、太太倉(cāng)倉(cāng)2008年年5月月中中旬旬-8月月上上旬旬房房源源去去化化情情況況分析析：：從5月月19日日至至8月月10日日，，整整個(gè)個(gè)太太倉(cāng)倉(cāng)市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)無(wú)無(wú)論論是是從從總總銷銷面面積積、、總總銷銷金金額額、、銷銷售售套套數(shù)數(shù)及及均均價(jià)價(jià)呈呈逐逐步步萎萎縮縮狀狀態(tài)態(tài)。。與與5月月份份相相比比總總銷銷金金額額下下降降16％％，，8月月初初更更是是達(dá)達(dá)到到三三個(gè)個(gè)月月來(lái)來(lái)的的最最低低點(diǎn)點(diǎn)下下降降幅幅度度達(dá)達(dá)30%；；總總銷銷售售面面積積下下降降達(dá)達(dá)25%，，8月月初初下下降降幅幅度度更更是是達(dá)達(dá)78％％；；長(zhǎng)三三角角整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)回回顧顧太倉(cāng)倉(cāng)上上年年半半市市場(chǎng)場(chǎng)回回顧顧競(jìng)品品個(gè)個(gè)案案去去化化分分析析市場(chǎng)場(chǎng)總總結(jié)結(jié)市場(chǎng)場(chǎng)篇篇在競(jìng)競(jìng)品品項(xiàng)項(xiàng)目目樓樓盤盤中中，，錦錦繡繡新新城城采采取取與與政政府府?dāng)y攜手手團(tuán)團(tuán)購(gòu)購(gòu)形形式式，，并并借借奧奧運(yùn)運(yùn)推推出出優(yōu)優(yōu)惠惠房房源源，，在在近近三三個(gè)個(gè)月月里里取取得得相相對(duì)對(duì)較較好好的的銷銷售售業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)，，特特別別是是在在6月月下下旬旬其其兩兩周周銷銷量量接接近近7月月整整月月的的銷銷售售去去化化量量，，但但相相對(duì)對(duì)價(jià)價(jià)格格則則下下降降12％％；；競(jìng)品品項(xiàng)項(xiàng)目目采采取取的的銷銷售售策策略略大大多多以以價(jià)價(jià)格格戰(zhàn)戰(zhàn)的的方方式式為為主主，，如如華華源源上上海海城城推推出出購(gòu)購(gòu)房房可可享享95折折優(yōu)優(yōu)惠惠措措施施；；三、、競(jìng)競(jìng)品品樓樓盤盤去去化化情情況況分分析析樓盤7.28－8.106.30－7.276.17－6.29套數(shù)總金額（萬(wàn)元）總面積均價(jià)套數(shù)總金額（萬(wàn)元）總面積均價(jià)套數(shù)總金額（萬(wàn)元）總面積均價(jià)錦繡新城45197549403998101449711231400498331594453510奧森尚東花園728774638479513117843552289323703768華源上海城73768474439127741494518184139144523太倉(cāng)倉(cāng)市市未未來(lái)來(lái)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格格局局08.609.109.509.1210.510.1211.511.1212.5案名區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)待售體量（萬(wàn)平方米）預(yù)計(jì)開發(fā)期數(shù)預(yù)計(jì)一期推出時(shí)間、產(chǎn)品及上市量預(yù)計(jì)二期推出時(shí)間、產(chǎn)品及上市量預(yù)計(jì)三期推出時(shí)間、產(chǎn)品及上市量華源.上海城東南區(qū)小高層27（在獸量+北塊地塊總量）三期09年中下旬小高層/5萬(wàn)方10年5月小高層10萬(wàn)方11年12月小高層/10萬(wàn)方錦繡新城東南區(qū)小高層5.2————————奧森尚東花園東南區(qū)小高層、獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼3（剩余體量）——07.12.18別墅/1.5萬(wàn)08.3.11小高層/1.5萬(wàn)08.12小高層/1.173萬(wàn)方大唐時(shí)代老城區(qū)花園洋房、小高層25三期08.9小高層/5萬(wàn)方09..5花園洋房/10萬(wàn)方10.5小高層/10萬(wàn)方太湖世家地塊板橋雙拼、聯(lián)排、疊加、高層、小高層14三期09.12雙拼、聯(lián)排/3萬(wàn)方10.5疊加/3萬(wàn)方11.5小/高層/8萬(wàn)方蘇州路發(fā)達(dá)路地塊板橋雙拼、聯(lián)排、疊加、高層、小高層11.7二期10.3雙拼、聯(lián)排、疊加4萬(wàn)方10.12小/高層/7.7萬(wàn)方——富達(dá)路宣公東路地塊板橋獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加12.53二期10.9獨(dú)棟、雙拼/5萬(wàn)方11.10聯(lián)排、疊加/7.53萬(wàn)方——本案案入入市市時(shí)時(shí)間間奧森森尚尚東東華源源.上上海海城城北北塊塊地地塊塊大唐時(shí)代代太湖世家家蘇州路發(fā)發(fā)達(dá)路地地塊富達(dá)路宣宣公東路路地塊產(chǎn)品形態(tài)09年上半年09年下半年10年上半年10年下半年11年上半年11年下半年小計(jì)小高層11173050000200000

80000100000541730雙拼、聯(lián)排

30000

30000疊加

30000

30000雙拼、聯(lián)排、疊加

4000077000

75300192300獨(dú)棟、雙拼

50000

50000小計(jì)1117308000027000012700080000175300844030分析：整個(gè)太倉(cāng)倉(cāng)市09年至11年推推案量預(yù)預(yù)計(jì)為84萬(wàn)方方，整個(gè)個(gè)09年年推量達(dá)達(dá)20萬(wàn)萬(wàn)方，其其中公寓寓占整個(gè)個(gè)09年年市場(chǎng)的的84％％；10年推案案量為39.7萬(wàn)方，，其中公公寓類推推量?jī)H為為50％％。長(zhǎng)三角整整體市場(chǎng)場(chǎng)回顧太倉(cāng)上年年半市場(chǎng)場(chǎng)回顧競(jìng)品個(gè)案案去化分分析市場(chǎng)總結(jié)結(jié)市場(chǎng)篇隨著07年12月份宏宏觀調(diào)控控政策的的加緊實(shí)實(shí)行，市市場(chǎng)陷入入低谷，，客戶出出現(xiàn)持幣幣觀望。。2008年，無(wú)無(wú)論從競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)格局還還是國(guó)家家宏觀調(diào)調(diào)控政策策影響，，市場(chǎng)仍仍然存在在不可測(cè)測(cè)的宏觀觀調(diào)控所所帶來(lái)的的影響因因素。建議：競(jìng)爭(zhēng)角度度：錯(cuò)開開上市高高峰，與與競(jìng)品個(gè)個(gè)案形成成產(chǎn)品差差異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)；產(chǎn)品角度度：先低低密度類類產(chǎn)品后后高層公公寓，樹樹立“別別墅品質(zhì)質(zhì)社區(qū)””形象；；價(jià)格角度度：入市市價(jià)格必必需具有有競(jìng)爭(zhēng)力力，體現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品性性價(jià)比；；推案角度度：遵循循小幅快快漲策略略，當(dāng)每每批房源源達(dá)到70%銷銷售率即即推后續(xù)續(xù)房源；；四、市場(chǎng)場(chǎng)總結(jié)策略篇企劃推廣廣思路整盤營(yíng)銷銷策略從事實(shí)出出發(fā)，尋尋找定位位的立足足點(diǎn)………7.9億億元意味味著可以以得到什什么？先天決定定著后天天血統(tǒng)影響響日后的的成長(zhǎng)軌軌跡當(dāng)然不僅僅僅意味味著等價(jià)價(jià)交換意味著景景瑞必須須用心等價(jià)交換換：位于太倉(cāng)倉(cāng)經(jīng)開區(qū)區(qū)編號(hào)為為TCXQ2007-52的土地，，該土地地總面積積為229590.30平方米，建筑容容積率小小于或等等于1.6，總建筑筑面積36.73萬(wàn)平方米米，屬于大大型低密密度住宅宅用地，，其中包包括8900平方米的商業(yè)建建筑面積積，此項(xiàng)項(xiàng)目的啟啟動(dòng)對(duì)整整個(gè)太倉(cāng)倉(cāng)片區(qū)居居住素質(zhì)質(zhì)的提升升都有深深遠(yuǎn)的影影響！=7.9億億元關(guān)于數(shù)據(jù)據(jù)背后的的思考：：就在7.9億億拍下這這片土地地的一刻刻起，已已注定了了高人一一等的出出身地中海風(fēng)風(fēng)情·水水岸·低低密度社社區(qū)西班牙式式建筑風(fēng)風(fēng)格國(guó)際化的的居住設(shè)設(shè)計(jì)普羅旺斯斯式人文文景觀設(shè)設(shè)計(jì)塔樓/湖湖景/商商業(yè)街/會(huì)所等等完善的生生活配套套塑造強(qiáng)強(qiáng)烈生活風(fēng)格格及文化化氛圍安達(dá)魯西西亞建筑筑風(fēng)格95%得得房率、、高附加加值空間間低容積率率、低密密度塑造出真真正高品品質(zhì)別墅墅群概念念家居舒適適系統(tǒng)+智能安安防體驗(yàn)驗(yàn)普羅旺斯斯風(fēng)情水水景8000平米湖湖景/獨(dú)獨(dú)島設(shè)計(jì)計(jì)“黑白鞋鞋”高檔檔泛會(huì)所所地中海風(fēng)風(fēng)情商業(yè)業(yè)街以“5心心級(jí)服務(wù)務(wù)”為理理念打造太倉(cāng)倉(cāng)高品質(zhì)質(zhì)生活新新標(biāo)準(zhǔn)貼心生活活配套滿滿足業(yè)主主生活需需求項(xiàng)目整體體定位市場(chǎng)定位位+客戶戶消費(fèi)心心理定位位太倉(cāng)標(biāo)桿桿、地中中海風(fēng)情情、全水水景社區(qū)區(qū)全方位改改善型廣告語(yǔ)項(xiàng)目名稱稱項(xiàng)目定位位歸結(jié)地中海風(fēng)風(fēng)情水岸岸低密度度社區(qū)項(xiàng)目定位位市場(chǎng)定位位客戶消費(fèi)費(fèi)心理定定位接下來(lái)，，我們要要把項(xiàng)目目定位轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化成傳傳播用語(yǔ)語(yǔ)，并與與名稱整整合SLOGAN灣域生活活 手感感建筑它可以在在三層面面上展開開：產(chǎn)品層面面的優(yōu)越越：手工工打造+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品完美美體現(xiàn)精神層面面的優(yōu)越越：生活活狀態(tài)到到生活方方式的延延展消費(fèi)者心心理優(yōu)越越感：給給消費(fèi)者者一種嘉嘉許：眼眼光的優(yōu)優(yōu)越，決決定居住住的優(yōu)越越案名一：：景瑞·榮榮御藍(lán)灣灣釋義：案名相對(duì)對(duì)簡(jiǎn)潔大大氣，將將客戶氣氣質(zhì)及產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行了了有機(jī)的的結(jié)合。。榮御：項(xiàng)項(xiàng)目的整整體定位位及產(chǎn)品品品質(zhì)亦亦決定了了其目標(biāo)標(biāo)客戶必必是一群群有著一一定生活活品味，，站于金金字塔頂頂尖的人人群，而而“榮御御”亦準(zhǔn)準(zhǔn)確傳達(dá)達(dá)目標(biāo)客客戶的身身份特征征，與本本案目相相契合。。藍(lán)灣：則則直接點(diǎn)點(diǎn)出產(chǎn)品品的最大大賣點(diǎn)，，將“水水”文化化直接通通過(guò)案名名體現(xiàn)出出來(lái)。案名思考考案名二：：景瑞·藍(lán)藍(lán)郡釋義：藍(lán)：在古古老的西西班牙傳傳說(shuō)中，，天神的的貴族全全身流淌淌的是藍(lán)藍(lán)色的血血液，人人們常用用“藍(lán)血血”來(lái)修修飾歐洲洲貴族，，后來(lái)西西方人用用藍(lán)血泛泛指那些些高貴、、智慧的的精英才才俊?？ぃ骸翱たぁ睂?shí)際際上代表表了社會(huì)會(huì)權(quán)力和和財(cái)富的的最高峰峰，代表表了當(dāng)時(shí)時(shí)的極少少數(shù)的社社會(huì)金字字塔頂端端階層。。案名思考考附推案名名景瑞·藍(lán)藍(lán)溪蝶谷谷釋義：獨(dú)特的品品牌個(gè)性性，能使使房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品在同同類競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手中中脫穎而而出，形形成強(qiáng)而而有力的的品牌訴訴求點(diǎn)。。尤其是是進(jìn)行大大規(guī)模開開發(fā)的地地產(chǎn)商，，具有高高知名度度和偏好好度的品品牌，能能夠降低低項(xiàng)目推推廣成本本，有利利于項(xiàng)目目銷售。?！八{(lán)溪““取自景景瑞重慶慶項(xiàng)目””藍(lán)溪谷谷地“，，該項(xiàng)目目無(wú)論是是地塊區(qū)區(qū)域、產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)、景觀觀規(guī)劃、、目標(biāo)客客群及產(chǎn)產(chǎn)品理念念與本項(xiàng)項(xiàng)目非常常之接近近，希望望通過(guò)對(duì)對(duì)”藍(lán)溪溪“產(chǎn)品品形象的的塑造，，打造景景瑞”藍(lán)藍(lán)溪“系系列；””蝶谷““則意為為希望目目標(biāo)客戶戶能像蝴蝴蝶一樣樣在此美美麗的棲棲居。分案名思思考延續(xù)主推推案名““景瑞··榮御藍(lán)藍(lán)灣”從從客戶身身份角度度出發(fā)，，并根據(jù)據(jù)項(xiàng)目不不同產(chǎn)品品延伸出出子品牌牌?！坝蛴颉保ㄓ┘壤^繼承了母母品牌的的文化基基因，也也為未來(lái)來(lái)的項(xiàng)目目推進(jìn)預(yù)預(yù)留了管管線，并并通過(guò)與與“尚””、“藍(lán)藍(lán)”、““尊”和和“君””的結(jié)合合，將項(xiàng)項(xiàng)目屬性性與目標(biāo)標(biāo)受眾在在精神、、個(gè)性層層面上相相契合，，產(chǎn)生共共鳴！同同時(shí)，也也體現(xiàn)了了產(chǎn)品的的屬性。。景瑞·榮榮御藍(lán)灣灣||君域－－疊加加景瑞·榮榮御藍(lán)灣灣||藍(lán)域－－聯(lián)排排景瑞·榮榮御藍(lán)灣灣||尊域－－二聯(lián)聯(lián)院景瑞·榮榮御藍(lán)灣灣||尚域－－高層層企劃推廣廣企劃推廣廣思路整盤營(yíng)銷銷策略一、二期期營(yíng)銷思思路VI演示示本項(xiàng)目為為大型復(fù)復(fù)合型社社區(qū)：其中公寓寓部分占占量較大大，是營(yíng)營(yíng)銷的重重點(diǎn)攻關(guān)關(guān)部分疊加部分分占總體體量1/4，是是社區(qū)的的主力產(chǎn)產(chǎn)品之一一產(chǎn)品讀解解產(chǎn)品大類細(xì)分產(chǎn)品面積段套數(shù)面積所占比例產(chǎn)品分析低密度產(chǎn)品疊加172/201㎡50491980㎡25.6%市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品,體量較大聯(lián)排213-270㎡8017241㎡4.8%市場(chǎng)高端產(chǎn)品二聯(lián)院357㎡165722㎡1.6%市場(chǎng)頂端產(chǎn)品高層公寓90㎡以下532244614㎡68%市場(chǎng)同質(zhì)產(chǎn)品,體量最大,壓力最大120-135㎡400135-155㎡594155㎡以上306全案營(yíng)銷銷思路全案營(yíng)銷銷思路整盤推案案策略以別墅推推動(dòng)高層層多米諾諾效應(yīng)產(chǎn)品角度度：利用用低密度度產(chǎn)品拉拉高項(xiàng)目目整體形形象和檔檔次，樹樹立別墅墅品質(zhì)社社區(qū)的概概念，同同時(shí)為后后期高層層住宅的的銷售意意向積累累客戶、、奠定市市場(chǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ)；形象角度度:樹立立“別墅墅品質(zhì)社社區(qū)”這這一概念念，拋開開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手形成成差異化化競(jìng)爭(zhēng)，，構(gòu)筑項(xiàng)項(xiàng)目的核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力；市場(chǎng)角度度:短期期市場(chǎng)供供應(yīng)相對(duì)對(duì)不足, 但潛潛在供應(yīng)應(yīng)量十分分巨大,同時(shí)政政策風(fēng)格格也不容容忽視；；整盤營(yíng)銷銷策略原原則本案因其其位置規(guī)規(guī)模的宏宏大性和和產(chǎn)品類類型的高高檔性，，必須有有著一個(gè)個(gè)明確的的原則方方能在日日后銷售售過(guò)程中中做到井井井有條條，能不不懼怕任任何對(duì)手手的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，做到到引領(lǐng)市市場(chǎng)，讓讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手跟著著我們的的計(jì)劃做做相應(yīng)的的調(diào)整與與布局。。因此所所有銷售售推廣方方式必須須在一個(gè)個(gè)總的思思想綱領(lǐng)領(lǐng)原則下下進(jìn)行延延伸拓展展。競(jìng)爭(zhēng)定位:“以為我我主”,占占領(lǐng)市場(chǎng)，，堅(jiān)持走高高品味的方方針正如前面項(xiàng)項(xiàng)目定位而而言，本案案的體量規(guī)規(guī)模以及產(chǎn)產(chǎn)品類型在在日后銷售售過(guò)程中均均應(yīng)把握住住這個(gè)方針針，更因?yàn)闉楸景父咂鹌瘘c(diǎn)的產(chǎn)品品規(guī)劃，加加之景瑞地地產(chǎn)的雄心心壯志，更更加明確本案的定位位是太倉(cāng)領(lǐng)領(lǐng)袖型高尚尚住宅區(qū)物物業(yè)，其綜合品品質(zhì)堪稱是是太倉(cāng)第一一高品質(zhì)物物業(yè)。品牌定位:走高檔路路線，著重重樹立品牌牌，爭(zhēng)取獲獲得最大的的利潤(rùn)空間間我們要獨(dú)占占高檔市場(chǎng)場(chǎng)，因?yàn)楸颈景妇哂羞@這個(gè)能力。。應(yīng)該通過(guò)過(guò)市場(chǎng)細(xì)分分進(jìn)行錯(cuò)位位競(jìng)爭(zhēng)，展展開差異化化營(yíng)銷，堅(jiān)堅(jiān)持走高檔檔次、高品品味的路線線。在本案案定位明確確的基礎(chǔ)上上，必須做做到“說(shuō)到做到到”，“做做的比說(shuō)的的要好”，只有這樣樣才能在太太倉(cāng)市民中中樹立起對(duì)對(duì)景瑞地產(chǎn)產(chǎn)的信任度度，有助于于日后地塊塊開發(fā)工作作的順利開開展；其次次只有當(dāng)我我們堅(jiān)持高高檔路線，，才能讓太太倉(cāng)市民相相信，無(wú)論論景瑞地產(chǎn)產(chǎn)設(shè)計(jì)出什什么產(chǎn)品，，他的檔次次和品質(zhì)都都是一流的的，只有這這樣才能獲獲得長(zhǎng)久和和最大化的的經(jīng)濟(jì)利益益。全案營(yíng)銷思思路整盤營(yíng)銷競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策略本案確定以以“引領(lǐng)太倉(cāng)高高檔物業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)”的形象介介入市場(chǎng)。?？v觀本案，，無(wú)論從建建筑特色、、環(huán)境景觀觀、高檔商商鋪，還是是頗具檔次次的住宅，，以及日后后“國(guó)際生生活·五心心級(jí)禮遇””的物業(yè)管管理都顯示示了本案的的王者之相相，所以憑憑借以上諸諸多優(yōu)勢(shì)，，本案之市市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者者形象完全全可以確立立。本案無(wú)須過(guò)過(guò)多考慮周周邊如湖濱濱高爾夫別別墅、奧森森尚東、之之江國(guó)際、、太和天境境等物業(yè)對(duì)對(duì)本案造成成多大的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)影響，，然而唯一一需要值得得本案慎重重的是我們們必須從本本項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)、、客戶定位位以及營(yíng)銷銷手法等方方面加以關(guān)關(guān)注，并且且不斷加強(qiáng)強(qiáng)自身的產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)，，才能匹配配太倉(cāng)第一一高品質(zhì)物物業(yè)的桂冠冠。全案營(yíng)銷思思路整盤營(yíng)銷競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策略1、立體化化、全方位位同步營(yíng)銷銷推廣、造造勢(shì)，膨脹脹市場(chǎng)聚焦焦熱點(diǎn)，樹樹立品牌形形象本案成敗的的最關(guān)鍵因因素就是要要高起點(diǎn)，，在太倉(cāng)地地產(chǎn)市場(chǎng)造造成轟動(dòng)效效應(yīng)，力爭(zhēng)爭(zhēng)以最快的的速度樹立立起本案的的品牌形象象。在此我們可可以利用新新聞報(bào)導(dǎo)的的手法，讓讓項(xiàng)目開盤盤成為太倉(cāng)倉(cāng)一個(gè)值得得眾人注目目的頭條重重要消息，，并充分利利用景瑞地地產(chǎn)所有的的社會(huì)資源源，為項(xiàng)目目的開盤做做系統(tǒng)、長(zhǎng)長(zhǎng)期、有效效的區(qū)域性性廣告宣傳傳，充分利利用景瑞地地產(chǎn)集團(tuán)的的規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)，讓每一一個(gè)前來(lái)光光顧項(xiàng)目的的消費(fèi)者都都能了解到到產(chǎn)品的信信息，我們們要爭(zhēng)取做做到，在太太倉(cāng)80％％的市民在在3個(gè)月內(nèi)內(nèi)都能知道道“景瑞項(xiàng)項(xiàng)目”，并并充分了解解“景瑞項(xiàng)項(xiàng)目”是目目前太倉(cāng)最最高檔的物物業(yè)，要在在短暫的時(shí)時(shí)間之內(nèi)，，把太倉(cāng)市市民的目光光都聚焦在在“景瑞項(xiàng)項(xiàng)目”這個(gè)個(gè)項(xiàng)目上，，讓那些需需要在太倉(cāng)倉(cāng)遴要買房房或投資的的客戶都來(lái)來(lái)本案售樓樓處前來(lái)觀觀看，并通過(guò)輿論導(dǎo)導(dǎo)向告訴太太倉(cāng)市民““要買好房房子請(qǐng)到景景瑞”，希望通過(guò)過(guò)宣傳在太太倉(cāng)市民中中奠定下““景瑞項(xiàng)目目”的高檔檔性，在太太倉(cāng)市民心心目中潛移移默化地扎扎下一個(gè)““根”，那那就是打算算買房，必必定要來(lái)景景瑞項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)看一看看，要買別別處的房，，一定要那那別處的房房與景瑞項(xiàng)項(xiàng)目作一比比較．讓太太倉(cāng)的企業(yè)業(yè)和市民從從心目中認(rèn)認(rèn)為——““高檔的房子子，就應(yīng)該該象景瑞項(xiàng)項(xiàng)目那樣”。全案營(yíng)銷思思路整盤營(yíng)銷競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策略2、銷售節(jié)節(jié)奏控制，，形象凝聚聚，促使品品牌形象迅迅速飆升經(jīng)過(guò)前一期期的形象宣宣傳活動(dòng)，，在太倉(cāng)市市區(qū)內(nèi)進(jìn)行行了一系列列的形象推推廣宣傳工工作，勢(shì)必必會(huì)引起不不小的反響響和引起市市場(chǎng)的注意意，通過(guò)預(yù)預(yù)定的銷售售策略方案案，精選一一部分單元元進(jìn)行市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)。由由于本案廣廣告宣傳攻攻勢(shì)強(qiáng)勁，，而第一階階段所推出出銷售的單單元數(shù)量有有限，勢(shì)必必會(huì)在市場(chǎng)場(chǎng)上引發(fā)搶搶購(gòu)熱潮，，這樣可以以以高價(jià)位位來(lái)襯托高高品質(zhì)的物物業(yè)認(rèn)同感感，通過(guò)制制造出搶購(gòu)購(gòu)氛圍為接接下來(lái)第二二次全面正正式銷售奠奠定下高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、高起起點(diǎn)，并通通過(guò)每次前前期市場(chǎng)需需求預(yù)估分分析，進(jìn)行行現(xiàn)場(chǎng)銷售售節(jié)奏掌控控，制造出出需大于求求的市場(chǎng)狀狀況，引發(fā)發(fā)每次階段段推盤都攀攀升開創(chuàng)出出價(jià)格新高高，從而通通過(guò)每一次次階段推廣廣活動(dòng)凝聚聚起品牌的的形象力，，只有當(dāng)每每次凝聚起起品牌形象象，才能為為下一次銷銷售推廣增增加機(jī)會(huì)，，減少困難難阻礙。全案營(yíng)銷思思路遞進(jìn)式營(yíng)銷銷工作設(shè)想想671012124景瑞周年慶慶200820093春節(jié)開盤品牌亮相期期9樣板房開放放811品牌線體驗(yàn)期支撐期客戶線會(huì)員招幕有效蓄水及及擠水意向客戶的的維系及圈圈層營(yíng)銷產(chǎn)品線開盤熱銷德國(guó)啤酒節(jié)節(jié)推廣線現(xiàn)場(chǎng)售樓處處開放企業(yè)實(shí)力項(xiàng)目理念推推廣期產(chǎn)品形象展展示產(chǎn)品力+生生活方式品牌奠基儀儀式形象導(dǎo)入內(nèi)部認(rèn)購(gòu)營(yíng)銷推廣策策略炒做獨(dú)特包裝活動(dòng)行銷方式通路擴(kuò)展認(rèn)知向往植根品牌價(jià)值套現(xiàn)????????2008，景瑞地中海年景瑞品牌導(dǎo)入兩條推廣主線主線一：景景瑞品牌導(dǎo)導(dǎo)入建立“景瑞瑞”品牌的的良好社會(huì)會(huì)形象籍企業(yè)品牌牌的建立，，幫助增強(qiáng)強(qiáng)“景瑞””集團(tuán)屬下下樓盤在消消費(fèi)者心目目中的認(rèn)同同感，以期期帶動(dòng)銷售售景瑞總的啟啟示－－““買樓首先先選景瑞””希望將來(lái)發(fā)發(fā)展商成為為吸引看樓樓的重要因因素671012124200820093春節(jié)開盤9樣板房開放放811景瑞周年慶現(xiàn)場(chǎng)售樓處處開放階段段推廣廣品牌亮相期期體驗(yàn)期支撐期品牌奠基儀儀式6月：“矚矚目景瑞””活動(dòng)之奠奠基典禮暨暨景瑞會(huì)成成立8月中旬：：“矚目景景瑞”活動(dòng)動(dòng)之周年慶慶酒會(huì)暨產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)會(huì)目的：在““矚目景瑞瑞”系列活活動(dòng)過(guò)程中中，通過(guò)將將景瑞品牌牌與系列城城市活動(dòng)進(jìn)進(jìn)行有效嫁嫁接，將景景瑞的企業(yè)業(yè)形象和品品牌理念滲滲透到消費(fèi)費(fèi)者當(dāng)中，，在一種““潤(rùn)物細(xì)無(wú)無(wú)聲”的氛氛圍中逐步步樹立自己己的企業(yè)形形象，進(jìn)而而增強(qiáng)太倉(cāng)倉(cāng)市民對(duì)景景瑞的歸屬屬感和自豪豪感，并通通過(guò)活動(dòng)將將項(xiàng)目形象象傳遞到客客戶群中。。主線一：景景瑞品牌導(dǎo)導(dǎo)入9月中旬：：“矚目景景瑞”活動(dòng)動(dòng)之企業(yè)DM拜訪8月——形形成高度，，引爆區(qū)域域矚目景瑞活活動(dòng)之：景瑞15周周年慶暨暨會(huì)員招幕幕活動(dòng)主題：：歲月礪金··誠(chéng)就輝煌煌活動(dòng)形式：：周年慶酒酒會(huì)產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)會(huì)活動(dòng)目的：：推廣景瑞瑞品牌，宣宣傳國(guó)際生生活觀。告告知消費(fèi)者者“太倉(cāng)的的未來(lái)就在在眼前，太太倉(cāng)的未來(lái)來(lái)就在景瑞瑞所帶來(lái)的的國(guó)際生活活觀?！被顒?dòng)時(shí)間：：8月中旬旬主線一：景景瑞品牌導(dǎo)導(dǎo)入9月——制制造話題，，引發(fā)關(guān)注注矚目景瑞活活動(dòng)之：DM企業(yè)走走訪主線一：景景瑞品牌導(dǎo)導(dǎo)入宣傳配合：：主題：太倉(cāng)“INMYEYE””－－走向世世界的太倉(cāng)倉(cāng)掃描讓太倉(cāng)告訴訴世界，讓讓景瑞揭示示未來(lái)內(nèi)容：由景瑞公司司聯(lián)合太倉(cāng)倉(cāng)新區(qū)管委委會(huì)組織對(duì)對(duì)太倉(cāng)發(fā)展展的宣傳，，利用《太太倉(cāng)日?qǐng)?bào)》》、太倉(cāng)視視窗網(wǎng)發(fā)布布“走向世世界的太倉(cāng)倉(cāng)”系列報(bào)報(bào)道、采風(fēng)風(fēng)。第一篇主題題：第一代代“創(chuàng)業(yè)””推出太倉(cāng)經(jīng)經(jīng)開區(qū)、第第一批入駐駐企業(yè)人士士，開發(fā)區(qū)區(qū)功能建設(shè)設(shè)第二篇主題題：第二代代“移民””推出太倉(cāng)經(jīng)經(jīng)開區(qū)、外外資企業(yè)老老總、景瑞瑞品牌（景景瑞項(xiàng)目））的成功開開發(fā)第三篇主題題：第三代代“人居””推出太倉(cāng)的的中外企業(yè)業(yè)白領(lǐng)人士士（結(jié)合““項(xiàng)目”展展開宣傳））、太倉(cāng)高高尚生活區(qū)區(qū)的開發(fā)建建設(shè)9月——制制造話題，，引發(fā)關(guān)注注矚目景瑞活活動(dòng)之：DM企業(yè)走走訪主線一：景景瑞品牌導(dǎo)導(dǎo)入活動(dòng)目的：：出于對(duì)中高高級(jí)白領(lǐng)比比較愿意群群居的特殊殊生活習(xí)慣慣的考慮，，本活動(dòng)特特別針對(duì)太太倉(cāng)地區(qū)的的目標(biāo)客戶戶源進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品說(shuō)明。。此類活動(dòng)動(dòng)不是簡(jiǎn)單單地以酒會(huì)會(huì)的形式進(jìn)進(jìn)行新聞發(fā)發(fā)布，而是是更多的利利用同行間間的難得的的聚會(huì)，吸吸引更多的的白領(lǐng)參加加，希望能能有機(jī)會(huì)造造成大面積積的集體購(gòu)購(gòu)買欲望。。同時(shí)在太太倉(cāng)高管中中渲染一個(gè)個(gè)共同話題題，形成一一定范圍內(nèi)內(nèi)的品牌效效應(yīng)，聚集集人氣，從從而推動(dòng)樓樓盤的銷售售?；顒?dòng)內(nèi)容：：宣傳景瑞品品牌以及各各自業(yè)績(jī)；；宣傳“景景瑞太倉(cāng)項(xiàng)項(xiàng)目”的開開發(fā)理念：：打造國(guó)際際化生活社社區(qū)、倡導(dǎo)導(dǎo)國(guó)際生活活榜樣；針針對(duì)各行業(yè)業(yè)企業(yè)（集集團(tuán)）白領(lǐng)領(lǐng)舉行2-4次產(chǎn)品品推介會(huì)。。以酒會(huì)等等形式分批批將各行業(yè)業(yè)白領(lǐng)作為為特邀佳賓賓請(qǐng)至現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品推介，，同時(shí)進(jìn)行行現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)。時(shí)間安安排為每周周1-2次次?；顒?dòng)途徑：：由景瑞公司司通過(guò)企業(yè)業(yè)家協(xié)會(huì)、、商會(huì)等通通路發(fā)放資資料（包括括DM、會(huì)會(huì)刊）；聯(lián)聯(lián)系相關(guān)企企業(yè)、單位位，在其會(huì)會(huì)議廳進(jìn)行行集中說(shuō)介介、宣傳推推廣活動(dòng)。?；顒?dòng)步驟：：以酒會(huì)形式式進(jìn)行產(chǎn)品品推介，并并通過(guò)展板板、幻燈