某樓盤項(xiàng)目開盤前銷售執(zhí)行方案

鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)目開盤前營銷執(zhí)行報(bào)告同致行地產(chǎn)2009年10月鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)目營銷目標(biāo)2010年鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)目銷售目標(biāo)1、2010年完成銷售面積約11萬方，完成銷售額7億銷售任務(wù)2、6月開盤銷售450套，完成銷售額2.8億3、即開盤當(dāng)月完成全年銷售額的27%（此數(shù)據(jù)需要工程及營銷節(jié)點(diǎn)的支持）01區(qū)域市場鄭州市最適合人居的區(qū)域企事業(yè)單位家屬區(qū)林立、生活配套完善、教育機(jī)構(gòu)眾多，醫(yī)療配套齊全等方面造就了市區(qū)內(nèi)最適合居住的區(qū)域鄭州市中央片區(qū)市場分析區(qū)域分析二七區(qū)中原區(qū)惠濟(jì)區(qū)金水區(qū)管城區(qū)大鄭州新區(qū)本案西南方向中原區(qū)西北方向惠濟(jì)區(qū)東南方向管城區(qū)東北方向金水區(qū)實(shí)際意義上的中央?yún)^(qū)二七商圈火車站商圈交通分析：鄭州市中央片區(qū)市場分析區(qū)域分析隴海路快速路規(guī)劃設(shè)置13對ＢＲＴ?？空?，分別為隴海路／洛達(dá)路以東，隴海路／華山路以東，隴海路／桐柏路以西，隴海路／工人路以東，隴海路／興華南街以東，隴海路／大學(xué)路以東，隴海路／京廣北路以西，隴海路／一馬路以東，隴海路／南關(guān)街以西，隴海路／城東路以西，隴海路／站前街以西，隴海路／東明路以東，隴海路／鳳臺(tái)路以西。鄭州市軌道交通１號(hào)線一期工程起于鄭上路與規(guī)劃凱旋路交叉路口西端，沿鄭上路—建設(shè)西路—中原東路—鄭州火車站—人民路—金水路—會(huì)展中心—金水東路—新鄭州站—博學(xué)路，終點(diǎn)至體育中心。途經(jīng)碧沙崗、二七廣場、紫荊山、鄭東新區(qū)ＣＢＤ等商業(yè)中心，銜接了鄭州火車站、新鄭州站、鄭州長途汽車西站、長途汽車總站、二馬路長途汽車站等主要客流集散地，一期工程全長約２６．２公里，均為地下線，共設(shè)車站２０個(gè)，預(yù)計(jì)２０１３年年底通車。區(qū)域內(nèi)公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，在此乘坐公交可基本可到達(dá)市區(qū)各個(gè)行政區(qū)。途徑本項(xiàng)目的公交車輛主要有：20路,21路,46路866路,516路,521路,321路,87路,1路,19路,44路,53路802路,59路等，主要開往方向?yàn)榛疖囌痉较蚝徒鹚畢^(qū)方向?？偨Y(jié)：隨著地鐵1號(hào)線的開通，隴海路快速公交線路的開通以及隴海高架快速路的開通，該區(qū)域擁堵的交通狀況將得到明顯改善，未來區(qū)域內(nèi)居民的出行將暢通無堵；區(qū)域生活配套—擁有良好的生活配套區(qū)域分析隴西小學(xué)二七區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)幸福路小學(xué)鄭州57中鄭州2中交通路小學(xué)路砦小學(xué)紋河路小學(xué)鄭州大學(xué)河南工業(yè)大學(xué)隴海中路小學(xué)交通醫(yī)院世紀(jì)聯(lián)華丹尼斯永樂家電永樂家電公交醫(yī)院鄭大第五附屬醫(yī)院鄭大第三附屬醫(yī)院武警醫(yī)院鐵路局中心醫(yī)院本案鄭州市四十四中鄭州102中學(xué)鄭大第一附屬小學(xué)火車站區(qū)域印象指數(shù)—商業(yè)配套完善，生活高度便捷區(qū)域分析總結(jié)：鑒于區(qū)域內(nèi)兩大商圈，二七商圈以及火車站商圈是鄭州市最早崛起的兩大核心商業(yè)區(qū)，因此本案周邊配套商業(yè)也受益于兩大核心商圈影響及輻射，并逐步完善。本案周邊完善的商業(yè)配套直接受益于火車站商業(yè)輻射帶的影響，并形成發(fā)展勢頭良好的生活商業(yè)配套區(qū)；完善的商業(yè)配套給區(qū)域內(nèi)居民帶來的是不盡的便捷，而便捷的生活將產(chǎn)生更多的舒適和享受！給予原住民更多眷戀；大學(xué)路丹尼斯區(qū)域印象指數(shù)—擁有豐富的教育資源區(qū)域分析鄭州市二七區(qū)隴西小學(xué)位于鄭州市隴海路中段，始建于1964年，占地11062平方米，建筑面積9100平方米?，F(xiàn)有30個(gè)教學(xué)班，在校學(xué)生1997人，教職工72人。校內(nèi)建有校園網(wǎng)和多媒體室、電教室、微機(jī)室、語音室、實(shí)驗(yàn)室、圖書室、多功能排練廳。學(xué)校不僅擁有優(yōu)美的校園環(huán)境

和完備的現(xiàn)代化教育教學(xué)設(shè)施，而且擁有一支素質(zhì)高、業(yè)務(wù)精的教師隊(duì)伍，其中省級(jí)特級(jí)教師1名，國家級(jí)骨干教師2名，省級(jí)骨干教師3名。二七區(qū)重點(diǎn)小學(xué)——隴西小學(xué)項(xiàng)目周邊一公里范圍內(nèi)分布有學(xué)校十二所，其中小學(xué)八所，中學(xué)三所，大學(xué)一所。其中不乏二七區(qū)數(shù)一數(shù)二的重點(diǎn)小學(xué)—隴西小學(xué)。其中幸福路小學(xué)、二七區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)同為歷史悠久，師資力量雄厚的名校。其中鄭州大學(xué)是區(qū)域內(nèi)唯一全國重點(diǎn)大學(xué)即211工程重點(diǎn)扶持學(xué)校?？梢哉f，本區(qū)域匯集了鄭州市最為優(yōu)秀的教育資源，可以說本案是鄭州市教育配套最為完善，最為優(yōu)越的項(xiàng)目；區(qū)域印象指數(shù)—醫(yī)療資源豐富區(qū)域分析區(qū)域內(nèi)分布有十幾所醫(yī)療機(jī)構(gòu)，其中大型綜合性醫(yī)院就有五所全部分布于項(xiàng)目以北范圍一公里內(nèi)。其中包括全國百家醫(yī)院鄭州大學(xué)第五附屬醫(yī)院。周邊大型且知名醫(yī)院分布有：武警醫(yī)院、鄭州大學(xué)第三附屬醫(yī)院、公交醫(yī)院、鐵路局中心醫(yī)院等。區(qū)域內(nèi)醫(yī)療資源的豐富將迅速和有效的解決了周邊居民看病難問題，豐富的醫(yī)療資源為區(qū)域內(nèi)居民，特別是中老年人的健康生活提供了有利保障；如何把把握區(qū)區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢資資源，，尤其其是把把握教教育資資源，，并擴(kuò)擴(kuò)大教教育資資源優(yōu)優(yōu)勢，，提升升項(xiàng)目目附加加值，，成為為項(xiàng)目目營銷銷的關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)之一一。片區(qū)在在售住住宅項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目周周邊競競爭樓樓盤分分布競爭分分析區(qū)域內(nèi)內(nèi)在兩兩大城城中村村改造造項(xiàng)目目，分分別是是世界界城及及升龍龍國際際中心心，其其中升升龍國國際中中心為為在售售項(xiàng)目目。兩兩項(xiàng)目目總體體量約約420萬萬平米米。升升龍國國際中中心相相對本本項(xiàng)目目競爭爭力較較強(qiáng)，，但隨隨著世世界城城的開開發(fā)，，其超超大的的體量量將是是我項(xiàng)項(xiàng)目的的主要要競爭爭對手手。項(xiàng)目周周邊樓樓盤分分布較較少，，但競競爭依依然較較為激激烈。。部分競競爭樓樓盤已已處于于尾盤盤階段段，對對本項(xiàng)項(xiàng)目基基本無無競爭爭。本項(xiàng)目目中苑名名都升龍國國際中中心紫荊尚尚都世界城城桃源國國際公公寓隆福國國際區(qū)域內(nèi)內(nèi)主要要競爭爭對手手項(xiàng)目名稱仟禧桃源國際公寓開發(fā)商：鄭州千禧置業(yè)有限公司物管：鄭州金田物業(yè)有限公司地址：桃源路與興華北街交匯處開盤時(shí)間：08年9交房時(shí)間：09年10占地：5774㎡總建面：3.3萬㎡綠化率：20%容積率：5.8總套數(shù)：468剩余套數(shù)：100商業(yè)面積：5000㎡入伙時(shí)間：2009年10月5日高度：100層數(shù)：29使用率：75%車位：200銷售率：70%使用年限：70年物業(yè)費(fèi)：1.5元樓棟銷售情況：目前剩余戶型為46-70平，大約剩余100套左右項(xiàng)目主力戶型：44—84㎡，44-49㎡一房，57-84㎡二房由于該該項(xiàng)目目為一一棟小小戶型型公寓寓，體體量僅僅3.3萬萬㎡，，且處處于尾尾盤階階段，，剩余余房源源較少少，預(yù)預(yù)計(jì)在在2010年5月前前即可可清盤盤，因因此，，對我我項(xiàng)目目基本本無競競爭。。仟禧桃桃源國國際公公寓區(qū)域內(nèi)內(nèi)主要要競爭爭對手手隆福國國際地理位置京廣路與隴海路交叉口向西50米路北高層戶型面積（㎡）戶數(shù)（套）比例銷售率占地面積40000平方米一房總建筑面積180000平方米兩房799475%65%項(xiàng)目規(guī)模8棟板式高層三房14515025%50%住戶量1607戶復(fù)式發(fā)展商鄭州興利房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司投資商中國新興置業(yè)公司物管公司鄭州天基物業(yè)管理有限公司管理費(fèi)用1.15元綠化率35%容積率4銷售均價(jià)5700元客戶置業(yè)比例客戶來源附近居民和商戶整體銷售率80%付款方式（折扣）認(rèn)購方式20000開盤時(shí)間2008年5月16日認(rèn)購優(yōu)惠交樓時(shí)間2010年3月一次性3%交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯按揭3%銷售電話主力戶型79—89平米二房，145—150平米三房該項(xiàng)目目前剩剩余房房源約約400套套左右右，預(yù)預(yù)計(jì)2010年年5月月即可可清盤盤，而而我項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)預(yù)計(jì)開開盤時(shí)時(shí)間為為2010年6月，，即我我項(xiàng)目目開始始銷售售時(shí)該該項(xiàng)目目已清清盤，，因此此，可可以推推斷兩兩者之之間基基本無無競爭爭。地理位置中原路與大學(xué)路交叉口東南方向高層戶型面積（㎡）戶數(shù)（套）比例銷售率占地面積18322平方米一房4030%10%總建筑面積177839平方米兩房709040%85%項(xiàng)目規(guī)模二期為5棟高層，一號(hào)樓剛出地面三房復(fù)式136-13830%95%住戶量2—4號(hào)樓546戶，總1679戶發(fā)展商鄭州學(xué)都置業(yè)有限公司投資商綠化率30%容積率7.5銷售均價(jià)5900元交樓時(shí)間2011年5月客戶來訪區(qū)域周邊附近居民整體銷售率一二期銷售率90%付款方式（折扣）認(rèn)購方式20000開盤時(shí)間2009年8月15日（二期）一次性2%交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯按揭1%銷售電話主力戶型70—90平米兩房136平米三房及復(fù)式。1號(hào)樓未推出，以40-50平米公寓為主區(qū)域內(nèi)主要要競爭對手手中苑名都該項(xiàng)目推出出2-5號(hào)號(hào)樓，分兩兩期推售，，每期2棟棟高層。該該項(xiàng)目部分分130㎡㎡左右三房房為拼湊戶戶型，現(xiàn)剩剩余約20套136㎡和138㎡㎡三房復(fù)式式戶型。隨隨著該項(xiàng)目目進(jìn)一步的的開發(fā)，后后期將在地地段以及價(jià)價(jià)格上與本本案產(chǎn)生直直接競爭；；銷售及價(jià)格格狀況分析析項(xiàng)目名稱總建筑面積可售資源（㎡）均價(jià)（元/㎡）主力面積期數(shù)銷售開盤時(shí)間小戶型為主仟禧桃源國際公寓3.3萬m25000㎡5400元/㎡44-49一期70%2008年9月大戶型為主

升龍國際中心120萬m2225864㎡5200元/㎡77-140二期55%2009年8月8中苑名都17.7萬m22037㎡5600元/㎡77-138二期90%2009年8月15隆福國際18萬m256334㎡5400元/㎡79-150二期75%2009年10月紫荊尚都30萬m279018㎡5300元/㎡87-127二期25%2008年10月世界城300萬m215-20萬㎡未確定70—120一期0%未確定鑫苑現(xiàn)代城26萬m226萬㎡6500元/㎡76-89一、二期0%2010年6月周邊項(xiàng)目均均價(jià)普遍在在5200—5600元/㎡㎡，其中售售價(jià)最高為為中苑名都都，主因是是其地段優(yōu)勢較為明明顯，周邊邊配套齊全全。升龍國國際中心自自2008年5月10日開盤盤以來開盤盤銷售價(jià)格并未出出現(xiàn)漲幅，，依然保持持在5200元/㎡㎡。而隆福福國際位于于本案斜對對面，其實(shí)實(shí)收保持在5400元/㎡。從銷銷售房源分分析，目前前中小戶型型市場飽和和度較高，，也較為熱熱銷，但價(jià)格競爭爭也最為激激烈。而大大戶型房源源較少，特特別是能夠夠滿足中高高端客戶群群體需求的產(chǎn)品存存量較少；；競爭項(xiàng)目競爭層面本案優(yōu)勢營銷發(fā)力點(diǎn)升龍國際中心產(chǎn)品、客戶、品牌、價(jià)格地段優(yōu)勢、規(guī)劃優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢核心區(qū)、鑫苑品牌、人性化設(shè)計(jì)中苑名都地段、價(jià)格品牌優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢鑫苑品牌、人性化產(chǎn)品設(shè)計(jì)隆福國際地段、產(chǎn)品、價(jià)格品牌優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢鑫苑品牌、人性化產(chǎn)品設(shè)計(jì)紫荊尚都客戶、價(jià)格地段優(yōu)勢、規(guī)劃優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、教育優(yōu)勢鑫苑品牌、核心區(qū)、人性化產(chǎn)品設(shè)計(jì)、教育資源世界城產(chǎn)品、價(jià)格地段優(yōu)勢、規(guī)劃優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、教育優(yōu)勢鑫苑品牌、核心區(qū)、人性化產(chǎn)品設(shè)計(jì)、教育資源競爭項(xiàng)目競競爭層面分分析總結(jié)：從上述分析析可以看出出，本案從從地段、產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、品牌牌等方面具具有優(yōu)勢，，但相對于競爭爭項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格優(yōu)勢而而言，此類類優(yōu)勢并不不十分突出出，如何擴(kuò)擴(kuò)大優(yōu)勢，，形成本項(xiàng)目所特有有的競爭優(yōu)優(yōu)勢，直接接形成項(xiàng)目目營銷賣點(diǎn)點(diǎn)，最終支支持項(xiàng)目高高售價(jià)將成成為營銷策劃的重要要工作；市場競爭總總結(jié)項(xiàng)目入市時(shí)時(shí)，區(qū)域商商品住房集集中放量，，未來項(xiàng)目目銷售期面面臨激烈客客戶爭奪。。凸顯顯差差異異及及倡倡導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)品品附附加加值值是是取取勝勝關(guān)關(guān)鍵鍵；；片區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場依依舊舊未未達(dá)達(dá)到到飽飽和和狀狀態(tài)態(tài)，，對對項(xiàng)項(xiàng)目目營營銷銷而而言言機(jī)機(jī)遇遇與與挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)并并存；；片區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)主主要要競競爭爭項(xiàng)項(xiàng)目目在在建建筑筑形形態(tài)態(tài)、、建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃以以及及產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方面面考考慮慮較較少少，，與與項(xiàng)目目相相比比無無較較大大競競爭爭，，反反之之我我項(xiàng)項(xiàng)目目在在上上述述三三大大方方面面具具有有較較大大優(yōu)優(yōu)勢勢；；面對對區(qū)區(qū)域域激激烈烈的的市市場場競競爭爭，，品品牌牌地地產(chǎn)產(chǎn)特特別別是是有有影影響響力力的的樓樓盤盤正正成成為為市市場場的的關(guān)關(guān)注與與青青睞睞。。高高品品質(zhì)質(zhì)樓樓盤盤將將成成為為客客戶戶爭爭奪奪的的重重要要戰(zhàn)戰(zhàn)略略高高地地；；房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場向向來來深深受受宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)以以及及政政府府貨貨幣幣政政策策影影響響，，因因此此，，關(guān)關(guān)注注未未來來宏宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展走走向向，，研研究究貨貨幣幣政政策策變變動(dòng)動(dòng)將將成成為為本本案案營營銷銷策策劃劃的的重重要要前前提提；；02核心心問問題題那該該如如何何打打造造全全新新高高規(guī)規(guī)格格，，高高品品質(zhì)質(zhì)形形象象，，突突顯顯項(xiàng)項(xiàng)目目地地段段價(jià)價(jià)值值、、品品牌牌價(jià)價(jià)值值、、產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值、、配配套套價(jià)價(jià)值值，，達(dá)達(dá)到到銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)呢呢？？核心心問問題題升龍龍國國際際中中心心77㎡㎡二二房房總總價(jià)價(jià)僅僅40萬萬，，而而我我項(xiàng)項(xiàng)目目在在6000元元/㎡㎡均均價(jià)價(jià)情情況況下下76㎡㎡小小兩兩房房總總價(jià)價(jià)為為45.6萬萬，，相相比比本本案案總總價(jià)價(jià)高高出出近近5.6萬萬元元。。而而我我項(xiàng)項(xiàng)目目77㎡㎡二二房房總總價(jià)價(jià)可可購購買買升升龍龍國國際際中中心心85㎡㎡二二房房。。因因此此如如何何提提升升本本案案價(jià)價(jià)值值，，并并超超出出兩兩項(xiàng)項(xiàng)目目差差價(jià)價(jià)，，讓讓客客戶戶感感受受物物超超所所值值將將成成為為營營銷銷工工作作中中首首要要解解決決的的問問題題；；項(xiàng)目均價(jià)戶型面積首付款總價(jià)本案6500769880049400060007691200456000升龍國際中心520085884004420007780080400400隆福國際54008692880464400中苑名都5600778624043120003整體體戰(zhàn)戰(zhàn)略略項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值體體現(xiàn)現(xiàn)鄭州州市市中中央央核核心心級(jí)級(jí)絕絕版版物物業(yè)業(yè)，，填填充充市市場場空空白白區(qū)域域內(nèi)內(nèi)競競爭爭項(xiàng)項(xiàng)目目普普遍遍存存在在著著容容積積率率偏偏高高，，物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)單單一一，，園園林林景景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單單調(diào)調(diào)，，綠綠化化面面積積小小等等諸諸多多問問題題。。本案案物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)較較為為豐豐富富，，分分布布有有高高層層和和小小高高層層兩兩種種物物業(yè)業(yè)，，同同時(shí)時(shí)擁擁有有片片區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)稀稀缺缺的的中中央央主主題題園園林林景景觀觀，，人人車車分分流流的的人人性性化化道道路路設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)。。擁擁有有架架空空式式綠綠化化休休閑閑區(qū)區(qū)，，酒酒店店式式入入戶戶大大堂堂，，五五星星級(jí)級(jí)公公館館式式入入口口等等等等，，上上述述的的所所有有特特性性共共同同提提升升了了本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的人人居居環(huán)環(huán)境境，，創(chuàng)創(chuàng)造造了了區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的唯唯一一性性；；火車車站站商圈圈二七七商圈圈項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值體體現(xiàn)現(xiàn)上下下立立體體交交通通，，地地鐵鐵口口物物業(yè)業(yè)隴海海路路快快速速路路規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)置置13對對停?？靠空菊?，，隴隴海海路路／／大大學(xué)學(xué)路路以以東東，，隴隴海海路路／／京京廣廣北北路路以以西西，，分分布布位位于于本本案案東東西西側(cè)側(cè)，，未未來來隨隨著著快快速速公公交交的的開開通通，，業(yè)業(yè)主主市市內(nèi)內(nèi)往往來來將將更更加加快快捷捷；；從本案出發(fā)，，沿隴海路至至火車站僅8分鐘車程，，到二七廣場場僅13分鐘鐘車程。沿大大學(xué)路至碧沙沙崗商圈僅需需8分鐘車程程；本項(xiàng)目位于地地鐵1號(hào)線火火車站西出站站口之上，真真正意義上的的“地鐵就在在家門口”。。隨著2013年地鐵1號(hào)線的開通通，業(yè)主居家家出行更是暢暢通無阻，外外加地鐵商業(yè)業(yè)的興起，生生活將更為便便利。地鐵1號(hào)線公路自駕車快速公交公交醫(yī)院鄭大第五附屬屬醫(yī)院鄭大第三附屬屬醫(yī)院武警醫(yī)院鐵路局中心醫(yī)醫(yī)院本案項(xiàng)目價(jià)值體現(xiàn)現(xiàn)五家全省知名名醫(yī)療機(jī)構(gòu)，，真正一生的的照顧該區(qū)域?yàn)榛疖囓囌旧倘Φ难友由鞄?，部分分順延了火車車站商業(yè)氛圍圍，再加上鄭鄭州大學(xué)良好好的消費(fèi)基礎(chǔ)礎(chǔ)以及周邊居居民較高的消消費(fèi)能力，為為該區(qū)域的商商業(yè)發(fā)展奠定定了良好的基基礎(chǔ)；在大學(xué)路丹尼尼斯百貨未進(jìn)進(jìn)駐長城康橋橋華城之前，，該區(qū)域商業(yè)業(yè)功能單一，，僅一所中檔檔超市，區(qū)域域內(nèi)商業(yè)已經(jīng)經(jīng)無法滿足人人們?nèi)粘Ｉ笄蟆５捎诳悼禈蛉A城商業(yè)業(yè)建筑布局限限制，導(dǎo)致商商業(yè)經(jīng)營面積積較小，因此此丹尼斯局限限于以超市為為主，百貨為為輔的業(yè)態(tài)布布局。即使丹丹尼斯進(jìn)駐該該區(qū)域也不能能有效且合理理的滿足片區(qū)區(qū)內(nèi)居民的消消費(fèi)需求。因因此，目前的的商業(yè)格局為為項(xiàng)目多業(yè)態(tài)態(tài)的商業(yè)定位位提供巨大市市場機(jī)遇。項(xiàng)目價(jià)值體現(xiàn)現(xiàn)周邊優(yōu)越的配配套商業(yè)，但但依舊未能滿滿足市場丹尼斯永樂家電永樂家電世紀(jì)聯(lián)華本案隴西小學(xué)二七區(qū)實(shí)驗(yàn)小小學(xué)幸福路小學(xué)鄭州2中交通路小學(xué)鄭州大學(xué)隴海中路小學(xué)學(xué)本案鄭州市四十四四中鄭州102中中學(xué)鄭大第一附屬屬小學(xué)項(xiàng)目價(jià)值體現(xiàn)現(xiàn)一公里范圍內(nèi)內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育資資源，享受一一站式教育服服務(wù)項(xiàng)目基礎(chǔ)價(jià)值值體系組成價(jià)值體系項(xiàng)目賣點(diǎn)整合合產(chǎn)品賣點(diǎn)地段價(jià)值體驗(yàn)營銷資源的整合價(jià)值品牌價(jià)值鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值體系系建立綜合所有競爭爭力的權(quán)重，，同致行認(rèn)為為鑫苑現(xiàn)代城城的核心競爭爭力體系應(yīng)為為核心競爭力品牌競爭力教育競爭力地段競爭力鑫苑集團(tuán)，美美國上市的首首家中國地產(chǎn)產(chǎn)公司就讀隴西小學(xué)學(xué)周邊優(yōu)質(zhì)教育育資源知名幼兒園簽簽約入主鄭州市中央核核心區(qū)域項(xiàng)目核心競爭爭力鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值體系系建立產(chǎn)品競爭力精工樓宇建筑筑中央主題景觀觀人性化產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)通過與周邊樓樓盤的核心訴訴求對比，結(jié)結(jié)合核心競爭爭力所有分支支的權(quán)重鑫苑現(xiàn)代城應(yīng)應(yīng)為：項(xiàng)目核心競爭爭力鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值體系系建立頂級(jí)教育資源源鑫苑品牌精工建筑中央絕版地段段M1M2M4M3產(chǎn)品賣點(diǎn)解讀讀一錯(cuò)層露臺(tái)五星級(jí)公館式式入口酒店式入戶大大堂中央主題景觀觀產(chǎn)品賣點(diǎn)解讀讀二人車分流人行線車行線下沉式庭院底層架空高得房率兩梯四戶兩梯三戶兩梯兩戶優(yōu)勢（S）劣勢（W）1、地處鄭州市核心中央?yún)^(qū)；2、項(xiàng)目位于隴海路上，的開通將提高便利性3、區(qū)位、品牌、產(chǎn)品、教育和醫(yī)療資源優(yōu)勢明顯；4、項(xiàng)目物業(yè)類型優(yōu)勢明顯，擁有稀缺小高層產(chǎn)品；5、地鐵1號(hào)線火車站西站位于項(xiàng)目正下方，交通優(yōu)勢明顯；6、原鄭州市酒精廠所在地，經(jīng)過曲折，深受市場關(guān)注；1、項(xiàng)目北區(qū)集中式商業(yè)以及餐飲街嚴(yán)重營銷住宅品質(zhì)的提升；2、周邊無可用良好外界景觀及公園；3、項(xiàng)目單價(jià)超出周邊競爭項(xiàng)目近1000元/㎡；4、項(xiàng)目小戶型產(chǎn)品比重較大，不利于高端社區(qū)的形成；5、隴海路規(guī)劃建設(shè)全程高架高速路，對項(xiàng)目公寓以及住宅品質(zhì)影響較大；機(jī)會(huì)（O）威脅（T）1、品牌開發(fā)商開發(fā)中央片區(qū)將改變區(qū)域現(xiàn)狀，創(chuàng)造新型熱點(diǎn)區(qū)域；2、區(qū)域內(nèi)城中村改造力度的加大，將有利于區(qū)域發(fā)展；3、目前片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目較少，現(xiàn)有項(xiàng)目銷售均處于尾聲，存在內(nèi)空白區(qū)域；4、片區(qū)市場目標(biāo)客戶較多，客戶資源龐大；1、區(qū)域市場的競爭日益激烈，世界城等大型城中村改造項(xiàng)目的陸續(xù)推出；2、片區(qū)內(nèi)各主要競爭項(xiàng)目售價(jià)較低，威脅較大；3、高價(jià)格隨之而來的是多層次的客戶篩選，通過多輪后目標(biāo)客戶群數(shù)量將進(jìn)一步減少；鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)項(xiàng)目分析核心客戶市區(qū)和其他區(qū)區(qū)域的中高收收入者、投資資者來源：全市高高收入人群職業(yè)：個(gè)體工工商戶、私營營業(yè)主、公務(wù)務(wù)員、教師、、醫(yī)生等目的：居住置置業(yè)、投資置置業(yè)年齡：25～～50歲收入：收入普普遍較高，年年收入在5萬萬元以上來源：火車站站商圈商戶、、南城專業(yè)市市場業(yè)主、個(gè)個(gè)體業(yè)主、老老居民、市區(qū)區(qū)白領(lǐng)職業(yè)：個(gè)體商商戶、私營業(yè)業(yè)主、企事業(yè)業(yè)高層、教育育以及醫(yī)療職職工等目的：居住、、投資年齡：25－－50歲收入：年收入入在5～7萬萬元及以上重要客戶游離客戶全市及地市置置業(yè)者火車站商圈商商戶、南城專專業(yè)市場業(yè)主主、個(gè)體業(yè)主主、老居民、、教育以及醫(yī)醫(yī)療職工鑫苑現(xiàn)代城客客戶定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目屬性定位位鄭中央大大成生活圈圈鄭中央——諧諧音“正中央央”，點(diǎn)明項(xiàng)項(xiàng)目城市中央央核心區(qū)域大成生活圈———集所有優(yōu)優(yōu)勢于一身的的一種生活方方式鄭中央鑫鑫苑十年巨巨作備用屬性定位位語：04營銷執(zhí)行1、項(xiàng)目營指指導(dǎo)思想同致行認(rèn)為：：項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略略的成功必須須滿足三大條條件活動(dòng)營銷價(jià)值營銷精細(xì)營銷三大營銷策略略相輔相成，，缺一不可三大營銷策略略執(zhí)行是關(guān)鍵鍵是基礎(chǔ)項(xiàng)目整整體分分期開開發(fā)原原則各期規(guī)規(guī)模的的確定定必須須首尾尾相連連、上上下銜銜接，，持續(xù)續(xù)引爆爆市場場：同致行行操作作項(xiàng)目目平均均年消消化量量集中中在15-20萬平平方米米之間間；本項(xiàng)目目需依依據(jù)自自身項(xiàng)項(xiàng)目狀狀況與與銷售售目標(biāo)標(biāo)，結(jié)結(jié)合市市場實(shí)實(shí)際情情況合合理把把握分分期規(guī)規(guī)模。。各期規(guī)規(guī)模必必須符符合項(xiàng)項(xiàng)目展展示與與營銷銷的需需要：：實(shí)景展展示是是為了了打造造項(xiàng)目目核心心競爭爭力，，營銷銷是為為了實(shí)實(shí)現(xiàn)盈盈利，，兩者者都需需要有有一定定的開開發(fā)規(guī)規(guī)模支支撐；；項(xiàng)目分分期的的策略略必須須充分分考慮慮現(xiàn)場場展示示體驗(yàn)驗(yàn)效果果、銷銷售環(huán)環(huán)境的的營造造。各期規(guī)規(guī)模的的確定定體現(xiàn)現(xiàn)了項(xiàng)項(xiàng)目節(jié)節(jié)奏的的控制制：項(xiàng)目開開發(fā)初初期必必須塑塑造高高端生生活區(qū)區(qū)，以以快速速樹立立項(xiàng)目目形象象、成成為市市場熱熱點(diǎn)為為目標(biāo)標(biāo)；后期隨隨著項(xiàng)項(xiàng)目品品牌影影響力力的建建立與與鞏固固，可可通過過提升升價(jià)格格來控控制銷銷售速速度，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)盈利利目標(biāo)標(biāo)；項(xiàng)目整體分期第二批批推售售產(chǎn)品品———延續(xù)續(xù)首批批推售售產(chǎn)品品組合合，保保持主主力戶戶型比比例，，加上上高價(jià)價(jià)值小小高層層項(xiàng)目目稀缺缺大戶戶型，，形成成高地地搭配配，分分散滿滿足各各層次次客戶戶群體體置業(yè)業(yè)需求求，提提升項(xiàng)項(xiàng)目整整體盈盈利率率；分析———第二批批推售售產(chǎn)品品較為為豐富富，基基本涵涵蓋項(xiàng)項(xiàng)目主主力戶戶型。。并并與首首批推推售房房源相相呼應(yīng)應(yīng)，持持續(xù)保保持熱熱銷場場面，，引爆爆市場場需求求。通通過兩兩梯兩兩戶小小高層層的推推出，，提升升項(xiàng)目目整體體品質(zhì)質(zhì)及形形象，，加快快項(xiàng)目目銷售售率及及銷售售額，，提升升項(xiàng)目目整體體盈利利率；；項(xiàng)目推售策略第二批住宅戶型配比統(tǒng)計(jì)表（7#，9#）產(chǎn)品類別

面積區(qū)間面積面積比套數(shù)套數(shù)比一房一房

00.0%00.0%兩房小兩房76-77922134.4%12040.0%大兩房

00.0%00.0%三房小三房88-891309748.9%14849.3%中三房124-12516076.0%134.3%大三房14224069.0%175.7%四房四房04581.7%20.7%總計(jì)26789100%300100%第三批批推售售產(chǎn)品品———為提提升價(jià)價(jià)格及及項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)推售售樓王王大戶戶型房房源，，滿足足高端端客戶戶群體體。同同時(shí)豐豐富的的產(chǎn)品品線全全面滿滿足市市場需需求；；分析———第三批批推售售的住住宅產(chǎn)產(chǎn)品為為項(xiàng)目目樓王王產(chǎn)品品，主主要房房源為為三房房戶型型。同同時(shí)通通過推推出樓樓王房房源提提升產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)格，，并通通過價(jià)價(jià)格及及稀缺缺物業(yè)業(yè)的推推出提提高項(xiàng)項(xiàng)目品品質(zhì)及及形象象，而而此時(shí)時(shí)商業(yè)業(yè)將提提升項(xiàng)項(xiàng)目整整體盈盈利水水平；；項(xiàng)目推售策略第三批住宅戶型配比統(tǒng)計(jì)表（3、4號(hào)樓）產(chǎn)品類別面積區(qū)間面積面積比套數(shù)套數(shù)比一房一房49-6000.0%00.0%兩房小兩房781146022.0%14830.1%

大兩房047669.2%5811.8%三房小三房

974818.7%11022.4%

中三房

0.0%

0.0%

大三房136-1431625231.2%11623.6%四房四房161-237982018.9%6012.2%總計(jì)

52045100%492100%第四批批推售售產(chǎn)品品———持續(xù)續(xù)發(fā)布布新產(chǎn)產(chǎn)品，，避免免斷檔檔，最最終提提高利利潤；；分析———第四批批推售售的住住宅產(chǎn)產(chǎn)品全全部為為項(xiàng)目目公寓寓樓，，主要要房源源為一一房戶戶型。。通過過推出出稀缺缺戶型型，利利用產(chǎn)產(chǎn)品贈(zèng)贈(zèng)送面面積多多等特特點(diǎn)提提升產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)格，，并通通過價(jià)價(jià)格及及稀缺缺物業(yè)業(yè)的推推出提提高項(xiàng)項(xiàng)目品品質(zhì)及及形象象，提提升項(xiàng)項(xiàng)目整整體盈盈利水水平；；項(xiàng)目推售策略第四批住宅戶型配比統(tǒng)計(jì)表（1、2號(hào)樓）產(chǎn)品類別

面積區(qū)間面積面積比套數(shù)套數(shù)比一房一房49-6050000100.0%966100.0%兩房小兩房0.0%0.0%大兩房0.0%0.0%三房小三房0.0%0.0%中三房0.0%0.0%大三房0.0%0.0%四房四房0.0%0.0%總計(jì)

50000100%966100%項(xiàng)目住住宅可可售面面積：：158884㎡，，均價(jià)價(jià)6500元/平總結(jié)：：在市場場環(huán)境境無重重大變變化的的前提提下，，如能能堅(jiān)持持和保保證營營銷策策略、、推廣廣策略略、展展示策策略、、客戶戶策略略的有有效執(zhí)執(zhí)行，，可在在2010年年年度完完成7個(gè)億億銷售售額；；整體銷售周期2010年年度銷銷售額額預(yù)期期備注：：上述述可售售面積積為規(guī)規(guī)劃未未定稿稿前數(shù)數(shù)據(jù)，，因此此并不不準(zhǔn)確確，實(shí)實(shí)際銷銷售額額可能能發(fā)生生變化化，年年度銷銷售額額不變變分類項(xiàng)時(shí)間2010年6月7月8月9月10月11月12月住宅、公寓3-10號(hào)樓銷售率27%5%5%10%5%5%11%去化面積4316979947994159887994799417587回款額28059712251962430519624301039248605196243051962430114317346住宅小計(jì)銷售總面積：108721；㎡銷售總金額：7億元；銷售率：68%第一管管理資資源網(wǎng)網(wǎng)（.1）），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載！！05營銷執(zhí)執(zhí)行營銷策策略客戶產(chǎn)品服務(wù)營銷活動(dòng)營營銷價(jià)格策策略渠道選選擇1、2009年年12月初初，銷銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)組組建2、2009年年12月中中，一一周大大客戶戶拓展展3、2009年年12月20日日，售售樓部部開放放4、2010年年4月月初，，景觀觀樣板板區(qū)開開放5、2010年年4月月中，，一期期認(rèn)籌籌6、2010年年5月月中，，確定定大客客戶團(tuán)團(tuán)購7、2010年年6月月10日，，一期期開盤盤（售樓樓部開開放至至開盤盤前，，每周周一活活動(dòng)或或兩周周一活活動(dòng)））1、12月月初日日項(xiàng)目目圍墻墻出街街2、12月月5日日—10日日，報(bào)報(bào)紙軟軟文炒炒作3、優(yōu)優(yōu)化渠渠道選選擇，，主力力渠道道分別別為：：報(bào)廣廣、戶外大大牌、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)；4、窄窄眾渠渠道選選擇：：短信信、派派單、、直投投、公交站站牌、、車體體5、創(chuàng)創(chuàng)新渠渠道：：街道道懸臂臂廣告告1、高高品質(zhì)質(zhì)形象象宣傳傳，較較高房房價(jià)推推廣策策略2、開開盤前前兩周周公布布均價(jià)價(jià)，應(yīng)應(yīng)與客客戶預(yù)預(yù)期持持平；；3、開開盤優(yōu)優(yōu)惠3%——4%4、開開盤后后未購購房客客戶優(yōu)優(yōu)惠持持續(xù)一一周；；5、開開盤后后正常常銷售售期優(yōu)優(yōu)惠1%——3%水平平鑫苑現(xiàn)現(xiàn)代城城項(xiàng)目目營銷銷思路路營銷策策略客戶產(chǎn)品服務(wù)營銷基礎(chǔ)服服務(wù)增值服服務(wù)保安保潔看房車車司機(jī)機(jī)樣板區(qū)區(qū)服務(wù)務(wù)人員員置業(yè)顧顧問案場經(jīng)經(jīng)理策劃師師售樓部部工作作人員員打造一一流服服務(wù)，，創(chuàng)造造一流流價(jià)值值，造造就一一流精精英鑫苑現(xiàn)現(xiàn)代城城項(xiàng)目目營銷銷思路路營銷策策略客戶產(chǎn)品服務(wù)營銷營造銷銷售氛氛圍物料籌籌備品質(zhì)展展示樣板房房主題景景觀售樓處處氣派精精致裝裝修主題景景觀展展示：：生活活摸得得到，，看得得到，，聞得得到品質(zhì)展展現(xiàn)，，氣派派而不不顯奢奢華圍墻導(dǎo)視牌牌道旗看房通通道尊貴畫畫面，，品質(zhì)質(zhì)展示示，生生活憧憧憬獨(dú)特且且包含含居住住理念念項(xiàng)目臉臉面，，氣派派大方方，醒醒目家的展展示，，未來來生活活的描描述模型產(chǎn)品樓樓書3D片片/電電視片片認(rèn)籌物物料銷售物物料12月月15日前前完成成3月15日日前完完成12月月15日前前完成成戶型單張、、宣傳海報(bào)報(bào)、折頁等等，12月月10日前前完成卡、購房意意向書、認(rèn)認(rèn)籌須知等等，4月5日前完成成鑫苑現(xiàn)代城城項(xiàng)目營銷銷思路營銷策略客戶產(chǎn)品服務(wù)營銷吸引客戶篩選客戶1、通過營營銷推廣吸吸引目標(biāo)客客戶群，并并逐步擴(kuò)大大客戶群體體2、充分利利用鑫苑老老業(yè)主以及及同致行客客戶資源庫庫；推廣篩選客戶到訪置業(yè)顧問篩篩選成交活動(dòng)增加誠誠意鑫苑現(xiàn)代城城項(xiàng)目營銷銷思路開盤前營銷銷推廣階段段劃分籌備階段第一階段第二階段09年10—12月月準(zhǔn)備/形象象樹立前期團(tuán)隊(duì)組組建，大客客戶拓展，，形象宣傳傳；項(xiàng)目包裝及及推廣渠道道的確定，，以及圍擋擋出街；銷售整合及及認(rèn)籌推廣廣期推廣點(diǎn)面結(jié)結(jié)合，形象象宣傳與價(jià)價(jià)值賣點(diǎn)導(dǎo)導(dǎo)入有機(jī)結(jié)結(jié)合，互為為促進(jìn)報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、站牌、、車體、短短信，圍擋擋廣告、懸懸臂廣告開盤解籌階階段營造噱頭，，針對性活活動(dòng)營銷對對項(xiàng)目形象象的提升強(qiáng)強(qiáng)化宣傳；；重點(diǎn)挖掘掘周邊客戶戶以及大客客戶。營造造噱頭突出出項(xiàng)目整體體優(yōu)勢，主主動(dòng)營銷，，加強(qiáng)跟進(jìn)進(jìn)力度。2010年年1月—4月2010年年5月—6月第三階段二批產(chǎn)品入入市報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、站牌、、車體、短短信，圍擋擋廣告、懸懸臂廣告籌備階段1、項(xiàng)目住住宅調(diào)研2、10月月份戶型調(diào)調(diào)整階段，，營銷執(zhí)行行方案的撰撰寫3、11月月份各類模模型、3D腳本、售售樓部布置置建議4、11月月份模型公公司、3D公司招標(biāo)標(biāo)6、11月月份售樓部部裝修7、11月月9日系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計(jì)定稿稿9、11月月份銷售員員培訓(xùn)10、12月份項(xiàng)目目圍墻出街街，前期報(bào)報(bào)紙軟文炒炒作階段劃劃分階段工作重重點(diǎn)5、11月月份戶外廣廣告、候車車廳、車體體廣告預(yù)定定8、11月月5日3D片制作公公司、模型型制作公司司選定籌備階段第一階段第二階段09年10—12月月準(zhǔn)備/形象象樹立銷售整合及及認(rèn)籌推廣廣期開盤解籌階階段2010年年1月—4月2010年年5月—6月第三階段二批產(chǎn)品入入市11、12月10日日售樓部裝裝修完畢12、12月15日日所有銷售售物料以及及銷售道具具全部到位位13、12月20日日售樓部正正式對外開開放關(guān)鍵點(diǎn)：1、售樓部部沙盤模型型擺放于主主洽談區(qū)視視野范圍內(nèi)內(nèi)，不易擺放在在售樓部正正門口；2、售樓部部墻體布置置絲網(wǎng)布條條幅（展示示項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)、賣點(diǎn)以及生生活憧憬））3、正門入入口處地板板磚設(shè)置為為帶有項(xiàng)目目地磚可顯示項(xiàng)目目氣派即提提升項(xiàng)目品品質(zhì)感；售樓部展示示區(qū)鑫苑現(xiàn)代城城項(xiàng)目籌備備階段展示示系統(tǒng)模型區(qū)關(guān)鍵點(diǎn)：1、模型處處細(xì)致、高高規(guī)格；2、墻體水水晶區(qū)域模模型能夠迅迅速提升項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)感感；到位時(shí)間：：2009年12月月15日項(xiàng)目地塊模模型高度不不易超過1.4米高高度戶型模型精精致、高規(guī)規(guī)格、展現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)鑫苑現(xiàn)代城城項(xiàng)目籌備備階段展示示系統(tǒng)墻體水晶區(qū)區(qū)域模型建材展示區(qū)區(qū)關(guān)鍵點(diǎn)：1、售樓部部一樓增設(shè)設(shè)建材展示示區(qū)，展示示品全部為現(xiàn)施施工用料；；2、展示項(xiàng)項(xiàng)目：墻體體構(gòu)造（包包含外墻外外保溫）地板構(gòu)構(gòu)造、窗、、門、可視視對講系統(tǒng)、電子監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)等等等，需實(shí)實(shí)物和展板簡介；到位時(shí)間：：2010年3月1日鑫苑現(xiàn)代城城項(xiàng)目籌備備階段展示示系統(tǒng)圍擋要求：：體現(xiàn)形象與與品質(zhì)：看看房通道中中增加賣點(diǎn)點(diǎn)展示及幸幸福生活場場景，顯得得更加人性性化，時(shí)刻刻加深客戶戶對樓盤印印象深刻，，刺激其認(rèn)認(rèn)可度及購購買欲；布置：以圍擋為主主，看房路路線兩側(cè)布置圍圍擋看房路線區(qū)區(qū)發(fā)布時(shí)間：：2010年3月15日鑫苑現(xiàn)代城城項(xiàng)目籌備備階段展示示系統(tǒng)鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)目報(bào)紙廣告計(jì)劃表階段編號(hào)渠道時(shí)間形式主要信息及訴求點(diǎn)售樓部開放前1大河報(bào)12月3日（星期四）軟文酒精廠進(jìn)化論2大河報(bào)12月10日（星期四）軟文產(chǎn)品軟文3大河報(bào)12月17日（星期四）硬廣售樓處即將盛裝開放4東方今報(bào)12月17日（星期四）硬廣售樓處即將盛裝開放鑫苑現(xiàn)代城城項(xiàng)目籌備備階段報(bào)廣廣計(jì)劃籌備階段軟軟文控制在在兩版以內(nèi)內(nèi)，過多會(huì)會(huì)造成客戶戶審美疲勞勞。由于前前期營銷推推廣費(fèi)用限限制，盡量量控制前期期營銷推廣廣費(fèi)用。景觀樣板區(qū)區(qū)到位時(shí)間：：2010年3月底底關(guān)鍵點(diǎn)：1、建議將將景觀樣板板區(qū)放置5號(hào)樓與6號(hào)樓之間間，先行興興建景觀；；2、如無法法在項(xiàng)目地地塊內(nèi)興建建展示區(qū)，，側(cè)建議提提前興建項(xiàng)項(xiàng)目東大門門；如無法在項(xiàng)項(xiàng)目地塊內(nèi)內(nèi)興建展示示區(qū)，側(cè)建建議提前興興建項(xiàng)目東東大門，提提前展示項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)；；鑫苑現(xiàn)代城城項(xiàng)目營銷銷推廣第一一階段幼兒園8號(hào)樓1號(hào)樓3號(hào)樓4號(hào)樓2號(hào)樓7號(hào)樓10號(hào)樓9號(hào)樓5號(hào)樓6號(hào)樓主題景觀展示區(qū)樣板房到位時(shí)間：：2010年4月底底關(guān)鍵點(diǎn)：1、樣板房房到位時(shí)間間尤為重要要，這對項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)的的提高，客客戶對項(xiàng)目目信心提高高以及對開盤盤銷售量的的提高具有有重大意義義；2、樣板房房檔次應(yīng)為為中高端，，裝修風(fēng)格格應(yīng)為歐式式風(fēng)格；3、樣板間間為增加真真實(shí)感應(yīng)建建于實(shí)體樓樓內(nèi)，便于于客戶體驗(yàn)驗(yàn)居住品質(zhì)質(zhì)；4、注意意規(guī)避小小戶型開開間較小小等特性性；鑫苑現(xiàn)代代城項(xiàng)目目營銷推推廣第一一階段時(shí)間：2009年12月地點(diǎn)：鄭鄭州企事事業(yè)單位位大企業(yè)業(yè)為重點(diǎn)點(diǎn)；人員：置置業(yè)顧問問及項(xiàng)目目組成員員；形式：主主動(dòng)上門門拜訪，，誠見主主要負(fù)責(zé)責(zé)人；目的：主主動(dòng)聯(lián)系系大客戶戶群體，，積極洽洽談團(tuán)購購事宜。。為日后后項(xiàng)目開開盤銷售售做鋪墊墊，為擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目目影響力力打基礎(chǔ)礎(chǔ)；大客戶拓拓展鑫苑現(xiàn)代代城項(xiàng)目目第一階階段活動(dòng)動(dòng)售樓部開開放日時(shí)間：12月20日地點(diǎn)：售售樓部人員：發(fā)發(fā)展商項(xiàng)項(xiàng)目公司司領(lǐng)導(dǎo)及及同致行行公司領(lǐng)導(dǎo)、、散客、、意向大大客戶；；形式：領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)講話話、售樓樓部節(jié)目目表演以以及接受客戶戶咨詢；；目的：引引爆市場場，提高高市場關(guān)關(guān)注度，，增強(qiáng)客戶信信心；鑫苑現(xiàn)代代城項(xiàng)目目第一階階段活動(dòng)動(dòng)圣誕節(jié)活活動(dòng)時(shí)間：12月24日地點(diǎn)：售售樓部人員：來來訪客戶戶；形式：妝妝點(diǎn)售樓樓部，制制作圣誕誕氣氛，，贈(zèng)送圣圣誕節(jié)禮禮物，如如帽子，，襪子等等；目的：拉拉近而客客戶的心心理距離離，增強(qiáng)強(qiáng)客戶歸歸宿感，，形成口口碑傳播播；鑫苑現(xiàn)代代城項(xiàng)目目第一階階段活動(dòng)動(dòng)元旦節(jié)新新年倒計(jì)計(jì)時(shí)活動(dòng)動(dòng)時(shí)間：2010年1月月1日地點(diǎn)：售售樓部人員：電電話邀約約客戶來來訪，以以及自然然到訪客客戶；形式：元元旦舞會(huì)會(huì)，共度度元旦，，共同倒倒計(jì)時(shí)活活動(dòng)；目的：持持續(xù)營造造高品位位，高形形象，與與客戶共共享歡樂樂節(jié)日，，給予客客戶更多多家的溫溫馨與和和諧，持持續(xù)制作作口碑宣宣傳，為為項(xiàng)目開開盤熱銷銷奠定基基礎(chǔ)；鑫苑現(xiàn)代代城項(xiàng)目目第一階階段活動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目示范范景觀區(qū)區(qū)開放日日時(shí)間：3月底地點(diǎn)：售售樓部、、樣板區(qū)區(qū)人員：來來訪客戶戶；形式：售售樓部現(xiàn)現(xiàn)場活動(dòng)動(dòng)表揚(yáng)、、來訪客客戶參觀主題題景觀樣樣板區(qū)；；目的：增增加市場場關(guān)注度度、提高高客戶購購房信心、提提升項(xiàng)目目品質(zhì)感感以及一一定程度上提提高客戶戶對項(xiàng)目目的心理理價(jià)位，為開開盤較大大的銷售售任務(wù)打打下良好的客客戶基礎(chǔ)礎(chǔ)；鑫苑現(xiàn)代代城項(xiàng)目目第一階階段活動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目產(chǎn)品品說明會(huì)會(huì)時(shí)間：4月10日地點(diǎn)：大大型星級(jí)級(jí)酒店人員：邀邀約來訪訪客戶；；形式：現(xiàn)現(xiàn)場發(fā)放放購房優(yōu)優(yōu)惠卷，，設(shè)計(jì)院院解讀設(shè)設(shè)計(jì)理念念；目的：通通過產(chǎn)品品說明會(huì)會(huì)的舉辦辦宣傳設(shè)設(shè)計(jì)理念和項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值值點(diǎn)，同同時(shí)全面面摸查客戶誠誠意度，，為項(xiàng)目目認(rèn)籌策策略的調(diào)整輔輔路；鑫苑現(xiàn)代代城項(xiàng)目目第一階階段活動(dòng)動(dòng)時(shí)間：4月17日地點(diǎn)：售售樓部人員：來來訪客戶戶；形式：售售樓部認(rèn)認(rèn)籌儀式式、來訪訪客戶繳繳納認(rèn)籌金金及簽訂訂訂購協(xié)協(xié)議；目的：集集中鎖定定客戶，，利用火火爆認(rèn)籌籌場面提升升市場關(guān)關(guān)注度，，提升客客戶購房信信心，為為項(xiàng)目熱熱銷制造造良好銷售售氛圍；；鑫苑現(xiàn)代代城項(xiàng)目目認(rèn)籌活活動(dòng)鑫苑現(xiàn)代代城項(xiàng)目目第一階階段活動(dòng)動(dòng)卓越人居居論壇時(shí)間：4月24日地點(diǎn)：售售樓部人員：來來訪客戶戶；形式：售售樓部邀邀請河南南知名人人居學(xué)者者舉行現(xiàn)市場場形勢下下的卓越越人居環(huán)環(huán)境以及項(xiàng)目目品鑒論論壇；目的：提提升項(xiàng)目目居住品品質(zhì)，吸吸引高端端客戶關(guān)注項(xiàng)項(xiàng)目住宅宅以及后后期商業(yè)業(yè)，為項(xiàng)目銷銷售打下下良好基基礎(chǔ)；鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)項(xiàng)目第一階段段活動(dòng)鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)項(xiàng)目第一階段段報(bào)廣計(jì)劃第一階段報(bào)紙廣告計(jì)劃表階段編號(hào)渠道時(shí)間形式主要信息及訴求點(diǎn)售樓部開放至認(rèn)籌1大河報(bào)1月7日（星期四）硬廣項(xiàng)目形象宣傳2大河報(bào)1月28日（星期四）硬廣項(xiàng)目形象宣傳3大河報(bào)2月4日（星期四）硬廣項(xiàng)目形象宣傳4大河報(bào)2月25日（星期四）硬廣項(xiàng)目形象宣傳5大河報(bào)3月11日（星期四）硬廣項(xiàng)目形象宣傳6大河報(bào)3月25日（星期四）硬廣項(xiàng)目形象宣傳7大河報(bào)4月8日（星期四）硬廣會(huì)員招募及認(rèn)籌信息發(fā)布8大河報(bào)4月15日（星期四）硬廣會(huì)員招募及認(rèn)籌信息發(fā)布9晚報(bào)4月15日（星期四）硬廣會(huì)員招募及認(rèn)籌信息發(fā)布10商報(bào)4月15日（星期四）硬廣會(huì)員招募及認(rèn)籌信息發(fā)布11東方今報(bào)4月15日（星期五）硬廣會(huì)員招募及認(rèn)籌信息發(fā)布鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)項(xiàng)目營銷推廣廣第二階段1、本階段每每周保持舉行行一次營銷活活動(dòng)3、5月8日日大客戶聯(lián)誼誼活動(dòng)6、開盤后通通過分析效果果，調(diào)整現(xiàn)有有推廣渠道7、開盤后將將增加老帶新新政策，進(jìn)一一步完善客帶帶客模式8、7月底將將進(jìn)一步優(yōu)化化銷售團(tuán)隊(duì)結(jié)結(jié)構(gòu)，增加競競爭機(jī)制5、6月19日開盤，開開盤選房階段劃分分階段工作重點(diǎn)點(diǎn)籌備階段第一階段第二階段09年10——12月準(zhǔn)備/形象樹樹立銷售整合及認(rèn)認(rèn)籌推廣期開盤解籌階段段2010年1月—4月2010年5月—6月4、6月1日日六一兒童節(jié)節(jié)活動(dòng)2、5月1日日省實(shí)驗(yàn)幼兒兒園簽約儀式式鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)項(xiàng)目第二階段段活動(dòng)省實(shí)驗(yàn)幼兒園園簽約儀式時(shí)間：5月1日地點(diǎn)：售樓部部人員：來訪客客戶；形式：省實(shí)驗(yàn)驗(yàn)幼兒園正式式簽約，院長長解讀優(yōu)勢教教育；目的：鎖定重重點(diǎn)青年置業(yè)業(yè)群體，提升升項(xiàng)目價(jià)值，，提高客戶心心理價(jià)位；河南省實(shí)驗(yàn)幼幼兒園園長張張秋萍鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)項(xiàng)目第二階段段活動(dòng)重點(diǎn)客戶聯(lián)誼誼時(shí)間：5月8日地點(diǎn)：售樓部部人員：項(xiàng)目團(tuán)團(tuán)購以及重復(fù)復(fù)購買客戶；；形式：售樓部部冷餐會(huì)，現(xiàn)現(xiàn)場演奏鋼琴琴曲以及小提琴；；目的：鎖定重重點(diǎn)客戶群，，提高高端客客戶群體的關(guān)注度度。為項(xiàng)目開開盤銷售以及后續(xù)銷售售奠定基調(diào)；；鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)項(xiàng)目第二階段段活動(dòng)六一兒童節(jié)活活動(dòng)時(shí)間：6月1日地點(diǎn)：售樓部部人員：來訪客客戶，邀請客客戶孩子與父父母一同參加；形式：邀請教教育專家以及及心理學(xué)專家家共同在售樓部舉舉行家庭教育育知識(shí)講座；目的：鎖定青青年置業(yè)者，，運(yùn)用情感營營銷啟發(fā)客戶教育育觀，打動(dòng)客客戶對本項(xiàng)目的信賴感感，為項(xiàng)目開開盤銷售以及后續(xù)銷售售奠定基調(diào)；；大型開盤儀式式時(shí)間：6月19日地點(diǎn)：售樓部部以及門前廣廣場人員：來訪客客戶；形式：售樓部部大型開盤儀儀式、節(jié)目表表演、客戶選房以及簽簽訂認(rèn)購書；；目的：制造項(xiàng)項(xiàng)目熱銷浪潮潮，提高市場場關(guān)注度，集中消化化客戶，確定定項(xiàng)目高品質(zhì)質(zhì)形象，堅(jiān)定客客戶信心以及及市場信心。。快速實(shí)現(xiàn)銷售售回款；鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)項(xiàng)目第二階段段活動(dòng)06媒體策略鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)項(xiàng)目媒體策略略渠道選擇原則則：受眾面、、到達(dá)率、性性價(jià)比兼?zhèn)鋱?bào)紙媒體戶外大牌網(wǎng)絡(luò)媒體導(dǎo)示系統(tǒng)公交站牌公交車體短信廣告選擇重要交通通樞紐，貼近近目標(biāo)客戶，，如金水路、、中原路等；；主推大河報(bào)報(bào)報(bào)廣，重大營營銷節(jié)點(diǎn)選擇擇東方今報(bào)作作為輔助媒體體；主打搜房網(wǎng)、、商都網(wǎng)二大大房地產(chǎn)知名名網(wǎng)站；售樓部廣場導(dǎo)導(dǎo)視牌、項(xiàng)目目工地圍墻、、樓體條幅等等；選擇途經(jīng)目標(biāo)標(biāo)客戶以及本本項(xiàng)目公交車車體，主攻普普通公交車主攻普通公交交站牌，重點(diǎn)點(diǎn)選擇目標(biāo)客客戶以及高端端人群聚集區(qū)區(qū)公交站牌營銷活動(dòng)前、、重要節(jié)點(diǎn)營營銷節(jié)點(diǎn)以及及銷售節(jié)點(diǎn)時(shí)時(shí)發(fā)布；懸臂廣告項(xiàng)目周邊重點(diǎn)點(diǎn)路段交匯處處，長期合作作，長期投放放；公交系統(tǒng)推廣廣渠道策略：選擇途途經(jīng)目標(biāo)客戶戶以及本項(xiàng)目目公交車體，主攻普普通公交車數(shù)量：兩條途途徑本案路線線所有較為嶄嶄新車體，兩條中原原路車體、兩兩條大學(xué)路車體；策略：主攻普普通公交站牌牌，重點(diǎn)選擇擇目標(biāo)客戶以及人人群聚集區(qū)公公交站牌，如城市市主干道交匯匯處，醫(yī)院、政府、重重要經(jīng)濟(jì)場所所等；數(shù)量：40塊塊第一管理資源源網(wǎng)（.1）），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)渠道道+昭示性知名度+瀏覽量+價(jià)格格關(guān)鍵點(diǎn)：1、目標(biāo)客戶戶瀏覽量；2、廣告位昭昭示性及醒目目度強(qiáng)；3、網(wǎng)站選擇擇：搜房網(wǎng)、、商都網(wǎng)地段昭示性人車流量信息覆蓋面價(jià)格鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)項(xiàng)目戶外渠道道二七廣場裕達(dá)國貿(mào)對面面金水路++++隴海路與京廣廣路交叉口預(yù)祝鑫苑現(xiàn)代代城項(xiàng)目創(chuàng)造造中原又一神神話！！鄭州同致行地地產(chǎn)2009年10月即使使贈(zèng)贈(zèng)品品只只是是一一張張紙紙，，顧顧客客也也是是高高興興的的。。如如果果沒沒有有贈(zèng)贈(zèng)品品，，就就贈(zèng)贈(zèng)送送““笑笑容容””。。所謂企企業(yè)管管理就就是解解決一一連串串關(guān)系系密切切的問問題，，必須須有系系統(tǒng)地地予以以解決決，否否則將將會(huì)造造成損損失。。浪費(fèi)時(shí)間。。1月-231月-23蓋茨運(yùn)用的的管理風(fēng)格格既不是美美國的個(gè)人人主義式，，也不是日日本的共識(shí)識(shí)主義式，，而是獨(dú)樹樹一幟的達(dá)達(dá)爾文式企業(yè)成功功經(jīng)典名名人名言言22:5522:5522:55:331月-23前方充滿滿著未知知，但我我必須得得走。無法評(píng)評(píng)估，，就無無法管管理。。1月-231月-231月-231月-2322:5522:55授權(quán)就就像放放風(fēng)箏箏，部部屬能能力弱弱線就就要收收一收收，部部屬能能力強(qiáng)強(qiáng)了就就要放放一放放。軍隊(duì)隊(duì)無無放放任任，，學(xué)學(xué)校校無無放放任任，，此此今今日日世世界界各各共共和和國國之之道道例例。。軍軍隊(duì)隊(duì)放放任任，，則則將將不不能能以以令令，，學(xué)學(xué)校校放放任任，，則則師師不不能能以以教教；；將將不不能能令令則則軍軍敗敗，，師師不不能能教教則則學(xué)學(xué)校校敗敗，，其其為為國國忠忠，，莫莫此此之之尤尤。。05-1月月-2305-1月月-23積極極的的人人在在每每一一次次憂憂患患中中都都看看到到一一個(gè)個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)，，而而消消極極的的人人則則在在每每個(gè)個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)都都看看到到某某種種憂憂患患。。不是沒沒辦法法，而而是沒沒有用用心想想辦法法。用用心想想辦法法，一一定有有辦法法，遲遲早而而已。。1月-231月-231月-23用人不不在于于如何何減少少人的的短處處，而而在于于如何何發(fā)揮揮人的的長處處。觀察才才行。。你的臉臉是為為了呈呈現(xiàn)上上帝賜賜給人人類最最貴重重的禮禮物做人低三分分，做事高高三分。22:55:3322:55:3322:551月-23決不能在沒沒有選擇的的情況下，，作出重大大決策。經(jīng)營企業(yè)，，是許多環(huán)環(huán)節(jié)的共同同運(yùn)作，差差一個(gè)念頭頭，就決定定整個(gè)失敗敗當(dāng)你你在在事事業(yè)業(yè)上上遇遇到到挫挫折折，，有有"打退退堂堂鼓鼓"的念念頭頭時(shí)時(shí)，，你你應(yīng)應(yīng)該該加加以以注注意意，，這這是是最最危危險(xiǎn)險(xiǎn)的的時(shí)時(shí)候候!1月月-231月月-2322:5522:55:33世界界上上沒沒有有夕夕陽陽企企業(yè)業(yè),只有有落落后后和和不不思思進(jìn)進(jìn)取取的的企企業(yè)業(yè)。。光靠靠價(jià)價(jià)格格便便宜宜的的產(chǎn)產(chǎn)品品能能夠夠長長久久地地存存活活下下來來。。沒有組織就沒沒有管理，而而沒有管理也也就沒有組織織。管理部門門是現(xiàn)代組織織的特殊器官官，正是依靠靠這種器官的的活動(dòng)，才有有職能的執(zhí)行行和組織的生生存。管理就是是做好無無數(shù)小的的細(xì)節(jié)工工作。05-1月-2305-1月-231月-23將良品率率預(yù)定為為85%，那么便便表示容容許15%的錯(cuò)誤存存在。顧客是重重要的創(chuàng)創(chuàng)新來源源。人生的選選擇決定定一切。。成功的企企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)不僅是是授權(quán)高高手，更更是控權(quán)權(quán)的高手手。卓有成效效的管理理者善于于用人之之長。2023年1月月5日05一一月2023做生意，，要隨著著形勢的的變化而而變化。。做小生生意，在在于勤;做大生意意，要看看政治觀觀局勢。。魔鬼存在于于細(xì)節(jié)之中中。一月231月-2322:55大多數(shù)的錯(cuò)錯(cuò)誤是企業(yè)業(yè)在狀況好好的時(shí)候犯犯下的，而而不是在經(jīng)經(jīng)營不善的的時(shí)候。沒有什么比比忙忙碌碌碌更容易，，沒有什么么比事半功功倍更困難難。成功的方法法千萬條,多總結(jié)別人人的失敗,根據(jù)現(xiàn)實(shí)的的路行走,不要太在意意聽取名人人大家的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)格言。。協(xié)調(diào)以及控控制。1月-232023/1/522:5510:55:33下下午企業(yè)做大后后CEO說話要越來來越細(xì)。小小企業(yè)要有有長遠(yuǎn)的打打算大企業(yè)業(yè)要有注意意細(xì)節(jié)。2023/1/522:55:33企業(yè)的成功功靠團(tuán)隊(duì)，，而不是靠靠個(gè)人。只要不是相當(dāng)當(dāng)重要的商品品，不是穩(wěn)健健踏實(shí)地行商商，迅速發(fā)