某財富中心市場報告

新北區(qū)武進區(qū)天寧區(qū)鐘樓區(qū)戚墅堰常州市各區(qū)發(fā)展狀況新北區(qū)作為“一體兩翼的北翼”,將成為常州重要的現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)和集城市商業(yè)、文化、旅游于一體北翼副中心鐘樓區(qū)強力發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè),中心城區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè),環(huán)城區(qū)市場物業(yè)天寧區(qū)是常州中心城區(qū),其作為未來規(guī)劃的一體,將發(fā)展成為全市商貿(mào)、金融和文化中心武進區(qū)(戚墅堰)

作為“一體兩翼”的南翼,未來的規(guī)劃方向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè),紡織業(yè),生活居住和隔湖度假區(qū)武進區(qū)域經(jīng)濟狀況精裝修公寓此類物業(yè)功能定位居住*通常戶型設(shè)計以1室的小戶型為主，另外部分項目也提供少量的兩室、三室等其他房型.目前市場上不多見.檔次點評：酒店服務(wù)式公寓*此類物業(yè)功能定位居住*通常由專業(yè)的酒店管理公司進行統(tǒng)一經(jīng)營管理，提供接近于酒店的服務(wù),目前此類產(chǎn)品是市場上稀缺品檔次點評:目前常州市場上以“酒店式公寓”推向市場的項目，可分為商住樓、精裝修公寓及酒店服務(wù)式公寓商住樓功能定位:即可居住，也可作為作為小型企業(yè)辦公常以SOHO的概念推向市場,目前此類物業(yè)在常州酒店式公寓概念比較常見.檔次點評：常州酒店式公寓市場特征萊蒙城學(xué)府名門本項目泰富城新天地·不夜城武進區(qū)酒店式分寓分布圖樂購商圈不夜城商圈大學(xué)城商圈目前武進共分為在商圈,在售一些商住及酒店式公寓主要集在中這三個板塊.樂購商圈:主要以廣電中路以北,定安中路以南,目前該板塊業(yè)態(tài)非常成熟,周邊業(yè)態(tài)已營,如樂購,F百貨不夜城商圈該板塊主要長虹中路以北、廣電中路以南的位置,該板目前正在發(fā)展當中,一些大型商業(yè)配套項目,如38萬㎡shoppingmail新天地不夜城,商業(yè)部分已進入招商狀態(tài)·大學(xué)城商圈主要以隔湖路以南位置，大學(xué)城里商業(yè)已進入試營的狀態(tài)，整個人文氛圍還是比較濃重。本項目所在位置正處于不夜城以及大學(xué)城兩大商圈輻射范圍之內(nèi)，而這兩個商圈的發(fā)展將日趨成熟。并且隨著大型商業(yè)配套的不斷進駐，這為本項目奠定良好的發(fā)展條件萊蒙城

6萬㎡推出時間軸武進區(qū)酒店式公寓項目供應(yīng)量將在17萬㎡項目名稱200820092010201120122012新天地不夜城泰富城學(xué)府名城4萬㎡4萬㎡3萬㎡項目名稱體量物業(yè)形態(tài)售價銷售情況萊蒙城6萬㎡居住,商業(yè),酒店未定(預(yù)計6000以上)酒店未推出學(xué)府名門3萬住宅,及酒店式公寓4380-5250元/㎡40%新天地·不夜城4萬商業(yè),及1棟酒店式公寓未定商住未推出泰富城4萬商業(yè),住宅及酒店式公寓未定未推出武進區(qū)未來的供應(yīng)量較小,僅17萬㎡,一些所謂純寫酒店式公寓,提供專業(yè)的酒店管理進行管理的項目僅萊蒙城.如本項目在產(chǎn)品、功能定位上做到極至,那將是武進區(qū)最純正的標桿性建筑.項目區(qū)域需求分析酒店＋商業(yè)武進區(qū)消費需求：目前區(qū)域內(nèi)共有百余家企業(yè)進駐后續(xù)也將會有相當多的企業(yè)入住武進區(qū)。目前武進區(qū)消費主要到市區(qū)進行，如果區(qū)域商業(yè)得到很好的發(fā)展，會吸引其他區(qū)域消費者的商業(yè)需求來此。區(qū)政府消費需求：武進區(qū)政府搬入該區(qū)域，這必將會為區(qū)域帶來部分餐飲、娛樂等相關(guān)消費。居住小區(qū)不斷成熟，入住人口需求：目前區(qū)域人口較少，隨著區(qū)域新建社區(qū)的開發(fā)、銷售、入住，人口會逐漸導(dǎo)入。對區(qū)域商業(yè)的需求會隨居住人口的增加而逐步擴大。商務(wù)消費需求：區(qū)域不斷發(fā)展。整體的規(guī)劃將會吸引眾多在此辦公，往來的商務(wù)人士將會對酒店以及商的需求。

本案周邊項目供應(yīng)分析12目前本案周邊成熟的商業(yè)比較缺乏；2009年后，隨著萊蒙城商業(yè)配套以及星級酒店投入運營，以后本案周邊的商業(yè)配配套將會非常成熟；23區(qū)域未來商業(yè)市場競爭加劇。商業(yè)氛圍濃重,將會對本項目帶來較大的商機大學(xué)城商圈不夜城商圈本項目就本項目所在的武進區(qū)，如純酒店式公寓項目較少。如跳出區(qū)域看常州可例比的項目屈指可數(shù)，僅凱納商務(wù)廣場？個案分析——鉑安國際地址：武進區(qū)廣電路南洋廣場西側(cè)建筑面積：4.8萬㎡開盤時間：2008年5月底開盤交房時間：2009年底價格：平層4300元/㎡LOFT6000元/㎡戶型：45-160㎡產(chǎn)品特色：在產(chǎn)品設(shè)計及品質(zhì)上，鉑安國際項目是常州首個高標準SOHO商務(wù)會館其中一棟為層高5.76米，乃常州首創(chuàng)，單體面積45-160㎡。結(jié)構(gòu)可自由分割，且能隨意組合，可根據(jù)自己的需求進行選擇，充分享受實惠，買一層送一層。獨有的LOFT概念設(shè)計，在常州市場上更是獨領(lǐng)風(fēng)騷。主力客戶：投資客占用50-60%以上，主要源于本區(qū)內(nèi)客戶為主，市區(qū)客區(qū)為輔,高科技企業(yè)、貿(mào)易公司、IT企業(yè)、動漫公司等單層面積：1300平米左右，約12間物業(yè)費：寫字樓1.6元/平米.月項目概況：項目由2棟商務(wù)辦公樓及底層11500平米世界500強企業(yè)百安居建材超市組成，A座共18層，層高3.6米；B座共12層，層高5.76米，

項目點評：項目屬于常州較為創(chuàng)新的樓盤，產(chǎn)品采用了LOFT戶型設(shè)計，增加產(chǎn)品的附加值。從對本項目市調(diào)了解來看，目前項目雖沒有開盤，但已預(yù)定客戶達成諒解30-40%左右，可見此類產(chǎn)品在當?shù)厥袌錾线€受到相應(yīng)的追奉，這對于本項目的產(chǎn)品戶型設(shè)計上得到很有效的論證。項目點評：該項目酒店式公寓部分1-20層為普通層高3.6米，而21-22層為LOFT層高在5.3米，其中一層被大學(xué)城里客戶整體消化?？梢奓OFT的銷售狀況來看還是滿受市場追捧的.個案分析——學(xué)府名門地址：武進區(qū)鳴新中路17-101建筑面積：6.4萬㎡開盤：2007-4價格：平層4380元/㎡(層高3.6米)LOFT5250元/㎡(層高5.3米)戶型：40-60㎡客戶：主要以大學(xué)城里教育為主產(chǎn)品特色：項目酒店式公寓部分1-20為平層層高3.6米,其中21-22層高為5.3米去化率:85%左右項目概況:小區(qū)總建筑面積6.4萬㎡，主要由3幢18-20層高層住宅和1幢22層酒店式公寓組成。地址:花園街廣電路交叉路口建筑面積:30萬㎡開盤:2008-5商業(yè)價格:1F,2-4萬元/㎡2F,1.5-1.8萬元/㎡3F,8000-1.2萬元/㎡商住樓:未開盤,預(yù)計價格7000-8000元/㎡產(chǎn)品特色:項目主要定位于SHOPPingmall.以及商辦項目為一體,項目概況:在30萬㎡,社區(qū)內(nèi)擁有228米高的電視塔，集商務(wù)大廈,酒店式公寓,購物、觀光、休閑,商務(wù)于一體主題商業(yè)街區(qū).個案分析——新天地·不夜城地址址:武進進區(qū)政政府對對面建筑面面積:100萬萬㎡開盤盤:2007-9價格格:4800-5000元元/㎡㎡別墅墅:1.2-1.3萬萬元/㎡項目概概況:常州州首個個集五五星級級酒店店、國國際級級立立體會會館、、國際際綜合合商業(yè)業(yè)配套套為一一體的的超大大主題題社區(qū)區(qū)。項項目內(nèi)內(nèi)配備備有大大型中中央綠綠地主主題公公園、、現(xiàn)代代高層層住宅宅、SOHO公公寓、、高品品位TOWNHOUSE、綜綜合購購物中中心等等，同同時項項目將將進駐駐世界界500強強之首首的沃沃爾瑪瑪.個案分分析———萊萊蒙城城社區(qū)內(nèi)內(nèi)五星星級酒酒店酒店式式公寓寓商住樓樓地址址:武進進區(qū)花花園街街,廣廣電中中路建筑面面積:38萬㎡㎡開盤盤:2008下半半年價格格:未定定產(chǎn)品特特征:項目目體量量主要要以住住宅商商業(yè)配配套為為主(如酒酒店式公公寓)總總建筑筑面積積近38萬萬平米米，其其中用于于商業(yè)業(yè)經(jīng)營營和配配套的的建筑筑20萬平平米，酒酒店式式公寓寓和高高檔住住宅18萬萬平米米?？偼顿Y資10億元元。泰泰富城城的建建設(shè)目目標是是現(xiàn)代性、、多業(yè)業(yè)態(tài)、、大型型化的的綜合合商業(yè)業(yè)中心心。項目概概況:項目目由商商業(yè)5層；；住宅宅15-33層層，酒酒店式式公寓33層層等物物業(yè)組組成.個案分分析———泰泰富城城項目點點評:項目采用ShoppingMall與步步行街街結(jié)合合，以以第6代商商業(yè)發(fā)發(fā)展模模式-主題題街區(qū)區(qū)理念念規(guī)劃劃，集集商業(yè)業(yè)零售售，餐餐飲娛娛樂，，休閑閑觀光光等功功能于于一體體，主主要有有茂業(yè)業(yè)百貨貨，超超市，，快捷捷酒店店，影影視城城，電電器城城，停停車樓樓；囊囊括了了現(xiàn)代代商業(yè)業(yè)的各各種業(yè)業(yè)態(tài).鐘樓區(qū)區(qū)酒店店式公公寓分分圖項目名稱體量（萬㎡）物業(yè)形態(tài)售價元/㎡銷售情況凱納商務(wù)廣場7酒店及酒店式公寓9500-1300030%-40%左右港龍尚層廣場4.5兩棟聯(lián)體商住樓未定項目還未推出萊蒙都會4商業(yè),酒店,住宅未定目前酒店式公寓還未推出東方國際2.4服務(wù)式公寓750070%以上凱納商商務(wù)廣廣場港龍尚尚層廣廣場萊蒙都都會鉑金公公寓萊蒙都都會東方國國際南大街街商圈圈已進進入高高展發(fā)發(fā)展期期鐘樓區(qū)區(qū)屬于于常州州的傳傳統(tǒng)商商務(wù)中中心,隨著著南大大街南南業(yè)步步行街街發(fā)展展勢頭頭不斷斷良好好,萊萊蒙都都會商商業(yè)街街區(qū)商商業(yè)配配套的的不斷斷導(dǎo)入入,凱凱納商商務(wù)廣廣場入入市,鐘樓樓區(qū)的的房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展將將非常常的成成熟.目前區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)在售售的酒酒店式式公寓寓有”凱納商商務(wù)廣廣場””、酒店服服務(wù)式式公寓寓的東方國國際以及即即將推推出的的港龍尚尚層廣廣場.創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品及及專業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)是吸吸引市市場的的關(guān)鍵鍵經(jīng)市調(diào)調(diào)得知知,東東方國國際,凱納納商務(wù)務(wù)廣場場的去去化情情況良良好.兩項項目從從產(chǎn)品品以及及服務(wù)務(wù)配套套突破破市場場上的的傳統(tǒng)統(tǒng)。地址址：鐘樓樓區(qū)常常州市市萬福福路5號建筑面面積：：11.7萬㎡㎡開盤盤：：2007-4價格格：：4-9層層13000元元/㎡㎡（五五星級級裝修修）9-56層層9500元/㎡（（裝修修）戶型型：：以一一房為為主38-86㎡客戶戶：：投資資客占占70%，，客戶戶主要要來源源于市區(qū)客客戶占占60%以以上，，而剩剩余為為長三角角一代代客戶戶產(chǎn)品特特征:1-3商商鋪,4-9五五星級級酒店店,9層以以上為為酒店式式公寓寓去化情情況：：銷售售率30%左右右項目概概況：：規(guī)劃劃建成成一座座兼容容公寓寓、酒酒店、、商業(yè)業(yè)、停停車的的超高高層建建筑。。項目目由3幢高高樓組組成：：包含含主體體建筑筑為56層層的酒酒店式式公寓寓（按按五星星級標標準裝裝修的的國際際化精精裝公公寓）），南南面為為一幢幢五星星級大大酒店店，西西面為為停車車樓。?？偨ńㄖ婷娣e11.7萬萬平方方米，，項目目總投投資5億元元，是是鐘樓樓區(qū)政政府的的重大大招商商引資資項目目。項目點點評：1-3層為為商業(yè)業(yè)配套套4-9層為為五星星級酒酒店(美國國豪森森酒店店管理理公司司),包租租用10年年,每每年投投資回回報到到8%10-56層為為(酒酒店式式公寓寓)商商住,即可可自住住也可可做投投資個案分分析———凱凱納商商務(wù)廣廣場個案分分析———萊萊蒙都都會地址址：鐘樓樓區(qū)建筑面面積：：60萬,其中中酒店店式公公寓體體量5萬㎡開盤盤：：2005-12-24價格格：：目前前住宅宅8500元/㎡酒店式式公寓寓還未未推出出（三三期））物業(yè)管管理:高力力國際際去化情情況：：已在在售二二期,整體體銷售售率65%,三三期將將會在明明年推推出.屬酒酒店式式公寓寓部分分項目概概況：：項目概概況:項目目分A、B、C三個個區(qū)域域，分三期期開發(fā)發(fā)。集集商業(yè)業(yè),酒酒店,住宅宅為一一本項目目項目點點評:A區(qū)為8幢幢商業(yè)業(yè)建筑筑，其其中一一期6幢為為全商商業(yè)建建筑，，建筑筑面積積近16萬萬平方方米，，二期商商業(yè)裙裙房5.4萬平平方米米，2幢塔塔樓4.2萬平平方米米，為為精裝裝修公公寓；；B區(qū)為6幢幢高檔檔住宅宅及主主題商商業(yè)，，其中中商業(yè)業(yè)部分分面積積3.5萬萬平方方米，，住宅宅面積積8.57萬萬平方方米；；C區(qū)總建筑筑面積積約11萬萬平方方米，，包括括2幢幢高層層及1幢超超高層層建筑筑，規(guī)規(guī)劃有有豪華華精裝修修酒店店公寓寓、高高檔住住宅、、五星星級皇皇冠假假日酒酒店及及奢侈侈品專專賣店店等。個案分分析———東東方國國際地址址：鐘樓區(qū)區(qū)城中中路與與東下下塘路路交匯匯處建筑面面積：2.4萬萬㎡開盤時時間：：2007-9交房時時間:2009-12價格格：：7500元/㎡戶型型：40-66客戶戶：：投資資客占占75%，，滿足足眾多多年輕輕人群群及投資人人群的的需求求物業(yè)管管理:加拿拿大高高力國國際產(chǎn)品特特征:項目目1-2層為為臨街街商業(yè)業(yè)，采采用挑挑高設(shè)設(shè)計，，3——26層全全部為為小戶戶型公公寓。。去化情情況：：銷售售率60%左右右項目概概況：：由1棟26棟棟的高高層公公寓組組成,坐落于常州州市中心青青果巷內(nèi)，，1-2層層為臨街商商業(yè)，采用用挑高設(shè)計計，3—26層全部部為小戶型型公寓。本本項目由香香港東方理理想投資集集團投資開開發(fā)，定位位為市中心心內(nèi)的小戶戶型。戶型型面積范圍圍為40-66㎡，，總價較低低，滿足了了眾多年輕輕人群及投投資人群的的需求。點評:項目屬住宅宅屬性,其其聘請國際際知名的加加拿大高力力國際物業(yè)業(yè)顧問,提提供全方位位的酒店式式服務(wù),不不僅提高了了項目的物物業(yè)檔次,也極大的的提升了項項目的附加加值.武進區(qū)星級級酒店現(xiàn)狀狀三星級四星級五星級目前武進區(qū)區(qū)集中三星星級的酒店店較多,并并且投入運運營已占到到70%以以上.區(qū)域內(nèi)四星星級酒店量量不多,僅僅2-3家家酒店投入入運營,但但從調(diào)查中中了解到,雖評價為為四星級酒酒但整個功功能與服務(wù)務(wù)都不太完完善.五星級酒店店在本區(qū)域域投入運營營的項目屬屬空白,2008年年下半年后后,將會僅僅有一個項項目投入運運營,如跳跳出區(qū)域來來看常州五五星級級別別的項目屈屈指可數(shù).個案分析———金色南南都國際大大酒店酒店按四星星級標準設(shè)設(shè)計單人間:518豪華標間:518蜜月房:518豪華套房:768高級套房:1380豪華套房:2580總統(tǒng)套房:9888目前該酒店店已投入運運營,酒店店主要屬武武進區(qū)政府府的一個配配套設(shè)施,一些入駐駐客戶主要要為政府人人士.個案分析———武進假日酒酒店——holidayhotel五星級豪華華標準設(shè)計計樓層高度8層,包括括280間間客房，1700平平方米的大大宴會廳，，6個多功功能會議室室，3個中中西餐廳，，行政酒廊廊以及設(shè)施施齊備先進進的大型文文體中心。。目前由英國國洲際酒店店集團進進行統(tǒng)一管管理點評:該酒店屬于于萊蒙城100萬㎡㎡社區(qū)里的的項目,目目前酒店還還未投入運運營.預(yù)計計將在2008年5月底6月月初投入運運營.個案分析———金色光華大大酒店酒店按四星星級標準設(shè)設(shè)計單人間間:298標準房房:298觀景單人房房:518豪華套房:588房間數(shù):56戶目前該酒店店已投入運運營,酒店店主要屬武武進區(qū)政府府的一個配配套設(shè)施,一些入駐駐客戶主要要為政府人人士.區(qū)域?qū)懽謽菢鞘袌龇治鑫鲰椖恐苓厡憣懽謽欠植疾紙D延政中路一一線集中大大量行政性性辦公寫字字樓，主要要有水利、、電力、國國土及財稅稅等機構(gòu)。。延政中路一一線今后將將成為武進進區(qū)最重要要最高端的的商務(wù)區(qū)。。常州世貿(mào)中中心、財富富廣場、新新加坡文化化城及萊蒙蒙城規(guī)劃的的寫字樓將將形成該區(qū)區(qū)域內(nèi)主要要的商務(wù)寫寫字樓金都名苑、、德禾.文文慧苑等小小體量寫字字樓依托武武進區(qū)行政政中心，市市民廣場等等市政資源源，比較受受行政類機構(gòu)偏愛。。常州世貿(mào)中心電力大廈水力大廈德禾.文慧苑常發(fā).嘉園旺府公寓亞泰財富中心新加坡文化城凱瑞&凱爾置業(yè)萊蒙城水務(wù)大廈金都名苑財富廣場.聚園未上市寫字樓已上市寫字樓售磬寫字樓&行政寫字樓財稅金融中心金源大廈分布特點：：一線（延政政中路）一一軸（花花園路）三三核（世貿(mào)貿(mào)中心、區(qū)區(qū)政府、萊萊蒙城）個案分析———常州世貿(mào)中中心(1)項目目基本信息息物業(yè)類別:5A甲級寫字字樓(兩兩幢百米高高及裙房組組成)建筑類別:高層裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:武進區(qū)區(qū)延政中路路2號銷售均價:8500元/平方方米開發(fā)商:常常州世貿(mào)貿(mào)中心置業(yè)業(yè)有限公司司開盤時間:2007-8-28容積率:4.50樓層狀況:2棟27層（2）寫字字樓產(chǎn)品信信息：寫字樓面積積：約13.5萬平平米5-26F為展貿(mào)大大廈,建筑筑面積為72170m2,44個樓層層將布局包包括常州制制造行業(yè)廠廠商,專業(yè)業(yè)進出口商商,外商機機構(gòu),配套套服務(wù)商等等約300家機構(gòu).3-4F是是會議和展展覽中心,建筑面積積為13180m2,設(shè)置9個會議室室及一個可可容納500人的多多功能大廳廳.5000m2的的展覽區(qū)可可容納標準準展位300個,10個臨時時辦公區(qū)將將供外來參參會商,采采購商或訪訪問者租用用.27F(北北)的"管管理中心"和1-2F內(nèi)的"貿(mào)易服務(wù)務(wù)中心"是是整個[常常州世貿(mào)中中心]的心心臟,面積積為2600m2。。1-4F(北)的世世貿(mào)俱樂部部"世貿(mào)新新天地"和和27F(南)的"空中俱樂樂部"建筑筑面積為20620m2,將將作為[常常州世貿(mào)中中心]主要要的休閑娛娛樂設(shè)施全全面開放.地下1層,提供1000多個個車位和5000多多個非機動動車位.（3）產(chǎn)品品點評：提供WTCA在全球球的標準設(shè)設(shè)施和服務(wù)務(wù)，形成一一站式貿(mào)易易服務(wù)連鎖鎖“超市””，為常州州企業(yè)走出出國門提供供了平臺。。萊蒙城———寫字樓部部分(1)項目目基本信息息總建面積積：100萬㎡物業(yè)類別別：住宅/別墅/商務(wù)樓樓建筑類別別：低層+高層產(chǎn)品規(guī)劃劃：（五星星級酒店店+巨型型超市＋＋文體中中心＋會會展中心心＋教育育配套＋＋商業(yè)街街＋高層層住宅＋＋SOHO公寓寓＋寫字字樓）(2)寫寫字樓類類產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃→SOHO公寓寓：計劃劃在沃爾爾瑪購物物廣場上上方建2棟，總總建面積積約4萬萬㎡?！鷮懽肿謽牵涸谠陧椖康诘谖迤陂_開發(fā)2棟棟純寫字字樓,體體量估計計在(7-8)萬㎡。。(3)寫寫字樓類類產(chǎn)品總總供應(yīng)量量據(jù)初步統(tǒng)統(tǒng)計判斷斷，來蒙蒙城五期期規(guī)劃有有寫字樓樓類產(chǎn)品品，總供供應(yīng)量為為8萬㎡㎡左右，，與本案案產(chǎn)品有有直接競競爭的為為SOHO商住住樓，體體量為4萬㎡左左右。2棟寫字樓規(guī)劃2棟SOHO商住樓BCDEFG睿景公寓ARTDECO風(fēng)格高層公寓萊蒙官邸北美TOWNHOUSE別墅AAA雙語幼兒園BB文化藝術(shù)中心C健康娛樂中心D洲際酒店AE8萬㎡萊蒙廣場B國家級體育館FG沃爾瑪購物廣場H品牌商業(yè)區(qū)個案分析析——常發(fā).嘉嘉園（1）項項目基本本信息物業(yè)類別別：住住宅、商商業(yè)、寫寫字樓開發(fā)公司司：江江蘇常發(fā)發(fā)置業(yè)有有限公司司建筑類別別：高高層樓層狀況況：住住宅23F、辦辦公26F住宅面積積：2.83萬平米米商業(yè)面積積：1.06萬萬平米容積率率：3.20綠化率：：35%總戶數(shù)數(shù)：264戶左左右(2)產(chǎn)產(chǎn)品點評評：項目是集集商業(yè)、、辦公和和住宅為為一體的的高品質(zhì)質(zhì)復(fù)合型型社區(qū)，，項目地處處武進區(qū)區(qū)核心地地段，與與武進區(qū)區(qū)政府、、環(huán)保局局、建設(shè)設(shè)局、水水利局、、工商局局等行政政機關(guān)隔隔街相望望。目前該寫寫字樓由由開發(fā)公公司轉(zhuǎn)為為自用，，暫不對對外銷售售。常發(fā)大廈廈寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品信息息：寫字樓為為一棟26層建建筑辦公面積積約4.3萬平平米個案分析析——財富廣場場.聚園園(1)項項目基本本信息物業(yè)類別別：寫字樓（（26F）、商商業(yè)裙房房（4F）、住住宅（23F））占地面積積：23526.80平方方米建筑面積積：70600平方方米總戶數(shù)：：308戶戶裝修狀況況：毛坯物業(yè)費用用：住宅0.8元/平米.月（2）寫寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品信息息：寫字樓面面積：約4.2萬平米米銷售價格格：4500元元/平米米左右單層面積積：1300平米左左右，約約12間間戶型分布布：70～～130平米可可組合，，小戶型型占16%，主主力戶型型為110平米米，占66.67%。?？蛻魜碓丛矗杭徔椝剿綘I企業(yè)業(yè)、貿(mào)易易公司、、機電類企業(yè)業(yè)物業(yè)費：寫字樓樓1.5元/平平米.月月銷售率：：30％左左右個案分析析——德禾.文文慧苑（1）項項目基本本信息物業(yè)類別別:普通通住宅商商業(yè)寫寫字樓樓開發(fā)商:常州德禾禾置業(yè)有有限公司司建筑類別別:高層層裝修狀況況:毛坯坯物業(yè)地址址:武進進區(qū)武宜宜路與延延政路交交匯處占地面積積：11965㎡㎡建筑面積積：83394㎡㎡（其中中住宅建建筑面積積36650㎡㎡，辦公公面積20600㎡，，商業(yè)面面積8550㎡㎡容積率：：5.5綠化率：：30%銷售均價價:4500元/平平方米物業(yè)管理理費:1元/平平方米··月開盤時間間:2007-12-08容積率:5.50綠化率:30%（3）產(chǎn)產(chǎn)品點評評：目前該棟棟23層層的寫字字樓以被被武進區(qū)區(qū)某政府府部門整整體收購購，不對外銷銷售。與與延政中中路北線線政府行行政辦公公大樓（（水利大大廈、電電力大廈廈等）連連成一線線。（2）寫寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品信息息：一棟23層辦公公樓單層約900平米可自由組合，，面積為40～100平平米左右（1）項目基基本信息物業(yè)類別：住住宅、商商鋪、寫字樓樓建筑類別：小小高層高高層樓層狀況：11、16、18層，，7棟高層，2棟小高層容積率：：2綠化率：：35%占地面積：49914.8平方米米建筑面積：100000平方米開盤日期：2007-5-26總戶數(shù)數(shù)：627戶左右個案分析———金都名苑（2）寫字樓樓產(chǎn)品信息：：寫字樓為一棟棟18層建筑筑辦公面積約2萬平米銷售均價為4000元元/平米（3）產(chǎn)品點點評：目前該項目寫寫字樓已經(jīng)銷銷售完畢，主主要的客戶為為周邊企業(yè)主主，紡織、貿(mào)貿(mào)易等行業(yè)，，較低的銷售售價格吸引企企業(yè)購買該物物業(yè)，同時地地處花園路口口，西側(cè)區(qū)行行政中心、市市民廣場也為為本案提高了了產(chǎn)品價值。。（1）項目基基本信息物業(yè)類別:商商住樓建筑類別:高高層18棟棟樓層狀況:18層,1～2層商鋪鋪裝修狀況:毛毛坯銷售均價:3658元元/平方米物業(yè)管理費:0.58元/平方米米·月開發(fā)商:常常州富域發(fā)展展有限公司開盤時間:2007-09-05個案分析———旺府公寓（2）寫字樓樓產(chǎn)品信息：：2棟18層商商住樓戶型面積有72平米（一一房兩廳）94平米（兩兩房兩廳）118平米（（三房兩廳））共約192戶戶銷售率約為75%（3）產(chǎn)品點點評：位于常州世貿(mào)貿(mào)中心街對面面,將項目定定位為商務(wù)區(qū)區(qū)內(nèi)居住配套套產(chǎn)品，較高高的性價畢，，其大部分客客戶為已在延延政中路購買買寫字樓的企企業(yè)客戶，據(jù)據(jù)了解，該項項目30%的的客戶來自常常州世貿(mào)中心心業(yè)主。個案分析———天祿商務(wù)廣場場/文淵居（1）項目基基本信息總建面積：56萬平米物業(yè)類別:商商業(yè)(商務(wù)務(wù)廣場)、住住宅(文淵居居)16萬平米商商業(yè)、約28萬平米住宅宅及約12萬萬平米地下停停車面積開發(fā)商:常常州天祿中創(chuàng)創(chuàng)建設(shè)開發(fā)有有限公司建筑類別:高高層裝修狀況:毛毛坯銷售均價:4280元/平方米開盤時間:2007-12-01容積率:2.70綠化率:65%樓層狀況:商商業(yè)1-3層、住宅33層（3）產(chǎn)品點點評：一站式消費是是該項目主要要的特色，涵涵蓋16萬平平米的超大規(guī)規(guī)模商業(yè)區(qū)，，同時商住樓樓區(qū)域內(nèi)所有有建筑呈圍合合式布局，約約19萬平米米的超大規(guī)模模，由純高層層建筑構(gòu)成，，是典型的高高層低密度社社區(qū)，最大141米的超超大樓間距，，通透而寬敞敞，使視線和和景觀都得以以延伸，在社社區(qū)中央形成成4.7萬平平米的中庭，，以水為主體體來進行景觀觀的營造，生生態(tài)辦公概念念非常明顯。。（2）寫字樓樓產(chǎn)品信息：：6棟商住樓，，總建筑面積積約14萬平平米左右目前有5棟可可以銷售面積有47.07平米、、82.10平米等銷售均價為4280元/平米個案分析———金源大廈項目基本信息息項目背景：武進區(qū)新國土土局辦公大樓樓項目投資：1.5億規(guī)劃用地：56畝建筑面積：3.2萬平方方米建筑高度：92.6米地上22層：：地下1層功能規(guī)劃：對外辦證、土土地交易中心心、辦公、會議用用房。個案分析———水務(wù)大樓項目基本信息息項目背景：武進區(qū)水務(wù)局局辦公大樓包括主樓及裙裙房等建筑占地面積：約17畝項目投資：1.3億人民民幣建筑面積：約3.7萬平平米主樓為28層層，地下2層層，地上26層功能規(guī)劃：對外服務(wù)大廳廳、飲水工程程管理處及辦公、會議議用房個案分析——財稅金融大廈廈項目基本信息息項目背景：武進區(qū)財稅系系統(tǒng)辦公大樓樓規(guī)劃用地：40畝建筑面積：4萬平米項目投資：3.2億元人人民幣2棟高層建筑筑組成，28層功能規(guī)劃：武進財稅和金金融等單位行行政辦公和對外服務(wù)場所所。個案分析———電力大廈樓盤：電力大大廈項目基本信息息項目背景：武武進區(qū)電力系系統(tǒng)辦公大樓樓武進區(qū)寫字樓樓未來供應(yīng)量量約30萬㎡㎡延政中路&樂樂購商圈寫字字樓、商住樓樓市場供應(yīng)量量分析（顯性性）13.5萬㎡㎡,時間軸項目名稱200720082009201020112012常州世貿(mào)中心心旺府公寓亞泰財富中心心財富廣場.聚聚園金都名苑德禾.文慧苑苑3.3萬㎡5.78萬㎡㎡約2萬㎡2.06萬㎡㎡（售磬）（售磬）分析：從市場統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)來看，目目前已面市的的純辦公寫字字樓由世貿(mào)、、財富廣場供供應(yīng)，約有16.5萬平平米已去化約6.5萬平米。。目前寫字樓項項目售磬的項項目有金都名名苑與德禾.文慧苑兩個個項目，價格格營銷是金都都名苑短期取取得銷售佳績績的最主要原原因，德禾.文慧苑項目目主要靠近區(qū)區(qū)行政中心，，因此被武進進某行政機構(gòu)構(gòu)整體購入。。該區(qū)域內(nèi)商住住兩用的樓盤盤為旺府公寓寓，供應(yīng)量約約2萬平米，，目前銷售率率約75％。。因此，可初步步計算延政中中路一線入市市可銷的寫字字樓供應(yīng)量約約為17萬平平米左右,樂樂購商圈商住住樓供應(yīng)量約12萬平平米。約9萬㎡天祿商務(wù)廣場場鉑安國際約4.8萬㎡㎡武進區(qū)寫字樓樓市場供應(yīng)分分析附近其他寫字字樓、商住樓樓市場供應(yīng)量量分析（隱性性）時間軸項目名稱200720082009201020112012萊蒙城約4萬㎡常發(fā)大廈電力大廈凱瑞&凱爾置置業(yè)分析：項目附近周邊邊隱性的寫字字樓供應(yīng)樓盤盤有5家，其其中萊蒙城、、凱瑞&凱爾爾置業(yè)（新加坡文化城城）均有寫字樓樓規(guī)劃，萊蒙蒙城第五期規(guī)規(guī)劃中有兩棟棟寫字樓，位位于萊蒙城西西北角，體量量約8萬方。。新加坡文化化城總建筑面面積為18萬萬平米，集商商業(yè)、辦公、、文化娛樂、、居住功能于于一體的綜合合項目。常發(fā)大廈，金金源大廈等今今后均有可能能將部分樓層層對外出租，，預(yù)計4萬左左右的出租或或出售面積。。因此在今后半半年之內(nèi)將有有約20萬平平米左右的隱隱性寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)，市市場潛在競爭爭激烈。財稅金融中心心水利大廈金源大廈約8萬㎡約4萬㎡天雋峰約4萬㎡武進區(qū)寫字樓樓市場價格分分析寫字樓、商住住樓售價分析析項目名稱常州世貿(mào)中心旺府公寓財富廣場聚園金都名苑德禾.文慧苑4500元/㎡）價格（元/㎡）4000元/㎡3000元/㎡6000元/㎡8000元/㎡8500元/㎡）天祿商務(wù)廣場鉑安國際4000元/㎡）預(yù)計3600元/㎡）3800元/㎡）4200元/㎡）4100元/㎡）5000元/㎡6000元/㎡）LOFT挑高產(chǎn)品分析：從銷售價格橫橫向比較來看看，常州世貿(mào)貿(mào)中心以8500/平米米的單價傲視視群雄，概念念的打造及世世貿(mào)服務(wù)平臺的搭建是是其項目取得得高附加值和和市場人可得得重要因素。。100％去化化的兩樓盤均均有相對的價價格優(yōu)勢，體體量小，容易易整體收購是是其快速銷售售的主要原因因。商住樓類產(chǎn)品品期宜商宜住住的特性也深深受市場歡迎迎，單價比較較上沒有多大大劣勢。鉑安國際B棟棟5.76米米挑高產(chǎn)品的的設(shè)計創(chuàng)新，，在單價上有有了較大的突突破，也受市市場投資者的的歡迎。武進區(qū)寫字樓樓市場總結(jié)延政中路成新新高端商務(wù)區(qū)區(qū)圍繞武進區(qū)行行政中心、各各政府行政單單位資源，在在延政中路一一線，已經(jīng)形形成由常州世世貿(mào)中心、財財富廣場、常常發(fā)大廈等寫寫字樓組成的的武進區(qū)最高高端的新商務(wù)務(wù)區(qū)。樂購商圈成新新高端商住區(qū)區(qū)依托樂購超市市、福克斯廣廣場等商業(yè)資資源，在該十十字路口，形形成了以天祿祿商務(wù)廣場、、鉑安國際為為主要代表的的商務(wù)區(qū)，以以商住樓為主主打產(chǎn)品，純純寫字樓幾乎乎沒有。政府行政單位位成寫字樓重重要需求者在武進新商務(wù)務(wù)區(qū)內(nèi)，約有有40％的寫寫字樓為政府府行政辦公大大樓或企業(yè)辦辦公自用大樓樓，政府行政政單位成為寫寫字樓市場的的重要需求者者（德禾.文文慧苑整體收收購）。高端寫字樓比比較稀少目前在武進區(qū)區(qū)延政中路一一線，純寫字字樓主要由常常州世貿(mào)中心心供應(yīng)，而其其余產(chǎn)品性質(zhì)質(zhì)均偏向于商商住兩用，主主要分布在（（35～50）平米與（（80～110）平米這這兩個面積段段，而旺府公公寓內(nèi)商住樓樓產(chǎn)品以118平米舒適適型三房最為為好銷，主力力客戶為寫字字樓業(yè)主。寫字樓去化速速度較緩后后期供應(yīng)量巨巨大競爭激烈烈2007年7月至今，武武進區(qū)延政中中路一線可計計算的寫字樓樓類產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)量約為17萬平米（可可售），已去去化約10萬萬，去化率約約為37.04%。而半半年之內(nèi)，即即將上市的隱隱性寫字樓類類產(chǎn)品供應(yīng)約約為20萬平平米左右（萊萊蒙城、天雋雋峰、常發(fā)大大廈、凱瑞地地塊等），同同時樂購商圈圈內(nèi)可銷售的的商住樓供應(yīng)應(yīng)量約為12萬，可以肯肯定的是今后后武進區(qū)行政政區(qū)內(nèi)寫字樓樓市場將競爭爭異常激烈。。4000～～4500元/平米米成寫寫字樓樓市場場均價價從寫字字樓市市場銷銷價格格統(tǒng)計計來看看，除除常州州世貿(mào)貿(mào)中心心8500元/平米米的銷銷售價價格，，其余余寫字字樓均均價均均低于于區(qū)域域內(nèi)高高檔住住宅樓樓，主主力產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售價價格段段在4000至至4500元/平米米之間間。商業(yè)酒店式公寓辦公樓目前區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)純酒酒店式式公寓寓項目目比較較匱乏乏,供供應(yīng)量量也比比較有有限,以本本項目目具備備的條條件,將會會是區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)典型型的標標桿樓樓盤.目前區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)辦公公市場場供大大于求求,銷銷售遇遇到較較大的的阻力力,再再加上上工建建項目目體量量大,如財財稅大大廈,水務(wù)務(wù)大廈廈等項項目,總體體量近近期10萬萬㎡,后市競競爭激激烈.區(qū)域市市場總總結(jié)項目區(qū)區(qū)域需需求分分析酒店＋＋商業(yè)業(yè)武進區(qū)區(qū)消費費需求求：目前區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)共有有百余余家企企業(yè)進進駐后后續(xù)也也將會會有相相當多多的企企業(yè)入入住武武進區(qū)區(qū)。目前武武進區(qū)區(qū)消費費主要要到市市區(qū)進進行，，如果果區(qū)域域商業(yè)業(yè)得到到很好好的發(fā)發(fā)展，，會吸吸引其其他區(qū)區(qū)域消消費者者的商商業(yè)需需求來來此。。區(qū)政府府消費費需求求：武進區(qū)區(qū)政府府搬入入該區(qū)區(qū)域，，這必必將會會為區(qū)區(qū)域帶帶來部部分餐餐飲、、娛樂樂等相相關(guān)消消費。。居住小小區(qū)不不斷成成熟，，入住住人口口需求求：目前區(qū)區(qū)域人人口較較少，，隨著著區(qū)域域新建建社區(qū)區(qū)的開開發(fā)、、銷售售、入入住，，人口口會逐逐漸導(dǎo)導(dǎo)入。。對區(qū)域域商業(yè)業(yè)的需需求會會隨居居住人人口的的增加加而逐逐步擴擴大。。商務(wù)消消費需需求：：區(qū)域不不斷發(fā)發(fā)展。。整體體的規(guī)規(guī)劃將將會吸吸引眾眾多在在此辦辦公，，往來來的商商務(wù)人人士將將會對對酒店店以及及商的的需求求。神圣圣的的工工作作在在每每個個人人的的日日常常事事務(wù)務(wù)里里，，理理想想的的前前途途在在于于一一點點一一滴滴做做起起。。創(chuàng)造造性性模模仿仿不不是是人人云云亦亦云云，，而而是是超超越越和和再再創(chuàng)創(chuàng)造造。。逆境給人寶貴貴的磨練機會會。只有經(jīng)得得起環(huán)境考驗驗的人，才能能算是真正的的強者。23:0623:0623:06:3623:06:36所謂天才，只只不過是把別別人喝咖啡的的功夫都用在在工作上了。。強烈的欲望也也是非常重要要的。人需要要有強大的動動力才能在好好的職業(yè)中獲獲得成功。你你必須在心中中有非分之想想，你必須盡盡力抓住那個個機會。患難可以試驗驗一個人的品品格，非常的的境遇方才可可以顯出非常常的氣節(jié);風(fēng)平浪靜的海海面，所有的的船只都可以以并驅(qū)競勝。。命運的鐵拳拳擊中要害的的時候，只有有大勇大智的的人才能夠處處之泰然。不放過任任何細節(jié)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久久的競爭爭優(yōu)勢，，就是比比你的競競爭對手手學(xué)習(xí)得得更快的的能力。。把你的競競爭對手手視為對對手而非非敵人，，將會更更有益。。一旦做出出決定就就不要拖拖延。任任何事情情想到就就去做!立即行動動!如果通用用公司不不能在某某一個領(lǐng)領(lǐng)域坐到到第一或或者第二二把交椅椅，通用用公司就就會把它它在這個個領(lǐng)域的的生意買買掉或退退出這個個領(lǐng)域。。我的宗宗旨一一向是是逐步步穩(wěn)健健發(fā)展展，既既不要要靠聳聳人聽聽聞的的利潤潤，也也不要要在市市場不不景氣氣時，，突然然有資資金周周轉(zhuǎn)不不靈的的威脅脅。05-1月月-2323:06:36在艱難難時期期，企企業(yè)要要想獲獲得生生存下下去的的機會會，唯唯一的的辦法法就是是保持持一種種始終終面向向外界界的姿姿態(tài)。。若想想長期期生存存，僅僅有的的途徑徑就是是要使使人人人竭盡盡全力力，千千方百百計讓讓下一一代產(chǎn)產(chǎn)品進進入用用戶家家中。。時間是是一個個偉大大的作作者，，它會會給每每個人人寫出出完美美的結(jié)結(jié)局來來。自始自自終把把人放放在第第一位位，尊尊重員員工是是成功功的關(guān)關(guān)鍵。。讓流程說話話，流程是是將說轉(zhuǎn)化化為做的惟惟一出路。。1月-231月-2323:06:36在一個崇高高的目的支支持下，不不停地工作作，即使慢慢，也一定定會獲得成成功。微軟離破產(chǎn)產(chǎn)永遠只有有18個月。堅持是一種智智慧，固執(zhí)是是一種死板。。1月-231月-23命運是一件很很不可思議的的東西。雖人人各有志，但但往往在實現(xiàn)現(xiàn)理想時，會會遭遇到許多多困難，反而而會使自己走走向與志趣相相反的路，而而一舉成功。。一個管理者如如果不了解其其下屬的工作作，那他就無無法有效地管管理他們。人們所認識到到的是成功者者往往經(jīng)歷了了更多的失敗敗，只是他們們從失敗中站站起來并繼續(xù)續(xù)向前。23:06:3623:061月-23等待。我將要要在這三塊基基石上建立我我成功的金字字塔。千方百計請一一個高招的專專家醫(yī)生，還還不如請一個個隨叫隨到且且價格便宜的的江湖郎中。。是員工工養(yǎng)活活了公公司。。2023/1/523:06能用他他人智智慧去去完成成自己己工作作的人人是偉偉大的的。不滿足足讓客客戶滿滿意，，要追追求讓讓客戶戶感動動，創(chuàng)創(chuàng)造客客戶終終身價價值。。新經(jīng)濟濟時代代，不不是大大魚吃吃小魚魚，而而是快快魚吃吃慢魚魚。路是腳踏踏出來的的，歷史史是人寫寫出來的的。人的的每一步步行動都都在書寫寫自己的的歷史。。05一一月202311:06下下午1月-23差錯發(fā)生生在細節(jié)節(jié)，成功功取決于于系統(tǒng)。。速度就是是一切，，它是競競爭不可可或缺的的因素。。管得少，，就是管管得好。。05一一月2023命運本來來就不公公平所以以我要改改變命運運。投機取巧的人人。11:06:36下午午23:06:36質(zhì)量是維護顧顧客忠誠的最最好保證。最好的CEO是構(gòu)建他們的的團隊來達成成夢想，即便便是邁克爾·喬丹也需要隊隊友來一起打打比賽。2023/1/523:061月-23在這個世界上上，沒有人能能使你倒下。。如果你自己己的信念還站站立的話。一個人要發(fā)現(xiàn)現(xiàn)卓有成效的的真理，需要要千百萬個人人在失敗的探探索和悲慘的的錯誤中毀掉掉自己的生命命。1月-2323:06:36感情投資是在在所有投資中中，花費最少少，回報率最最高的投資。。壯士臨陣決決死哪管些些許傷痕，，向千年老老魔作戰(zhàn)，，為百代新新風(fēng)斗爭。。慷慨擲此此身。2023/1/523:06:3623:061月-23謝謝各位！！9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。23:06:3623:06:3623:061/5/202311:06:36PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2323:06:3623:06Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。23:06:3623:06:3623:06Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2323:06:3623:06:36January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見