某高爾夫項(xiàng)目全案營(yíng)銷報(bào)告

報(bào)告框架2市場(chǎng)分析3項(xiàng)目定位4總體策略5營(yíng)銷布局1項(xiàng)目稟賦1項(xiàng)目稟賦2、本體分析1、區(qū)域分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置馬青路以北，東方高爾夫球場(chǎng)以南占地面積55982㎡總建面積89956㎡建筑密度30%容積率1.61綠地率35%物業(yè)類型4棟塔式34F、2套獨(dú)棟別墅、52套雙拼別墅、51套聯(lián)排別墅別墅主力戶型293~413㎡高層主力戶型83㎡兩房、113-117㎡三房區(qū)位價(jià)值本案城市近郊，交通便捷靠山面海，景觀優(yōu)美毗鄰高爾夫球場(chǎng)，自然生態(tài)，高貴與生俱來(lái)臨近海滄新城、盡享城市繁華高起點(diǎn)規(guī)劃灣區(qū)，潛力無(wú)限項(xiàng)目四至本案南面靠山、臨路，東面、南面盡攬湖、海、高爾夫球場(chǎng)，西面緊臨新陽(yáng)大橋規(guī)劃方案簡(jiǎn)析公寓獨(dú)棟別墅聯(lián)排、雙拼別墅總平1、4層別墅，嚴(yán)格意義上不屬于別墅，僅為類別墅。2、整體密度偏高，缺乏高總價(jià)別墅應(yīng)有之尊貴感與私密性。3、建筑風(fēng)格形式單一，建筑形式單調(diào)。4、合理利用高差，塑造坡地別墅社區(qū)。戶型1、私家電梯入戶，亮點(diǎn)突出，但占公攤。2、4層別墅，總面積大但單層面積小。3、高層產(chǎn)品訴求經(jīng)濟(jì)型居家需求，空間舒適度欠佳。項(xiàng)目稟賦關(guān)鍵詞：近郊、靠山臨海、高爾夫、泛別墅社區(qū)2市場(chǎng)分析2、重點(diǎn)個(gè)案1、別墅市場(chǎng)遠(yuǎn)郊度假別墅：長(zhǎng)泰、角美、招商港區(qū)、同安遠(yuǎn)郊、翔安遠(yuǎn)郊近郊區(qū)域別墅：海滄、集美、同安近郊城市中心區(qū)別墅：本島大廈門區(qū)域已形成遠(yuǎn)郊、近郊、市中心三類別墅市場(chǎng)格局別墅總存量63萬(wàn)平，預(yù)計(jì)本本案將在2011年推出，屆時(shí)時(shí)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目有東方高高爾夫四、五五期、圣地亞亞哥、國(guó)貿(mào)金金門灣等項(xiàng)目目。南太武高爾夫約1萬(wàn)平2010年2011年?yáng)|方高爾夫別墅四五期約2萬(wàn)平盤龍海岸總建13萬(wàn)平麗水云天0.7萬(wàn)平富貴門0.8萬(wàn)平三季度二季度一季度四季度三季度二季度一季度四季度三季度億景海岸2.5萬(wàn)平發(fā)現(xiàn)之旅

4萬(wàn)平2012年在售項(xiàng)目約26萬(wàn)平米待售項(xiàng)目約37萬(wàn)平米皇府御園總建10.7萬(wàn)平二季度一季度四季度國(guó)貿(mào)金門灣約14萬(wàn)平圣地亞哥約6萬(wàn)平2013年預(yù)計(jì)本案推出時(shí)間本案總建8萬(wàn)平大廈門別墅存存量有限，本本案銷售期內(nèi)內(nèi)同類型別墅墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相相對(duì)較少物業(yè)分類城市中心別墅近郊區(qū)域別墅遠(yuǎn)郊度假別墅區(qū)位城市中心，住宅片區(qū)城市群中心，區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)旅游目的地，著名旅游資源代表項(xiàng)目巴厘香墅、富貴門、愛(ài)琴海、益華皇府御園、盤龍海岸、國(guó)貿(mào)藍(lán)海東方高爾夫、圣地亞哥、星海灣百橋別墅南太武高爾夫、嘉元億景海岸、發(fā)現(xiàn)之旅、天頤香溪、麗水云天、國(guó)貿(mào)金門灣、核心點(diǎn)圍繞地段或海景為核心近郊優(yōu)良區(qū)域環(huán)境背影下，塑造獨(dú)立社區(qū)度假社區(qū)營(yíng)造為主產(chǎn)品面積500-600平350-500平200-350平價(jià)格2.5-3.5萬(wàn)/平2-3萬(wàn)/平1-1.5萬(wàn)/平客群廈門富豪、閩西南向往中心城市廈門頂級(jí)客戶、閩西南客戶在廈門第二居所、港澳臺(tái)廈門企業(yè)主，中高層居住時(shí)間長(zhǎng)中短置業(yè)目的自住自住或兼具投資度假兼具投資配套主要享用中心區(qū)城市配套中心配套為主,會(huì)所為輔社區(qū)度假配套本案近郊別墅因稀稀缺自然環(huán)境境、高品質(zhì)、、高性價(jià)比在在大廈門別墅墅市場(chǎng)脫穎而而出近郊別墅的典典型價(jià)值體系系梳理發(fā)現(xiàn)，，本案與近郊郊別墅在規(guī)劃劃、產(chǎn)品方面面尚存在差距距近郊別墅典典型價(jià)值：：環(huán)境：自然然、生態(tài)、、海景、高高爾夫等資資源構(gòu)成稀稀缺價(jià)值規(guī)劃：低密密度、低容容積率具備備規(guī)劃上先先天優(yōu)勢(shì)客群：自住住為主的高高端客群，，私密感和和享受都市市繁華兼?zhèn)鋫?；產(chǎn)品：以350-500平為主，獨(dú)獨(dú)棟居多；；價(jià)格：價(jià)格格比肩市中中心別墅，，但性價(jià)比比優(yōu)于市中中心別墅。。與近郊別墅墅的典型價(jià)價(jià)值比較，，本案部分分指標(biāo)尚存存在差距。。位置海滄馬青路規(guī)模已開(kāi)發(fā)總建9.6萬(wàn)平產(chǎn)品形式獨(dú)棟別墅：330-445平公寓主力：131-154平三房，102-144兩房銷售狀況別墅:成交均價(jià)3.3萬(wàn)/平，剩3套,總價(jià)1000-1400萬(wàn)/套公寓價(jià)格：8500元/㎡客群別墅——高爾夫俱樂(lè)部會(huì)員、廈門企業(yè)主公寓——港、澳、臺(tái)僑胞，廈門私營(yíng)業(yè)主、高層領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目概況重點(diǎn)個(gè)案——東方高爾夫夫本案06年銷售別墅南二區(qū)2.4萬(wàn)平06年銷售公寓北一區(qū)3.8萬(wàn)平04年銷售別墅南一區(qū)1.9萬(wàn)平07年銷售別墅南三區(qū)1.5萬(wàn)平10-12年將銷售別墅南四、南五區(qū)約2萬(wàn)平個(gè)案借鑒成功之處不足之處自然、景觀觀資源稀缺缺，靠山面面海別墅建在高高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)純獨(dú)棟、坡坡地別墅，，一墅一風(fēng)風(fēng)格私密性佳，，各棟劃分分突顯隱私私開(kāi)發(fā)發(fā)節(jié)節(jié)奏奏，，別別墅墅先先行行，，拔拔高高形形象象，，提提高高公公寓寓價(jià)價(jià)值值低調(diào)調(diào)圈圈層層營(yíng)營(yíng)銷銷，，影影響響高高端端圈圈層層；；社區(qū)區(qū)的的游游池池為為純純露露天天泳泳池池，，檔檔次次與與利利用用率率較較低低；；會(huì)所所配配套套稍稍顯顯不不足足市場(chǎng)場(chǎng)啟啟示示近郊郊別別墅墅供供給給有有限限為為本本案案營(yíng)營(yíng)銷銷帶帶來(lái)來(lái)重重大大機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)別墅營(yíng)銷銷需站在在全新的的市場(chǎng)高高度定義義客戶和和產(chǎn)品資源稀缺缺、高品品質(zhì)、高高性價(jià)比比成為近近郊別墅墅成功關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)本案在規(guī)規(guī)劃方案案基礎(chǔ)上上，尚需需豐富價(jià)價(jià)值內(nèi)涵涵，構(gòu)建建競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)整合高球球資源、、重體驗(yàn)驗(yàn)展示、、低調(diào)圈圈層為高高爾夫別別墅項(xiàng)目目營(yíng)銷利利器3項(xiàng)目定位位1、客戶研研究及定定位2、形象定定位1?？蛻粞醒芯考岸ǘㄎ桓叨丝蛻魬粞芯刻卣鞫?、、自信及及自我心心強(qiáng)，處處于主導(dǎo)導(dǎo)地位，，旁人很很難影響響其觀點(diǎn)點(diǎn)；特征三、、閱歷豐豐富，對(duì)對(duì)房屋價(jià)價(jià)值有自自已的評(píng)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；特征四、、對(duì)價(jià)格格不敏感感，但對(duì)對(duì)于價(jià)格格與價(jià)值值的匹配配程度關(guān)關(guān)注度較較高；特征一、、身價(jià)基基本在1億以上，，大部分分擁有自自己的企企業(yè)或公公司；特征五、、大多置置業(yè)經(jīng)歷歷豐富，，購(gòu)房主主觀性強(qiáng)強(qiáng)，投資資與自住住界定不不明顯；根據(jù)相關(guān)關(guān)經(jīng)驗(yàn)研研究，1000萬(wàn)級(jí)客戶戶具有如如下特征征：關(guān)注點(diǎn)一一：地段段——關(guān)注項(xiàng)目目區(qū)位交交通；成成熟別墅墅圈或地地段特殊殊價(jià)值；；關(guān)注點(diǎn)三三：私密密——重視居住住純粹性性，建筑筑間距、、戶前院院尺度、、建筑布布局；關(guān)注點(diǎn)四四：資源源——外部稀缺缺資源：：山、海海、湖等等，內(nèi)部部私家庭庭院、景景觀視野野；關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)五：：產(chǎn)品品——從立面面、園園林感感覺(jué)高高檔，，戶型型面積積，內(nèi)內(nèi)部功功用創(chuàng)創(chuàng)新、、舒適適；關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)六：：物管管——追求個(gè)個(gè)性化化的服服務(wù)，，體現(xiàn)現(xiàn)其尊尊貴感感；關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)二：：環(huán)境境——外部綜綜合環(huán)環(huán)境，，內(nèi)部部自然然環(huán)境境；高端購(gòu)購(gòu)房關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)高端客客戶購(gòu)購(gòu)房行行為行為四四、購(gòu)購(gòu)房時(shí)時(shí)關(guān)注注項(xiàng)目目居住住人群群的素素質(zhì)，，注重重對(duì)圈圈層的的影響響。行為一一、購(gòu)購(gòu)房決決策周周期短短，一一般為為一次次或兩兩次上上門即即成交交；行為三三、購(gòu)購(gòu)房是是存在在于富富貴者者之間間的悠悠然,而非凡凡夫俗俗子的的低級(jí)級(jí)品位位；行為二二、購(gòu)購(gòu)房隨隨意性性強(qiáng)，，可買買可不不買，，資金金雄厚厚，顧顧忌因因素少少；行為五五、較較為低低調(diào)，，不喜喜歡參參加人人多的的活動(dòng)動(dòng)；富人集集中的的行業(yè)業(yè)：商商人、、大型型企業(yè)業(yè)高收收入者者、炒炒房者者、職職業(yè)股股民、、海外外華人人青睞的的休閑閑生活活方式式如下下：旅旅游、、高爾爾夫、、滑雪雪、游游泳、、釣魚(yú)魚(yú)、品品酒據(jù)《2009胡潤(rùn)調(diào)調(diào)查報(bào)報(bào)告》在2009年福建建擁用用億元元資產(chǎn)產(chǎn)的有有1960人，其中廈廈門擁?yè)碛袃|億萬(wàn)資資產(chǎn)的的有550人，擁有有千萬(wàn)萬(wàn)資產(chǎn)產(chǎn)的有有10000人。廈門高高端客客戶簡(jiǎn)簡(jiǎn)況目標(biāo)客客群鎖鎖定看的見(jiàn)見(jiàn)——家族領(lǐng)領(lǐng)袖、、金融融寡頭頭寡頭看不見(jiàn)見(jiàn)——看不見(jiàn)見(jiàn)的階階層、、比較較低調(diào)調(diào)看不見(jiàn)見(jiàn)——仍在攀攀爬、、邁向向巔峰峰看的見(jiàn)見(jiàn)—中小企企業(yè)主主富裕中中產(chǎn)千萬(wàn)富富豪看的見(jiàn)見(jiàn)—較多財(cái)富新新貴上億身身家別墅主主力客客群公寓主主力客客群居住在在廈門門島內(nèi)內(nèi)中心心區(qū)高高檔公公寓，，缺乏乏靜謐謐環(huán)境境，私私密空空間。。憧憬近近郊別別墅生生活，，改變變生活活方式式或居居住環(huán)環(huán)境。。以自住住為住住，關(guān)關(guān)注區(qū)區(qū)域環(huán)環(huán)境、、社區(qū)區(qū)品質(zhì)質(zhì)、私私密性性。別墅客客群1：廈門門富豪豪，向向往別別墅生生活居住在在龍巖巖、泉泉州三三線城城市，，在廈廈門有有其圈圈層，，在廈廈門高高端置置業(yè)體體現(xiàn)身身份、、地位位。向往享享受中中心城城市大大生活活配套套，又又享受受精致致而自自然的的生活活；自住為為主、、部分分兼具具投資資，關(guān)關(guān)注社社區(qū)品品質(zhì)的的影響響，及及長(zhǎng)期期增值值。別墅客客群2：與廈廈門具具人緣緣、業(yè)業(yè)緣關(guān)關(guān)系的的周邊邊城市市富豪豪，期期許別別墅生生活方方式和和社交交圈居住在在全國(guó)國(guó)各地地、及及港澳澳臺(tái)、、海外外華僑僑的業(yè)業(yè)界精精英、、社會(huì)會(huì)名流流等；；向往廈廈門旅旅游城城市養(yǎng)養(yǎng)生度度假、、私密密生活活；以度假假為主主，節(jié)節(jié)假日日或商商務(wù)往往來(lái)時(shí)時(shí)居住住，關(guān)關(guān)注社社區(qū)居居住環(huán)環(huán)境。。別墅客群3：高球會(huì)員員圈，海內(nèi)內(nèi)外高端客客戶，投資資、度假島內(nèi)——中高層領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、高級(jí)白白領(lǐng)為主，，改善居住住環(huán)境，注注重居住品品質(zhì)。閩西南——個(gè)體工商戶戶或政府官官員，第二二居所。其他——省外、海外外群體，以以度假為主主。公寓客群：：廈門島內(nèi)內(nèi)為主，閩閩西南為輔輔2。形象定位位關(guān)于形象定定位先從項(xiàng)目資資源開(kāi)始談?wù)勂?。。。。?！?700畝綠茵球場(chǎng)場(chǎng)，演繹著資本本、財(cái)富的的傳奇和貴貴族式的精精致生活。。世界上最好好的別墅不不是建在半半山，就是是建在高爾爾夫球場(chǎng)。。代表貴族的的高爾夫，，加上背倚倚蒼翠青山山，面朝碧碧波大海，，這里，將成成為富人們們夢(mèng)想的天天堂。再談?wù)勀繕?biāo)標(biāo)客戶的價(jià)價(jià)值觀……對(duì)價(jià)格不敏敏感，但對(duì)對(duì)展示及產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)有有著極高的的追求，他們們買買的的不不是是房房子子，，而而是是一一件件收收藏藏品品、、一一個(gè)個(gè)社社交交圈圈和和一一種種生生活活方方式式。。因?yàn)闉橄∠∪比焙秃投ǘㄖ浦苹a(chǎn)產(chǎn)生生的的身身份份感感最最能能打打動(dòng)動(dòng)他他們們高級(jí)級(jí)定定制制成成為為這這個(gè)個(gè)圈圈層層的的獨(dú)獨(dú)有有享享受受，，并并借借此此甄甄別別非非圈圈層層內(nèi)內(nèi)的的人人。。高級(jí)級(jí)定定制制再看看產(chǎn)產(chǎn)品品本本身身………具備備頂頂級(jí)級(jí)的的稀稀缺缺資資源源，，但但除除此此之之外外，，產(chǎn)產(chǎn)品品策策劃劃尚尚缺缺乏乏打動(dòng)動(dòng)千千萬(wàn)萬(wàn)級(jí)級(jí)豪豪宅宅客客戶戶的的亮亮點(diǎn)點(diǎn)———尊貴貴、、私私屬屬、、定定制制化化最昂昂貴貴的的服服裝裝是是巴巴黎黎的的高高級(jí)級(jí)定定制制時(shí)時(shí)裝裝。。最頂頂級(jí)級(jí)的的珠珠寶寶是是定定制制的的卡卡迪迪亞亞項(xiàng)項(xiàng)鏈鏈。。最頂頂級(jí)級(jí)的的轎轎車車是是定定制制的的勞勞斯斯萊萊斯斯定制制代代表表著著最最奢奢華華的的生生活活方方式式，，定制制最最能能打打動(dòng)動(dòng)目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶，，只要要是是定定制制的的，，價(jià)價(jià)值值就就有有所所不不同同，，地產(chǎn)產(chǎn)定定制制也也是是如如此此??！因此此：：我我們們需需要要通通過(guò)過(guò)定定制制化化手手段段賦賦予予其其尊尊貴貴感感與與私私家家感感??！基于于以以上上三三個(gè)個(gè)層層面面考考慮慮，，項(xiàng)項(xiàng)目目的的形形象象定定位位由由此此產(chǎn)產(chǎn)生生：：為鼎鼎峰峰階階層層定定制制的的高高爾爾夫夫別別墅墅社社區(qū)區(qū)案名名建建議議（（一一））禹洲洲·藏瓏瓏案名名釋釋義義：：禹洲洲：：禹禹洲洲集集團(tuán)團(tuán)品品牌牌延延續(xù)續(xù)；；瓏：：“瓏”的繁繁體體字字，，原原意意指指雕雕刻刻著著龍龍紋紋的的美美玉玉。。龍龍紋紋美美玉玉，，王王者者氣氣質(zhì)質(zhì)天天成成，，既既可賦賦予予項(xiàng)項(xiàng)目目頂頂級(jí)級(jí)形形象象、、大大氣氣十十足足，，又又讓讓項(xiàng)項(xiàng)目目顯顯得得含含蓄蓄、、內(nèi)內(nèi)斂斂；；藏瓏瓏：：諧諧音音“藏龍龍”，喻喻意意目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶為為“龍”，為為他他們們提提供供絕絕對(duì)對(duì)的的心心理理滿滿足足；；藏瓏瓏，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)了了本本項(xiàng)項(xiàng)目目深深藏藏不不露露的的細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)及及品品質(zhì)質(zhì)，，可可為為項(xiàng)項(xiàng)目目賦賦予予深深刻刻的的品品質(zhì)質(zhì)寓寓意意；；藏瓏瓏：：就就氣氣勢(shì)勢(shì)而而言言，，藏藏瓏瓏有有傲傲踞踞天天下下的的氣氣度度，，體體現(xiàn)現(xiàn)了了項(xiàng)項(xiàng)目目的的頂頂級(jí)級(jí)形形象象；；案名名建建議議（（二二））禹洲洲·高爾爾夫夫案名名釋釋義義：：禹洲洲：：禹禹洲洲集集團(tuán)團(tuán)品品牌牌延延續(xù)續(xù)；；高爾爾夫夫：：以以高高爾爾夫夫來(lái)來(lái)賦賦予予項(xiàng)項(xiàng)目目尊尊貴貴氣氣質(zhì)質(zhì)與與貴貴族族血血統(tǒng)統(tǒng)，，同同時(shí)時(shí)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)項(xiàng)項(xiàng)目目稀稀缺缺的的高爾爾夫夫景景觀觀資資源源；；SLOGAN此前前未未有有，，此此后后傳傳世世??！解析析：：既體體現(xiàn)現(xiàn)了了項(xiàng)項(xiàng)目目高高爾爾夫夫定定制制別別墅墅開(kāi)開(kāi)創(chuàng)創(chuàng)者者的的形形象象，，又又賦賦予予了了項(xiàng)項(xiàng)目目不不僅僅僅僅只只是是一一棟棟別別墅墅，，還是是一一件件足足以以傳傳世世的的收收藏藏品品與與藝藝術(shù)術(shù)品品；；更是是一一種種可可以以涵涵養(yǎng)養(yǎng)后后世世的的貴貴族族化化生生活活方方式式同時(shí)時(shí)，，凝凝練練的的語(yǔ)語(yǔ)言言還還體體現(xiàn)現(xiàn)了了項(xiàng)項(xiàng)目目頂頂級(jí)級(jí)、、尊尊貴貴的的形形象象，，有有一一種種傲傲據(jù)據(jù)天天下下的的氣氣度度與與氣氣勢(shì)勢(shì)。。4總體體策策略略2。營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略1。價(jià)價(jià)值值構(gòu)構(gòu)建建1。價(jià)值構(gòu)建價(jià)值構(gòu)建原則則：定制化、、身份感價(jià)值構(gòu)建方案案（一）——在現(xiàn)有方案總總平基礎(chǔ)上，，進(jìn)行合理價(jià)價(jià)值提升。別墅立面定制制化ACTION1一棟一名立面設(shè)計(jì)定制制化：根據(jù)客戶需求求，通過(guò)不同同建筑材料的的應(yīng)用、不同同建筑造型的的設(shè)計(jì)，使每每棟別墅既具具有統(tǒng)一風(fēng)格格，又具有不不同特色。雙拼別墅獨(dú)棟棟化：對(duì)雙拼別墅的的立面造型進(jìn)進(jìn)行獨(dú)棟化設(shè)設(shè)計(jì)，達(dá)到獨(dú)獨(dú)棟別墅展示示效果，功能能布局上注重重套型的可分分可合設(shè)計(jì)，，滿足客戶需需求；別墅庭院定制制化ACTION2根據(jù)客戶需求求為每一個(gè)庭庭院提供定制制化的“裝修”設(shè)計(jì)方案，并并在客戶入住住后提供專業(yè)業(yè)的庭院管家家，增強(qiáng)專屬屬感與尊貴感感；精裝庭院選擇擇極富個(gè)性的的門牌、扶梯梯、景觀小品品、鋪磚、植植被等細(xì)節(jié)處處理，滿足客客戶定制化需需求，增強(qiáng)專專屬感與定制制感。雙拼改獨(dú)棟定定制服務(wù)ACTION3聘請(qǐng)頂級(jí)設(shè)計(jì)計(jì)師，據(jù)客戶戶需求，提供供沿湖雙拼改改獨(dú)棟定制服服務(wù)。高層公共部位位裝修個(gè)性化化風(fēng)格ACTION4高層地下車庫(kù)庫(kù)、底層電梯梯廳、各層電電梯間邀請(qǐng)名名師，一棟一一風(fēng)格，個(gè)性性化風(fēng)格，彰彰顯身份感私密感強(qiáng)的社社區(qū)環(huán)境ACTION5圍墻與入口：：沿路一側(cè)密植植綠化及設(shè)置置封閉大門，，體現(xiàn)豪宅的的距離感和儀儀式感。高層組團(tuán)與別別墅組團(tuán)的區(qū)區(qū)分：通過(guò)地勢(shì)高差差及綠化密植植設(shè)計(jì)，將高高層組團(tuán)的公公共活動(dòng)空間間與別墅組團(tuán)團(tuán)的私密庭院院空間區(qū)別開(kāi)開(kāi)來(lái)。通過(guò)精心的私私密化景觀設(shè)設(shè)計(jì)，保證社社區(qū)的私密感感和歸屬感。。具強(qiáng)烈儀式感感的林蔭路豪華大門泛會(huì)所功能打打造定制化服務(wù)ACTION6國(guó)際頂級(jí)物管管公司提供定定制化的物業(yè)業(yè)服務(wù)，滿足足客戶的個(gè)性性化需求。全國(guó)GOLF定場(chǎng)服務(wù)私人廚師私人理財(cái)顧問(wèn)問(wèn)私人專屬管家家私人健康顧問(wèn)問(wèn)庭院管家原則：“豪宅體系塑造造，創(chuàng)新產(chǎn)品品引入”價(jià)值構(gòu)建方案案（二）——結(jié)合市場(chǎng)及客客群定位，對(duì)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全全新的打造。。總平規(guī)劃建議議3F水岸獨(dú)棟樓王9F大平層水景中庭34F高層社區(qū)會(huì)所中心景觀面積分配分項(xiàng)數(shù)據(jù)計(jì)容總建89956.11㎡獨(dú)棟別墅8750㎡9F大平層25892.35㎡高層53813.76㎡會(huì)所1500㎡較原方案優(yōu)勢(shì)勢(shì):產(chǎn)品均質(zhì)、景景觀均好；9F大平層，獨(dú)門門獨(dú)戶，市場(chǎng)場(chǎng)首創(chuàng)；中心園林提升升品質(zhì)；獨(dú)棟別墅庭院院空間利用多多2。營(yíng)銷策略核心策略1、強(qiáng)勢(shì)樹(shù)立頂頂級(jí)形象2、定制化的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)展示及服服務(wù)3、圈層客戶營(yíng)營(yíng)銷4、禹州集團(tuán)香香港上市公司司背景利用營(yíng)銷總體原則則：“重展示/輕推廣/重服務(wù)/精圈層”（預(yù)約看房））（定制化接待待服務(wù)系統(tǒng)））（線上推廣））（圈層營(yíng)銷））（高端活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷）（定制化的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)展示）（現(xiàn)場(chǎng)全線展展示系統(tǒng)）（尊崇感服務(wù)務(wù)細(xì)節(jié)）展示策略服務(wù)策略推廣策略展示策略不動(dòng)聲色已已高人一等等！原則：身份感感。稀缺感。。尊崇感。展示體系——建立獨(dú)立私家家區(qū)域身份感的體現(xiàn)現(xiàn)：需明確界限感感：建議把別別墅區(qū)域西面面用圍檔區(qū)隔隔，設(shè)計(jì)大氣氣，強(qiáng)調(diào)界限限；入口大門門為鐵藝大門門形式，在入入口一側(cè)設(shè)計(jì)計(jì)高端的崗?fù)ねへ?fù)責(zé)進(jìn)出管管理，所有展展示面要大氣氣。在社社區(qū)區(qū)通通道道的的過(guò)過(guò)程程，，我我們們需需要要保保安安和和保保潔潔在在社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)部部多多頻頻次次的的走走動(dòng)動(dòng)服服務(wù)務(wù)，，我我們們需需要要客客戶戶能能夠夠看看到到物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)中中的的人人的的展展示示，，即即客客戶戶進(jìn)進(jìn)入入社社區(qū)區(qū)后后，，能能夠夠強(qiáng)強(qiáng)烈烈的的感感受受到到被被服服務(wù)務(wù)的的氛氛圍圍；；入口口林林蔭蔭大大道道，，私私密密性性與與身身份份感感的的彰彰顯顯別墅墅區(qū)區(qū)域域圍圍墻墻和和鐵鐵藝藝大大門門體體現(xiàn)現(xiàn)深深宅宅大大院院的的豪豪宅宅距距離離感感、、入入口口林林蔭蔭路路體體現(xiàn)現(xiàn)儀儀式式感感、、入入口口大大門門的的氣氣勢(shì)勢(shì)感感，，輔輔以以高高品品質(zhì)質(zhì)的的施施工工質(zhì)質(zhì)量量、、濃濃密密的的植植物物效效果果。?！伙@顯張張揚(yáng)揚(yáng)，，卻卻暗暗示示著著一一份份尊尊貴貴。。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)通通過(guò)過(guò)入入口口林林蔭蔭大大道道后后豁豁然然開(kāi)開(kāi)朗朗的的效效果果、、集集中中展展現(xiàn)現(xiàn)小小區(qū)區(qū)景景觀觀的的高高品品質(zhì)質(zhì)和和整整體體項(xiàng)項(xiàng)目目基基調(diào)調(diào)的的互互補(bǔ)補(bǔ)，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目對(duì)對(duì)豪豪宅宅的的第第一一猜猜想想。。中心心園園林林集集中中體體現(xiàn)現(xiàn)豪豪宅宅氣氣勢(shì)勢(shì)功能能建建議議：：保持持基基本本售售樓樓功功能能空空間間（（如如：：接接待待、、洽洽談?wù)?、、簽簽約約等等））營(yíng)造造尊尊貴貴氛氛圍圍在服服務(wù)務(wù)與與細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)營(yíng)營(yíng)造造中中體體驗(yàn)驗(yàn)尊尊貴貴，，滿滿足足客客戶戶對(duì)對(duì)于于奢奢侈侈品品的的夢(mèng)夢(mèng)想想主題題銷銷售售中中心心，，尊尊貴貴生生活活體體驗(yàn)驗(yàn)場(chǎng)場(chǎng)，，奢奢侈侈品品的的博博物物館館出發(fā)發(fā)點(diǎn)點(diǎn)：：將銷銷售售中中心心打打造造成成尊尊貴貴生生活活的的體體驗(yàn)驗(yàn)場(chǎng)場(chǎng)將奢奢侈侈品品展展示示點(diǎn)點(diǎn)綴綴于于各各空空間間，，營(yíng)營(yíng)造造強(qiáng)強(qiáng)烈烈的的身身份份標(biāo)標(biāo)簽簽感感享受專人人的服務(wù)務(wù)（管家家、咖啡啡，高爾爾夫推桿桿練習(xí)場(chǎng)場(chǎng)，小提琴演演奏等））銷售中心奢華別墅墅樣板房房，并引引入私家家管家，，營(yíng)造身身份標(biāo)簽簽樣板房打造要點(diǎn)點(diǎn)：將奢侈品品展示點(diǎn)點(diǎn)綴于各各空間，，營(yíng)造扣扣人心弦弦的低調(diào)調(diào)華麗。。私家管家家入駐，，營(yíng)造身身份標(biāo)簽簽。沿岸庭院院營(yíng)造私私家酒會(huì)會(huì)，營(yíng)造造豪華奢奢侈的榮榮譽(yù)感。。品牌生活活用品的的擺設(shè)，，營(yíng)造濃濃郁的居居家氛圍圍。惟非凡，，匹配非非凡！服務(wù)策略略原則：尊尊崇感。。身份感感。定制制化。預(yù)約看房房——因稀缺和和定制化化而制造造出神秘秘感，因因預(yù)約而而產(chǎn)生的的身份認(rèn)認(rèn)同對(duì)價(jià)價(jià)值提升升幫助大大客戶預(yù)約約接待方方法：電話預(yù)約約：設(shè)立立客服中中心，由由客戶代代表統(tǒng)一一安排預(yù)預(yù)約。網(wǎng)上預(yù)約約：在項(xiàng)項(xiàng)目網(wǎng)站站上進(jìn)行行預(yù)約，，客服中中心將在在半日內(nèi)內(nèi)進(jìn)行反反饋；傳真預(yù)約約：預(yù)約約表格樣樣式可隨隨線上廣廣告盡心心發(fā)布，，客戶填填寫(xiě)表格格后傳真真至客服服中心，，客服中中心將在在半日內(nèi)內(nèi)進(jìn)行反反饋?？蛻舸肀砼c銷售售代表形形象氣質(zhì)質(zhì)佳，會(huì)會(huì)流利英英語(yǔ)：客戶代表表全部由由身高170cm左右的、、形象與與氣質(zhì)俱俱佳的女女性擔(dān)任任，并需懂得得流利的的英語(yǔ)；；客戶代表表主要職職責(zé)：預(yù)預(yù)約排期期；銷售售接待前前的禮儀儀服務(wù)、、成交后后的客戶維護(hù)護(hù)。銷售代表表，女性性身高170cm左右，男男性身高高178cm左右，形形象與氣質(zhì)佳，，會(huì)流利利的英語(yǔ)語(yǔ)。預(yù)約服務(wù)務(wù)方式當(dāng)天非預(yù)預(yù)約上門門客戶，，由銷售售經(jīng)理根根據(jù)預(yù)約約排期反反饋上門門時(shí)間，，請(qǐng)其根根據(jù)排期期再行到到訪。客戶復(fù)訪訪可通過(guò)過(guò)銷售代代表預(yù)約約，但仍仍需進(jìn)入入排期表表；公眾客戶戶（媒體體、同行行）需提提前一周周預(yù)約，，每周二二作為對(duì)對(duì)外開(kāi)放放日，集集中開(kāi)放放，其余余時(shí)間均均不對(duì)外外接待。。電話預(yù)約約方式提出預(yù)約約申請(qǐng)銷售經(jīng)理理、客服服代表客戶預(yù)約約排期表表置入項(xiàng)目目入口崗崗?fù)た蛻羧『?，上門門電話溝通通客戶信信息反饋客戶戶上門時(shí)時(shí)間打印邀請(qǐng)請(qǐng)函非預(yù)約上上門客戶戶/復(fù)訪客戶戶/公眾客戶戶接待方式式“多對(duì)一””定制化化接待服服務(wù)模式式.——組成專家家顧問(wèn)團(tuán)團(tuán)，為業(yè)業(yè)主提供供個(gè)性化化、定制制化的服服務(wù)，讓讓客戶體體驗(yàn)尊崇崇與獨(dú)享享聘請(qǐng)建筑筑/設(shè)計(jì)/家裝/理財(cái)/高爾夫等等領(lǐng)域的的專家，，組成專專家顧問(wèn)問(wèn)團(tuán)，根根據(jù)不同同客戶的的不同特特征，提提供定制制化的全全程服務(wù)務(wù)客戶建筑設(shè)計(jì)師師物業(yè)顧問(wèn)智能化專家家景觀設(shè)計(jì)師師室內(nèi)設(shè)計(jì)師師理財(cái)師置業(yè)顧問(wèn)細(xì)節(jié)取勝，，隨時(shí)隨地地體現(xiàn)尊崇崇感、私家家感.——尊貴生活體體驗(yàn)來(lái)自于于細(xì)小的點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)滴滴，，尤其是對(duì)對(duì)于客戶而而言，越是是細(xì)微的服服務(wù)越能讓讓他得到深深刻的感受受。主要交通節(jié)點(diǎn)與公共空間設(shè)置門童，為客戶提供高品質(zhì)禮儀服務(wù)，讓客戶體驗(yàn)尊貴感受；

現(xiàn)場(chǎng)煮制的咖啡、浴缸（泳池）里的花瓣、浴巾、花園里的燒烤架、私家藏酒窖……接待中心的每個(gè)細(xì)節(jié)布置，都體現(xiàn)高品位的生活尊貴感不設(shè)接待臺(tái)，全部設(shè)置成獨(dú)立的小型貴賓室，每間貴賓室都設(shè)有吧臺(tái)與高端雜志書(shū)架，給客戶私密、尊貴的感受。專人負(fù)責(zé)幫客戶停車。樣板別墅承承辦客戶私私人PARTY，服務(wù)貼心心不貼身.——以更加貼心心的服務(wù)，，提升項(xiàng)目目的尊貴感感以及客戶戶對(duì)項(xiàng)目的的認(rèn)同目標(biāo)客戶因因特殊的商商務(wù)及社交交需求，會(huì)會(huì)經(jīng)常舉辦辦社交圈層層的私人PARTY.針對(duì)這一特特征，制定定更為貼心心的服務(wù)舉舉措，借用用樣板別墅墅為其承辦辦私人PARTY,且項(xiàng)目的服服務(wù)團(tuán)隊(duì)可可為其提供供具體的服服務(wù)，貼心心又省心。。那些掌控世世界的人，，大多生活活在公眾視視野之外！！原則：低調(diào)調(diào)。神秘。。圈層。推廣策略線上推廣ACTION1線上：戶外外、高端雜雜志、高爾爾夫門戶網(wǎng)網(wǎng)、奢侈品品門戶網(wǎng)及及奢侈品類類雜志戶外——項(xiàng)目周邊、、凱歌高爾爾夫周邊、、閩南重要要高速路段段戶外看板板高端雜志——《座駕》《高爾夫》《胡潤(rùn)百富》《廈門航空》《華乘傳媒》高爾夫門戶戶網(wǎng)——優(yōu)揚(yáng)高爾夫夫（中國(guó)最最大的高爾爾夫?qū)I(yè)門門戶網(wǎng)）以以及新浪、、TOM、21CN的高爾夫頻頻道上保持持高曝光率率奢侈品門戶戶網(wǎng)及雜志志——LUXEE奢侈品網(wǎng)、、《游艇業(yè)》、《金卡LUXURY生活》、《經(jīng)典奢侈品品》雜志圈層營(yíng)銷ACTION2圈定高端客客戶，進(jìn)行行一對(duì)一營(yíng)營(yíng)銷，充分分體現(xiàn)身份份感與尊貴貴感成立專門的的公關(guān)團(tuán)隊(duì)隊(duì)，挖掘高高端客戶資資源：成立專門的的公關(guān)組，，針對(duì)高端端商會(huì)、奢奢侈品俱樂(lè)樂(lè)部、私人人銀行會(huì)員員等客戶，，進(jìn)行針對(duì)性性的目標(biāo)客客戶挖掘，，并根據(jù)目目標(biāo)客戶特特征，進(jìn)行行定制化的的公關(guān)營(yíng)銷銷與商務(wù)洽談?wù)劇８郀柗驎?huì)員員——東方高爾夫夫會(huì)員、香香港高爾夫夫球會(huì)會(huì)員員私人銀行會(huì)會(huì)員——四大銀行、、花旗銀行行、渣打銀銀行等私人人銀行客戶戶高端商會(huì)——香港商會(huì)、、臺(tái)商會(huì)、、浙江商會(huì)會(huì)會(huì)員等奢侈品俱樂(lè)樂(lè)部會(huì)員——游艇俱樂(lè)部部、豪華車車俱樂(lè)部等等高端活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷ACTION3高爾夫邀請(qǐng)請(qǐng)賽活動(dòng)形式：：邀請(qǐng)東方方高爾夫/香港高爾夫夫球會(huì)會(huì)員員、香港商商會(huì)、浙江江商會(huì)會(huì)員員、業(yè)主、、意向客戶戶等高端客客戶在東方方高爾夫球球場(chǎng)舉辦邀邀請(qǐng)賽。高端活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷ACTION3世界奢侈品品協(xié)會(huì)頂級(jí)級(jí)夜宴暨名品慈善善拍賣活動(dòng)形式：：與世界奢奢侈品協(xié)會(huì)會(huì)、LUXEE奢侈品網(wǎng)聯(lián)聯(lián)合舉辦頂頂級(jí)夜宴，，暨奢侈品品慈善拍賣賣參與嘉賓：：全球頂級(jí)級(jí)奢侈品牌牌代表、東東方高爾夫夫/游艇俱樂(lè)部部/銀行鉆石卡卡會(huì)員等高端活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷ACTION3香港馬場(chǎng)騎騎游借助禹洲集集團(tuán)香港上上市背景，，組織客戶戶去香港參參觀香港賽賽馬場(chǎng)、舉辦馬術(shù)培培訓(xùn)、以及及親身體驗(yàn)驗(yàn)馬術(shù)運(yùn)動(dòng)動(dòng)等。高端活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷ACTION3豪華郵輪名名流PARTY別開(kāi)生面地地在豪華郵郵輪上舉行行名流PARTY，樹(shù)立項(xiàng)目目尊貴的、、頂級(jí)的形形象。定制化小結(jié)：營(yíng)銷銷關(guān)鍵舉措措定制化的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)展示“多對(duì)一”定定制化接待待服務(wù)尊貴感預(yù)約看房貼心不貼身身的服務(wù)細(xì)細(xì)節(jié)圈層營(yíng)銷成立專門的的公關(guān)組，，圈定私人人銀行會(huì)員員、高球會(huì)會(huì)員、奢侈侈品俱樂(lè)部部會(huì)員、商商會(huì)會(huì)員等等高端活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷圈定客客戶高端渠道低低調(diào)傳播5營(yíng)銷布局2。價(jià)格定位位1。分期策略略3。推廣總控控圖分期策略一期二期三期先別墅，后后高層，產(chǎn)產(chǎn)品力逐步步呈現(xiàn)、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)感動(dòng)常常在。分3期開(kāi)發(fā)，其其中別墅分分2期。一期圍墻、、入口園林林、主題賣賣場(chǎng)、樣板板房同步啟啟動(dòng)二期中心園園林景觀呈呈現(xiàn)三期公共部部位裝修到到位定價(jià)方法——市場(chǎng)比較法通過(guò)與區(qū)域內(nèi)內(nèi)主要在售樓樓盤的銷售情情況比較，定定位銷售價(jià)格格。競(jìng)爭(zhēng)樓盤選擇擇原則：區(qū)域接近產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似似目標(biāo)客戶相似似別墅價(jià)格定位對(duì)比樓盤東方高爾夫別墅07.10開(kāi)盤，獨(dú)棟別墅均價(jià)33000元/㎡，銷售率95%。個(gè)性化坡地私密別墅。星海灣百橋別墅09.10開(kāi)盤，獨(dú)棟別墅均價(jià)30000元/㎡，銷售率10%,獨(dú)棟帶泳池。公寓價(jià)格對(duì)比樓盤海晟維多利亞09年11月開(kāi)盤，9600元/㎡，銷售率88%，部分可看海。東方高爾夫公寓二手毛坯價(jià)格8500元/㎡。價(jià)格策略獨(dú)棟別墅比較價(jià)格

權(quán)數(shù)東方高爾夫星海灣本案區(qū)域因素地段區(qū)位5%10580100周邊配套4%10085100交通因素6%100110100自然環(huán)境12%12070100景觀因素16%13070100區(qū)域發(fā)展4%10070100個(gè)別因素項(xiàng)目規(guī)模4%115120100地塊因素4%11080100建筑規(guī)劃9%130110100戶型規(guī)劃8%130120100園林設(shè)計(jì)6%11080100社區(qū)配套5%9075100物業(yè)管理2%8570100項(xiàng)目形象5%11070100交易情況5%10075100交易時(shí)間5%105105100修正指數(shù)1.14100.86351交易均價(jià)（元/平米）3300030000/修正價(jià)格2892234742/可比權(quán)重50%50%/市場(chǎng)比較價(jià)格（元/平方米）31832別墅比較價(jià)格格別墅價(jià)格建議議通過(guò)比較得出出，本案獨(dú)棟棟別墅價(jià)格為為31832元/㎡，建議為32000元/㎡通過(guò)對(duì)各類別別墅價(jià)格對(duì)比比分析，得出出各戶型的價(jià)價(jià)格差比例為為：獨(dú)棟/雙拼=1.2：1雙拼/聯(lián)排=1.2：1因此，預(yù)計(jì)本本案類別墅價(jià)價(jià)格如下：雙拼別墅=32000/1.2=26666元/㎡雙拼別墅價(jià)格格=27000/1.2=22500元/㎡受“國(guó)十條””影響，房地地產(chǎn)市場(chǎng)將趨趨向平穩(wěn)健康康發(fā)展，本案案別墅將在2010第四季度推出出，價(jià)格趨于于穩(wěn)定。因此建議：獨(dú)棟別墅價(jià)格格為32000元/㎡。雙拼別墅價(jià)格格為27000元/㎡，聯(lián)排別墅價(jià)格格為22000元/㎡

權(quán)數(shù)東方高爾夫海晟維多利亞本案區(qū)域因素地段區(qū)位5%10080100周邊配套4%100115100交通因素6%100110100自然環(huán)境12%10060100景觀因素16%9070100區(qū)域發(fā)展4%10080100個(gè)別因素項(xiàng)目規(guī)模4%105120100地塊因素4%10080100建筑規(guī)劃9%10570100戶型規(guī)劃8%110110100園林設(shè)計(jì)6%10590100社區(qū)配套5%90105100物業(yè)管理2%8580100項(xiàng)目形象5%10090100交易情況5%10095100交易時(shí)間5%10595100修正指數(shù)0.99600.86151交易均價(jià)（元/平米）850010000/修正價(jià)格853411608/可比權(quán)重50%50%/市場(chǎng)比較價(jià)格（元/平米）10071公寓價(jià)格建議議公寓比較價(jià)格格為10000元/平，建議裝修修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平。本案精裝公寓寓價(jià)格為13000元/㎡。一期（別墅））2010.9-12主銷期高爾夫邀請(qǐng)賽賽/奢侈品頂級(jí)夜夜宴全案推廣總控控圖二期（別墅））三期（高層））2011.1-52011.5-10馬場(chǎng)騎游/郵輪名流PARTY樣板房品鑒/香港Disney游活動(dòng)營(yíng)銷工程節(jié)點(diǎn)別墅預(yù)售條件件接待中心、樣樣板房開(kāi)放高層預(yù)售條件件樣板房開(kāi)放推廣媒體戶外/《高爾夫》《胡潤(rùn)百富》《游艇業(yè)》《經(jīng)典奢侈品》等戶外/《高爾夫》《胡潤(rùn)百富》《游艇業(yè)》《經(jīng)典奢侈品》等圈層營(yíng)銷圈層營(yíng)銷戶外/廈門日?qǐng)?bào)/大公報(bào)/廈門航空/華乘傳媒等推廣主題此前未有，此此后傳世!山·?！じ郀柗蝽敿?jí)級(jí)定制別墅山·海·高爾夫還有有你的夢(mèng)高爾夫墅質(zhì)美美宅全案推廣費(fèi)用用預(yù)算依據(jù)價(jià)格定位位，本案總銷銷額約為15.7億元。依據(jù)“重展示、輕推推廣、重服務(wù)務(wù)、精圈層”的營(yíng)銷總體原原則，建議總總銷額的千分之六作作為推廣費(fèi)用用，約為900萬(wàn)：總推廣費(fèi)用中中，線上推廣廣占40%，線下推廣占占60%，費(fèi)用分別為360萬(wàn)與540萬(wàn)。城市年輪愿與與禹洲集團(tuán)攜攜手打造廈門門非凡高球別別墅社區(qū)謝謝聆聽(tīng)！9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202311:14:38PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。05一月月20232023/1/52023/1/52023/1/