年江蘇無錫房地產(chǎn)市場報(bào)告

無錫市房地產(chǎn)市場報(bào)告一、城市概況無錫地處江蘇省南部，屬于長江三角洲中部地區(qū)，北靠長江，南瀕中國第三大淡水湖──太湖；西離南京183公里，東距上海128公里，城市總面積為4650平方公里，其中市區(qū)面積為1632.70平方公里，下轄江陰、宜興二個(gè)市(縣)和錫山、惠山、崇安、北塘、南長、濱湖和新區(qū)七個(gè)區(qū)，城市總?cè)丝?38.58萬。長江三角洲中部地區(qū)的蘇州、無錫、常州、湖州、嘉興五個(gè)城市以太湖為中心，已經(jīng)形成“環(huán)太湖經(jīng)濟(jì)圈”，優(yōu)越的地理位置能夠接受上海、杭州等大城市的輻射，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展日顯突出，已經(jīng)成為長三角地區(qū)“核心腹地”，如下圖：從主要指標(biāo)所占比重來看，環(huán)太湖經(jīng)濟(jì)圈基本達(dá)到長三角的三成以上，利用外資方面更是超過40%，與2002年相比，主要指標(biāo)比重都呈現(xiàn)上升趨勢，也反映出“環(huán)太湖經(jīng)濟(jì)圈”在長三角地區(qū)中的核心地位。二、城市規(guī)劃1、規(guī)劃背景任何城市規(guī)劃總是依托于城市對自身的定位，而城市對自身的定位又源于自身區(qū)域的資源分布、地域區(qū)位條件。長三角的物理中心城市經(jīng)濟(jì)資源豐富擁有豐富的風(fēng)景資源和人文景觀2、規(guī)劃方向新區(qū)不是城市主導(dǎo)發(fā)展方向，但單一優(yōu)勢最強(qiáng)：——在無錫城市發(fā)展的版圖上，濱湖新城和惠山新城是人口導(dǎo)向的最主要區(qū)域。而新區(qū)人口增長主要來自產(chǎn)業(yè)化增長，并非城市人口導(dǎo)入的主要方向?！獮I湖新區(qū)作為政府城市“南進(jìn)”的主導(dǎo)方向，已經(jīng)獲得了較高的市場認(rèn)同度?！萆叫鲁怯捎诮煌ê蛡鹘y(tǒng)觀念的制約，雖然政府投入很大宣傳力度，市場接受度依然十分有限?！髤^(qū)域經(jīng)過對比分析，新區(qū)單一產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢最強(qiáng)，依靠先天的積累和現(xiàn)實(shí)的商貿(mào)區(qū)配套引擎支持，將是近期發(fā)展相對穩(wěn)健的區(qū)域3、規(guī)劃思路——南拓北展，東整西優(yōu)南拓——開發(fā)建設(shè)濱湖新城，城市未來發(fā)展的主導(dǎo)方向。北展——將堰橋地區(qū)建設(shè)成為惠山區(qū)的新城區(qū)，并加強(qiáng)與江陰的聯(lián)系。東整——整合東亭與主城區(qū)的空間、道路網(wǎng)絡(luò)西優(yōu)——以太湖山水為主體，優(yōu)化城市的旅游休閑用地4、總體布局結(jié)構(gòu)——七片一帶”中心城，“干”字形城鎮(zhèn)發(fā)展軸中心城形成“七片一帶”的總體布局結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑“山水成林”一體的城市總體框架。七片是：城中——以居住和生活服務(wù)設(shè)施為主，承擔(dān)行政、商業(yè)、金融、文化等綜合職能。蠡溪——以旅游服務(wù)、居住、商貿(mào)、體育為主的綜合區(qū)，是中心城中心區(qū)與太湖風(fēng)景區(qū)之間的重要過渡地帶，規(guī)劃在青祁路東、太湖大道南形成中心城二級(jí)中心。東亭——以工業(yè)、居住、商貿(mào)為主的綜合區(qū)，規(guī)劃建成中心城東翼的居住新區(qū)和二級(jí)城市。濱湖新城——以教育、科研、體育、旅游服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施和高品質(zhì)住宅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園為主的綜合區(qū)，包括新城中部的二級(jí)中心。新區(qū)——以工業(yè)、居住、物流為主的綜合區(qū)，其工業(yè)以外向型經(jīng)濟(jì)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，是無錫市最主要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。山北——以居住功能為主，保留傳統(tǒng)的無污染的紡織工業(yè)、輕工業(yè)、機(jī)械工業(yè)，并為城中心提供外遷機(jī)械工業(yè)用地。錫北——包括堰橋和西漳地區(qū)，堰橋是以行政辦公、居住和現(xiàn)代高科技園為主的綜合區(qū)，積極培育中心城北部的二級(jí)中心；西漳是以現(xiàn)代物流、居住和工業(yè)為主的綜合區(qū)。一帶是Z字形的環(huán)太湖、五里湖的自然山水風(fēng)光帶。三、房地產(chǎn)發(fā)展歷史（1）起步期1998年—2001年底福利分房制度取消，樓盤品質(zhì)和規(guī)模不夠，市場較為沉悶。（2）發(fā)展期2001年—2002年底特大型城市定位，城市改造和建設(shè)力度加大，大量拆遷戶導(dǎo)致需求開始急劇增加，房地產(chǎn)開始升溫。（3）加速期2003年起一級(jí)市場被迅速激活，土地供給和價(jià)格持續(xù)攀升，購房能量得以釋放，房地產(chǎn)開始全面升溫。（4）穩(wěn)定發(fā)展期2005年起剛性需求占據(jù)主導(dǎo)，供求保持穩(wěn)定增長供大于求，價(jià)格增幅緩慢。四、房地產(chǎn)市場1、土地市場2002年以前，處于發(fā)展起步發(fā)展階段的無錫房地產(chǎn)市場在土地成交放量上十分平緩，但2003年隨著城市規(guī)劃定位的確定、拆遷量加大以及受整個(gè)長三角地區(qū)房地產(chǎn)升溫的帶動(dòng)，2003-2004年土地成交量大幅增加，其中2003年的土地成交量較2002年翻了一番。2005年在宏觀調(diào)控的影響下，土地交易量大幅減少，但2006年土地成交量重新回升，全年成交量達(dá)到了1041.05萬平方米，創(chuàng)歷史新高。分析：2005年宏觀調(diào)控直接影響到了無錫的房地產(chǎn)市場，土地市場交易量的大幅下滑顯示了開發(fā)商對市場前景的擔(dān)憂，但2006年土地成交量的大幅回升又反應(yīng)了之前開發(fā)商的擔(dān)憂只是暫時(shí)，另一方面也揭示了市場需求仍然處于一個(gè)高位的水平，正是基于這樣的認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)，開發(fā)商對于市場前景的看好成為主流，也正是在這種心態(tài)的驅(qū)動(dòng)下，無錫市土地成交量才得以高速攀升。2、開發(fā)投資情況2003年是無錫市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅最高的一年，當(dāng)年的開發(fā)投資總額達(dá)到了893.32億元，此后開發(fā)投資增幅雖然逐年下降，特別是在2005年之后，隨著國家一系列宏觀調(diào)控政策的不斷深化和貫徹實(shí)施，增幅呈現(xiàn)持續(xù)放緩態(tài)勢，詳見下圖：分析：2006年無錫市的土地成交量雖然大幅度回升，但開發(fā)投資額增幅并沒有出大幅反彈，這主要是因?yàn)?005年土地成交面積大幅下降，導(dǎo)致2006年的房地產(chǎn)施工面積增幅放緩（與2005年基本持平），因此房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅也成下降趨勢。2006年土地交易量的大幅回升，預(yù)示著2007-2008年施工面積的大幅增加，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅也將呈現(xiàn)回升態(tài)勢。3、商品房銷售分析3.1、銷售量走勢近年來，無錫市商品房的銷售面積持續(xù)走高，2004年房地產(chǎn)高峰期時(shí)，商品房銷售面積達(dá)到了358.06萬平方米，增幅26.2%，2005-2006年受同樣是受宏觀調(diào)控影響，商品房的銷售面積增幅明顯下降，詳現(xiàn)下圖：分析：2003年后，在整個(gè)長三角房地產(chǎn)市場趨熱情況下，作為環(huán)太湖經(jīng)濟(jì)圈中重要的組成部分，無錫市的房地產(chǎn)市場也因此而受到帶動(dòng)。3.2、總體價(jià)格走勢在土地放量、開發(fā)投資上升以及銷售量逐年攀升的情況下，無錫市的商品房價(jià)格的上漲幅度也十分明顯，其中2003年度商品住宅價(jià)格漲幅達(dá)到了24%，之后由于供應(yīng)量加大，以及宏觀調(diào)控等因素，漲幅呈下降趨，詳見下圖：分析：總體來看，無錫市近年來商品房的價(jià)格一直呈上升趨勢，但是隨著開發(fā)量的加大和宏觀調(diào)控等因素的影響，商品房價(jià)格的上漲幅度受到了一定的限制。4、區(qū)域熱點(diǎn)板塊分析近年來無錫市的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中于中心區(qū)、副中心區(qū)，但隨著城市發(fā)展的南移，臨近太湖的濱海和新區(qū)逐漸成為一個(gè)新的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，這幾個(gè)板塊共組成了無錫房地產(chǎn)市場上的熱點(diǎn)主力板塊，見下圖：①市中心區(qū)板塊樓盤規(guī)模普遍較小，供應(yīng)量有限產(chǎn)品形態(tài)以高層商住樓為主區(qū)域樓盤價(jià)格范圍為7000-11000元/㎡，落差較為懸殊。區(qū)域內(nèi)中檔價(jià)位樓盤銷售情況略好于高價(jià)位盤。100萬元以上高總價(jià)銷售抗性較大。隨著副中心區(qū)域樓盤的崛起，中心區(qū)域內(nèi)的高價(jià)樓盤面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。②副中心區(qū)板塊副中心區(qū)距離市中心繁華地段距離較近，房價(jià)適中，且地域面積和土地供應(yīng)量較大，因此物業(yè)類型較豐富。區(qū)域樓盤銷售主力價(jià)格為5500-7000元/㎡，部分全裝修樓盤價(jià)格在7500元/㎡以上，區(qū)域內(nèi)高檔次、高總價(jià)樓盤的市場接受度較弱，而中高檔定位、價(jià)格適中的樓盤銷售普遍較好生活配套設(shè)施較為齊全，以無錫本地客為主，購房目的大多為自住需求③濱湖新區(qū)板塊南區(qū)主要是指濱湖新區(qū)板塊，區(qū)域內(nèi)樓盤規(guī)模普遍較。區(qū)域?qū)⒁?guī)劃成為無錫的高檔湖濱居住區(qū)、旅游區(qū)和新的市中心。規(guī)劃建設(shè)將為整個(gè)區(qū)域帶來近百萬的城市人口在新一輪的城市規(guī)劃完成后，該區(qū)域的房地產(chǎn)迅速升溫。目前該區(qū)土地推出量較大，是無錫未來幾年房地產(chǎn)主要發(fā)展區(qū)域。由于靠近太湖的景觀資源優(yōu)勢，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的房型面積較全市平均水平更為偏大，大景觀房較多，區(qū)域樓盤銷售主力價(jià)格為4000-7000元/㎡。5、二季無錫房地產(chǎn)市場分析2007年二季度無錫住宅均值情況表（單位：元/平方米）住宅均值商品房比上季二手房比上季45172.24%42358.65%中心區(qū)65981.15%58336.15%副中心區(qū)63331.07%48998.53%東區(qū)44923.67%40019.65%南區(qū)48131.88%41827.53%西區(qū)59432.47%431810.52%北區(qū)36390.64%35177.00%分析：從上面可以看到，2007年2季度無錫新建商品住宅的均價(jià)為4517元/平方米，同比1季度上漲2.24%，比2006年全年均價(jià)上漲4.7%，總體漲幅較為平穩(wěn)。從區(qū)域漲幅來看，東區(qū)由于臨近副中心區(qū)域，同時(shí)其原先的價(jià)格基數(shù)較低，在熱點(diǎn)板塊房價(jià)過高的情況下，該區(qū)域反而受到了購房者的青睞，因此成為二季度房價(jià)漲幅最高的區(qū)域。近兩年來國家的宏觀調(diào)控對無錫市的二手房市場產(chǎn)生了較為深刻的影響，特別是稅收政策的調(diào)整對市場影響較大，市場成交量連續(xù)出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，2005年同比下降4%，2006年同比下降24%，2007年上半年又同比下降1.11%，受稅費(fèi)上漲及商品房房價(jià)上漲心理預(yù)期的影響，二手住房的價(jià)格卻在不斷上漲，二手房市場出現(xiàn)“量減價(jià)升”的現(xiàn)象。2007年二季度二手商品住宅的均價(jià)略低于新房，整體均價(jià)為4235元/平方米，但在房價(jià)漲幅上要高于新房，平均漲幅達(dá)到了8.65%。六、總體結(jié)論①城市地位提長，助長房地產(chǎn)價(jià)值提升由于無錫市地處長三角內(nèi)陸地區(qū)，沒有瀕海的地緣位置，而“環(huán)太湖經(jīng)濟(jì)圈”的形成，最大限度的彌補(bǔ)了這一不足，借助太湖的自然景觀和旅游資源，無錫在長三角地區(qū)的地位日益重要，而隨著其城市地位的提高，其房地產(chǎn)的市場價(jià)值也必將得到提升。②市場總體需求依然旺盛，產(chǎn)品多元化趨勢明顯經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)了城鎮(zhèn)居民收入的增加，無錫市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入連續(xù)五年同比增長14%以上，居民生活水平逐步提高，改善居住的需求持續(xù)釋放，給房地產(chǎn)市場帶來了持久的動(dòng)力。此外，城市吸引力的不斷增強(qiáng)，外來人口的增加，給房地產(chǎn)市場帶來了大量的需求。無錫市房地產(chǎn)市場戶型結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)逐步趨于多元化，消費(fèi)者購房選擇比較豐富。預(yù)計(jì)今年下半年商品房市場需求旺盛，成交總量在250萬平方米左右，二手房市場受宏觀調(diào)控政策的影響比較大，預(yù)計(jì)下半年市場需求將與上半年基本持平，成交總量在110萬平方米左右。③土地開發(fā)緩慢，導(dǎo)致實(shí)際供應(yīng)減緩從2001年到2007年上半年，無錫市共推出土地約3000