房地產(chǎn)工程管理法務(wù)案例庫(kù)

案例一房屋交付時(shí)因哪些質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主有理由拒絕領(lǐng)房案情介紹：張先生買了城北拱墅區(qū)的房子，現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)多處滲水和漏雨（頂樓），還有開(kāi)裂，張先生拒絕領(lǐng)房，開(kāi)發(fā)商3日內(nèi)緊急修復(fù)完畢，請(qǐng)張先生再次驗(yàn)房，張先生認(rèn)為該質(zhì)量問(wèn)題已構(gòu)成退房條件，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。法律分析：一、哪些質(zhì)量問(wèn)題買受人可拒絕領(lǐng)房，出賣人承擔(dān)逾期交房的責(zé)任？法律上并沒(méi)有作明確的列舉行規(guī)定，一般來(lái)講，要從合同約定和法律規(guī)定兩個(gè)方面來(lái)考量，看是否符合合同約定的條件和法律規(guī)定的情形。約定條件：買受人能否以房屋存在質(zhì)量問(wèn)題為由拒絕收房，首先要依據(jù)《商品房買賣合同》中約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及合同中有關(guān)的違約責(zé)任約定，若合同中明確約定交付的房屋達(dá)不到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，買受人有權(quán)拒絕接收房屋或解除合同，則買受人可以拒絕接收房屋。若合同中沒(méi)有約定，則依據(jù)法律規(guī)定，只有房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在問(wèn)題，未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格以及嚴(yán)重影響正常居住使用和安全的質(zhì)量問(wèn)題的，買受人才可以拒絕接收房屋。法定情形一：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合的，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。主體結(jié)構(gòu)不合同的認(rèn)定需要以市級(jí)以上質(zhì)量監(jiān)督管理部門出具的書面工程質(zhì)量評(píng)定意見(jiàn)作為處理爭(zhēng)執(zhí)的依據(jù)。質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)用由主張方墊付，責(zé)任方承擔(dān)。法定情形二：因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。在此，《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收內(nèi)容及要求》對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求過(guò)高，我們認(rèn)為，只要滿足國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，除此以外的質(zhì)量瑕疵，不一定是嚴(yán)重影響正常居住使用的情況。上述法定和約定的情形，買受人有理由拒絕領(lǐng)房。因出賣人履行修繕義務(wù)導(dǎo)致預(yù)期交房的，出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。二、哪些質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主拒絕領(lǐng)房理由不成立，出賣人僅承擔(dān)維修義務(wù)？除上述法定或約定的拒絕領(lǐng)房的情形之外，買受人在驗(yàn)收房屋時(shí)，對(duì)所交付商品房的質(zhì)量有異議的，出賣人僅承擔(dān)修復(fù)義務(wù)，且在修復(fù)期間，不視為出賣人逾期交付房屋。地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水、門窗損壞等質(zhì)量瑕疵并不會(huì)導(dǎo)致商品房的功能喪失，不會(huì)導(dǎo)致買受人不能實(shí)現(xiàn)合同目的，若不影響正常居住使用的，從促進(jìn)交易、維護(hù)正常的交易秩序、實(shí)現(xiàn)權(quán)益和社會(huì)資源利用最大化的角度出發(fā)，法律法規(guī)確定了修復(fù)的民事責(zé)任。出賣人修復(fù)完畢后，買受人應(yīng)于出賣人發(fā)出通知后的合同期限對(duì)房屋的修復(fù)進(jìn)行驗(yàn)收，逾期不驗(yàn)收，視同買受人已驗(yàn)收完畢。根據(jù)上述分析，本案中張先生買入的房屋出現(xiàn)滲水、漏雨、開(kāi)裂等質(zhì)量問(wèn)題，因存在頂樓漏雨的情形，因此應(yīng)屬于業(yè)主可拒絕領(lǐng)房。法務(wù)建議和意見(jiàn)為避免爭(zhēng)議，在《商品房買賣合同》中應(yīng)作出明確約定。出賣人因質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)保修責(zé)任的條款設(shè)定：出賣人在向買受人交付房屋時(shí)，該房屋已達(dá)到政府規(guī)定的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，買受人在接收房屋時(shí)，對(duì)所交付商品房的質(zhì)量（隱蔽工程除外）、空間尺寸、室內(nèi)設(shè)施、室內(nèi)裝飾設(shè)備、室外環(huán)境、公共設(shè)施質(zhì)量等有異議的，買受人應(yīng)向出賣人提出書面意見(jiàn)，由出賣人予以認(rèn)可后，出賣人有義務(wù)盡快予以修復(fù)。修復(fù)期間，不能視為出賣人逾期交付房屋。出賣人修復(fù)完畢后，買受人英應(yīng)于出賣人發(fā)出通知后的7日內(nèi)對(duì)房屋的修復(fù)進(jìn)行驗(yàn)收，逾期不驗(yàn)收，視同買受人已驗(yàn)收完畢。因質(zhì)量問(wèn)題買受人有理由退房的條款設(shè)計(jì)：買受人對(duì)該商品房提出有重大質(zhì)量問(wèn)題，雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，以市級(jí)以上質(zhì)量監(jiān)督管理本門出具的書面工程質(zhì)量評(píng)定意見(jiàn)作為處理爭(zhēng)執(zhí)的依據(jù)。質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)用由主張方墊付，責(zé)任方承擔(dān)。如該部門認(rèn)定屬非重大質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)由出賣人根據(jù)本合同約定承擔(dān)保修責(zé)任；如確系重大質(zhì)量問(wèn)題且不具備入住條件，買受人要求退房的，出賣人須在買受人出面提出退房要求后5天內(nèi)將買受人已付款退還買受人并支付利息，利息按銀行同期存款利率計(jì)算。買受人要求換房且出賣人同意換房的，差價(jià)按新、舊合同總價(jià)多退少補(bǔ)。買受人選擇不退房且且出賣人可以修復(fù)的，雙方另行約定保修期限，出賣人修復(fù)完畢后，買受人應(yīng)于出賣人發(fā)出通知后的7日內(nèi)對(duì)房屋的修復(fù)進(jìn)行驗(yàn)收，在修復(fù)期間，出賣人按照合同中預(yù)期交房的相關(guān)約定承擔(dān)賠償責(zé)任。實(shí)踐中，發(fā)生這方面的爭(zhēng)議后，開(kāi)發(fā)商要做好以下幾方面的工作：1、與客戶妥善溝通最大焦點(diǎn)往往在房屋質(zhì)量瑕疵是否屬于法定的“因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用”有權(quán)退房的情形。出賣人可以援引《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收內(nèi)容及要求》以及相關(guān)法律法規(guī)（詳見(jiàn)“法律法規(guī)的依據(jù)指引”）與客戶解釋并作妥善溝通。同時(shí)承諾對(duì)于交付質(zhì)量瑕疵的房屋，視具體情況不同，將承擔(dān)修理、更換、重做、減少價(jià)款等違約責(zé)任，對(duì)于因維修、更換、重做給買受人造成損失的，將承擔(dān)賠償責(zé)任。2、抓緊履行保修義務(wù)。3、事先約定申請(qǐng)鑒定的機(jī)構(gòu)、程序、費(fèi)用承擔(dān)方式。4、維修完成后，及時(shí)以書面形式通知買受人驗(yàn)房。買受人拒絕領(lǐng)房的，應(yīng)告知買受人無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)。買受人仍然惡意回避，可采用公告送達(dá)的方式通知領(lǐng)房。法律法規(guī)的依據(jù)指引：1、《浙江省實(shí)施<中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法>辦法》（2001年1月1日）第二十八條房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)商品房管理的法律、法規(guī)。經(jīng)營(yíng)者有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求負(fù)責(zé)退房，并承擔(dān)其他民事責(zé)任：將未經(jīng)竣工驗(yàn)收（包括建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收和按規(guī)定必須的綜合驗(yàn)收）合格的商品房交付使用的；2、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（1998年7月20日國(guó)務(wù)院頒布）第三十二條商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新審核。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。3、《中華人民共和國(guó)建筑法》（1997年11月1日）第六十條建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開(kāi)裂等質(zhì)量缺陷；對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)。4、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（2003年4月28日）第十一條買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)字書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)。第十二條房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。5、《中華人民共和國(guó)合同法》（1999年3月15日）第九十四條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。6、《商品房銷售管理辦法》（2010年4月4日建設(shè)部發(fā)布）第三十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。7、《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收內(nèi)容及要求》（該部分內(nèi)容未輸入）案例二哪些情形容易引起開(kāi)發(fā)商逾期辦證的責(zé)任案情介紹：2000年初，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司預(yù)售樓盤熱銷，根據(jù)《商品房買賣合同》，該公司應(yīng)于2002年6月將辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書所必要之商品房銷售專用發(fā)票交付給買受人。房屋交付時(shí)，其中的41戶業(yè)主因物業(yè)維修基金的交付和開(kāi)發(fā)商發(fā)生爭(zhēng)議，該公司因買受人為付清物業(yè)維修基金為由拒絕向買受人開(kāi)具專用發(fā)票。直至2007年41位業(yè)主才辦理完房屋產(chǎn)權(quán)登記。此時(shí)，該公司已進(jìn)入清算程序，41為業(yè)主提起仲裁，要求該公司逾期提供辦理商品房權(quán)屬證書所需資料導(dǎo)致預(yù)期辦證承擔(dān)賠償責(zé)任。最終達(dá)成諒解協(xié)議，賠款總額巨大。法律分析：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬（包括契稅證、房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證）登記需要由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證明書的，買受人可以要求退房，或請(qǐng)求出賣人支付違約金而繼續(xù)履行合同。出賣人逾期提供辦理商品房權(quán)屬證書所需要資料導(dǎo)致預(yù)期辦證的原因主要有以下幾種情形：（1）商品房交付后抵押權(quán)未能及時(shí)撤銷；（2）工程款未結(jié)清，施工單位不肯提供相關(guān)資料，無(wú)法申請(qǐng)竣工驗(yàn)收備案，導(dǎo)致初始登記未完成；（3）竣工驗(yàn)收未完成；（4）超容積率指標(biāo)，規(guī)劃驗(yàn)收未通過(guò)，土地出讓金未補(bǔ)繳，行政處罰未處理完畢；（5）買受人未交納物業(yè)維修基金或房款余額，《商品房買賣合同》中并未對(duì)此作出相關(guān)約定，開(kāi)發(fā)商不開(kāi)具專用發(fā)票等。對(duì)于因出賣人的原因?qū)е碌倪t延辦理房產(chǎn)證的，可作如下處理：因?yàn)槌鲑u人原因?qū)е骂A(yù)期辦證糾紛的，出賣人應(yīng)按照合同條款的約定承諾承擔(dān)賠償責(zé)任；如果沒(méi)有約定或約定不明確的，參照銀行貸款利率，出賣人應(yīng)償付合同約定交付產(chǎn)權(quán)證之次日起至限期辦證之日起的利息；如果，開(kāi)發(fā)商在限期內(nèi)仍未辦妥證照的，自限期之日起至實(shí)際辦妥證照之日應(yīng)償付購(gòu)房人已交房款案上述利率計(jì)算的雙倍利息。因出賣人開(kāi)發(fā)、銷售手續(xù)不合法引起產(chǎn)權(quán)證辦理糾紛，應(yīng)確認(rèn)合同是否有效。若合同無(wú)效，買受人可以請(qǐng)求解除合同；若在案件審理期間依法補(bǔ)辦手續(xù)取得合法資格的，可令出賣人限期辦妥房屋權(quán)屬登記。根據(jù)上述分析，本案中，《商品房買賣合同》對(duì)買受人不交納物業(yè)維修基金的違約責(zé)任未作約定，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有理由據(jù)此不開(kāi)具專業(yè)發(fā)票，此屬于出賣人的原因，在商品房交付使用后約定限期內(nèi)，沒(méi)有將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。法務(wù)建議和意見(jiàn)：為避免爭(zhēng)議，《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)作出明確約定，如果要求買受人應(yīng)在出賣人向其提供辦理產(chǎn)權(quán)登記所需的資料前，與出賣人結(jié)清應(yīng)付給出賣人的所有款項(xiàng)。買受人委托出賣人辦理該商品房產(chǎn)權(quán)登記的，應(yīng)按辦理產(chǎn)權(quán)登記的要求向出賣人提供證件材料和費(fèi)用。若買受人未與出賣人結(jié)清款項(xiàng)的，出賣人有權(quán)拒絕辦理權(quán)證提供給買搜人，其后果由買受人承擔(dān)。出賣人應(yīng)特別注意上述未及時(shí)提供辦理商品房權(quán)屬證書所需要資料導(dǎo)致預(yù)期辦證的幾種情形，在前期工作中做好預(yù)防措施。例如，為避免影響領(lǐng)取竣工驗(yàn)收備案表，需要在簽署《施工合同》時(shí)，就對(duì)工程款的結(jié)算、施工單位向有關(guān)政府部門提供有關(guān)資料的條件和時(shí)間約定在先。買受人以按揭貸款方式購(gòu)房的，由于出賣人為買受人的貸款提供了連帶責(zé)任保證擔(dān)保，應(yīng)及時(shí)督促買受人按照約定的時(shí)間，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支付辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記相關(guān)的稅費(fèi)并提供相關(guān)資料，與出賣人、按揭銀行共同在約定期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記以相應(yīng)的抵押登記。法律法規(guī)的依據(jù)指引：（1）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》（2007年8月30日）第六十一條以出讓或者劃撥方式取得取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部分申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向相同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。（2）《中華人民共和國(guó)合同法》（1999年3月15日）第四十四條依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照規(guī)定。第一百三五條出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。（3）《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（2001年8月15日）第七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，合法房地產(chǎn)權(quán)屬證書。（4）《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日建設(shè)部發(fā)布）第三十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房地產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政管理部門。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。第三十六條未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、擅自銷售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。（5）《城市商品房預(yù)售管理辦法》（2004年7月20日建設(shè)部修正）第二十條預(yù)售的商品房交付使用之日起90內(nèi)，成勾人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（6）《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（2003年4月28日）第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；商品房買賣合同標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貨款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。案例三業(yè)主為對(duì)開(kāi)發(fā)商的書面通知提出異議，構(gòu)成對(duì)通知內(nèi)容的“默認(rèn)”嗎？案件介紹：A項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)建設(shè)一處位于市中心高檔精裝修住宅項(xiàng)目。A項(xiàng)目公司在與客戶簽訂的《商品房買賣合同》中，約定廚房底面鋪設(shè)高檔大理石。但在材料采購(gòu)及施工過(guò)程中，A項(xiàng)目公司發(fā)現(xiàn)，廚房底面若鋪設(shè)大理石，在今后的使用中容易造成油煙、污垢等附著在大理石表面，不但不易清潔，而且容易變色。為此，A項(xiàng)目公司決定廚房底面改為鋪設(shè)高檔瓷磚。另外，A項(xiàng)目公司在原有戶型的基礎(chǔ)上，對(duì)部分主臥戶型進(jìn)行了設(shè)計(jì)優(yōu)化，將原主臥的窗戶設(shè)計(jì)變更成飄窗，有效增加了主臥的可利用空間，但對(duì)主臥額采光及日照有一定的影響。A項(xiàng)目公司就上述兩項(xiàng)變更事項(xiàng)分別向購(gòu)房業(yè)主發(fā)出了通知書，并均在通知書中告知：“若您對(duì)上述變更有異議的，您有權(quán)在收到本通知后15日內(nèi)提出，若您未對(duì)收到本通知后15日內(nèi)提出異議的，視為您同意接受上述的變更?！狈煞治觥渡唐贩抠I賣合同》中的條款、附件以及附圖均為《商品房買賣合同》的有效組成部分，一經(jīng)雙方簽署，即對(duì)雙方都具有約束力。案例中A項(xiàng)目公司對(duì)廚房地面鋪設(shè)材料的變更屬于對(duì)《商品房買賣合同》附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的變更；對(duì)主臥窗戶的設(shè)計(jì)變更因涉及到戶型變更屬于對(duì)《商品房買賣合同》附件一：房屋平面圖的變更。一般情況下，若要變更合同的，需要雙方當(dāng)事人協(xié)商一致方能變更。那么，A項(xiàng)目公司通過(guò)單方書面通知的形式，能實(shí)現(xiàn)“業(yè)主在收到該通知后15日內(nèi)，若未提出異議，視同接受變更”的法律效力嗎？這需要區(qū)別對(duì)待。一、關(guān)于廚房地面由高檔大理石變更為高檔瓷磚通知書的法律效力《商品房買賣合同》附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)中明確約定廚房地面采用大理石鋪設(shè)，在未征得買受人同意的情況下，出賣人務(wù)無(wú)權(quán)單方變更裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，因此A項(xiàng)目公司在向業(yè)主發(fā)出通知后，即使業(yè)主沒(méi)有提出異議，也不能視為已經(jīng)接受了該項(xiàng)變更。A項(xiàng)目公司仍應(yīng)按《商品房買賣合同》附件三：裝飾、設(shè)備約定的標(biāo)準(zhǔn)交付商品房。若A公司單方變更裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，則需向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《商品房買賣合同》第十三條第二款的約定，按商品房的實(shí)際裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)與合同約定裝飾、設(shè)備的實(shí)際差價(jià)予以賠償。二、關(guān)于主臥設(shè)計(jì)變更通知書的法律效力《商品房買賣合同》第十條對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更作了明確約定：出賣人在設(shè)計(jì)變更后10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)書面通知買受人，買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作出書面答復(fù)的，視同接受變更?；凇渡唐贩抠I賣合同》對(duì)設(shè)計(jì)變更的特別約定，A項(xiàng)目公司在向業(yè)主發(fā)出通知后，只要業(yè)主沒(méi)有提出異議的，就視為已經(jīng)接受了該設(shè)計(jì)變更。法務(wù)意見(jiàn)和建議有案例可見(jiàn)，對(duì)于不同性質(zhì)不同內(nèi)容的變更事項(xiàng)，在A項(xiàng)目公司單方發(fā)出通知書后，會(huì)產(chǎn)生不一樣的法律后果。導(dǎo)致這樣截然不同的法律后果的原因，在于合同雙方是否事先對(duì)“無(wú)異議即視為認(rèn)可”進(jìn)行了約定?，F(xiàn)行使用的《商品房買賣合同》僅僅在“規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更”上明確約定了，買受人在收到出賣人書面通知后，會(huì)產(chǎn)生“無(wú)異議即視為認(rèn)可”的法律后果。除“規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更”外，出賣人、買受人可以對(duì)其他情形也作相應(yīng)的約定，但該約定的內(nèi)同應(yīng)當(dāng)遵守公平、合理的原則，同時(shí)出賣人應(yīng)事先向買受人作必要的提醒.案例四開(kāi)發(fā)商有權(quán)送露臺(tái)嗎？案情介紹：A項(xiàng)目公司在銷售一沿街商住樓時(shí)，考慮到該商住樓屋頂有面積約400平方米的露臺(tái)，就以明顯高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格將頂樓住宅銷售給業(yè)主張先生，并在與業(yè)主張先生簽署的《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》中約定，屋頂露臺(tái)的使用權(quán)歸業(yè)主張先生所有。房屋交付后，樓下商鋪業(yè)主認(rèn)為屋頂露臺(tái)屬于全體業(yè)主共有，要求在屋頂露臺(tái)上搭設(shè)太陽(yáng)能熱水器、空調(diào)室外機(jī)、以及晾曬衣物，遭到了業(yè)主張先生的拒絕，雙方發(fā)生了爭(zhēng)議。法律分析：商品房的屋面是商商品房不可分分割的組成部部分，屬于建建筑物共用部部分。根據(jù)《物物權(quán)法》第七十條規(guī)定：業(yè)主主對(duì)建筑物的的住宅、經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用房等專專有部分享有有所有權(quán)，對(duì)對(duì)專有部分以以外的共有部部分享有共有有和共同管理理的權(quán)利。因因此，商品房房的屋面所有有權(quán)及使用權(quán)權(quán)均歸該棟樓樓房屋的全體體業(yè)主共有。若若要將屋面的的使用權(quán)歸某某一業(yè)主專用用，則需要證證得每一位享享有屋面共有有權(quán)業(yè)主的同同意及授權(quán)。由此可見(jiàn)，A項(xiàng)目目公司既無(wú)權(quán)權(quán)向某一業(yè)主主贈(zèng)送屋頂露露臺(tái)，也無(wú)權(quán)權(quán)處分屋頂露露臺(tái)的使用權(quán)權(quán)，其與業(yè)主主張先生所簽署署的《補(bǔ)充協(xié)協(xié)議》由于無(wú)無(wú)法得到其他他業(yè)主的追認(rèn)認(rèn)，事實(shí)上屬屬于無(wú)效合同同。A項(xiàng)目公司需需要向業(yè)主張張先生承擔(dān)賠賠償責(zé)任。法務(wù)建議和意見(jiàn)為了避免上述現(xiàn)象象，同時(shí)又能能以較高價(jià)格格銷售該套頂頂層住宅，作作為開(kāi)發(fā)商，需需要在商品房銷售時(shí)，就要求求每一位業(yè)主主享有屋面共共有權(quán)的業(yè)主主同意將該幢幢樓宇的屋面面的使用歸某某位（或數(shù)位位）業(yè)主專用用。在實(shí)際操操作中，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在《商品房房買賣合同》中中約定：“該商品房所所在樓宇的屋面使用權(quán)權(quán)歸該幢樓宇宇買受人共有有。如該樓宇宇屋面已經(jīng)設(shè)設(shè)計(jì)為屋頂花花園或露臺(tái)的的，則該屋頂頂花園或露臺(tái)臺(tái)專用權(quán)歸設(shè)設(shè)計(jì)上與之相相通的商品房房買受人所有有，個(gè)買受人人對(duì)此專用權(quán)權(quán)的約定均無(wú)無(wú)異議，并對(duì)對(duì)各買受人具具有合同約束束力?！绷硗?，開(kāi)開(kāi)發(fā)商應(yīng)與享享有屋面專用用權(quán)的業(yè)主就就其使用該屋屋面的具體事事宜進(jìn)行補(bǔ)充充約定，業(yè)主主在使用該屋屋面時(shí)須符合合法律、法規(guī)規(guī)及管理規(guī)約約、物業(yè)服務(wù)務(wù)公司制定的的有關(guān)規(guī)定等等，并承擔(dān)維維護(hù)、管理、修修繕等義務(wù)及及費(fèi)用。案例五我的房子要和樣板板房一樣案情介紹：A開(kāi)發(fā)商在其開(kāi)發(fā)的的精裝修樓盤盤開(kāi)盤前，推推出了書套樣樣板房及景觀觀樣板區(qū)?？涂蛻衾钕壬趨⒂^了樣板房后后，對(duì)該樓盤盤產(chǎn)生了濃厚厚的興趣，當(dāng)當(dāng)天即購(gòu)買了了與樣板房戶戶型完全一致致的商品房一一套。一年后，該樓盤正正式交付。客客戶李先生發(fā)現(xiàn)其其購(gòu)買的房屋屋與樣板房相相比明顯“縮水”，盡管櫥柜柜、潔具的品品牌都一樣，但但使用的型號(hào)號(hào)不同，樣板板房使用的是是該品牌的高高端產(chǎn)品，而而交付的房屋屋使用的是該該品牌的入門門產(chǎn)品；另外外，樣板房里里漂亮的窗簾簾、燈飾、地地毯等，交付付的房屋里都都沒(méi)有。為此，該客戶認(rèn)為為開(kāi)發(fā)商并為為告知樣板房房與交付房屋屋的裝飾、設(shè)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)是不不同的，遂已已交付的房屋屋與樣板房不不符為由，要要求按照樣板板房的標(biāo)注交交付房屋；A開(kāi)發(fā)商認(rèn)為i，樣板房主主要在于展示示房屋的空間間、布局、功功能等，交付付的房屋肯定定會(huì)與樣板房房有所差異，具具體裝飾、設(shè)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該該以實(shí)際交付付為準(zhǔn)。雙方方陷入爭(zhēng)執(zhí)。法律分析：在精裝修樓盤的銷銷售過(guò)程中，樣樣板先行是非非常普遍的。為為了能夠吸引引潛在的意向向客戶，開(kāi)發(fā)商總是在樣板板房的設(shè)計(jì)、施施工、陳設(shè)等等方面不遺余余力，努力營(yíng)營(yíng)造精品樣板板效果（其質(zhì)質(zhì)量、設(shè)備、裝裝修標(biāo)準(zhǔn)明顯顯高于交付房房屋的標(biāo)準(zhǔn)）。因因此，商品房房的質(zhì)量、設(shè)設(shè)備、裝修會(huì)會(huì)有“展示標(biāo)準(zhǔn)”及“交付標(biāo)準(zhǔn)”，通常開(kāi)發(fā)發(fā)商會(huì)按“展示標(biāo)準(zhǔn)”銷售，按“交付標(biāo)準(zhǔn)”交付。根據(jù)《搜房銷售管管理辦法》第第三十一條的的規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)銷售商商品房時(shí)設(shè)置置樣板房的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際際交付的商品品房質(zhì)量、設(shè)設(shè)備及裝修與與樣板房是否否一致，為作作說(shuō)明的，實(shí)實(shí)際交付的商商品房應(yīng)當(dāng)與與樣板房一致致?！庇纱丝梢?jiàn)，A開(kāi)發(fā)發(fā)商并未對(duì)樣樣板房與實(shí)際際交付商品房房的質(zhì)量、設(shè)設(shè)備及裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)作區(qū)別說(shuō)說(shuō)明，因此，其其實(shí)際交付的的房屋應(yīng)當(dāng)與與樣板房一致致。法務(wù)建議和意見(jiàn)：：一方面，開(kāi)發(fā)商應(yīng)應(yīng)當(dāng)在樣板房房展示時(shí)告知知消費(fèi)者，該該樣板房是“展示標(biāo)準(zhǔn)”還是“交付標(biāo)準(zhǔn)”，并在樣板板房入口告示示欄中，用文文明確予以提提醒。若是“交付標(biāo)準(zhǔn)”的，還需要要對(duì)具體的裝飾、設(shè)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)（包包括顏色、型型號(hào)、規(guī)格、功功率、產(chǎn)地等等做出說(shuō)明，對(duì)對(duì)于今后交付付房屋中沒(méi)有有的陳設(shè)、裝裝飾、電器等等，要用固定定的文字予以以提醒。另一方面，要在《商商品房買賣合合同》中作相相關(guān)約定，例例如“樣板房質(zhì)量量、設(shè)備、裝裝修僅供風(fēng)格格及裝修效果果的參考，不不作為交付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，本商品品房的質(zhì)量、設(shè)設(shè)備、裝修具具體以實(shí)際交交付實(shí)樣為準(zhǔn)準(zhǔn)。”案例六廣告天馬行空交房苦不堪堪言案情介紹：某房產(chǎn)公司在推廣廣期開(kāi)發(fā)的樓樓盤時(shí)，對(duì)該該樓盤所在的的區(qū)位優(yōu)勢(shì)作作了重點(diǎn)宣傳傳，并以該樓樓盤為中心分別2000米、500米、1公里的生活半半徑內(nèi)的配套套設(shè)施做了具具體羅列，包包括規(guī)劃中的的沃爾瑪超市市、市民廣場(chǎng)場(chǎng)、水岸公園園、五星級(jí)酒酒店等等。在該樓盤交付時(shí)，該該房產(chǎn)公司曾曾經(jīng)宣傳過(guò)沃沃爾瑪超市、市市民廣場(chǎng)、水水岸公園、五五星級(jí)酒店等等因規(guī)劃變更更、招商引資資等各種原因因均不再建設(shè)設(shè)實(shí)施。不少少業(yè)主認(rèn)為，他他們購(gòu)買該樓樓盤重要原因因之一就是因因?yàn)橹苓叡憷呐涮?，其其所?gòu)商品房房的房?jī)r(jià)中已已經(jīng)包含了周周邊規(guī)劃所帶帶來(lái)的未來(lái)預(yù)預(yù)期，現(xiàn)大量量配套均不再再建設(shè)實(shí)施，要要求房產(chǎn)公司司承擔(dān)賠償責(zé)責(zé)任。法律分析關(guān)于房產(chǎn)公司對(duì)商商品房開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)劃范圍外周周邊今后的規(guī)規(guī)劃做作的宣宣傳，要不要要承擔(dān)責(zé)任？？需要作深入的法律律分析，要看看該宣傳是否否是虛假宣傳傳？是否屬于于要約？如果果屬于要約，沒(méi)沒(méi)有將該內(nèi)容容寫進(jìn)商品房房買賣合同，房房產(chǎn)公司能否否免責(zé)？如果果屬于要約邀邀請(qǐng)，房產(chǎn)公公司是否可以以不承擔(dān)責(zé)任任？要回答上述問(wèn)題，首首先要明白什什么是“要約”，什么是“要約邀請(qǐng)”，兩者的區(qū)區(qū)別在法律上上如何界定？？根據(jù)《合同法》第第十四條和第第十五條的規(guī)規(guī)定，“要約是希望望和他人訂立立合同的意思思表示”，“要約邀請(qǐng)是是希望他人向向自己發(fā)出要要約的意思表表示”，一般來(lái)講講，寄送的價(jià)價(jià)目表、拍賣賣公告、招標(biāo)標(biāo)公告、商業(yè)業(yè)廣告等為要要約邀請(qǐng)，但但法律也明確確規(guī)定“商業(yè)廣告的的內(nèi)容符合要要約規(guī)定的，視視為要約”，也就是說(shuō)說(shuō)，商業(yè)廣告告的內(nèi)容也并并非全部都是是要約邀請(qǐng)，不不可以天馬行行空地任意發(fā)發(fā)揮。在明確了法律規(guī)定定的“要約”和“要約邀請(qǐng)”的概念后，再再來(lái)看本案中中銷售廣告中中對(duì)該樓盤規(guī)規(guī)劃區(qū)域外11公里、3公里生活半徑徑的配套說(shuō)明明究竟是“要約”還是“要約邀請(qǐng)”。根據(jù)《最最高人民法院院關(guān)于審理商商品房買賣合合同糾紛案件件適用法律若若干問(wèn)題的解解釋》第三條條的規(guī)定，房房產(chǎn)公司在商商品房的銷售售廣告和宣傳傳資料中就“就商品房開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍圍內(nèi)的房屋及及相關(guān)設(shè)施所所作的說(shuō)明和和允諾具體確確定并對(duì)商品品房買賣合同同的訂立以及及房屋價(jià)格的的確定有重大大影響的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)視為要約約?！北景钢性搹V廣告內(nèi)容雖然然“具體確定”，且對(duì)合同同訂立和價(jià)格格確定有重大大影響，但由由于不在房產(chǎn)產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)劃范圍內(nèi)，所所以該廣告內(nèi)內(nèi)容應(yīng)該屬于于“要約邀請(qǐng)”，二部是“要約”。如果廣告中部分內(nèi)內(nèi)容符合法律律規(guī)定的“要約”的條件，那那么該部分“說(shuō)明和允諾諾即使未載入入商品房買賣賣合同，亦應(yīng)應(yīng)當(dāng)視為合同同內(nèi)容，當(dāng)事事人違反的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約約責(zé)任?！比绻麖V告中中的部分內(nèi)容容不符合法律律規(guī)定的“要約”條件，僅系“要約邀請(qǐng)”（如本案廣廣告中的爭(zhēng)議議內(nèi)容），其其宣傳內(nèi)容不不具有合同約約束力，但是是這并不意味味著，本案中中的房產(chǎn)公司司可以對(duì)商品品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃劃范圍外的相相關(guān)規(guī)劃配套套隨心所欲地地進(jìn)行宣傳而而不用承擔(dān)任任何責(zé)任。根據(jù)《反不正當(dāng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)法》第九九條關(guān)于虛假假宣傳的法律律規(guī)定及相關(guān)關(guān)司法解釋，《民民法通則》第第58條第3款項(xiàng)因欺詐詐而引起的民民事行為無(wú)效效及相關(guān)司法法解釋及《合合同法》第五五十四條關(guān)于于因欺詐而簽簽訂的合同可可以撤銷等規(guī)規(guī)定，如果房房產(chǎn)公司在廣廣告要約邀請(qǐng)請(qǐng)中故意提供供虛假情況，作作引人誤解的的虛假宣傳，一一方面客戶可可以撤銷已簽簽訂的商品房房買賣合同，并并有權(quán)要求房房產(chǎn)公司承擔(dān)擔(dān)賠償損害的的責(zé)任，另一一方面房產(chǎn)公公司可能還要要承擔(dān)虛假宣宣傳產(chǎn)生的行行政處罰責(zé)任任。由上可見(jiàn)，商業(yè)廣廣告一般在法法律上屬于要要約邀請(qǐng)，允允許廣告主、廣廣告經(jīng)營(yíng)者作作適度的美化化和夸張，但但是廣告內(nèi)容容并不是可以以隨意發(fā)揮的的，因?yàn)椴糠址帧熬唧w確定”的內(nèi)容，如如果符合最高高院司法解釋釋的第三條的的規(guī)定要求，那那么在法律性性質(zhì)上就不僅僅僅屬于“要約邀請(qǐng)”，二變成“要約”了，比如24小時(shí)恒溫游游泳池、中央央花園、樓間間距、綠地率率以及配套設(shè)設(shè)施的品牌等等。違反了廣廣告中屬于“要約”的內(nèi)容，房房產(chǎn)公司應(yīng)該該承擔(dān)相應(yīng)的的違約責(zé)任。對(duì)于廣告內(nèi)容中的的要約邀請(qǐng)，雖雖然不具有合合同約束力，但但是也不允許許房產(chǎn)公司在在宣傳時(shí)故意意提供虛假情情況，作引人人誤解的虛假假宣傳，否則則，同樣要承承擔(dān)相關(guān)的法法律責(zé)任。法務(wù)意見(jiàn)和建議為避免因虛假宣傳傳產(chǎn)生的法律律風(fēng)險(xiǎn)，建議議房產(chǎn)公司宣宣傳、沙盤展展示或樣板房房展示時(shí)，應(yīng)應(yīng)在顯著位置清晰提提示，本宣傳傳資料（或樓樓書、廣告、圖圖列、沙盤或或樣板房等）僅僅供參考，不不作為實(shí)際支支付標(biāo)準(zhǔn)，最最終以政府有有關(guān)部門的批批準(zhǔn)文件和雙雙方簽訂的商商品房買賣合合同未準(zhǔn)，同同時(shí)在商品房房買賣合同的的補(bǔ)充協(xié)議中中明確約定，本本（補(bǔ)充）協(xié)協(xié)議的約定內(nèi)內(nèi)容系雙方最最終意思表示示，此前出賣賣人提供的宣宣傳資料（包包括樓書、廣廣告、沙盤、樣樣板房等）中中部分與本協(xié)協(xié)議不一致之之處，雙方同同意將其視為為對(duì)相關(guān)內(nèi)容容的變更，以以本協(xié)議的約約定為準(zhǔn)。另外，針針對(duì)本案所涉涉規(guī)劃區(qū)外的的配套設(shè)施廣廣告宣傳，還還要注意以下下問(wèn)題：在宣傳時(shí)，房產(chǎn)公公司應(yīng)作必要要的審查，了了解該配套或或設(shè)施是否已已經(jīng)列入政府府規(guī)劃，是否已經(jīng)處于建設(shè)設(shè)施工過(guò)程中中等。對(duì)于尚尚未列入政府府規(guī)劃的，不不予宣傳。在宣傳時(shí)，房產(chǎn)公公司應(yīng)核對(duì)該該規(guī)劃的出處處，并注明信信息來(lái)源。房產(chǎn)公司在《商品品房買賣合同同》、樓書及及宣傳資料中中進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提提示，明確指指出這些規(guī)劃不在房產(chǎn)公司司商品開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)劃范圍內(nèi)，具具體有政府部部門或其他單單位予以實(shí)施施，不屬于房房產(chǎn)公司承諾諾的內(nèi)容，且且可能存在不不確定性，如如實(shí)際實(shí)施的的內(nèi)容與宣傳傳資料不一致致的，以實(shí)際際實(shí)施的內(nèi)容容為準(zhǔn)。案例七近在咫尺的樓上樓樓下曠日持久的的維修尷尬案情介紹張某購(gòu)買了某房產(chǎn)產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的的精裝修樓盤盤706室，入住不不久發(fā)現(xiàn)其陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)吊頂不時(shí)時(shí)有水滲漏，于是提出要求求盡快維修，房房產(chǎn)公司現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)核查后，初初步確認(rèn)滲水水系由于樓上上806室業(yè)主的陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)防水密封封不牢造成的的，并同意對(duì)對(duì)保修期內(nèi)出出現(xiàn)的質(zhì)量瑕瑕疵免費(fèi)維修修。經(jīng)多次聯(lián)聯(lián)系806室業(yè)主，在在長(zhǎng)達(dá)一年半半的時(shí)間里，該該業(yè)主均一種種種理由拒絕絕配合維修?，F(xiàn)706室業(yè)主因商品房有質(zhì)量問(wèn)題向法院起訴要求房產(chǎn)公司及時(shí)履行維修義務(wù)、賠償相應(yīng)損失，于是房產(chǎn)公司向806室業(yè)主發(fā)律師函，要求其配合維修，否則也將向人民法院起訴，要求賠償。法律分析本案涉及兩個(gè)不同同的法律關(guān)系系，一個(gè)是房房產(chǎn)公司與樓樓下706業(yè)主間因房房屋質(zhì)量問(wèn)題題引起的商品品房買賣合同同關(guān)系；另一一個(gè)是樓下706業(yè)主與樓上806業(yè)主間因房房屋修繕引起起的相鄰權(quán)關(guān)關(guān)系。在商品房買賣合同同關(guān)系中，對(duì)對(duì)交付房屋存存在的質(zhì)量瑕瑕疵，房產(chǎn)公公司依照合同同約定應(yīng)在保保修期內(nèi)承擔(dān)擔(dān)免費(fèi)維修的的義務(wù)。根據(jù)據(jù)合同相對(duì)性性的原則，該該法律關(guān)系只只約束簽訂合合同的雙方當(dāng)當(dāng)事人。本案案如果706業(yè)主以房屋屋質(zhì)量問(wèn)題對(duì)對(duì)房地產(chǎn)公司司提出訴訟或或仲裁，法院院或仲裁機(jī)關(guān)關(guān)在審理此類類案件時(shí)，一一般不會(huì)依職職權(quán)或依房地地產(chǎn)的申請(qǐng)806業(yè)主作為共共同被告或是是共同申請(qǐng)人人，而是依據(jù)據(jù)合同和相關(guān)關(guān)法律法規(guī)直直接判令或裁裁決房產(chǎn)公司司在一定時(shí)間間內(nèi)完成房屋屋的修繕。由由于在處理這這種法律關(guān)系系中，法院和和仲裁機(jī)關(guān)的的審理不涉及及樓上的806業(yè)主，所以以即使判決或或裁決生效，樓樓下的業(yè)主贏贏得官司，仍仍無(wú)法根本解解決其房屋的的漏水維修問(wèn)問(wèn)題。在案件件執(zhí)行過(guò)程中中，房產(chǎn)公司司很容易陷入入非常被動(dòng)的的局面。在相鄰權(quán)的糾紛中中，根據(jù)《物物權(quán)法》第八八十八條的規(guī)規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利利人因建造、修修繕建筑物鋪鋪設(shè)電線、電電纜、水管、暖暖氣、燃?xì)夤芄芫€等必須利利用相鄰?fù)恋氐?、建筑物的的，該土地、建建筑物的?quán)利利人應(yīng)當(dāng)提供供必要的便利利”，樓上的806室業(yè)主為相相鄰方修繕建建筑物提供必必要的便利是是其法定義務(wù)務(wù)，一般的《業(yè)業(yè)主臨時(shí)管理理規(guī)定》中也也有類似的規(guī)規(guī)定，法院根根據(jù)此審理或或判決，有助助于根本上解解決706業(yè)主的滲水水維修問(wèn)題。法務(wù)建議和意見(jiàn)：：房屋交付后發(fā)現(xiàn)質(zhì)質(zhì)量瑕疵，房房地產(chǎn)公司同同意維修，但但是由于相鄰鄰方拒絕配合合，使得維修修時(shí)間無(wú)限期期拖延，這種種情況并不少少見(jiàn)。解決這這個(gè)問(wèn)題，首首先應(yīng)該在商商品房買賣合合同補(bǔ)充協(xié)議議中增加相應(yīng)應(yīng)條款，明確確約定房產(chǎn)公公司在修繕相相鄰不動(dòng)產(chǎn)時(shí)時(shí)，商品房買買受人有配后后義務(wù)。在無(wú)無(wú)明確的法定定配合義務(wù)時(shí)時(shí)，約定的配配合義務(wù)在合合同雙方當(dāng)事事人之間產(chǎn)生生拘束力，如如果訴訟或仲仲裁也容易獲獲得法院或仲仲裁機(jī)關(guān)的支支持。如果在商品房買賣賣合同中并沒(méi)沒(méi)有約定相鄰鄰業(yè)主的配合合義務(wù)，發(fā)生生此類糾紛時(shí)時(shí)首先要與有有配合義務(wù)一一方的業(yè)主協(xié)協(xié)商，盡量爭(zhēng)爭(zhēng)取獲得其書書面或是口頭頭同意相鄰方方利用其房屋屋，同時(shí)分別別以房產(chǎn)公司司和相鄰受損損方的名義向向配合義務(wù)方方發(fā)出書面通通知，明確要要求其在合理理期限內(nèi)履行行配合義務(wù)。如果相鄰方在收到到通知后經(jīng)多多次協(xié)商仍拒拒絕配合，在在不得不需要要通過(guò)訴訟途途徑解決糾紛紛時(shí)，建議最最好由受損業(yè)業(yè)主以相鄰權(quán)權(quán)糾紛起訴配配合義務(wù)方業(yè)業(yè)主，盡量不不要提起商品品房買賣合同同糾紛告房地地產(chǎn)公司履行行保修義務(wù)，以以提高訴訟效效率，加快維維修進(jìn)度，進(jìn)進(jìn)而避免受損損方的損失進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)大。案例八開(kāi)發(fā)商沒(méi)拿到竣工工驗(yàn)收備案表表能交房嗎？？案情介紹一精裝修小戶型樓樓盤按照購(gòu)房房合同約定原原在2007年12月底交付。然然而房子一直直未交付，業(yè)業(yè)主們?cè)诮辜奔钡牡却卸榷冗^(guò)了4個(gè)月，今年年的5月1日，業(yè)主們接接到開(kāi)發(fā)商的的收房通知，但但業(yè)主到達(dá)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商未取得得竣工驗(yàn)收備備案表，直到到5月15日，開(kāi)發(fā)商才才拿到竣工驗(yàn)驗(yàn)收備案表。至至此，在計(jì)算算開(kāi)發(fā)商逾期期交房日期上上業(yè)主與其發(fā)發(fā)生爭(zhēng)議，業(yè)業(yè)主認(rèn)為，取取得竣工驗(yàn)收收備案表是交交房的必備條條件，逾期交交房日期應(yīng)算算至5月15日；開(kāi)發(fā)商則則認(rèn)為其已在在4月30日通過(guò)竣工驗(yàn)驗(yàn)收，通過(guò)竣竣工驗(yàn)收的房房子就可以交交付，逾期交交房日期應(yīng)算算至4月30日。法律分析一、哪些竣工條件件是法定的交交房前強(qiáng)制性性必備條件。根據(jù)《建筑法》、《城城市房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理理?xiàng)l例》、《建建設(shè)工程質(zhì)量量管理?xiàng)l例》等等法律法規(guī)的的強(qiáng)制性規(guī)定定，建筑工程程竣工經(jīng)驗(yàn)收收合格后方可可交付使用。那那么，建筑工工程經(jīng)什么樣樣的驗(yàn)收合格格才可交付業(yè)業(yè)主使用，驗(yàn)驗(yàn)收合格是否否需要經(jīng)過(guò)工工程質(zhì)量監(jiān)督督、規(guī)劃、消消防、環(huán)保等等部門的專項(xiàng)項(xiàng)驗(yàn)收。根據(jù)國(guó)務(wù)院于19998年頒布的《城城市房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理理?xiàng)l例》第十十七條規(guī)定：：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目竣工后后，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)向項(xiàng)目所在在地的縣級(jí)以以上地方人民民政府地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)主管部門門提出竣工驗(yàn)驗(yàn)收申請(qǐng)。房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)自收到竣工工驗(yàn)收申請(qǐng)之之日30日內(nèi)，對(duì)涉涉及公共安全全的內(nèi)容、組組織工程質(zhì)量量監(jiān)督、規(guī)劃劃、消防、人人防等有關(guān)部部門或單位進(jìn)進(jìn)行驗(yàn)收。2000年，國(guó)務(wù)院院和建設(shè)部分分別下發(fā)了《建建設(shè)工程質(zhì)量量管理?xiàng)l例》和和《房屋建筑筑工程及市政政基礎(chǔ)設(shè)施工工程竣工驗(yàn)收收備案管理暫暫行辦法》?！督ńㄔO(shè)工程質(zhì)量量管理?xiàng)l例》第第十六條規(guī)定定，建設(shè)單位位收到建設(shè)工工程竣工報(bào)告告后，應(yīng)當(dāng)組組織設(shè)計(jì)、施施工、工程監(jiān)監(jiān)理等有關(guān)單單位進(jìn)行竣工工驗(yàn)收。建設(shè)設(shè)工程竣工驗(yàn)驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備備下列條件：：（1）完成建設(shè)設(shè)工程設(shè)計(jì)和和合同約定的的各項(xiàng)內(nèi)容；；（2）有完整的的技術(shù)檔案和和施工管理資資料；（3）有工程使使用的主要建建筑材料、建建筑構(gòu)配件和和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)實(shí)驗(yàn)報(bào)告；；（4）有勘察、設(shè)設(shè)計(jì)、施工、工工程監(jiān)理等單單位分別簽署署質(zhì)量合格文文件；（5）有施工單單位簽署工程程保修書。第第四十九條規(guī)規(guī)定，建設(shè)單單位應(yīng)當(dāng)自建建設(shè)工程竣工工驗(yàn)收合格之之日起15日內(nèi)，將建建設(shè)工程竣工工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和和規(guī)劃、公安安消防、環(huán)保保等部門出具具的認(rèn)可文件件或者準(zhǔn)許文文件報(bào)建設(shè)行行政主管部門門或者其他有有關(guān)部門備案案。因此，在在《建設(shè)工程程質(zhì)量管理?xiàng)l條例》實(shí)施后后，房屋竣工工驗(yàn)收已由原原來(lái)的行政審審批許可制度度轉(zhuǎn)為備案制制度。工程竣竣工驗(yàn)收由建建設(shè)單位組織織，聯(lián)合施工工、設(shè)計(jì)、監(jiān)監(jiān)理和勘察單單位進(jìn)行，并并由房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)主管部門門組織。且從從竣工驗(yàn)收應(yīng)應(yīng)當(dāng)具備的條條件看，并非非需要規(guī)劃、公公安消防、環(huán)環(huán)保等部門的的認(rèn)可文件或或準(zhǔn)許使用文文件，規(guī)劃等等文件在竣工工驗(yàn)收合格后后報(bào)備案時(shí)需需具備，竣工工驗(yàn)收合格最最終形成的書書面文件為《建建設(shè)工程竣工工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》（實(shí)實(shí)際操作為五五方主體分別別制作的《工工程竣工驗(yàn)收收?qǐng)?bào)告》）。因因此，根據(jù)行行政法規(guī)規(guī)定定，商品房經(jīng)經(jīng)開(kāi)發(fā)商組織織的竣工驗(yàn)收收合格后，就就可交付使用用。但2000年6月建設(shè)部頒頒布《房屋建建設(shè)工程和市市政基礎(chǔ)設(shè)施施工程竣工驗(yàn)驗(yàn)收暫行規(guī)定定》則規(guī)定，工工程竣工驗(yàn)收收工作，由建建設(shè)單位負(fù)責(zé)責(zé)組織實(shí)施；；工程進(jìn)行竣竣工驗(yàn)收的條條件包括規(guī)劃劃、消防、環(huán)環(huán)保等部門的的認(rèn)可文件。根根據(jù)該規(guī)定，建建筑工程在交交付業(yè)主使用用前，還必須須具備下述竣竣工條件：工工程竣工經(jīng)規(guī)規(guī)劃、公安消消防、環(huán)保等等驗(yàn)收合格和和認(rèn)可。不過(guò)過(guò)，該規(guī)定屬屬于部門規(guī)章章，法律效力力層次低于《建建設(shè)工程質(zhì)量量管理?xiàng)l例》。二、竣工驗(yàn)收備案案是政府對(duì)工工程的一種監(jiān)監(jiān)督手段，竣竣工驗(yàn)收備案案表不是開(kāi)發(fā)發(fā)商向業(yè)主交交房的法定必必備條件。根據(jù)建設(shè)部（20008）78號(hào)令《房屋屋建筑工程和和市政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施工程竣工工驗(yàn)收備案管管理暫行辦法法》規(guī)定，建建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)在工程竣工工驗(yàn)收合格之之日起15天內(nèi)，向工工程所在地建建設(shè)行政主管管部門備案，在在提交的備案案文件符合規(guī)規(guī)定要求的情情況下，備案案部門應(yīng)予備備案并發(fā)放《房房屋建筑工程程竣工驗(yàn)收備備案表》。所所以竣工驗(yàn)收收備案只是政政府對(duì)工程進(jìn)進(jìn)行監(jiān)督的一一種行政手段段，竣工驗(yàn)收收備案表并不不是工程交付付業(yè)主使用前前必備的文件件。通過(guò)上面的分析，可可見(jiàn)，在本文文開(kāi)頭所提案案例中，業(yè)主主對(duì)交房的法法定條件存在在誤解，開(kāi)發(fā)發(fā)商的意見(jiàn)是是正確的。當(dāng)當(dāng)然，如果開(kāi)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主主在購(gòu)房合同同中特別約定定將取得竣工工驗(yàn)收備案表表作為房屋交交付的條件，則則開(kāi)發(fā)商必須須在交房時(shí)向向業(yè)主出具次次文件，否則則即構(gòu)成逾期期交房。法務(wù)建議和意見(jiàn)一、在綜合驗(yàn)收合合格取消后，選選擇商品房驗(yàn)驗(yàn)收合格作為為交付條件容容易引起爭(zhēng)議議。在現(xiàn)行的的商品房買賣賣合同示范文文本第8條所例舉的5種交付條件件即分別為：：商品房經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收合格、商商品房經(jīng)綜合合驗(yàn)收合格、商商品房經(jīng)分期期驗(yàn)收合格、商商品房取得商商品房住宅交交付使用批準(zhǔn)準(zhǔn)文件以及自自行約定的條條件中，如果果選擇“商品房經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收合格”作為交付使使用的條件，則則因?yàn)橛嘘P(guān)法法律對(duì)驗(yàn)收合合格的規(guī)定不不盡一致，從從上述分析可可以看出，在在實(shí)踐中容易易引起爭(zhēng)議，對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商將不不會(huì)產(chǎn)生不利利的后果。二、開(kāi)發(fā)商在商品品房買賣合同同中設(shè)定交房房條件時(shí)應(yīng)考考慮與后續(xù)手手續(xù)辦證時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的銜接。我我們建議開(kāi)發(fā)發(fā)商選擇“商品房經(jīng)規(guī)規(guī)劃驗(yàn)收合格格”作為交房條條件，理由是是：商品房工工程經(jīng)質(zhì)量驗(yàn)驗(yàn)收通過(guò)，尚尚不能保證商商品房能夠通通過(guò)其他專項(xiàng)項(xiàng)驗(yàn)收。只有有符合規(guī)劃要要求或是建設(shè)設(shè)的違法性已已經(jīng)得到糾正正和解決的商商品房才能他他通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)驗(yàn)收。所以，規(guī)規(guī)劃驗(yàn)收合格格的商品房在在后續(xù)辦證階階段不會(huì)存在在實(shí)質(zhì)性障礙礙，以“商品房經(jīng)規(guī)劃劃驗(yàn)收合格”作為交付條條件有利于保保障開(kāi)發(fā)商在在交房后及時(shí)時(shí)辦妥商品房房的初始登記記并在合同約約定期限內(nèi)履履行提供辦證證資料的責(zé)任任和義務(wù)。；；三、交付時(shí)間的確確定，不僅要要充分考慮到到工程何時(shí)才才能完工，還還要考慮到何何時(shí)能夠通過(guò)過(guò)政府部門的的專項(xiàng)驗(yàn)收，而而且還要考慮慮商品房還是是毛坯房還是是精裝修，另另外還要考慮慮到利用項(xiàng)目目土地使用權(quán)權(quán)或在建工程程抵押貸款何何時(shí)才能歸還還，和抵押權(quán)權(quán)何時(shí)能夠撤撤銷等因素。案例九業(yè)主斷購(gòu)，開(kāi)發(fā)商商怎么辦？案情介紹經(jīng)濟(jì)危機(jī)來(lái)襲，購(gòu)購(gòu)房者資產(chǎn)大大幅縮水，歸歸還銀行按揭揭貸款的實(shí)力力減弱，“斷供”現(xiàn)象頻發(fā)。由由于開(kāi)發(fā)商在在業(yè)主購(gòu)房過(guò)過(guò)程中為其提提供了階段性性連帶責(zé)任保保證，該保證證責(zé)任通常在在開(kāi)發(fā)商與業(yè)業(yè)主辦完房屋屋產(chǎn)權(quán)登記手手續(xù)后才能解解除，所以購(gòu)購(gòu)房者斷供后后，只要房屋屋產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移移登記至業(yè)主主名下，銀行行均會(huì)轉(zhuǎn)而要要求開(kāi)發(fā)商承承擔(dān)保證責(zé)任任，此時(shí)業(yè)主主所有未還款款項(xiàng)均要由開(kāi)開(kāi)發(fā)商來(lái)支付付，開(kāi)發(fā)商承承擔(dān)保證責(zé)任任后又不一定定能從業(yè)主處處取得追償款款（因?yàn)闃I(yè)主主本身就沒(méi)錢錢），所以開(kāi)開(kāi)發(fā)商在業(yè)主主斷供事件中中承擔(dān)很大的的風(fēng)險(xiǎn)。如果果隨著經(jīng)濟(jì)危危機(jī)的深入，斷斷供從個(gè)別事事件轉(zhuǎn)變?yōu)槿喝喊l(fā)事件，開(kāi)開(kāi)發(fā)商的損失失就更大了。法律分析在商品房買賣與商商品房按揭貸貸款關(guān)系中，開(kāi)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房房者、銀行三三者之間存在在如下關(guān)系：：購(gòu)房者在商商品房預(yù)售階階段與開(kāi)發(fā)商商簽訂《商品品房買賣合同同》，隨后與與開(kāi)發(fā)商指定定的銀行簽訂訂商品房按揭揭貸款協(xié)議，開(kāi)開(kāi)發(fā)商同時(shí)與與銀行簽訂保保證合同，為為購(gòu)房者的按按揭貸款提供供階段性的連連帶責(zé)任保證證，該保證責(zé)責(zé)任在業(yè)主取取得所購(gòu)商品品房的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證且銀行行取得房屋抵抵押的他項(xiàng)權(quán)權(quán)證之后解除除或終止。在在開(kāi)發(fā)商為業(yè)業(yè)主提供擔(dān)保保的同時(shí)，并并沒(méi)有業(yè)主或或第三方為開(kāi)開(kāi)發(fā)商提供反反擔(dān)保。所以，開(kāi)發(fā)商如果果要避免或降降低自己承擔(dān)擔(dān)保證責(zé)任所所產(chǎn)生的損失失，就必須事事先在商品房房買賣合同中中設(shè)定特別條條款。目前現(xiàn)現(xiàn)行的商品房房買賣合同中中針對(duì)業(yè)主斷斷供設(shè)定一個(gè)個(gè)條款，就是是一旦銀行因因業(yè)主斷供而而要求開(kāi)發(fā)商商承擔(dān)保證責(zé)責(zé)任，開(kāi)發(fā)商商就有權(quán)解除除商品房買賣賣合同、收回回商品房，并并從房款中優(yōu)優(yōu)先抵扣業(yè)主主應(yīng)付的違約約金及開(kāi)發(fā)商商因此遭受的的損失（包括括因承擔(dān)保證證責(zé)任而產(chǎn)生生的損失），再再將余款退還還給業(yè)主。但但實(shí)際操作中中這一條款的的履行遇到阻阻礙，由于業(yè)業(yè)主在斷供的的同時(shí)對(duì)外也也是負(fù)債累累累，大批債主主通過(guò)法院對(duì)對(duì)其所購(gòu)的商商品房實(shí)施了了預(yù)查封，雖雖然開(kāi)發(fā)商解解除了商品房房買賣合同，但但該單方解除除合同的通知知是否足以確確認(rèn)開(kāi)發(fā)商對(duì)對(duì)該商品房的的所有權(quán)并進(jìn)進(jìn)而阻止商品品房被其他債債主強(qiáng)制執(zhí)行行尚待審判實(shí)實(shí)踐的檢驗(yàn)，所所以，在當(dāng)前前形勢(shì)下，有有必要充實(shí)、修修改商品房買買賣合同中的的斷供條款，以以保障開(kāi)發(fā)商商的合法權(quán)益益。法務(wù)建議和意見(jiàn)一、盡快辦理完畢畢商品房的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記記手續(xù)，以盡盡早解除開(kāi)發(fā)發(fā)商的保證責(zé)責(zé)任。如果商商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記到了了業(yè)主名下，該該商品房的不不動(dòng)產(chǎn)抵押登登記就可以辦辦理，開(kāi)發(fā)商商承擔(dān)保證責(zé)責(zé)任的期限也也就滿了，這這時(shí)發(fā)生業(yè)主主斷供的情形形，開(kāi)發(fā)商就就可以不承擔(dān)擔(dān)保證責(zé)任。為為此，有必要要在商品房買買賣合同中約約定：1、開(kāi)發(fā)商交交付商品房之之前或是交付付商品房的同同時(shí)，購(gòu)房者者必須提供完完備的辦證資資料并支付相相關(guān)稅費(fèi)，否否則開(kāi)發(fā)商有有權(quán)拒絕交付付房屋并不承承擔(dān)延期交房房的責(zé)任，購(gòu)購(gòu)房者應(yīng)承擔(dān)擔(dān)延期收房的的風(fēng)險(xiǎn)；2、購(gòu)房者應(yīng)應(yīng)在開(kāi)發(fā)商通通知向購(gòu)房者者以及其委托托的辦證機(jī)構(gòu)構(gòu)提供辦證權(quán)權(quán)屬登記的資資料的日期后后的指定期限限內(nèi)完成所購(gòu)購(gòu)商品房的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記記及相應(yīng)的不不動(dòng)產(chǎn)抵押登登記，如果因因購(gòu)房者不再再規(guī)定期限內(nèi)內(nèi)辦妥前述手手續(xù)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)發(fā)商保證責(zé)任任不能按時(shí)解解除的，購(gòu)房房者要承擔(dān)違違約責(zé)任，如如果開(kāi)發(fā)商因因此而承擔(dān)保保證責(zé)任的，則則開(kāi)發(fā)商也要要按合同約定定追究購(gòu)房者者責(zé)任。二、通過(guò)合同約定定賦予開(kāi)發(fā)商商可以視情形形選擇解除合合同或繼續(xù)履履行合同的權(quán)權(quán)利。由于現(xiàn)現(xiàn)在的商品房房銷售形勢(shì)不不夠樂(lè)觀，所所以，在業(yè)主主斷供的情況況下，開(kāi)發(fā)商商并不是當(dāng)然然地要解除合合同，而是要要區(qū)分業(yè)主的的實(shí)際情況及及其償債能力力區(qū)別對(duì)待。所所以，在商品品房買賣合同同中，就業(yè)主主斷供的情形形，應(yīng)約定給給予開(kāi)發(fā)商選選擇權(quán)，開(kāi)發(fā)發(fā)商可以在合合同約定的一一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)時(shí)間內(nèi)行駛解解除權(quán)，也可可以選擇繼續(xù)續(xù)履行合同（在在此情況下開(kāi)開(kāi)發(fā)商仍有權(quán)權(quán)視業(yè)主履行行情況而選擇擇解除合同還還是繼續(xù)履行行），但兩種種選擇項(xiàng)下都都要對(duì)業(yè)主設(shè)設(shè)定懲罰性違違約金，在開(kāi)開(kāi)發(fā)商選擇解解除合同的情情況下，還應(yīng)應(yīng)明確需退還還給業(yè)主的房房款與業(yè)主應(yīng)應(yīng)支付的違約約金、損害賠賠償金自動(dòng)抵抵消。三、根據(jù)最高人民民法院的相關(guān)關(guān)司法解釋，購(gòu)購(gòu)房者未付清清房款但已實(shí)實(shí)際占有的商商品房，其被被法院強(qiáng)制執(zhí)執(zhí)行時(shí)，開(kāi)發(fā)發(fā)商有從商品品房變價(jià)款中中優(yōu)先受償剩剩余房款的權(quán)權(quán)利?；谶@這個(gè)規(guī)定，同同時(shí)考慮到開(kāi)開(kāi)發(fā)商未業(yè)主主承擔(dān)擔(dān)保責(zé)責(zé)任后對(duì)業(yè)主主所享有的追追償權(quán)不具備備優(yōu)先受償?shù)牡男再|(zhì)，所以以開(kāi)發(fā)商應(yīng)在在商品房買賣賣合同中約定定，在業(yè)主斷斷供的情況下下，若銀行要要求開(kāi)發(fā)商承承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任任的，開(kāi)發(fā)商商既可以選擇擇承擔(dān)擔(dān)保責(zé)責(zé)任，也可以以選擇拿業(yè)主主支付的房款款來(lái)歸還業(yè)主主所欠的按揭揭款，從而構(gòu)構(gòu)成業(yè)主未付付清房?jī)r(jià)款的的情形。在此此情況下，即即使業(yè)主所購(gòu)購(gòu)商品房被其其債主查封并并進(jìn)而強(qiáng)制執(zhí)執(zhí)行、變價(jià)出出售，作為開(kāi)開(kāi)發(fā)商而言，根根據(jù)前述司法法解釋，仍可可以從該商品品房的變價(jià)款款中優(yōu)先受償償業(yè)主沒(méi)有付付清的房款，因因而可以將開(kāi)開(kāi)發(fā)商在此過(guò)過(guò)程中可能遭遭受的損失降降到最小程度度。案例十甲方指定分包工程程發(fā)生安全事事故，發(fā)包人人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)責(zé)任嗎？案情介紹：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公公司A投資建造啊啊一幢寫字樓樓，經(jīng)招投標(biāo)標(biāo)，某建筑公公司B中標(biāo)。招標(biāo)標(biāo)文件中列明明，玻璃幕墻墻工程為分包包項(xiàng)目。A與B簽訂《建設(shè)設(shè)工程施工合合同》后，在在履行過(guò)程中中，A又另行通過(guò)過(guò)招標(biāo)方式選選定幕墻專業(yè)業(yè)建筑公司C，并與C簽訂玻璃幕幕墻工程施工工合同。玻璃璃幕墻工程在在施工過(guò)程中中，發(fā)生安全全事故，造成成一名建筑工工人死亡。對(duì)對(duì)此安全事故故，除分包單單位C之外，A或B哪一方也應(yīng)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？？法律分析：根據(jù)《建筑法》第第四十五條的的規(guī)定：“施工現(xiàn)場(chǎng)安安全由建筑施施工企業(yè)負(fù)責(zé)責(zé)。實(shí)施施工工總承包的，由由總承包單位位負(fù)責(zé)。分包包單位向總承承包單位負(fù)責(zé)責(zé)，服從總承承包單位對(duì)施施工現(xiàn)場(chǎng)的安安全生產(chǎn)管理理。”以及《建設(shè)設(shè)工程安全生生產(chǎn)管理?xiàng)l例例》第二十四四條規(guī)定：“總承包單位位依法將建設(shè)設(shè)工程分包給給其他單位的的，分包合同同中應(yīng)當(dāng)明確確各自在安全全生產(chǎn)方面的的權(quán)利、義務(wù)務(wù)。總承包單單位和分包單單位對(duì)分包工工程的安全生生產(chǎn)承擔(dān)連帶帶責(zé)任。分包包單位應(yīng)當(dāng)服服從總承包單單位的安全生生產(chǎn)管理，分分包單位不服服從管理導(dǎo)致致生產(chǎn)安全事事故的，由分分包單位承擔(dān)擔(dān)主要責(zé)任?！币陨习咐校绻摬Ａ粔こ逃煽偝谐邪鼏挝籅選定分包單單位C，并與C簽訂分包合合同，根據(jù)相相關(guān)法律規(guī)定定，所發(fā)生的的安全事故責(zé)責(zé)任全部由B與C承擔(dān)，與發(fā)發(fā)包單位A無(wú)關(guān)。但事事實(shí)上，分包包單位由A選定，分包包工程的施工工合同也由A與C簽訂，總承承包單位B并未參與，因因此要求總承承包單位B承擔(dān)安全事事故責(zé)任顯然然缺乏法律依依據(jù)，應(yīng)當(dāng)由由A與C共同承擔(dān)相相應(yīng)的責(zé)任。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)公司司作為發(fā)包人人，往往在招招投標(biāo)確定總總包單位后，由由于專業(yè)技術(shù)術(shù)原因、公用用事業(yè)性行業(yè)業(yè)壟斷經(jīng)營(yíng)原原因、或考慮慮節(jié)省工程成成本費(fèi)用等原原因，會(huì)將部部分分部分項(xiàng)項(xiàng)工程從總承承包工程范圍圍內(nèi)劃出，另另行確定施工工單位，并由由發(fā)包人直接接與分項(xiàng)工程程施工單位簽簽訂施工合同同（或稱分包包合同）、結(jié)結(jié)算工程價(jià)款款。這樣的做做法存在很大大的問(wèn)題，對(duì)對(duì)總承包施工工合同的履行行、工程的順順利推進(jìn)都會(huì)會(huì)形成隱患，具具體有如下幾幾個(gè)方面：1、會(huì)增加發(fā)包人在在分包工程施施工過(guò)程中的的安全事故責(zé)責(zé)任（如案例例）2、因分包工程影響響到整體工程程的進(jìn)度，無(wú)無(wú)法要求總承承包單位承擔(dān)擔(dān)工期延誤責(zé)責(zé)任；3、分包工程往往先先于整體工程程竣工驗(yàn)收，如如與分包單位位單獨(dú)結(jié)算工工程價(jià)款，會(huì)會(huì)造成分包工工程價(jià)款結(jié)算算、支付時(shí)間間提前，對(duì)發(fā)發(fā)包人資金壓壓力增大；4、如總承包單位不不配合，則可可直接拒絕發(fā)發(fā)包人此種操操作方式，或或者在發(fā)包人人確定分包單單位后，總承承包單位組織織分包單位進(jìn)進(jìn)場(chǎng)施工、或或拒接提供總總包管理配合合服務(wù)，由此此必然會(huì)拖延延工期。法務(wù)建議和意見(jiàn)：：1、關(guān)于選定甲方指指定分包工程程施工單位的的權(quán)限：僅在招標(biāo)文件中明明確分包工程程，是指發(fā)包包人允許投標(biāo)標(biāo)方在中標(biāo)后后可將該部分分項(xiàng)目分包，而而不是發(fā)包人人有權(quán)另行選選定分包單位位。在總包施施工合同履行行過(guò)程中，發(fā)發(fā)包人直接選選定分包單位位不符合關(guān)于于分包的法律律規(guī)定，也沒(méi)沒(méi)有任何依據(jù)據(jù)。因此，建建議在總包《建建設(shè)工程施工工合同》或其其補(bǔ)充協(xié)議中中，對(duì)于甲方方指定分包工工程，必須明明確約定由總總承包單位授授權(quán)給發(fā)包人人，由發(fā)包人人代為選定分分包工程的施施工單位，以以此作為甲方方指定分包的的合同依據(jù)。并并且在總包合合同簽訂后，由由總承包單位位就發(fā)包人代代其選定分包包單位出具相相應(yīng)的委托書書。2、關(guān)于甲方指定分分包工程施工工合同的形式式：為避免增加發(fā)包人人對(duì)分包工程程的安全事故故責(zé)任，分包包合同必須符符合相應(yīng)的法法律法規(guī)，即即分包合同的的主體為總承承包單位和分分包單位。具具體可有兩種種操作方式，一一是由發(fā)包人人作為委托代代理人代總承承包單位與分分包單位簽署署分包合同（分分包合同簽署署后抄送總承承包單位）；；二是在發(fā)包包人選定分包包單位后，總總承包單位根根據(jù)發(fā)包人提提供的合同文文本與分包單單位簽訂分包包合同。3、關(guān)于甲方指定分分包工程價(jià)款款結(jié)算：一般來(lái)說(shuō)，甲方指指定分包工程程價(jià)款都是由由發(fā)包人直接接支付給分包包單位并進(jìn)行行工程價(jià)款結(jié)結(jié)算，此種操操作模式也與與分包工程的的法律規(guī)定、合合同約定不符符。因此，必必須在總包合合同或其補(bǔ)充充協(xié)議中，由由總承包單位位授權(quán)或認(rèn)可可，由發(fā)包人人與分包單位位單獨(dú)結(jié)算甲甲方指定分包包工程價(jià)款，分分包工程價(jià)款款也由發(fā)包人人直接支付給給分包單位，分分包工程不進(jìn)進(jìn)入承包人工工程的結(jié)算。如考慮到資金的壓壓力，避免甲甲方指定分包包工程價(jià)款結(jié)結(jié)算時(shí)間提前前，也可以約約定甲方指定定分包工程價(jià)價(jià)款由發(fā)包人人支付給總承承包單位，再再由總承包單單位按分包合合同約定的進(jìn)進(jìn)度支付給分分包單位，分分包工程價(jià)款款僅是總包工工程進(jìn)度款的的一部分，在在整體工程竣竣工驗(yàn)收后，一一并進(jìn)行工程程價(jià)款結(jié)算。4、關(guān)于竣工資料：：在簽訂分包合同時(shí)時(shí)，如果采用用發(fā)包人代總總承包人單位位與分包單位位簽署的形式式，則為確保保竣工資料符符合城建檔案案歸檔要求，建建議還應(yīng)在總總包《建設(shè)工工程施工合同同》或其補(bǔ)充充協(xié)議中約定定，總承包單單位應(yīng)按照發(fā)發(fā)包人提供的的分包合同要要求進(jìn)行存檔檔和分發(fā)。由由總承包單位位簽訂的分包包合同僅用于于執(zhí)法檢查、城城建檔案和竣竣工資料，不不作為總承包包單位與分包包單位之間關(guān)關(guān)于工程實(shí)施施的法律文件件、工程付款款及工程結(jié)算算依據(jù)等其他他用途。案例十一發(fā)包人收到承包人人的工程價(jià)款款結(jié)算文件后后未及時(shí)回復(fù)復(fù)，承包人起起訴要求按其其遞交的結(jié)算算文件結(jié)算工工程價(jià)款，會(huì)會(huì)得到法院的的支持嗎？案情介紹：發(fā)包人甲與承包人人乙就某住宅宅小區(qū)一期工工程簽訂《施施工合同》，合合同約定工程程價(jià)款暫定，最最終以結(jié)算為為準(zhǔn)。工程竣竣工后，乙向向甲提交了整整套工程價(jià)款款結(jié)算資料，甲甲簽收后，公公司財(cái)務(wù)部門門先進(jìn)行內(nèi)部部?jī)r(jià)款審計(jì)，然然后甲方委托托了中介機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行工程價(jià)價(jià)款的審計(jì)。中中介機(jī)構(gòu)出具具初稿后，甲甲要求乙在中中介機(jī)構(gòu)初稿稿的基礎(chǔ)上雙雙方對(duì)賬，對(duì)對(duì)賬過(guò)程中，雙雙方就某些問(wèn)問(wèn)題爭(zhēng)執(zhí)不下下，直至結(jié)算算資料后提交交后達(dá)6個(gè)月，工程程價(jià)款仍未得得到確認(rèn)，甲甲也未支付結(jié)結(jié)算價(jià)款。為為此，乙訴至至法院，要求求甲按照乙遞遞交的結(jié)算文文件結(jié)算工程程價(jià)款。法律分析：關(guān)于竣工結(jié)算的方方式，《建設(shè)設(shè)工程施工合合同》“通用條款”第33.1條約定：工工程竣工驗(yàn)收收?qǐng)?bào)告經(jīng)發(fā)包包人認(rèn)可后28天內(nèi)，承包包人向發(fā)包人人遞交竣工結(jié)結(jié)算報(bào)告及完完整的結(jié)算資資料，第33.2條：發(fā)包人人收到承包人人遞交的竣工工結(jié)算報(bào)告及及結(jié)算結(jié)算資資料后28天內(nèi)進(jìn)行核核實(shí)，給予確確認(rèn)或者提出出修改意見(jiàn)。上述案例中，甲無(wú)無(wú)論是自行審審計(jì)還是委托托第三方審計(jì)計(jì)，均應(yīng)在收收到結(jié)算報(bào)告告及結(jié)算資料料后28天內(nèi)完成，并并將結(jié)果通知知乙（給予確確認(rèn)或提出修修改意見(jiàn)）。但但甲直至收到到結(jié)算報(bào)告及及結(jié)算報(bào)告及及結(jié)算資料后后6個(gè)月，仍未未能給予乙任任何答復(fù)，因因此，根據(jù)《建建設(shè)工程價(jià)款款結(jié)算暫行辦辦法》第十六六條規(guī)定：“發(fā)包人收到到竣工結(jié)算報(bào)報(bào)告及完整的的結(jié)算資料后后，在本辦法法規(guī)定或合同同約定期限內(nèi)內(nèi)，對(duì)結(jié)算報(bào)報(bào)告及資料沒(méi)沒(méi)有提出意見(jiàn)見(jiàn)，則視同認(rèn)認(rèn)可?！币约啊蹲罡吒呷嗣穹ㄔ宏P(guān)關(guān)于審理建設(shè)設(shè)工程施工合合同糾紛案件件適用法律問(wèn)問(wèn)題的解釋》第第二十條的規(guī)規(guī)定：“當(dāng)事人約定定，發(fā)包人收收到竣工結(jié)算算文件后，在在約定期限內(nèi)內(nèi)不予答復(fù)，視視為認(rèn)可竣工工結(jié)算文件的的，按照約定定處理。承包包人請(qǐng)求按照照竣工結(jié)算文文件工程價(jià)款款的，應(yīng)于支支持?！币业脑V訟請(qǐng)請(qǐng)求，將會(huì)得得到法院的支支持。實(shí)踐中，發(fā)包人在在與承包人簽簽訂《建設(shè)工工程施工合同同》時(shí)，在“專用條款”及補(bǔ)充協(xié)議議中，往往僅僅關(guān)注結(jié)算口口徑，卻忽視視了對(duì)竣工結(jié)結(jié)算程序的約約定，如此則則必然適用“通用條款”的相關(guān)規(guī)定定。并且，發(fā)發(fā)包人在收到到承包人遞交交的結(jié)算報(bào)告告及結(jié)算資料料后，也往往往僅關(guān)注工程程價(jià)款審計(jì)的的實(shí)際工作，而而忽視了應(yīng)按按照程序給予予相應(yīng)的書面面回復(fù)（給予予確認(rèn)或提出出修改意見(jiàn)）。這這樣一旦發(fā)生生工程價(jià)款爭(zhēng)爭(zhēng)議，則承包包人會(huì)主張按按其提交的竣竣工結(jié)算報(bào)告告進(jìn)行結(jié)算，會(huì)會(huì)導(dǎo)致發(fā)包人人處于被動(dòng)的的地位，甚至至?xí)o發(fā)包人人造成經(jīng)濟(jì)損損失。除上述分析可能導(dǎo)導(dǎo)致發(fā)包人經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失外，一一旦發(fā)生此類類工程價(jià)款糾糾紛，還會(huì)對(duì)對(duì)發(fā)包人帶來(lái)來(lái)其他的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：1、根據(jù)《建設(shè)工程程施工合同》“通用條款”第33.2條款的約定定，“承包人收到到竣工結(jié)算價(jià)價(jià)款后14天內(nèi)將竣工工工程交付給給發(fā)包人”。如承包人人未收到竣工工結(jié)算價(jià)款，則則有權(quán)拒絕向向發(fā)包人交付付工程，由此此又會(huì)導(dǎo)致發(fā)發(fā)包人可能無(wú)無(wú)法按時(shí)向房房屋買受人交交付商品房，進(jìn)進(jìn)一步增加發(fā)發(fā)包人的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和損失。2、工程竣工備案是是辦理房屋初初始登記的必必要前提條件件，并且根據(jù)據(jù)部分地方法法規(guī)的規(guī)定和和《商品房買買賣合同》的的約定，也是是房屋交付的的條件。如發(fā)發(fā)包人與承包包人就工程價(jià)價(jià)款結(jié)算產(chǎn)生生爭(zhēng)議，承包包人拒絕提供供工程支付證證明，發(fā)包人人就無(wú)法完成成工程竣工備備案，如由此此導(dǎo)致初始登登記延遲，則則又會(huì)給發(fā)包包人帶來(lái)辦理理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登登記延遲的責(zé)責(zé)任。法務(wù)建議和意見(jiàn)：：1、在合同約定竣工工結(jié)算報(bào)告及及結(jié)算資料接接收的有效性性，明確界定定答復(fù)期限的的起始日期，以以免因個(gè)別職職能部門工作作失誤延緩審審計(jì)時(shí)間：建議在《建設(shè)工程程施工合同》“專用條款”或補(bǔ)充協(xié)議議中約定：竣竣工驗(yàn)收合格格通過(guò)后的____天內(nèi)，承包包人應(yīng)向發(fā)包包人提交承包包人蓋章、承承包人總經(jīng)理理、項(xiàng)目經(jīng)理理簽字的竣工工結(jié)算報(bào)告及及完整、有效效的結(jié)算資料料（工程聯(lián)系系單位應(yīng)經(jīng)有有效簽證），發(fā)發(fā)包人工程師師對(duì)結(jié)算資料料進(jìn)行審核，符符合要求的在在竣工結(jié)算資資料回執(zhí)上簽簽字并加蓋發(fā)發(fā)包人公章后后方可視為發(fā)發(fā)包人收到竣竣工結(jié)算資料料。2、在合同中應(yīng)另行行約定結(jié)算程程序，以避免免按照“通用條款”的要求，價(jià)價(jià)款審計(jì)時(shí)間間不充分：建議在《建設(shè)工程程施工合同》“專用條款”或補(bǔ)充協(xié)議議中約定：發(fā)發(fā)包人自有效效收到之日____天內(nèi)完成內(nèi)內(nèi)部初步審計(jì)計(jì)，爾后將承承包人提交的的全部結(jié)算資資料移交給有有建設(shè)工程審審價(jià)資格的中中介機(jī)構(gòu)依據(jù)據(jù)其審價(jià)程序序進(jìn)行建設(shè)工工程審價(jià)，并并由其在發(fā)承承包雙方核對(duì)對(duì)無(wú)異議后_____日內(nèi)向發(fā)包包人、承包人人均以蓋章簽簽收的，最終終結(jié)算價(jià)款以以審價(jià)報(bào)告之之日起的十四四天內(nèi)未向?qū)弻弮r(jià)機(jī)構(gòu)及對(duì)對(duì)書面提出任任何合理的、由由證據(jù)支持的的異議的，視視為該方已經(jīng)經(jīng)同意審價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)的報(bào)告。如如果發(fā)包人、承承包人任何一一方在收到審審價(jià)機(jī)構(gòu)的竣竣工結(jié)算審核核報(bào)告之日十十四天內(nèi)書面面提出任何合合理的、有證證據(jù)支持的異異議的，審價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)有必要要對(duì)該異議重重新審查并出出具補(bǔ)充意見(jiàn)見(jiàn)。如果發(fā)包包人、承包人人任何一方對(duì)對(duì)審價(jià)機(jī)構(gòu)的的補(bǔ)充意見(jiàn)仍仍有異議，且且經(jīng)雙方協(xié)商商不能達(dá)成一一致意見(jiàn)的，則則任何一方均均有權(quán)在爭(zhēng)議議發(fā)生之日九九十日內(nèi)向工工程所在地法法院提起訴訟訟，工程最終終結(jié)算款以法法院有效判決決為準(zhǔn)?！净蚧虮硎鰹椋喊l(fā)發(fā)包人自有效效收到竣工結(jié)結(jié)算報(bào)告和竣竣工資料之日日起_____天內(nèi)，自行行或委托有資資質(zhì)造價(jià)咨詢?cè)儐挝贿M(jìn)行審審核，給予確確認(rèn)或提出修修改意見(jiàn)，并并將審核結(jié)果果通知承包人人。承包人不不同意的，雙雙方針對(duì)爭(zhēng)議議部分進(jìn)行核核對(duì)和協(xié)商；；經(jīng)核對(duì)協(xié)商商還不能解決決的爭(zhēng)議部分分，雙方共同同申請(qǐng)當(dāng)?shù)毓すこ淘靸r(jià)管理理部門解釋。如如雙方仍不能能達(dá)成一致意意見(jiàn)的，則按按照本合同約約定的爭(zhēng)議解解決方式處理理?！?、關(guān)于書面回復(fù)：：（1）不得隨意回復(fù)，如如果發(fā)包人自自身沒(méi)有相應(yīng)應(yīng)的專業(yè)能力力和經(jīng)驗(yàn)獨(dú)立立完成價(jià)款審審計(jì)、需要委委托中介機(jī)構(gòu)構(gòu)審計(jì)的，必必須在認(rèn)可中中介機(jī)構(gòu)審計(jì)計(jì)結(jié)果后再書書面回復(fù)承包包人。如在內(nèi)內(nèi)審結(jié)束后，一一邊委托中介介機(jī)構(gòu)審計(jì)，一一邊將內(nèi)審結(jié)結(jié)果回復(fù)給承承包人，則該該回復(fù)對(duì)發(fā)包包人同樣具有有約束力。（2）在約定期限屆滿滿后，必須書書面給予承包包人回復(fù)，無(wú)無(wú)論價(jià)款審計(jì)計(jì)是否完成，或或者雙方對(duì)審審計(jì)結(jié)果是否否存在異議，均均應(yīng)將確認(rèn)或或由修改意見(jiàn)見(jiàn)的結(jié)果書面面通知承包人人，并注意保保留送達(dá)的相相應(yīng)證明。（承承包人簽收證證明或特快專專遞回執(zhí)等）。案例十二這樣的工程聯(lián)系單單有效嗎？案情介紹：某工程竣工后，承承包人向發(fā)包包人遞交工程程價(jià)款結(jié)算報(bào)報(bào)告及結(jié)算資資料，其中包包含了大量的的工程聯(lián)系單單，發(fā)包人在在工程價(jià)款審審計(jì)過(guò)程中，發(fā)發(fā)現(xiàn)部分工程程聯(lián)系單存在在明顯的缺陷陷和問(wèn)題：相相同編號(hào)的聯(lián)聯(lián)系單有多份份且內(nèi)容不一一致，聯(lián)系單單次序、簽署署時(shí)間顛倒，增增加的工程量量、工程費(fèi)用用有虛假的成成分等，但所所有的工程聯(lián)聯(lián)系單均經(jīng)過(guò)過(guò)發(fā)包人駐派派工程師的簽簽證認(rèn)可，現(xiàn)現(xiàn)該工程師已已離職。該部部分有問(wèn)題的的工程聯(lián)系單單對(duì)發(fā)包人有有效嗎？法律分析：《建設(shè)工程合同》“專用條款”第5.3條要求對(duì)發(fā)發(fā)包人駐派的的工程師的職職權(quán)進(jìn)行明確確，上述案例例的合同中約約定為“對(duì)工程進(jìn)度度、工程質(zhì)量量、工程合同同的執(zhí)行情況況進(jìn)行監(jiān)督和和檢查、負(fù)責(zé)責(zé)設(shè)計(jì)圖紙問(wèn)問(wèn)題的處理、設(shè)設(shè)計(jì)變更簽證證，工程進(jìn)度度簽證和其他他必要簽證”。在施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)包人人派駐工程師師就是發(fā)包人人的授權(quán)代理理人，而其職職權(quán)完全由發(fā)發(fā)包人確定。由由于對(duì)發(fā)包人人派駐的工程程師職權(quán)約定定過(guò)于簡(jiǎn)單，反反而授權(quán)了發(fā)發(fā)包人駐派工工程師相當(dāng)大大的職權(quán)，工工程師可以作作為發(fā)包人的的授權(quán)代表在在工程進(jìn)度、質(zhì)質(zhì)量、設(shè)計(jì)變變更、費(fèi)用變變更等各類聯(lián)聯(lián)系單上簽字字確認(rèn)。由此此經(jīng)過(guò)發(fā)包人人派駐工程師師簽證過(guò)的聯(lián)聯(lián)系單，無(wú)論論其真實(shí)性、合合理性如何，在在工程價(jià)款的的結(jié)算過(guò)程中中，發(fā)包人均均很難有效反反駁。因此，如果在合同同中對(duì)發(fā)包人人派駐工程師師的職權(quán)約定定不明確，將將會(huì)對(duì)發(fā)包人人的施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理、工程程成本控制等等各方面形成成隱患。法務(wù)建議和意見(jiàn)：：1、對(duì)發(fā)包人派駐工工程師的一般般性職權(quán)可作作出原則性的的約定：督促促承包人按照照合同約定的的工期、施工工進(jìn)度、施工工圖紙、質(zhì)量量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施施工工藝、安安全與環(huán)保生生產(chǎn)條件、勞勞工保護(hù)規(guī)定定等進(jìn)行施工工、發(fā)出指令令，代表發(fā)包包人檢查工程程進(jìn)度、參與與材料與設(shè)備備的驗(yàn)收，對(duì)對(duì)承包人的違違反合同約定定或法律法規(guī)規(guī)規(guī)定的行為為發(fā)出工程聯(lián)聯(lián)系單，對(duì)工工程涉及的設(shè)設(shè)計(jì)、工藝問(wèn)問(wèn)題提出的處處理建議，代代為簽收承包包人、項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理送達(dá)的工工程聯(lián)系單或或者文件。2、對(duì)工程聯(lián)系單的的簽署，分不不同類別對(duì)工工程師的職權(quán)權(quán)進(jìn)行限定，具具體如下：（1）工程量、工程價(jià)價(jià)款變更聯(lián)系系單：簽發(fā)或或者簽署同意意承包人提出出的單項(xiàng)變更更工程量對(duì)應(yīng)應(yīng)的工程預(yù)算算價(jià)款增加，或或者應(yīng)由發(fā)包包人擔(dān)負(fù)的單單筆費(fèi)用增加加均不超過(guò)_______________萬(wàn)元的工程程聯(lián)系單，該該類聯(lián)系單的的簽署必須同同時(shí)經(jīng)過(guò)了監(jiān)監(jiān)理工程師的的確認(rèn)后才生生效；（2）工期變更聯(lián)系單單：簽署同意意承包人提出出的工期延長(zhǎng)長(zhǎng)單次不超過(guò)過(guò)__________天的工程聯(lián)聯(lián)系單，該類類聯(lián)系單的簽簽署必須同時(shí)時(shí)經(jīng)過(guò)了監(jiān)理理工程師的確確認(rèn)后才生效效；（3）設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單單：必須事先先經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)單單位簽證，再再由發(fā)包人派派駐的工程師師簽署，向承承包人發(fā)出變變更通知及有有關(guān)要求，該該類聯(lián)系單的的簽署須同時(shí)時(shí)經(jīng)過(guò)了監(jiān)理理工程師的確確認(rèn)后才生效效。3、對(duì)于工程聯(lián)系單單的有效性作作出約定：有關(guān)確認(rèn)工期延長(zhǎng)長(zhǎng)、增加工程程價(jià)款或增加加費(fèi)用超過(guò)發(fā)發(fā)包人授權(quán)額額度的工程聯(lián)聯(lián)系單或任何何文件，確認(rèn)認(rèn)中間工程、隱隱蔽工程、整整體工程質(zhì)量量合格的工程程聯(lián)系單或任任何文件，同同意豁免承包包人任何經(jīng)濟(jì)濟(jì)責(zé)任、違約約責(zé)任的工程程聯(lián)系單或任任何文件，暫暫?；蚪K止施施工的工程聯(lián)聯(lián)系單或任何何文件，對(duì)合合同條款的實(shí)實(shí)質(zhì)性變更文文件，均必須須由發(fā)包人工工程師簽字并并同發(fā)包人按按內(nèi)部審批程程序加蓋發(fā)包包人公章后方方能生效，否否則無(wú)效，且且不能作為竣竣工結(jié)算的有有效依據(jù)，即即使承包人已已經(jīng)送達(dá)或者者發(fā)包人委派派的工程師已已經(jīng)簽署該類類文件。4、實(shí)際工作中，應(yīng)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程程聯(lián)系單的管管理，在工程程聯(lián)系單的格格式設(shè)計(jì)、序序號(hào)編排、簽簽署程序、送送達(dá)、保管等等各方面予以以規(guī)范。案例十三企業(yè)內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)能作作為工程質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)嗎？案情介紹：某公司與一家建筑筑企業(yè)所簽訂訂的一份土建建工程總包合合同中，合同同中將工程質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)約定定為達(dá)到該公公司工程優(yōu)良良標(biāo)準(zhǔn)，但標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)并未附后后，工程施工工完成在竣工工驗(yàn)收時(shí)，雙雙方對(duì)于工程程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)發(fā)生爭(zhēng)議。發(fā)發(fā)包人依據(jù)公公司的質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為工程程不符合其優(yōu)優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)，因因此不通過(guò)驗(yàn)驗(yàn)收，要求承承包人整改并并承擔(dān)相應(yīng)的的違約責(zé)任；；而承包方則則認(rèn)為，盡管管合同中有“以工程質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)約定為為達(dá)到某公司司工程優(yōu)良標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)”的相關(guān)約定定，但發(fā)包人人目前所依據(jù)據(jù)的優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與在其在合合同簽訂時(shí)出出示的合同標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不同，推推定施工期間間發(fā)包方業(yè)已已對(duì)該標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行了修訂，并并未告知承包包人，因此，承承包人主張雙雙方對(duì)于工程程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（低低于發(fā)包方的的優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)）。雙雙方為此爭(zhēng)執(zhí)執(zhí)不下，最終終訴諸法院。法律分析：上述案例的爭(zhēng)議焦焦點(diǎn)在于雙方方對(duì)于工程質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的約約定是否明確確、有效。從從案例中可知知，發(fā)包人的的優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)顯顯然要高于政政府通常質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)，合同同中雙方所約約定的質(zhì)量條條款也是明確確的。但是，發(fā)發(fā)包人內(nèi)部制制定的質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有經(jīng)經(jīng)過(guò)政府機(jī)關(guān)關(guān)備案，也未未能以任何形形式為公眾所所知曉，所以以不具有公示示性，第三人人無(wú)法當(dāng)然確確定地知悉內(nèi)內(nèi)容和要求。因因此，雙方約約定以其作為為合同標(biāo)的的的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)時(shí)時(shí)，一定要求求雙方均對(duì)其其要求和內(nèi)容容都充分了解解和認(rèn)可，且且其內(nèi)容必須須是確定的。本案中，發(fā)包人的的質(zhì)量?jī)?yōu)良標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)并未列為為合同的附件件，且發(fā)包人人也沒(méi)有其他他相關(guān)證據(jù)證證明承包人已已充分了解該該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)或者者與之前向承承包人出示的的標(biāo)準(zhǔn)是一致致的（況且該該標(biāo)準(zhǔn)在工程程施工階段已已經(jīng)進(jìn)行了調(diào)調(diào)查但并未告告知承包人），因因此，在訴訟訟中，發(fā)包人人處于相對(duì)不不利的地位。法務(wù)建議和意見(jiàn)：：對(duì)于公司而言，由由于擁有非常常完整規(guī)范的的工程管理的的流程及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，如果具有有十分明顯的的品牌優(yōu)勢(shì)，因因此，在很多多對(duì)外簽訂的的合同中往往往把集團(tuán)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)作為合同同的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。盡管合格格供方已經(jīng)對(duì)對(duì)于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)認(rèn)可并在履履約過(guò)程中嚴(yán)嚴(yán)格遵守該項(xiàng)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，但是是，畢竟集團(tuán)團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)從本本質(zhì)上還是企企業(yè)內(nèi)部的規(guī)規(guī)范，不具有有公示效力，因因此，建議在在各類合同進(jìn)進(jìn)行上述約定定時(shí)，將該標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)列為合同同的附件并與與主文一并簽簽署，以避免免類似糾紛案案件的發(fā)生。案例十四物管公司盡到合理理注意義務(wù)不不須承擔(dān)責(zé)任任案情介紹某甲住二樓，某乙乙住其樓上（三三樓）。甲在在裝修時(shí)敲掉掉整面承重墻墻，引起乙及及其他相鄰業(yè)業(yè)主的強(qiáng)烈抗抗議。該小區(qū)區(qū)的物管公司司丙發(fā)現(xiàn)后制制止甲，并向向業(yè)主委員會(huì)會(huì)以及政府主主管部門報(bào)告告。甲房屋經(jīng)經(jīng)三次加固并并經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)構(gòu)鑒定后，其其加固質(zhì)量終終于得到了乙乙的認(rèn)可。甲甲完成房屋加加固后，乙認(rèn)認(rèn)為甲的違法法裝修導(dǎo)致其其墻面出現(xiàn)裂裂縫，丙未及及時(shí)趕到并且且放縱甲的行行為，遂以甲甲為第一被告告，丙為第二二被告，要求求甲和丙承擔(dān)擔(dān)共同賠償責(zé)責(zé)任。法院判決認(rèn)定丙并并非共同侵權(quán)權(quán)人，不應(yīng)承承擔(dān)責(zé)任。法律分析：《民法通則》第1130條規(guī)定：“二人以上共共同侵權(quán)造成成他人損害的的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)連帶責(zé)任。”共同侵權(quán)行行為指數(shù)人基基于共同過(guò)錯(cuò)錯(cuò)而侵害他人人合法權(quán)益，依依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)連帶賠償責(zé)責(zé)任的侵權(quán)行行為。侵權(quán)連連帶責(zé)任的發(fā)發(fā)生，共同侵侵權(quán)行為人必必須具有共同同過(guò)錯(cuò)，各行行為人在主觀觀上有共同的的意思聯(lián)絡(luò)，或或是具有共同同的故意，或或是具有共同同的過(guò)失，共共同的過(guò)錯(cuò)使使得他們每一一個(gè)人的行為為連接在一起起，成為了一一個(gè)行為。本本案中乙的損損失是甲敲墻墻導(dǎo)致的，其其因果關(guān)系十十分清楚，該該侵權(quán)行為是是一個(gè)單獨(dú)的的行為，并非非甲與丙共同同的行為所致致。如果物管公司未盡盡裝修管理責(zé)責(zé)任，則應(yīng)承承擔(dān)補(bǔ)充賠償償責(zé)任。所謂謂補(bǔ)充賠償責(zé)責(zé)任是指多數(shù)數(shù)行為人就基基于不同發(fā)生生原因而產(chǎn)生生的同一責(zé)任任形式的數(shù)個(gè)個(gè)責(zé)任，各個(gè)個(gè)負(fù)擔(dān)履行義義務(wù)，造成損損害的直接負(fù)負(fù)責(zé)人按照第第一順序承擔(dān)擔(dān)責(zé)任，承擔(dān)擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任人人只有在第一一順序的責(zé)任任能力人無(wú)力力賠償、賠償償不足的情況況下才承擔(dān)相相應(yīng)的責(zé)任。并并且承擔(dān)責(zé)任任后可以向第第一責(zé)任人追追償。物管公司在裝修管管理中應(yīng)當(dāng)盡盡怎樣的裝修修管理責(zé)任呢呢？如果物業(yè)業(yè)服務(wù)合同中中對(duì)裝修管理理作約定的，物物管公司應(yīng)履履行合同約定定的義務(wù)；此此外，物管公公司還需履行行法律規(guī)定的的義務(wù)，主要要包括對(duì)業(yè)主主裝修中禁止止事項(xiàng)的告知知義務(wù)，對(duì)政政府部門出具具裝修許可進(jìn)進(jìn)行形式審查查義務(wù)，對(duì)裝裝修活動(dòng)進(jìn)行行監(jiān)督的義務(wù)務(wù)，以及對(duì)違違反裝修規(guī)定定的行為及時(shí)時(shí)勸阻制止，對(duì)對(duì)拒不改正，及及時(shí)告知業(yè)主主委員會(huì)并報(bào)報(bào)有關(guān)行政部部門依法處理理等義務(wù)。如如果物管公司司履行了合同同約定的義務(wù)務(wù)及法律規(guī)定定的義務(wù)，我我們認(rèn)為其已已履行了合理理的注意義務(wù)務(wù)，即使在其其管理的物業(yè)業(yè)管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)發(fā)生因裝修修引起的侵權(quán)權(quán)行為，物管管公司也不會(huì)會(huì)承擔(dān)共同侵侵權(quán)的連帶責(zé)責(zé)任或補(bǔ)充賠賠償責(zé)任。法務(wù)建議和意見(jiàn)：：物管公司在日常管管理中的義務(wù)務(wù)，包括裝修修管理、停車車管理、安全全防范管理等等等，這些管管理義務(wù)和責(zé)責(zé)任盡管具體體表現(xiàn)形式不不一，但其歸歸責(zé)原則是一一樣的，即物物管公司是否否已盡合理的的注意義務(wù)（包包括但不限于于合同約定義義務(wù)以及法定定義務(wù)），如如果履行了這這些義務(wù)，物物管公司則不不需要承擔(dān)責(zé)責(zé)任；如果沒(méi)沒(méi)履行這些義義務(wù)或不適當(dāng)當(dāng)履行，物管管公司則需承承擔(dān)責(zé)任?！昂侠淼淖⒁饬x務(wù)”并沒(méi)有明確確的法律規(guī)定定，需根據(jù)通通常的、當(dāng)時(shí)時(shí)的情況作判判斷。一般來(lái)來(lái)說(shuō)，應(yīng)做到到以下幾點(diǎn)：：1、物管公司應(yīng)根據(jù)據(jù)物業(yè)服務(wù)合合同及法律規(guī)規(guī)定對(duì)其在日日常物業(yè)管理理中的管理責(zé)責(zé)任形成制度度并要