房地產(chǎn)新形勢探析日照

09房地產(chǎn)新形勢探析當前房地產(chǎn)形勢分析：世界房產(chǎn)形勢由房產(chǎn)泡沫引起的美國次貸危機最終引發(fā)全球性的金融危機，而首當其害的還是是房地產(chǎn)業(yè)。美國經(jīng)濟足可撼動世界經(jīng)濟，房地產(chǎn)業(yè)更是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，世界任何國家也沒辦法置身事外獨善其身，就連代表世界房產(chǎn)最頂級的阿聯(lián)酋迪拜市也從房產(chǎn)火爆開發(fā)中降溫，也步入停工的危機行列。房地產(chǎn)業(yè)的低迷愈演愈烈導(dǎo)致了全球性的經(jīng)濟危機。中國房產(chǎn)形勢07年是中國股市和房地產(chǎn)黃金十年的最好光景。但是人們對即將到來的樓市調(diào)整沒有絲毫準備，局面直轉(zhuǎn)急下，股市開始持續(xù)一年的自由落體，樓市也無法獨善其身，在經(jīng)歷了幾個月的有價無市的掙扎后，房價在幾個大城市開始公開下降，個別城市已經(jīng)創(chuàng)出了30%的跌幅。今年9月到12月，是金融危機以來地產(chǎn)業(yè)壞消息最多的時期，先是雷諾兄弟公司破產(chǎn)后引起中國地產(chǎn)股全線下挫，后萬科宣布削減開工計劃，然后是北京、上海、廣州樓市幾乎進入歷史最低谷，地產(chǎn)企業(yè)也經(jīng)歷了最嚴峻的生死考驗。銷售告急！停工告急！資金告急！地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈告急！是全國各大地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的難題。山東房產(chǎn)形勢與以上幾個大城市相比，山東房地產(chǎn)市場顯得稍為平靜一點，各地市暫時沒有出現(xiàn)全線降價的現(xiàn)象，多數(shù)開發(fā)商選擇了變相促銷。以剛性需求為主的濟南樓市，雖然銷售出現(xiàn)萎縮，但12月份推出樓盤眾多，二十幾個樓盤紛紛打出優(yōu)惠促銷措施。如魯能領(lǐng)袖城交2萬頂4萬；保利花園大客戶選房享有94折的超值優(yōu)惠；名士豪庭開盤可享受2萬抵5萬特惠；海信慧園即將封頂購房三重好禮回饋市民。青島、煙臺、威海等地區(qū)的海景房產(chǎn)，受觀望情緒影響尤為嚴重，由于房市持續(xù)低迷，房地產(chǎn)開發(fā)商為賣掉手中的房子可謂費盡心機，零首付、搞團購已不新鮮。而煙臺一小戶型樓盤近日居然到大學(xué)校園做宣傳，向沒有收入的大學(xué)生推銷自己的樓房。來自市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自11月16日五項購房新政實施以來青島市一個月內(nèi)共成交住房2474套，近兩三天來，市南、市北多個樓盤以6000元/平方米左右的低價開盤，受到市民的熱捧。位于市南區(qū)南京路與如東路交界處的某樓盤推出“64平方米30萬一口價”的特價房。新政加低價銷售促使樓市出現(xiàn)短暫的回暖。4、日照房產(chǎn)形勢4.1城建沁園：日照第一個大幅降價的樓盤，11月3日開始拋售，由于是第一個降價，出其不意降價幅度達1000元/m2。致使均價不足3000元/m2，每層差價60元/m2，一般購房者普遍可以接受，造成銷售情況良好，剩余的100多套房源幾乎被搶購一空的局面。銷售形式：沒有通過媒體公開降價，通過內(nèi)部團購形式銷售。售樓現(xiàn)場火爆。4.2金馬四區(qū)：位于海曲路原凱萊大酒店附近的金馬第四生活區(qū)，也緊隨沁園之后加入降價的行列，降價幅度達750元/m2，使均價在3000元/m2左右。與附近的安泰水晶花園均價4000元/m2形成鮮明對比，取得不錯的銷售業(yè)績。銷售形式：沒有通過媒體公開降價，通過內(nèi)部團購形式銷售。4.3風(fēng)景水岸花園：位于濟南路沁園項目東臨的風(fēng)景水岸花園五期11月22日開盤，五期為18#22#兩棟18層高層共244套房源?？拷亟值囊粭澮逊忭?，另一棟未封頂，工程進展緩慢，資金吃緊。大部分一梯兩戶，只有一個單元一梯三戶，造成戶型面積過大102—253m2。開盤起價2339元/m2，1—6層層差140元/m2左右，7—14層層差80元/m2左右，15—18層層差30元/m2左右?？傮w均價3500元/m2左右，實際比以前均價降低600元/m2左右。11月28日對外宣布價格提升200元/m2。從銷控上看，以前只是預(yù)定了很少一部分，加上開盤以來共計銷售不到一半。所有銷售只是交大定（30000元）或小定（幾百到千元都可）沒有開始簽購房合同。銷售形式：在沁園降價后采取加入團購的形式暗降，開盤通過媒體公開降價。銷售現(xiàn)場氛圍一般。4.4東辰·皓星園：位于濟南路與昭陽路交匯處，與風(fēng)景水岸、沁園一路之隔。項目共計7棟11層小高層，一期開5棟，約260套房源，戶型59—145元/m2，已于2007年開盤。項目08年25日通過媒體公開直降1000元/m2，現(xiàn)均價3450元/m2，降價步伐相比風(fēng)景水岸晚了一步。一樓價格2800元/m2，每層層差80元/m2。購房者可以先交定金1萬元，一個星期內(nèi)交齊首付，車位可買可不買。由于項目開盤較早，前期銷售加降價拋售現(xiàn)總體銷售大半。銷售形式：在沁園、風(fēng)景水岸降價后濟南路上第三個降價樓盤，通過媒體公開降價。是繼金港名都、風(fēng)景水岸第三個公開降價的樓盤，銷售現(xiàn)場氛圍一般。4.5江南印象：一期清盤銷售，均價2900元/m2降為2300元/m2，下調(diào)幅度600元/m2，未公開實行內(nèi)部價格。二期開盤公開推出30套特價起價1950元/m2。其余參加集體團購，直惠600元/m2。4.6東辰美麗365：2006年開盤的樓盤，開盤價2300元/m2，2007年漲為3000元/m2，已基本售罄。小區(qū)無供暖設(shè)施。近期推出剩余的幾十套帶產(chǎn)權(quán)的閣樓1500元/m2，一經(jīng)推出立被搶購一空，低總價贏得了客戶。日照選擇直接降價的幾個樓盤在整個山東省也是開了先河，但日照目前還沒有出現(xiàn)持續(xù)的降價風(fēng)潮。新市區(qū)、山海天的高檔樓盤都沒有公開直降。因為大部分開發(fā)商抱有馬上回暖的幻想，其次，時至今日馬上要進入新的一年，一般而言能扛就扛，因為現(xiàn)在就是能賣出房子，回款也職能算到明年的銷售額了，對他們度過今年年關(guān)已經(jīng)沒有意義；第三如果明年上半年沒有出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，開發(fā)商如果不能打通融資渠道，新增樓盤會低價銷售，那么在售樓盤只能選擇降價?！耙越祪r來帶動銷售量”將是唯一選擇。關(guān)于新的市場形勢下提出的建議思路探討新政解析：日前，政府全方位出臺一系列經(jīng)濟刺激政策、房產(chǎn)利好新政。金融機構(gòu)降低存貸利率，刺激消費。放寬二套房貸限制政策，將激活“小房換大房”的改善性住房需求，和給投資需求取暖；為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資服務(wù)，對有實力有信譽的開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和金融服務(wù)，加大對在建和中小價位和戶型的商品房的信貸支持，下浮廉租房貸款利率，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款用于廉租房新建和改建，則貸款基準利率下浮10%，貸款期限延長至5年。我省今年已投資53億建設(shè)經(jīng)濟適用房，隨著國家政策的扶持，開發(fā)企業(yè)與政府聯(lián)合開發(fā)經(jīng)濟適用房、廉租房也是下一步的發(fā)展方向。建設(shè)副部長齊驥表示，今后三年，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟適用房，總投資9000億元。加強保障性住房建設(shè)是未來一段時間的重要取向。潘石屹認為，保障性住房將改寫樓市格局。與保障房相鄰、檔次差不多的普通住宅價格會逐步向保障性住房靠近，普通住宅開發(fā)商的生存空間將面臨很大壓縮。從這一點來看，絕版地段的高檔住房反而有發(fā)展空間。關(guān)于09樓市眾說紛紜，11月份出臺的系列刺激措施使交易量放大，使得一些業(yè)內(nèi)人士歡呼樓市嚴冬已過。而有人認為冬天剛開始，中國人民大學(xué)“中國宏觀經(jīng)濟分析與預(yù)測課題組”的報告認為，房地產(chǎn)業(yè)的大調(diào)整將在2009年全面爆發(fā)。2009年的房地產(chǎn)將面臨供給提升與需求大幅下滑的雙重壓力，資金缺口必將使大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。經(jīng)濟學(xué)家成思危認為，房價會緩慢上升，中國大約有20%的家庭需要通過廉租房解決居住問題；大約有20%的家庭需要通過經(jīng)濟適用房和限價房解決居?。皇Ｏ?0%的家庭應(yīng)通過市場解決居住。房地產(chǎn)要健康發(fā)展，就應(yīng)做到政府的職能歸政府，市場的職能歸市場。日前，日照市政府辦公室也轉(zhuǎn)發(fā)了市規(guī)劃建設(shè)委員會、市財政局等五部門出臺的《關(guān)于支持居民購買住房的意見》的通知。1、適度放寬個人住房公積金貸款政策職工申請個人住房公積金貸款購買商品住房，最低首付比例下調(diào)至20%，貸款最長期限由10年調(diào)整為20年。購買新建商品住房貸款最高額度由10萬元提高為20萬元，購買二手商品住房貸款最高額度提高為15萬元。2、調(diào)整普通商品住房面積標準

將普通商品住房的建筑面積標準由120平方米調(diào)整到144平方米。個人首次購買90平方米（含）以下的普通商品住房，契稅稅率執(zhí)行1％；個人首次購買90平方米（不含）以上、144平方米（含）以下的普通商品住房，契稅稅率執(zhí)行1.5％。3、加大住房保障投入增加財政預(yù)算支出，經(jīng)濟適用住房貨幣補助戶數(shù)由原計劃的704戶增加至1264戶（將2009年底計劃補助的560戶安排到2009年初解決）。配建收購廉租住房由200套增加至300套，2009年全部完成。明確界定購買第二套住房的對象對有年滿18周歲子女的家庭購買第二套住房的，可比照首套住房貸款、稅收政策執(zhí)行。對首套住房人均建筑面積未達到全市人均住房建筑面積標準、購房改善自身住房條件的，購買第二套住房時，可比照首套自住房貸款、稅收政策執(zhí)行。5、調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)收費政策個人購買自住普通住房，涉及到房產(chǎn)登記、交易、測繪等環(huán)節(jié)的手續(xù)費按50%收??；低收入家庭通過政府補助購買自住普通住房，手續(xù)費按25%收取。6、加強城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體建設(shè)土地上的建設(shè)管理暫停審批在集體土地上建設(shè)分戶安置房。加強對城中村改造的宏觀調(diào)控，分期分批，有序推進，防止集中放量和私自出售“小產(chǎn)權(quán)”房。以上新政策的出臺，只是能滿足部分自住人群的迫切居住需求，但要想溫暖提升人們的投資信心，需要日照房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士采取措施共同努力和政府各職能部門的參與支持。2、措施思路2.1贏得政府的支持設(shè)法贏得政府的支持，可是每家公司的情況各不同，有的需要政府部門的保護，有的需要政府部門給予優(yōu)惠貸款，還有的要求政府給予拿地方面的照顧。要想實現(xiàn)就聯(lián)合動用公眾輿論，巧妙地把公司的利益替換成民眾的利益，只要公司能把本公司的利益與公眾利益掛上鉤，我們拿著自己的想法措施到政府那里說話的分量就不一樣了。南方有一個大型的房地產(chǎn)公司就有一次成功的經(jīng)驗。當時由于受經(jīng)濟過熱的影響，房地產(chǎn)的開發(fā)都十分注重高檔房產(chǎn)的建造。這家公司敏銳地感覺到未來的房地產(chǎn)只能以大部分人能夠消費的中低檔房為主流，但是政府缺乏明確的支持和優(yōu)惠政策。為引起政府注意，這家房地產(chǎn)公司自己出資金籌備了一次“中國房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略研討會”，特地邀請政府部門領(lǐng)導(dǎo)參加，在研討會上，各位專家大聲呼吁重視城市中低檔房產(chǎn)開發(fā)，給政府領(lǐng)導(dǎo)印象深刻。不久，一個支持中低檔房建設(shè)的方案就出臺了。該公司趁熱打鐵，立即推出幾個中低檔房的項目，由于是政府明確支持的項目，所以在項目審批、資金來源等方面都受到各個部門的重視。不久，各地住房改革開始，高檔公寓滯銷，相反對中低檔房的需求卻迅速增加，該公司正好趕上這個潮流，業(yè)務(wù)量大增，一舉成為這個城市的房地產(chǎn)明星企業(yè)。2.2臨時政策措施建議由政府牽頭，國土、建委、銀行等相關(guān)部門參加，共同制定有利于日照房地產(chǎn)市場發(fā)展的臨時政策措施，也可以說是地方政府的細則?！蛴邢薅鹊慕档偷诙追抠J的門檻所適用的人群非常有限，多數(shù)有能力的消費者還是均要為第二套購房額外多支付成本。建議日照金融機構(gòu)能否把首付20%不局限在公積金貸款，首次商業(yè)購房貸款也可達到首付20%。二次房貸首付30%；日照房產(chǎn)特別依賴外地市場，能否對外地首次購房者實現(xiàn)首付30%，二次房貸首付40%。刺激一下外地客群積極性?！颉皩F(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；對個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅?！边@條政策值得稱許，但力度不夠大，我認為應(yīng)改為“個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，個人不負擔營業(yè)稅”，“個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人不負擔個人所得稅”。我認為，現(xiàn)在稅收政策應(yīng)該盡快回歸到2005年之前：個調(diào)稅、增值稅免征，營業(yè)稅寬征?！蛴烧疇款^，聯(lián)合宣傳部門到外省如山西、河北、甘肅等內(nèi)陸城市對日照做城市營銷，提升日照知名度，在央視頻道做形象宣傳。拋棄以往各企業(yè)各自為戰(zhàn)的弊病帶頭組織日照知名海景項目到外省宣傳推廣。當此可借與青島同城之機借勢宣傳，恢復(fù)投資客對日照房產(chǎn)的信心。和威海銀灘一樣，只要城市推廣到位，日照海景房產(chǎn)才能走向全國?！蛘疇款^，聯(lián)合日照國土、建委部門出臺系列符合本土的土地政策，延遲繳付土地出讓金，緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力。改進土地拍賣政策按區(qū)域不同設(shè)置拍價上限，用來控制高價地。取消城市房地產(chǎn)稅。制定一套適合日照本土的廉租房、經(jīng)適房開發(fā)模式，開發(fā)商建設(shè)廉租房，政府給予土地優(yōu)惠扶持政策，貸款優(yōu)惠政策。滿足40%的低收入群體的住房需求?！蛘疇款^，聯(lián)合日照金融部門出臺適合日照情況的金融政策，有條件的放開對開發(fā)商的信貸支持，重點扶持有實力的開發(fā)企業(yè)和普通住宅項目?！?qū)τ谔厥忭椖浚梢栽囍?lián)合建委等部門與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)，或政府出面引進外部資源整合盤活項目，出臺特殊扶持政策，減免增值稅等措施來扶持。如日照目前存在部分房產(chǎn)高位時拍得的高價地，高額出讓金被政府拿走。土地成本過高造成開發(fā)不開發(fā)都是兩難的困境，現(xiàn)在出現(xiàn)這種情況政府不能不管，得靠政府幫忙想辦法，如不然最終形成的將是大量的爛尾樓或引起土地資源大量浪費。而這種局面的形成，損失最大的不是地產(chǎn)商，而是我們的銀行，最終影響的是我們金融系統(tǒng)的穩(wěn)定?！虺雠_新的購房落戶政策，為增強外地購房者積極性，建議政府聯(lián)合公安、民政部門出臺有利措施，放寬政策，給外地人購房落戶提供方便。三、危機下的房地產(chǎn)企業(yè)自身如何尋求發(fā)展？危機蘊含著機會。首先是中央已對此出臺了擴內(nèi)需、保增長、穩(wěn)樓市的措施，并將房地產(chǎn)業(yè)“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”上升到“國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)”地位；其次是國家擴大投資保障性住房和商品房并不矛盾，主要政府將二者邊界劃清就行；三是擴大內(nèi)需重購了消費者信心。在每次擴大內(nèi)需的歷史關(guān)頭，房地產(chǎn)業(yè)總是擔負起“救火隊”的角色，而作為“救火隊”的企業(yè)本身則要擔負起政府的期望和民眾的安危。當然，救市的成敗不僅僅在于政策出臺的早晚，而是能不能救起行業(yè)的信心。當此危難時刻，我認為房地產(chǎn)企業(yè)自身也應(yīng)“自救”。第一：當務(wù)之急應(yīng)借新政策出臺之機，低價促銷，放量快跑。銷盤活資金，才能生存下來，只有生存下來才能圖發(fā)展。第二：企業(yè)要向?qū)I(yè)性品牌化轉(zhuǎn)型，消減控制各種潛在成本，做好樓盤品質(zhì)。第三：真正尋找新經(jīng)濟下的變革舉措，