年鄭州某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性畢業(yè)設(shè)計(jì)

第1章總論1.1項(xiàng)目提出的背景我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍處于較高增長速度階段,房地產(chǎn)今后發(fā)展的空間相當(dāng)大.目前我國第三步戰(zhàn)略部署剛開始實(shí)施,經(jīng)濟(jì)發(fā)展又進(jìn)入一個新的階段.經(jīng)濟(jì)全球化和加入WTO,使我國既面對著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),又迎來了新的發(fā)展空間.同時,擴(kuò)大內(nèi)需,開發(fā)市場,既是當(dāng)前的緊迫要求,又是長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略方針.錢納里認(rèn)為,在人均GDP560美元~1120美元時,工業(yè)化將進(jìn)入加速發(fā)展階段.在這個階段,房地產(chǎn)業(yè)必然獲得較快的發(fā)展,并隨著工業(yè)化的逐步完成,成長為支柱產(chǎn)業(yè).2006年1月12日，國家發(fā)展改革委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院發(fā)布報(bào)告稱，2005年，中國房地產(chǎn)集體進(jìn)入中期性調(diào)整階段，此次調(diào)整可能將至少持續(xù)3年，甚至可能長達(dá)6年。此外，國土資源部土地利用司副司長宋克欣日前在剛剛結(jié)束的土地一級開發(fā)熱點(diǎn)與實(shí)務(wù)研討會上透露，購買第二套住房將可能被征高額不動產(chǎn)稅。同時，有關(guān)專家也對未來房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)的變化進(jìn)行了一定的預(yù)測，如建設(shè)品種、建筑材料、開發(fā)用地、物業(yè)管理、融資渠道、商業(yè)結(jié)構(gòu)、營銷模式等都將會有不同程度的轉(zhuǎn)向。

面對充滿變數(shù)的房地產(chǎn)市場，企業(yè)該如何應(yīng)對變化、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，廣大開發(fā)商都想為自己尋找一個最佳突破點(diǎn)。觀點(diǎn)在碰撞中不斷升華，位于中原腹地房地產(chǎn)制高點(diǎn)——******的開發(fā)商們要想求生存必須了解本地行情，根據(jù)市場狀況選擇積極的應(yīng)對措施，開發(fā)市場需要的產(chǎn)品。始于2004年初的一系列調(diào)控政策，使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)轉(zhuǎn)點(diǎn)，表現(xiàn)為投資下降，銷售放緩，但調(diào)控只是針對宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)自身存在問題，延長行業(yè)上升期的手段，通過對未來供求層面的分析，行業(yè)長期向上趨勢不會改變。房地產(chǎn)的不可移動性決定了其產(chǎn)品具有特定供求半徑，加之我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡造成了房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化。******市是******省省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原，轄12個縣（市）、區(qū)，其中縣一個、縣級市5個、區(qū)6個，2005年10月以后，******房地產(chǎn)市場悄悄涌動逐漸復(fù)蘇，房價(jià)變動不大，呈現(xiàn)低幅上漲的態(tài)勢。預(yù)計(jì)2006年，隨著高層的精品化、概念化，綠色住宅、節(jié)能建筑等理念的成熟，******市東西長166公里，南北寬75公里，人口631.63萬人，全市總面積7446.2平方公里。其中城區(qū)面積1010.3平方公里，人口216.3萬，建成區(qū)面積125平方公里。******歷史悠久，文化燦爛,旅游資源豐富。軒轅黃帝故里、裴李崗文化遺址、大河村遺址、夏都陽城遺址、商城遺址等記載了她8000多年的文明史，以黃河游覽區(qū)、大河村遺址為主的黃河歷史文化旅游群和以少林寺、嵩山國家森林公園為主的嵩山風(fēng)景名勝區(qū)給******增添了無窮的魅力，被評為全國首批優(yōu)秀旅游城市。城區(qū)開發(fā)發(fā)展較快，房地產(chǎn)業(yè)尤為顯著。中部戰(zhàn)略和城市化進(jìn)程是******樓市迅速發(fā)展的根本保證。******的最大資源在于核心的地理位置和******1億的人口，樓市的源動力在于中部戰(zhàn)略的實(shí)施和城市化進(jìn)程。11月，《中原城市群總體發(fā)展規(guī)劃綱要》正式出臺。2006年鄭汴一體化建設(shè)也將正式啟動，在這一大趨勢下，市場向好亦是必然。鄭東戰(zhàn)略徹底改變區(qū)域格局。2005年，******房地產(chǎn)市場總體上比較平穩(wěn)，沒有像外地那樣大的波動，新老八條的出臺，稅收的調(diào)節(jié)，都沒有動搖******房地產(chǎn)市場看漲的行情。不管是住宅地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)，火爆運(yùn)籌、踴躍選址等都說明政策的調(diào)控對******地產(chǎn)市場影響不大。2005年，從推出的樓盤看，高層、小高層的比重加大，受居住習(xí)慣的影響，多層成為稀缺房源，導(dǎo)致多層價(jià)格明顯攀升，與高層、小高層價(jià)位拉近，樓盤的價(jià)差幅度不大。多層的居住購買心理仍左右人們的意識，但有一點(diǎn)可以肯定：2006年多層將進(jìn)入稀缺市場，房價(jià)看好?？傮w上看，2005年國家關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的出臺，短時期內(nèi)，由于購房者持幣觀望，造成樓市的暫時低迷。2005年將持續(xù)走高，但不會出現(xiàn)樓市泡沫。判斷樓市泡沫的核心標(biāo)準(zhǔn)，我認(rèn)為那要看購買者中理性居住與狂熱投資的比重孰輕孰重。在******，不管哪個樓盤，狂熱投資的都很少，還沒有樓市泡沫形成的客觀條件。2005年在樓盤營銷上，出現(xiàn)了新的挑戰(zhàn)：二手房市場的成熟與銷售網(wǎng)絡(luò)的運(yùn)用。成熟的二手房代理商，擠兌了部分新樓盤的潛在客戶，成為房地產(chǎn)市場的勁旅。同時，利用二手房市場的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，進(jìn)軍新樓盤的營銷代理。2006年，這一態(tài)勢將進(jìn)一步加強(qiáng)。2006年，對于地產(chǎn)營銷策劃而言，機(jī)會和挑戰(zhàn)并存，是重新洗牌的一年，外地知名品牌的進(jìn)駐，本土品牌的樹立與轉(zhuǎn)化，都伴隨著激烈的市場競爭。面對日益理性、成熟、專業(yè)化的開發(fā)商，地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)面臨全新的挑戰(zhàn)，對專業(yè)能力提出了更高的要求，將導(dǎo)致營銷策劃機(jī)構(gòu)的兩極分化。強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者將自動出局。******的城市框架并不僅僅是北擴(kuò)東移，******市西北方向最早有了一個高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，距高新技術(shù)開發(fā)區(qū)不遠(yuǎn)，還有一個******綜合投資開發(fā)區(qū)；東南方向，有一個******經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。九十年代初，在高新技術(shù)開發(fā)區(qū)貫穿南北的瑞達(dá)路上建起了一批商品房，由歐式花園別墅，又面向普通家庭的一般住宅。除啟明村等幾個樓盤有一定的銷售量以外，大部分已空置十余年，幾年前還被餐飲業(yè)租用的歐式花園別墅，現(xiàn)在已成為了附近農(nóng)年的臨時倉庫，怎么也掩飾不住“舊時謝家堂前燕，飛入尋常百姓家”的荒蕪與蒼涼。綜合投資開發(fā)區(qū)，因建成時間短，西側(cè)受鐵道的影響，開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不多。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)新開發(fā)的樓盤較多，而且已成規(guī)模，形成以別墅、疊加別墅為主的產(chǎn)品特色。但經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的樓盤除較早的專家花園、格林有較高的入住率，大多樓盤的實(shí)際情況是呼聲高、成交低。鄭東新區(qū)現(xiàn)在是一個熱門話題，數(shù)平方公里的中央商務(wù)區(qū)已初具規(guī)模，政府的支持力度較大，但仔細(xì)分析就會發(fā)現(xiàn)，新東區(qū)的房地產(chǎn)走的是高端發(fā)展路線：已建成規(guī)模的大多為商務(wù)樓，適合企業(yè)入住，針對個人和家庭的成熟住宅區(qū)有順馳·第一大街、中義·阿卡迪亞、聯(lián)盟新城等項(xiàng)目，價(jià)格較高，供選擇的空間不大。很為直觀的是道路、橋梁、醫(yī)院、學(xué)校等綜合配套設(shè)施正火燒眉毛的進(jìn)行，換句話說，該區(qū)域目前并不完全適應(yīng)居住需求。況且整個新東區(qū)的整體規(guī)劃完成時間需要幾十年，這么長的建設(shè)、發(fā)展周期，政策、資金等眾多因素中任何一個因素都可能是巨大的艦船擱淺，對于尋求理想的投資、居住的準(zhǔn)目標(biāo)客戶來說，此時對新東區(qū)的觀望心理大于利立刻解囊的沖動。綜合分析四個區(qū)位的基本情況，我們可以發(fā)現(xiàn)以下幾個特點(diǎn)：=1\*GB2⑴與市區(qū)有一段距離，在人的心理上產(chǎn)生遠(yuǎn)離市區(qū)的認(rèn)識。=2\*GB2⑵均為新建開發(fā)區(qū)，公共配套設(shè)施有待完善，還不能完全滿足生活需要。=3\*GB2⑶開發(fā)的樓盤與市區(qū)的樓盤相比，沒有價(jià)格優(yōu)勢。三個開發(fā)區(qū)和鄭東新區(qū)的三個特點(diǎn)，在一定程度上可合理解釋四個區(qū)位房地產(chǎn)現(xiàn)狀，同時也使******北區(qū)的房地產(chǎn)優(yōu)勢凸現(xiàn)出來。衡量一個區(qū)委房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的合理標(biāo)準(zhǔn)不是只看見成了多少樓盤、明盤等高端產(chǎn)品，而是綜合考察：樓盤銷售理想、價(jià)格上揚(yáng)的真實(shí)穩(wěn)健、小區(qū)入住率高、業(yè)主投訴率低等，從經(jīng)濟(jì)效益和社會效益綜合評價(jià)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)有些做法令人費(fèi)解，一個樓盤建筑工程尚未過半，一個人沒住進(jìn)去，已經(jīng)成為得獎樓盤、明星樓盤，有不少是賠本賺吆喝。出水才見兩腿泥，一個區(qū)委房地產(chǎn)的優(yōu)勢要有一定的開發(fā)量，經(jīng)歷一定的發(fā)展過程，聚集一定的“人氣兒”，取得一定的口碑。******北區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展建立在優(yōu)越的地緣優(yōu)勢基礎(chǔ)之上，不像其他幾個新建的開發(fā)區(qū)那樣，地塊與市區(qū)有距離，與市區(qū)呈現(xiàn)游離狀態(tài)，******北區(qū)的房地產(chǎn)隨著市區(qū)的地緣而隨之延伸。換句話說，北區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展沒有脫離市區(qū)地理框架，沒有從市區(qū)游離出去，而是市區(qū)的自然延伸。這個特點(diǎn)從根本上決定了北區(qū)房地產(chǎn)獨(dú)有的優(yōu)勢資源。前一段時間房地產(chǎn)營銷流行做概念，但對大部分開發(fā)商來說，做的都是空概念，對客戶宣傳的內(nèi)容都是鏡子里的燒餅，看得見，吃不著，宣傳的內(nèi)容與產(chǎn)品本身聯(lián)系不大，買房者卻成熟起來，跑過房產(chǎn)會跑現(xiàn)場，最后在售樓部提出幾個疑問。不能怪我們的購買者，花園洋房，鑲嵌在綠草坪中的小木屋，有山有水，門前小路彎彎，那樣的居住環(huán)境我們只在外國影視里欣賞，我們一個十三億人口的泱泱大國土地資源太寶貴，我們的經(jīng)濟(jì)水平還只能讓少而又少的人擁有那樣的居住條件。更多的買房者選擇生活配套設(shè)施齊全的居所：出門有公交車，小孩可自己步行上學(xué)，邁兩步可到醫(yī)院，三分鐘能到集貿(mào)市場。至于有點(diǎn)吵、有點(diǎn)鬧，暫時讓到一邊，并不是每個家庭都能掏錢讓孩子去讀寄宿貴族學(xué)校，并不是每個家庭都能掏錢買部汽車住到安靜的城市遠(yuǎn)郊，所有這一切都決定著市區(qū)的樓盤更適合大多數(shù)購買者。北區(qū)不是新建的開發(fā)區(qū)，而是市區(qū)，所以，準(zhǔn)備買房的******市民都知道，北區(qū)的房子價(jià)格漲得更快，房子賣得也更快，想在北去買房子的人還是很多。********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在這一背景下，順應(yīng)行情發(fā)展、遵循政府宏觀調(diào)控政策，在北區(qū)的南陽路與東風(fēng)路交匯處開發(fā)建設(shè)了“******”項(xiàng)目。1.２項(xiàng)目可行性研究編制的依據(jù)=1\*GB2⑴國家建設(shè)部及******市頒布的房地產(chǎn)相關(guān)法律政策；=2\*GB2⑵******市規(guī)劃局規(guī)劃方案；=3\*GB2⑶《******市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》實(shí)施細(xì)則；=4\*GB2⑷《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；=5\*GB2⑸《房地產(chǎn)測量規(guī)范和房地產(chǎn)綜合技術(shù)》；=6\*GB2⑹《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》；=7\*GB2⑺《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》；=8\*GB2⑻《建筑工程交通設(shè)計(jì)與停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》；=9\*GB2⑼建單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料及有關(guān)要求；=10\*GB2⑽委托方現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得的有關(guān)資料。1.3項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)，開發(fā)商簡介，工程概況，項(xiàng)目簡介，物業(yè)類別，物業(yè)公司，建筑類別，項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境狀況，項(xiàng)目有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（根據(jù)提供的規(guī)劃圖）。項(xiàng)目名稱：“***********”項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：****************開發(fā)商：****************（公司簡介）*************************************************************。在市政府和主管部門和社會各界的熱情支持下，**公司團(tuán)結(jié)奮進(jìn)，務(wù)實(shí)創(chuàng)新，以“發(fā)展城市建設(shè)和改善群眾居住條件”為宗旨，把“樹名牌企業(yè)、創(chuàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)”作為公司的座右銘，根據(jù)中外建筑風(fēng)格，設(shè)計(jì)出獨(dú)具特色的各種建筑，公司先后成功的開發(fā)了“科技綠苑商住小區(qū)”、“西站路住宅小區(qū)”、“******科技大廈”和“富田花園”高檔住宅小區(qū)等知名物業(yè)。在******市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中享有很高的聲譽(yù)。**人以市場為導(dǎo)向，重質(zhì)量、守信譽(yù)，贏得了社會各界和廣大市民的一致好評。從1995年至今，公司連續(xù)多年被******省建設(shè)廳評定為“******省房地產(chǎn)開發(fā)先進(jìn)單位”；被******市建委評定為“******市商品房預(yù)（銷）售信譽(yù)單位”；被******市房管局評定為“******市房地產(chǎn)行業(yè)講誠信經(jīng)營單位”；被******省消費(fèi)者協(xié)會推薦為“理想購房品牌單位”；被******省統(tǒng)計(jì)局授予“******省綜合實(shí)力百強(qiáng)單位”、被******市工商局、******市消協(xié)、******市建委、******市房管局和******市物價(jià)局聯(lián)合授予“消費(fèi)者信得過房地產(chǎn)開發(fā)公司”。踏浪弄潮，豪情滿懷。******市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全體員工，正在以蒼勁有力之筆，描繪著人們新世紀(jì)的家園，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行業(yè)中再創(chuàng)新的輝煌！工程概況：項(xiàng)目類型：居住、文體、商業(yè)、金融、郵電、教育科研等均價(jià)：******主力戶型：小戶型、四室二廳二衛(wèi)總戶數(shù)：******占地面積：******總建筑面積：330874(平方米)車位總數(shù)：1000位綠化率：36.5%付款方式：一次性付款3%、銀行按揭2%公交線路：******小區(qū)配套：暖氣、天然氣、樓頂花園、歐陸建筑、地下車庫、環(huán)境優(yōu)美、幼兒園、小學(xué)、會所、超市、商場、郵電、銀行、綜合副食品店、餐飲業(yè)周邊配套：學(xué)校、銀行、超市、商場、醫(yī)院項(xiàng)目簡介：“******”占地501.922畝。建筑面積33.0874萬平方米，由多層住宅和小高層寫字樓科學(xué)組團(tuán)，錯落有致。小區(qū)內(nèi)，幼兒園、小學(xué)、豪華會所、商場、綜合副食店、餐飲業(yè)、郵電、銀行、網(wǎng)球場、超市、健身房等應(yīng)有盡有，是******市十大明星樓盤之一，小區(qū)內(nèi)綠地、噴泉、雕塑、小品點(diǎn)綴其間，小區(qū)中心的大型綠地廣場，綠意蔥蔥，滿目芬芳，顯示人與自然之和諧，讓人盡享大自然的美麗風(fēng)光?！?*****”戶型設(shè)計(jì)科學(xué)合理，將“以人為本”的現(xiàn)代住宅理念詮釋的淋漓盡致。小區(qū)戶型多種多樣，有二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)和復(fù)式樓等多種戶型，面積從74.76-281.33平方米不等，能滿足人們不同層次的需要。小區(qū)的配套設(shè)施將采用智能化一體到位，閉路電視監(jiān)控、周邊紅外監(jiān)控、家庭保安報(bào)警及緊急求助報(bào)警等，小區(qū)住戶可享受高品位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)?！?*****”率先建設(shè)大型地下停車場，人車分流，避免車輛進(jìn)出、停放對整個小區(qū)環(huán)境的影響，從而創(chuàng)造便捷的交通系統(tǒng)及宜人的居住環(huán)境?！?*****”大型智能化居住小區(qū)由通過ISO9001-2000質(zhì)量認(rèn)證的******市**物業(yè)管理有限公司管理。生活如詩，安居樂業(yè)，事業(yè)更加有成，卓然天成的“******”，讓您享受四季美麗風(fēng)情。其他說明：樣板特色：社區(qū)配套設(shè)施采用智能化一步到位，閉路電視監(jiān)控、周邊紅外監(jiān)控、家庭保安報(bào)警及緊急求助警等，小區(qū)住戶可享受高品位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。小區(qū)內(nèi)有藝術(shù)雕塑、精致小品、音樂噴泉、參天法桐等，處處綠意蔥蔥，芬芳撲鼻，營造全新的生活境界，顯示人與自然之和諧。小學(xué)、幼兒園、會所、超市、健身房、郵局、醫(yī)療服務(wù)站、地下車庫等一應(yīng)俱全，周邊生活服務(wù)設(shè)施更是齊全。“******首批旅游觀光小區(qū)”、“******十大特色樓盤”、“******十大明星樓盤”、“******十大精品樓盤”、“******十大環(huán)境最美小區(qū)”、“******最佳建筑景觀獎”、“******最佳綜合居住品質(zhì)獎”、“同力杯”優(yōu)秀房型金獎和國家級“城市中心大型高尚社區(qū)獎”等多種榮譽(yù)的獲得，無不向世人昭示著******的卓爾不群和超凡品質(zhì)。物業(yè)類別：中高檔住宅物業(yè)公司：******建筑類別：多層項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境狀況:“******”位于南陽路與東風(fēng)路交叉處黃金地段，面向南陽路，周邊生活服務(wù)設(shè)施齊全，小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、銀行、醫(yī)院、證券、百貨、超市、度假村、街心公園、集貿(mào)市場等均環(huán)繞四周。4路、16路、27路、306路等多路公交汽車均從附近通過。隨著南陽路的迅速發(fā)展，南陽路將成為新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)，都市繁華，近在眼前，無論作為居住還是投資，在此置業(yè)都是明智之舉。項(xiàng)目有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):紅線用地：33.4615公頃合501.922畝合334615平方米規(guī)劃總用地：33.4615公頃合334615平方米代征道路面積：2.753公頃合27530平方米總建筑面積：330874平方米容積率：1.08建筑密度：22.1%綠化率：36.5%居住總?cè)藬?shù)：8000人停車位：1000個1.4項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的預(yù)期目標(biāo)項(xiàng)目的目標(biāo)區(qū)域地塊周邊5公里半徑內(nèi)主要為中低素質(zhì)商品和康居住宅、自然村，高素質(zhì)住宅較少。新近開盤的住宅項(xiàng)目逐漸提升該區(qū)域住宅品質(zhì)。同時顯示該區(qū)高素質(zhì)住宅的市場前景。項(xiàng)目銷售的目標(biāo)群隨著人們生活水平的提高，人們對生活質(zhì)量的要求越來越高，人們的生活環(huán)境要求越來越高，住房的舒適性、健康性也越來越被人們重視。所以項(xiàng)目提出的目標(biāo)是建設(shè)綠色住宅，營造人文社區(qū)，從這些方面考慮本項(xiàng)目銷售目標(biāo)群體主要為：〈1〉外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士；〈2〉周邊高校的教師以及工作者；〈3〉欲改善居住條件的置業(yè)者；〈4〉政府及企事業(yè)單位干部；〈5〉外地來的經(jīng)商者由于******北區(qū)屬于市區(qū)，它距市中心較近，交通方便，區(qū)內(nèi)企業(yè)林立、高校眾多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。隨著******城市建設(shè)的北擴(kuò)東移，北區(qū)已定位成******文化、旅游、居住為一體的綜合區(qū)域，便利的交通、完善的配套，引航城市最高居住標(biāo)準(zhǔn)。該區(qū)域的居民趨于高學(xué)歷、高知識、高素質(zhì)的知識經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人群，外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士、欲改善居住條件的置業(yè)者、周邊高校的教師以及工作者為居民的主要構(gòu)成。住房具有舒適性、健康性。舒適性是以人為本的體現(xiàn)，住宅從生存需求過渡到享受需求是必然的，因而要追求一種舒適方便的安靜的居住環(huán)境，讓人享受生活的社區(qū)。健康性就是綠色住宅的概念?，F(xiàn)在不但要講“以人為本”的觀念，也要從講發(fā)展到講人與自然的和諧共存，發(fā)展。所以提出一種口號：建設(shè)綠色住宅，營造健康舒適家園。1.5項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件有項(xiàng)目所在地的地形、地貌、水文地質(zhì)條件、周邊環(huán)境、城市規(guī)劃、交通及公共設(shè)施施工條件、社會環(huán)境條件、征地拆遷條件、擬建地址建設(shè)條件、投資條件比選、推薦建址方案（設(shè)定）等。可概括為項(xiàng)目建設(shè)自然條件、項(xiàng)目建設(shè)用地條件以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件等。由于該項(xiàng)目地處惠濟(jì)區(qū)，臨近金水區(qū)，處于主干道南陽路的中軸線上，位置顯要，交通便利，且鬧中取靜，具有較佳的開發(fā)前景。周圍的消費(fèi)群體具有較高的消費(fèi)水平和收入水平，決定了其需求品位不同于一般消費(fèi)群體。本項(xiàng)目以市場為導(dǎo)向，在小區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)，樹立優(yōu)勢，重點(diǎn)突出區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)和室內(nèi)居住功能設(shè)計(jì)，體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。營造******市富有特色的中高檔智能化精品小區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)自然條件：氣溫：年平均氣溫：14.4°C；7月最熱平均氣溫：27.3°C；1月最冷平均氣溫：0.2°C；日照：年日照時數(shù)2400小時；風(fēng)向：冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)喝西北風(fēng)，夏季為南風(fēng)；霜期：無霜期220天；降水：年降水量640.9毫升；最大積雪厚度：230毫米；最大凍土深度：180毫米；水文地質(zhì)：根據(jù)地質(zhì)勘測結(jié)果，場區(qū)地下水埋深-6—7米；地震強(qiáng)度：7級防震。項(xiàng)目建設(shè)用地條件:=1\*GB2⑴土地條件：項(xiàng)目已取得建設(shè)用地許可證，項(xiàng)目建設(shè)用地已全部拆遷，達(dá)到三通一平，并取得用地定點(diǎn)圖、測量成果及用地許可證，具備用地條件；=2\*GB2⑵土地性質(zhì)：住宅用地；=3\*GB2⑶地形：建設(shè)場地大致為正方形，另有一小正方形與其相連，地形平坦；=4\*GB2⑷地貌：場地位于******北區(qū)的惠濟(jì)區(qū)，惠濟(jì)區(qū)位于******北部、黃河南岸，地貌屬黃河沖積平原地貌，原始階梯地形明顯，表層現(xiàn)狀為建筑物及回填土，二、三層為細(xì)砂、粉細(xì)砂。市政配套條件:交通情況：周圍鐵路、公路、航空等設(shè)施配套齊全；公交********等在此都有靠站。市政設(shè)施:給水、雨水、污水、電力、電信、熱力、天然氣集中管線、項(xiàng)目開發(fā)需要的市政接軌點(diǎn)等市政設(shè)施均能滿足項(xiàng)目開發(fā)的需求。1.6項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目投資估算表單位：萬元序號項(xiàng)目名稱總投資估算說明1土地費(fèi)用45628.999詳見表7-2-112前期工程費(fèi)用1463.03詳見表7-2-223基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2249.34詳見表7-2-334建筑安裝工程費(fèi)用用28210.322詳見表7-2-445公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)1694.5詳見表7-2-556開發(fā)間接費(fèi)1344.69（2+3+4+5）×4%7管理費(fèi)用2417.73（1+2+3+4++5+6）×3%8財(cái)務(wù)費(fèi)用6650.00按長期借款利息取取費(fèi)9銷售費(fèi)用3481.61銷售收入×3.55%10開發(fā)期稅費(fèi)1573.28（2+3+4+5++6）×4.5%%11其它費(fèi)用1447.18詳見表7-2-6612不可預(yù)見費(fèi)1748.09（2+3+4+5++6）×5%合計(jì)97908.7661.7項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在四年（48個月）左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：2006年5月8日：項(xiàng)目建議書批復(fù)2006年5月10日－6月10日：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批2006年7月－9月：建筑方案設(shè)計(jì)2006年10月：綜合管網(wǎng)設(shè)置2006年11月－12月：施工圖設(shè)計(jì)2007年1月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證2007年2月：工程開工2007年6月：完成投資15%2007年10：一期工程開始預(yù)售2008年2月：一期工程主體工程完工，二期工程開工2008年3月－5月：一期工程分項(xiàng)工程驗(yàn)收2008年3月－6月：一期工程單位工程驗(yàn)收2008年7月：一期工程正式銷售并入住2008年6月：完成投資45%2008年10月：二期工程開始預(yù)售2009年2月：二期工程主體工程完工，三期工程開工2009年3月-5月：二期工程分項(xiàng)工程驗(yàn)收2009年3月-6月：二期工程單位工程驗(yàn)收2009年7月：二期工程正式銷售并入住2009年6月：完成投資80%2009年10月：三期工程開始預(yù)售2010年1月：三期工程主體工程完工2010年1月-3月：三期工程分項(xiàng)工程驗(yàn)收2010年1月-4月：三期工程單位工程驗(yàn)收2010年5月：三期工程正式銷售并入住1.8結(jié)論及建議=1\*GB2⑴通過對項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行初步分析論證，我們得出如下結(jié)論：=1\*GB3①******市******項(xiàng)目的建設(shè)，符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策；=2\*GB3②******市******項(xiàng)目的建設(shè)單位********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和良好的企業(yè)信譽(yù)，為項(xiàng)目建設(shè)提供了可靠的保障；=3\*GB3③項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案基本上利用了項(xiàng)目地塊的地形特色，達(dá)到了人文景觀和環(huán)境景觀相融洽的目的；=4\*GB3④次可研對項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的技術(shù)分析析，是充分結(jié)結(jié)合了項(xiàng)目自自身的實(shí)際條條件，具有一一定的可操作作性。=2\*GB2⑵根據(jù)在評價(jià)過程中中對本項(xiàng)目的的認(rèn)識，對本本項(xiàng)目實(shí)施提提出如下建議議：=1\*GB3①經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避避Ａ本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)強(qiáng)市場營銷工工作，做好商商品房銷售或或出租工作；；Ｂ在本項(xiàng)目實(shí)施過程程中還應(yīng)優(yōu)化化設(shè)計(jì)，采取取切實(shí)可行的的工程技術(shù)措措施和施工方方案；Ｃ做好物業(yè)管理和售售后服務(wù)工作作=2\*GB3②金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避避從自有資金使用成成本和開發(fā)資資金回收考慮慮，應(yīng)減少占占有資金回收收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采采用多種付款款方式促銷。=3\*GB3③建設(shè)管理措施Ａ整合企業(yè)資源，提提高操作水平平；Ｂ根據(jù)開發(fā)資金運(yùn)作作模式的設(shè)定定，對運(yùn)作資資金的能力要要求提高；Ｃ提高資金使用效率率的同時，以以要保持整個個開乏理念的的延續(xù)性；Ｄ委托專業(yè)代理公司司銷售不失為為一種較好的的選擇；Ｅ項(xiàng)目在招投標(biāo)階段段，應(yīng)選擇有有實(shí)力的承包包商和監(jiān)理單單位。建設(shè)過過程中，應(yīng)加加強(qiáng)現(xiàn)場不同同專業(yè)、不同同工種之間的的協(xié)調(diào)與配合合，確保工程程進(jìn)度，保證證工程質(zhì)量，盡盡量縮短項(xiàng)目目周期第2章市場分析與預(yù)測2.1我國房地地產(chǎn)市場宏觀觀形勢分析及及預(yù)測2005-20006年我國房房地產(chǎn)的現(xiàn)狀狀我國房地產(chǎn)價(jià)格的的普遍高漲，商商品房的大量量空置，但是是平民百姓和和很大一部分分人還是買不不起房子，這這種現(xiàn)象很像像西方資本主主義國家在二二十世紀(jì)三十十年代時期的的狀況，那時時資本家寧愿愿把成噸的牛牛奶倒入海里里而不愿施舍舍給老百姓，于于是人們紛紛紛認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)界出現(xiàn)了泡泡沫，進(jìn)而懷懷疑社會主義義的優(yōu)越性的的體現(xiàn)，分析析為什么會出出現(xiàn)這種狀況況的原因：=1\*GB2⑴⑴從源頭來講,土地供應(yīng)失失控是造成開開發(fā)過量,大量商品房房空置的根本本原因。=2\*GB2⑵房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)經(jīng)營粗放。=3\*GB2⑶投資約束軟軟化,金融監(jiān)管不不力。及房地地產(chǎn)市場中出出現(xiàn)的嚴(yán)重弊弊端：=1\*GB2⑴市場體系不不健全,房屋流通困困難。=2\*GB2⑵政府行為不不規(guī)范。對于于上述問題本本人談了初淺淺的認(rèn)識結(jié)合合當(dāng)代的大師師們的評論分分析了國家應(yīng)應(yīng)采取的對策策。

總的來說,我國的房產(chǎn)市場體體系存在著很很嚴(yán)重的弊端端:

=1\*GB2⑴市場體系不不健全,房屋流通困困難

商品房市場場是在我國傳傳統(tǒng)的土地及及房屋的行政政配置體系之之外建立起來來的,雖然改革進(jìn)進(jìn)行了20年,不僅存量土土地和房屋的的體制沒有多多大的改變,大量增量土土地和房屋還還是沿用舊的的體制,造成一方面面商品房市場場十分狹小,別一方面由由于存量房屋屋不能流動,反過來制約約了商品房市市場的發(fā)展.以住宅為例,目前我國城城鎮(zhèn)居民個人人購買商品房房的比例并不不大,多數(shù)居民是是通過房改購購得公用住房房.但初期政策策規(guī)定這部分分住房在相當(dāng)當(dāng)長的時間內(nèi)內(nèi)不得上市流流通,從而不僅抑抑制了住房存存量市場的發(fā)發(fā)展,反過來又制制約了商品房房市場的銷售售.因?yàn)?=1\*GB3①住房是一種種商品,商品就要流流通,不能順暢流流通的商品是是不可能有好好的發(fā)展前景景的;=2\*GB3②如果現(xiàn)有住住房不能出售售,意味著若購購買新房,就要將現(xiàn)有有住房棄之不不用,這使一部分分具備購買商商品房能力的的居民放棄購購買新房;=3\*GB3③現(xiàn)有住房不不能出售也使使得一部分尚尚不具備完全全購買商品房房能力,但具備支付付差價(jià)以舊換換新的潛在需需求無法實(shí)現(xiàn)現(xiàn).所有這些,都限制了商商品房市場的的發(fā)展.

=2\*GB2⑵政府行為不不規(guī)范

政府部門和和政府壟斷企企業(yè)都利用手手中的壟斷權(quán)權(quán)利向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)攤派,造成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本和和稅費(fèi)過高,抬高了商品品房價(jià)格,過高的商品品房價(jià)格脫離離了消費(fèi)者的的購買能力,也是造成商商品房大量空空置的重要原原因.我國房地產(chǎn)未來幾幾年發(fā)展趨勢勢分析及預(yù)測測始于2004年初的一一系列調(diào)控政政策，使房地地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)拐點(diǎn)，表現(xiàn)現(xiàn)為投資下降降，銷售放緩緩，但調(diào)控只只是針對宏觀觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)業(yè)自身存在問問題，延長行行業(yè)上升期的的手段，通過過對未來供求求層面的分析析，行業(yè)長期期向上趨勢不不會改變。房房地產(chǎn)不可移移動性決定了了其產(chǎn)品具有有特定供求半半徑，加之我我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的不平平衡造成了房房地產(chǎn)市場的的區(qū)域分化

(1)上升周期期拐點(diǎn)顯現(xiàn)①①投資受到控控制

始于1998年的貨幣化化分房政策和和個人住房抵抵押貸款業(yè)務(wù)務(wù)的廣泛推行行，為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展插插上了一對翅翅膀，行業(yè)迎迎來新一輪上上升期，而受受制于宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)和行業(yè)自自身存在問題題所引發(fā)的一一系列調(diào)控政政策，使行業(yè)業(yè)出現(xiàn)拐點(diǎn)，2004年3月投資增幅幅開始逐漸回回落，截至2005年1~10月份，房地地產(chǎn)開發(fā)投資資增速降至21.6%，相比04年全年下降降了6.5個百分點(diǎn)。=2\*GB3②銷售放緩

從2005年下半年起起，市場的銷銷售速度明顯顯下降，尤其其是往日熱點(diǎn)點(diǎn)城市超比例例認(rèn)購的情景景不是對行業(yè)業(yè)整體發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折性判斷，下下面從供給和和需求兩個最最基礎(chǔ)層面，對對行業(yè)未來發(fā)發(fā)展進(jìn)行很難難重現(xiàn)，20005年1~9月份商商品房銷售面面積和銷售金金額同比增長長23%和33.8%%，雖然銷售售面積和銷售售金額的增速速與20022至2004年22.622%和31%的平均均水平比較接接近，但與22004年初初相比已呈回回落趨勢，這這主要是由于于我國實(shí)行商商品房預(yù)售制制度，統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)存在較長長時滯，目前前的銷售面積積統(tǒng)計(jì)口徑是是本年度實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售的現(xiàn)房房和上一年度度已經(jīng)銷售到到本期達(dá)到竣竣工條件的期期房，并且22004年已已完成銷售的的期房，在全全部銷售面積積中所占比重重較大，而22004年期期房較好的銷銷售情況反映映到今年的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，所所以我們能得得到20055年前三季度度銷售數(shù)據(jù)沒沒有真實(shí)體現(xiàn)現(xiàn)目前的市場場實(shí)際銷售情情況。

更能反映市市場當(dāng)期銷售售情況的是期期房，例如22005年1~9月，北北京市占當(dāng)期期全部銷售面面積62.55%的期房成成交，同比下下降了20..6%，而同同期按目前統(tǒng)統(tǒng)計(jì)口徑得出出的銷售面積積卻上升了223%，到明明年大部分期期房的銷售數(shù)數(shù)據(jù)將進(jìn)入統(tǒng)統(tǒng)計(jì)口徑，所所以20066年數(shù)據(jù)才能能反映當(dāng)前的的市場運(yùn)行狀狀況。

銷售放緩會會影響開發(fā)企企業(yè)的現(xiàn)金流流，為加快回回款速度，企企業(yè)將加大銷銷售力度，相相應(yīng)地營業(yè)費(fèi)費(fèi)用也會增加加，最終降低低企業(yè)盈利水水平，并且作作為典型的資資金密集型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，企業(yè)在在進(jìn)行開發(fā)時時對金融系統(tǒng)統(tǒng)的資金支持持有較高依賴賴性，產(chǎn)品如如果不能順利利完成銷售，企企業(yè)存在一定定償債風(fēng)險(xiǎn)。

=3\*GB3③短期調(diào)整還是下降降趨勢

投資下降、銷銷售放緩都說說明行業(yè)向下下拐點(diǎn)已經(jīng)顯顯現(xiàn)，但這僅僅說明行業(yè)經(jīng)經(jīng)歷短期的調(diào)調(diào)整還是已經(jīng)經(jīng)確立下行的的趨勢，筆者者認(rèn)為，調(diào)控控是針對宏觀觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)業(yè)自身存在問問題，引導(dǎo)行行業(yè)走向規(guī)范范，延長行業(yè)業(yè)上升期的手手段，并分析析。

(2)供給層面面分析=1\*GB3①先行指標(biāo)下降預(yù)示示可供開發(fā)資資源減少

國家前期調(diào)調(diào)控嚴(yán)格控制制土地出讓及及新立項(xiàng)目的的審批，土地地購置面積增增幅明顯下降降，2004全年和2005年前三季度度增幅分別為為5.4%和3.1%，而土地開開發(fā)面積出現(xiàn)現(xiàn)了負(fù)增長，2004全年和2005年前三季度度增幅分別同同比下降了11.4%和0.5%。作為行業(yè)業(yè)的先行指標(biāo)標(biāo)，土地購置置和開發(fā)面積積是形成最終終房地產(chǎn)產(chǎn)品品的基礎(chǔ)元素素，可供開發(fā)發(fā)資源的減少少，預(yù)示未來來房地產(chǎn)產(chǎn)品品供給下降，尤尤其是作為更更先行一步的的指標(biāo)土地開開發(fā)面積，在在2004年下降了11.4%，預(yù)示短期期供給的下降降將更為明顯顯。=2\*GB3②從緊的土地供應(yīng)政政策基調(diào)不會會改變

雖然增加供供給會改善供供求關(guān)系以抑抑制房價(jià)，但但房地產(chǎn)業(yè)影影響力系數(shù)大大，大量批租租土地以增加加供給會產(chǎn)生生對鋼鐵、水水泥、建材及及能源的大量量需求，引發(fā)發(fā)新一輪投資資熱潮，先期期的宏觀調(diào)控控成果將無法法鞏固，所以以，從緊的土土地政策基調(diào)調(diào)在短期內(nèi)無無法改變，也也將對未來供供給形成約束束。

=3\*GB3③企業(yè)融資渠渠道醞釀變局局—短期難有突突破房地產(chǎn)作為典型資資金密集型行行業(yè)，其發(fā)展展離不開金融融的支持，未未來融資渠道道及力度，決決定行業(yè)的發(fā)發(fā)展速度，目目前我國融資資渠道較為單單一，主要依依賴銀行貸款款，為分散系系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，銀銀行對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支持將將更為謹(jǐn)慎，2004年銀行對開開發(fā)企業(yè)的直直接貸款規(guī)模模與2003年基本持平平，比例卻由由20.5%降至15.6%，因此在新新的金融和市市場環(huán)境下，開開發(fā)企業(yè)的融融資渠道醞釀釀結(jié)構(gòu)性調(diào)整整，未來將更更多依靠自有有、自籌資金金并拓展新的的融資方式，但但我國房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司較較少，行業(yè)代代表性差，并并且配合股改改的再融資暫暫停也進(jìn)一步步減少了企業(yè)業(yè)資金來源，目目前看來信托托是獲取資金金來源的新突突破口，但有有能力獲取信信托支持的企企業(yè)多為優(yōu)勢勢企業(yè)，尤其其是2005年10月份央行出出臺的212號文件進(jìn)一一步提高了信信托融資門檻檻，因此行業(yè)業(yè)短期內(nèi)不具具備整體性拓拓寬融資渠道道的條件。

=4\*GB3④長期看投資資將在保證經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量量和速度中達(dá)達(dá)到動態(tài)平衡衡

資源已經(jīng)成成為制約我國國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的瓶頸，為實(shí)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)發(fā)展，保證經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量量，必須轉(zhuǎn)變變過渡依賴投投資拉動的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長模式式，實(shí)行投資資消費(fèi)雙拉動動，投資在經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長中的的作用將有所所弱化，作為為固定資產(chǎn)投投資重要組成成部分的房地地產(chǎn)投資必然然也將受到影影響，從歷年年房地產(chǎn)和固固定資產(chǎn)投資資增速的關(guān)系系可以看出，兩兩者具有較強(qiáng)強(qiáng)相關(guān)性，并并且在很多情情況下，房地地產(chǎn)是作為中中間要素投入入的，所以在在整體宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)下滑背景景中，房地產(chǎn)產(chǎn)投資下降速速度會快于固固定資產(chǎn)投資資，2005年1～10月，房地產(chǎn)產(chǎn)投資增長21.6%，低于固定定資產(chǎn)投資增增速6個百分點(diǎn)，所所以從轉(zhuǎn)換經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長方式式，保經(jīng)濟(jì)增增長質(zhì)量角度度，房地產(chǎn)投投資將被限制制在一個合理理的區(qū)間內(nèi)。

=5\*GB3⑤改善供給結(jié)結(jié)構(gòu)是長期趨趨勢

我國要建立立多層次的住住房供應(yīng)體系系，其中為中中低收入家庭庭提供經(jīng)濟(jì)適適用房是我國國將在相當(dāng)長長一段時期內(nèi)內(nèi)要貫徹的住住房供應(yīng)政策策，但由于利利益關(guān)系，出出讓經(jīng)濟(jì)適用用房地方政府府獲得土地增增值收益，同同比商品房用用地低，而開開發(fā)商的利潤潤率也被嚴(yán)格格限制，所以以經(jīng)濟(jì)適用房房難以形成大大量供給，2004年經(jīng)濟(jì)適用用房投資甚至至出現(xiàn)負(fù)增長長，此外對購購買條件審查查不夠嚴(yán)格，相相關(guān)約束的缺缺失也使政府府政策初衷變變形，筆者認(rèn)認(rèn)為，只有市市場理性發(fā)展展，才能為經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房建設(shè)創(chuàng)造良良好環(huán)境，因因?yàn)橄啾壬唐菲贩?，?jīng)濟(jì)適適用房明顯具具有低收益、低低風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)點(diǎn)，如果市場場火爆，產(chǎn)品品銷售風(fēng)險(xiǎn)低低，開發(fā)商當(dāng)當(dāng)然沒有動力力開發(fā)盈利低低的經(jīng)濟(jì)適用用房，只有市市場理性，不不符合市場需需求產(chǎn)品存在在銷售風(fēng)險(xiǎn)時時，從規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的角度，開開發(fā)商才真正正有動力開發(fā)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房房，目前的市市場不景氣，正正為經(jīng)濟(jì)適用用房建設(shè)創(chuàng)造造了條件，此此外，經(jīng)濟(jì)適適用房對商品品房具有一定定的比價(jià)效應(yīng)應(yīng)，對抑制商商品房價(jià)上漲漲也會起到一一定作用，所所以優(yōu)化結(jié)構(gòu)構(gòu)是長期趨勢勢。

=6\*GB3⑥結(jié)論：短期期供給增速下下降，長期重重在結(jié)構(gòu)改善善

從獲取資金金支持和土地地資源這兩大大房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營基礎(chǔ)性性元素，以及及行業(yè)的先行行指標(biāo)來看，短短期供給不可可能有較大增增長，從長期期看絕對供給給量平穩(wěn)增長長是主基調(diào)，最最大的改變會會在供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)上，政府會會提高經(jīng)濟(jì)適適用房和小戶戶型產(chǎn)品的供供給來優(yōu)化市市場結(jié)構(gòu)，形形成消費(fèi)者的的有效需求，從從長期看，投投資將在保證證經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)質(zhì)量與速度中中達(dá)到動態(tài)平平衡，筆者認(rèn)認(rèn)為，20%的投資增長長率是這一平平衡點(diǎn)。

=3\*GB2⑶需求影響因因素分析=1\*GB3①短期需求受受到抑制

目前市場觀觀望氣氛濃厚厚，需求明顯顯受到抑制，造造成這種局面面的原因是政政府延誤了調(diào)調(diào)控房價(jià)的時時機(jī)，部分城城市房價(jià)上漲漲超出消費(fèi)者者的承受能力力，而前段時時間頻繁出臺臺的調(diào)控政策策，也改變了了人們對房價(jià)價(jià)上漲的預(yù)期期，致使人們們持幣觀望。

市場何時能能夠走出觀望望，是影響開開發(fā)企業(yè)業(yè)績績的主導(dǎo)因素素，而對觀望望期何時能夠夠結(jié)束的判斷斷，應(yīng)從導(dǎo)致致觀望的原因因入手分析。一一是對調(diào)控政政策的穩(wěn)定預(yù)預(yù)期，如果國國家繼續(xù)出臺臺更嚴(yán)厲的調(diào)調(diào)控政策，消消費(fèi)者當(dāng)然會會預(yù)期房價(jià)波波動而延遲消消費(fèi)，而在投投資規(guī)模和房房價(jià)都明顯收收到抑制的情情況下，政府府為保證行業(yè)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，繼繼續(xù)出臺更嚴(yán)嚴(yán)厲調(diào)控政策策的可能性較較小，未來將將是面向局部部市場有針對對性的管理，促促使行業(yè)走向向規(guī)范；二是是形成消費(fèi)者者的有效需求求，有效需求求的分析決不不能籠統(tǒng)地從從全國范圍入入手，各地區(qū)區(qū)市場有自身身特點(diǎn)，前期期漲幅過高的的城市，房價(jià)價(jià)應(yīng)當(dāng)理性回回調(diào)，降到消消費(fèi)者具有有有效支付能力力的價(jià)格才能能啟動消費(fèi)，而而漲幅不大的的市場，則發(fā)發(fā)生平穩(wěn)過渡渡的可能性較較大，從時間間上來判斷，預(yù)預(yù)計(jì)隨2005年和2006年房價(jià)數(shù)據(jù)據(jù)出臺，如果果達(dá)到了政府府穩(wěn)定房價(jià)的的初衷，消費(fèi)費(fèi)者預(yù)期將明明確，市場將將走出觀望期期，而前期漲漲幅過高地區(qū)區(qū)觀望期的結(jié)結(jié)束將根據(jù)房房價(jià)回調(diào)的程程度，預(yù)計(jì)短短期內(nèi)銷售不不可能出現(xiàn)大大幅反彈，需需求回升將是是一個逐步釋釋放的過程，2006年底市場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)暖的可能性性較大。=2\*GB3②城鎮(zhèn)化進(jìn)程程不可逆轉(zhuǎn)未來五年，我國將將進(jìn)入城鎮(zhèn)化化進(jìn)程加速期期，而城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)實(shí)際上就意味味著房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展。隨隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，眾多的的農(nóng)村人口逐逐漸遷移到城城市，使城市市人口不斷增增長，在過去去的5年中，我國國城市化率年年均增長1..4個百分點(diǎn)點(diǎn)，以20004年的人口口基數(shù)計(jì)算，每每年將新增11820萬城城市人口，按按人均需要住住房20平方米計(jì)算，僅僅城鎮(zhèn)新增人人口，每年需需要住宅就達(dá)達(dá)到363660萬平方米米，這一數(shù)字字已經(jīng)接近2004年全年商品品房382332萬平方米米的銷售面積積，當(dāng)然，因因?yàn)槲覈》糠抗?yīng)體系的的多層次性，新新增城市人口口的住房問題題不一定靠購購買住宅來解解決，租賃同同樣是目前較較為可行并符符合國情的方方式，但不可可逆的城鎮(zhèn)化化進(jìn)程帶來的的住宅市場的的潛在需求巨巨大，在合適適的政策環(huán)境境中，潛在的的需求必將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的的市場需求，從從而推動房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展.=3\*GB3③符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級級化調(diào)整的方方向

中國正處于于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增增長關(guān)鍵時期期，經(jīng)濟(jì)增長長效率的高低低，是與產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)變動的的合理化和高高級化相一致致的。產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)高級化最最直觀的表現(xiàn)現(xiàn)，就是三次次產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值值和就業(yè)的依依次更替，即即產(chǎn)值或就業(yè)業(yè)的比重，由由第一產(chǎn)業(yè)為為主體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向以第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主體產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，再轉(zhuǎn)向向以第三產(chǎn)業(yè)業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)業(yè)的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換。我國產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合合理，很重要要的方面就是是第三產(chǎn)業(yè)比比重過低，22004年三三次產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)值比例為115：53：32，而根據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，世界界中等發(fā)達(dá)國國家三次產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)值的比例例為10：38：52，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比例過低低，不但會降降低城市居民民收入，還不不利于農(nóng)村富富余勞動力的的轉(zhuǎn)移，這樣樣會固化中國國城鄉(xiāng)二元制制經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，不不利于啟動內(nèi)內(nèi)需，因?yàn)榕c與城市居民相相比，農(nóng)民的的自給自足性性更大，在內(nèi)內(nèi)需不足的情情況下，中國國防御外貿(mào)沖沖擊的能力將將更差。

房地產(chǎn)在我我國屬于朝陽陽產(chǎn)業(yè)，真正正的房地產(chǎn)市市場化運(yùn)作始始于1998年福利分房房的取消，房房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展能夠有效效促進(jìn)第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的壯大，從從而推動產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化化進(jìn)程，符合合產(chǎn)業(yè)政策支支持方向。

=4\*GB3④有利促進(jìn)就就業(yè)

隨著勞動生生產(chǎn)率的提高高和資本投入入的增加，第第二產(chǎn)業(yè)對就就業(yè)的吸納能能力逐步弱化化，從19998至2004年，第第二產(chǎn)業(yè)在三三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值值中的比重從從49.3%提升至53%，但第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)比比例卻從233.5%下降降至22.55%，而第三三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值雖雖然從32..1%下降至31.8%，但其就業(yè)業(yè)比例從266.7%提升升至30.66%，說明在不變變產(chǎn)值下，第第三產(chǎn)業(yè)可以以吸收更多的的勞動力，作作為第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的重要組成成部分的房地地產(chǎn)業(yè)，不但但影響力系數(shù)數(shù)大，可以帶帶動多個相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)業(yè)，而且其本本身就屬于勞勞動密集型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，尤其對對農(nóng)村人口有有較強(qiáng)的吸引引作用，“十一五”規(guī)劃建議中中提出的引導(dǎo)導(dǎo)農(nóng)村富余勞勞動力向非農(nóng)農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的有序轉(zhuǎn)移移，房地產(chǎn)行行業(yè)的諸多特特點(diǎn)，符合規(guī)規(guī)劃引導(dǎo)方向向，是解決就就業(yè)問題的重重要棋子。

=5\*GB3⑤消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級帶來來的發(fā)展機(jī)會會消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變動與與收入水平有有密切關(guān)系，這這一聯(lián)系集中中反映在恩格格爾定律中。隨隨著收入水平平的提高，食食品支出占家家庭收入的比比重遞減，對對住房消費(fèi)的的支出將進(jìn)一一步擴(kuò)大，住住宅業(yè)的發(fā)展展能適應(yīng)人們們消費(fèi)結(jié)構(gòu)的的變化。如表表1中所示，恩恩格爾系數(shù)每每降低5個百分點(diǎn)，住住房支出比重重平均增加33.73個百百分點(diǎn)。我國恩格爾系數(shù)從從1999年的的44.5%%降到20044年的37.88%，2004年系系數(shù)相比20003年有所所反彈，是因因?yàn)榧Z食漲價(jià)價(jià)因素，2005年前前三季度，該該數(shù)據(jù)又降到到36.9%%，其長期下下降趨勢不變變，20044

年我國人人均GDP

已達(dá)12699美元，“十一五”規(guī)劃建議中中提出，到22010年我我國人均GDDP比2000年翻翻一番，屆時時將達(dá)到約11755美元元水平，恩格格爾系數(shù)降低低迎來的消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，是是我國住房總總體需求在未未來五年內(nèi)保保持增長的基基礎(chǔ)。=6\*GB3⑥結(jié)論：多重因素支支撐行業(yè)長期期需求

支撐行業(yè)需需求層面的多多重因素都具具有長期性，并并且潛在需求求量巨大，目目前市場陷入入僵持，需求求受到抑制是是償還行業(yè)發(fā)發(fā)展不規(guī)范所所欠下的歷史史舊債。從長長期看，為保保證行業(yè)平穩(wěn)穩(wěn)增長，政府府最佳的選擇擇是配套出臺臺合適措施，將將潛在需求逐逐步釋放，因因?yàn)檎瓶亓速Y金和和土地這兩個個房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)源頭的政府府，完全有能能力做到這一一點(diǎn)，行業(yè)在在未來5年中平穩(wěn)向向上趨勢毋庸庸置疑。=4\*GB2⑷對供求的整體判斷斷=1\*GB3①短期將在供供求雙向下降降中構(gòu)筑新的的平衡

筆者對行業(yè)業(yè)短期供求的的判斷是雙向向下降，高房房價(jià)和消費(fèi)者者預(yù)期改變可可能會對需求求的負(fù)面影響響更大一些，房房價(jià)變化作為為供求關(guān)系變變化的最直接接體現(xiàn)也證明明了這一點(diǎn)，2005年房價(jià)的表現(xiàn)是漲幅明顯趨緩，從一季度的12.5%到二季度的10.1%，再到三季度的8.8%，說明市場經(jīng)歷供不應(yīng)求到供大于求的轉(zhuǎn)折，但全國性的絕對價(jià)格下跌可能性較小，預(yù)計(jì)全年房價(jià)漲幅7%左右。

=2\*GB3②長期將維持供略小于求的局面

從未來獲取土地和金融支持力度來看，行業(yè)形成有效供給的能力不會有較大增長，而需求層面諸多因素都具有長期性，并且潛在需求巨大，只是國家會結(jié)合宏觀整體形勢，將潛在需求逐步釋放，所以未來行業(yè)將處于供略小于求局面，既然供略小于求，房價(jià)將維持小幅上漲的趨勢，預(yù)計(jì)未來5年年均增長4%~7%。2.2*******房地地產(chǎn)市場現(xiàn)狀狀分析與預(yù)測測******房地地產(chǎn)市場現(xiàn)狀狀分析過去的2005年年是*******房地產(chǎn)產(chǎn)較為平靜的的一年，2006年*******房地產(chǎn)的的現(xiàn)狀又如何何呢？現(xiàn)做如如下分析：2006年，對于于*******房地產(chǎn)來來說是一個十十分敏感的時時間段：宏觀觀調(diào)控的力量量顯現(xiàn)、鄭東東新區(qū)大量交交房、ＣＢＤＤ大面積寫字字樓開始招商商、地王和地地沿項(xiàng)目啟動、秦秦嶺路大量土土地開始開發(fā)發(fā)預(yù)售……所有這些都都將發(fā)生在今今年，所以今年房地產(chǎn)的的形勢使越來來越多的人觀觀注和評價(jià)。根根據(jù)本年度的的宏觀政策及及開發(fā)情況，今年******的房地產(chǎn)將會出現(xiàn)幾大看點(diǎn)：=1\*GB2⑴商戰(zhàn)再顯端倪

=1\*GB3①①超市大戰(zhàn)

2005年年底，*******商商業(yè)競爭勢頭頭已初步顯露露，2006年的商戰(zhàn)再再顯端倪。以以農(nóng)業(yè)路東段段為例：從鄭鄭東新區(qū)在建建的寶隆商業(yè)業(yè)廣場到中州州大道交叉口口的易初蓮花花，到經(jīng)三路路口的家世紀(jì)紀(jì)，最后是花花園路口在建建的丹尼斯。短短短的幾百米米，方圓不足足一平方公里里的地域內(nèi)，開開業(yè)與在建的的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)達(dá)7家，商業(yè)營營業(yè)面積超過過15萬平方米，這這其中，還不不含其他的商商業(yè)營業(yè)行為為。

=2\*GB3②物流大戰(zhàn)

以*****路東段的建建材為典型，也也是在幾百米米的距離內(nèi)，各各種建材市場場超過20家，大體量量的物流項(xiàng)目目如香江、澳澳柯瑪都在2006年開業(yè)，進(jìn)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的的經(jīng)營與招商商工作，從量量體上講，加加上15萬平方米的的東建材市場場擴(kuò)建，******路附附近從事建材材、家居行業(yè)業(yè)經(jīng)營的總營營業(yè)面積超過過了60萬平方米，“僧多粥少”的形勢顯而而易見。

=3\*GB3③商業(yè)地產(chǎn)大大戰(zhàn)

目前前，在*******醞釀釀建設(shè)中的商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目有：金姬中原電腦腦城項(xiàng)目、大大上海步行街街項(xiàng)目、太康路丹尼斯斯項(xiàng)目、人民民路百盛商業(yè)業(yè)項(xiàng)目、鄭東東新區(qū)寶隆商商業(yè)城項(xiàng)目、燕燕莊拆遷改造造商業(yè)項(xiàng)目等等，每個項(xiàng)目目的量體都在在10萬平方米以以上，如何保保持好的銷售售態(tài)勢、如何何贏得利潤、如如何吸引投資資客、如何展展開招商、如如何從事經(jīng)營營管理等都是是這些房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商們頭頭疼的問題。在在商業(yè)地產(chǎn)中中常用的招租租返租的形式式在2006年將會受到到貸款、預(yù)售售等方面的控控制，商業(yè)地地產(chǎn)的銷售手手法面臨著新新的創(chuàng)新。

=2\*GB2⑵寫字樓大戰(zhàn)戰(zhàn)勢在必行

寫字樓的的主要量體集集中在鄭東新新區(qū)ＣＢＤ的的內(nèi)、外環(huán)，內(nèi)內(nèi)環(huán)的28棟高層多是是以商住樓展展現(xiàn)在市民面面前的，加上上多數(shù)以定向向開發(fā)，所以以現(xiàn)在內(nèi)環(huán)的的80米高的建筑中中，銷售幾乎乎都已全部完完成，而真正正面臨問題的的是ＣＢＤ處圈的的120米高的純辦公公項(xiàng)目。目前前，外環(huán)中，在在售的純寫字字樓項(xiàng)目有：：聯(lián)合中心、藍(lán)藍(lán)碼大廈、世世紀(jì)峰會；未未售的項(xiàng)目有有：中煙大廈廈、第一國際際、中油大廈廈、格拉姆大大廈；還有**********公司的項(xiàng)項(xiàng)目等，以每每棟3~4萬平方方米的量體來來計(jì)算，保守守估計(jì)ＣＢＤＤ外環(huán)將會有有30~400萬平方米的的純寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入入市場。雖然然有些項(xiàng)目存存在一定的定定向開發(fā)，但但進(jìn)入市場的的總量依然很很大。從環(huán)境境來講，鄭東東新區(qū)還不完完全具備辦公公的必備條件件和吸引力，而而與鄭東新區(qū)區(qū)相臨的未來來大道、經(jīng)三三路、黃河路路上，各種各各樣的辦公大大廈層層疊疊疊、林林總總總也有幾十棟棟之多，無論論是現(xiàn)房還是是期房，都對對鄭東新區(qū)的的寫字樓市場場形成沖擊。從從租金價(jià)格上上來講，市區(qū)區(qū)內(nèi)的寫字樓樓項(xiàng)目無論環(huán)環(huán)境還是配套套設(shè)施都不亞亞于ＣＢＤ的的標(biāo)準(zhǔn)，而租租金水平多在在1.3~1.8元／／平方米之間間，而鄭東新新區(qū)日后雖然然可能突破這這種租金水平平，但很難達(dá)達(dá)到理想的出出租率和入住住率。對企業(yè)業(yè)而言，企業(yè)業(yè)的選址有嚴(yán)嚴(yán)格的要求，不不可能為了追追求單一方面面的享受而忽忽視了成本的的構(gòu)成，所以以鄭東新區(qū)寫寫字樓真正的的競爭會體現(xiàn)現(xiàn)在租金水平平。

=3\*GB2⑶開發(fā)重點(diǎn)的的轉(zhuǎn)移

2006年政府將不不再出臺新的的宏觀控制措措施，而將精精力放在落實(shí)實(shí)2005年政策的執(zhí)執(zhí)行上。對于于宏觀調(diào)控，個個人認(rèn)為是利利大于弊的，因因?yàn)閱我坏匾酪揽渴袌鰴C(jī)制制的經(jīng)濟(jì)存在在著很大的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)在臺灣都都已經(jīng)體現(xiàn)過過，而中國的的這種利用調(diào)調(diào)控來干涉經(jīng)經(jīng)濟(jì)的做法在在很大程度上上減少了風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，也保障了了房地產(chǎn)市場場的健康發(fā)展展，所以對2006年的感覺是是房地產(chǎn)會持持續(xù)健康地發(fā)發(fā)展，成交量量進(jìn)一步放大大，價(jià)格還將將保持穩(wěn)定的的增長幅度；；中小戶型成成為市場的主主力，而別墅墅及高檔房變變得稀缺；開開發(fā)力度進(jìn)一一步加大，融融資門檻進(jìn)一一步提高，有有一定的洗牌牌動作，實(shí)力力不強(qiáng)的開發(fā)發(fā)商與代理商商將退出市場場；由于市場場競爭的加劇劇，房地產(chǎn)開開發(fā)將更加理理性，對專業(yè)業(yè)隊(duì)伍要求也也越來越高。******20006年房地產(chǎn)市市場的發(fā)展趨趨勢分析=1\*GB2⑴品房價(jià)格還要漲根據(jù)預(yù)測，20066年房價(jià)還會會有增幅，但但具體多少目目前還不好說說。

首先先，國家把物物價(jià)上漲指數(shù)數(shù)將控制在33%左右。同同時，隨著土土地在房地產(chǎn)產(chǎn)成本中比重重不斷上升，地地價(jià)上漲也是是重要因素之之一。地價(jià)的的上漲，必然然會對房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影影響，促使房房地產(chǎn)價(jià)格上上升。此外，隨隨著*******城市、經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，吸吸引力也在一一步步加強(qiáng)，有有更多外地人人來*******購房，也也會在一定程程度上抬高房房價(jià)。盡管據(jù)據(jù)預(yù)測*******房價(jià)價(jià)在20066年會上漲，但但對于政府來來說，將隨時時掌握房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展情況，把把增長幅度盡盡可能控制在在合理區(qū)間內(nèi)內(nèi)。=2\*GB2⑵買預(yù)售房可上網(wǎng)查查詢以往經(jīng)常出現(xiàn)的無無房先售、一一房賣兩家的的情況，以后后有望徹底杜杜絕。消費(fèi)者者到一個小區(qū)區(qū)購房時，可可以先查詢房房地產(chǎn)開發(fā)商商的“五證”，證件齊全全了，消費(fèi)者者才可以放心心地購買。而而且消費(fèi)者還還可以隨時上上網(wǎng)查詢房子子的預(yù)售情況況，自己看中中的房子有沒沒有賣給別人人，上網(wǎng)一查查就明白了。

******市目前正在進(jìn)一步完善房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，通過預(yù)警系統(tǒng)，消費(fèi)者可以清楚掌握各個小區(qū)的商品房預(yù)售、開發(fā)、土地供應(yīng)情況；政府也可以通過預(yù)警系統(tǒng)收集到的信息，制定方針政策；同時，一些社會機(jī)構(gòu)也可以利用預(yù)警系統(tǒng)了解各個房地產(chǎn)開發(fā)公司的銷售情況和預(yù)售情況，減少金融風(fēng)險(xiǎn)。=3\*GB2⑶打造本土“房地產(chǎn)產(chǎn)航母”隨著鄭東新區(qū)建設(shè)設(shè)的全面啟動動，不少全國國知名企業(yè)紛紛紛搶駐鄭東東新區(qū)，以他他們獨(dú)特的開開發(fā)理念、資資金實(shí)力、經(jīng)經(jīng)營模式、產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、品品牌美譽(yù)度等等優(yōu)勢，超越越了*******本土的的企業(yè)。

面對群雄逐逐鹿中原的局局面，*******市政政府計(jì)劃采取取一系列的措措施，培育本本土“房地產(chǎn)航母”。通過積極極促進(jìn)入鄭名名牌企業(yè)與本本地企業(yè)之間間的經(jīng)營合作作、股份改造造等多元化融融合，逐步改改變*******市房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)所存在的整整體規(guī)模小、融融資渠道少、品品牌意識弱的的現(xiàn)象。2.3項(xiàng)目的的市場情況分分析消費(fèi)者對*******市樓市市需求狀況的的分析

=1\*GB2⑴消費(fèi)者購房房基本需求狀狀況的分析

=1\*GB3①①被訪者在購購買商品住宅宅時，首先考考慮的區(qū)域分分析情況為

調(diào)查分析資料顯示示，中心區(qū)還還是今后消費(fèi)費(fèi)者首選購房房的區(qū)域，占占總?cè)藬?shù)的20%；其次選擇擇購房區(qū)域的的是在北區(qū)和和東區(qū)，分別別占總比例的的19.9%和18.6，選擇鄭東東新區(qū)的占14%。而選擇在在東西開發(fā)區(qū)區(qū)購房的分別別占3.2%和4.3%（詳見分析析圖七）。從從以上分析數(shù)數(shù)據(jù)我們不難難看出，城市市的發(fā)展將在在很大的程度度上帶動購房房市場的需求求，在調(diào)查的的過程中有很很多受訪者認(rèn)認(rèn)為北區(qū)是將將來*******文化居居住領(lǐng)域區(qū)，東東區(qū)是*******城市市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)濟(jì)領(lǐng)域區(qū)。針針對該說法，圓圓點(diǎn)市場分析析員認(rèn)為：房房地產(chǎn)開發(fā)商商在該區(qū)域開開發(fā)投資時一一定要分清消消費(fèi)者的背景景特征，目標(biāo)標(biāo)人群的需求求和社會特征征。=2\*GB3②受訪者購買商品房房的類型分析析房地產(chǎn)市場經(jīng)過多多年的培育，在在一系列住房房改革政策的的推動下，住住房潛在需求求正在轉(zhuǎn)化為為有效需求，這這些都刺激今今后住房消費(fèi)費(fèi)的激增，在在新樓盤交易易活躍的同時時，隨著居民民消費(fèi)觀念的的變化，據(jù)本本次調(diào)查有24%的人群選擇擇了購買二手手房，消費(fèi)者者對二手房的的接受程度有有了大幅度的的提高。近兩兩年，不僅********市一手房市市場購銷兩旺旺，二手房市市場也一路火火爆。相對于于一手房而言言，二手房具具有面積小、總總價(jià)低，地段段好，配套成成熟的優(yōu)點(diǎn)。從從本次調(diào)查來來看，32.2%的受訪者認(rèn)認(rèn)為二手房的的優(yōu)點(diǎn)是“地段好”；其次18.6%的受訪者提提到二手房“面積相對較較小，房屋總總價(jià)自然低”是二手房的的優(yōu)點(diǎn)；再次次有17.1%的受訪者提提到“現(xiàn)房交易、即即買即住”是二手房吸吸引力所在；；有10.9%的人認(rèn)為二二手房的周邊邊配套成熟，生生活起來方便便。此外，“環(huán)境好，干干擾少”、“居住氣氛好”也為二手房房購買者所看看重。

當(dāng)問及“您在購買二二手房是看重重哪些方面因因素”時，購房者者在購房時考考慮的因素有有很多，23.5%的人看重交交通的便利性性；18.9%的人看重房房子的總價(jià)；；13.5%的人看重房房子的地段；；其它還有周周邊人文環(huán)境境、房屋質(zhì)量量、戶型設(shè)計(jì)計(jì)等等因素。為為了深入發(fā)現(xiàn)現(xiàn)二手房購買買者購房的考考慮因素，我我們繼續(xù)詢問問“其中您最看看重的因素是是什么”，前面的名名次發(fā)生了變變化，房子總總價(jià)以30.2%的比例一躍躍上升到第一一位，其次是是交通的便利利性以18.6%的比例占第第二位，再次次是房子的地地段以16.6%的比例占第第三位，然后后是房屋的質(zhì)質(zhì)量及周邊的的人文環(huán)境等等。

房屋消費(fèi)費(fèi)質(zhì)量要求提提升，調(diào)查分分析資料顯示示，目前，消消費(fèi)者買房的的首要目的就就是居住，隨隨著生活水平平的提高，人人們對住房的的要求，不僅僅要有得住同同時，還要住住得好，由過過去的溫飽型型向著舒適環(huán)環(huán)保的小康富富裕型發(fā)展。因因此，除了價(jià)價(jià)格因素外，其其中房屋所在在的地段、外外出交通的便便捷、周邊環(huán)環(huán)境以及朝向向結(jié)構(gòu)等也成成為是否購房房的主要因素素。=3\*GB3③受訪者在該區(qū)選擇擇購房類型的的分析調(diào)查分析資料顯示示，多層住宅宅、小高層住住宅和高層住住宅等各有特特點(diǎn)，不能簡簡單的說是哪哪一種好，但但此次消費(fèi)者者選擇住宅的的統(tǒng)計(jì)分析表表明，多層仍仍是人們的首首選，占到了了50.7%，其次是小小高層和高層層分別為:25.44%、9.9%，復(fù)式的需需求超過了高高層，為111.3%，高層生活活的不便也是是影響消費(fèi)者者選擇多層和和小高層的主主要原因?？偪傮w上來說，在在*******別墅的需需求還不是很很大。=2\*GB2⑵消費(fèi)者對*******市房地地產(chǎn)價(jià)格需求求狀況的分析析調(diào)查分析資料顯示示，接受價(jià)格格在1500元/平方米以上上的占八成多多，其中接受受率最高的是是在1501—2000元/平方米之間間，其次是2001--2500元/平方米的占28.6%，3000元以上的占7%。而接受價(jià)價(jià)在1000元/平方米以下下的僅占2.2%。（詳見分分析圖十）

從從以上分析數(shù)數(shù)據(jù)我們不難難看出，目前前的消費(fèi)市場場已有過去的的感性逐步進(jìn)進(jìn)入了理性的的階段。市場場研究員根據(jù)據(jù)以往研究的的經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，價(jià)價(jià)格往往是消消費(fèi)者最敏感感的問題，價(jià)價(jià)格越低他們們認(rèn)為越好，根根本不去考慮慮實(shí)際市場的的情況，所以以在分析接受受價(jià)格上將會會產(chǎn)生較大的的誤差。而從從本次分析數(shù)數(shù)據(jù)來看，接接受價(jià)格與市市場價(jià)格基本本吻合，這就就說明消費(fèi)的的理性和圓點(diǎn)點(diǎn)人現(xiàn)場嚴(yán)格格的執(zhí)行取得得了強(qiáng)有力的的分析。市場供給情況分析析和租售價(jià)格格分析及預(yù)測測2006年4月份份，全市批預(yù)預(yù)售項(xiàng)目共計(jì)計(jì)26個，投放面面積92.63萬平方米，較較上月增加了了43.5萬平方米,增幅為88.5%。4月銷售各類類商品房6649套，比3月銷售增加加了879套，上漲了15.2%；4月銷售各類類商品房面積積為77.81萬平方米，較較3月上漲了22.022%，銷售面積積較去年同期期分別上漲了了69%；4月銷售價(jià)格格為2984元/平方米，較3月銷售價(jià)格格有所下降，降降幅為2.3%。4月房地產(chǎn)市市場銷售均價(jià)價(jià)略降，而銷銷售量持續(xù)走走高。4月商品房銷售66649套，銷售面面積77.81萬平方米，較較3月分別上漲漲了15.233%、22.022%，銷售面積積較去年同期期分別上漲了了69%，住宅類商商品房銷售均均價(jià)為2737元/平方米,較3月下降了1.79%%,較去年同期期上漲了11%；預(yù)計(jì)今后后的一段時間間內(nèi)價(jià)格將有有所回升，將將會增至3000元/平方米，甚甚至更高。非非住宅物業(yè)類類銷售974套，銷售面面積7.44萬平方米，較較3月分別上漲漲了6.69%、28.944%。較去年同同期銷售面積積上漲了157.444%。預(yù)計(jì)今后后的一段時間間內(nèi)價(jià)格將有有所回升。銷銷售價(jià)格為5324元/平方米,較3月下降了7%,較去年同期期下降了1.7%；預(yù)計(jì)今后后的一段時間間內(nèi)價(jià)格將有有所回升。商商業(yè)用房、辦辦公用房銷售售價(jià)格分別為為6154元/平方米、4173元/平方米，較3月分別下降降了11.6%、11.5%，預(yù)計(jì)今后后的一段時間間內(nèi)價(jià)格將有有所回升；商商業(yè)用房、辦辦公用房銷售售面積分別為為5.02萬平方米、1.54萬平方米。4月二手房成交13310套，較去年年同期下降29%,銷售面積11.2萬平方米，較較去年同期下下降31%,銷售均價(jià)2185元/平方米。較較去年同期上上漲22%，預(yù)計(jì)今后后的一段時間間內(nèi)將可能會會繼續(xù)上漲。主要競爭樓盤分析析=1\*GB2⑴*********基本資料：項(xiàng)目名稱：**********開發(fā)單位：**********項(xiàng)目地址：**********項(xiàng)目類型：多層、小小高層平均價(jià)格：32000元/平方米公交路線：3**********小區(qū)配套：中央花花園、超市周邊配套：家世界界、通利家電電等項(xiàng)目簡介:*********，三臥朝陽陽的陽光設(shè)計(jì)計(jì)，讓您一年年四季沐浴陽陽光，一生幸幸福健康！陽光無限：：寬大樓間距距，暖洋洋的的陽光照耀在在您溫馨的家家中……好風(fēng)憑借：：座北朝南，夏夏夜清風(fēng)，冬冬日暖煦，風(fēng)風(fēng)里含著桂花花的清香，帶帶著雪花的清清幽。中央花園：4000平米的花園園廣場，赫顯顯眼前：走出出樓梯間，行行在公園里；；進(jìn)了自己的的家，就花園園的上方，花花香與鳥語……你在花園中中央。購物輕輕松：世界品品牌超市家世世界與你毗鄰鄰，國內(nèi)品牌牌家電市場通通利也是你的的鄰居……=2\*GB2⑵*********基本資料：項(xiàng)目名稱：**********開發(fā)單位：*****************項(xiàng)目地址：**********項(xiàng)目類型：多層平均價(jià)格：29000元/平方米公交路線：**********總建筑面積：766000平方方米周邊配套；通利、綠綠蔭廣場、豐豐樂園、五洲洲飯店、思達(dá)達(dá)超市、輕院院、南陽路一一小、六十中中=3\*GB2⑶*********基本資料：項(xiàng)目名稱：**********開發(fā)單位：**********項(xiàng)目地址：**********項(xiàng)目類型：多層平均價(jià)格：32000元/平方米占地面積：1400畝總建筑面積：1880000平平方米付款方式：一次性性、按揭公交路線：**********小區(qū)配套：580000平方米米綠化園林景景觀，南北縱縱向生態(tài)谷、東東西橫向休閑閑大道周邊配套：**********路一小、二二小、*******一中中分校、四十十六中、六十十中、鄭鐵四四中、省中醫(yī)醫(yī)院、鄭鐵分分局醫(yī)院、周周邊商場、超超市、餐飲、公公園、娛樂等等應(yīng)有盡有。項(xiàng)目簡介：**********，自一九九九七年公司成成立伊始，始始終秉承“真誠服務(wù)，追追求卓越”的服務(wù)理念念，堅(jiān)持“科技創(chuàng)新、精精益求精、創(chuàng)創(chuàng)人文經(jīng)典、使使顧客滿意”的質(zhì)量方針針和為*******人創(chuàng)創(chuàng)造美好生活活的光榮使命命，最終成為為攜手*******市民民追求幸福生生活的先鋒與與使徒。從亞亞新美好新苑苑、亞新美好好人家、亞新新美庭、亞新新投資大廈一一路走來，亞亞新地產(chǎn)從不不吝于給大家家?guī)眢@喜。2004年，當(dāng)人們們一如既往翹翹首以盼，亞亞新地產(chǎn)再出出重拳，將精精心規(guī)劃的作作品——*********美美好時光激情情呈獻(xiàn)。美好時光雄雄踞觀光大道道南陽路，占占地140余畝，總建建筑面積18.5萬m2，本區(qū)以稀稀有多層住宅宅為主，輔以高檔檔公寓，分三三期開發(fā)，是是目前南陽路路片區(qū)內(nèi)規(guī)模模最大的精品品住宅社區(qū)之之一。由22棟多層住宅分布在生態(tài)態(tài)谷東西兩岸岸，生態(tài)谷又又與時光大道道縱橫交錯，將將社區(qū)劃分為為各具特色的院院落。=4\*GB2⑷*********項(xiàng)目簡介：小區(qū)地地理位置優(yōu)越越，交通便利利，多條路線線可直達(dá)小區(qū)區(qū)。占地266680平方米，建筑筑面積303380平方米，小區(qū)區(qū)周邊生活配配套成熟完善善，學(xué)校、銀銀行、商場、郵郵局、醫(yī)院、超超市，一應(yīng)俱俱全，生活極極其方便舒適適。小區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)有會所，各各種休閑活動動場應(yīng)有盡有有，并有完善善的物業(yè)管理理，讓你擁有有輕松休閑的的家居生活。從以上競爭樓盤比比較分析可知知：“*******”項(xiàng)目的房價(jià)價(jià)與其競爭樓樓盤相比價(jià)格格相當(dāng)，地理理位置更加優(yōu)優(yōu)越，離市區(qū)區(qū)相對較近，交交通方便，市市場行情良好好。第3章建設(shè)條件3.1開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目用地狀況況項(xiàng)目建設(shè)用地位于于*******市*********交界界處西南方向向，規(guī)劃總用用地面積為3346115平方米，項(xiàng)項(xiàng)目占地面積積665177.5平方米。3.2資源供供給及外部協(xié)協(xié)作條件項(xiàng)目建設(shè)自然條件件：=1\*GB2⑴氣溫：年平均氣溫溫：14.44°C；7月最熱平均氣溫：：27.3°°C；1月最冷平均氣溫：：0.2°CC；=2\*GB2⑵日照：年日照時數(shù)數(shù)2400小時；=3\*GB2⑶風(fēng)向：冬季主導(dǎo)風(fēng)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)風(fēng)喝西北風(fēng)，夏夏季為南風(fēng)；；=4\*GB2⑷霜期：無霜期2220天；=5\*GB2⑸降水：年降水量6640.9毫毫升；=6\*GB2⑹最大積雪厚度：2230毫升；；=7\*GB2⑺最大凍土深度：1180毫升；；=8\*GB2⑻水文地質(zhì)：根據(jù)地地質(zhì)勘測結(jié)果果，場區(qū)地下下水埋深-66—7米；=9\*GB2⑼地震強(qiáng)度：7級地地震。項(xiàng)目建設(shè)用地條件件:=1\*GB2⑴土地條件：項(xiàng)目已已取得建設(shè)用用地許可證，項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)用地地已全部拆遷遷，達(dá)到三通通一并取得用用地定點(diǎn)圖、測測量成果及用用地許可證，具具備用地條件件；=2\*GB2⑵土地性質(zhì)：住宅宅用地；=3\*GB2⑶地形：建設(shè)場地大大致為正方形形，另有一小小正方形與其其相連，地形形平坦；=4\*GB2⑷地貌：場地位于********北區(qū)的惠濟(jì)濟(jì)區(qū)，惠濟(jì)區(qū)區(qū)位于*******北部部、黃*******岸，地貌屬黃黃河沖積平原原地貌，原始始階梯地形明明顯，表層現(xiàn)現(xiàn)狀為建筑物物及回填土，二二、三層為細(xì)細(xì)砂、粉細(xì)砂砂。市政配套條件:=1\*GB2⑴交通情況：周圍鐵鐵路、公路、航航空等設(shè)施配配套齊全；公公交16、4、27、306等在此此都有停站。=2\*GB2⑵市政設(shè)施:給水水、雨水、污污水、電力、電電信、熱力、天天然氣集中管管線、項(xiàng)目開開發(fā)需要的市市政接軌點(diǎn)等等市政設(shè)施均均能滿足項(xiàng)目目開發(fā)的需求求。第4章規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4.1規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案的指指導(dǎo)思想根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城城市建設(shè)的法法規(guī)及*******市總總體規(guī)劃、區(qū)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)，旨在開發(fā)發(fā)建設(shè)中貫穿穿以人為本的的設(shè)計(jì)理念，以以居民的日常常生活為主線線。將居住、休休閑、娛樂、鍛鍛煉結(jié)合起來來，眾多的綠綠地是功能區(qū)區(qū)互不干擾。完完善的幼托、購購買機(jī)制使居居民的日常生生活十分方便便。4.2規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案的原原則①在設(shè)計(jì)過程中必須須把握本項(xiàng)目目的總體定位位，體現(xiàn)精品品化、智能化化。②本著以人為本、從從實(shí)際情況出出發(fā)、兼具一一定超前意識識的原則,綜合考慮日日照、采光、通通風(fēng)、消防、抗抗震、管線埋埋設(shè)、避免視視線干擾、管管線埋設(shè)、保保護(hù)私秘性等等各項(xiàng)因素及及管理的要求求，力求創(chuàng)造造一個方便、舒舒適、安全、優(yōu)優(yōu)美的居住生生活環(huán)境,并為少年兒兒童、老年人人及殘疾人的的生活和各項(xiàng)項(xiàng)活動提供方方便。③居住區(qū)配套公建設(shè)設(shè)施與住宅同同步規(guī)劃、同同步施工、先先期建成。④供水、雨水、污水水、電力、電電訊、燃?xì)饧凹肮峁芫€地地下敷設(shè)，并并本著合理規(guī)規(guī)劃、相對集集中、一次建建成、便于管管理和維修的的原則。⑤居住區(qū)綠化包括公公共綠地、宅宅旁綠地、道道路綠地等，配配以水景及雕雕塑、小品，部部分建筑設(shè)屋屋頂花園，形形成點(diǎn)、線、面面、空間的多多維視覺效果果。⑥組織好由公共空間間、半公共空空間到私密空空間的分散性性交通，保證證安全有序。部部分人防設(shè)施施本著平戰(zhàn)結(jié)結(jié)合的原則，宜宜改為地下停停車場。⑦項(xiàng)目建設(shè)采用國家家推廣的新技技術(shù)、新材料料和新產(chǎn)品，認(rèn)認(rèn)真貫徹節(jié)能能、節(jié)地、節(jié)節(jié)材的指導(dǎo)思思想。4.3建筑規(guī)規(guī)模及規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案設(shè)想想21世紀(jì)國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速發(fā)展展，人民生活活普遍提高，居居住水平將由由小康逐步向向較富裕條件件轉(zhuǎn)變，創(chuàng)造造一個文明、現(xiàn)現(xiàn)代化的居住住環(huán)境，營造造一個優(yōu)美、祥祥和的生活空空間成為人們們普遍的要求求。結(jié)合小區(qū)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢勢，周邊條件件以及購房的的經(jīng)濟(jì)能力等等綜合因素，本本小區(qū)將定位位于中高檔精精品住宅，注注重于營造幽幽雅、方便、舒舒適的小區(qū)環(huán)環(huán)境。因此，確確立精品化、智智能化的設(shè)計(jì)計(jì)理念，以科科技為先導(dǎo)，以以先進(jìn)的功能能，節(jié)能、安安全、配套為為主線，堅(jiān)持持以高起點(diǎn)的的原則進(jìn)行構(gòu)構(gòu)思，在充分分展現(xiàn)住戶類類型選擇的基基礎(chǔ)上，充分分體現(xiàn)均好性性、多樣性、協(xié)協(xié)調(diào)性，堅(jiān)持持高起點(diǎn)的原原則進(jìn)行構(gòu)造造，精心設(shè)計(jì)計(jì)這—21世紀(jì)的住住宅小區(qū)。本項(xiàng)目將參照建設(shè)設(shè)部“商品住宅性性能認(rèn)定指標(biāo)標(biāo)體系”的級別進(jìn)行行設(shè)計(jì)，因地地制宜的創(chuàng)建建，注重整體體環(huán)境設(shè)計(jì)，使使該住宅小區(qū)區(qū)建成為適用用性能、智能能化及安防的的可靠性能以以及物業(yè)管理理水平的先進(jìn)進(jìn)性能方向能能居全省較高高起點(diǎn)的示范范小區(qū)之一。第5章項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及組組織安排5.1項(xiàng)目開開發(fā)的各項(xiàng)工工作內(nèi)容=1\*GB2⑴閉路電視監(jiān)控

=2\*GB2⑵周周界防范

=3\*GB2⑶可視對講及及一卡通

=4\*GB2⑷停車場管理理

=5\*GB2⑸背景音樂系系統(tǒng)5.2項(xiàng)目開開發(fā)進(jìn)度安排排本項(xiàng)目計(jì)劃在四年年（48個月）左右右的時間內(nèi)建建成。建設(shè)進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃見1.7節(jié)。5.3項(xiàng)目開開發(fā)的組織構(gòu)構(gòu)成及工作分分工為了確保“*******”居住小區(qū)智智能化系統(tǒng)工工程的實(shí)施質(zhì)質(zhì)量、工期和和系統(tǒng)穩(wěn)定運(yùn)運(yùn)行，我公司司成立了以總總工程師為首首的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)班子，其各各崗位職責(zé)如如下：=1\*GB2⑴項(xiàng)目經(jīng)理職職責(zé)

=1\*GB3①實(shí)施并全面面履行合同，處處理合同變更更，協(xié)調(diào)與業(yè)業(yè)主、監(jiān)理公公司、估價(jià)師師的關(guān)系，接接受建設(shè)單位位和監(jiān)理公司司的監(jiān)督。

=2\*GB3②②領(lǐng)導(dǎo)制訂施施工計(jì)劃，審審定各種施工工方案。

=3\*GB3③對工程質(zhì)量量，進(jìn)度和成成本進(jìn)行總體體控制。

=4\*GB3④組織工程驗(yàn)驗(yàn)收，交工和和結(jié)算。

=5\*GB3⑤負(fù)責(zé)項(xiàng)目人人員組織調(diào)配配，確定現(xiàn)場場人員增減計(jì)計(jì)劃。

=6\*GB3⑥對外重要文文件的審定和和簽發(fā)。