充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用

充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用共同引領(lǐng)行業(yè)健康發(fā)展——謝家瑾同志在全國物業(yè)管理協(xié)會工作座談會上的講話（2007年4月18日）各位代表：2004年4月17日，中國物業(yè)管理協(xié)會在重慶組織召開了第一次物業(yè)管理協(xié)會工作座談會，三年后的今天，我們再次相聚上海，以“物業(yè)管理的發(fā)展與行業(yè)協(xié)會的作用”為主題，共同交流行業(yè)協(xié)會在構(gòu)建和諧社會、引領(lǐng)行業(yè)健康發(fā)展方面的經(jīng)驗和作法，并希望以此為契機，逐步建立全國物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的定期交流機制。借此機會，我向大家談?wù)劷鼇砦覍f(xié)會工作的一些思考，供大家參考。一、全國物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會發(fā)展現(xiàn)狀與成績物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會作為以物業(yè)管理企業(yè)為主體自愿組成的自律性組織，是伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展壯大應(yīng)運而生的。1993年6月28日，全國第一家地方物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會——深圳市物業(yè)管理協(xié)會成立，此后廣州、海南、上海、青島、常州等地相繼成立了物業(yè)管理協(xié)會，中國物業(yè)管理協(xié)會（以下簡稱中物協(xié)）2000年10月15日在北京成立。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國已成立的省（自治區(qū)）市一級的具有獨立社團法人資格的物業(yè)管理協(xié)會已達80余個，遍布全國三十一個省、直轄市和自治區(qū)，同時，也有部分省市在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會下成立了物業(yè)管理專業(yè)委員會。十多年時間里，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在我國經(jīng)歷了從無到有、不斷發(fā)展壯大的過程，特別是2003年《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）頒布實施后，隨著物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)分業(yè)經(jīng)營步伐的加快，迅速在全國各地催生了大量的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會（以下簡稱物協(xié)），奠定了物業(yè)管理行業(yè)自律管理的組織基礎(chǔ)。中物協(xié)和各地物協(xié)在政府主管部門的領(lǐng)導(dǎo)和支持下，認(rèn)真履行“提供服務(wù)、反映訴求、規(guī)范行為”的職責(zé)，開展了卓有成效的工作，主要可以概括為以下幾個方面：1.積極參與政策與法規(guī)的制定，加強法規(guī)的宣傳貫徹工作。中物協(xié)自成立以來，積極參與了《條例》）的起草和論證工作，多次組織企業(yè)經(jīng)理、業(yè)主代表、法律顧問和專家學(xué)者就《條例》的立法原則和主要制度等進行討論座談，同時匯總各界、各方意見，及時反饋給政府相關(guān)部門?！稐l例》頒發(fā)后，協(xié)會立即召開貫徹實施《條例》座談會，下發(fā)《關(guān)于學(xué)習(xí)、宣傳和貫徹〈物業(yè)管理條例〉，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的通知》，對全行業(yè)貫徹實施《條例》進行全面動員和部署。協(xié)會參與了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行規(guī)定》、《業(yè)主大會規(guī)程》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等一系列配套文件的調(diào)研、起草和論證工作，并于2004年制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，督促企業(yè)規(guī)范收費行為，并使物業(yè)管理質(zhì)價相符的理念具體化，引導(dǎo)業(yè)主正確評判物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。此間，協(xié)會出資20萬元編印了《學(xué)習(xí)貫徹〈物業(yè)管理條例〉文件匯編》，刻錄了《學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹〈物業(yè)管理條例〉專輯》光盤，購買了《物業(yè)管理條例釋義》，全部免費下發(fā)給會員單位。2005年7月，協(xié)會在煙臺市召開“貫徹實施《條例》工作交流會”，就各地兩年多來貫徹《條例》的經(jīng)驗和做法進行交流和總結(jié)，取得了良好的效果。各地物協(xié)積極參與地方法規(guī)建設(shè)，努力為行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造寬松的法制環(huán)境。深圳、廣州、重慶、武漢、成都、珠海等城市物協(xié)積極參與了地方條例和配套文件的論證、討論和修改工作，主動反映行業(yè)的心聲和訴求。廈門物協(xié)還積極參與《廈門市消防管理條例》《廈門市城市供水條例》、《廈門市城市社區(qū)建設(shè)規(guī)定》、《廈門市停車場建設(shè)與機動車停放管理辦法》、《廈門市開征垃圾處理費》等涉及物業(yè)管理方面法規(guī)的討論和聽證，從有利于行業(yè)發(fā)展的角度提出修改意見，許多意見得到了采納。2.加強行業(yè)自律工作，推進物業(yè)管理企業(yè)的誠信建設(shè)。中物協(xié)按照建設(shè)部的統(tǒng)一要求，建立了全國一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案信息系統(tǒng)。2005年9月份在呼和浩特市召開的全國一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案工作交流會上，一級企業(yè)向全行業(yè)發(fā)出了“誠信自律，為構(gòu)建和諧社會作貢獻”的倡議書。在今年3月召開的協(xié)會常務(wù)理事會議上，常務(wù)理事單位發(fā)起“全行業(yè)行動起來，為構(gòu)建和諧社會貢獻力量”的倡議書。目前，協(xié)會正在起草《中國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)規(guī)則》，作為物業(yè)管理師從業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的執(zhí)業(yè)品德、紀(jì)律、操守等行為規(guī)范，以及物業(yè)管理行業(yè)組織對物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)行為進行自律管理的基本依據(jù)。各地協(xié)會也把行業(yè)自律工作作為協(xié)會工作的重點。成都物協(xié)自2005年以來，相繼出臺了《成都市物業(yè)管理項目經(jīng)理管理暫行辦法》、《成都市物業(yè)管理區(qū)域秩序維護暫行規(guī)定》、《關(guān)于進一步加強物業(yè)服務(wù)的若干意見》等10余個文件。南寧物協(xié)2004年5月發(fā)起了建立“南寧市物業(yè)管理誠信企業(yè)聯(lián)盟”活動，以保證服務(wù)質(zhì)量為基礎(chǔ)、以誠信建設(shè)為重點、以社會監(jiān)督為動力、以業(yè)主滿意為目標(biāo)，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會自律作用，共同推進物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范誠信運作。深圳、福州、南京、成都、荊州等地的物協(xié)先后制發(fā)了行業(yè)自律公約，為規(guī)范物業(yè)管理行為，增強企業(yè)誠信守法、公平競爭的意識，作出了積極努力和探索。蘭州物協(xié)制定了“蘭州市物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范”，為行業(yè)自律提供了依據(jù)。上海物協(xié)組織會員單位采用企業(yè)自愿申報、協(xié)會確認(rèn)，定期公布、動態(tài)管理的運作模式開展了誠信承諾活動。參加誠信承諾活動的物業(yè)管理企業(yè)要向社會和服務(wù)對象作出9個方面的承諾，協(xié)會對審定合格的企業(yè)，分別發(fā)給“上海市物業(yè)管理行業(yè)誠信承諾企業(yè)、誠信承諾A級企業(yè)、誠信承諾AA級企業(yè)、誠信承諾AAA級企業(yè)”標(biāo)志牌,并進行跟蹤監(jiān)督管理。發(fā)現(xiàn)違背誠信承諾行為的，經(jīng)評審委員會審定報領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，視情節(jié)輕重給予警告、嚴(yán)重警告、降低稱號等級、撤銷稱號直至取消誠信承諾資格的處理，并在協(xié)會網(wǎng)上向社會公告。杭州物協(xié)先后制定下發(fā)了《加強行業(yè)自律、推行物業(yè)管理處主任負(fù)責(zé)制考核暫行辦法》和《小區(qū)（大廈）物業(yè)管理處主任考核記分試行標(biāo)準(zhǔn)》。加大了對管理處主任負(fù)責(zé)制的檢查考核力度，按季深入小區(qū)（大廈）現(xiàn)場抽查，發(fā)整改通知書督促限期整改，推動了管理處主任工作責(zé)任心的提高和物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的規(guī)范，有效降低了業(yè)主的投訴。烏魯木齊物協(xié)2005年對全市253家物業(yè)企業(yè)進行了資質(zhì)年檢，其中完全合格企業(yè)141家，年檢基本合格但因在管理與服務(wù)上依然存在投訴率高等問題而限期六個月整改的企業(yè)97家，另有15家企業(yè)因存在嚴(yán)重問題不合格而被吊銷資質(zhì)，并在媒體上向社會公告。3.強化協(xié)會維權(quán)工作，為會員單位提供服務(wù)。針對困擾大多數(shù)企業(yè)多年的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水電費代收代繳問題，近些年來，福建、廈門、福州、重慶、鄭州、南寧、珠海、東莞等地的協(xié)會緊緊依靠政府有關(guān)主管部門，聯(lián)合會員單位為此做了大量工作。福建物協(xié)與有關(guān)電視臺聯(lián)合制作“代收、代繳水電費的內(nèi)幕”等專題節(jié)目；廈門物協(xié)充分運用宣傳輿論及法律武器等多種形式，堅持不懈與水電部門據(jù)理力爭；南寧物協(xié)對全市200多家物業(yè)管理企業(yè)進行了調(diào)查，在掌握了企業(yè)代收代繳水電費造成的詳細(xì)虧損情況基礎(chǔ)上，寫出《關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代收代繳水電費問題的評估報告》，并聯(lián)合消費者協(xié)會、有關(guān)律師事務(wù)所及廣西大學(xué)等高校多次召開專題研討會，尋找解決問題的突破口及應(yīng)對策略；鄭州物協(xié)組織400多家企業(yè)開展拒絕為水電氣暖等企業(yè)代收費的“罷收”維權(quán)活動，促使電氣暖等企業(yè)的一戶一表改造工作明顯加快。海南省物協(xié)自1994年成立以來，一直把維護行業(yè)的合法權(quán)益作為協(xié)會的中心工作之一。針對2006年省發(fā)改廳對全省電價進行調(diào)整，實行兩部制電價的發(fā)文，造成小區(qū)居民電費將比原來大幅增加，而遷怒于物業(yè)公司引發(fā)尖銳沖突的問題，協(xié)會先后三次召開企業(yè)座談會、兩次召開副會長會議，聽取企業(yè)和業(yè)主的意見，研究解決問題的辦法，制定工作方案；與此同時，協(xié)會先后三次致函省發(fā)改廳，協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)還十多次到省發(fā)改廳和省電網(wǎng)公司與有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進行溝通，敦促省發(fā)改廳停止在小區(qū)執(zhí)行兩部制電價，使問題很快得到圓滿解決。南京物協(xié)針對企業(yè)面臨的物業(yè)管理項目交接難、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)確定以及物業(yè)管理宣傳乏力等突出問題，下設(shè)了三個專業(yè)小組，開展相關(guān)的服務(wù)工作。其中物業(yè)承接查驗組利用協(xié)會的人才資源，幾年來，共為40多個會員單位提供了物業(yè)承接查驗方面的服務(wù)，受到會員單位的歡迎。南寧物協(xié)針對會員反映的在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對公共秩序維護與管理中，常常受到保安公司的騷擾，要求統(tǒng)一購買保安制服，并向保安公司支付所聘用保安的工資，工資標(biāo)準(zhǔn)由保安公司規(guī)定等問題，在向各會員單位下發(fā)調(diào)查問卷及調(diào)查意見表的基礎(chǔ)上，以行業(yè)協(xié)會名義向南寧市公安局發(fā)出“關(guān)于南寧市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保安問題的函”，依據(jù)《條例》對所謂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)“保安”定義和法律依據(jù)及物業(yè)管理公司是否應(yīng)聘用南寧市保安服務(wù)公司的保安等問題做出正面闡述。同時，對會員單位提出如下建議：不愿意聘用南寧市保安公司保安的會員單位，請盡快統(tǒng)一將本企業(yè)所管轄的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護人員的稱謂改為“協(xié)管員”，在制作服裝上盡量避免與警察、保安制服有相類似的地方；愿意聘用南寧市保安服務(wù)公司保安并與其簽訂了聘用保安合同的，應(yīng)遵守合同約定在所管轄的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展保安服務(wù)工作。4．開展多種形式的行業(yè)熱點、難點問題調(diào)研，提出解決問題的對策意見。中物協(xié)自成立之始，緊緊圍繞物業(yè)管理發(fā)展中遇到的熱點和難點問題，堅持開展理論與實踐研究活動。2001年，協(xié)會針對行業(yè)發(fā)展中遇到的矛盾和問題選列了15個專題，廣泛發(fā)動會員單位及非會員單位組織力量進行調(diào)查研究，分別舉辦了6大片區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展理論研討會，并于11月在杭州舉辦了“中國物業(yè)管理發(fā)展論壇”，與會總?cè)藬?shù)達1200多人。全年共收到論文300余篇，協(xié)會組織評選出獲獎?wù)撐?0篇，其中的許多觀點和思路對此間的物業(yè)管理立法工作起到了推動作用。協(xié)會還先后在溫州舉辦“民營物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展研討會”、在哈爾濱舉辦了“物業(yè)管理企業(yè)改革與發(fā)展研討會”，收到了較好的效果。今年4月10日，中物協(xié)在北京召開了“《物權(quán)法》實施對物業(yè)管理的影響”專題座談會，邀請了全國人大、建設(shè)部官員，社科院、北大等大專院校專家、學(xué)者，北京市法院和政府主管部門代表，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理和業(yè)主代表等20余人參加，就物權(quán)法涉及到我們行業(yè)的主要內(nèi)容、將給行業(yè)運作帶來的影響、以及行業(yè)如何貫徹等問題進行了深入討論。法制日報、中國建設(shè)報以及北京的有關(guān)媒體均進行了相關(guān)報道，對全行業(yè)貫徹《物權(quán)法》產(chǎn)生了積極影響。各地物協(xié)都非常重視調(diào)研工作。南京物協(xié)先后組織了物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)、安全護衛(wèi)、停車場管理、勞動用工等方面的專題調(diào)研,并將形成的調(diào)研報告和意見建議報送物價、公安、勞動、公用事業(yè)等行政主管部門，受到會員單位的擁護和政府相關(guān)部門的好評。北京物協(xié)組成課題小組與專家聯(lián)手，深入走訪物業(yè)管理企業(yè)和居民社區(qū)，寫出了“倡導(dǎo)親情服務(wù)，增進親情氛圍，建設(shè)和諧社區(qū)”和“關(guān)于如何調(diào)整和處理好物業(yè)管理中居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理單位三者關(guān)系，減少物業(yè)糾紛問題”的調(diào)研報告。深圳物協(xié)近兩年完成了《深圳市物業(yè)管理成本調(diào)查》、《深圳市物業(yè)管理招投標(biāo)有形市場》等五項課題。其中，《深圳市物業(yè)管理成本調(diào)查》形成的研究報告為制定《深圳市物業(yè)管理收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》提供了依據(jù)。5.加強行業(yè)宣傳，積極引導(dǎo)社會輿論。在《條例》頒布后，中物協(xié)配合建設(shè)部借助中央電視臺等平臺作了大量宣傳工作，一時間，《條例》出臺背景、物業(yè)管理七項制度，以及業(yè)主大會、業(yè)主公約、專項維修資金等專用名詞通過各類媒體的廣為宣傳，逐漸變得家喻戶曉。近兩年，地方協(xié)會針對一些媒體對物業(yè)管理中的問題頻頻曝光，使行業(yè)處于比較被動局面的狀況，大力加強了輿論宣傳工作。上海物協(xié)與解放日報分別圍繞“如何規(guī)范專項維修資金的使用與管理”、“怎樣解決小區(qū)停車難”、“業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)”、“業(yè)主拒交物業(yè)管理費損害誰的利益”、“小區(qū)公共部位和場地收益應(yīng)該歸誰”、“小區(qū)內(nèi)車輛被盜被損物業(yè)公司不承擔(dān)賠償責(zé)任是否霸王條款”、“物權(quán)法對物業(yè)管理的影響”等問題召開專題研討會，充分表達行業(yè)的觀點，通過媒體的報道引導(dǎo)社會輿論。成都物協(xié)自2005年起，在《成都日報》、《成都商報》、《成都房產(chǎn)報道》等開辟“構(gòu)建和諧物管區(qū)域”、主辦每周一版的“物業(yè)管理與社區(qū)”專版，在電臺舉辦每周一期的“和諧物管”專題節(jié)目，與電視媒體舉辦“同心同德，構(gòu)建和諧社會”專題活動，建立“成都物業(yè)”網(wǎng)站，在小區(qū)設(shè)立宣傳欄、在樓道單元設(shè)立物業(yè)管理溫馨欄等，宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)。廈門物協(xié)從今年3月開始與廈門市電視臺房地產(chǎn)欄目聯(lián)合舉辦每周一次的物業(yè)管理專題節(jié)目，從解讀什么是物業(yè)管理開始，向居民宣傳物業(yè)管理基本知識，廣泛的收視率使得業(yè)主對物業(yè)管理的政策法規(guī)有了較為清晰的認(rèn)識，增強了對一些誤導(dǎo)業(yè)主的新聞炒作的識別能力。深圳物協(xié)注意對物業(yè)管理涌現(xiàn)出來的先進人物和先進事跡的宣傳報道，以各種宣傳形式推向社會。把深圳萬廈居業(yè)有限公司保安部“雷鋒班”的保安員七年如一日將殘疾人海霞從7樓背到1樓送往康復(fù)站治療，再背上7樓送回家的感人事跡，用音樂情景劇的形式搬上了舞臺。協(xié)會還抓住都市陽光名苑由于住戶使用燃?xì)獠划?dāng)引起了一起嚴(yán)重的燃?xì)獗ㄊ鹿剩诰用裣蛲獬返臅r候，保安向里沖，逐層搜救，扒開粉塵廢墟搶救重傷員等一幕幕感人場面，通過深圳市各大媒體以專版作了報道，在市民中引起強烈反響。此舉既在業(yè)內(nèi)形成學(xué)習(xí)先進的熱潮，又向社會展示出物業(yè)管理人的良好精神風(fēng)貌，樹立了物業(yè)管理行業(yè)的良好形象。此外，各地協(xié)會在創(chuàng)辦行業(yè)協(xié)會會刊和網(wǎng)站，提供行業(yè)內(nèi)的信息交流和經(jīng)驗共享平臺；開展多種形式的行業(yè)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)；組織各種經(jīng)驗交流活動，加強地區(qū)間和企業(yè)間的聯(lián)絡(luò)和合作等方面也作了大量成效顯著的工作。二、現(xiàn)階段行業(yè)協(xié)會工作中存在的問題及原因在肯定協(xié)會工作成績的同時，我們也應(yīng)當(dāng)看到，現(xiàn)階段行業(yè)協(xié)會工作還存在一些問題：1.整體力量比較薄弱。雖然目前全國已有80多個市級以上物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，但相對于31個省、自治區(qū)、直轄市和數(shù)百個地級市而言，行業(yè)協(xié)會的覆蓋率依然偏低，還有一些地方的物業(yè)管理行業(yè)組織是以專業(yè)委員會的形式依附于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會。在已經(jīng)成立的地方行業(yè)協(xié)會中，大多力量較為薄弱，不同程度存在著人員素質(zhì)不高、機構(gòu)不健全、經(jīng)費短缺，辦公條件簡陋等現(xiàn)實問題。2.行業(yè)代表性不強。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會作為物業(yè)管理企業(yè)的會員之家，理應(yīng)帶有鮮明的行業(yè)色彩，代表全體會員的共同利益。然而現(xiàn)階段部分行業(yè)協(xié)會行政依附性過強，或多或少充任著“二政府”的角色，很多時候站在政府的角度考慮和處理問題，難以獲得物業(yè)管理企業(yè)足夠的信賴和支持。一些地方的行業(yè)協(xié)會對物業(yè)管理企業(yè)的威信更多地建立在政府行政職能上，而基于行業(yè)代表性而產(chǎn)生的影響力和凝聚力不免大打折扣。3.自律機制不健全。雖然物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會被定性為行業(yè)自律性組織，但是許多地方協(xié)會并未建立健全完善的自律機制。在內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置、自律規(guī)則的完備、誠信檔案的建立、同業(yè)糾紛的調(diào)處、違規(guī)行為的懲處等諸多環(huán)節(jié)上存在著這樣那樣的欠缺，使得原本缺乏傳統(tǒng)文化根基的自律管理常常流于形式，行業(yè)自律更多的體現(xiàn)為一種口號和宣言。4．維權(quán)職能不到位?；诟鞣N原因，很長一段時間里，行業(yè)協(xié)會對維護行業(yè)利益這一基本職能重視不夠。雖然《物業(yè)管理條例》實施后，由于供水、供電、供熱、供氣、環(huán)衛(wèi)等公用部位與物業(yè)管理企業(yè)之間代收費矛盾日益加劇，重慶、珠海、鄭州、廈門、南寧等地行業(yè)協(xié)會的維權(quán)活動日益浮出水面，但是從全國、全行業(yè)的范圍來看，相對于大量侵害物業(yè)管理企業(yè)的問題和事件，行業(yè)協(xié)會維權(quán)工作無論在數(shù)量上還是質(zhì)量上都差強人意。5.協(xié)會工作開展不力。部分協(xié)會沒有抓住協(xié)會“提供服務(wù)、反映訴求、規(guī)范行為”的主要職能開展工作，滿足于項目評優(yōu)、熱衷于辦班創(chuàng)收、維權(quán)和自律的工作十分薄弱，服務(wù)會員的工作也見不到成效，得不到會員單位的認(rèn)同，形不成行業(yè)的凝聚力。少數(shù)協(xié)會不思進取、得過且過，依然習(xí)慣于行政管理的工作作風(fēng)，不適當(dāng)?shù)夭扇⌒姓?、硬性攤派等工作方式，引發(fā)會員單位的不滿。造成以上問題的原因，主要可以歸納為以下四個方面：1.缺乏對協(xié)會作用的正確認(rèn)識。長期以來，我國實行計劃經(jīng)濟體制，其特點是過分依賴政府對行業(yè)和企業(yè)的行政管理，非政府組織生存發(fā)展空間狹小，對發(fā)揮行協(xié)會等自律性組織在行業(yè)管理中的作用認(rèn)識不夠。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會概莫能外。雖然隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和逐步完善，黨中央、國務(wù)院多次強調(diào)發(fā)揮行業(yè)協(xié)會在市場經(jīng)濟體系中的作用，但由于觀念的偏差和思維的慣性，社會各方對協(xié)會在行業(yè)自律管理中的作用依然認(rèn)識不足，部分地方政府和相關(guān)主管部門依然對行業(yè)協(xié)會工作重視不夠，有的甚至對發(fā)揮協(xié)會作用可能導(dǎo)致行政權(quán)力的削弱存在顧慮。2.缺乏協(xié)會性質(zhì)的準(zhǔn)確定位。由于歷史的原因，多數(shù)物業(yè)管理協(xié)會是作為行政主管部門的派生而依附于相關(guān)行政部門，早期的物業(yè)管理協(xié)會大多具有與行政主管部門“一套人馬、兩塊牌子”的中國特色，這就使得許多協(xié)會的政府色彩濃厚，缺乏自身應(yīng)有的獨立地位，在行政監(jiān)督管理和行業(yè)自律管理混同的情況下，物業(yè)管理協(xié)會的性質(zhì)是模糊的。在定位不明的情況下，行業(yè)協(xié)會服務(wù)會員的意識不夠，服務(wù)企業(yè)的動力不足，服務(wù)工作也不能到位。3.缺乏自律管理的必要手段。物業(yè)管理行業(yè)要實行自律管理，除了必須具備自律規(guī)則以外，還必須有能力對違反規(guī)則的行為實施處理。現(xiàn)階段，物業(yè)管理行規(guī)尚未建立，即使有的地方協(xié)會制定了一些規(guī)則，但其權(quán)威性還不能體現(xiàn)，使得協(xié)會對違規(guī)失信的物業(yè)管理企業(yè)缺乏必要的懲治手段，無法采取強制性的措施禁止市場準(zhǔn)入和責(zé)令市場清出，這也是協(xié)會在行業(yè)管理中無法發(fā)揮應(yīng)有作用的根本原因之一。4.缺乏協(xié)會運作的專業(yè)人才。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的運作，既有別于行政管理部門，也不同于物業(yè)管理企業(yè)，具有自身的特殊規(guī)律，這就要求協(xié)會工作者既熟悉行業(yè)政策法律，同時了解企業(yè)的實際需求，還要有強烈的事業(yè)心和工作責(zé)任感。但是目前由于受體制、觀念、待遇等因素的制約，大多數(shù)行業(yè)協(xié)會的從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)仍有待提高。協(xié)會工作專業(yè)人才的缺失，制約著行業(yè)協(xié)會當(dāng)前作用的發(fā)揮以及長遠工作的發(fā)展。三、新時期行業(yè)協(xié)會工作的改革和發(fā)展黨的十六屆三中全會通過的《關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》強調(diào)建設(shè)統(tǒng)一開放、競爭有序的現(xiàn)代市場體系，要求“按市場化原則規(guī)范和發(fā)展各類行業(yè)協(xié)會、商會等自律性組織”，明確了行業(yè)協(xié)會在社會主義市場經(jīng)濟體制中的定位?！吨泄仓醒腙P(guān)于加強黨的執(zhí)政能力建設(shè)的決定》要求“發(fā)揮社團，行業(yè)組織和社會中介組織提供服務(wù)、反映訴求、規(guī)范行業(yè)的作用，形成社會管理和社會服務(wù)的合力”，明確了行業(yè)協(xié)會在構(gòu)建和諧社會中的職能。中央就規(guī)范和發(fā)展行業(yè)協(xié)會所做的一系列決策部署，是我們改革和發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會工作的方向和指針。在全民構(gòu)建和諧社會的新的歷史時期，為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的要求，我們應(yīng)當(dāng)順應(yīng)政府職能轉(zhuǎn)變的大趨勢，重新明確行業(yè)協(xié)會的角色定位，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護企業(yè)合法權(quán)益等方面的獨特作用。改革和發(fā)展行業(yè)協(xié)會工作，要理順政府行政監(jiān)督管理與物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會自律管理的關(guān)系。政府監(jiān)管主要是為了保障公共利益，平衡公共利益和物業(yè)管理行業(yè)利益之間的矛盾，行業(yè)協(xié)會的管理主要是維護行業(yè)的整體利益。從近期來看，政府監(jiān)督管理和行業(yè)協(xié)會自律管理應(yīng)相互結(jié)合、缺一不可；從長遠來看，借鑒美、英、新加坡和香港等發(fā)達國家地區(qū)經(jīng)驗，應(yīng)逐步加強行業(yè)協(xié)會的自律管理。改革和發(fā)展行業(yè)協(xié)會工作，要強化物業(yè)管理協(xié)會在行業(yè)自律管理中幾大基本職能。物業(yè)管理協(xié)會在今后的工作中，只有積極參與監(jiān)督行業(yè)準(zhǔn)入工作，并充分行使其在規(guī)范行業(yè)行為，建立職業(yè)操守，維護行業(yè)權(quán)益，宣傳行業(yè)形象，提高行業(yè)素質(zhì)和加強行業(yè)交流等六個方面的職能，才能發(fā)揮行業(yè)自律的作用，形成行業(yè)的凝聚力，擴大行業(yè)的影響力，啟動社會管理和社會服務(wù)的功能。當(dāng)前，從充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用的角度入手，在客觀分析我國物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，認(rèn)真總結(jié)十多年來各地物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會工作的經(jīng)驗和不足，我認(rèn)為物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)著力開展以下幾方面的工作:1.調(diào)查行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論。任何行業(yè)的發(fā)展都離不開科學(xué)理論的指導(dǎo)。從近幾年的情況看，我國物業(yè)管理行業(yè)正處在矛盾與問題的多發(fā)期，有一些矛盾和問題已經(jīng)出現(xiàn)，還有一些矛盾和問題尚未表現(xiàn)出來。不可否認(rèn)，有些問題的出現(xiàn)與物業(yè)管理自身運作的不規(guī)范，以及社會上存在的對物業(yè)管理的偏見和認(rèn)識誤區(qū)有直接的關(guān)系。但是從深層次上看，我們必須承認(rèn)我國物業(yè)管理的發(fā)展在一定程度上超前于城市化、工業(yè)化進程以及整個國家民主與法制建設(shè)的進程，而且物業(yè)管理基礎(chǔ)理論研究遠遠滯后于物業(yè)管理實踐的發(fā)展，使得我們對物業(yè)管理的發(fā)展環(huán)境、發(fā)展階段、制約因素等還缺乏十分清晰的認(rèn)識，各方面的準(zhǔn)備尚不充分，應(yīng)對問題的能力也顯得較弱。因此，在碰到矛盾和問題時，一些從業(yè)人員容易產(chǎn)生悲觀急躁情緒，不僅對管理區(qū)域內(nèi)和諧氛圍的構(gòu)建產(chǎn)生不利影響，而且還會影響我們對行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和前景的正確判斷。因此，加強對物業(yè)管理理論與實踐問題研究的任務(wù)緊迫地擺在我們面前。這次福州市物業(yè)管理協(xié)會在提交的報告的力量，做好相關(guān)方面的工作，解決起來力度就會大很多。同樣值得一提的是一些地方物協(xié)在近幾年行業(yè)維權(quán)方面的一系列舉措，他們針對有關(guān)部門出臺的不利于物業(yè)管理行業(yè)的政策文件，分別致函并與相關(guān)政府主管部門協(xié)調(diào)對話，闡明行業(yè)觀點和立場，相關(guān)作法深得會員企業(yè)的支持和贊賞。另外一類維權(quán)活動主要表現(xiàn)在某個企業(yè)因某個事項遇到了難題。比如在管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生了治安案件，或者停放的車輛被盜，還有因為大雨積水造成地下車庫被淹而致使停放車輛被損壞等。有關(guān)業(yè)主為此追究企業(yè)的法律責(zé)任，個別媒體大加渲染，使得企業(yè)陷入重重困難的境地。一旦出現(xiàn)對案子的錯誤判決，不僅會給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失，還直接影響企業(yè)社會形象，有的甚至關(guān)系到行業(yè)的生存和發(fā)展。對于這類問題，很多地方協(xié)會站在公正的立場上依法認(rèn)真分析事件責(zé)任，確屬企業(yè)應(yīng)負(fù)的責(zé)任，督促其賠償和糾正；不屬企業(yè)責(zé)任的，積極組織力量伸張正義，并加強與有關(guān)方面溝通，據(jù)理力爭為問題的妥善解決尋求和提供幫助。早在1998年深圳曾發(fā)生筆架山莊業(yè)主被殺，家屬向物業(yè)管理公司索賠139萬元，當(dāng)法院作出物業(yè)管理公司賠償10萬元的一審判決后，深圳協(xié)會依據(jù)法規(guī)會同有關(guān)方面協(xié)助企業(yè)做了大量有效的工作。前后歷時4年，終于在2002年由深圳市中級人民